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[부동산 5분상담] 상업용 부동산 숏세일 가능?
상업용 부동산 숏세일 가능? Q: 상업용 건물을 소유하고 있다. 경기가 좋지 않아 10유닛중 5유닛이 비어있는 상태다. 차압을 생각하고 있는데 주위에서 상업용 부동산도 숏세일이 가능하다고 말한다. 사실인지 알고 싶다. A: 상업용도 숏세일을 할 수 있다. 주거용과 차이점이 있다면 진행 과정이 빠르다는 점이다. 사실 주택은 페이먼트를 6개월이상 못해도 채무 연체 통지서(NOD)가 안 뜨는 경우가 많다. 하지만 상업용 부동산은 다르다. 한달만 연체를 해도 변호사가 선임된다. 3개월이 지나면 은행에서는 바로 NOD를 보내고 법원에 건물주를 대신해서 렌트비를 수령하겠다고 신청한다. 상업용 건물은 융자금액이 크기 때문에 은행에서 신속하게 움직이는 것이다. 따라서 상업용 부동산을 소유하고 있는 건물주중에서 숏세일을 고려한다면 페이먼트를 연체하기전에 전문가와 만나 상의하는 것이 좋다. 페이먼트를 한달이라도 연체했다면 바로 준비해야 바이어 찾을 시간적 여유를 가질 수 있다. 집 사려는데 결정 어떻게 Q: 올 봄에 집을 살 계획이다.지난 겨울부터 지금까지 2달동안 10여채의 집을 보고 있다. 주변에서는 좋은 집이 나오면 바로 결정하라고 말한다. 그러나 한편에서는 집을 많이 봐야 된다고 조언하고 있다. 어떤 말이 맞는가. A: 집을 찾는 것은 선을 보는 것과 비슷하다. 인연이 된다면 한번 만나고 상대를 결정하기도 한다. 상대를 너무 까다롭게 관찰하다보면 아무리 많은 이성을 만나도 인연을 만들지 못한다. 집도 마찬가지다. 아무리 많은 집을 쇼핑해도 결정을 못하면 1년이 가도 집을 사기 힘들다. 주택의 상태나 주변의 학교 동네 분위기 가격을 비교해서 괜찮다 싶으면 구입을 결정하는 것이 현명하다. 특히 요즘은 싼 주택들이 많이 나와있지만 동작이 느리면 놓치기 쉬우므로 빠른 판단이 중요하다. ▷문의:(213)820-7272.
2010.01.20. 15:11
[부동산 5분상담] 크레딧 카드로 모기지 페이먼트
크레딧 카드로 모기지 페이먼트 Q: 지난해 여름부터 비즈니스 매출이 예년의 절반수준으로 떨어졌다. 집을 포기할까 생각했지만 2010년에는 경기가 좋아질 것이라는 기대감에 힘들게 버티고 있다. 생활비에 여유가 없어 크레딧 카드로 모기지 페이먼트를 하고 있다. 올해는 집값이 오를 것인지 궁금하다. A: 주택경기는 주식시장과 다르다. 상황이 호전된다고 해도 떨어진 집값이 바로 회복되지는 않는다. 과거의 부동산 경기 사이클을 보더라도 바닥친 주택 가격이 제자리를 찾으려면 수년의 시간이 걸린다. 여유 자금이 있는 경우라면 모르지만 카드로 모기지 페이먼트를 한다는 것은 위험한 방법이다. 카드 빚이 1만달러이상 되면 어디서 큰 돈이 들어오지 않는 한 갚기도 힘들 뿐더러 매월 붙는 이자도 만만치 않을 것이다. 또한 카드빚이 눈덩이처럼 불어난다면 숏세일 선택도 쉽지 않게 된다. 주택과 관련된 빚은 숏세일로 청산한다해도 카드 채무는 그대로 남아있기 때문이다. 다시한번 재정상태를 분석해서 현명한 판단을 내리길 바란다. 재산세 지불과 환불 신청 Q: 숏세일로 집을 샀다. 그런데 재산세는 전 주인이 내던 수준으로 나온 것 같다. 재산세는 구입가격의 1%라고 들었다. 재산세 고지서를 무시하고 내가 산 가격의 1%만 내면 되나. A: 재산세는 매년 1월에 산정된다. 그 이후에 발생하는 주택가격 변동은 카운티 등기소에 기록되어야 산정국에서 알 수 있다. 이 말은 집을 사고 나서 1년뒤에야 제대로 된 고지서를 받게 된다는 뜻이다. 바이어는 일단 날라온 재산세를 지불하고 재산세 산정국에 환불을 신청하면 된다. 어떤 바이어들은 새 재산세 고지서가 날라올때까지 이전에 받아두었던 재산세를 내지 않는 경우가 있다. 이렇게되면 벌금을 내야하므로 일단 재산세를 내고 차액을 돌려받아야 한다. ▷문의:(213)820-7272
