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요즘 문의를 받는 대부분의 경우는 현재 집을 유지하기 위해서 이리저리 방법을 찾아 다니거나 현재 숏세일이나 은행소유로 넘어간 주택을 구입하기 위해서 시간을 다투는 융자에 대한 문의다.
이런 경우를 제외하고 정상적인 거래를 위한 융자문의는 거의 없다고 해도 과언이 아니다.
이는 아직도 주택시장의 하락은 계속되고 있으며 주택소유주들의 고통은 줄어들지 않았음을 의미한다.
이렇게 정부에서의 끝없는 관심과 파격적인 정책에도 불구하고 좀처럼 좋아지지 않는 미 부동산의 문제는 무엇이며 이를 극복하기 위한 방법은 무엇인지 이야기해보자.
오바마정부가 내세운 파격적인 정책중의 하나는 현재의 2nd 모기지의 금액과는 상관없이 1st 모기지의 금액을 현재 집 시세의 105%까지 재융자를 해 주겠다는 파격적인 정책이었다.
이는 집 가격의 끝없는 하락으로 재융자의 기회조차 가질 수 없었던 주택소유주들에게 유일한 희망을 가져다 준 정책이었다.
하지만 이도 잠시 실질적인 승인과정은 예상을 뒤엎었다.
5%때의 이자율을 기대했던 고객들은 7% 또는 8%에 육박하는 이자율로 말문이 막혔고 그나마 크레딧 점수가 낮아서, 세금보고상의 수입이 낮아서, 2nd모게지 은행에서 협조를 해주지 않아서 등의 이유로 승인조차 받을 수 없는 고객들이 대부분을 차지했다.
이 정책이 발표된 지 한 달도 되지 않았지만 벌써 이 정책에 희망을 거는 사람들은 거의 없는 있으나마나 한 정책이 되어버렸다.
숏세일
현재 그나마 가장 많은 주택소유자들이 이용하고 가장 성공확률이 높은 방법이 숏세일이다.
이는 주택시세보다 융자금액이 많은 경우 은행과의 합의하에 적정선에서 집을 매매하고 그 차액에 대해서는 은행의 손실로 기록되거나 집 매매 후 개인이 따로 특정기간 동안 지불하는 형식이다.
이는 재융자 또는 재조정으로도 문제해결을 볼 수 없는 분들에게 최후의 수단으로 택하는 방법 중 하나이다.
하지만 이도 걸림돌은 있다. 일단 최대한 빨리 주택을 구입하려는 구입희망자를 찾아야 한다.
물론 지역에 따라 다르겠지만 구입희망자조차 구하기 힘든 경우가 있다. 또한 매매서류가 이루어지고 숏세일이 성공적으로 마무리된다고 하여도 세금문제가 말목을 잡는다.
주택매매가격과 남아있던 융자금액의 차이는 은행에서는 손실로 처리가 되며 주택소유자에게는 소득으로 간주가 되므로 이에 대한 세금을 물어야 한다.
물론 현재 거주하는 주택을 숏세일로 거래한 경우 2012년까지 소득세를 연기할 수 있지만 투자용 주택은 이야기가 틀릴 수 있다.
세금에 관한 자세한 내용은 개인의 회계사에게 문의해 보는 것이 추후에 세금문제로 계획이 엉망이 되는 상황을 피할 수 있을 것이다.
재조정
재조정은 현재 주택을 계속 유지하기를 희망하고 앞으로 어느 정도의 지속적인 수입이 보장되는 직업을 가지고 있는 경우 희망을 걸어볼 수 있다.
물론 이 재조정기간이 시간도 많이 걸리고 요구하는 사항도 많으며 정확한 확답을 받을 수 없으므로 일이 마무리 될 때까지 많은 스트레스를 받는다.
또한 일단 재조정이 승인되고 주택소유자가 동의를 해서 혜택을 받았다면 추후에 일정기간 동안은 숏세일을 진행할 때 걸림돌이 될 수도 있다.
주택시장이 벼랑 끝으로 내 몰리면서 정부에서는 많은 정책을 쏟아내고 있지만 실질적으로는 가진 자들에게 더 많은 혜택을 주고 어려움을 격고있는 서민들로 인한 은행의 손실을 막으려는 정책이 아닌가 오해할 만큼 일반 서민들이 피부로 느낄 수 있는 정책은 없는 듯 하다.
끝내는 숏세일이나 개인파산으로 내 몰리는 대부분의 주택소유주들에게 실질적인 혜택을 아직도 모두 기다리고 있다.
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927, www.maxoh.com)