[유애란의 에스크로 상담] 세금혜태만 집착하면 집 장만 그르칠 우려

지난 주 금요일은 첫 주택구입자들이 연방정부의 8000달러 세금혜택을 받을 수 있는 마지막 날이었다. 서명한 계약서와 계약금을 에스크로에 넣으려는 바이어들로 나름 분주했다. 마지막 순간까지 이 집을 지금 사야하나 말아야 하나로 고민한 사람들일 것이다. 이제 연방정부 혜택은 끝났지만 가주 정부의 10000달러 세금환급이 재개되었다. 예산이 소진될 때까지 혜택을 준다고 하니 기회를 엿보는 잠재적 바이어의 마음은 매우 급할 것이다. 하지만 부화뇌동은 금물이다. 세금혜택 때문인지 집값도 조금씩 오르고 있고 매물도 많지 않기 때문에 원칙 없는 선택을 해서는 안 된다. 일단 집을 살 마음이 있다면 먼저 다운을 얼마나 할 수 있는 지를 정한다. 20% 정도 가능하다면 일반 융자 상품을 알아본다. 3.5% 다운을 하는 FHA 융자도 하나의 방법이지만 아무래도 융자액이 더 늘어나게 되니 매달 나가는 페이먼트도 커지는 단점이 있다. 다음은 소득 대비 지출을 계산한다. 매달 들어가는 돈 즉 모기지 페이먼트 자동차 할부금 신용카드 페이먼트 등의 총합이 월수입의 3분의 1을 넘지않도록 해야한다. 다운페이먼트로 쓸 돈을 제하고 에스크로 클로징 비용과 집수리 비용은 반드시 따로 마련해 놓아야 한다. 클로징 비용은 일반적으로 사고자 하는 집가격의 3% 정도이다. 그리고 요새는 은행매물이나 숏세일 매물이 거의 대부분이기 때문에 웬만한 수리는 각오해야 한다. 이렇게 철저하게 본인의 재정상태를 점검한 후에 집을 알아보기 시작해야 한다. 하지만 뭔가 한 가지가 부족하다. 집은 정말 마음에 드는데 가격이 좀 부담스럽고 가격은 괜찮은데 위치가 안 좋다든지 한마디로 완벽한 꿈의 집을 찾기가 쉽지 않다. 첫 주택 구입자라면 처음 사는 집에서 수 십년을 살겠다고 생각하지는 않을 것이다. 3년에서 5년 정도 산 후에 에쿼티가 쌓이고 소득세 감세 혜택도 받다가 집값이 좀 오르면 더 좋은 집으로 이사가고 싶어 할 것이다. 이렇게 신중하게 결정하고 에스크로를 열었는데 덤으로 10000달러 세금혜택을 받을 수 있다면 그야말로 금상첨화다. 단지 세금 혜택을 받기 위해 섣불리 집을 장만하려 한다면 오랜 시간을 후회 속에서 살아야 할 것이다. 문의 : (213) 365-8081

2010.05.05. 15:38

[유애란의 에스크로 상담] 주정부 귀속재산

며칠 전 공돈이 생겼다. 엄밀히 말하자면 공돈은 아니다. 단지 있다는 것을 모르고 있었다. 캘리포니아 주정부에서 체크를 보내주었다. 몇 년 전 이베이를 통해 구입한 물건에 하자가 있어 클레임을 했었는데 당시에는 환불을 못 받아 잊어버리고 있었다. 몇 달 전에 주정부에서 그 돈을 보관하고 있다고 메일을 받았고 클레임을 신청했더니 체크를 보내준 것이다. 이처럼 주정부에 귀속되어 있는 개인의 휴면재산을 언클레임드 프라퍼티(Unclaimed Property)라 한다. 이베이에서 고객이 찾아가지않은 돈이 있자 주정부로 귀속시킨 것이다. 대부분의 금융거래는 언클레임드 프라퍼티가 발생하게 마련이다. 에스크로도 마찬가지다. 에스크로가 클로징되면 관련된 모든 사람 혹은 회사에 돈이 나간다. 셀러는 집을 판 차액을 바이어는 클로징비용을 정산하고 남은 금액을 그리고 서비스업체들은 각각의 인보이스에 해당하는 체크를 받는다. 그리고 에스크로 계좌는 클로징된다. 하지만 체크를 발행한 지 수 개월이 지났는데도 체크가 클리어되지 않은 경우가 있다. 연락해보면 전달받지 못했다고 한다. 이렇게 연락이 되면 다시 발행하여 찾아가게 한다. 하지만 아주 가끔 연락이 안 되는 경우가 있다. 전화도 하고 메일도 보내고 수차례 연락을 시도하지만 묵묵부답이다. 3년 이상 찾아가지 않고 남아있는 돈은 주정부에 보내야한다. 이런 작업을 이스취트(Escheat)라 한다. 에스크로는 매년 4월 중순까지 이스취트를 해야 한다. 연락이 끝까지 안되면 이스취트를 한다는 최종통보를 하고 주정부 앞으로 해당금액의 체크를 보낸다. 따라서 에스크로에 에스크로 클로징 후 연락가능한 주소 이메일 전화번호를 남겨놓는 것이 중요하다. 집을 팔면서 기존 융자를 페이오프할 때 간혹 갚아야 할 금액보다 하루 이틀치 이자가 더 지불되는 경우가 있다. 이때도 은행은 셀러가 특별히 명시하지 않으면 이미 팔린 집으로 리펀드 체크를 보낸다. 셀러가 못 받게 되면 이 경우도 주정부귀속재산이다. 주정부의 콘트롤러사이트에서 본인 이름과 소셜번호를 넣으면 본인재산인데 본인도 모르게 주정부에 귀속되어 있는 게 있는지 알아볼 수 있다. ▷문의:(213)365-8081

