[머니 스토리] 치과보험 Ⅰ

직장에서 직원들에게 제공하는 종업원 복지혜택중에 의료보험 다음으로 많이 제공하는 것이 치과보험입니다. 보통 개인이 치과보험을 가입하려고 하면 여러가지 규제조항이 많고 혜택한도도 회사를 통해 치과보험을 제공할 때보다 훨씬 낮은 경우가 대부분입니다. 만약 회사에서 치과보험을 제공할 경우 유자격의 종업원들에게 모두 제공해야 하지만 개인이 치과보험을 가입하는 경우 대부분 치아에 문제가 있거나 가까운 시일안에 보험혜택을 받으려 하는 경우가 대부분이기 때문입니다. 대부분의 치과보험회사들이 유사한 보험약관(Plan Provision)을 택하고 있지만 약관의 해석은 다를 수가 있습니다. 회사에서 제공하는 보험혜택 개요는 그 용어의 전문성이나 많은 예외조항들로 인해 대부분의 보험가입자들이 간과하는 경우가 많습니다. 치과보험 이용시 주의해야 할 몇가지 내용을 몇회에 걸쳐 정리합니다. 실제 보험가입자들이 치과보험 사용시 야기되는 실제 상황 위주로 정리했습니다. 먼저 대부분의 보험회사들이 정기 구강검사(Oral Exam)와 스케일링에 연간 한도를 두고 있습니다. 어떤 회사들은 연 2회로 제한하고 있으며 많은 회사들이 육개월에 한번씩으로 제한하고 있습니다. 현재 정기적으로 가는 주치의가 있으면 그 치과의사들이 보험회사의 약관을 적용하여 치료 스케줄을 잡기 때문에 큰 문제가 없지만 치과의사를 바꾸는 경우 문제가 종종 발생합니다. 예를 들어 구강검진과 클리닝을 한 지 4개월 후에 치과의사를 바꾸어 진료를 받을 경우 보험회사에서 구강검진에 대한 비용을 지불하지 않는 경우가 생길 수 있으니 유념하시기 바랍니다. 따라서 가장 좋은 대비책은 치과보험 약관에 대하여 미리 치과의사와 상의하고 검진을 받는 것입니다. 둘째 대부분의 보험회사들이 치주염 예방과 치료에 대한 연간 한도를 두고 있습니다. 대부분의 한국분들이 딥 클리닝이라고 알고 있는 루트 플래닝(Root Planning)의 경우 2년에 한번 또는 만으로 24개월에 한번으로 제한하고 있습니다. 따라서 잇몸에 문제가 있어서 자주 치주염 치료를 요하시는 분들의 경우 본인의 치과의사와 상의해서 대체 치료방법이나 예외조항을 보험회사에 요청하시기를 바랍니다. 셋째 대부분의 보험회사들이 상한 치아에 크라운과 봉을 하는 경우 또는 잘못되거나 부서진 크라운과 봉을 고치는 경우에 대한 제한을 두고 있습니다. 일반적으로 보험회사에 따라 60개월에서 84개월로 규정하고 있습니다. 이 기간내에 잘못되거나 부서진 크라운이나 봉을 고치는 경우 보험회사에서 비용을 지불하지 않는 경우가 대부분입니다. 보험회사의 조사에 의하면 크라운과 봉의 평균 수명은 7년에서 10년 정도라고 하니 크라운이나 봉을 하실 경우 그 분야의 전문 치과의사(보철 전문의: Prosthodontist)와 상의하시고 치료를 하시기 바랍니다. 자세한 사항은 보험회사나 본인의 치과의 보험담당자에게 문의하시기 바랍니다. ▷문의: (213)251-1606

2009.07.29. 17:52

[머니 스토리] 스몰 비즈니스 업주

스몰 비즈니스 오너들의 경우 비즈니스의 성공을 위해 사생활도 희생을 하면서 최선을 다하고 있다. 작년부터 이어지는 미국의 경기침체가 특히 한인들을 비롯한 대부분의 스몰 비즈니스 오너들에게 더 큰 타격을 주고 있다. 미국 세법은 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들을 위한 여러가지 세금혜택을 제공하고 있으며 이들과 종업원들의 복지혜택과 은퇴계획을 위한 혜택을 제공하는 경우 직간접적으로 도움을 주고 있다. 비즈니스 오너들의 경우 본인들의 비즈니스를 이용한다면 일반 봉급생활자들보다 더 많은 혜택을 받으면서 본인들과 가족 그리고 종업원들의 은퇴계획을 세울 수 있다. 비즈니스 오너의 입장에서 왜 세금혜택을 받는 은퇴계획이 필요한가에 대한 몇몇 사항을 점검해 보자. 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들이 은퇴계획을 세우는 가장 큰 이유는 바로 절세혜택때문이다. 일반 봉급생활자와 비교해보면 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들의 경우 세금부담이 더 많은 경우가 대부분이다. 비즈니스를 하면서 발생하는 여러 세금과 비용들을 감안한다면 이에 상응하는 여러 세금혜택도 주어지고 있다. 일반 봉급생활자들의 경우 절세를 할 수 있는 방법이 극히 제한되어 있지만 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들의 경우 훨씬 자유롭게 절세를 할 수 있는 여러 방법들이 있고 그중 은퇴계획을 이용한다면 상당히 큰 절세혜택을 볼 수 있다 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들이 만약 은퇴를 한다면 이들이 가지고 있는 재산의 대부분이 쉽게 현금화할 수 없는 경우가 많다. 특히 이들 오너들의 개인적인 능력에 의해 비즈니스가 운영돼 온 경우나 서비스 업종의 경우 오너가 회사를 떠나는 경우 비즈니스의 가치를 산정하기가 쉽지 않고 많은 경우 그 비즈니스의 가치는 거의 없는 경우를 보게 된다. 이런 경우 오너가 미리 절세를 통한 은퇴계획이나 비즈니스 유지계획을 준비한다면 본인들의 사망이나 은퇴시 공백을 최소화 할 수 있고 그들의 유고나 은퇴시 가족들을 위하여 쉽게 현금화할 수 있는 재산을 만들 수 있다. 자영업자나 스몰 비즈니스 오너들의 경우 대부분 비즈니스의 실패는 개인적인 파산으로 이어지는 경우를 종종 보게 된다. 만약 이들이 호경기 때 ERISA 세법에 의거한 은퇴계획을 미리 준비한다면 최악의 경우 개인파산을 한다고 해도 채권자들이 이 은퇴계획에 돈이 얼마나 적립되어 있든 손을 댈 수 없다. 이는 1992년 연방 대법원의 판례에도 잘 나타나 있다. 만약 비즈니스의 소유형태가 일반 주식회사(C Corporation)의 경우라면 발생한 이익을 주주에게 분배해야 하고 이 분배된 배당금은 주주가 또 세금을 내야 한다. 바로 이것이 일반 주식회사의 가장 큰 문제점인 이중과세인데 법적으로 스몰 비즈니스의 경우 최고 25만달러까지는 배당을 하지 않고 회사에서 이익을 유보할 수 있다. 만약 비즈니스 목적에 상관없이 25만달러 이상의 이익을 주식회사에서 보유할 경우 이에 대한 세금을 부과받을 수도 있다. 이럴 경우 은퇴계획을 수립한다면 상당한 절세혜택을 누릴 수 있다. 자영업자이나 스몰 비즈니스 오너들의 은퇴계획을 설립할 때 이 분야의 전문가들과 변호사 그리고 회계사들 사이에 유기적인 의사소통과 협력이 필요하다. ▷문의: (213)820-0937

