[유애란의 에스크로 상담] 주택구입과 인터넷

집을 사고 싶은데 어디서부터 시작하는 것이 좋은 지 다른 사람들은 어떻게들 하는지 궁금하다. 요새는 인터넷에 많은 정보들이 있다는데 먼저 혼자서 조사를 한 다음에 에이전트를 정하는 것이 나을지. 전미부동산협회가 2008년 7월부터 2009년 6월까지 주택을 구입한 사람들을 대상으로 한 조사를 보면 요즘 어떻게들 주택을 구입하는 지 알 수 있다. 요즘은 주택구입과 관련한 정보를 얻기 위해 거의 모두 인터넷을 이용한다. 첫 주택구입자의 중간나이는 30대 초반이고 재구입자의 중간나이는 40대 중반이라고 한다. 첫 주택구입자들은 특히나 인터넷 사용에 익숙한 세대이다. 응답자 만명에 따르면 90%는 특정 시점에 특정 정보를 위해 인터넷을 이용하였고 76%는 인터넷을 자주 이용했다고 한다. 주택을 어떤 경로로 찾는가 하는 질문에는 인터넷 90% 부동산 에이전트 87% 야드사인 59% 오픈하우스 46% 신문광고 40% 등으로 중복응답했다. 전년에는 인터넷 87% 부동산 에이전트 85% 야드사인 62%으로 응답한 것에 비하면 인터넷 이용률이 약간 증가한 것으로 나타났다. 어떤 정보가 가장 유용했느냐는 질문에는 부동산 에이전트 81% 인터넷 77% 야드사인 42% 순으로 응답했다. 하지만 셀러나 부동산 에이전트 입장에서는 바이어가 최종적으로 어떤 경로로 집을 샀는지가 중요하다. 응답자의 36%는 인터넷에서 찾은 집을 샀고 또 다른 36%는 에이전트가 소개해 준 집을 샀다. 2001년에 인터넷에서 찾은 집을 샀다고 응답한 사람은 8%였고 에이전트가 찾아 준 집을 구입했다고 응답한 사람은 48%였다. 집밖에 걸려 있는 야드사인을 보고 집을 찾았다는 응답자는 2001년에 15%였는데 2009년에는 12%로 꾸준한 편이다. 정보의 바다인 인터넷을 편하게 이용하는 사람들이 점점 늘어나고 있고 에이전트와 힘들게 발품을 팔며 집을 보러다니는 것이 줄어들고 있다. 아무래도 인터넷에 매물이 많고 원하는 시간에 다른 사람 신경 안 쓰고 정보를 수집할 수 있어 좋은 것이다. 부동산업계가 온라인정보와 서비스 그리고 적절한 오프라인 활용으로 변해가고 있다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.01.13. 14:51

[유애란의 에스크로 상담] 온라인 에스크로 서비스

부동산 에이전트가 있는 경우라면 에스크로 오피서와 거래당사자인 셀러 혹은 바이어가 직접 통화를 한다거나 이메일을 주고 받는 등의 직접적인 의사전달이 거의 없다. 중간에 에이전트가 있기 때문이다. 하지만 가끔 에스크로가 어떻게 돼가고 있는지 확인하고 싶다. 그렇다고 에스크로에 무턱대고 전화를 하자니 여간 망설여진다. 큰 맘 먹고 전화를 해보긴 하는데 오피서와 잘 연결도 안 되고 자꾸 전화하기도 쉽지않다. 부동산 에이전트 없이 거래당사자 간 부동산이나 사업체를 사고판다면 에스크로 단계별로 무슨 서류를 접하게 될지 무엇을 미리 준비해야 하는지 친절한 안내를 받고 싶다. 하지만 역시 에스크로 오피서에게 시시콜콜한 것까지 전화해서 물어보자니 편치가 않다. 한편 부동산 에이전트는 본인이 오픈해 놓은 에스크로가 어떻게 진행되고 있는 지에 대해 오피서로부터 시기적절한 피드백을 받고 싶다. 또한 본인의 손님인 셀러나 바이어와 에스크로 과정을 공유하여 신뢰를 쌓고 순조롭게 에스크로를 마치고 싶다. 거래당사자든 에이전트든 공통적으로 앞에서 언급한 듯이 에스크로가 어떻게 진행되고 있는지 제때 정확히 알기를 항상 바라고 있었다. 서로간의 커뮤니케이션을 원할히 효율적으로 할 수 있기를 원한다. 이러한 시장요구와 기술이 맞물려 에스크로업계도 새로운 서비스를 제공하고 있다. 에스크로 오피서와 힘들게 전화연결하는 것이 아니라 24시간 본인이 원하는 시간에 에스크로 진행상황과 업데이트 정보 공지사항 등을 인터넷을 통해 확인할 수 있고 이 자료는 모두 한 곳에 저장된다. 각각의 에스크로 단계 중 어디까지 왔으며 다음 단계에서는 무엇을 준비해야 하는지 미리 알아볼 수 있다. 또한 에스크로 관련서류도 거리에 상관없이 즉시 받아보며 통합관리된다. 여러 개의 에스크로를 오픈해 놓은 에이전트라면 하나의 아이디로 접속하여 개별 에스크로의 상황을 한 눈에 확인할 수 있다. 일부 에스크로업체에서 제공하는 온라인 서비스를 이용하면 가능한 일들이다. 다른 분야에 비해 에스크로업계가 기술적으로 뒤쳐저 있는 것은 사실이지만 정보의 대중화 추세와 기술을 접목시켜 최상의 서비스를 제공하기 위해 변화하고 있다. 2010년에는 더욱더 편리하고 효율적인 온라인 에스크로 서비스를 기대해 본다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.01.06. 15:39

