[유애란의 에스크로 상담] 부동산 담보로 빌린 돈은 다 갚아도 오너캐리 페이오프 서류 받아야 '끝'
골든키 에스크로
20년전 오너캐리로 상업용건물을 하나 샀다. 그리고 20년 동안 꼬박꼬박 페이먼트를 했고 드디어 2003년에 페이오프를 했다. 마지막 페이먼트를 보낸 것으로 다 끝난 줄 알고 있었다. 하지만 그 건물을 팔려고 할 때 문제가 생겼다. 에스크로를 열고 타이틀에서 작성한 예비조사보고서를 받아보니 6년전에 페이오프한 오너캐리가 여전히 담보권이 설정되어 있는 것이다.
에스크로를 하다 보면 이런 일이 생각보다 많다. 은행융자든 개인에게 빌린 돈이든 신탁증서에 서명을 하면 내 재산에 담보권이 설정된다는 것은 알지만 그 뒤에 어떻게 처리해야 하는지는 잘 모르는 것이다.
에스크로가 진행중인 경우라면 담당 에스크로 오피서가 중간에서 일을 처리해 주니 조금은 수월하다. 에스크로 오피서는 일단 셀러에게 전주인의 연락처와 오너캐리와 관련된 서류를 요청한다. 그리고 전주인에게 연락하여 현주인이 더 이상 갚아야 할 금액이 없고 오너캐리가 페이오프 되었다고 서술한 내용의 문서를 받는다.
더불어 20년전에 현주인이 서명한 어음과 신탁증서 원본과 함께 담보권해제서류를 공증앞에서 서명한 후 에스크로에 보내도록 요청한다.
아무리 셀러가 타이틀조사보고서에만 있는 것이고 다 페이오프 해서 아무 문제 없다고 주장해도 이를 용납하고 에스크로를 끝내는 바이어는 없다. 이럴 경우 셀러는 본드를 구입해야 한다. 오너캐리 원금의 1.5~2배에 해당하는 액수만큼의 본드를 사서 타이틀회사에 제출해야 한다. 이 때 본드회사는 본드금액의 2~3%의 수수료를 받는다. 만일 오너캐리 원금이 30만달러였고 1.5배의 본드를 구입해야만 에스크로를 클로징할 수 있다면 셀러는 9000~1만3500달러의 비용을 추가로 지불해야 한다.
본드회사는 전주인에게 여러 차례 연락하였다는 증거를 카운티에 등기하고 일정기간이 되면 담보권해제서류를 등기하여 해당 담보를 말소시킨다.
당시에는 은행보다 싼 이자에 오너캐리로 쉽게 건물을 구입했지만 이처럼 나중에 낭패를 볼 수 있다. 부동산에 설정된 담보권은 빌린 돈을 상환하는 것만으로 없어지는 것이 아님을 기억하자.
▷문의: (213) 365-8081