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고객들을 상담하다 보면 자신이 생각했던 프로그램이나 주위에서 권유했던 프로그램에 시선을 고정시키고 있는 경우가 대부분이다. 하지만 융자에 관한 모든 사항들은 고객의 선택사항임을 분명히 하여야 한다.
은행의 선택, 프로그램의 선택, 세틀먼튼 회사의 선택, 보험회사의 선택, 그리고 이자율까지 통상적으로 편이상 융자회사에서 알아서 일을 진행시키지만 이 모든 사항들이 고객의 선택사항이라는 것을 알고 있어야 한다.
일반적으로 다른 모든 사항이 자신에게 선택권한이 있다는 것은 알고 있지만 이자율에서도 자신에게 선택사항이 있다는 것을 알지 못하는 분이 많다. 이자율에 관해 어떤 선택사항이 있으며 또한 상황에 따른 올바른 선택 방법에 대해 알아보자.
▷기본적인 이자율의 선택- 가장 일반적인 경우라고 생각하면 된다. 쉽게 말해서 주는 것도 없고 받는 것도 없다. 예를 들어 어떠한 이유로 융자승인을 위함이라든지 이자율을 낮추기 위해서 포인트를 사는 경우나 클로징때 약간의 도움을 받고자 이자율을 올려 받는 경우가 아니라면 대부분 이러한 경우에 속한다. 이 이자율은 기본적인 이자율에서 자신의 상황에 맞게 이자율이 감산 또는 가산돼서 정해진다. 가장 기본적인 이자율이라 생각하면 된다.
일단 포인트를 사는 목적은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 어떠한 이유로 융자승인을 받기 위해서 포인트를 사는 경우이다. 특히 융자를 받기에 수입이 조금 모자라거나 크레딧 점수가 조금 낮은 경우 일정한 포인트를 사면서 융자승인에 도움이 되는 경우가 있다. 두 번째로 이자율을 낮추기 위해서 포인트를 사는 경우이다.
이 경우에는 포인트를 사지 않아도 융자승인이 가능하지만 받을 수 있는 이자율보다 낮은 이자율을 받기 위해서 일정 금액을 세틀먼트에서 더 지불하는 경우이다. 보통 1포인트를 지불하게 되면 이자율은 0.375%에서 0.5%까지 차이를 보인다. 하지만 이 융자금액의 1%라는 금액이 일시불로 지불되기에는 적지 않은 금액이므로 가능하면 포이트 지불을 꺼려하는 경우가 많다.
하지만 장기적인 안목으로 볼 때 오래 거주할 목적의 주택을 구입하는 경우라면 매월 절약되는 금액과 지불되는 비용을 잘 따져봐서 결정하여야 한다. 보통 30만 달러를 융자받을 경우 1포인트, 즉 3천 달러를 지불함으로써 매월 약 100달러를 절약할 수 있다. 이 계산이라면 향후 2년 반 정도 이후부터는 이득이 발생한다는 뜻이며 나중에 세금보고에서 지불된 포인트에 대해서는 세금혜택도 받을 수 있으므로 이득이 될 수 있다.
▷기본적인 이자율보다 이자율을 높이는 경우- 이 부분이 다소 생소한 부분일 수 있다. 많은 경우 집을 구입할 때 자금이 부족한 경우 선택되는 사항이다. 쉽게 생각해서 포인트를 구입하는 경우와 반대의 개념으로 생각하면 된다. 자신이 받을 수 있는 이자율보다 높은 이자율을 받으면서 은행으로부터 특정한 금액을 돌려받는 경우이다. 월 지불액은 충분히 감당할 수 있으나 집 구입시 들어가는 다운페이와 클로징 비용이 부담되는 경우 선택사항이 될 수 있다.
이러한 선택사항을 마치 자신들의 스페셜한 세일기간인 것처럼 크로징비용이 무료라고 광고하는 곳도 간혹 있으나 이 모든 것은 고객의 선택사항 중 하나임을 분명하게 알아야 한다. 이러한 방법으로 융자를 받게 되면 실질적으로 클로징 비용은 거의 들이지 않고도 융자가 가능하므로 지금처럼 이자율이 좋은 시기에는 재 융자에도 많이 활용되고 있는 실정이다.
주택융자에는 숨겨져 있는 비용이 없다. 만약 있다면 불법행위이다. 하지만 은행에서 백화점 세일하듯이 무료로 지불해주는 비용도 없다. 하나를 얻으려면 받듯이 다른 하나를 지불해야 한다.
▷문의: 703-994-7177