캐티 김/파이낸스 프로 대표
주택 융자에 있어서 융자 비율(Loan to Value)은 융자의 승인을 받는데 결정적인 요소인 크레딧 점수와 수입만큼 중요하다. 융자 비율이란 융자금액이 주택의 가격의 몇 퍼센트를 차지하는지를 나타낸다.
융자 비율이 높으면 에퀴티가 적다는 것을 의미하기 때문에 돈을 빌려주는 은행은 융자 페이먼트를 내지 않을 위험도가 높다고 본다. 그래서 융자 비율이 높아질 수록 이런 저런 비용(Fee 또는 Add-on)이 적용되어서 이자가 높아진다.
일반적으로 융자 비율이 80%가 넘으면 재융자를 하기가 힘들다. 융자 비율이 80%가 넘으면 PMI 보험이 가산되고 요구되는 최소 크레딧 점수도 높아지며 이자도 올라간다.
떨어진 주택가격 때문에 많은 주택 소유주들은 좋은 크레딧 점수와 충분한 수입이 있더라도 융자 비율이 너무 높아져서 재융자를 할 수가 없는 상황이 되었다. 또 주택을 구입할 때 20% 이상의 다운 페이를 했다고 하더라도 지금은 다운 페이를 한 에퀴티는 없어지고 융자가 주택 가격보다 더 많은 경우도 많이 생겼다. 또한 불경기로 인하여 수입이 줄었거나 직장을 잃어서 주택 융자 페이먼트를 할 수 없는 소유주들도 많다.
이 프로그램은 재융자와 융자를 재조정하는 융자조정(Modification) 두 가지로 나눌 수 있다. 주택 종류로는 단독 주택에서 4유닛까지 해당된다.
이 프로그램으로 재융자를 할 수 있는 기본적인 자격 요건은 첫째 융자를 받을 날짜가 2009년 1월 1일 이전이라야 하고 둘째는 현재 융자가 패니매나 프레디맥이 가지고 있는 융자라야 한다.
셋째 지난 12개월 동안 융자 페이먼트가 30일 이상 늦은 적이 없어야 한다. 며칠 늦게 내어서 연체료를 낸 경우는 30일 이상 늦은 것이 아니기 때문에 걱정할 필요가 없다. 넷째 가지고 있는 1차 융자의 금액이 현재 주택가격의 105%를 넘지 않아야 한다.
융자조정은 경제적인 곤란을 격고 있기 때문에 주택 융자 페이먼트를 내기 힘든 소유주들을 대상으로 하고 있다.
융자조정을 신청할 수 있는 기본적인 자격 요건은 첫째 현재 가지고 있는 융자가 2009년 1월 1일 이전에 받은 것이라야 한다.
둘째 경제적인 곤란을 격고 있음을 증명하고 세금 보고서와 월급 명세서 등으로 수입이 줄어들었음을 증명해야 한다. 셋째 주인이 거주하고 있는 주택의 1차 융자에 한해서 융자 금액의 한도액은 72만9750달러까지이다.
넷째 융자 페이먼트를 앞으로 못 낼 가능성이 높거나 이미 못 내고 있거나 또는 차압이 진행 중에 있는 경우가 해당된다. 그러나 페이먼트가 반드시 밀려있어야 되는 것은 아니다.
이 프로그램의 목적이 소유주의 페이먼트가 밀리기 전에 구제하는 것이기 때문에 페이먼트가 밀리기 전에 융자조정을 신청하는 것이 현명하다. 이 프로그램의 주된 목적은 융자 페이먼트를 줄여서 소유주들의 부담을 덜어주는 것이다.
융자조정 역시 패니매 또는 프레디 맥이 소유한 융자에 한해서 해당된다. 그리고 융자조정을 할 수 있는 기간은 2012년 12월 31일 까지 한정되어 있다.
재융자나 융자조정을 신청하는데 필요한 서류들은 수입 증빙 서류 가장 최근의 세금 보고서 다른 자산에 대한 내용 에퀴티 라인을 포함한 2차 융자에 대한 내용 모든 크레딧 카드의 밸런스와 미니멈 페이먼트의 액수 자동차 융자나 학생 융자 등의 다른 융자에 대한 밸런스와 매월 페이먼트 등 이다.
▷문의: (213)700-4849