[유애란의 에스크로 상담] 주택보유자 세금크레딧

지난 11월에 기존 주택소유주의 주택구입시 연방정부에서 주는 세금환급조치가 발표되었다. 연말정산시 내야 할 세금에서 6500달러를 깎아주기로 했다. 집값도 바닥인 것 같고 이자율도 낮으니 이번 기회에 집을 하나 장만할까 고민하는 사람들은 이 혜택을 받을 자격이 되는지 궁금하다. 현재 소유하고 있는 집보다 더 싼 집으로 이사를 하더라도 이 혜택을 받을 수 있다. 물론 파는 주택이 본인의 주거주지여야 한다. '주거주지'라는 개념은 과거 8년 중 5년 연속 살았던 집을 말한다. 만일 집을 2002년에 구입하여 2005년까지 살다가 중간에 2년 렌트를 주고 다시 3년째 살고 있는 경우는 이 혜택을 받을 수 없다. 총 거주기간은 6년이지만 연속적으로 산 것이 아니기 때문이다. 다른 경우로 지금은 렌트를 주고 있지만 구입한 이후 처음 5년간 쭉 살았다면 자격요건이 된다. 바꿔 말하면 5년 이상 살았던 집을 현재 적당한 바이어가 없어서 혹은 계속 보유하고 싶어서 렌트를 주고 다른 집을 구입하더라도 6500달러 세금환급 혜택을 받을 수 있다. 반드시 현재 살고 있는 집을 팔아야만 하는 것은 아니다. 그러면 언제 구입한 주택이 이 혜택에 해당될까? 2009년 11월 6일 이후부터 2010년 4월 30일까지 구입하여야 한다. '구입'이라는 개념은 구매계약을 맺은 시점을 말한다. 2010년 4월 30일까지 구매계약서에 양측이 서명하여 사고팔기로 약속해야 한다. 에스크로는 6월말까지 완료되어야 한다. 현재 살고 있는 집이 6월 말까지 안 나가면 어떻게 될까? 새로운 집을 구입하는 계약이 4월말까지 완료되었다면 현재의 집이 팔리는 시점은 상관없다. 구입가의 10% 최대 6500달러의 세금환급을 받는다. 하지만 부부(혹은 공동소유주)가 따로 세금신고를 한다면 각각 3250달러의 환급을 받게 된다. 개인소득 12만5000달러 부부합산 소득 22만5000달러 이하일 경우 전액 환급받고 이를 넘어가는 소득신고자는 부분적으로 환급 혜택을 받는다. 새로이 구입하는 주택은 80만달러 이하여야 한다. 또한 그 집에서 3년 이상은 거주해야만 한다. 그 이전에 매매를 하게 되면 받은 세금혜택을 환불해야 한다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.12.30. 15:47

[유애란의 에스크로 상담] 첫 주택구입자 혜택 내년 6월까지 연장···집팔고 이사하는 사람도 6500달러 환급

가주부동산협회 자료에 따르면 올해 주택구입자의 75%가 정부의 세금크레딧 혜택이 집을 사는데 매우 유용했으며 40%는 이 혜택이 없었다면 집을 살 수 없었을 것이라고 한다. 원래 11월 말까지만 한시적으로 시행될 예정이었던 첫 주택구입자에 대한 8000달러 세금환급조치가 내년 6월 말까지로 연장되었다. 또한 현재 거주하고 있는 집을 팔고 이사하는 사람에게도 6500달러의 세금환급 혜택을 주기로 했다. 이 혜택을 받기 위해서는 2010년 4월 30일까지 구매계약서에 서명해야 하며 6월 30일까지 에스크로를 클로징해야 한다. 이번에 연장에 들어간 첫 주택구입자에 대한 자격요건 중 기존과 동일한 부분은 '첫 주택구입'에 대한 부분이다. 현재 본인 명의로 된 집이 없거나 과거 3년 동안 본인 명의로 주택을 구입한 적이 없는 사람이 거주용으로 새집이든 기존 주택이든 구입을 하면 세금혜택을 받을 수 있다. 주택가격은 80만달러 이하로 제한하고 주택구입자의 연소득 상한선은 기존보다 더 올라간 부부합산 22만5000달러 싱글 12만5000달러로 변경되었다. 한편 이번에 새로 추가된 세금환급 혜택은 기존의 주택소유주를 위한 것이다. 지난 8년 중 5년 동안 한 곳에서 쭉 살았던 소유주가 새로운 곳으로 이사를 하게 되면 6500달러의 세금환급을 받을 수 있다. 예를 들어 2004년에 남편 이름으로 집을 사서 2010년 초에 숏세일로 집을 팔고 부인 이름으로 내년 4월 30일까지 집을 사기로 계약한다면 이 혜택을 받을 수 있다. 이사를 하는 경우는 대개 집을 넓힌다는 지 학군을 따라간다든지 하기 때문에 80만달러 이하의 주택을 찾기가 현실적으로 힘들 수도 있겠다. 하지만 이 조치 또한 주택경기 활성화에 분명 도움이 될 것이다. 주에 따라 8000달러를 클로징 비용으로 쓸 수 있게 하기도 하지만 캘리포니아주는 이를 허용하지 않는다. 즐거운 소식은 2010년에 구입한 주택에 대해서도 2009년도 세금신고를 할 수 있다고 한다. 이미 제출한 세금신고를 수정하여 다시 신고하는 방식으로 세금환급을 빨리 받을 수 있다. 세금환급은 내야 할 소득세 금액에서 8000달러를 공제받는 것이기 때문에 만일 소득세가 8000달러가 안 되는 경우라면 8000달러에서 소득세를 차감한 액수만큼 체크를 받게 된다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.12.23. 15:59