2010.01.13. 14:45
[부동산 5분상담] 타운서 투자가치 높은 곳은
타운서 투자가치 높은 곳은 Q: 자녀들이 모두 출가해서 LA에 콘도를 구입하려고 한다. 그런데 LA는 한인타운과 다운타운으로 구분되는 것 같다. 아내는 한인타운을 원하는데 나는 다운타운이 끌린다. 투자 가치로 볼때 어떤 곳이 좋은가. A: 한인타운은 주변에 마켓이나 식당 등 한인들과 관련된 비즈니스가 많은 곳이다. 다시 말하면 한국적 생활이 편리하다는 뜻이다. 반면 다운타운은 미국적 생활방식을 즐기는 사람들에게 어울리는 주거 환경을 갖고 있다. 이런 이유로 한인타운은 1세들이 좋아하는 편이고 다운타운은 젊은층이 선호하는 편이다. 두 지역은 상반된 주거환경으로 인해 어디가 좋다는 식으로 해석하기는 곤란하고 바이어의 생활패턴에 맞춰 선택하는 것이 현명하다고 생각한다. '론 닥' 이자율 올랐는데… Q: 현재 에스크로중이다. 론 닥(Loan Doc:융자서류)이 나왔는데 처음 에스크로를 열었을 때보다 이자율이 0.25%가 올랐다. 이자율이 다시 내릴때까지 기다리려고하는데 에이전트는 시간이 없다고 말한다. 바이어 입장에서 더 기다릴 수 있는 방법이 없을까. A: 론 닥은 유효기간이 있다. 조건에 따라서 1주일짜리도 있고 2주, 또는 3주동안 유효한 론 닥이 있다. 이 기간이 지나게 되면 론 닥을 새로 만들어야 한다. 이럴때 융자 수수료가 다시 붙게 된다. 따라서 이자율이 내릴때까지 무작정 기다린다는 것은 사실상 불가능하다. 모기지 이자는 론닥이 나오는 시점에서의 이자율을 기준으로 하기 때문에 이자율이 좋을때 미리 락인(이자율 고정)을 하기도 한다. 하지만 락인도 유효기간이 있기 때문에 어떻게보면 모기지 이자율은 ‘복불복’이라고 생각하는 것이 마음 편하다. 론닥을 연기한다고 해서 지금보다 더 좋은 이자율이 나온다는 보장은 없다. 더 이상 미루지 말고 사인해서 에스크로를 종료하는 것이 좋겠다. ▷문의:(213)820-7272.
2009.12.30. 15:42
[부동산 5분상담] 융자조정중 NOD 받았는데…
융자조정중 NOD 받았는데… Q: 융자조정중이다. 그런데 은행에서는 채무연체통지서(NOD)라는 등기메일을 보냈다. 융자조정을 하고 있다는 것을 은행이 알면서도 이렇게 할 수 있는 건가. A: 원래 융자조정을 신청하면 은행은 NOD나 트러스티 세일 통지서(NOTS)발송을 하지 않는다. 그러나 대형 은행들은 여러 파트로 이루어져있다. 숏세일과 융자조정, 차압절차를 담당하는 부서는 각각 다르다. 이런 이유로 각 담당자들은 다른 부서에서 하는 일을 모르는 경우가 종종 있다. 이런 이유로 융자조정중에 NOD가 발송 될 수 있다. 일단 융자조정이 성공되면 은행에서 차압절차를 중지한다. 하지만 귀하는 이미 NOD를 받은 상태이므로 은행에 전화를 걸어 융자조정중임을 밝히는 것이 안전하다. 다른 이유로는 은행에서 차압기간을 줄이려고 NOD를 보내기도 한다. 융자조정이 실패할 경우 바로 차압절차를 진행하면 그만큼 시간을 단축할 수 있기 때문이다. 요즘은 은행에서 하는 일을 쉽게 예측하기 힘들다. 수시로 전화를 걸어 융자 조정이 어떻게 진행되고 있는지 확인하는 것이 현명하다. 비영주권자의 모기지 융자는 Q: 영주권은 없지만 현재 직장에서 일하고 있다. 세금도 매년 보고하고 있다. 모기지 융자로 주택을 구입할 수 있을까. A: 영주권이나 시민권자가 아닌 신분으로 모기지 융자를 신청하려면 다음과 같은 조건을 갖춰야 한다. 미국에 합법적으로 체류할 수 있는 신분이어야 한다. 여권이 살아 있어야하며 일할 수 있는 소셜 넘버를 갖고 있어야 한다. 일하는 업종에서 최소 2년간 근무한 경력이 있어야 하며 크레딧 점수가 좋아야 한다. 또 충분한 다운페이먼트 자금이 준비되어야 한다. 일단 이 정도 요건을 맞추면 융자를 받는데 별 문제가 없다. 이자율도 일반 거주자와 같다. ▷문의:(213)820-7272.