2009.07.22. 17:53

[머니 스토리] 직장은퇴계획

직장은퇴계획은 종업원들의 돈을 관리하는 경우이기 때문에 이에 대하여 고용주는 관리감독의 의무가 있다. 종업원들의 복지혜택에 대한 최초의 연방법인 ERISA에 의거하여 은퇴계획의 감독의무는 크게 두가지 기관들을 통하여 이루어진다. 연방 국세청(IRS)에서는 직장은퇴계획의 사전승인과 매년 직장은퇴계획에 대한 세금보고인 서류양식 5500에 대한 감사를 하게 된다. IRS의 또다른 역할은 현재의 세법을 어떻게 직장은퇴계획에 적용하는가 하는 것에 대한 지도를 하는 것이다. 이를 크게 Regulation과 Ruling이라고 하는데 이는 쉽게 말하면 IRS의 세법에 대한 유권해석이라고 할 수 있다. 직장은퇴계획을 감독하는 다른 기관은 연방 노동부 산하기구인 연금복지혜택계획국(Office of Pension & Welfare Benefit Plan.OPWBP)이다. 연방 노동부에서는 직원들의 입장에서 은퇴계획이 잘 관리되고 있는가를 감독의 핵심방향으로 설정하고 있다. 따라서 직장은퇴계획을 회사가 종업원들에게 균등하게 기회를 제공하고 이를 종업원들에게 고지하는가를 감독한다. 두번째는 직장은퇴계획이 어디에 투자가 되고 이 투자가 과연 세법상에 문제가 없는지에 대하여 관리를 하게 된다. IRS와 마찮가지로 세법을 어떻게 직장은퇴계획에 적용하는 가에 대한 유권해석도 할 수 있다. 직장은퇴계획의 경우 그 플랜을 관리감독하는 사람이 적어도 한명 이상 있는데 이를 수탁인(Fiduciary)라고 한다. 연방노동부에서 이들의 관리감독에 대한 감사를 할 수 있다. 종업원들의 복지혜택을 규정하는 법인 ERISA에 의거하여 연금혜택보증회사(PBGC)가 설립되었는데 이 기관은 준연방기관의 하나로 Defined-Benefit Pension이라는 종류의 은퇴계획에 대한 설립 관리감독 그리고 은퇴계획의 해지에 관여하게 된다. 예를 들어 A라는 기업이 Defined-Benefit Pension을 종업원들의 은퇴계획으로 제공하고 있다가 파산을 할 경우 PBGC에서 대신 직원들의 은퇴기금을 보전해주게 된다. PBGC는 이에 대한 보험료를 각각의 은퇴계획에 부과하게 된다. 직장은퇴계획에 참여하는 종업원의 숫자가 연초에 100명 이상이 된다면 회사는 독립적인 감사기관(Independent Auditor)를 고용하여 회사 은퇴계획에 대한 감사를 받아야하고 감사기관의 보고서를 첨부하여 서류양식 5500을 연방국세청에 보내야한다. 만약 회사에서 종업원들에게 제공하는 은퇴계획이 ERISA 법에 규정된 플랜이 아닌 경우(예를 들면 SEP이나 SIMPLE IRA 플랜의 경우) 연방국세청과 노동부에 매년 은퇴계획에 대한 세금보고를 할 의무가 없다. 회사에서 어떤 종류의 은퇴계획을 직원들에게 제공하는가에 따라서 세금보고와 관리감독에 대한 책임이 틀려질 수 있기 때문에 은퇴계획의 설립과 유지시 반드시 전문가와 상의해야 한다. ▷문의: (213)820-0937

2009.07.15. 18:51

[머니 스토리] 직장의료보험

가주에서 2~50인 이하의 직원을 고용하는 회사의 경우 AB 1672라는 주법에 의하여 보호를 받을 수 있다. 이런 중소기업들의 경우 보험회사는 종업원이나 그 가족들의 병력에 상관없이 보험가입을 허가해야 하고 그 전에 가지고 있던 질병(Pre-existing Condition)의 경우에도 보험가입후 최대 6개월이 지나면 치료비를 지불하여야 한다. 그리고 보험료를 산정할 경우에도 매년 가주 보험감독원의 허가를 받아야 하고 나이와 가족상황 그리고 거주지에 따라서만 거격이 변동될 수 있다. 50명 이상의 직원들을 고용하는 경우에는 AB 1672법에 적용이 되지 않는다. 이 법을 만들 때의 취지는 거대 보험회사가 가주의 자영업자들이나 소규모 기업들에게 대기업보다 다른 차별적인 대우를 막기 위함이었다. 50명 이상의 직원들을 고용하는 회사들의 경우에는 보험료의 산정에 있어서 상당히 다른 기준이 적용되고 있다. 일반적으로 회사의 규모가 1000명 이상인 경우에는 보험료 산정 기준이 거의 그 회사내적인 요소들에 전적으로 의존한다. 이는 회사의 직원고용이 정상적인 분포(Normal Distribution)를 이루고 있을 경우 어떤 사건이 일어날 확률을 가정하는 통계학적인 방법이다. 예를 들면 종업원들과 가족들의 나이 성비 거주지 과거의 보험이용 실태 비즈니스의 특성 등을 종합적으로 고려하여 보험료를 산정하는데 이를 Experience Rating이라고 한다. 의료보험회사들은 이렇게 큰 회사들의 경우 합리적인 보험료를 산정할 수 있는 기준이 있고 이에 따라 경쟁력있는 보험료를 회사에 제공할 수 있다. 문제는 50명 이상의 종업원들을 고용하지만 그 규모가 그리 크지 않은 경우이다. 한인들이 운영하는 회사들중에 종업원 규모가 50명 이상이고 200명 이하인 경우가 이에 속한다. 이들 회사들은 보험회사에서 요율산정시에 물론 회사 내적인 요소들도 보지만 2~50명 사이의 회사에서 처럼 보험회사에서 미리 산정한 기준에 따른 요소들에도 적용을 받는다. 이들 회사들의 문제점은 종업원들이나 가족들중에 큰 병을 앓고 있고 계속해서 비싼 치료를 받아야 할 경우에 야기된다. 최악의 경우 보험회사는 이들 회사의 직장의료보험 가입을 거부할 수 있고 그렇지 않은 경우에도 상당한 금액의 보험료를 할증하는 경우를 종종 볼 수 있다. 2~50명 사이의 종업원들을 고용하는 회사들은 의료보험 가입시 법적인 보호를 받을 수 있고 규모가 큰 대기업들의 경우 보험회사들간의 경쟁을 통해 합리적인 보험료를 제공받을 수 있다. 문제는 회사의 종업원들의 수가 50명에서 200명 사이의 중기업들의 경우에서 발생하는데 이들 기업들의 경우에는 의료보험 가입과 갱신기에 그들 회사에 적합한 플랜을 설계하고 실행할 수 있는 전문가와 충분한 사전상의후에 결정하는 것이 좋은 결과를 가져올 것이다. ▷문의: (213)820-0937