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 비용

에스크로를 하게 되면 가장 민감한 부분은 역시 돈이다. 언제 얼마만큼의 돈을 누가 지불하는가에 셀러와 바이어는 촉각을 곤두세우고 있다. 먼저 에스크로 비용이라는 개념부터 정확히 할 필요가 있다. 주택을 팔 계획이라면 에스크로 서비스에 대한 에스크로 비용은 주택가격 1000달러당 2달러 요율에 기본료 200달러를 더한 금액 그 외 서류준비비용과 공증료 등을 지급하여야 하며 에스크로회사가 아닌 제3자 즉 타이틀회사에 지급하는 타이틀보험료 카운티에 지급하는 등기료 카운티 인지세 등의 비용이 있다고 말씀드린다. 에스크로 비용이라 할 때에는 에스크로 서비스에 대한 비용과 매매를 클로징하기 위해 드는 총비용 이 두 가지 의미가 혼재되어 사용되고 있다. 이 부분에서 가끔 오해가 생기곤 한다. 아는 분이 손님을 소개시켜 주었다. 다른 에스크로회사에서는 얼마를 받는다는데 에스크로 비용을 좀 잘 해줄 수 없느냐고 하신다. 물론 아는 분이 일부러 손님을 보내주시는 것이니 정말 잘해 드릴 마음에서 약간의 디스카운트를 해드리겠다고 약속한다. 하지만 손님과 직접 통화하는 중에 뭔가 소통이 잘못되었다는 것을 깨닫는다. 손님은 전해들은 비용만 내면 되는 걸로 알고 계셨다. 하지만 에스크로 오피서가 그 외 타이틀보험료 등기료 인지세 등 얼마의 클로징 비용이 들 것이라고 다시 설명드리자 뭔가 속은 느낌이다. 또 다른 오해는 비용을 누가 받는 가이다. 매매와 관련된 입금과 지불은 에스크로회사를 통해서 이루어진다. 에스크로회사가 바이어를 대신해서 타이틀회사에 보험료를 지급하고 셀러를 대신해서 홈워런티 비용을 지불한다. 에스크로회사는 각각의 서비스 제공업체에게 셀러나 바이어를 대신해 지불하는 행위만을 할 뿐이다. 에스크로에 비용을 입금했으니 에스크로회사가 서비스를 제공한 것이고 비용도 받은 것이라고 오해하는 분들이 있다. 그리고 무슨 문제가 생겼을 때 에스크로에 연락하여 너무도 당당히 필요사항을 말씀하신다. 고객의 입장에서는 에스크로회사를 통하면 번거롭지 않고 편안한 것이 당연하다. 하지만 에스크로회사는 문제를 해결하지는 못한다. 다만 어디어디에 연락해 보시라고 말하면 듣는 손님의 입장은 불편해지고 만다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.12.16. 15:14

[유애란의 에스크로 상담] FHA 융자 기준 강화

작년 한 해 연방주택국(Federal Housing Administration) 융자는 심심찮게 인구에 회자되는 부동산 이슈 중 하나였다. 많은 잠재적 주택구입자들이 FHA 융자를 받을 자격이 되는지 어떤 절차를 밟아야 하는지 알아보는 등 관심이 증폭되었다. FHA 융자는 다운 페이먼트할 목돈이 없고 크레딧점수가 그다지 훌륭하지 않지만 월 페이먼트를 감당할 수 있는 첫 주택구입자들이 이용하기에 적합한 정부프로그램이다. FHA가 보증하는 융자를 이용하면 구입가의 3.5% 다운 페이먼트로 주택을 구입할 수 있다. 하지만 지난 12월 초 FHA 융자기준이 강화될 것이라는 발표가 있었다. 그러면 2010년에는 FHA 융자가 어떻게 달라지는지 알아보자. 시행일은 아직 정확하게 발표되지 않았지만 새 규정은 바이어가 더 많은 돈을 에스크로에 디파짓하게 하고 융자기준을 강화하는 것이 골자이다. 현재는 구입가의 3.5%만 바이어가 준비하고 나머지는 FHA 융자를 받으면 되었지만 앞으로는 이 다운 페이먼트가 최소 5% 이상으로 조정될 것이라고 한다. 또한 구입가의 6%까지 셀러가 바이어의 클로징비용을 부담하는 것이 허용되었으나 새 규정은 셀러의 부담한도를 3%로 낮출 전망이다. 선납 융자보험료도 현재 융자액의 1.75%에서 3%까지 올라갈 수 있다. 또한 매월 페이먼트에 같이 내던 연간 융자보험료(현재 융자액의 0.55%)도 올릴 가능성이 있다. 올 연말 FHA 융자를 이용해 30만달러짜리 집을 사는데 셀러가 바이어의 클로징비용을 6% 보조해주기로 했다면 바이어는 수중에 있는 몇천달러로 집을 살 수도 있을 것이다. 하지만 새 규정이 시행되는 2010년에 30만달러짜리 집을 살 계획이라면 2만달러 정도는 갖고 있어야 할 것으로 보인다. 한편 FHA는 지금까지와는 다른 크레딧기준을 적용해 대출심사를 강화할 예정이다. 패니매나 프레디맥처럼 FICO 점수 620점 이상을 기준으로 삼을 것으로 보인다. 현재 FHA 융자를 받는 사람들의 평균 크레딧점수는 690점대라고 한다. 동시에 FHA 융자를 주는 은행에 대한 감독도 한층 강화되어 은행은 융자심사를 깐깐히 할 수밖에 없게 됐다. 따라서 2010년에 FHA 융자를 이용하고자 한다면 서두르는 것이 좋을 것이다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.12.09. 15:29