2009.12.23. 15:53
[부동산 5분상담] 비어있는 숏세일 집 잠금장치 교체
비어있는 숏세일 집 잠금장치 교체 Q: 페이먼트를 못해서 집을 숏세일하기로 결정했다. 마침 사업체가 다른 곳으로 이전되는 관계로 살던집을 놔두고 다른 곳으로 거처를 옮겼다. 얼마전 우편물 픽업관계로 숏세일하려는 집을 가보니 현관문의 도어 락이 다른 것으로 바뀌어 있었다. 물론 열쇠도 교체되어 우리가 들어 갈 수 없었다. 숏세일 해주는 에이전트한테 어떻게 된거냐고 전화를 하니까 잘 모르겠다며 오히려 우리보고 집 열쇠를 바꿨냐고 물어봤다. 왜 이런 일이 일어 났는지 궁금하다. A: 은행은 숏세일중인 주택이 비어있으면 자산관리부서에서 숏세일 팀으로 현관문 열쇠 교체를 문의하게 된다. 특히나 외곽지역은 집이 비어있을 경우 홈리스가 들어와 살거나 누군가 집안의 물건을 떼어가는 사례가 많아 반드시 이 과정을 거친다. 이럴때 담당직원이 숏세일 진행중이므로 열쇠를 바꿀 필요가 없다고 하면 아무런 문제가 생기지 않는다. 그런데 숏세일 부서에서 아무런 답변을 하지 않는다면 자산관리부서에서는 바로 열쇠를 바꿔버린다. 따라서 은행에 전화를 걸어 교체된 키가 어디에 있는지 확인해야 한다. 채무연체 통지서 5개월간 안왔는데… Q: 페이먼트를 3개월 동안 못하면 채무연체 통지서(NOD)를 받는다고 들었다. 우리 집은 5개월이 되었는데도 은행으로부터 아무런 메일을 받지 않았다. 언제쯤 NOD를 받게 되는지 알고 싶다. A: 법대로라면 3개월이 지나고 4개월째 페이먼트를 못하게되면 NOD가 날라간다. 그러나 은행사정에 따라서 이 기간은 달라질 수 있다. 어떤 홈 오너는 1년이 넘도록 아무런 메일을 받지 않는 경우도 있다. 그렇다고 무한정 페이먼트를 하지않고 그 집에 살 수 있는 것은 절대 아니다. 대개의 경우 은행의 업무처리속도나 규정에 따라 달라지는데 최근에는 이 기간이 당겨지는 추세다. ▷문의:(213)820-7272
2009.12.16. 15:08
[부동산 5분상담] 대학생 아들 명의로 콘도 사려는데…
대학생 아들 명의로 콘도 사려는데… Q: 대학 다니는 아들이 있다. 최근 집값이 하락하면서 아들이름으로 콘도를 사주려고 한다. 아들의 크레딧 점수가 좋아서 구입에 별문제가 없어 보인다. 아들이 모기지 융자로 집을 사는데 걸림돌은 없는지 알고 싶다. A: 최근에 이런 질문을 많이 받는다. 싼 가격의 주택을 자녀이름으로 구입해주면 나중에 좋은 재산이 될것으로 생각하는 것 같다. 융자를 통해서 주택을 구입한다면 대학생 아들이 매월 페이먼트를 할 수 있는가가 이슈가 된다. 다운페이먼트 자금은 부모의 도움으로 마련했어도 모기지를 갚을 수 없다면 융자는 받기 힘들다. 은행에서는 풀타임 대학생이 과연 얼마나 일할 수 있는가에 대해서 고려하지 않을 수 없다. 만약 부모와 아들이 공동명의로 모기지를 신청한다면 부모 수입이 있으므로 융자는 가능해진다. 다운페이먼트 금액이 커서 모기지 상환금이 월 수백 달러에 불과하다면 아들이 파트타임으로 일을 하는 것으로 융자가 나올 수 있다. 따라서 대학생인 아들이 일을 해서 융자금을 갚을 수 있는지부터 확인하고 구입 여부를 결정하는 것이 좋겠다. 바이어 선택ㆍ포기 가능한가? Q: 정부가 보증하는 FHA 융자로 집을 사려고 한다. 그런데 수차례 오퍼를 넣었지만 번번이 떨어지고 있다. 에이전트는 다운페이먼트가 작고 기간이 오래 걸리는 FHA융자 때문에 셀러가 싫어하는 것 같다고 말한다. 셀러가 특정 융자 프로그램을 트집잡아 팔기를 거부한다면 법에 걸리는 것 아닌가. A: 그렇다고 볼 수 없다. 셀러는 집을 팔기 위해서 거래에 유리한 바이어를 선택할 권리가 있다. 또 셀러가 생각했을 때 거래가 쉽다는 판단이 들면 다른 바이어들보다 싼 가격에 오퍼를 넣은 바이어를 잡을 수 있다. 이런 이유로 셀러는 FHA융자를 이용하는 바이어를 선택하거나 포기할 수 있다. ▷문의:(213) 820-7272.