2010.04.28. 15:25

[유애란의 에스크로 상담] 세금혜택 자격

연방정부의 첫 주택구입자에 대한 8000달러 세금혜택을 받기 위한 자격에 대해 의견이 분분하다. 에스크로에도 이런 문의전화가 많이 온다. 참으로 안타까운 것은 개인세금신고는 에스크로 오피서의 능력을 벗어나는 사항이라 정확히 답해드리지 못한다는 것이다. 다만 IRS의 자료물에 근거해 일반적인 답을 드릴 수 있을 뿐이다. 2009년 11월에 연장된 세금혜택 규정에 근거하여 몇 가지 사항을 설명하고자 한다. 4월30일까지 주택매매계약을 체결해야 하고 6월 30일까지 에스크로를 종결해야 첫 주택에 대해 8000달러 또는 주택 가격의 10%를 세금 크레딧을 받게 된다. 즉 이달말까지는 바이어가 쓴 오퍼에 셀러가 서명해야 하고 6월말에는 명의이전증서(Grant Deed)가 카운티에 등기되어야 한다. 싱글 기혼에 상관없이 혜택은 집가격의 10% 최대 8000달러이다. 각각 세금보고를 하는 기혼이면 각자 절반의 혜택을 받는다. 하지만 구입시점에서 3년내에 주택을 되팔거나 거주하지 않을 경우 받은 세금 크레딧을 반환해야 한다. 거주하면서 룸메이트를 들이거나 일부를 세놓는 경우에도 세금혜택을 받을 수 있다. 만일 듀플렉스를 사서 한 채는 렌트를 준다면 주거주지인 한 유닛에 대해 세금혜택을 신청할 수 있다. 첫주택구입자로 집을 장만하였고 실제로 거주하고 있다. 그런데 사정상 모기지는 다른 사람이 대신 내주고 있다. 이 경우도 세금혜택의 대상이 된다. 그러면 처음으로 미국에 있는 거주용 주택을 구입했지만 세금혜택을 받을 수 없는 사람은 누구일까? 먼저 연소득이 맞벌이 부부의 경우 22만5000달러 이상 싱글의 경우 12만5000달러 이상인 경우 혜택을 받을 수 없다. 아주 가까운 가족으로부터 구입하는 경우. 예를 들어 배우자 부도 조부모 자식 손주 등이 소유하고 있던 집을 사는 경우도 세금혜택에서 예외이다. 18세 미만의 미성년자와 비거주 외국인도 첫주택을 구입하더라도 세금혜택을 받을 수 없다. IRS에서 규정하는 비거주 외국인은 일반적으로 단기간 특정목적으로 미국에 체류하는 사람들을 말하며 일반적으로 J 비자 F 비자 소지자들을 말한다. ▷문의:(213) 365-8081

2010.04.21. 15:31

[유애란의 에스크로 상담] 첫 주택 구입시 유의사항

어느덧 4월 중순이다. 첫주택구입자는 연방정부에서 주는 8000달러 세금환급을 받을 수 있는 기회를 놓치지 않기 위해서는 2주 이내 에스크로를 오픈해야 한다. 마음이 바쁘다. 하지만 집을 사는 일은 일생일대의 가장 큰 투자이다. 서둘러 될 일이 아니다. 실수하지 않고 순조롭게 에스크로를 클로징 하기 위해 일반적으로 다음 사항을 주의해야 한다. 1. 지나친 독립심은 금물: 부동산 에이전트 은행 보험 인스펙터 등 에스크로 과정에 필요한 전문가 도움을 받을 것. 에이전트 커미션은 일반적으로 셀러가 부담하므로 가능한 한 에이전트를 고용하는 것이 첫주택구입자에겐 여러모로 좋다. 2. 첫 눈에 반한 집: 본인이 감당할 수 있는 집인 지 라이프스타일에 맞는지 주변환경은 어떤 지를 고려할 것. 꿈꿔오던 집을 덜컥 계약하기보다는 좀 더 현실적이 되라는 얘기다. 3. 사전융자승인: 얼마나 융자를 받을 수 있는지 미리 알아보면 계획에 맞는 집을 구하게 되고 셀러도 사전 융자승인을 받은 바이어를 선호한다. 4. 지출규모: 수입과 지출을 고려하여 무리한 구입계획을 세우지 말 것. 모기지 페이먼트를 포함하여 한 달에 나가는 돈이 세전수익의 36%를 넘지 않아야 된다. 물론 에스크로 클로징 비용(구입가격의 2~4%)과 이사비 약간의 인테리어비용 재산세 등을 준비해야 한다. 5. 구두약속은 금물: 너무나 당연한 것이다. 문서화하는데 익숙치않아 간과할 수 있지만 나중에 문제가 생기면 근거가 되는 것은 서류밖에 없다. 6. 서류확인: 문서화 하는데 까진 성공했는데 내용을 확인하지 않는 것도 문제다. 서명할 서류가 있으면 가능하면 미리 받아서 읽어보는 것이 좋다. 친절하게 설명해 주기를 기대하기 보단 적극적으로 물어보아야 한다. 7. 컨틴전시 조항: 집을 꼭 사고싶은 욕심에 컨틴전시 없이 집을 사겠다고 오퍼하는 경우가 있다. 하지만 무슨 일이 벌어질 지 모르기 때문에 융자 인스펙션 등의 조건을 넣은 것이 좋다. 물론 사전융자승인은 받았지만 사고자 하는 집에 대한 것은 아니다. 감정가가 안 나온다든 지 제출한 추가서류가 미비하다든지 등의 이유로 융자가 거절될 수 있다. 인스펙션은 꼭 필요하다. 전문 인스펙터를 고용하는 비용은 바이어가 부담하지만 꼭 해야할 사항이다. ▷문의:(213) 365-8081