2009.07.08. 18:34

[머니 스토리] 종업원 상해 보상

종업원이 사고나 질병으로 일을 하지 못하는 경우 고용주의 책임은 어디까지인가? 이에 대하여 예전부터 논쟁이 끊이지 않았다. 미국도 예외는 아니어서 산업혁명이 시작된 19세기부터 논쟁이 시작되어 천문학적인 부를 축적하던 재벌들의 시대인 20세기 초반에야 종업원 상해에 대한 보상이 법으로 제정되었다. 이 법의 시행이전에는 상해를 당한 직원이 고용주를 상대로 민사소송을 통해 고용주의 법적 책임을 물었지만 종업원의 상해에 대한 법이 각 주마다 통과된 후에는 이 법에 따른 보상이 시작되었다. 가주도 예외는 아니어서 1913년 종업원상해보상법(Workers compensation Insurance & Safety Act of 1913)이 제정된 이후로 계속해서 종업원들의 안전과 상해보상에 대한 법률들이 제정되었다. 1930년대 연방법인 사회보장법이 통과되고 그 후에도 연방정부의 차원에서 종업원들의 안전과 상해보상에 대한 법률들이 현재까지도 끊임없이 제정되고 있다. 가주정부에서는 가주에서 종업원을 고용하는 모든 고용주에게 법적으로 두가지 종업원의 상해에 대한 보상을 제공하도록 하고 있다. 첫번째는 직장이나 작업중에 상해를 입은 종업원들을 보상하기 위하여 종업원 상해보험(Workers Compensation Insurance)을 고용주가 부담해야 한다. 두번째는 종업원이 직장이나 작업을 하지 않는 동안 발생한 사고나 질병으로 일을 하지 못하는 경우 보상을 하는 주정부 수입보장보험(State Disability Insurance)이 있는데 이는 전적으로 직원들이 부담해야 한다. 2009년 현재 CASDI의 보험요율은 1.1%이고 보험료는 일년에 최고 997.35달러이다. 고용주는 법적으로 종업원들에게 위에서 설명한 두가지 상해보상 혜택을 제공하면 되지만 그 혜택이 충분하지 못한 경우가 대부분이다. 특히 소득이 높은 종업원들의 경우 본인들이 일을 하지 못하는 경우 법적으로 받을 수 있는 보상이 훨씬 적은 경우가 많다. 예를 들면 주정부가 제공하는 수입보장보험(Disability Insurance)의 경우 주당 최고 959달러까지 받을 수 있지만 이 금액을 받기 위해서는 지난 삼개월간의 수입이 2만2643.64달러가 돼야 한다. 따라서 고소득 종업원들의 경우 개인적으로 수입보장보험을 들 수 있지만 보험료가 상당히 비싸기 때문에 현실적으로 보험을 드는 이들은 거의 없다. 최근에는 고용주가 이에 대한 인식이 많이 바뀌어 직원들에게 회사차원에서 수입보장보험을 제공하는 경우가 증가하고 있다. 회사 입장에서는 직장의료보험 보험료의 2~5% 정도의 보험료로 종업원들을 위한 새로운 복지혜택을 제공할 수 있고 종업원들의 경우 본인들이 일을 하지 못하는 경우 주정부가 제공하는 혜택에 더하여 보험혜택을 받을 수 있다. 이와 더불어 회사에서 중요한 직책을 지닌 중역들이나 고소득 직원들에게는 따로 수입보장보험을 제공하여 사고나 상해시 100% 소득을 보전하는 플랜을 고용계약시에 유인책으로 이용하는 경우도 종종 보게된다. 회사에서 종업원들에게 수입보장보험을 제공하는 경우 반드시 그 분야의 전문가와 상의하여야 한다. ▷문의: (213)820-0937

2009.07.01. 19:13

[머니 스토리] 직장 은퇴계획

1974년 ERISA라는 연방법 제정이후 많은 고용주들이 자신과 종업원들을 위하여 은퇴계획을 준비하게 되고 이 법 통과이후 많은 세제상의 혜택이 법으로 명문화되었다. ERISA에 규정되어 있는 직장 은퇴계획을 'Qualified Plan'이라고 하는데 이 플랜들의 경우 설립과 유지에 항상 유의하여야 한다. 'Qualified Plan'은 크게 두가지 기준으로 나누는데 첫번째 기준은 누가 직장 은퇴계획의 투자에 책임이 있는가이다. 회사가 투자에 대한 책임이 있으면 'Defined Benefit' 플랜이라고 하고 종업원이 투자에 책임이 있다면 'Defined Contribution' 플랜이라고 한다. 두번째 기준은 은퇴계획의 자금을 불입하는 책임이 어떻게 되는가이다. 만약 매년 회사에서 자금을 은퇴계획에 출연해야 할 의무가 있다면 '펜션 플랜'이라고 하고 회사의 재정상황에 따라 탄력적으로 대처할 수 있다면 '이익 공유(Profit Sharing)' 플랜이라고 한다. 예를 들어 많은 직장인들이 현재 그들의 주된 은퇴계획으로 가지고 있는 401(k) 플랜의 경우에는 위의 분류에 다르면 'Defined Contribution' 플랜과 'Profit Sharing' 플랜으로 분류된다. 회사에서 직장은퇴계획을 시행하려고 할 때 가장 먼저 생각해야 할 부분은 회사의 재정상황 종업원의 숫자 오너의 지분상태와 은퇴계획 수립과 유지비용 그리고 세제혜택들을 먼저 따져보고 어떤 플랜을 제공해야 할 지를 결정해야 한다. 만약 직원 전체를 위한 은퇴계획의 수립이 목적이 아니라면 그리고 일부 특정 직원들을 우대하기 위하여 계획을 수립하려고 한다면 ERISA법에 규정된 각종 세제혜택을 받을 수 있는 플랜인 'Qualified Plan'상의 여러가지 제제규정이 적용될 수 있고 심지어는 플랜 자체를 설립할 수 없는 경우가 발생하게 된다. 직장 은퇴계획의 수립과 유지에 있어서 가장 신경을 써야 할 부분이 바로 공정성(Non-Discrimination Rules)이다. 다시 말하면 자격이 있는 모든 직원들의 경우 직위고하를 막론하고 적어도 직장 은퇴계획에 대한 정확한 정보를 제공와 가입기회를 제공해야 한다. 많은 중소기업의 고용주들의 경우 직장 은퇴계획의 수립과 유지에 비용이 많이 든다는 선입견을 가지고 있는 경우가 있는데 이는 잘못된 상식이다. 연방정부에서는 다양한 종류의 직장 은퇴계획의 수립을 직간접적으로 돕고 있다. 고용주는 본인들의 은퇴계획의 수립과 세금공제를 통해 받는 직접적인 혜택이 종업원들을 위한 은퇴기금 적립의무를 상회하는 경우도 종종 보게된다. 이와 더불어 종업원들이 회사에 대한 충성과 성실하고 능력있는 직원들을 계속 회사에 있게 할 수 있는 간접적인 유인책중의 하나로 직장 은퇴계획이 자리매김하고 있다. 직장 은퇴계획의 설립시 복잡한 행정절차와 세제상의 문제점 그리고 고용주와 직원들 사이의 관계정립들을 중간에서 원만하게 처리할 수 있는 경험 많은 전문가와 상의한 후에 결정해야 한다. ▷문의: (213)820-0937

