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지속적인 정부의 경제부양책을 비웃듯 부동산 경기의 회복은 더디기만 하다. 각종 언론을 장식하는 이자율의 하락도 신종단어처럼 불려지는 오바마정책도 아직은 많은 주택소유자들에게 혜택이 주어지기는 역부족인 듯하다.
지난 8일에도 모기지 금리가 4.2%까지 하락할 가능성이 있다는 내용의 기사가 신문 한편을 장식했다. 물론 이에 대한 문의전화가 많았다.
신문에서 읽었다거나 TV뉴스에서 봤다며 자신이 어느 정도의 이자를 받을 수 있는지 크레딧 조회를 부탁하는 분들도 많다. 예전에는 무조건 크레딧만 확인하고도 어느 정도의 융자진행의 가닥을 잡을 수 있었다.
하지만 지금은 먼 옛날얘기가 되었다. 여차여차한 이유로 융자가 힘들 것 같다고 설명 드려도 방법을 찾아달라고 한다.
방법이 없다. 예전에는 안 되는 융자를 받아내고 또 보다 좋은 이자율을 받고 하는 것이 필자와 같은 브로커의 주 업무였다. 그리고 또한 정말 안될 것 같은 융자를 승인해주는 은행들이 부지기수로 많았다.
그런 은행들을 찾아내고 보다 좋은 조건을 받기 위해서 보다 많은 은행의 정보를 찾아내는 대에 많은 시간을 보냈다. 하지만 지금은 그런 노력은 하지 않아도 된다.
대부분의 모기지 은행들은 문을 닫았고 굵직한 은행들만이 아직 힘겹게 남아있다. 이렇게 살아남은 은행들은 아직 융자를 해주지만 마치 고객들의 흠을 잡기 위해 존재하는 것 같은 느낌마저 들 정도로 요구사항이 많고 까다롭다.
예전에 은행관계자들이 브로커 회사들을 찾아 다니며 고객유치에 혈안을 올리던 상황하고 매우 대조적이다. 이러한 까다로운 조건을 받아들이다 보면 받을 수 있는 이자율은 조금씩 조금씩 상승하게 된다.
상항이 이러하다 보면 이자율은 처음에 기대했던 것 보다 차츰 멀어지게 된다. 그나마 융자가 가능하다면 다행이다.
집 가격이 하락되었거나 수입이 충분하지 않아서 융자가 가능하지 않은 경우가 더 많다. 쉽게 말해서 융자의 부익부빈익빈시대가 왔다고 하는 것이 정확하지 않을까 한다.
미 전체의 주택소유자 중 집 가격비례 100%또는 그 이상까지도 융자가 가능했던 시절에 도대체 몇 명이나 30, 40%이상을 다운하면서 집을 구입했을까? 또한 요즘 같은 불경기에 소규모 사업체를 운영하는 오너들 중 몇 명이나 모든 수입을 모두 보고하고 수입의 30%가 넘는 세금을 부담하려 할까? 그리고 지금의 미 경제를 감안할 때 미국 내 거주자 중 몇 명이나 수입이 줄지 않았을까?
미 전체의 집 가격이 평균 10%이상 하락한 시점에서 정부보조융자(이하 FHA융자)를 제외한 모든 프로그램은 사실상 집 가격의 80%까지밖에 융자를 해주지 않는다.
이 또한 수입이 충분하고 크레딧이 아주 좋아야 융자가 가능하다. 현재 융자의 가장 기본적인 조건, 즉 융자받기에 충분한 집 가격, 모게지 외의 다른 월 지불액을 지불하고도 수입의 45%이상을 다른 생활비로 활용할 수 있는 충분하고 안정적인 수입, 그리고 크레딧상 아무 흠집이 없는 깨끗한 크레딧 유지. 이러한 사항에 조금이라도 문제가 있다면 신문지상에 표기되는 이자율은 길 건너 남의 집 얘기일 뿐이다.
FHA융자가 가능하다면 집 시세에 96.5%까지 융자가 가능하다. 하지만 이도 다른 조건들을 모두 충족시켜야 가능하다. 불행 중 다행으로 오바마의 새로운 정책에 해당되는 분들도 있다.
현재까지 확실한 정착이 되어있지 않지만 서서히 윤곽을 드러내고 있다. 크게 본인이 직접 현재 모기지를 가지고 있는 은행과 협상을 통해서 재융자를 받는 경우와 융자브로커를 통해서 실질적인 재융자 형식으로 진행되는 두 가지의 방법이 있다.
둘 다 장단점이 있으므로 자신의 현 상황을 잘 파악해서 진행시켜야 한다. 지금은 모든 융자가 예전에 비해서 많이 힘들어진 만큼 첫 단추를 어떻게 맞추느냐가 매우 중요하다.
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)