[유애란의 에스크로 상담] 에이전트 없이 숏세일은 불가능, 은행에 숏세일 타당성 설득해야
골든키 에스크로
미부동산협회 자료에 따르면 최근 매매되고 있는 주택의 40% 가량이 숏세일이나 운행매물이라고 한다.
실제로도 진행중인 에스크로 파일은 거의 숏세일 매물이다. 매매가격은 갚아야 할 은행융자보다 30% 정도 낮은 것이 일반적이며 심한 경우는 융자액의 반도 안 되는 가격에 팔고자 하는 경우도 있다. 과연 은행에서 이렇게 손해를 보면서까지 숏세일을 승인할까 의아하다.
은행입장에서는 차압으로 갔을 때보다 조금이나마 손실이 적으면 숏세일을 선택할 것이다. 그러면 숏세일 승인을 받기 위해서 어떻게 해야 할까?
에이전트 없이 숏세일을 한다는 것은 불가능하다. 협상하는 과정 자체가 힘들 뿐 아니라 은행에서 요구하는 서류 목록 중 부동산 에이전트가 작성해야 하는 것들이 있다. 또한 때때로 에스크로과정을 에이전트를 통해 확인하기도 한다. 따라서 숏세일로 주택을 팔고자 한다면 가장 중요한 것은 에이전트를 잘 세우는 것이다.
숏세일 전문 에이전트가 협상을 잘하기 위해 셀러측에서 해야 하는 일들이 몇 가지 있다. 먼저 경제적 난관증명서(Hardship Letter)를 써야 한다. 왜 현재의 어려운 상황에 직면하게 되었으며 숏세일만이 최선책이라는 것을 증명해야 한다. 또한 융자를 얻을 당시의 수입과 현재의 수입이 차이가 있다면 왜 그런지를 설득력 있게 설명해야 한다고 한다.
한편 에이전트는 매매가격을 잘 정해야 한다. 보통 시가와 비슷한 수준으로 숏세일 가격을 정한다. 숏세일을 신청할 때 에이전트는 주변 주택들의 매매기록(Comparables)을 제출한다. 은행도 자체적으로 감정사를 보내 해당주택의 가치를 산정한다. 이러한 데이터를 근거로 은행은 숏세일을 승인하는 것이 유리한지 차압하여 나중이 시장에 내놓는 것이 유리한지를 판단한다.
▷문의: (213) 382-6000