2009.06.24. 19:38

[머니 스토리] 메디케어와 직장의료보험

연방정부가 사회보장세의 일부를 근간으로 하여 시행하는 의료보험인 메디케어는 몇몇 예외조항들을 제외하면 일반적으로 65세가 넘는 시니어들을 위한 의료보험이다. 메디케어를 처음 시작한 1950년 대에는 평균 수명이 지금보다 훨씬 짧았기 때문에 시행상의 문제점이 별로 없었다. 하지만 최근 의학과 기술의 발전으로 평균 수명이 늘어나고 이에 따라 65세가 넘은 사람들중에도 은퇴를 하지않고 일을 하는 노년층(Working Aged)이 늘어나면서 예기치 않는 문제들이 발생하게 된다. 65세가 넘은 시니어들 중 사회보장세를 10년 이상 낸 경우 메디케어 Part A에 자동적으로 가입이 되고 Part B나 Part D의 경우 매달 보험료를 지불해야 한다. 문제는 65세가 넘어서 일을 하는 직장인들의 경우에 발생하게 된다. 만약 회사에서 이들에게 직장의료보험을 제공하게 되면 직장의료보험에서 치료비를 지불해야 하는지 아니면 메디케어에서 치료비를 지불해야 하는지에 대해서 항상 문제의 소지가 있다. 물론 직원 수가 많은 대기업의 경우 큰 문제없이 직장의료보험에서 먼저 의료비를 지급하고 메디케어에서 그 차액을 지불하는 경우가 대부분이다. 이를 MSP(Medicare Secondary Payer)라고 한다. 문제는 소규모 기업들의 경우에 발생하게 되는데 65세 이상된 직원의 보험료가 젊은 직원의 보험료보다 적게는 5배에서 심지어는 10배 이상인 경우가 일반적이다. 고용주의 입장에서는 불공평하게 느끼지만 직장의료보험을 시행하면 연방법인 ERISA에 의거하여 나이든 직원들을 차별할 수 없기 때문에 비싸지만 높은 의료보험료를 지불해야 한다. 최근에는 메디케어 적립금(Medicare Trust Fund)이 점점 줄어들고 있는 상황이기 때문에 연방정부의 입장에서도 65세 이상 직원들이 의료보험 혜택을 받게 되면 메디케어의 경우 직장의료보험에서 혜택을 먼저 지불해야한다고 개정된 사회보장법에 명시되어 있다. 이를 MSP(Medicare Secondary Payer)조항이라고 한다. 그러면 어떤 경우 메디케어가 우선적으로 치료비를 지불하고 어떤 경우 직장의료보험이 의료비를 먼저 지불해야 하는 것인지에 대하여 많은 중소기업의 고용주들이 정확히 알지 못하고 있다. 일반적으로 직원들의 수가 20명이 넘게 되면 직장의료보험이 우선적으로 종업원들의 치료비를 지불해야 한다. 대부분의 중소기업의 고용주들이 혼동하는 경우가 바로 직원수가 20명이라고 하는데 이 20명이 어떻게 메디케어 당국에서 정의하는가이다. MSP법의 조항에 의하면 지난해 또는 올해 파트타임과 풀타임 직원의 합계가 20명이 넘는 경우가 20주 이상인 경우로 규정하고 있다. 많은 고용주가 의료보험을 제공하는 직원들의 수가 20명이라고 잘못 알고 있다. 만약 MSP법에 의하여 20명 이하의 직원들을 고용하는 직장으로 분류되면 그 시점부터 메디케어가 우선적으로 종업원들의 치료비를 지불해야한다. MSP법의 경우 그 법 자체가 매우 복잡하고 자주 바뀌기 때문에 65세 이상의 직원들의 의료보험혜택을 제공할 경우 전문가와 상의한 후 결정하여야 한다. ▷문의: (213)820-0937

2009.06.17. 18:37

[머니 스토리] 중소기업 의료보험

미국의 의료보험이라는 개념이 처음 도입된 것은 1920년대 말 부터이다. 하지만 실질적으로 회사에서 직원들에게 의료보험을 제공하게 된것은 1974년 연방법인 ERISA(Employee Retirement Income Security Act)가 시행된 후 부터이다. 이 법이 통과된 이후에 종업원들을 위한 복지혜택이 점차 늘어나는 추세였지만 소규모 회사들의 경우 직원들에게 복지혜택을 제공하는 데에는 여러가지 장애가 있었다. 그 중에 가장 큰 문제점은 거대 의료보험회사들의 횡포라고 할 수 있다. 이들 보험회사들은 소규모 회사들이 종업원들을 위해 의료보험을 들려고 하면 종업원의 건강상태나 회사의 규모 직업별 산업별 분류 등에 따라서 차별적으로 보험요율을 산정하고 심지어는 가입을 거부할 수도 있었다. 따라서 규모가 작은 회사들의 경우 대기업들보다 훨씬 비싼 보험료를 지불하거나 심지어 가입을 거부당하는 일들이 종종 발생하게 된다. 이에 1992년 가주에서는 AB1672라는 주법을 통과시키게 되는 데 이법에 따라서 1993년부터 가주 보험법 10702 조항이 발효되게 된다. 이 법의 주목적은 규모가 작은 회사들이 직원들에게 의료보험을 제공할 때 거대 보험회사로부터의 횡포를 막기 위한 것이다. AB1672 법에 의하면 2~50명 사이의 직원이 있는 회사들의 경우 직원들에게 의료보험을 제공하려면 보험회사는 그 회사의 규모나 직원과 그 가족의 건강상태 회사의 산업별 직업별 분류 등에 상관없이 보험가입을 승인해야 한다. 다시 말하면 보험회사들이 가입을 거부할 수 없다는 것이다. 이를 '개런티드 이슈(Guaranteed Issue)'라고 하는데 보험회사의 의료보험 요율 산정의 기준도 직원들의 나이 가족사항 그리고 거주지의 우편번호에 따라서만 보험료를 차등적으로 적용할 수 있게 된다. 그 외 보험요율을 책정하는 요소들은 RAF(Risk Adjustment Factor)라는 것으로 분류가 되고 이에 따라서 10%내의 할인이나 할증요율이 적용된다. AB1672법 조항을 보면 만약 종업원이 이미 질병을 가지고 있어도(Pre-Existing Condition) 보험 가입 후 최대 6개월이 지나면 그 질병에 대하여 보험회사가 치료를 해줄 의무가 있다. 예를 들면 어떤 직원이 암이 발병한 후 회사에서 보험혜택을 주게 될 경우 그 직원이 전에 의료보험을 든 적이 없다 해도 보험가입 후 6개월이 지나면 보험회사가 암에 대한 치료를 허가해야만 한다. 만약 회사에서 HMO 보험을 제공하게 되면 이 6개월의 유예기간까지도 없어지게 된다. 이와더불어 회사에서 제공하는 보험 가입 180일 안에 보험에 가입되어있는 기록이 있으면 6개월의 유예기간도 줄이거나 없앨수 있다. 예를 들어 어떤 직원이 입사전 개인보험을 가지고 있었을 때 암 발병이 확인된 상태에서 회사가 보험을 제공하게 되면 6개월의 치료 유예기간 없이 가입 즉시 보험혜택을 받을 수 있다. ▷문의: (213)820-0937

