한주희/토마토부동산 컨설턴트
인간사 ‘의식주’라는 삶의 기본요소 중에 어느 것 하나 덜 중요치 않은 것은 없겠지만 ‘주’에 관한 것은 해결만 된다 하면 이를 바탕으로 투자처로도 매우 다양한 기회요인을 제공한다.
몇 년 전 있었던 재미있는 사례로 서울 강남구 개포동 소형아파트를 1채를 구입하여 은행에서 대출을 받고 이 대출금으로 ‘전세’가 끼어있는 또 다른 아파트를 구입한 뒤 또다시 자금 활용을 통해 다른 아파트를 구입하는 과정을 반복해 무려 1채 가격이 5억 원 이상(당시가격, 지금은 약 10억원을 육박함)인 아파트 30여채를 보유한 경우가 있었다.
임대보증금이란, 세(Rent)를 든 사람이 집주인에게 계약기간 동안 예치해놓는 돈을 말한다. 이 돈의 규모는 미국에서 Deposit Money 의 규모보다 월등이 많고 주택매매가격에 30~50% 정도 되는 큰 돈이기 때문에 집주인과 세입자(Tenants)과 협조와 갈등의 요인이 되기도 한다. 집값이 오르면 보증금을 올려 받고 재계약을 해야 하니, 세입자는 임대계약기간 (통상2년)지난 후 다시 집주인에게 올려서 지불해야한다. 집주인은 그 돈을 활용할 수 있는 기회가 생기니 한국에서 부동산을 통한 신분의 격차는 이렇게 고착되고 빈부의 차를 극복하는데 매우 힘들기만 한 것이다.
미국에서는 있을 수 없는 것이 바로 한국의 전세제도인데 이 전세제도의 굴레 속에 파묻히게 되면 정말 헤어나오기가 어려기만 한 것이기에 정부에서 일정부분 개입할 수밖에 없다. 주택공급이 항시 일정규모 있어야만 사회적 안정여부가 있기에 전세제도로부터 발생된 파급현상은 국가의 정책적 판단까지 영향을 끼칠 만큼 한국의 전세제도라는 매우 특별한 관습적 제도는 부동산을 통한 재산불리기에는 커다란 기회이자 집 마련을 더디게 하는 장애인 것이다.
현재 한국정부는 부동산을 통한 투기자본 화를 막기 위해 주택을 구입한사람이 금융기관의 대출을 받고자할 때 총자산대비부채비율을 적용한 대출제도(DTI, 총부채상환비율)을 시행하고 있고 이제도 때문에 새집을사서 금융기관 융자를 받아 새집을사고 그자금의 여유만큼 또 다른 부동산을 사는 것이 불가능하다.
하지만 전세보증금을 활용한 부동산투자방식은 아직도 유효한 수단으로 활용되고 있으니, 가령 내 돈 3억을 갖고 6억짜리 집을 살 수 있다. 물론 이자 한 푼 내지 않고 남의 돈 3억을 활용해서 말이다. 그 돈이 바로 전세보증금인데 집값이 오르면 오를수록 전세보증금을 더 받아 낼 수 있고 어느 정도 시간이 흐르면 집값은 10악이 되고 전세 보증금은 4억5천만 원이라면 가만히 앉아서 2억5천만 원을 벌게 된다는 아주 매력적인 투자성공을 거두게 되는 것인데, 지금 서울의 주택의 전세보증금이 하루가 다르게 가파른 상승세를 보이고 있다는 점에서 생각해볼 아주 중요한 시기라는 것이다.
그러나, 이번 전세가격상승이 집을 사고자 하는 사람들에게 마냥 좋은 것도 아닌 위험요인이 있으니 그것은 정부의 주택공급이 많아질 것이 2~3년 뒤에는 확실하기 때문에 전세가격이 상승해서 집값이 무작정 뛰기만 했던 지금까지의 상황을 그대로 적용시키기에는 무리가 있다는 점도 염두에 둬야한다.
▷문의: [email protected]