2010.04.14. 14:44

[유애란의 에스크로 상담] 주택소유주 혜택

자기집을 갖는다는 것은 경제적인 관점에서 자산증식이고 정신적인 관점에서는 보다 풍요로운 삶을 의미한다. 물론 집을 관리하고 모기지를 제때 내야 한다는 것이 어느 순간 큰 부담으로 다가오기도 하지만 주택소유주가 된다는 것이 긍정적인 부분도 많다. HUD(연방주택개발국)에서 주택소유주가 됨으로써 얻는 혜택에 대해 조사했다. 일반적으로 알고 있는 내용이지만 다시 한번 정리해보도록 하자. 먼저 홈에퀴티라는 자산을 가질 수 있다. 홈에퀴티는 현 시세 대비 모기지잔액의 차이다. 예를 들어 감정가 30만달러의 집을 15만달러 모기지융자를 받아 샀다면 15만달러가 홈에쿼티이다. 물론 집을 사기 위해 15만달러를 투자했다. 현금으로 들고 있는 것 대신에 홈에퀴티로 자산을 소유하고 있는 셈이다. 미래에 집값이 올라간다면 가용자산인 홈 에퀴티가 늘어난다. HUD에 따르면 집값은 장기적으로 매년 6.5%정도 상승한다고 한다. 또한 집은 담보가치가 있기 때문에 다른 경제활동을 하기가 유리하다. 또 다른 혜택으로는 세금측면이다. 재산세와 모기지이자는 감세항목이고 2년 이상 주거주지로 살았다면 양도차익세도 면제받는다. 물론 현재 연방정부에서 주는 8000달러(혹은 6500달러) 세금환급 5월부터 가주정부에서 실시하는 1만달러 세금혜택도 받을 수 있다. HUD는 이런 재정적 이익뿐 아니라 집을 소유하게 되면 더 건강해지고 자녀가 더 행복해진다고 말한다. 집주인이 되면 생활조건이나 환경에 더욱 민감해지고 책임감을 갖게 된다. 지역사회활동에 참여도가 높아진다. 그러면 주변 동네가 안정된다. 아이들도 학교생활을 더 잘하고 범죄에 연루될 가능성이 낮아진다고 한다. 또한 지역사회는 주택소유주가 내는 재산세로 재정이 안정된다. 한편 전국부동산중개인협회(NAR)도 주택 소유가 사회에 미치는 순기능을 다음과 같이 꼽고 있다. 자녀의 높은 교육성취도 낮은 범죄율 사회보장제도에 대한 낮은 의존도 더 높은 지역사회 참여도 건강한 삶 등. HUD가 말하는 주택소유주의 혜택은 일반적인 참고사항일 뿐이다. 가장 만족할 만한 선택을 하느라 오늘도 잠재적 홈바이어들은 머리가 아프다. ▷문의:(213) 365-8081

2010.04.07. 15:03

[유애란의 에스크로 상담] 원천징수

지난 주에 오픈한 에스크로의 셀러로부터 전화가 왔다. 주정부에 내는 3.33% 세금이 무엇이냐는 문의였다. 셀러 에이전트의 요청에 의해 셀러의 예상되는 비용과 순매각 차익을 정산해 드렸더니 그것을 보고 궁금하여 연락을 하신 것이다. 10년 가까이 개인명의로 소유하고 있던 상업용 건물을 이번에 팔게 된 경우이다. 캘리포니아 주정부는 가격이 10만달러 미만이거나 은행차압매물 1031 부동산 교환 등의 면제 사항에 해당되지 않으면 상업용 건물은 무조건 바이어의 책임하에 셀러의 매각대금 중 일부를 원천징수하도록 하고 있다. 이에 따라 에스크로 에이전트는 바이어를 대신 해 에스크로 클로징 시 셀러가 찾아 갈 돈에서 판매가의 3.33%에 해당하는 금액을 주정부(Franchise Tax Board)로 보낸다. 원천징수가 제때 이루어지지 않으면 벌금을 물게 된다. 부동산 양도차익세를 주정부가 미리 받는 것이다. 연말에 소득정산을 통해 신고를 하는 것이 정상이지만 원천징수 함으로써 주정부의 재정적자 보전 그리고 소득신고자의 탈세를 막겠다는 의지인 것이다. 정확한 세금계산은 연말정산 때 이루어지고 원천징수액이 많으면 환급 적으면 추가세금 납부로 조정된다. 셀러 입장에서는 부동산 가격이 하락하여 팔아도 그다지 손에 쥐는 게 없는데 예상치도 않았던 세금까지 지금 내게 되니 꼭 팔아야 하는지 싶다. 또한 자금계획에도 차질이 생겼다. 별로 이익 본 것도 없는데 그 많은 양도소득세를 내야 하냐고 하신다. 원천징수는 두 가지 방법으로 할 수 있다. 판매액의 3.33%를 낼 것인 지 혹은 예상매각 차익의 9.55%(개인납세자 기준)를 낼 것인 지를 셀러가 선택할 수 있다. 셀러에게 이를 알려드리고 담당 회계사와 상의하시도록 했다. 이 때 예상차익은 이번 에스크로 클로징을 통해 셀러가 가져가는 돈이 아니라 판매가에서 구입가와 판매에 들어가는 비용 건물 수리나 업그레이드에 들어간 비용을 뺀 이익을 말한다. 셀러는 차익 기준 9.55% 원천징수를 선택했다. 이 방안을 선택하면 에스크로회사는 셀러에게서 차익정산서를 받아야한다. 에스크로회사는 그 내용의 사실여부를 확인하지 않지만 만일 주정부에서 이 보고가 허위임을 알게 되면 셀러는 최소한 1000달러의 벌금을 물게 된다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.03.31. 15:00