[유애란의 에스크로 상담] 새해 변경되는 비용

몇 년 전 재융자나 주택매매가 무척 활발하던 때 론닥을 사인하러 오는 손님들은 놀라기 일쑤다. 론오피서나 융자에이전트에게 전해들은 클로징 비용과 막상 서명할 서류에 나타나 있는 비용이 차이가 있기 때문이다. 마지막 단계다 보니 이제 와서 따지기도 뭐하고 론을 취소할 수도 없고 울며 겨자 먹기로 일단 서명부터 하고 본다. 2010년 새해부터는 법에 의해 소비자가 더욱 보호를 받을 수 있게 되었다. 예상비용정산서(Good Faith Estimate Disclosures)와 최종비용정산서(HUD-1 Settlement Statements) 양식이 일반인들에게 더 이해하기 쉽고 비교가능하게 바뀌기 때문이다. 2010년 1월 1일 이후 융자를 신청하는 사람은 새로 바뀐 GFE와 HUD-1을 받아볼 수 있다. 새 규정의 핵심은 갑작스럽게 비용이 늘어나는 것을 막고 모든 비용을 예측 가능하게 하는 것이다. 예를 들어 처음 융자를 신청할 때 B융자회사 보다 각종 비용이 더 적은 것 같아 A회사 에이전트 말을 듣고 A융자회사를 선택했다. 그런데 론을 클로징할 때 보니 비용이 차이가 있다. 이럴 경우 새해부터는 A융자회사에 그 차액을 부담하게 할 수 있다. 현재 은행에 지불하는 비용은 오리지네이션비용 융자심사비 등 그리고 융자브로커에게 지불하는 비용은 융자신청비 융자진행비 등으로 세분화되어 있는데 새로운 비용정산서에는 이 비용들이 오리지네이션비용으로 통합되어 보여진다. 그리고 이 오리지네이션비용은 처음 약속했던 액수에서 늘릴 수 없다. 한편 은행융자와 관련하여 제3자에게 지불하는 비용인 감정료 크레딧리포트 조사비용 세금조사 비용 타이틀보험 에스크로비용 등은 GFE와 HUD-1의 차이가 10%를 넘을 수 없다. 새로운 GFE와 HUD-1은 기간 이자율 페이먼트 액수 조기상환벌칙금 유무 이자율변동 유무 등 융자에 대한 기본적인 설명을 하도록 되어 있다. 그리고 새로운 GFE는 클로징비용을 줄일 경우 이자율과 월 페이먼트는 얼마나 늘어나는지 혹은 이자율을 낮출 경우 클로징비용은 얼마나 더 내게 되는지 등을 비교하여 본인에게 적합한 융자상품을 선택할 수 있게 도와준다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.12.02. 15:42

