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요즘같이 숏세일로 집의 거래가 많은 경우 세금에 대해서 오해하고 계신 고객 분들이 많다. 모기지를 내지 않고 있는 상황이어도 세금은 지불돼야 하며, 숏세일을 통해서 집을 융자받은 금액보다 낮은 가격에 처분했다면 처분된 융자금액과 실질적인 집 매매가격의 차액에 대해서는 자신의 수입으로 간주되어 이에 대한 세금을 지불하여야 한다. 이번 칼럼에서는 어떤 경우 어느 정도의 세금을 지불하여야 하며 세금을 공제받을 수 있는 경우는 어떤 경우가 있는지 간단하게 알아보자
▷재산세와 소득세- 재산세와 소득세는 엄연히 다른 세금의 종류이다. 재산세는 현재 보유하고 있는 자신의 부동산에 관한 세금이고 소득세는 어떠한 방법으로든 발생된 소득에 관한 세금이다. 복잡한 부분의 재산세가 아니라 소득세이다. 집을 팔 경우 어디까지가 소득으로 계산되며 또한 손해를 본 경우에는 어느 정도까지 세금공제를 받을 수 있는지에 대해서 대부분 자세히 알고 있는 분들이 없다.
▷집을 팔아서 이득이 남는 경우- 어떠한 방법이든 집을 팔아서 이득이 남았다면 세금보고에 적용을 시켜야 한다. 세금보고에 적용한다는 말은 세금을 반듯이 지불해야 한다는 뜻이 아니라 세금을 환산해야 한다는 뜻이다. 따라서 세금을 지불하지 않아도 되는 경우가 있고 세금을 많이 지불해야 하는 경우도 있다. 일단, 거주하던 주택을 처분하여 이득이 발생한 경우, 5년의 기간 동안 3년 이상 거주한 주택의 경우 독신자는 최대 25만 달러까지, 그리고 기혼자는 최대 50만 달러까지 공제를 받을 수 있다.
하지만 이런 경우가 아니라면 자신의 세율로 계산된 세금을 지불하여야 하는데 1년 미만 거주자인 경우에는 수입의 15%에서 20%까지, 1년 이상 거주자에게는 5%에서 10%까지의 세금을 지불하게 된다. 이때 적용되는 자신의 세율이라 함은 자신의 전체 수입에서 세금이 적용되는 범위내의 수입에 따라서 결정된다. 세금이 적용되는 수입이 많은 경우 많이 지불이 되어야 하고, 상대적으로 적은 경우 그만큼 적은 세금이 적용된다.
또한 대부분의 경우 숏세일을 진행하는 동안에는 모기지를 지불하지 않는 경우가 많은데 이때 지불되지 않았던 세금에 관해서는 반듯이 지불되어야 한다. 융자금액은 숏세일을 하면서 은행과 협상이 가능하지만 세금은 협상으로 삭감되고 없어지는 금액이 아니다. 물론 적지 않은 금액인 경우 한번에 일시불로 지불하지 않아도 크게 문제가 되지는 않지만 늦으면 늦을수록 이자와 벌금이 가산된다.
▷양도세- 재산세와 소득세와는 다른 개념이다. 모든 경우 집을 팔 때 현 시세와 매매가격 중 높은 가경의 1%를 양도세로 지불하게 된다. 이 양도세는 세금보고 시 지불하는 금액이 아니라 집을 팔 때 세틀먼트에서 지불되어야 한다. 양도세는 집이 거주목적의 집이었는지 투자목적의 집이었는지 또 얼마나 오래 거주하였는지에 관계없이 같은 세율로 지불되어야 한다.
요즘은 도대체 모기지를 잘 지불하고 있는 분들이 얼마나 될까 궁금할 정도로 많은 분들이 모기지를 늦게 지불하거나 수개월 동안 지불하지 못하고 있는 분들이 많다. 상황이 이렇게 되자 숏세일과 재조정을 전문으로 하는 업체들도 늘어나고 모기지 뿐 아니라 모든 빛을 삭감해주는 일을 도와주는 회사들이 늘어나고 있다. 하지만 세금은 협상할 수 있는 금액이 아니다.
반듯이 지불되어야 하는 금액이며 크레딧을 포기하고 몇 년 후에 없어지는 그런 금액도 아니다. 숏세일 등으로 집을 처분할 계획이 있다면 세금문제도 적지 않은 부담이 될 수 있으므로 받듯이 자신의 회계사를 통해서 자세한 내용을 알아놓는 것이 바람직하겠다.
▷문의: 703-994-7177