[유애란의 에스크로 상담] 부부 공유재산

캘리포니아주는 부부공유재산을 인정하는 주다. 즉 부부가 결혼생활 동안 취득한 재산은 공동명의이건 각각의 명의이건 공동재산으로 본다. 이처럼 공동소유이다 보니 처분 또한 혼자서 임의로 할 수 없는 경우가 있다. 부동산이 대표적인 예이다. 비록 남편 이름 혹은 아내 이름으로만 샀더라도 배우자에게도 자동적으로 50%의 소유권이 주어진다. 이를 커뮤니티 프러퍼티(공유재산)라 한다. 따라서 처분시에도 상대방의 동의가 필요하다. 아버지가 결혼한 딸에게 집명의를 넘겨주었다. 집문서에 소유권은 기혼자 개별재산(Married Woman as Her Sole and Separate Property)으로 표기하였다. 수 년 후 딸은 이 집을 팔기 위해 에스크로를 열었다. 등기된 서류상으로는 아내 개별 소유지만 타이틀회사는 남편에게도 소유권이 있다고 보았다. 아내 단독으로 이 집을 팔기 위해서는 남편이 자신의 재산권을 포기하는 서류 (Quitclaim Deed)를 카운티에 등기해야만 했다. 또한 부동산을 임대할 때에도 원칙적으로 배우자의 동의가 있어야 한다. 남편 혼자 임대차계약을 하러 갔는데 부인 이름까지 임대계약서에 들어가 있는 경우도 그 때문이다. 빌려 준 돈도 공동재산으로 간주된다. 남편이 친구에게 돈을 빌려주고 친구의 집에 담보를 설정했다. 몇 년이 지나 친구의 집이 팔리게 되었다. 에스크로회사는 남편에게 연락하여 받을 돈이 얼마인 지를 확인한다. 이 때 타이틀회사는 남편이 작성한 상환금액 청구서류에 부인도 서명할 것을 요구한다. 부부공유재산이니 채무관계의 당사자는 아니지만 부인에게도 확인을 하겠다는 것이다. 이런 의미에서 빌린 돈도 공동채무이다. 남편이 아내와 상관없이 빌린 돈이라도 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해서는 재산 전체가 강제 매각 대상이 된다. 유언이 없이 상대배우자가 사망했다면 부부공유재산 중 사망자의 50%는 생존배우자 소유가 된다. 유언이 있다면 유언에 따라 사망자의 50%가 분배되고 생존배우자는 본인의 50%는 그대로 소유한다. 부부공유재산이지만 권리를 포기(Quitclaim)하여 개별재산으로 소유한 경우라도 별도의 유언이 없는 한 생존배우자는 50%의 권리를 인정받는다. ▷문의:(213) 365-8081

2010.03.24. 21:10

[유애란의 에스크로 상담] 최종 비용 정산서

세금신고 마감기한이 얼마 남지 않았다. 매년 이맘때 쯤이면 에스크로회사는 이미 클로징한 파일에 대한 문의전화를 많이 받는다. 세금보고를 해야하는데 서류가 필요하다는 것이다. 그리고 항상 급하다고 말한다. 에스크로오피서 입장에서는 지금 진행되고 있는 파일들에 집중하고 있기 때문에 이미 클로징한 파일에 바로 응답하기가 어려울 수밖에 없다. 이럴 때는 클로징할 때 다 드렸는데 잘 보관하시지 하는 생각이 절로 든다. 에스크로를 클로징하게 되면 셀러는 양측이 서명한 에스크로 지침서 최종비용정산서 모기지융자 페이오프 서류 주정부 선납세 서류 바이어는 에스크로 지침서 최종비용정산서 주택보험증서 등을 받게 된다. 세금보고를 위해 필요한 서류는 최종 비용 정산서이다. 이 서류에 매매가격 비용 순매매대금 등이 보여진다. 전에는 셀러가 세금보고용으로 이 서류가 필요하다고 연락이 오곤 했는데 올 해는 첫주택구입자 세금혜택 때문인 지 바이어의 최종비용정산서와 HUD-1를 요구하는 전화가 가끔 있다. HUD-1은 비용정산서의 일종으로 은행에서 사용되는 양식이라고 보면 된다. 무조건 급하다고 하는 요청만큼이나 난처한 것이 다른 사람이 서류를 요구하는 것이다. 셀러의 남편 혹은 부인이라고 하면서 에스크로 서류를 달라고 한다. 거래당사자가 아니면 서류를 내줄 수 없다. 셀러 혹은 바이어 본인인가를 꼭 확인해야 한다. 화를 내는 분도 있고 그럴 수밖에 없는 사정을 얘기하는 분도 있지만 다른 사람에게 정보를 유출하는 것은 에스크로 에이전트의 의무사항을 어기는 일이기 때문에 어쩔 수가 없다. 외국 에스크로회사에서는 파일보관비용을 받기도 하고 클로징 한 후 서류를 요청하면 소량의 수수료를 받는다고 한다. 파일을 찾아와 복사를 해야 하니 시간과 노동에 대한 비용이 발생하는 것은 당연하다. 에스크로회사는 관리당국의 규정에 따라 5년간 클로징한 파일을 보관한다. 하지만 에스크로 파일에 없는 서류들도 많다. 집을 사거나 비즈니스를 매매하는 것은 일생에 몇 번밖에 없는 가장 큰 금융거래이다. 이런 중요한 거래와 관련된 서류는 본인 책임하에 보관하는 것이 혹시 있을지 모를 향후 분쟁에 대처하는 지름길이다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.03.17. 15:06

