[한국 부동산] 비업무용 토지에 대한 양도세

그토록 부동산열풍이 좀처럼 가시질 않았던 ‘한국의 부동산시장’은 정말 의외라고 할 만큼이나 조용하기만하다. 특히, 서울강남권을 위시 한 아파트시장은 꿈쩍하지 않고 거래가 급감하고 있고 다만 가격만이 오르고 내리는 등 ‘Lip Asking Market 현상’만 나타나고 있는 것이다. 노무현 정부 집권 당시 타 오르기만 하였던 소위 ‘부동산 광풍’을 잠재우기 위해 정부가 선택할 수 있는 모든 정책적 수단을 다 동원해 시장을 안정시키려고 하던 때가 있었다. 당시 야당인 한나라당은 극렬하게 노무현 정부의 부동산 규제정책, 특히 세금을 중과하여 부동산보유자를 압박하는 정책에 대한 반대를 한 바 있다. 그런 한나라당이 대통령을 배출하면서 집권당이 된 뒤 부동산 정책을 손질하며 감세정책을 실행에 옮긴 것이다. 한나라당의 정책에 민주당 등 야당은 부자를 위한 정부, 반서민 정당이라며 비판하며 대립의 각을 첨예하게 세우고 있다. 현정부의 부동산 감세정책은 시행되고 있으나 부동산 가격이 그다지 높은 상승세를 보이지 않고 있는 것이 현재의 시장 상황이다. 현 정부가 출범하면서 실천에 옮긴 부동산정책은 대표적으로 꼽는다면 ▷종합부동산 보유세의 감면 ▷미분양 아파트에 대한 일시적 양도세 변제 ▷주택건축 규모의 확대(보금자리주택제도 시행) ▷비업무용 부동산에 대한 양도세 중과 한시적 유보 등이다. 현 정부 부동산 정책 중 미분양아파트의 양도세 일시적 면세제도와 비업무용 부동산에 대한 양도세 중과유예조치는 한시적 제도로서 미분양아파트의 양도세면세는 효력이 다하여 다시 환원하여 예전처럼 양도세규정에 적용받게 됐다. 그 결과 건설회사의 재정적 압박이 현실화되어 많은 건설사가 시장에서 퇴출될 것이라는 비관적 전망이 우세하다. 비업무용 토지에 대한 양도세 중과유예조치는 올해 12월31일로 효력이 종료됨에 따라 이제 이같은 비업무용 부동산, 특히 해외 거주 동포들에게는 매우 시급하고도 중요하게 대처해야하는 상황이다. ‘비업무용 부동산이란 법인(회사)가 부동산을 사서 아무런 사업을 하지 않고 있는 부동산이나 부동산을 소유하고 있는 일반인이 그 부동산 지역에 거주하고 있지 않으면서 투자목적으로 구입한 부동산을 말한다. 이러한 비업무용 부동산을 해외 동포가 보유하고 있다면 대부분 그 땅에 사업을 하고자하는 계획을 갖고 있는 경우는 매우 드물다. 정부는 그저 땅으로만 보유한 부동산은 비업무용으로 분류하여 2009년 이전에는 비업무용 부동산을 팔면서 얻은 이익에서 양도소득세를 60%중과하여 세금을 걷었다. 현 정부는 2010년12월31일까지 세금중과방침을 유예하여 다소 여유롭게 비업무용 부동산을 매각하거나 사업을 하라고 권장했다. 따라서 유예기간 동안은 양도세를 30%만 부과하지만 2010년12월31일 이후부터는 다시 60%의 고율의 양도소득세를 부과하게 돼있기에 한국에 비업무용 부동산을 보유한 분들은 매우 적절하게 대처해야한다. 이같은 사항은 해외에 살고 있기 때문에 벌어지는 불이익이라고 판단해서는 안된다. 왜냐하면 부산에 살고 있는 사람이 경기도에 이 같은 사업을 하지 않고 놀려놓은 땅을 보유하고 있어도 당연히 비업무용 부동산으로 분류되는 것이기에 역차별이라고 생각하는 것은 지나치다는 것이다. 이제 한국의 부동산에 관한 세금제도는 세금을 안내거나 깎는다는 것이 전혀 불가능하다는 것을 인식해야할 것이다. ▷문의: 82-10-3303-5949, [email protected]