2009.12.09. 15:25
[부동산 5분상담] 상가 숏세일 진행하는데…
상가 숏세일 진행하는데… Q: 조그만 상가를 갖고 있다. 그러나 지난해 12월부터 세입자들이 하나.둘 나가면서 현재 건물 공실률이 50%나 된다. 렌트비 수입이 감소하면서 건물 모기지 페이먼트를 못하고 있어 숏세일을 준비중이다. 숏세일을 진행하는 기간동안 남아있는 테넌트로부터 렌트비를 계속 받을 수 있는지 궁금하다. A: 건물 주인이 모기지 페이먼트를 못하는 것과 상가 테넌트들이 렌트비를 내는 것과는 아무런 관계가 없다. 상가에서 장사를 하는 세입자들은 리스계약기간동안 렌트비를 내야할 의무가 있다. 따라서 건물주는 숏세일을 하는 기간동안 세입자들로부터 렌트비를 받을 수 있다. 그러나 최근들어 부동산 숏세일이 증가하면서 은행측에서 렌트비를 받아갈 수 있도록 조치를 취하는 경우가 있다. 세입자들에게 렌트비를 건물주가 아닌 은행으로 보내도록 하는 것이다. 은행들은 상업용 건물에 대한 융자금이 크다보니 손실액도 많아져 렌트비라도 받아가려고 한다. 은행이 건물주 대신 렌트비를 받아가려면 법적 절차를 밟아야 하는데 대략 3개월~6개월정도 소요된다. 모든 은행들이 이렇게하는 것은 아니지만 손실액이 불어나면서 렌트비를 받아가는 은행들이 점차 늘고 있다. 재산세 안내고 감면신청 가능? Q: 재산세 고지서를 보니 잠이 안온다. 집값이 떨어졌다는데 우리집 재산세는 지난해와 별 차이가 없다. 재산세를 내지않고 감면신청을 할 수 있나. A: 안된다. 최근에 받은 재산세 고지서의 첫번째 마감일은 11월1일로 지났지만 12월10일까지만 내면 연체료를 낼 필요가 없다. 지금 재산세 재산정을 요구한다해도 그 결과가 바로 적용될 수 없다. 이미 산정된 2009~2010회계연도 재산세를 납부하면서 재산세 삼각을 요청해야 한다. 만약 재산세 감면을 신청했다는 이유로 재산세를 내지 않으면 10%의 벌과금이 부과된다. ▷문의:(213)820-7272
2009.12.02. 15:34
[부동산 5분상담] 상업용 건물 '환경 검사' 비용
상업용 건물 '환경 검사' 비용 Q: 숏세일로 나온 조그만 상가를 구입하려고 한다. 현재 오퍼를 넣은 상태다. 그런데 상업용 건물이다보니 환경검사를 하려고 한다. 오퍼서류에 환경검사 ‘페이즈 I’(Phase I:간단한 서류만으로 건물의 오염상태를 분석하는 검사)의 비용부담을 셀러한테 요구했더니 리스팅 에이전트는 안된다고 말한다. 바이어 부담으로 검사를 했다가 안좋은 결과가 나올까봐 걱정이다. 좋은 방법이 없을까. A: 숏세일 부동산은 셀러의 권한이 거의 없다. 매각후 가져갈 돈도 없다. 설사 셀러가 그 비용을 부담하려고 해도 은행이 못하게 할 것이다. 은행은 거래비용을 빼고 단 돈 1달러라도 남으면 모두 가져 가려고 하기 때문이다. 은행이 개입하지 않더라도 돈이 없어서 숏세일을 하는 상황인데 셀러한테 환경검사 비용을 내라는 것은 무리가 있다. 또한 통상적인 상업용 부동산 거래에 있어서 페이즈 I은 바이어가 비용 부담하는 것이 보편적이다. 이 비용은 작은 건물이라면 1000달러내외로 바이어게 큰 부담이 된다고는 볼 수 없다. 