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주택시장이 바닥을 보이면서 점차 이 위기를 기회로 삼으려는 분들이 늘어나고 있다.
집이 차압 되어 은행소유가 된 주택이나 숏세일 등으로 시세보다 저렴한 가격으로 시장에 나와있는 주택들은 구입희망자들이 점차 늘어나고 있다. 또한 이미 집을 차압 당했거나 숏세일로 집을 팔아버린 경우 가족 중 다른 사람의 이름으로 다른 집을 구입하려는 분들도 많아지고 있다.
이렇게 주택 구입희망자들은 늘어가는데 가장 큰 걸림돌은 융자시장이다. 물론 이자율은 예전에 비해서 큰 폭으로 낮아져 있는 실정이며 향후 몇 년 동안 큰 폭으로 다시 반등하는 상황은 없을 것이라 예상된다.
하지만 이는 조건이 좋은 분들을 위한 특혜이다. 사소한 문제로 융자승인이 거절되는 경우가 너무나도 많다. 오늘은 요즘 융자승인 시 문제제기가 될 수 있는 사항들에 대해서 이야기해보기로 한다.
이제 융자를 받기 위해서 가장 중요한 필수사항 중에 하나이다. 아직까지는 증명서류 없이 융자가 가능할 수 있지만 이자율의 차이가 너무 크고 다운페이도 20% 이상해야 하며 크레딧 점수도 700점 이상이 되어야 가능하다. 또한 기가 막힌 이유로 융자가 거부되는 경우도 많다.
수입증명 서류는 비즈니스를 운영하는 분들은 세금보고서를, 그리고 월급 받는 분들은 월급명세서와 W-2 Form을 요구한다. 일부는 월급으로 받고 또 일부는 현금으로 받는 경우에는 현금으로 받는 부분은 인정되지 않는다.
또한 2년 이상 꾸준한 수입이 없었다면 지금 현재 충분한 수입이 있다 해도 문제가 될 수 있다.
▶주택의 상태
특히 이미 은행소유로 넘어간 집이라면 집의 상태가 좋지 않은 곳이 많다. 이런 경우 ‘AS IS CONDITION’으로 계약이 되는 경우가 많은데 이는 집의 상태와 상관없이 특정 금액으로 집을 구입한다는 조건에 계약을 하게 된다. 물론 수리비용 등을 고려하여 시세보다 낮은 금액으로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만 융자승인 시 문제가 될 수 있다.
융자를 받으려 주택감정을 받을 때 집이 사람이 살 수 있는 상태라는 것을 증명하게 된다. 하지만 사람이 살 수 있는 상태라는 것이 생각보다 까다롭다.
에어컨은 없어도 히터가 작동되지 않으면 안되며, 지붕에서 물이 조금이라도 세도 안되고 물이 세어 나왔던 흔적이 있어서도 안되며, 수리를 위해서 카펫을 제거한 상태여도 안 된다. 창문에 금이 있어도 안돼도 벽에 구멍이 있어서도 안되며, 수도관에 조금의 문제가 있어서도 안 된다. 이 외에도 사람이 살 수 없는 상태의 조건의 무수하게 많다.
▶세금문제
집 가격의 지속적인 하락으로 현재는 세금을 측정하는 집 가격과 실질적인 가격과 적지 않은 차이를 보이는 경우가 많다. 이러한 문제들이 융자승인에 걸림돌이 되는 경우도 발생한다.
융자승인 시 수입과 지출의 비율을 환산하게 된다. 이 비율이 특정 선을 넘게 되면 융자승인이 거절된다. 처음에 융자신청을 하면서 정확한 세금계산에는 문제가 있다.
따라서 대략적인 평균치로 계산하게 되는데 추후에 예상보다 세금이 많아지게 되면 수입과 지출의 비율이 높아지면서 융자승인이 거절되는 경우도 있다.
세금이 높아도 승인이 가능하다면 집 구입 후 해당기관에 높게 측정된 세금을 낮춰달라는 건의를 할 수 있다. 하지만 이로 인하여 융자승인이 거절된다면 방법을 찾기 힘들어진다.
융자업무를 하는 필자도 예상 밖의 상황들에 당황하는 경우가 많다. 그만큼 융자승인 절차는 까다롭고 모든 것을 확실하게 서류화하지 않는다면 승인이 힘들다. 솔직히 말해서 지금 같은 상황이라면 그 어떤 융자도 승인을 100%확신할 수 없다. 예외의 상황이 너무나도 많기 때문이다.
필자가 주택구입을 희망하는 분들에게 충고를 한다면 지금은 융자업무를 너무 경험이 없는 분들에게 맡기는 것은 좋지 않다는 것이다. 충분히 변수들을 예상할 수 있어야 문제를 예방할 수 있고 해결할 수 있을 것이다.
▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com