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필자가 융자 업무를 시작한 이후 지금처럼 머리가 지끈지끈하게 아플만큼 어려운적이 없었다. 부동산 경기가 좋지않아 고객이 줄어 금전적인 어려움을 얘기하는것이 아니다. 금전적인 부분도 점점 어려워 지고 있는것은 사실이나. 지금은 융자 한 건을 마무리 하려면 예전의 10건이상의 신경을 써야한다. 그만큼 일은 많아졌고 변수도 많아졌다.
가끔 은행에서 요구하는 서류들은 융자를 신청하라는 말인지 하지 말라는 말인지 의문이 갈 정도이다. 이러한 은행들의 무리한 요구조건들은 고스라니 필자와 같은 브로커의 잘못처럼 되어버린다.
어쩔 수 없는것이 고객들은 은행과 고객의 중간역할을 하는 브로커에만 의지할 수 밖에 없는 처지이기 때문이다. 알고있지만 그리고 이러한 일들도 필지와 같은 융자인들의 업무 중 하나이지만 속이 상하는것은 어쩔수가 없다. 오늘은 예전과 다른 은행의 요구들, 하지만 자주 요구되는 사항이라 이제는 더이상 예상밖의 상황이 아닌 예외사항들에 대하여 이야기하려 한다.
▶집 감정의 추가서류: 집 감정은 공인된 감정사가 측정하게 된다. 예전에는 브로커가 지정하는 감정사 자격증이 있는 회사라면 어느곳이든 감정의뢰가 자유로웠다. 따라서 브로커와 많은 업무를 하는 감정사는 급한경우 시간적으로도 도움을 줄 수 있었고, 만약 집에 작은 문제가 있더라도 살짝 눈감아주는 관습도 없지 않았다.
문제는 감정서류상의 문제도 문제이지만, 은행에서 요구하는 추가서류이다. 가장많은 추가서류는 비교대상 주택의 추가요청이다. 감정서류에는 기본적으로 최근에 거래가 된 비슷한 크기의 비슷한 집을 3곳을 선정하여 이와 비교하여 가격을 측정하게 된다. 만약 은행에서 비교대상이 부족한면이 있어 더 많은 비교대상 선정을 요구한다면 무조건 받아들여져야 한다. 하지만 이때 제안되는 사항이 문제이다.
예를들어 융자받을 집의 1마일 이내의 3개월안에 거래가 완료된 집을 비교대상에 넣어라는 조건이 들어간다면 여간 까다로운 사항이 아니다. 이를 추가하여 보충자료를 제출하지 못한다면 다른 회사에 집 감정을 의뢰하거나 다른 약식감정을 통해서 해결할수밖에는 없다. 이런경우 들어가는 비용도 비용이지만 시간적인 문제가 말목을 잡는경우가 많다.
▶자금의 출처: 현재의 융자승인의 가장많은 변화 중 하나는 자금의 출처파악이다. 예전에는 세틀먼트를 할 충분한 비용이 있다는것만을 증명해도 가능했다면 지금은 그 자금의 출처가 어디인지까지 정확히 증명해야 한다. 예를들어 은행에서는 현재 현금화 가능한 자금을 은행 잔고증명서로 확인을 한다. 이때, 월 수입 이상의 금액이 입금된 내역이 있다면 융자를 위해서 어딘가에서 끌어온 자금으로 여기게 된다.
이 자금이 또다른 빚의 일부인지를 확인한다고 보는것이 이해가 빠를것 같다. 융자승인을 위해서 부모,또는 형제로 부터 갚지 않아도되는 자금을 받는것 까지는 받아들여진다. 하지만 이때 자금을 제공하는자의 은행도 증명서류로 요구되는 경우가 있다. 이때도 마찬가지다.
돈을 주는 사람의 통장에 월 수입보다 큰 입금현황이 보인다면 이에대한 추가서류가 또 필요하게 된다. 다시말해서 처음부터 일을 잘못 끌고 간다면 추가서류 보충하다가 허무하게 시간을 다 보내는 경우도 발생하게 된다. 특히 집 구입융자인 경우 시간을 맞추지 못해서 계약이 파기되는 경우도 생긴다.
▶세금과 보험비의 계산: 대부분의 주택융자에는 세금과 보험비도 계산되어야 한다. 하지만 이의 예상금액을 정확하게 처음부터 환산하기는 쉬운 일이 아니다.
대부분의 경우 평균적이 세금과 보험비로 예상금액을 짜게되는데 이러한 예상금액과 실질적인 금액의 차이로 융자가 무산되는 경우도 있다. 세금이나 보험비가 예상밖으로 많은 경우 수입과 지출이 맞지 않아 조건부 융자승인을 받은 경우라도 취소되는 상황이 발생할 수 있다.