[유애란의 에스크로 상담] 홈스테드

차압·채무로부터 재산 일정 보호받아
65세 이상은 12만 5000달러까지 혜택

드디어 집을 사게 되었다. 집주인이 된 걸 어떻게 알았는지 여기저기서 메일이 날라온다. 카운티에서 온 것 같기도 하고 타이틀회사에서 보낸 것 같기도 하여 마치 중요한 메일 같다. 집문서(Grant Deed)를 카운티에 등기하면 그 정보는 공공의 것이 된다.

10일 전에 에스크로를 클로징하고 집주인이 된 바이어가 뭔가를 팩스로 보내왔다. 자기네 회사를 통해 홈스테드(Homestead)를 등기하라는 광고메일이었다. 최근에 등기된 집문서 복사본과 함께 광고물을 보냈다.

대부분의 바이어들은 이처럼 홈스테드 메일을 받을 것이다. 그러면 홈스테드가 무엇인지 알아보자. 홈스테드법 (Homestead Act)은 현재 거주인 자산차압면제법으로 알려져 있다. 홈스테드를 등기하기 위해서는 본인 소유의 집에 거주하고 있어야 한다.

홈스테드는 한번 등기되면 집이 팔리거나 소유주가 홈스테드 무효화 등기(Abandonment)를 하기 전까지 유효하다. 홈스테드를 하는 이유는 차압을 막거나 각종 채무로부터 재산을 일정 정도 보호받을 수 있기 때문이다. 캘리포니아에서는 결혼을 했거나 부양가족이 있으면 7만5000달러 싱글은 5만달러 65세 이상은 결혼유무에 관계없이 12만5000달러를 보호받는다.

예를 들어 결혼한 부부가 은행에서 30만달러 융자를 받아 40만달러 집을 샀다고 하자. 집을 산 후 바로 홈스테드를 설정하였다. 그 후 개인채무를 갚지 못해 혹은 병원비를 갚지 못해 채권자들이 10만달러의 법원판결을 설정하였다.

몇 년이 지나 집을 43만달러에 팔게 되었다. 은행융자 30만달러는 먼저 갚아야 한다. 모기지융자처럼 집주인이 담보를 설정하도록 동의한 자발적 채무관계는 홈스테드법의 보호대상이 아니다. 은행융자를 갚고 13만달러 중 집주인은 7만5000달러를 법으로 보장받는다.

이렇게 집주인에게 먼저 재산에 대해 권리를 주고 남은 에쿼티 5만5000달러로 비자발적인 담보권을 지불하게 된다.

홈스테드법은 집주인의 거주를 보호하기 위해 생긴 것이다. 하지만 정부에서 부과하는 세금 법정부양료 즉 자녀양육비나 위자료 모기지융자 집을 구매하거나 수리하기 위해 사용한 크레딧라인 메케닉린은 홈스테드 보다 우위에 있다.

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