제이 권/프리마 에스크로 대표
미국 생활에 빠질 수 없는 것이 세금이다. 미국인들은 배우자보다 무덤까지 함께 하는 것은 결국 세금이라고 하지 않은가! 모든 부동산 매매에서 단독 주택이나 콘도라도 자신의 주거주지로 사용되지 않았을 경우 상업용 건물처럼 투자용으로 간주되므로 세금에 대비할 필요가 있다. 이 때 세금액 산정은 셀러의 회수 금액이 아닌 총 매매 금액의 3.333333%이고 이 금액은 에스크로에서 보관하는 것이 아니라 클로징 직후 정산된 금액을 가주세무국(FTB)에 관련서류와 함께 보낸다.
만약 매입 가격보다 낮은 가격으로 매매를 했거나 매입 후 공사비 혹은 기타 비용의 지불로 남은 이익이 없다는 셀러의 소정 양식 제출이 있을 경우에는 세금산정의 예외가 될 수 있다. 그리고 셀러가 법인이나 파트너로 등기된 경우나 1031 Exchange를 하는 경우에도 마찬가지로 예외가 된다.
어떤 셀러들은 자신들이 세금을 콘트롤하기를 원해 체크 발행을 원하지만 주정부 법에 의해 소정의 규정에 맞는 서류들과 함께 기한 내에 메일이 되지 않으면 에스크로 회사는 벌금을 면할 길이 없다.
일반적으로 개인의 세금에는 주 정부의 것으로 FTB가 있고 연방 정부의 것으로 IRS가 있다. Withholding Taxes는 주정부의 법조항이므로 다음 해 셀러의 세금 보고시 에스크로에서 받은 세금 정산서와 함께 환불 혹은 차액에 대한 상세한 정산이 이루어지게 되는 것이다.
셀러와 바이어 사이에 실랑이가 되는 점은 바로 가격의 배분(Allocation) 이었다. 은행 감정을 후하게 받아야 하는 바이어로서는 건물 가격을 가장 높게 하고 싶어했으나 어떤 이유로인지 리커스토어에 가격이 치우친 것에 불만이 생긴 바이어의 항의로 에스크로가 잠시 지연이 됐다 절충으로 지혜롭게 넘어갔다.
문제는 생각지 않게도 "그저 대충"을 원하던 셀러 때문에 두 가게의 장비 가치를 전년도에 비해 너무 낮게 산정했고 비록 셀러와 바이어가 모두 서류에 서명을 했으나 후에 셀러에게 가주 조세형평국(BOE)에서 요구하는 장비 세금이 터무니 없이 높아 문제가 터지고야 말았다. 셀러가 보고했던 전년도 장비 가치와 너무 많은 차이가 났기 때문이다.
언제나 회계사와 상의하고 짚고 넘어감으로써 뒷탈이 없도록 하는 것이 지혜로운 방법이다.
▷문의:(213)365-8081