[유애란의 에스크로 상담] 주택매매시 에스크로 날짜

주택매매를 진행하는 것은 매매계약서에 약속한 조건들을 하나씩 충족시키는 것이다. 가장 중요한 것 중 하나는 물론 날짜를 지키는 것이다. 날짜는 바이어가 오퍼를 쓸 때부터 카운트되기 시작된다. 바이어가 쓴 오퍼가 마음에 들면 셀러는 오퍼를 받은 지 3일 이내 수락해야 유효한 계약이 된다. 유효한 계약이 성립되면 에스크로를 오픈하다. 중요한 날짜에 대해 알아보도록 하자. 에스크로가 오픈되면서 바이어는 에스크로회사에 계약금을 입금해야 한다. 특별히 언제까지 들어와야 한다고 계약서에 지정되진 않지만 계약금은 바이어의 구입의사를 나타내기 때문에 보통 에스크로 오픈과 동시에 입금한다. 따라서 쌍방이 서명한 매매계약서가 에스크로에 들어온 지 2~3일 이내 계약금이 입금되지 않으면 셀러측에 통보된다. 에스크로회사에 전달된 바이어의 계약금은 24시간 이내 신탁계좌에 입금된다. 따라서 바이어는 자신의 은행구좌의 밸런스 상태를 체크하여 계약금이 처리되는데 문제가 없도록 해야 한다. 매매계약서 조항은 대부분 바이어가 언제까지 무엇을 하겠다는 것이다. 계약 후 일주일 이내 구입자금 여력을 증명하고 17일 이내 혹은 계약 여하에 따라 한달 이내 은행융자 승인을 받고 감정을 실시한다. 기간은 캘린더 데이로 계산된다. 향후 분쟁의 소지를 적게 하기 위해 이 날짜를 '며칠 이내'라고 하기보다는 정확히 계산하여 몇 월 몇 일로 정하는 것이 좋다. 또한 바이어는 에스크로가 오픈되면 은행 융자를 신청하게 되는데 융자승인과 함께 이자율을 락인(lock-in)하게 된다. 이때 일주일 이주일 혹은 한 달로 락인 기간을 정하여 이자율을 약속받는다. 약속된 이자율로 융자를 받기 위해서는 이 기간 안에 에스크로를 클로징해야 한다. 따라서 바이어는 이 락인 기간이 언제 끝나는지를 기억하고 있어야 한다. 물론 제일 중요한 날짜는 에스크로 클로징 날짜이다. 클로징 직전 집의 상태에 대해 최종 점검하고 클로징 예정일 이틀 전에는 잔금이 에스크로에 입금되어야 한다. 한편 셀러는 클로징날짜에 맞추어 이사준비를 해야 한다. 클로징 날 오후 5시까지 집을 비워주고 열쇠를 건네주기로 약속했으면 이를 지키는 것으로 매매계약을 완벽하게 이행하는 것이다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.11.25. 16:00

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 기간의 이해

주택이나 사업체를 매매할 때 언제 매매를 종료할 것이며 소유권이 바이어에게 매매대금은 셀러에게 언제 넘어가는지를 정하게 된다. 에스크로 오픈부터 클로징까지 걸리는 시간을 에스크로 기간이라 한다. 에스크로 기간은 특별히 법에 정해진 것이 아니라 계약당사자인 셀러와 바이어의 합의사항이다. 여러 개인사정을 고려하여 각자에게 유리한 클로징 날짜를 주장할 수 있다. 주택매매의 경우는 대개 오퍼 수락 후 30일 45일 혹은 60일 이내 클로징하기로 약속하는 것이 일반적이다. 이 기간내에 바이어는 은행융자를 받아야 하고 만약 숏세일 매물이라면 셀러는 이 기간 동안 숏세일 승인을 받아야 한다. 숏세일 거래의 경우 아예 처음부터 클로징 날짜를 90일 정도 길게 합의하고 에스크로를 시작하기도 한다. 커머셜 혹은 아파트 등의 투자용 부동산의 경우 일반주택보다 한달 정도를 더 길게 잡는다. 아무래도 융자도 복잡하고 테넌트의 리스계약 확인 등 추가로 처리해야 할 사항들이 있기 때문이다. 비즈니스 매매의 경우 법적으로 정해놓은 신문공고 기간이 있기 때문에 융자가 없는 현금 거래의 경우라도 기본적으로 한달 정도 걸리고 주류 라이센스가 있는 사업체라면 라이센스 이전과정 때문에 60일 정도는 기본으로 걸린다. 이렇게 클로징 날짜를 정하고 선의의 노력을 다해도 클로징 날짜를 맞출 수 없는 경우가 허다하다. 대부분의 이유는 융자 때문이다. 사전승인까지 받아놓은 상태로 별 문제없이 융자가 나올 것으로 기대했는데 마지막 순간에 융자가 거절되거나 하면 다른 은행을 알아봐야 하고 그러면 고스란히 한달이 날아간다. 혹은 셀러가 이사를 갈 새 집을 구하고 해당 에스크로를 마칠 계획이었는데 생각보다 새 집을 구하는 것이 오래 걸린다면 제때 클로징하기 힘들다. 애초에 약속한 클로징 날짜를 맞출 수 없게 될 때는 에스크로 기간을 연장하자고 상대방에게 제안할 수 있다. 이때 상대방이 요청을 받아들이면 에스크로 오피서는 클로징날짜 연장 조항을 만들어 양측에게 서명하게 한다. 상대방의 연장요청을 거절하고 약속을 지킬 것을 요구할 수도 있다. 하지만 이 경우를 선택한다면 최악의 경우 거래 취소까지 예상해야 한다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.11.18. 14:44

