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부동산 시장은 아직 불안정하다. 각종 언론에서는 미국의 부동산에 대해서 희망적인 메시지를 지속적으로 전달하고 있지만 필자의 소견으로는 아직은 안정적이지 못하다. 융자의 조건을 충족시킨다면 지금이 집 구입의 적기라는 사실은 틀리지 않다.
또한 첫 주택구입자인 경우 적지 않은 세금혜택도 받을 수 있어 욕심부리지 않고 자신의 수입에 맞는 주택을 구입한다면 좋은 기회가 될 것은 확실하다. 하지만 아직 차압직전의 집과 숏세일을 통해서 집의 처분을 기다리는 주택들이 많이 남아있다는 것이 문제이다. 이는 지역에 따라서 아직도 집 가격이 춤을 출 수 있다는 이야기이다.
지역을 잘 설정하여 구입한다면 다시올 수 없는 기회를 잡을 수 있을 것이다. 이를 위해서는 일단 자신이 어느 정도까지 융자가 가능한지 또한 이자율은 어느 정도인지 알아보는 것이 중요하다.
요즘은 고객들의 생각도 많이 변화하여 집 구입 전 융자에 대해서 먼저 문의하는 경우가 많아졌다. 그도 그럴 것이 이제는 융자가 순조롭게 진행되는 경우보다 융자가 힘든 경우가 더 많기 때문에 예전처럼 덜컥 집 구입 계약한 후 어떻게든 융자를 밀어붙이는 방법은 통하기 힘들기 때문이다.
예를 들어 현재 세금공제전의 세금보고상의 수입이 월 5000 달러라면 모기지와 자동차 월 지불액, 크레딧 카드의 최소지불액, 그리고 학생융자 지불액 또는 그 외의 융자에 대한 지불액을 모두 합한 금액이 2700 달러 이상이 되어서는 안 된다는 것이다. 따라서 자신이 크레딧 점수가 높다 해도 자신의 이름으로 되어있는 자동차 지불액이 많다거나 또는 크레딧 카드 등의 지불액이 많은 경우 융자승인이 어려울 수 있다.
또한 비즈니스를 운영하는 경우 세금보고상의 보고금액이 적다면 실질적으로는 충분한 수입이 있어도 융자승인에는 문제가 있을 수 있다. 이러한 계산으로 충분한 수입이 없다면 다운페이를 늘리고 다소 높은 이자율로 승인이 나거나 그나마 승인자체가 힘들 수 있다. 두 번째로 문제가 많은 사항은 현재 집 가격이다. 불과 몇 년 전만해도 자고 일어나면 훌쩍 뛰어버렸던 집 가격이 지금은 그 반대가 되었다.
지역에 따라서 아직도 숏세일등의 방법으로 헐값에 집을 팔아버리는 곳이 많기 때문에 하루아침에 집 가격이 떨어지는 경우가 많다. 상황이 이렇다 보니 은행에서도 현재 집 가격측정에 대해서 상당히 까다로운 절차를 거친다. 예를 들어 집을 30만 달러에 구입하기로 계약서를 작성하였어도 집 감정이 25만 달러밖에 나오지 않는다면 융자승인 시 모든 계산은 25만 달러로 계산된다.
따라서 10%를 다운할 계획이었다면 7만5000달러를 다운페이해야 한다는 계산이다. 이렇게 집 감정이 실질적인 거래가격보다 적은 경우 방법은 두 가지가 있다. 셀러와 상의해서 집의 실질적인 가격이 낮으니 거래 가격을 조정하자고 다시 의뢰하던가 아니면 차액 분을 더 다운페이해서 집을 구입하던가 그것도 여의치 않으면 집 계약을 파기하는 방법밖에는 없다.
다음은 크레딧상의 문제점 들이다. 문제는 크레딧상의 조그마한 오점이 있어도 아무 문제가 없는 경우가 있고 같은 문제라도 문제가 되는 경우도 있다. 이는 융자승인을 심사하는 사람의 결정권일 때가 많다. 예를 들어 은행계좌에 월급 이외에 다른 적지 않은 금액이 입금되었다면 이를 문제 삼을 수도 있고 문제삼지 않을 수도 있다.
만약 이를 문제 삼게 된다면 이미 융자승인의 중간단계이므로 포기할 수 없다. 이런 이슈를 해결하기 위해서 추가서류를 요구하는데 이러한 추가서류를 제출할 수 없다면 융자승인이 취소될 수 있다.
마지막으로 이자를 고정시키는 단계이다. 흔히 이자를 lock한다고 이야기 하는데 요즘에는 융자승인에 시간이 많이 걸리므로 이 또한 문제가 되는 경우가 많다. 예를 들어 11월 1일에 15일 lock했다면 11월 15일 이전에 세틀먼트를 안 하게 되면 어느 정도의 손해를 감수하여야 한다.
예전에는 은행들이 융자를 해줄 테니 신청하라고 했다면 지금은 융자 좀 승인해달라고 조르고 있는 듯한 느낌이다.
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