캐티 김/파이낸스 프로 대표
주택 가격의 105%까지 재융자를 할 수 있는 'Making Home Affordable' 프로그램은 최근에 정부가 내놓은 경기 부양책의 일부이다. 융자 비율 105%는 융자 금액이 주택가격의 105%이므로 획기적인 프로그램이지만 경제적인 어려움을 격고 있는 모든 주택소유주에게 적용되는 것은 아니다.
가장 큰 이유는 이 프로그램의 대상이 프레디맥과 패니매가 가지고 있는 융자에 국한되기 때문이다.
이 프로그램에 관심이 있는 주택소유주가 제일 먼저 해야 하는 일은 자신의 융자가 어느 기관에서 가지고 있는 지를 알아보는 것이다. 알아보는 방법은 페이먼트를 보내고 있는 서비스 은행에 전화로 알아볼 수 있다. 그리고 프레디맥과 패니매의 웹사이트에서도 가능하다.
프레디맥의 웹 사이트는 freddiemac.com 이고 주택의 주소 소유주 이름 융자 번호(Loan Number) 그리고 소셜 시큐리티 번호가 필요하다. 그리고 패니매의 웹사이트는 fanniemae.com 이고 주택의 주소 소유주 이름 그리고 융자 번호가 필요하며 소셜 시큐리티 번호는 필요하지 않다.
그러나 1차 융자 이외에 에퀴티 라인이나 다른 2차 융자가 있으면 가지고 있는 모든 융자를 합해서 계산해야 한다. 중요한 포인트는 융자비율을 계산할 때에는 주택에 걸려있는 모든 융자를 합해서 계산하지만 재융자 대상은 1차 융자 뿐 이라는 점이다.
1차 융자만 재융자를 할 경우에 또 다른 문제가 발생된다. 재융자를 해서 1차 융자가 갚아지면 남아 있는 2차 융자(에퀴티 라인도 2차에 해당됨)는 자동적으로 2차에서 1차 포지션으로 올라가게 된다.
재융자로 받는 새 융자는 반드시 1차 포지션이라야 되기 때문에 2차 융자 은행으로부터 계속 2차로 남아있는데 동의하는 서보디네이션(Subordination Agreement.하순위담보 동의)을 받아야 한다.
융자 은행으로부터 서보디네이션을 받는 것은 절차도 까다롭고 시간도 오래 걸리지만 은행이 쉽게 해 주지 않는다는 점이 문제이다.
만약 1차 은행과 2차 융자 은행이 같은 은행이라면 일이 훨씬 쉬워지지만 같은 은행이 아닐 경우에는 굉장히 힘들다. 1차와 2차는 융자가 등기된 순서이며 융자를 갚을 때에 1차를 먼저 갚고 그 다음 2차 3차로 갚는 순서이기도 하다. 먼저 등기된 융자가 우선순위가 있기 때문이다. 만약 2차 융자 은행에서 서보디네이션을 거절하면 재융자는 불가능하다.
융자의 한도액은 현재 41만7000달러 이하 컨포밍 융자만 적용되고 있으나 더 높은 한도액(72만9750달러 까지)도 곧 시행될 예정이다.
'Making Home Affordable' 프로그램은 정부 프로그램이지만 프레디맥이 가지고 있는 융자와 패니매가 가지고 있는 융자의 재융자 심사기준은 아주 많이 다르다.
프레디맥의 융자는 페이먼트를 보내고 있는 서비스 은행에서만 재융자를 할 수 있으나 패니매의 융자는 다른 은행으로 가도 된다.
프레디맥은 수입 증명이 크게 중요하지 않은 반면에 패니매는 반드시 수입 증명이 필요한 풀 다큐먼트 프로그램이며 신청자의 수입을 IRS와 대조하는 서류 4506가 요구된다. 두 융자 모두 주택 융자 페이먼트가 지난 12개월 동안에 30일 이상 늦은 적이 있으면 안 된다.
▷문의: (213)700-4849