2009.06.10. 18:14

[머니 스토리] 주택구입 vs 렌트

최근 부동산 시장은 은행에 차압된 집들을 비롯하여 숏세일로 나온 집 그리고 일반 매물 등 주택을 구입하려는 바이어들에게는 선택의 폭이 넓은 '바이어의 마켓'이다. 예전에 비하여 큰 폭으로 내려간 주택가격과 낮은 주택 융자 이자율은 자신의 집을 장만하려는 많은 바이어들에게는 주택을 장만할 수 있는 좋은 기회이다. 주택의 가격이 내려감에 따라 예전보다 적은 다운페이로 주택을 살 수 있으며 낮은 이자율로 인하여 주택 페이먼트가 훨씬 덜 부담스럽다. 주택을 임대하고 있으면 계속 임대를 할 것인지 아니면 주택을 구입할 것인지를 결정하기 전에 어느 쪽이 더 경제적인지를 비교 분석해 보아야 한다. 주택을 소유하기 때문에 발생하는 비용은 매달 지불하는 융자 페이먼트 재산세 주택 관리하는 비용 등이 있는데 이를 상쇄할 수 있는 세금 혜택은 주택 소유주들이 받는 가장 큰 경제적인 혜택이라고 볼 수 있다. 그리고 계속해서 에퀴티를 쌓아가는 장점도 있으며 자신의 집을 소유하고 있다는 소유권에 대한 프라이드도 무시할 수 없다. 새로운 직장 때문에 이사를 가거나 살고 있던 주택을 팔고 이사갈 새 집을 아직 찾지 못한 경우 은퇴 준비로 더 작은 집으로 이사하기를 원하거나 또는 다른 지역으로 가서 은퇴하는 경우에는 임대를 하는 것이 훨씬 더 경제적이다. 어떤 경우이든지 간에 임대를 해야 한다면 짧은 기간만 임대를 하는 것이 현명하다. 임대와 구매 어느 쪽이 더 경제적인지를 보려면 그 지역의 주택 가격에 대한 임대료의 비율(Price-to Rent Ratio)을 계산해봐야 한다. 주택 가격에 대한 임대료 비율의 계산은 주택가격을 1년분의 임대료로 나누어 보는 것이다. 39만달러짜리의 주택을 매달 1550달러에 임대를 한다면 주택가격 39만달러를 1년 임대료 1만8600달러로 나누면 20.97의 비율이 나온다. 똑같은 주택을 매월 1150달러로 임대를 한다면 비율은 28.26이다. 임대하는 지역의 주택 중간가격과 중간 임대료를 비교하면 그 지역의 주택 가격에 대한 임대료의 비율을 계산할 수 있다. 현재 미국의 평균 비율은 18.3이며 역사적으로 볼 때의 평균적인 비율은 15이다. 2008년도 말의 통계를 보면 시애틀은 비율이 29.5 이고 시카고는 17.7 댈러스는 15.7 LA는 15.3으로 나와 있다. 현재 임대를 하고 있거나 또는 임대하려는 지역의 주택 가격에 대한 임대료의 비율이 평균비율보다 높으면 주택가격에 비해서 임대료를 싸게 지불하고 있는 것이 되므로 임대를 하는 것이 경제적이라고 볼 수 있다. 이 비율이 낮으면 주택 가격에 비하여 높은 임대료를 지불하고 있으므로 주택을 구입하는 것이 훨씬 경제적이다. 높은 비율이 장기간 동안 지속되면 계속 임대하는 것이 좋을 지도 모른다. 그러나 이 비율에 변화가 생기거나 은행 차압률의 변화 평균 리스팅 가격과 팔린 가격의 동향을 추적하면 주택시장의 동향을 볼 수 있다. 그러나 내 집을 가지고 싶다는 바램은 반드시 경제적인 잣대로만 비교해 볼 것은 아니다. 주택을 소유함으로서 얻는 만족감과 안정감은 반드시 돈으로 계산될 수 있는 것이 아니기 때문이다. ▷문의: (213)700-4849

2009.05.27. 18:22

[머니 스토리] 미국의 '크레딧' 파워

크레딧 점수가 높으면 주택 융자를 비롯하여 자동차 융자 또는 리스를 할 때에 우대 이자를 받을 수 있다. 또한 크레딧 카드도 잘 나올 뿐만 아니라 높은 크레딧 한도액과 낮은 이자를 받을 수 있다. 주택 융자의 경우는 크레딧 점수가 미달되면 융자 신청을 아예 할 수 없는 경우도 있다. 주택 융자의 경우 바람직한 크레딧 점수는 740점 이상이다. 똑같은 융자 조건에서 크레딧 점수 별로 이자를 비교해 보자. 이자를 비교할 때에 사용한 융자 조건은 컨포밍 융자이며 30년 고정 프로그램이고 단독 주택이며 재산세와 보험을 임파운드(Impound) 하고 구입 가격의 20%를 다운하고 80%의 융자를 받을 때이다. 크레딧 점수가 740점이면 이자율이 4.75% 점수가 720~730점이면 4.875% 점수가 700점에서 719점이면 5.125%이다. 몇 점 차이로 이자의 손해를 많이 보게 된다. 그리고 크레딧 점수가 700점이 안 되는 경우에는 이자를 인용하기도 힘들지만 5.75% 정도가 된다. 이때 좋은 이자를 받으려면 다운 페이를 30% 이상 하면 5.00% 정도의 이자를 받을 수 있다. 똑 같은 조건에서 크레딧 점수 690점과 740점의 이자의 차이는 1.00%이다. 만약 융자금액이 40만달러면 이자율 4.75%는 매달 페이먼트가 2086.59달러이며 이자율 5.75%의 페이먼트는 2334.29 달러이다. 이자율 1%의 차이는 매달 247.70달러이고 1년에 2972.42 달러의 차이가 생긴다. 콘도나 타운 홈을 구입할 때에는 융자 비율이 75% 이상이면 콘도 융자 비용이 가산되어 이자가 높아진다. 크레딧 점수가 720점이 넘고 충분한 수입을 증명할 수 있으면 10% 다운 페이를 하고도 융자를 받을 수 있다. 720점 이하이면 수입이 아무리 많아도 최소 20%는 다운 페이를 해야 융자 신청을 할 수 있다. 크레딧이 700점미만이라도 충분한 수입이 있으면 20%의 다운 페이로 융자는 받을 수 있지만 이자가 높아진다. 크레딧 점수가 낮을 수록 이자는 높아진다. 그리고 620 미만이면 컨벤셔널 융자는 신청을 할 수 없다. 이자율만 바꾸는 재융자의 경우도 똑 같은 크레딧 점수 기준이 적용된다. 그러나 남아있는 에퀴티를 꺼내는 캐시 아웃 재융자의 경우는 받을 수 있는 융자의 비율과 요구되는 최소 크레딧 점수가 달라진다. 먼저 캐시 아웃 재융자를 할 수 있는 최고 융자비율은 주택 감정가격의 75%이다. 많은 은행들이 캐시 아웃 재융자의 융자 비율을 낮추고 있는 가운데 융자 비율 70%까지 만을 허용하는 은행이 있는가 하면 또 80%까지 신청할 수 있는 은행도 있지만 이자율이 아주 높아진다. 많은 융자 은행들이 기본으로 요구하고 있는 캐시 아웃 재융자의 최저 크레딧 점수는 660점이다. 아무리 에퀴티가 많아도 크레딧 점수가 미달이면 캐시 아웃을 할 수 없으므로 에퀴티를 사용할 수 없게 되는 것이다. 캐시 아웃 재융자의 이상적인 점수는 역시 740점이나 혹은 그 이상이며 이상적인 융자 비율은 75%이다. 그러나 융자의 비율에 관계없이 캐시 아웃하는 액수의 한도액을 정해놓은 프로그램이 많으므로 미리 얼마를 사용할 수 있는지 알아보는 것이 좋다. ▷문의: (213)700-4849

