골든키 에스크로
요즘 들어 소위 '오너캐리'로 이루어지는 거래를 심심찮게 본다. 바이어는 은행융자를 받기가 하늘의 별따기고 셀러는 예금금리가 낮아 차라리 개인융자를 해주고 이자수익을 얻는 것도 괜찮은 것 같다.
오너캐리는 셀러가 바이어의 매매자금의 일부를 빌려주는 거래형태를 말한다. 예를 들어 30만달러 주택을 살 때 10만 달러는 현금으로 지불하고 20만 달러를 셀러에게 빌리는 것이다. 빌린다는 개념은 실제로 셀러가 바이어에게 20만 달러를 빌려주어 에스크로에 입금되는 것이 아니라 일종의 미수금 형식으로 매달 일정액을 갚는 것을 의미한다.
이 때 셀러와 바이어는 오너캐리에 대해 어음(Note)과 신탁증서(Deed of Trust with Assignment of Rents)를 작성하여야 한다. 어음에는 오너캐리의 조건 즉 이자율 만기 월상환액 지급기일 등이 명시되고 신탁증서는 셀러의 구상권을 보장하기 위해 해당주택에 담보를 설정하는 데 필요하다.
가끔 어음만을 가지고 와서 담보설정을 해놓았다고 잘못 알고 계신 분들이 있다. 어음 원본은 셀러가 보관하며 공증된 신탁증서 원본은 해당 카운티에 등기된다. 셀러는 등기된 원본을 한달 정도 후 카운티에서 받게 된다. 에스크로가 종결되면 오너캐리와 관련된 문서 원본은 셀러가 보유하게 된다.
오너캐리는 은행융자가 있는 거래에 비해 변수가 적어 클로징이 상대적으로 쉽게 된다. 하지만 문제는 에스크로가 끝난 다음이다. 셀러는 매달 페이먼트를 받거나 연체시 대응하는 것이 다소 불편할 수 있다. 오너캐리 콜렉션을 대행해주는 회사를 이용하는 것도 하나의 방법일 수 있다.
바이어는 페이먼트에 관한 기록을 잘 보관해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 셀러에게 돈을 다 갚았을 때다. 셀러에게 어음이 페이오프 되었다는 자필서명을 받고 공증된 담보권해제서류(Full Reconveyance)를 받아 카운티에 등기해야 한다. UCC가 설정된 경우라면 UCC-3를 받아 주정부에 보내야 한다.
▷문의: (213)365-8081