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미 경제가 흔들리기 시작하면서 사업을 하는 분들은 물론이고 월급을 받는 분들조차도 여러 가지 경제적인 어려움에 직면하기 시작했다. 그러면서 끈이지 않았던 문의가 현금인출에 관한 문의였다.
그 당시에는 10건의 문의가 있으면 융자 가능한 건수는 불과 1,2개에 지나지 않았다. 그 1년 전의 상황과 지금의 상황은 큰 차이가 없다. 여전히 현금인출을 목적으로 하는 융자는 쉽지 않다. 하지만 큰 변화는 그때에 비하면 지금은 문의 자체가 현저하게 줄었다.
또한 많은 분들이 상담자체를 어려워하거나 뻔한 질문을 한다는 식의 생각을 가지고 있다. 예전에는 “내 집 가지고 내가 융자를 받겠다는데 왜 안되느냐”는 식으로 맘 상해 하시는 분들이 적지 않았다면 지금은 모든 조건을 다 갖추고도 “융자받기 힘들겠죠?”하고 물어보시는 분들이 더 많다. 그만큼 융자승인에 대한 인식은 변화하였다.
오히려 재융자에 대해서는 아직도 가능하지 않은 융자에 미련을 가지고 있는 분들이 많지만 현금인출 융자에 대해서는 무조건 요즘엔 융자가 가능하지 않다고 생각하시는 분들이 많다. 오늘은 아직까지 조건이 된다면 현금인출 융자가 가능하다는 이야기를 하고 싶다. 또한 은행의 조건을 충족시키기 위해서는 어떻게 해야 하는지에 대해서 간단하게 이야기하려 한다.
LTV는 Loan To Value의 약자이다. 쉽게 설명하자면 현재의 집 시세에서 어느 정도의 융자를 받느냐 하는 비율의 계산이다. 집 가격이 50만 달러이며 융자를 30만 달러 받는다면 LTV는 60%가 된다. 이 비율을 계산할 때 기준이 되는 것은 물론 현재 집 시세이다.
많은 분들이 자신의 집 가격이라고 생각하는 금액과 실세와는 큰 차이가 있는 경우가 많다. 또한 재산세를 환산하기 위해서 측정된 금액도 실질적인 금액과 큰 차이를 보이는 경우가 많다. 특히 에쿼티 융자를 위해서 측정되는 집 가격은 은행마다 조금씩 차이를 보일 수도 있다.
▷Income(수입)- 현재 모든 융자에 대해서 융자승인에 가장문제가 되는 것이 세금보고상의 수입이다. 그 어떤 은행에서도 세금보고에 들어있지 않은 수입은 인정해 주지 않는다.
월급 중 현금으로 받는 부분이 많거나 렌트 수입이 있어도 세금보고에 들어있지 않다면 수입으로 인정받을 수 없다. 하지만 세금보고상의 수입이 충분하다면 더 이상 문제삼지 않는다.
▷개인 크레딧- 개인 크레딧은 현금인출을 위해서는 아주 중요하다. 요즘 집 구입 또는 재융자의 경우에는 FHA융자를 통해서 어느 정도 크레딧에 문제가 있어도 승인되는 경우가 많지만 현금인출을 위해서는 좋은 크레딧을 유지 하여야 한다. 좋다는 크레딧의 기준은 680이상이다. 점수가 680이상이 된다 하여도 현재 빛이 너무 많거나 최근 1년 동안 페이먼트를 늦은 경우가 있다면 융자승인거절의 중요한 이유가 될 수 있다.
하지만 예전보다는 크레딧 기록이 적거나 짧은 것에 대해서는 많이 관대해져 있는 편이다. 그래서 대학을 졸업하고 첫 직장을 구해서 크레딧 기록이 짧은 경우에도 융자가 수월하게 승인되는 경우가 많다.
▷집 구입시기- 만약 6개월 전에 집을 40만 달러에 구입해서 현재 가격이 50만 달러라면 은행에서 인정해주는 시세는 40만 달러이다. 집 구입 후 1년이 지나지 않았다면 구입가격을 현 시세로 계산한다. 경매 또는 숏세일로 저렴한 가격에 집을 구입했다 하여도 실질적인 현 시세가 인정되지 않는다.
최근 몇 년 동안 가능한 융자보다 가능하지 않은 융자가 더 많았다. 이는 본인의 조건이 충분하지 않아도 어떻게든 융자는 받을 수 있다는 잘못된 생각에서 비롯되었다. 하지만 융자승인이 까다롭다 해서 융자가 전혀 되지 않는 상황은 아니다. 조건을 갖추고 있다면 또는 대부분의 조건이 충분하다고 생각되면 반듯이 전문가와 상의해서 방법을 찾아야 하겠다.
▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com