시세보다 수십만달러 싸게 건물을 구입하는데 이 정도는 투자할 필요가 있다고 생각된다. 만약 바이어가 비용을 지불하면서 페이즈 I을 검사했는데 오염가능성 때문에 페이즈 II(실제 현장의 샘플채취로 오염 여부를 가리는 검사)를 해야되는 상황이 돼도 은행은 이 비용을 부담하지 않으려고 할 것이다. 돈 안갚는 채무자에 저당권 Q: 돈을 빌려줬는데 채무자가 갚지 않는다. 그 사람의 집에 에퀴티가 남아 있어 2차로 저당권을 잡고 싶은데 마음대로 걸 수 있나. A: 안된다. 그 채무자가 허락하면 가능하지만 부동산 오너 몰래 저당권을 잡을 수 없다. 그러나 법원 판결을 받았다면 강제적으로 법정 판결에 대한 저당권(Judgement Lien)을 잡을 수 있다. ▷문의:(213)820-7272
2009.11.25. 15:54
[부동산 5분상담] 외국인도 융자 받을 수 있나?
외국인도 융자 받을 수 있나? Q: LA서 주택을 사려고 한다. 영주권자는 아니지만 미국 은행구좌에 다운페이먼트할 자금도 입금되어 있다. 융자가 가능한가. A: 외국인자격으로 모지지 융자를 받을 수 있다. 그러나 미국의 모든 은행들이 외국인에게 주택구입 모지지 융자를 해주는 것은 아니다. 현재 몇몇 소수의 은행만이 실시하고 있으며 다운페이먼트로 50%이상을 요구한다. 5~6년전만해도 대부분의 모기지 취급 은행들이 외국인에게 융자를 해줬다. 그 당시는 30%만 다운해도 융자 받기가 수월했었다. 지금은 외국인 대상 융자조건이 까다로워졌지만 그래도 융자가 가능하다는 것은 다행스러운 일이다. '보충세' 고지서가 왔는데… Q: 지난 봄에 주택을 구입했다. 얼마전 재산세 납부 고지서를 처음 받았다. 맨 위쪽에 ‘Annual Property Tax Bill’이라고 적혀있다. 그런데 ‘Supplemental Tax Bill”이라는 고지서도 함께 날라왔다. 재산세가 항상 두가지로 나오는지 궁금하다. A: 처음 언급한 고지서는 매년 내야하는 정규 재산세 고지서다. 두번째는 일명 ‘보충세’라고 하는 특별 재산세다. 정규 재산세 고지서는 두차례에 나눠 체크를 보내면 되므로 더 이상의 설명이 필요 없을 것이다. 첫 주택 구입자들이 이해를 잘 못하는 것이 바로 보충세다. 이 세금은 전 주인이 냈던 재산세와 새로 집을 산 바이어가 내야하는 재산세와의 차이부분을 말한다. 즉, 전 주인이 그 집을 30만달러에 구입했다면 재산세는 이 금액에 맞춰 부과된다. 그런데 바이어가 이 집을 40만달러에 구입했다면 10만달러의 가치 차액에 대한 세금이 보충세 라는 이름으로 부과 된다. 이 보충세는 오너가 바뀔때마다 부과되므로 집 주인이 다른 집을 사서 이사가지 않는 한 두번 이상 낼 필요가 없는 재산세다. ▷문의:(213)820-7272
2009.11.18. 14:38
[부동산 5분상담] 상업용 건물 숏세일 가능한지…