[유애란의 에스크로 상담] HOA 재정 악화로 관리 부실땐 집가치 하락

요새 HOA 때문에 말이 많다. 살고 있는 콘도를 숏세일 하게 됐을 때 밀린 HOA는 어떻게 처리해야 하는지 콘도를 사려고 알아보고 있는데 HOA에 예비비가 너무 적어 융자를 받기 힘들다든지 등에 관심이 많다. 콘도나 타운하우스 PUD 주택을 사게되면 HOA (Homeowner's Association)라는 말을 접하게 된다. HOA는 일종의 단지 관리위원회이다. 주민들이 보다 편안하게 공동시설을 사용하고 관리하여 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 입주자들은 소유주부담 관리비를 매달 납부한다. 하우스를 구입하는 것에 비해 추가비용이 들어가는 셈이다. 매달 납부되는 관리비는 일상적인 관리비용 즉 관리사무소 직원들의 월급 조경이나 청소비 보험료 등에 사용되고 일부는 미래의 개보수 공사를 위해 예비하게 된다. 문제는 관리비를 못 내는 가정이 많아지면서 HOA의 재정상태가 악화 되고 있다는 것이다. 매달 들어가는 비용을 충당하기도 힘들면 당연히 관리가 부실해지고 이에 따라 단지의 주택가치가 떨어질 수도 있다. 또한 소유주들은 개보수가 필요할 때 특별분담금(Special Assessments)이라는 명목으로 목돈을 지출해야 할 경우가 생긴다. 최근에는 패니매와 프레디맥 FHA에서 콘도 융자와 관련하여 규정을 강화하였다. 추가관리비 지출은 주택소유주들의 재정에 영향을 주고 HOA의 재정상태는 주택가치와도 결부된 일이다 보니 이 세 기관에서 콘도에 대한 융자기준을 강화한 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 패니매와 프레디맥은 HOA는 반드시 향후 30년 개보수 공사계획이 있어야 하고 매년 수입의 10%는 예비비로 할당할 것을 요구하고 있다. 현재 대부분의 주택융자와 재융자는 이 세 기관에서 이루어지기 때문에 HOA 문제는 생각보다 중요하다. 만일 개보수 공사계획서가 없다거나 예비비가 기준보다 적을 때 소유주들은 재융자가 힘들어질 수 있고 콘도를 구입하려는 사람들은 모기지융자를 받지 못할 수 있다. 따라서 콘도를 구입하려는 바이어들은 에스크로에서 전달해 준 HOA 서류 특히 예산보고서 손익계산서 대차대조표 등의 재정서류는 미리 꼼꼼히 살펴보아야 한다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.03.10. 16:02

[유애란의 에스크로 상담] 홈스테드

드디어 집을 사게 되었다. 집주인이 된 걸 어떻게 알았는지 여기저기서 메일이 날라온다. 카운티에서 온 것 같기도 하고 타이틀회사에서 보낸 것 같기도 하여 마치 중요한 메일 같다. 집문서(Grant Deed)를 카운티에 등기하면 그 정보는 공공의 것이 된다. 10일 전에 에스크로를 클로징하고 집주인이 된 바이어가 뭔가를 팩스로 보내왔다. 자기네 회사를 통해 홈스테드(Homestead)를 등기하라는 광고메일이었다. 최근에 등기된 집문서 복사본과 함께 광고물을 보냈다. 대부분의 바이어들은 이처럼 홈스테드 메일을 받을 것이다. 그러면 홈스테드가 무엇인지 알아보자. 홈스테드법 (Homestead Act)은 현재 거주인 자산차압면제법으로 알려져 있다. 홈스테드를 등기하기 위해서는 본인 소유의 집에 거주하고 있어야 한다. 홈스테드는 한번 등기되면 집이 팔리거나 소유주가 홈스테드 무효화 등기(Abandonment)를 하기 전까지 유효하다. 홈스테드를 하는 이유는 차압을 막거나 각종 채무로부터 재산을 일정 정도 보호받을 수 있기 때문이다. 캘리포니아에서는 결혼을 했거나 부양가족이 있으면 7만5000달러 싱글은 5만달러 65세 이상은 결혼유무에 관계없이 12만5000달러를 보호받는다. 예를 들어 결혼한 부부가 은행에서 30만달러 융자를 받아 40만달러 집을 샀다고 하자. 집을 산 후 바로 홈스테드를 설정하였다. 그 후 개인채무를 갚지 못해 혹은 병원비를 갚지 못해 채권자들이 10만달러의 법원판결을 설정하였다. 몇 년이 지나 집을 43만달러에 팔게 되었다. 은행융자 30만달러는 먼저 갚아야 한다. 모기지융자처럼 집주인이 담보를 설정하도록 동의한 자발적 채무관계는 홈스테드법의 보호대상이 아니다. 은행융자를 갚고 13만달러 중 집주인은 7만5000달러를 법으로 보장받는다. 이렇게 집주인에게 먼저 재산에 대해 권리를 주고 남은 에쿼티 5만5000달러로 비자발적인 담보권을 지불하게 된다. 홈스테드법은 집주인의 거주를 보호하기 위해 생긴 것이다. 하지만 정부에서 부과하는 세금 법정부양료 즉 자녀양육비나 위자료 모기지융자 집을 구매하거나 수리하기 위해 사용한 크레딧라인 메케닉린은 홈스테드 보다 우위에 있다. ▷문의:(213)365-8081

2010.03.03. 17:06

[유애란의 에스크로 상담] 개량장치 설치

집을 사게 되면 살펴보아야 할 것 중의 하나지만 무심코 지나치게 되는 것이 있다. 각 시 혹은 주마다 제정해 놓은 개량장치 설치에 관한 사항을 점검하는 것이다. 캘리포니아는 지진이 자주 발생하는 지역이다. 지진 발생시 온수통이 넘어져 가스나 물이 새어나와 화재가 발생하는 것을 막기 위해 온수통은 규정에 맞게 설치하고 묶어 놓아야 한다. 또한 각 방과 방으로 연결된 통로에 연기감지기를 설치할 것을 규정으로 하고 있다. 셀러는 에스크로 기간 중에 온수통이나 연기감지기가 규정에 맞게 설치되어 있다는 증명서를 바이어에게 주어야 한다. LA시는 주정부와는 별도로 화장실변기와 샤워기에 절수장치를 설치할 것 각각의 미터기 옆에 가스차단밸브를 설치할 것 슬라이딩 도어에 강화유리를 사용할 것을 규정으로 하고 있다. 에스크로는 점검업체에서 발부한 절수장치 규정을 따랐다는 확인서에 셀러 바이어에게 서명을 받아 DWP에 보낸다. 이러한 개량장치들은 모두 에스크로 클로징 전에 설치되어야 하고 바이어는 이를 확인해야 한다. 일반적으로 매매계약서를 작성할 때 개량장치가 설치되어 있는 지에 대한 점검과 이 규정을 준수하는데 드는 설치 비용은 셀러가 부담하도록 한다. 따라서 셀러는 가능한 빨리 업체를 선정하여 이러한 개량장치가 본인의 집에 제대로 설치되어 있는가를 점검하는 것이 좋다. 며칠 전 8유닛 아파트를 사고파는 에스크로를 클로징하였다. 바이어는 너무나 싼 가격에 아파트를 구입하게 되어 처음에는 셀러에게 개량장치 설치에 관한 사항을 요구하지 않았다. 하지만 클로징 때가 되니 준수사항도 지키는 것이 좋겠고 또 나중에 본인이 팔게 됐을 때 비용이 들어갈 것을 생각하니 이번 에스크로 때 제대로 하기로 마음을 바꿨다. 각 유닛에 새로 가스차단밸브를 설치하였다. 점검비용과 설치비용을 합하여 대략 2500달러가 들었다. 에스크로 클로징은 며칠 지연되었지만 클로징 전이라 다행히 비용에 대해 셀러에게 요구할 수 있었다. 개량장치는 안전과도 직결된 것이다. 셀러에게 법규정에 맞게 개량장치가 설치되어 있다는 증명서를 꼭 받도록 하자. ▷문의: (213)365-8081