2009.05.20. 18:22

[머니 스토리] 주택 감정

주택 감정서류는 주택구입 융자를 신청하거나 또는 재융자를 신청할 때에 융자은행에서 요구하는 필수적인 서류 중에 하나이다. 주택 감정서는 자격증이 있는 전문 감정사가 작성해야 하며 작성된 주택 감정서류는 감정사 자격증을 첨부하여 융자 신청서와 함께 은행에 제출된다. 주택 감정서는 주택을 구매하려는 바이어에게 구매 가격이 정당한 지를 알려준다. 또한 정당한 주택 가격의 평가를 위해 융자 은행에 제출되며 융자 은행은 융자 신청서와 함께 제출된 전문 감정서와 감정 재검토를 통해서 해당 주택의 감정가격을 인정하게 된다. 예를 들어서 40만달러의 주택을 20%의 다운 페이먼트를 하고 32만달러의 융자를 신청하는 바이어의 경우 주택을 구입하는 바이어는 주택가격이 40만달러 또는 그 이상의 감정가격이 나오기를 원한다. 융자를 주는 은행은 주택의 감정 가격이 40만달러가 되어야 융자 비율 80%의 융자를 줄 수 있다. 만약 감정가격이 구매 가격의 이하로 나오면 그 매매는 성사되기 어려울 뿐만 아니라 감정가격 미달로 인하여 융자 은행은 융자승인을 주지 않는다. 감정가격이 구매가격보다 적게 나오면 주택 가격에 대한 융자의 비율이 처음보다 높아지게 되고 따라서 심사 기준이 달라질 수 있기 때문이다. 감정을 의뢰하는 사람은 주로 융자를 맡아서 하는 사람이다. 융자브로커를 통해서 융자를 신청할 때에는 담당 론 오피서나 융자회사에서 감정회사로 직접 의뢰하는 경우가 거의 대부분이었다. 그러나 2009년 5월 1일부터 실행되는 주택 감정의뢰에 대한 규칙 'Home Valuation Code of Conduct'(이하 HVCC 코드)에 의해 론 오피서나 융자 은행이 직접 감정을 의뢰할 수 없다. 새로운 감정 HVCC 코드는 융자은행 론 오피서 혹은 그 직원은 감정에 영향력을 미칠 수 없다고 명시하기 때문이다. 서브프라임 융자와 더불어 과장되게 부풀려진 주택 감정가격으로 인하여 융자 은행과 투자가들이 막대한 손해를 보는 경우가 종종 있었기 때문에 이런 폐단을 없애기 위해 이 법이 제정됐다. 새로운 감정코드 HVCC의 목적은 공평한 주택 감정을 위하여 융자 은행이나 융자회사들과 전혀 관계없는 독립된 감정사 또는 감정회사가 공평한 주택 감정을 하도록 하는 것이다. 만약 주택 감정에 영향을 주었다는 것이 판명되면 그 해당 융자는 패니매나 프레디맥 같이 정부가 스폰서 하는 기관에 융자를 넘길 수 없게 된다. 그리고 정부 스폰서 기관들은 이 규칙을 채택하지 않은 은행들로 부터는 더 이상 모기지를 구입하지 않게 된다. 5월 1일부터 신청되는 모든 컨벤셔널 융자는 이 규칙에 적용되어서 감정은 감정 매니지먼트 회사을를 통해서 감정을 하게 된다. 그러나 이 규칙은 정부가 보증하는 융자들 FHA 융자, VA 융자 그리고 USDA 농경지 개발에 해당하는 융자는 해당이 되지 않기 때문에 은행과 융자 회사 또는 담당 직원이 감정을 의뢰해도 된다. 융자 신청서를 은행에 제출하면서 감정의뢰가 이루어지기 때문에 융자 신청인은 감정비를 지불해야 한다. 그리고 융자 신청인은 클로징하기 3일 전까지 감정서 사본을 받아보게 된다. 융자를 신청하면서 감정 매니지먼트 회사들을 통해서 감정이 의뢰되기 때문에 융자 서류 심사에 걸리는 시간이 더 길어질 거라고 생각된다. 재융자와 달리 주택 구입 융자는 에스크로 기간 안에 융자를 끝내야 하기 때문에 에스크로 기간을 넉넉하게 잡는 것이 바람직하다. ▷문의: (213)700-4843

2009.05.13. 18:27

[머니 스토리] 융자조정

지난 3월에 발표된 정부의 융자조정(Home Affordable Modification) 프로그램의 대상은 융자 페이먼트는 늦지 않게 계속하고 있지만 페이먼트를 감당하기 힘든 소유주들과 이미 페이먼트를 못하고 있는 소유주들이다. 정부의 융자조정 프로그램은 2012년 12월 31일까지 유효하며 신청하려면 다음 조건에 부합되어야 한다. ▷우선 주인이 거주하는 단독 주택 콘도 타운 홈 그리고 2-4 유닛 부동산이다. 반드시 주인이 거주를 하고 있어야 하며 세금 보고서 크레딧 보고서 그리고 전화 전기 등의 유틸리티 고지서에 나오는 주소로 주인이 거주하는지를 조사할 수도 있다. 임대를 하고 있는 주택이나 4유닛 이상 주택 비어있는 집 사람이 살 수 없는 상태의 집(Condemned)은 대상에서 제외된다. ▷융자조정 프로그램은 1차 융자에만 제한된다. 1차 융자이외에 다른 2차나 에퀴티 라인이 있는 경우에도 2차는 그대로 두고 1차 융자만 조정을 해 준다. 이 프로그램은 현재 남아있는 1차 융자금액으로 따져서 단독주택의 경우 융자금액이 72만9750달러까지이거나 또는 미만이라야 한다. 2유닛과 3유닛 그리고 4유닛의 한도액은 각각 다르다. ▷조정 대상이 되는 융자는 2009년 1월 1일 이전에 받은 융자라야 하며 현재 지불하고 있는 융자 페이먼트(재산세와 보험 또는 관리비를 포함한 금액)가 세전 수입의 31%가 넘거나 수입이나 지출에 큰 변화가 있어서 융자 페이먼트를 감당할 수 없는 경우이다. 수입에 대한 빚(융자 페이먼트와 다른 모든 융자와 크레딧 카드 페이먼트)의 비율을 31%로 맞추기 위해 은행은 이자율을 최저 2%까지 내릴 수 있다. 조정을 해서 소유주가 감당할 수 있게 줄어든 이자와 페이먼트는 남아 있는 전체 융자기간 동안에 해당하는 것이 아니고 조정한 날로부터 최고 5년 까지만 적용된다. 줄어든 이자율이 현 시세보다 낮으면 5년 동안 고정되며 5년의 고정된 기간이 지나고 나서 6년째 부터는 조정 계약서에 명시되어 있는 이자율에 도달할 때까지 이자가 올라갈 수 있고 1년에 1% 이상은 올라가지 않도록 되어있다. 이자와 페이먼트가 내려간 다음에도 페이먼트를 하기 힘들면 서비스 은행은 융자 기간을 40년으로 연장하여 페이먼트를 줄여줄 수도 있다. ▷이 프로그램을 통하여 조정된 융자의 페이먼트는 재산세와 보험이 포함(Impound)된다. 이제까지 재산세와 보험을 소유주가 따라 지불하고 있었더라도 이 조정 프로그램은 임파운드 계좌가 반드시 요구된다. 융자조정 프로그램은 일정한 시험기간을 거치게 되는데 이 시험기간 동안 3번의 페이먼트를 못 내면 융자조정의 자격이 없어진다. 융자조정을 하고나서 매달 제 시간에 페이먼트를 보내는 소유주에게도 정부가 인센티브를 제공하는데 이 장려금은 5년 최고 5000달러까지의 원금 감소의 혜택을 줄 수 있다. ▷이 프로그램은 융자 페이먼트를 못 내고 있는 소유주만 해당되는 것이 아니고 페이먼트를 지금까지 잘 내고 있더라도 경제적인 어려움으로 인하여 앞으로 융자 페이먼트를 감당하기 힘든 소유주들도 대상이 된다. 주택소유주가 이 프로그램을 신청할 자격이 있는지의 여부는 해당 서비스 은행만이 알려줄 수 있다. 서비스 은행들이 자발적으로 지원해서 등록되어 있어야 이 프로그램에 참여할 수 있다. 어떤 은행이 참여하는지를 알아보려면 www.makinghomeaffordable.gov 에서 확인할 수 있다. ▷문의: (213)700-4849

