캐티 김/파이낸스 프로 대표
주택 융자를 융자 금액에 따라 나누면 크게 컨포밍 융자와 점보 융자 두 가지로 나눌 수 있다. 컨포밍 융자의 한도액은 주택의 유닛 수에 따라 다르게 책정되어 있다.
융자금액 41만7000달러까지로 알고 있는 컨포밍 융자는 단독 주택과 콘도 또는 타운 홈같이 한 유닛의 주택에 제한된다.
주택의 유닛 숫자 별로 구분되어 있는 한도액은 1유닛의 주택이 41만7000달러까지이고 2유닛 주택은 한도액이 53만3850달러까지이며 3유닛은 64만5300달러 그리고 4유닛은 80만1950달러까지 컨포밍 융자의 이자를 적용 받는다.
2008년 경기 부양책의 일부로 만들어진 하이 밸런스 컨포밍 융자(High Balance Conforming Loan)는 41만7001달러부터 62만5500달러까지인데 지역에 따라 한도액이 다르게 책정되어 있다.
단독 주택이나 타운 홈 그리고 콘도의 경우에 융자금액이 62만5500달러 이상이면 점보 융자이다. 점보 융자는 이자가 컨포밍보다 높고 서류 심사기준은 모든 서류가 반드시 첨부되어야 하는 풀 다큐먼트 프로그램이다.
▷5년 고정 프로그램= 5년 고정 프로그램만 취급하는 어떤 은행의 심사기준을 보면 융자금액 100만달러까지만 취급하며 해당 주택은 단독주택이나 콘도처럼 한 유닛의 주택이다. 구입 융자와 재융자 모두 할 수 있으며 주택 가격에 대한 융자의 비율은 70%이다.
구입 융자의 경우에는 30%의 다운 페이가 요구되며 다운 페이는 바이어 자신의 돈이어야 하고 기프트는 허용되지 않는다. 다운 페이 외에 요구되는 여윳돈(Reserve Fund)은 12개월 분의 집 페이먼트인데 융자 페이먼트 재산세 그리고 보험을 포함한 액수이다.
요구되는 최소 크레딧 점수는 720점이지만 크레딧 점수에 대한 가격이 더해져서 이자가 올라가기 때문에 점수가 높을 수 록 낮은 이자를 받을 수 있다. 재융자의 경우도 여윳돈에 대한 조건은 같다. 주택 가격의 70%까지 융자를 할 수 있으나 캐시 아웃의 경우는 이자가 높아진다.
변동지수는 주로 리보(LIBOR)이고 마진은 2.25 정도이다. 만약 크레딧 점수가 740점 이상이고 다운페이를 30~40%를 하면 5년 동안 고정되는 이자는 4.875~5.00%로 받을 수 있다. 크레딧 점수가 720점 일 때에 임파운드를 하면 5~5.125%도 가능하다.
▷30 년 고정 프로그램 = 은행에서 원하는 평균적인 융자의 비율은 역시 70%가 한도이고 단독 주택은 물론 2유닛에서 4 유닛까지의 주택도 가능하다. 융자금액의 한도액은 각 은행에 따라 다르지만 보통 200만달러까지이다. 융자금액이 커질 수록 이자도 높아지고 융자의 비율은 낮아져서 더 많은 다운 페이가 요구된다.
30년 고정 이자 프로그램의 이자는 6.75~7.00% 정도이며 크레딧 점수 융자의 비율 융자 금액 주택의 종류 사용 목적 융자 목적이 이자를 결정하는 요인이다. 요구되는 최소한의 크레딧 점수는 680점이지만 720점은 넘어야 이자를 잘 받을 수 있다. 가끔 융자의 비율이 75~80%의 프로그램도 있으나 이자가 훨씬 높아지며 심사기준도 더욱 까다롭다.
주택의 종류와 이자의 상관관계는 유닛 수가 많을 수록 이자가 높아지는데 단독주택 보다 4유닛의 이자가 훨씬 높다. 주택의 사용 목적과 이자의 상관관계는 주인이 거주하느냐에 따라 달라진다. 주인이 가끔씩 거주하는 세컨드 홈은 주인이 항상 거주하는 집보다 이자가 높아진다.
▷문의: (213)700-4849