2010.02.24. 15:34

[유애란의 에스크로 상담] 부동산 담보로 빌린 돈은 다 갚아도 오너캐리 페이오프 서류 받아야 '끝'

20년전 오너캐리로 상업용건물을 하나 샀다. 그리고 20년 동안 꼬박꼬박 페이먼트를 했고 드디어 2003년에 페이오프를 했다. 마지막 페이먼트를 보낸 것으로 다 끝난 줄 알고 있었다. 하지만 그 건물을 팔려고 할 때 문제가 생겼다. 에스크로를 열고 타이틀에서 작성한 예비조사보고서를 받아보니 6년전에 페이오프한 오너캐리가 여전히 담보권이 설정되어 있는 것이다. 에스크로를 하다 보면 이런 일이 생각보다 많다. 은행융자든 개인에게 빌린 돈이든 신탁증서에 서명을 하면 내 재산에 담보권이 설정된다는 것은 알지만 그 뒤에 어떻게 처리해야 하는지는 잘 모르는 것이다. 에스크로가 진행중인 경우라면 담당 에스크로 오피서가 중간에서 일을 처리해 주니 조금은 수월하다. 에스크로 오피서는 일단 셀러에게 전주인의 연락처와 오너캐리와 관련된 서류를 요청한다. 그리고 전주인에게 연락하여 현주인이 더 이상 갚아야 할 금액이 없고 오너캐리가 페이오프 되었다고 서술한 내용의 문서를 받는다. 더불어 20년전에 현주인이 서명한 어음과 신탁증서 원본과 함께 담보권해제서류를 공증앞에서 서명한 후 에스크로에 보내도록 요청한다. 하지만 전주인이 사망했다거나 연락처를 도저히 알 수 없을 때가 종종 있다. 이 때는 생각지 못한 비용이 발생한다. 아무리 셀러가 타이틀조사보고서에만 있는 것이고 다 페이오프 해서 아무 문제 없다고 주장해도 이를 용납하고 에스크로를 끝내는 바이어는 없다. 이럴 경우 셀러는 본드를 구입해야 한다. 오너캐리 원금의 1.5~2배에 해당하는 액수만큼의 본드를 사서 타이틀회사에 제출해야 한다. 이 때 본드회사는 본드금액의 2~3%의 수수료를 받는다. 만일 오너캐리 원금이 30만달러였고 1.5배의 본드를 구입해야만 에스크로를 클로징할 수 있다면 셀러는 9000~1만3500달러의 비용을 추가로 지불해야 한다. 본드회사는 전주인에게 여러 차례 연락하였다는 증거를 카운티에 등기하고 일정기간이 되면 담보권해제서류를 등기하여 해당 담보를 말소시킨다. 당시에는 은행보다 싼 이자에 오너캐리로 쉽게 건물을 구입했지만 이처럼 나중에 낭패를 볼 수 있다. 부동산에 설정된 담보권은 빌린 돈을 상환하는 것만으로 없어지는 것이 아님을 기억하자. ▷문의: (213) 365-8081

2010.02.17. 14:54

[유애란의 에스크로 상담] 오너캐리

요즘 들어 소위 '오너캐리'로 이루어지는 거래를 심심찮게 본다. 바이어는 은행융자를 받기가 하늘의 별따기고 셀러는 예금금리가 낮아 차라리 개인융자를 해주고 이자수익을 얻는 것도 괜찮은 것 같다. 오너캐리는 셀러가 바이어의 매매자금의 일부를 빌려주는 거래형태를 말한다. 예를 들어 30만달러 주택을 살 때 10만 달러는 현금으로 지불하고 20만 달러를 셀러에게 빌리는 것이다. 빌린다는 개념은 실제로 셀러가 바이어에게 20만 달러를 빌려주어 에스크로에 입금되는 것이 아니라 일종의 미수금 형식으로 매달 일정액을 갚는 것을 의미한다. 이 때 셀러와 바이어는 오너캐리에 대해 어음(Note)과 신탁증서(Deed of Trust with Assignment of Rents)를 작성하여야 한다. 어음에는 오너캐리의 조건 즉 이자율 만기 월상환액 지급기일 등이 명시되고 신탁증서는 셀러의 구상권을 보장하기 위해 해당주택에 담보를 설정하는 데 필요하다. 가끔 어음만을 가지고 와서 담보설정을 해놓았다고 잘못 알고 계신 분들이 있다. 어음 원본은 셀러가 보관하며 공증된 신탁증서 원본은 해당 카운티에 등기된다. 셀러는 등기된 원본을 한달 정도 후 카운티에서 받게 된다. 에스크로가 종결되면 오너캐리와 관련된 문서 원본은 셀러가 보유하게 된다. 사업체 매매의 경우라면 오너캐리시 어음과 보증계약서(Security Agreement)를 작성한다. 주택매매와 달리 사업체는 UCC(Uniform Commercial Codes)를 주정부에 설정함으로써 일종의 담보를 걸 수 있다. 오너캐리는 은행융자가 있는 거래에 비해 변수가 적어 클로징이 상대적으로 쉽게 된다. 하지만 문제는 에스크로가 끝난 다음이다. 셀러는 매달 페이먼트를 받거나 연체시 대응하는 것이 다소 불편할 수 있다. 오너캐리 콜렉션을 대행해주는 회사를 이용하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 바이어는 페이먼트에 관한 기록을 잘 보관해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 셀러에게 돈을 다 갚았을 때다. 셀러에게 어음이 페이오프 되었다는 자필서명을 받고 공증된 담보권해제서류(Full Reconveyance)를 받아 카운티에 등기해야 한다. UCC가 설정된 경우라면 UCC-3를 받아 주정부에 보내야 한다. ▷문의: (213)365-8081

