제니 유/리맥스 메가 부동산
상업용 건물 '환경 검사' 비용
Q: 숏세일로 나온 조그만 상가를 구입하려고 한다. 현재 오퍼를 넣은 상태다. 그런데 상업용 건물이다보니 환경검사를 하려고 한다.
오퍼서류에 환경검사 ‘페이즈 I’(Phase I:간단한 서류만으로 건물의 오염상태를 분석하는 검사)의 비용부담을 셀러한테 요구했더니 리스팅 에이전트는 안된다고 말한다. 바이어 부담으로 검사를 했다가 안좋은 결과가 나올까봐 걱정이다. 좋은 방법이 없을까.
A: 숏세일 부동산은 셀러의 권한이 거의 없다. 매각후 가져갈 돈도 없다. 설사 셀러가 그 비용을 부담하려고 해도 은행이 못하게 할 것이다. 은행은 거래비용을 빼고 단 돈 1달러라도 남으면 모두 가져 가려고 하기 때문이다.
또한 통상적인 상업용 부동산 거래에 있어서 페이즈 I은 바이어가 비용 부담하는 것이 보편적이다. 이 비용은 작은 건물이라면 1000달러내외로 바이어게 큰 부담이 된다고는 볼 수 없다. 시세보다 수십만달러 싸게 건물을 구입하는데 이 정도는 투자할 필요가 있다고 생각된다.
만약 바이어가 비용을 지불하면서 페이즈 I을 검사했는데 오염가능성 때문에 페이즈 II(실제 현장의 샘플채취로 오염 여부를 가리는 검사)를 해야되는 상황이 돼도 은행은 이 비용을 부담하지 않으려고 할 것이다.
돈 안갚는 채무자에 저당권
Q: 돈을 빌려줬는데 채무자가 갚지 않는다. 그 사람의 집에 에퀴티가 남아 있어 2차로 저당권을 잡고 싶은데 마음대로 걸 수 있나.
A: 안된다. 그 채무자가 허락하면 가능하지만 부동산 오너 몰래 저당권을 잡을 수 없다. 그러나 법원 판결을 받았다면 강제적으로 법정 판결에 대한 저당권(Judgement Lien)을 잡을 수 있다.
▷문의:(213)820-7272