[유애란의 에스크로 상담] 소유권 이전에 쓰이는 양도증서는 보장·이전되는 방식에 따라 다양

부동산매매나 금융거래를 하게 되면 종종 듣게 되는 용어가 양도증서(Deed)이다. 무엇인가를 누구에게 양도한다는 의미인 것 같은데 양도증서에도 여러가지가 있어 알 듯하면서도 정확히 어떻게 쓰이는지 약간은 혼란스럽다. 양도증서는 금융거래상의 양도증서와 소유권 이전에 쓰이는 양도증서로 크게 나눌 수 있다. 캘리포니아에서는 금융거래시 신탁양도증서(Deed of Trust 혹은 Trust Deed)를 사용하는데 모기지 융자를 받을 때 반드시 이 양식에 서명해야 한다. 즉 어음(Note)에 서명함으로써 융자를 갚아야 할 의무가 생기고 신탁증서에 서명함으로써 채권자 즉 은행에 해당부동산을 담보로 잡을 것을 허락하는 것이다. 또한 부동산 타이틀은 신탁양도증서에 지정되어 있는 신탁인에게 양도된다. 신탁인은 융자가 상환되면 재양도증서(Reconveyance Deed)를 카운티에 등기하여 소유권을 부동산 소유주에게 돌려준다. 셀러 혹은 제3자로부터 파이낸싱을 받아 에스크로를 종결하는 경우가 종종 있다. 바이어가 은행융자를 받고 현금 다운페이의 일부가 부족하여 셀러(오너캐리) 혹은 제3자로부터 개인융자를 받을 경우에는 은행의 승인이 있어야 한다. 개인적으로 융자를 해줄 때에도 신탁양도증서와 어음을 작성하고 상환이 끝났을 때에는 재양도증서를 반드시 카운티에 등기해야 한다. 신탁증서 어음 재양도증서 이 3가지 양식은 함께 사용된다고 기억하자. 한편 소유권 이전에 쓰이는 양도증서는 소유권의 보장이나 이전되는 방식에 따라 여러 종류가 있다. 에스크로를 통한 일반적인 부동산매매에는 부동산양도증서(Grant Deed)가 사용된다. 셀러가 소유권을 보장해 준다는 내용이 들어가 있다. 한편 권리포기양도증서(Quitclaim Deed)는 소유권을 보장하지 않고 단지 소유권과 그에 관한 이해 관계 및 클레임 등을 양도한다. 그 외 부동산 소유주의 채무불이행으로 소유권이 강제로 이전되는 경우가 있다. 재산세 체납으로 정부가 공매를 실시할 경우 공매증서(Tax Deed) 은행융자나 기타 담보된 채무불이행으로 소유권 이전시 신탁인양도증서(Trustee's Deed)를 사용한다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.11.10. 21:39

[유애란의 에스크로 상담] 셀러나 리스팅 정보에 의존하기 보다 HOA서 제공한 서류상의 관리비 확인

에스크로가 열리고 나면 바로 확인해야 하는 것 중의 하나가 HOA(Home Owner's Association) 관련 서류이다. 공동관리되는 콘도나 타운하우스를 구입하는 경우에 바이어는 이 서류를 꼼꼼히 살펴야 한다. HOA 서류 전달과 승인은 매매계약을 준수하고 에스크로를 제 때 클로징하기 위해 꼭 필요하다. 에스크로회사는 셀러를 대신해 HOA 서류를 신청한다. HOA 관리회사에 연락해 해당주택이 에스크로중임을 알리며 셀러의 관리비 체납액을 알아보고 정관 및 재무제표를 포함한 HOA 운영과 관련된 자료를 요청한다. 대개의 경우 관리회사는 HOA 서류를 준비할 때 200달러 정도의 선불을 요구한다. 이 비용은 구매계약에 따라 보통 셀러가 부담한다. 하지만 에스크로 진행상 에스크로 신탁계좌에 예치되어 있는 바이어의 계약금에서 미리 지급하고 클로징시 셀러가 찾아갈 순매매대금에서 제한다. 가장 먼저 확인해야 하는 것은 물론 매달 내는 관리비가 얼마인지이다. 리스팅에 올라와 있는 정보 혹은 셀러에게 들은 정보에 의존하기 보다는 HOA에서 제공한 서류상의 관리비를 확인해야 한다. 그리고 단지 내에서 지켜야 할 규칙이나 제한사항(흔히 CC&R이라 불린다)을 살펴보아야 한다. 매달 내는 관리비는 공동지역의 조경이나 설비 유지보수 쓰레기처리 상하수세 보험료 관리사무소 운영비용 등에 사용된다. 관리비는 일반적으로 집이 어느 정도 큰지 얼마나 고급인지 얼마만큼의 혜택을 받는지에 따라 다르며 같은 단지라도 집마다 다르게 책정될 수 있다. 공동단지에 대규모 보수공사를 한다든지 공동시설을 증축한다든지 등의 이유로 매달 정기적으로 내는 관리비 외에 특별부담금(Special Assessment Fee)를 내야 하는 경우도 있다. 이러한 경우에 대비해 HOA에 여유자금이 있는지 서류를 확인하는 것도 중요하다. 보통 에스크로회사는 바이어에게 첫 번째 관리비를 에스크로에 입금하게 하며 에스크로를 클로징할 때 바이어를 대신해 관리비와 바이어의 정보를 HOA에 보낸다. 관리비를 오랫동안 연체하게 되면 집에 담보권이 설정될 수 있고 차압까지 할 수 있다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.11.04. 14:23

