[유애란의 에스크로 상담] 셀러가 외국인 · 외국기업일 경우 매각차익 일정금액 IRS에 보내야
골든키 에스크로
부동산 가격이 많이 하락한 이때 투자용이든 실 주거용이든 집을 한 채 마련하고 싶다. 물론 향후 팔았을 때 얼마만큼 이익이 있을지도 고려해야 한다. 이때 세금문제는 중요한 이슈가 된다.
에스크로회사는 연방법과 캘리포니아 주법에 따라 에스크로가 클로징될 때 셀러로부터 세금을 대신 징수하기도 한다. 만일 셀러가 외국인 혹은 외국기업일 경우 외국인부동산투자법(FIRPTA)에 따라 셀러의 매각차익에서 일정금액을 떼어 IRS에 보내야 한다.
FIRPTA는 외국인이 미국 부동산을 팔아 이익을 얻었을 때 그 이익에 세금을 매길 목적으로 제정되었다.
FIRPTA의 적용을 받는 '외국인 투자'는 개인뿐 아니라 외국기업 그리고 미국기업일 경우라도 외국인의 지분투자분만큼을 포함한다.
외국인 셀러는 연말에 IRS에 세금보고를 해야 하며 이때 부동산 매각차익과 그 세금이 정확히 계산된다. 개인일 경우 일반적으로 자본이득세는 15%를 적용받으며 에스크로를 클로징할때 더 많은 금액을 선납했다면 IRS에서 환급받는다.
주택가격이 30만달러 미만이고 바이어가 해당 주택에서 실제로 거주할 계획이라면 선납의무에서 면제된다. 따라서 외국인 셀러가 투자용 상업용 부동산 혹은 토지를 매매할 경우에는 무조건 세금을 미리 내야 한다.
한편 외국인과 미국인의 공동투자인 경우 그 투자금액에 따라 선납금이 정해진다. 예를 들어 미국시민인 남편과 외국인인 아내가 50만달러 주택을 매각할 경우 일반적으로 아내가 50%를 소유한다고 보며 아내의 지분에 해당하는 25만달러의 10%를 선납해야 한다.
한편 캘리포니아 소재 주택인 경우에는 IRS에 판매가의 10%를 선납하는 것 외에 주 정부에 매매가의 3.33%를 선납하는 규정도 따라야 한다.
▷문의: (213) 382-6000 goldenkeyescrow.com