2010.02.10. 14:46

[유애란의 에스크로 상담] 숏세일 절차 짧아지고 간소화돼 셀러와 바이어 모두에 도움될 듯

Wells Fargo은행이 숏세일 절차를 평균 37일로 간소화했다는 기사가 실렸다. 재무부가 지난 11월말에 숏세일을 적극 장려하는 정책 (HAFA)을 발표한 것과 맞물려 이제부터 은행들이 숏세일을 빨리 많이 승인할 것이라는 기대를 갖게 한다. 숏세일로 나온 매물의 가격이 좀 싼 것 같아 오퍼를 넣고 싶지만 성사 확률이 낮아서 에이전트도 권하지 않는다. 혹은 에스크로에 들어갔지만 승인 과정을 너무 오래 기다리면서 바이어의 마음은 변하게 된다. 현재 어떤 단계에 있고 얼마 정도 기간이 소요될 것이라고 어느 누구도 속시원히 말해주지 않는다. 숏세일 활성화 대책이 4월부터 시행되면 시장이 조금은 부드러워질 것 같다. 골자는 과정의 표준화 동일양식 사용 그리고 각 단계별 처리기간을 정하는 것이다. 지금까지는 숏세일 팩키지가 접수되면 은행이 서류 심사 집 감정 등을 통해 숏세일 가격과 제시한 페이오프 금액을 받아들일 것인지를 결정하는데 최소한 4주 정도가 소요되었다. 승인 또한 거의 조건부였다. 부동산 브로커 커미션을 낮춘다든지 무슨 무슨 비용을 뺄 것을 요구하면서 승인을 해주었다. 하지만 HAFA가 시행되면 이러한 과정이 없어지게 될 것으로 보인다. 은행은 융자금액별 회수하게 될 최소 순매매대금에 대한 가이드라인을 정해놓게 된다. 집주인 혹은 에이전트가 숏세일 승인요청서 양식을 매매계약이 성사된 지 3일 이내 해당은행에 보내면 은행은 이 가이드라인에 따라 가부를 10일 이내 알려주어야 한다. 이 때 승인된 숏페이오프 금액은 120일동안 유효하다. 에스크로 과정이 지연되고 은행의 손실이 늘어난다고 해도 한번 승인한 금액은 바뀔 수 없다. 또한 지금까지는 에스크로를 특정일(주로 30일 이내)까지 클로징하라고 하면서 승인을 해주었고 클로징이 안돼 연장을 받으려면 여간 애를 먹는 것이 아니다. 집주인이 받는 숏세일 승인 서류도 표준화된다. 공통된 형식의 숏세일계약서(Short Sale Agreement)가 사용될 예정이다. 숏세일 중일 때에는 차압을 할 수 없도록 했다. HAFA 정책대로만 시행된다면 셀러 바이어 에이전트 에스크로 등 숏세일을 진행하는 모든 이들이 덜 힘들 것은 분명하다. ▷문의:(213) 365-8081

2010.02.03. 14:12

[유애란의 에스크로 상담] 새 HUD 규정 소비자 권익보호 우선···융자 신청인이 관심 갖고 요구해야

지난 토요일 한 세미나에 다녀왔다. 새로 바뀌는 HUD(Housing Urban Development) 양식에 관하여 정보를 교환하기 위해 에스크로 및 융자 관계자들이 모이는 자리였다. 미연방주택국인 HUD가 2010년부터 모기지융자시 융자신청자가 받아보는 예상비용정산서(Good Faith Estimate GFE)와 융자가 마무리되었을 때 받는 최종비용정산서(Final HUD-1) 작성에 새로운 규정을 적용하였다. 주택구입을 위해 소셜번호 집주소 등의 구체적 정보를 주고 은행에 융자를 정식으로 신청하면 3일 이내 GFE를 받게 된다. 융자신청인이 이 GFE를 받은 후 다른 은행의 융자상품과 이율 및 비용을 비교검토할 수 있도록 10일이 주어진다. 즉 처음 받은 GFE에 명시된 이율과 비용의 견적은 10일 동안 유효하다. 은행이나 융자브로커는 GFE를 처음 만들 때부터 세심하고 정확하여야 한다. 중간에 뭔가 변동이 생겨 GFE를 다시 만들어야 할 경우 융자 신청인에게 수정된 GFE를 주게 되면 3일을 기다려야 하기 때문이다. 이는 융자 신청인에게 사전에 알린 비용이 클로징 때 변하는 것을 새 HUD 규정은 허용하지 않기 때문이다. 갑작스럽게 올라간 비용이 있으면 융자 신청인이 아니라 은행에서 그 차이를 부담해야 한다. 은행이나 융자브로커에 지불하는 비용 즉 오리지네이션 비용 심사비용 융자신청비용 등은 절대 달라지면 안되고 은행에서 지정한 서비스업체가 부과하는 비용 예를 들어 감정료 그리고 타이틀보험료 에스크로비용(은행에서 지정한 업체를 융자신청인이 이용한 경우)등은 GFE에 보여 준 예상비용과 비교하여 총합기준 10%까지만 올릴 수 있다. 융자신청인이 융자를 얻고 에스크로를 클로징하는데 얼마나 드는 지를 한 눈에 비교하여 알 수 있도록 주요비용은 총합의 형태로 보여진다. 새 HUD 규정은 소비자의 권익을 지키고 보다 낳은 선택을 할 수 있도록 하는데 목적이 있다. 아직 시행초기이다보니 업계종사자들도 익숙치않다. 융자 신청인 본인이 관심을 갖고 많은 요구를 하여야 할 듯하다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.01.27. 17:11