Q 상업용 건물을 한 채 갖고 있다. 2년전 구입한 이 건물은 테넌트들이 나가면서 모기지 페이먼트가 힘들어 지고 있다. 다른 사업체서 번 돈으로 이 건물을 유지하려니 언제까지 버틸지 모르겠다. 상업용 건물도 숏세일이 가능한지 알고 싶다. A 상업용 건물도 숏세일이 가능하다. 항간에는 주거용 주택만 숏세일을 할 수 있는 것으로 알고 있지만 실제는 그렇지 않다. 은행들이 손실액을 건물주의 소득으로 보고 하느냐 마느냐의 차이는 있지만 숏세일 자체는 문제가 없다. 사실 은행들은 차압보다는 숏세일을 하는 것이 더 유리하다. 특히 지금처럼 상업용 부동산 연체가 늘어나고 있는 상황에서는 더 그렇다. 똑같은 리스팅 가격으로 차압이나 숏세일을 하게될 경우 숏세일의 비용 부담이 훨씬 적기 때문이다. 만약 숏세일 보다 더 높은 가격으로 차압을 한다면 이야기는 달라진다. 상업용 부동산도 숏세일이 가능하지만 그 과정은 일반 주택보다 빠른 편이다. 숏세일 승인기간도 빠르고 연체가 될 경우 주택처럼 시간적인 여유를 주지않고 바로 '채무 연체 통지서'(NOD)를 발송 한다. 은행입장에서는 상업용 부동산은 융자금액이 많기 때문에 빨리 처리하려고 한다. 따라서 귀하가 상업용 건물의 숏세일을 결정했다면 가능한 조속한 시일내에 숏세일 에이전트를 선정하는 것이 현명하다. 특히 페이먼트를 몇개월 연체했다면 빨리 일을 진행해야 한다. 이왕이면 상업용 건물의 숏세일 경험이 있는 에이전트를 선정하는 것이 좋다. 숏세일이라고 해도 매매절차는 정상적인 거래과정과 거의 비슷하다. 오너가 숏세일하려는 상업용 건물의 수입과 지출에 관한 자료를 에이전트한테 바로 보내주면 바이어 찾기가 쉬워진다. ▷문의:(213)820-7272
2009.11.10. 21:19
[부동산 5분상담] 아내 명의 집 숏세일 할 때 …
Q 집이 5채가 있다. 지금 살고 있는 집은 1차와 2차 빚이 있으며 아내 명의로 되어 있다. 요즘 페이먼트가 힘들어 주거용 주택을 숏세일 하려고 한다. 그런데 나머지 주택들은 아직 에퀴티가 남아 있다. 다른 주택들의 소유권은 부부공동 명의로 되어 있다. 숏세일을 하게되면 은행에서 다른 주택에 대해 저당권을 잡을까봐 걱정이 된다. 나머지 주택의 타이틀에서 아내이름을 빼면 안전한지 알고 싶다. A 숏세일을 하게되면 은행에서는 홈오너의 크레딧 리포트를 떼어 본다. 여기에는 주택 소유주의 융자관련 내용이 담겨 있으므로 자연히 다른 렌트용 주택에 대한 기록이 나타나게 된다. 따라서 다른 주택에서 아내 이름을 뺀다고 해서 은행이 모르는 것은 아니다. 또한 법적 소유권이 큰 이슈가 된다면 처음 주택을 누구 이름으로 했는가가 중요한 판단요소가 된다. 지금에 와서 소유권 이름을 변경한다고 해서 해결되는 것은 아니다. 2차 은행이 남아있는 빚을 받기위해 다른 주택에 법적 저당권(Judgement Lien)을 잡으려면 소송을 해야 한다. 법적으로는 2차 은행이 소송을 걸 수 있지만 실무적으로 볼때 저당권 때문에 소송을 하는 일은 많지 않다. 은행에 따라서는 홈 오너가 다른 곳에 렌트용 주택이 있어도 2차 채무관계를 청산해주기도 한다. 경우에 따라서는 2차 빚에 대해 합의를 통해 채무액을 낮추는 방법도 있다. 지금은 평생 겪어보기 힘들정도의 숏세일과 차압매물이 쏟아져 나오고 있다. 은행입장에서도 어떻게 대처하는 것이 은행에 도움이 되는지 판단이 안될 정도라고 한다. 이런 이유로 2차이상의 은행들이 어떻게 나올지는 아무도 예측하기 힘들다. 이 질문은 보다 자세한 상담이 요구되므로 전문가와 협의하는 것이 좋겠다. ▷문의:(213)820-7272.