2009.05.06. 18:02

[머니 스토리] 105% 재융자

주택 가격의 105%까지 재융자를 할 수 있는 'Making Home Affordable' 프로그램은 최근에 정부가 내놓은 경기 부양책의 일부이다. 융자 비율 105%는 융자 금액이 주택가격의 105%이므로 획기적인 프로그램이지만 경제적인 어려움을 격고 있는 모든 주택소유주에게 적용되는 것은 아니다. 가장 큰 이유는 이 프로그램의 대상이 프레디맥과 패니매가 가지고 있는 융자에 국한되기 때문이다. 이 프로그램에 관심이 있는 주택소유주가 제일 먼저 해야 하는 일은 자신의 융자가 어느 기관에서 가지고 있는 지를 알아보는 것이다. 알아보는 방법은 페이먼트를 보내고 있는 서비스 은행에 전화로 알아볼 수 있다. 그리고 프레디맥과 패니매의 웹사이트에서도 가능하다. 프레디맥의 웹 사이트는 freddiemac.com 이고 주택의 주소 소유주 이름 융자 번호(Loan Number) 그리고 소셜 시큐리티 번호가 필요하다. 그리고 패니매의 웹사이트는 fanniemae.com 이고 주택의 주소 소유주 이름 그리고 융자 번호가 필요하며 소셜 시큐리티 번호는 필요하지 않다. 자신의 융자가 프레디맥이나 패니매에서 가지고 있는 것이 확인되었으면 주택의 현재 가격을 알아보고 융자 비율을 계산해 본다. 이때 융자가 1차 융자 하나 밖에 없으면 간단하다. 그러나 1차 융자 이외에 에퀴티 라인이나 다른 2차 융자가 있으면 가지고 있는 모든 융자를 합해서 계산해야 한다. 중요한 포인트는 융자비율을 계산할 때에는 주택에 걸려있는 모든 융자를 합해서 계산하지만 재융자 대상은 1차 융자 뿐 이라는 점이다. 1차 융자만 재융자를 할 경우에 또 다른 문제가 발생된다. 재융자를 해서 1차 융자가 갚아지면 남아 있는 2차 융자(에퀴티 라인도 2차에 해당됨)는 자동적으로 2차에서 1차 포지션으로 올라가게 된다. 재융자로 받는 새 융자는 반드시 1차 포지션이라야 되기 때문에 2차 융자 은행으로부터 계속 2차로 남아있는데 동의하는 서보디네이션(Subordination Agreement.하순위담보 동의)을 받아야 한다. 융자 은행으로부터 서보디네이션을 받는 것은 절차도 까다롭고 시간도 오래 걸리지만 은행이 쉽게 해 주지 않는다는 점이 문제이다. 만약 1차 은행과 2차 융자 은행이 같은 은행이라면 일이 훨씬 쉬워지지만 같은 은행이 아닐 경우에는 굉장히 힘들다. 1차와 2차는 융자가 등기된 순서이며 융자를 갚을 때에 1차를 먼저 갚고 그 다음 2차 3차로 갚는 순서이기도 하다. 먼저 등기된 융자가 우선순위가 있기 때문이다. 만약 2차 융자 은행에서 서보디네이션을 거절하면 재융자는 불가능하다. 융자의 한도액은 현재 41만7000달러 이하 컨포밍 융자만 적용되고 있으나 더 높은 한도액(72만9750달러 까지)도 곧 시행될 예정이다. 'Making Home Affordable' 프로그램은 정부 프로그램이지만 프레디맥이 가지고 있는 융자와 패니매가 가지고 있는 융자의 재융자 심사기준은 아주 많이 다르다. 프레디맥의 융자는 페이먼트를 보내고 있는 서비스 은행에서만 재융자를 할 수 있으나 패니매의 융자는 다른 은행으로 가도 된다. 프레디맥은 수입 증명이 크게 중요하지 않은 반면에 패니매는 반드시 수입 증명이 필요한 풀 다큐먼트 프로그램이며 신청자의 수입을 IRS와 대조하는 서류 4506가 요구된다. 두 융자 모두 주택 융자 페이먼트가 지난 12개월 동안에 30일 이상 늦은 적이 있으면 안 된다. ▷문의: (213)700-4849