[유애란의 에스크로 상담] 주택 하자 발견

에스크로를 클로징하게 되면 에스크로에 들어와 있던 돈이 모두 지급되고 신탁계좌의 밸런스는 제로가 된다. 하지만 주택 소유권이 변경되고 공식적으로 에스크로가 클로징했지만 에스크로에 셀러의 돈이 남아있어야 하는 경우가 있다. 클로징을 앞두고 최종점검에서 주택에 하자가 발견되어 수리가 필요한 경우이다. 일반적으로 바이어는 클로징을 앞에 두고 해당 주택을 방문해 계약 당시와 달라진 점은 없는지 다른 하자가 없는지 최종점검을 하게 된다. 최종점검은 클로징 2~3일 전 혹은 당일에 이루어진다. 이때 집의 컨디션을 최종적으로 확인하고 만일 마음에 들지 않는 부분이 발견되면 셀러측과의 줄다리기가 시작된다. 바이어 입장에서 그냥 넘어가기 힘든 부분들에 대해서 셀러측에 수리를 혹은 보상을 요구하게 된다. 이럴 경우 대략 3가지 옵션이 있다. 첫째는 에스크로 클로징을 연기하고 셀러 책임하에 필요한 부분을 모두 수리하는 것이다. 수리가 제대로 됐는지 바이어가 확인하고 에스크로를 비로소 클로징한다. 두번째는 셀러가 바이어에게 일정 금액을 크레딧을 주고 에스크로를 클로징하는 것이다. 예상 수리비용에 해당하는 금액만큼 매매가격에서 빼주는 형식이라고 할 수 있다. 바이어는 본인의 책임하에 향후 수리를 하게 된다. 세번째는 셀러가 찾아갈 돈에서 예상 수리비용만큼을 에스크로에 남겨놓고 에스크로를 클로징한 다음 수리가 끝나면 에스크로에서 수리업체에 지급하는 형식이다. 가장 깔끔한 방법은 1번이라 할 수 있다. 소유권이 이미 변경된 상태에서 해당주택의 결함을 해결하는 것은 그다지 바람직하지 않다. 특히 3번의 경우 에스크로에 보관되어 있는 예상수리비용보다 더 많은 비용이 발생하거나 수리를 했지만 바이어가 볼 때는 완벽하게 고쳐진 것 같지 않았거나 수리를 하다 보니 다른 결함이 발견되는 등 예상치 못한 복잡한 상황이 될 수 있다. 어쩔 수 없이 에스크로에 돈을 남겨두어야 하는 경우라면 보관되어 있는 돈이 어떤 용도인지 언제 지급될지 남은 돈은 누구에게 언제 지급될지 등에 대해 구체적으로 서면합의하는 것이 향후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.10.28. 14:08

[유애란의 에스크로 상담] 셀러가 외국인 · 외국기업일 경우 매각차익 일정금액 IRS에 보내야

부동산 가격이 많이 하락한 이때 투자용이든 실 주거용이든 집을 한 채 마련하고 싶다. 물론 향후 팔았을 때 얼마만큼 이익이 있을지도 고려해야 한다. 이때 세금문제는 중요한 이슈가 된다. 에스크로회사는 연방법과 캘리포니아 주법에 따라 에스크로가 클로징될 때 셀러로부터 세금을 대신 징수하기도 한다. 만일 셀러가 외국인 혹은 외국기업일 경우 외국인부동산투자법(FIRPTA)에 따라 셀러의 매각차익에서 일정금액을 떼어 IRS에 보내야 한다. FIRPTA는 외국인이 미국 부동산을 팔아 이익을 얻었을 때 그 이익에 세금을 매길 목적으로 제정되었다. FIRPTA의 적용을 받는 '외국인 투자'는 개인뿐 아니라 외국기업 그리고 미국기업일 경우라도 외국인의 지분투자분만큼을 포함한다. 만일 셀러가 외국인인 줄 알면서도 세금을 미리 징수하지 못했다면 바이어가 해당하는 금액만큼 벌금을 물게 된다. 선납하는 세금은 매매가의 10%이다. 외국인 셀러가 실제 얼마만큼의 차익을 얻었는지와는 상관이 없다. 에스크로는 바이어를 대신하여 셀러가 찾아갈 순익에서 세액을 공제한다. 외국인 셀러는 연말에 IRS에 세금보고를 해야 하며 이때 부동산 매각차익과 그 세금이 정확히 계산된다. 개인일 경우 일반적으로 자본이득세는 15%를 적용받으며 에스크로를 클로징할때 더 많은 금액을 선납했다면 IRS에서 환급받는다. 주택가격이 30만달러 미만이고 바이어가 해당 주택에서 실제로 거주할 계획이라면 선납의무에서 면제된다. 따라서 외국인 셀러가 투자용 상업용 부동산 혹은 토지를 매매할 경우에는 무조건 세금을 미리 내야 한다. 한편 외국인과 미국인의 공동투자인 경우 그 투자금액에 따라 선납금이 정해진다. 예를 들어 미국시민인 남편과 외국인인 아내가 50만달러 주택을 매각할 경우 일반적으로 아내가 50%를 소유한다고 보며 아내의 지분에 해당하는 25만달러의 10%를 선납해야 한다. 한편 캘리포니아 소재 주택인 경우에는 IRS에 판매가의 10%를 선납하는 것 외에 주 정부에 매매가의 3.33%를 선납하는 규정도 따라야 한다. ▷문의: (213) 382-6000 goldenkeyescrow.com

