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아직도 숏세일로 집을 처분할 것인지, 융자재조정을 통하여 어렵지만 집을 지키고 있을것인지에 대하여 고민하고 계신분들이 많은 듯 하다. 이런 문제는 쉽게 결정할 수 있는 문제가 아님은 틀림없다. 또한 그 어떤누구도 어떤것이 정답이라 속 시원하게 대답할 수 없다.
자신의 상황의 알맞는 추후에 후에없을 자신이 하여야 한다. 하지만 가만이 고민만 하고 앉아서 시간만 허비할수는 없는 현실이다. 발빠르게 대처해야 손실을 최소화 할 수 있다.
오늘은 숏세일, 융자재조정, 그리고 주택차압으로 발생될 수 있는 득과 실을 숫자의 계산으로 간단하게 설명해보려 한다.
물론 계산상의 득과 실 이므로 개개인의 사정을 고려하지 않았으며 각 계산되는 결과도 하나의 예를 들었을뿐 개개인의 차이는 분면히 있을 수 있다는것을 미리 말해둔다.
이런경우 1차 융자의 월 지불액은 2,271달러이며 2차 융자는 333달러 그리고 세금은 550달러 그리고 보험비는 65달러로 총 3,219달러를 매월 지불하고 있는상황이라 가정하고 계산을 해보자.
◇융자 재조정의 경우= 일단, 융자 재 조정은 성공률이 높지만은 않다. 만약 성공을 한다고 가정해서 1차 융자의 이자율을 3%로 조정을 했다고 가정하자. 이러하다면 1차 융자의 월 지불액이 1,686달러로 매월 약 585달러를 절약할 수 있다. 이때 융자조정을 통해서 2차 융자 월 지불액도 줄이고 원금도 줄일 수 있다는 생각은 버려야 한다.
거의 모든 경우 2차 융자의 이자율은 이미 최저치를 기록하고 있으며 2차 융자 은행에서는 융자재조정을 받아들이는 경우가 거의 없다. 또한 융자 재조정을 통해서 원금자체를 조정받은 경우는 거의 불가능하다.
따라서 융자 재조정을 통해서 막을 수 있는 손실은 월 585달러라는 금액이 전부이다. 보통 융자 재조정인 경우 이자율을 약 5년 정도만 고정시켜 주므로 5년후에는 계산이 달라질 수 있지만 거기까지는 계산에 넣지 않겠다. 이러한 계산이라면 연간 7천달러정도를 절약할 수 있으며 5년동안 3만 5천달러 정도를 절약하는 샘이된다.
◇숏세일의 경우= 일단, 숏세일이 진행되는 동안 월 지불액을 지불하지 않는경우가 많다. 일단 숏세일의 진행기간을 6개월로 잡아보자. 그렇다면 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 2600달러를 지불하지 않고 6개월간 숏세일을 진행시킨다. 이렇게 지불하지 않은 금액의 합계만 1만5000달러가 훌쩍 넘어버린다.
6개월 후 숏세일이 현 시가인 35만달러로 성사가 되서 집을 팔았다고 가정하자. 1차 융자은행에 총 32만달러의 융자금액 중 37만달러를 지불했으며 2nd융자은행에 1만달러를 지불하고 나머지 2만달러는 비용으로 지불되었다 가정하자. 일단 이로 인해서 15만달러의 빛을 청산했다.
이런 계산이라면 총 16만달러를 숏세일로 처분하면서 득이 생겼다. 하지만 2차 융자은행에서 나머지 7만달러에 대하여 갚을 것을 요구하는 서류를 추후에도 받을 수 있다. 이를 해결하기 위해서 2만달러 가량을 지불했다면 총 14만달러 정도의 득을 보았다. 하지만 여기에 세금도 한 몫한다. 이렇게 처분된 부채는 자신의 수입이 된다.
세금보고 시 약 4만달러의 세금이 측정되었다면 총 득이 될 수 있는 금액은 약 10만달러 정도이다. 물론 재조정에 비해서 적지않은 금액이다. 하지만 이로인하여 망가진 크레딧으로인한 손실도 적지않을 수 있다. 특히 비지니스를 운영하는 분이라면 망가진 크레딧에따른 파장은 10만달러가 아닌 그 이상일 수 있다.