2009.04.29. 18:41

[머니 스토리] 재융자

주택 융자에 있어서 융자 비율(Loan to Value)은 융자의 승인을 받는데 결정적인 요소인 크레딧 점수와 수입만큼 중요하다. 융자 비율이란 융자금액이 주택의 가격의 몇 퍼센트를 차지하는지를 나타낸다. 융자 비율이 높으면 에퀴티가 적다는 것을 의미하기 때문에 돈을 빌려주는 은행은 융자 페이먼트를 내지 않을 위험도가 높다고 본다. 그래서 융자 비율이 높아질 수록 이런 저런 비용(Fee 또는 Add-on)이 적용되어서 이자가 높아진다. 일반적으로 융자 비율이 80%가 넘으면 재융자를 하기가 힘들다. 융자 비율이 80%가 넘으면 PMI 보험이 가산되고 요구되는 최소 크레딧 점수도 높아지며 이자도 올라간다. 떨어진 주택가격 때문에 많은 주택 소유주들은 좋은 크레딧 점수와 충분한 수입이 있더라도 융자 비율이 너무 높아져서 재융자를 할 수가 없는 상황이 되었다. 또 주택을 구입할 때 20% 이상의 다운 페이를 했다고 하더라도 지금은 다운 페이를 한 에퀴티는 없어지고 융자가 주택 가격보다 더 많은 경우도 많이 생겼다. 또한 불경기로 인하여 수입이 줄었거나 직장을 잃어서 주택 융자 페이먼트를 할 수 없는 소유주들도 많다. 이러한 소유주들을 구제하고 나날이 늘어가는 주택 차압 율을 낮추기 위하여 정부는 'Making Home Affordable Program'을 경기 부양책의 일부로 내어 놓았다. 이 프로그램은 재융자와 융자를 재조정하는 융자조정(Modification) 두 가지로 나눌 수 있다. 주택 종류로는 단독 주택에서 4유닛까지 해당된다. 이 프로그램으로 재융자를 할 수 있는 기본적인 자격 요건은 첫째 융자를 받을 날짜가 2009년 1월 1일 이전이라야 하고 둘째는 현재 융자가 패니매나 프레디맥이 가지고 있는 융자라야 한다. 셋째 지난 12개월 동안 융자 페이먼트가 30일 이상 늦은 적이 없어야 한다. 며칠 늦게 내어서 연체료를 낸 경우는 30일 이상 늦은 것이 아니기 때문에 걱정할 필요가 없다. 넷째 가지고 있는 1차 융자의 금액이 현재 주택가격의 105%를 넘지 않아야 한다. 융자조정은 경제적인 곤란을 격고 있기 때문에 주택 융자 페이먼트를 내기 힘든 소유주들을 대상으로 하고 있다. 융자조정을 신청할 수 있는 기본적인 자격 요건은 첫째 현재 가지고 있는 융자가 2009년 1월 1일 이전에 받은 것이라야 한다. 둘째 경제적인 곤란을 격고 있음을 증명하고 세금 보고서와 월급 명세서 등으로 수입이 줄어들었음을 증명해야 한다. 셋째 주인이 거주하고 있는 주택의 1차 융자에 한해서 융자 금액의 한도액은 72만9750달러까지이다. 넷째 융자 페이먼트를 앞으로 못 낼 가능성이 높거나 이미 못 내고 있거나 또는 차압이 진행 중에 있는 경우가 해당된다. 그러나 페이먼트가 반드시 밀려있어야 되는 것은 아니다. 이 프로그램의 목적이 소유주의 페이먼트가 밀리기 전에 구제하는 것이기 때문에 페이먼트가 밀리기 전에 융자조정을 신청하는 것이 현명하다. 이 프로그램의 주된 목적은 융자 페이먼트를 줄여서 소유주들의 부담을 덜어주는 것이다. 융자조정 역시 패니매 또는 프레디 맥이 소유한 융자에 한해서 해당된다. 그리고 융자조정을 할 수 있는 기간은 2012년 12월 31일 까지 한정되어 있다. 재융자나 융자조정을 신청하는데 필요한 서류들은 수입 증빙 서류 가장 최근의 세금 보고서 다른 자산에 대한 내용 에퀴티 라인을 포함한 2차 융자에 대한 내용 모든 크레딧 카드의 밸런스와 미니멈 페이먼트의 액수 자동차 융자나 학생 융자 등의 다른 융자에 대한 밸런스와 매월 페이먼트 등 이다. ▷문의: (213)700-4849

2009.04.22. 20:51

[머니 스토리] 점보 융자

주택 융자를 융자 금액에 따라 나누면 크게 컨포밍 융자와 점보 융자 두 가지로 나눌 수 있다. 컨포밍 융자의 한도액은 주택의 유닛 수에 따라 다르게 책정되어 있다. 융자금액 41만7000달러까지로 알고 있는 컨포밍 융자는 단독 주택과 콘도 또는 타운 홈같이 한 유닛의 주택에 제한된다. 주택의 유닛 숫자 별로 구분되어 있는 한도액은 1유닛의 주택이 41만7000달러까지이고 2유닛 주택은 한도액이 53만3850달러까지이며 3유닛은 64만5300달러 그리고 4유닛은 80만1950달러까지 컨포밍 융자의 이자를 적용 받는다. 2008년 경기 부양책의 일부로 만들어진 하이 밸런스 컨포밍 융자(High Balance Conforming Loan)는 41만7001달러부터 62만5500달러까지인데 지역에 따라 한도액이 다르게 책정되어 있다. 하이 밸런스 컨포밍 융자는 점보 컨포밍 융자라고도 불린다. 따라서 62만5500달러 이상이면 점보 융자에 해당되며 점보 융자 심사기준이 적용된다. 단독 주택이나 타운 홈 그리고 콘도의 경우에 융자금액이 62만5500달러 이상이면 점보 융자이다. 점보 융자는 이자가 컨포밍보다 높고 서류 심사기준은 모든 서류가 반드시 첨부되어야 하는 풀 다큐먼트 프로그램이다. ▷5년 고정 프로그램= 5년 고정 프로그램만 취급하는 어떤 은행의 심사기준을 보면 융자금액 100만달러까지만 취급하며 해당 주택은 단독주택이나 콘도처럼 한 유닛의 주택이다. 구입 융자와 재융자 모두 할 수 있으며 주택 가격에 대한 융자의 비율은 70%이다. 구입 융자의 경우에는 30%의 다운 페이가 요구되며 다운 페이는 바이어 자신의 돈이어야 하고 기프트는 허용되지 않는다. 다운 페이 외에 요구되는 여윳돈(Reserve Fund)은 12개월 분의 집 페이먼트인데 융자 페이먼트 재산세 그리고 보험을 포함한 액수이다. 요구되는 최소 크레딧 점수는 720점이지만 크레딧 점수에 대한 가격이 더해져서 이자가 올라가기 때문에 점수가 높을 수 록 낮은 이자를 받을 수 있다. 재융자의 경우도 여윳돈에 대한 조건은 같다. 주택 가격의 70%까지 융자를 할 수 있으나 캐시 아웃의 경우는 이자가 높아진다. 변동지수는 주로 리보(LIBOR)이고 마진은 2.25 정도이다. 만약 크레딧 점수가 740점 이상이고 다운페이를 30~40%를 하면 5년 동안 고정되는 이자는 4.875~5.00%로 받을 수 있다. 크레딧 점수가 720점 일 때에 임파운드를 하면 5~5.125%도 가능하다. ▷30 년 고정 프로그램 = 은행에서 원하는 평균적인 융자의 비율은 역시 70%가 한도이고 단독 주택은 물론 2유닛에서 4 유닛까지의 주택도 가능하다. 융자금액의 한도액은 각 은행에 따라 다르지만 보통 200만달러까지이다. 융자금액이 커질 수록 이자도 높아지고 융자의 비율은 낮아져서 더 많은 다운 페이가 요구된다. 30년 고정 이자 프로그램의 이자는 6.75~7.00% 정도이며 크레딧 점수 융자의 비율 융자 금액 주택의 종류 사용 목적 융자 목적이 이자를 결정하는 요인이다. 요구되는 최소한의 크레딧 점수는 680점이지만 720점은 넘어야 이자를 잘 받을 수 있다. 가끔 융자의 비율이 75~80%의 프로그램도 있으나 이자가 훨씬 높아지며 심사기준도 더욱 까다롭다. 주택의 종류와 이자의 상관관계는 유닛 수가 많을 수록 이자가 높아지는데 단독주택 보다 4유닛의 이자가 훨씬 높다. 주택의 사용 목적과 이자의 상관관계는 주인이 거주하느냐에 따라 달라진다. 주인이 가끔씩 거주하는 세컨드 홈은 주인이 항상 거주하는 집보다 이자가 높아진다. ▷문의: (213)700-4849

2009.04.15. 17:35