2009.10.21. 16:26

[유애란의 에스크로 상담] 에이전트 없이 숏세일은 불가능, 은행에 숏세일 타당성 설득해야

미부동산협회 자료에 따르면 최근 매매되고 있는 주택의 40% 가량이 숏세일이나 운행매물이라고 한다. 실제로도 진행중인 에스크로 파일은 거의 숏세일 매물이다. 매매가격은 갚아야 할 은행융자보다 30% 정도 낮은 것이 일반적이며 심한 경우는 융자액의 반도 안 되는 가격에 팔고자 하는 경우도 있다. 과연 은행에서 이렇게 손해를 보면서까지 숏세일을 승인할까 의아하다. 은행입장에서는 차압으로 갔을 때보다 조금이나마 손실이 적으면 숏세일을 선택할 것이다. 그러면 숏세일 승인을 받기 위해서 어떻게 해야 할까? 에이전트 없이 숏세일을 한다는 것은 불가능하다. 협상하는 과정 자체가 힘들 뿐 아니라 은행에서 요구하는 서류 목록 중 부동산 에이전트가 작성해야 하는 것들이 있다. 또한 때때로 에스크로과정을 에이전트를 통해 확인하기도 한다. 따라서 숏세일로 주택을 팔고자 한다면 가장 중요한 것은 에이전트를 잘 세우는 것이다. 일단 숏세일을 하기로 마음먹었다면 가능한 빨리 과정을 진행시켜야 한다. 은행마다 숏세일시 요구하는 서류와 그 절차가 약간씩 다르다. 또한 경매를 진행하는 부서와 숏세일을 승인해 주는 부서가 다르다. 이런 이유로 실제로 숏세일 패키지가 해당부서에 완벽하게 접수되기까지 며칠이 그냥 지나간다. 숏세일 전문 에이전트가 협상을 잘하기 위해 셀러측에서 해야 하는 일들이 몇 가지 있다. 먼저 경제적 난관증명서(Hardship Letter)를 써야 한다. 왜 현재의 어려운 상황에 직면하게 되었으며 숏세일만이 최선책이라는 것을 증명해야 한다. 또한 융자를 얻을 당시의 수입과 현재의 수입이 차이가 있다면 왜 그런지를 설득력 있게 설명해야 한다고 한다. 한편 에이전트는 매매가격을 잘 정해야 한다. 보통 시가와 비슷한 수준으로 숏세일 가격을 정한다. 숏세일을 신청할 때 에이전트는 주변 주택들의 매매기록(Comparables)을 제출한다. 은행도 자체적으로 감정사를 보내 해당주택의 가치를 산정한다. 이러한 데이터를 근거로 은행은 숏세일을 승인하는 것이 유리한지 차압하여 나중이 시장에 내놓는 것이 유리한지를 판단한다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.10.14. 16:34

[유애란의 에스크로 상담] 상속 목적으로 집을 아들 명의로 변경

상속 목적으로 혹은 개인사정으로 인해 소유하고 있던 집을 올 봄에 아들 명의로 변경했다. 그런데 본인 이름으로 예전에 내던 액수보다 약간 금액이 오른 재산세 고지서를 9월에 받았는데 아들 이름으로도 1000달러 가량 되는 별도의 재산서 고지서가 나와 어떻게 된 일인지 의아하다. 아버지 이름으로 나온 고지서는 정규 고지서이다. 아들로 주인이 변경되었지만 정규 재산세는 매년 1월 1일을 기준으로 한 소유주 이름으로 발행되므로 아버지 이름으로 나온 것이다. 2010년에 받는 정규고지서는 아들 이름으로 나오게 될 것이다. 한편 올해 아들 이름으로 받은 별도의 고지서는 소유주를 변경할 때 해당 주택을 시가로 재평가하면서 기존 정규 재산세에 추가로 부과되는 보충세이다. 하지만 가족간의 주택거래시 캘리포니아주는 재평가 면제혜택을 제공한다. 즉 부모에서 자식에게 자식에서 부모에게 혹은 조부모에서 손주에게로 명의가 변경되면 변경기준일로 3년 이내 또는 제3자에게 팔기 전 더 빠른 날짜까지 혹은 보충세 고지서를 받은 지 6개월 이내에 카운티정부에 클레임하면 재평가를 전액면제받고 보충세를 돌려받을 수 있다. 이 때 해당주택이 기존 소유주의 주거주지일 경우 그 주택가치에는 제한이 없으며 주거주지가 아닐 경우에도 단독소유 투자용 주택은 100만달러까지 부부 공동명의 소유는 200만달러까지 재평가를 받지 않아도 된다. 또한 새로 명의를 넘겨받은 사람은 해당주택에서 살지 않아도 되며 명의를 기프트 정식매매 유산 등 어떤 형태로 넘기는지 상관없다. 여기에서 자식은 본인의 자식 뿐 아니라 사위 며느리 양자식 입양아 등을 모두 포함한다. 한편 조부모에서 손주에게로 명의가 변경될 때는 손주의 부모가 사망한 경우여야 한다. 여러 자식에게 명의를 준 경우에는 첫번째로 클레임한 자식이 소유한 주택만이 혜택을 받는다. 해당양식은 카운티의 재산평가국에서 얻을 수 있으며 각 카운티의 웹사이트에서도 다운로드받을 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.10.07. 16:01