[유애란의 에스크로 상담] 소유권 이전에 쓰이는 양도증서는 보장·이전되는 방식에 따라 다양

부동산매매나 금융거래를 하게 되면 종종 듣게 되는 용어가 양도증서(Deed)이다. 무엇인가를 누구에게 양도한다는 의미인 것 같은데 양도증서에도 여러가지가 있어 알 듯하면서도 정확히 어떻게 쓰이는지 약간은 혼란스럽다.

양도증서는 금융거래상의 양도증서와 소유권 이전에 쓰이는 양도증서로 크게 나눌 수 있다. 캘리포니아에서는 금융거래시 신탁양도증서(Deed of Trust 혹은 Trust Deed)를 사용하는데 모기지 융자를 받을 때 반드시 이 양식에 서명해야 한다. 즉 어음(Note)에 서명함으로써 융자를 갚아야 할 의무가 생기고 신탁증서에 서명함으로써 채권자 즉 은행에 해당부동산을 담보로 잡을 것을 허락하는 것이다. 또한 부동산 타이틀은 신탁양도증서에 지정되어 있는 신탁인에게 양도된다.

신탁인은 융자가 상환되면 재양도증서(Reconveyance Deed)를 카운티에 등기하여 소유권을 부동산 소유주에게 돌려준다. 셀러 혹은 제3자로부터 파이낸싱을 받아 에스크로를 종결하는 경우가 종종 있다. 바이어가 은행융자를 받고 현금 다운페이의 일부가 부족하여 셀러(오너캐리) 혹은 제3자로부터 개인융자를 받을 경우에는 은행의 승인이 있어야 한다. 개인적으로 융자를 해줄 때에도 신탁양도증서와 어음을 작성하고 상환이 끝났을 때에는 재양도증서를 반드시 카운티에 등기해야 한다. 신탁증서 어음 재양도증서 이 3가지 양식은 함께 사용된다고 기억하자.

한편 소유권 이전에 쓰이는 양도증서는 소유권의 보장이나 이전되는 방식에 따라 여러 종류가 있다. 에스크로를 통한 일반적인 부동산매매에는 부동산양도증서(Grant Deed)가 사용된다. 셀러가 소유권을 보장해 준다는 내용이 들어가 있다. 한편 권리포기양도증서(Quitclaim Deed)는 소유권을 보장하지 않고 단지 소유권과 그에 관한 이해 관계 및 클레임 등을 양도한다.

그 외 부동산 소유주의 채무불이행으로 소유권이 강제로 이전되는 경우가 있다. 재산세 체납으로 정부가 공매를 실시할 경우 공매증서(Tax Deed) 은행융자나 기타 담보된 채무불이행으로 소유권 이전시 신탁인양도증서(Trustee's Deed)를 사용한다.

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