2009.11.04. 14:02
[부동산 5분상담] 에스크로 오픈 직전 오퍼 거절
Q 한달전 숏세일에 오퍼를 넣었다. 리스팅 에이전트는 오퍼 패키지를 이미 은행측에 넘겼다고 했다. 그런데 에스크로를 오픈하기 직전에 다른 오퍼가 들어왔다며 내 오퍼가 거절당했다. 이런 일이 가능한것인지 알고 싶다. A 가능한 일이다. 숏세일 오퍼 서류에는 정상적인 매물에 대한 서류보다 한가지 내용이 더 첨부된다. 바로 ‘숏세일 어덴덤’(Short Sale Addendum:숏세일 추가조항)이다. 바이어가 사인한 이 서류에는 오퍼가 수락되었다할지라도 은행측에서는 언제라도 바이어를 교체할 수 있다는 항목이 들어있다. 즉 지금의 바이어보다 더 좋은 조건의 바이어가 나타난다면 이미 수락한 오퍼라도 거절할 수 있다는 내용이다. 따라서 은행이나 리스팅 에이전트는 바이어한테 별도의 거절 사유를 보내지 않아도 기존의 오퍼를 취소할 수 있는 귄리가 주어진다. 만약 그 집이 놓치기 아깝다면 오퍼 가격을 올리더라도 잡아보는 것이 어떨지 모르겠다. 서울 거주자가 콘도 사려는데… Q 서울에 살고 있지만 LA를 자주 방문한다. 요즘 달러대 원화 환율이 좋고 미국 주택가격이 바닥을 쳤기 때문에 콘도를 사려고 한다. 에스크로 기간동안 미국에 반드시 체류해야되는지 알고 싶다. A 단순히 바이어 사인이 필요한 서류라면 계약 당사자가 미국에 없어도 가능하다. 계약서를 택배를 통해 한국으로 발송하면 거기서 사인한 후에 다시 미국으로 보내면 된다. 그러나 ‘공증’(Notary)이 필요한 경우에는 문제가 된다. 공증이라는 것은 계약 당사자가 공증인 입회하에 사인을 해야되기 때문이다. 공증은 대개 ‘융자서류’(Loan Document:론닥)에 사인할때 필요하다. 그외 대부분의 매매서류에는 공증 없이 사인만으로 가능하므로 에스크로가 끝날때쯤 미국에 들어오면 된다. ▷문의(213):820-7272
2009.10.28. 13:52
[부동산 5분상담] 친척 도움으로 모기지 내는데
Q 모기지 페이먼트가 힘들다. 집을 던지고 싶지만 두 자녀와 함께 4식구가 살고 있는 집이라 결정이 쉽지 않다. 주택융자는 내 명의로 되어 있지만 아내가 친정으로부터 매월 모기지 페이먼트를 마련하고 있다. 아내는 차라리 집을 던지고 그 돈을 모아서 재기하는 자금으로 사용하자고 조른다. 뉴스를 보면 경기 침체가 끝났다고 한다. 좀 더 버티면 되는건지 아니면 아내말대로 포기해야 되는 건지 모르겠다. A 상담을 하다보면 이러한 상황에 처해있는 가정을 많이 본다. 경기가 안정을 찾고있다고는 하지만 일반 서민들이 경험하는 체감경기는 아직도 춥게 느껴진다. 어떤 자영업자들은 지난 봄 보다 지금이 더 힘들다고 말한다. 주택가격이 일년에 5%이상씩만 올라도 재테크 논리로 볼 때 집을 갖고 있는 이유가 된다. 하지만 지금은 그렇지 못하다. 주택경기가 살아난다고 해도 모든 주택들의 가격이 오름세로 전환되려면 시간이 걸린다. 전문가들은 경기가 바닥을 친후 상승세로 돌아섰다고 해도 서민들이 느끼려면 2년정도가 소요된다고 한다. 따라서 홈 오너가 이 기간동안 페이먼트를 할 수 있는가 없는가가 집을 던지는 기준이 될 것이다. 문제는 페이먼트 자금이 본인이 아닌 처가에서 나온다는 것이 부담으로 작용될 것이다. 또한 귀하의 모기지 빚과 주택가치가 얼마나 되는지도 중요한 요소가 된다. 주택경기가 좋아진다고 해도 채무와 집의 가치가 동등한 시점이 되는데 어느정도 시간이 걸리기 때문이다. 아내가 친정에서 받아 오는 자금은 곧 현금을 뜻한다. 지금처럼 유동성 확보가 힘든 상황에서 그 돈은 아내 생각대로 중요한 재기의 자산이 될 수 있다. 현명한 결정을 위해 숏세일 전문가와 상담을 받는 것이 좋겠다. ▷문의(213):820-7272
2009.10.21. 16:12
[부동산 5분상담] 숏세일시 2차 이상 빚 청산은?