[유애란의 에스크로 상담] 신속한 클로징

일단 에스크로가 열리면 셀러든 바이어든 에이전트든 모두들 가능한 빨리 클로징 하고 싶다. 에스크로 회사도 마찬가지다. 아무리 순조롭게 출발하고 융자도 없어 쉽게 끝날 것 같은 에스크로도 그 과정이 오래 걸리면 중간에 문제가 생길 확률이 늘어난다. 은행융자가 없고 대신 셀러가 오너캐리를 해주기로 한 작은 규모의 식당이 에스크로 중이었다. 오픈했을 때는 한 달 정도면 클로징할 것으로 기대하고 있었다. 매상점검도 끝났고 바이어 이름으로 새 리스도 받았다. 하지만 마지막 단계에서 식당운영과 관련된 중요한 라이센스가 아직 바이어 이름으로 나오지 않은 것을 알았다. 이 라이센스는 신청하면 45일이 걸린다. 바이어는 이 라이센스가 나온 후 식당매출에 지장이 없을 때 에스크로를 클로징하고 싶어했다. 에스크로가 곧 클로징할 것으로 알고 있던 셀러는 며칠 간 기다리는가 싶더니 식당문을 닫고 말았다. 연락도 잘 되지 않았다. 위에 언급된 예처럼 에스크로 기간 중에 예상치 못한 일들이 많이 일어난다. 요새는 은행융자가 가장 문제다. 현명한 바이어는 아예 은행융자가 되는지 미리 알아보고 에스크로를 진행하자고 한다. 안됐을 경우 서로에게 덜 미안하고 비용발생도 줄일 수 있기 때문이다. 에스크로를 가능한 빨리 클로징 하고자 한다면 각자의 영역에서 무엇을 해야 하는 지를 알고 있어야 한다. 테넌트가 살고 있는 주택을 파는 셀러는 에스크로 클로징에 맞추어 테넌트를 내보내야 한다. 처음 주택을 구입하는 바이어는 인스펙션을 언제 누구를 통해서 할지 융자를 알아보고 화재보험을 어디로 할 지를 정하고 최종점검은 언제 할지 등을 정하고 일정과 정보를 에이전트 혹은 에스크로에게 제 때 알려주어야 한다. 바이어가 해야 할 일이 많다. 따라서 바이어는 지역사정에 밝고 융자에 대한 지식도 있는 에이전트를 통하면 여러모로 도움이 된다. 사업체를 매매하는 경우라면 셀러는 바이어에게 매상자료 세금보고자료 등을 건네주어 은행융자를 받는데 차질이 없게 하고 건물주에게 매매사실을 알려 바이어가 리스를 받는 것을 도와주어야 한다. 바이어는 사업체를 운영하는데 필요한 셀러퍼밋 비즈니스 라이센스를 신청하고 보험에 가입하여야 한다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.01.20. 15:19

[유애란의 에스크로 상담] 주택구입과 인터넷

집을 사고 싶은데 어디서부터 시작하는 것이 좋은 지 다른 사람들은 어떻게들 하는지 궁금하다. 요새는 인터넷에 많은 정보들이 있다는데 먼저 혼자서 조사를 한 다음에 에이전트를 정하는 것이 나을지. 전미부동산협회가 2008년 7월부터 2009년 6월까지 주택을 구입한 사람들을 대상으로 한 조사를 보면 요즘 어떻게들 주택을 구입하는 지 알 수 있다. 요즘은 주택구입과 관련한 정보를 얻기 위해 거의 모두 인터넷을 이용한다. 첫 주택구입자의 중간나이는 30대 초반이고 재구입자의 중간나이는 40대 중반이라고 한다. 첫 주택구입자들은 특히나 인터넷 사용에 익숙한 세대이다. 응답자 만명에 따르면 90%는 특정 시점에 특정 정보를 위해 인터넷을 이용하였고 76%는 인터넷을 자주 이용했다고 한다. 주택을 어떤 경로로 찾는가 하는 질문에는 인터넷 90% 부동산 에이전트 87% 야드사인 59% 오픈하우스 46% 신문광고 40% 등으로 중복응답했다. 전년에는 인터넷 87% 부동산 에이전트 85% 야드사인 62%으로 응답한 것에 비하면 인터넷 이용률이 약간 증가한 것으로 나타났다. 어떤 정보가 가장 유용했느냐는 질문에는 부동산 에이전트 81% 인터넷 77% 야드사인 42% 순으로 응답했다. 하지만 셀러나 부동산 에이전트 입장에서는 바이어가 최종적으로 어떤 경로로 집을 샀는지가 중요하다. 응답자의 36%는 인터넷에서 찾은 집을 샀고 또 다른 36%는 에이전트가 소개해 준 집을 샀다. 2001년에 인터넷에서 찾은 집을 샀다고 응답한 사람은 8%였고 에이전트가 찾아 준 집을 구입했다고 응답한 사람은 48%였다. 집밖에 걸려 있는 야드사인을 보고 집을 찾았다는 응답자는 2001년에 15%였는데 2009년에는 12%로 꾸준한 편이다. 정보의 바다인 인터넷을 편하게 이용하는 사람들이 점점 늘어나고 있고 에이전트와 힘들게 발품을 팔며 집을 보러다니는 것이 줄어들고 있다. 아무래도 인터넷에 매물이 많고 원하는 시간에 다른 사람 신경 안 쓰고 정보를 수집할 수 있어 좋은 것이다. 부동산업계가 온라인정보와 서비스 그리고 적절한 오프라인 활용으로 변해가고 있다. ▷문의: (213) 365-8081

2010.01.13. 14:51