캐티 김/파이낸스 프로 대표
주택 감정서류는 주택구입 융자를 신청하거나 또는 재융자를 신청할 때에 융자은행에서 요구하는 필수적인 서류 중에 하나이다. 주택 감정서는 자격증이 있는 전문 감정사가 작성해야 하며 작성된 주택 감정서류는 감정사 자격증을 첨부하여 융자 신청서와 함께 은행에 제출된다.
주택 감정서는 주택을 구매하려는 바이어에게 구매 가격이 정당한 지를 알려준다. 또한 정당한 주택 가격의 평가를 위해 융자 은행에 제출되며 융자 은행은 융자 신청서와 함께 제출된 전문 감정서와 감정 재검토를 통해서 해당 주택의 감정가격을 인정하게 된다.
예를 들어서 40만달러의 주택을 20%의 다운 페이먼트를 하고 32만달러의 융자를 신청하는 바이어의 경우 주택을 구입하는 바이어는 주택가격이 40만달러 또는 그 이상의 감정가격이 나오기를 원한다. 융자를 주는 은행은 주택의 감정 가격이 40만달러가 되어야 융자 비율 80%의 융자를 줄 수 있다.
만약 감정가격이 구매 가격의 이하로 나오면 그 매매는 성사되기 어려울 뿐만 아니라 감정가격 미달로 인하여 융자 은행은 융자승인을 주지 않는다. 감정가격이 구매가격보다 적게 나오면 주택 가격에 대한 융자의 비율이 처음보다 높아지게 되고 따라서 심사 기준이 달라질 수 있기 때문이다.
그러나 2009년 5월 1일부터 실행되는 주택 감정의뢰에 대한 규칙 'Home Valuation Code of Conduct'(이하 HVCC 코드)에 의해 론 오피서나 융자 은행이 직접 감정을 의뢰할 수 없다. 새로운 감정 HVCC 코드는 융자은행 론 오피서 혹은 그 직원은 감정에 영향력을 미칠 수 없다고 명시하기 때문이다.
서브프라임 융자와 더불어 과장되게 부풀려진 주택 감정가격으로 인하여 융자 은행과 투자가들이 막대한 손해를 보는 경우가 종종 있었기 때문에 이런 폐단을 없애기 위해 이 법이 제정됐다.
새로운 감정코드 HVCC의 목적은 공평한 주택 감정을 위하여 융자 은행이나 융자회사들과 전혀 관계없는 독립된 감정사 또는 감정회사가 공평한 주택 감정을 하도록 하는 것이다.
만약 주택 감정에 영향을 주었다는 것이 판명되면 그 해당 융자는 패니매나 프레디맥 같이 정부가 스폰서 하는 기관에 융자를 넘길 수 없게 된다. 그리고 정부 스폰서 기관들은 이 규칙을 채택하지 않은 은행들로 부터는 더 이상 모기지를 구입하지 않게 된다.
5월 1일부터 신청되는 모든 컨벤셔널 융자는 이 규칙에 적용되어서 감정은 감정 매니지먼트 회사을를 통해서 감정을 하게 된다.
그러나 이 규칙은 정부가 보증하는 융자들 FHA 융자, VA 융자 그리고 USDA 농경지 개발에 해당하는 융자는 해당이 되지 않기 때문에 은행과 융자 회사 또는 담당 직원이 감정을 의뢰해도 된다. 융자 신청서를 은행에 제출하면서 감정의뢰가 이루어지기 때문에 융자 신청인은 감정비를 지불해야 한다.
그리고 융자 신청인은 클로징하기 3일 전까지 감정서 사본을 받아보게 된다. 융자를 신청하면서 감정 매니지먼트 회사들을 통해서 감정이 의뢰되기 때문에 융자 서류 심사에 걸리는 시간이 더 길어질 거라고 생각된다.
재융자와 달리 주택 구입 융자는 에스크로 기간 안에 융자를 끝내야 하기 때문에 에스크로 기간을 넉넉하게 잡는 것이 바람직하다.
▷문의: (213)700-4843