Q 숏세일시 2차 이상의 은행빚은 어떻게 청산되는지 알고 싶다. 은행차압을 하게 될 경우 2차 이상의 은행빚은 남게된다고 하는데 사실인가? A 숏세일로 집을 처분하게 되면 매각 대금으로 매매경비를 공제하고 남은 돈은 1차가 갖고 간다. 2차가 있다면 1차 은행에서는 3000달러정도를 주게 된다. 3차가 있으면 역시 이 정도 금액을 3차은행한테 준다. 그러나 2차 이상의 은행중에는 홈 오너한테 잔존 채무중 일부를 갚으라고 요구하는 경우가 있다. 은행이 원하는 금액은 보통 융자금액의 10~20%정도다. 이럴때 홈 오너가 돈이 없다는 것을 설명하고 사정을 하면 1차 은행이 주는 돈으로 빚을 청산해주기도 한다. 돈을 더 요구하느냐 마느냐는 은행마다 다르고 협상을 하는 직원의 업무 스타일에 따라서도 달라진다. 또 숏세일을 진행해주는 에이전트의 능력에 따라서도 결과는 다르게 나온다. 차압을 하게되면 2차 빚은 그대로 따라 다닌다. 만약 홈 오너가 직장을 갖고 있다면 소송을 통해서 월급에 차압이 붙게된다. 이렇게 되면 월급중 일부가 강제적으로 채권자한테 갚아지게 된다. 따라서 차압을 결정하기전에 2차 이상의 빚에 대해 어떻게 할 것인가를 먼저 생각해봐야 한다. Q 집 가치가 빚보다 낮은 상황이다. 계속해서 모기지 페이먼트를 하는 것은 밑빠진 독에 물붓기라고 생각된다. 아내 월급이 많아도 숏세일을 할 수 있는지 알고 싶다. A 은행에서 숏세일을 결정하는 요소는 홈 오너의 재정상태다. 집 가치가 떨어졌다고 해도 홈 오너의 소득이 모기지 페이먼트를 하는데 있어서 어려움이 없다고 판단하면 승인해주지 않는다. 또 은행구좌에 몇만달러 이상의 돈이 있어도 승인받기 힘들다. 문의(213):820-7272 DRE #01270838
2009.10.14. 16:10
[부동산 5분상담] 차압주택 직접 사고 싶은데…
차압주택 직접 사고 싶은데… Q: 옆집이 은행에 차압됐다. 투자용으로 이 집을 구입하고 싶은데 은행으로부터 직접 살 수 있는지 알고 싶다. 은행에서는 차압주택을 직접 팔면 에이전트 비용을 절감할 수 있어 가능하리라 생각 된다. A: 단순히 손익만을 따진다면 가능할 것 처럼 보인다. 그러나 실상은 그렇지 않다. 각 은행마다 차압매물을 관리하는 자산관리(Asset Management)부서가 있다. 은행에 따라 부서명칭은 다를 수 있어도 하는 일은 거의 같다. 은행에 차압주택이 들어오면 자산관리팀이 매각을 추진한다. 모기지 페이먼트를 못한 주택의 소유권이 은행으로 넘어가면 자산관리팀에서 차압전문 에이전트한테 리스팅을 주게된다. 참고로 주택이 차압된 후 매물로 마켓에 나오기까지 대략 2개월이 소요된다. 바이어는 이때 차압주택에 오퍼를 쓸 수 있다. 은행의 자산 관리팀이 직접 바이어를 찾지 않는 것은 은행이 부동산 매매업무를 하지 않기 때문이다. 은행 소유 차압주택은 전국적으로 흩어져있는데 주마다 부동산 거래 방식이 달라 카운티나 시별로 그 지역의 REO 에이전트한테 리스팅을 주는 것이 효율성이 높다고 보고 있다. 여기에다 자산 관리팀에서 수많은 바이어를 일대일로 상대하기가 현실적으로 힘든 것도 한 이유가 된다. 따라서 바이어는 MLS에 차압주택 리스트가 올라가야 구입 할 수 있다. 한국거주자 주택 구입시 융자는… Q: 한국에 거주하고 있다. 미국에서 주택을 구입하고 싶은데 융자가 가능한가. A: 융자 받을 수 있다. 그러나 융자 조건은 은행마다 다르다. 이자율이 영주권이나 시민권자보다 1% 높은 경우가 있고 집을 구입하고 나서도 일정액을 은행에 예치토록 하기도 한다. 다운페이먼트는 50%이상 하는것이 융자받기에 유리하다. ▷문의(213):820-7272 DRE #01270838
2009.09.30. 14:46