2010.03.03. 16:07

[한국 부동산] 보금자리 주택정책 속도 높여야

한국의 부동산시장의 중심은 ‘서울‘이다. 한 국가의 모든 분야가 서울에 집중되어있다 보니 서울부동산은 언제나 인기이고 언제나 가격이 오르며 언제나 부동산이 부족하다. 기존의 단독주택이 들어서있는 지역들은 주택이 오래되고 개발이 낙후되다보니 지역주민들의 새로운 주택을 요구하면서 정부에 재개발(Redevelopment)이나 재건축(Reconstruction) 허가를 요구하게 된다. 정부는 정부대로 사회의 불안정성을 해소하기 위해서는 집 없는 사람들에게는 집을 늘려 주는 정책을 만들어야하고 오래된 주택에 사는 사람에게는 새 주택을 수월하게 짓게 해주어야 하고 더불어 도시가 새롭게 변할 수 있게 되니 반대할 명문이 그리 많지 못했다. 이렇게 해서 만들어진 것이 뉴타운건설이고, 보금자리주택이고, 재건축 아파트단지인 것이다. 그런데, 이들 지역에 이러한 새로운 계획을 실행에 옮기려면 기존에 살고 있던 사람들이 일시적으로 다른 지역으로 옮겨가야하고 그 사람들의 경제활동, 생활근거지가 해당지역이었기에 먼 지역으로는 옮겨갈 수가 없고 기존의 주택에 옮겨갈 수밖에 없거나, 인근 지역의 새 주택으로 옮겨야한다. 여기서부터 주택의 수요보다 공급이 훨씬 적다보니 문제가 생긴 것이고 더욱, 젊은 세대들의 사회진출과 이들의 단독 세대용 주택구입, 결혼으로 생기는 일정한 주택수요의 수가 무시할 수 없는 수요자로 나타나면서 주택가격의 불안정과 전세가격 상승이 나타나게 됐다. 문제는 앞으로 더욱 전세가격폭등이 이뤄진다는 것인데 새로 짓는 주택은 2~5년간 세월이 경과해야하기에 그동안 주택시장의 불안감은 제도적 물리적으로 해결키는 매우 힘들게 됐다는 것이다. 반면에 노무현 정부 시절부터 꾸준하게 지어진 서울외관도시들의 주택들은 여유가 많은 편으로 서울지역의 전세수요를 감당할 수 있을 정도이지만 서울지역사람들이 이 지역을 벗어날 샹각을 전혀 하질 못하는 문제의 심각성이 있다는 것이다. 이명박 정부는 노무현 정부의 부동산 정책과 크게 다른 정책을 구사하고 있다. 과거정부는 부동산을 통한 재산불리기를 극도로 제한하고자, 세금정책강화를 주된 수단으로 시장을 통제하려 했던 반면, 이명박 정부는 “세금제도는 자본시장의 규칙에서 벗어나지 않을 정도로 객관적으로 운영하여야 하며 일부러 세금제도를 변경하면서 부동산시장을 규제하는 것은 피해야한다. 다만, 주택의 공급을 획기적으로 늘리고 주택공급가격도 안정적으로 책정하여 집 없는 사람들에게 싼값에 주택을 살 수 있게 해야 한다!” 라는 것을 정책기조로 삼고 있다. 그래서 현 정부는 서울의 그린벨트상의 토지를 활용해 서둘러 주택을 공급하여 부동산시장을 안정시키고자하는 정책을 펴오고 있으니, 바로 그것이 시프트(장기임대아파트)와 보금자리주택(투자대상이 아닌 저렴한 분양가로 안정되게 거주 하는 집)제도를 만들고 시행하고 있는 것이다. 문제는 이들 아파트공급정책이 실제 입주하기까지 시간이 걸리며 그동안 주택부족과 전새 가격 폭등은 어떻게 잠재울 것인가? 라는 문제를 풀어야한다는 것이다. 정부는 대규모 재개발, 재건축 허가를 순차적으로 진행해야 하며 보금자리 주택정책을 더욱 왕성하게 속도를 높여 진행하는 것만이 일시에 몰리는 전세수요자를 분산시키는 유일한 방안임을 지적한다. 전세가격이 오르면 주택시장의 가격상승은 높아지지만 만일 2~5년 뒤 대규모 주택공급이 이루어져 주택공급난이 해소된다면 주택가격은 오히려 하락할 가능성이 높은 만큼 부동산투자자도 단기적 관점에서 부동산투자에 신중을 기해야하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. ▷문의: 82-10-3303-5949, [email protected]

2010.02.17. 15:20

[한국 부동산] 전세시장 전망

인간사 ‘의식주’라는 삶의 기본요소 중에 어느 것 하나 덜 중요치 않은 것은 없겠지만 ‘주’에 관한 것은 해결만 된다 하면 이를 바탕으로 투자처로도 매우 다양한 기회요인을 제공한다. 몇 년 전 있었던 재미있는 사례로 서울 강남구 개포동 소형아파트를 1채를 구입하여 은행에서 대출을 받고 이 대출금으로 ‘전세’가 끼어있는 또 다른 아파트를 구입한 뒤 또다시 자금 활용을 통해 다른 아파트를 구입하는 과정을 반복해 무려 1채 가격이 5억 원 이상(당시가격, 지금은 약 10억원을 육박함)인 아파트 30여채를 보유한 경우가 있었다. 임대보증금이란, 세(Rent)를 든 사람이 집주인에게 계약기간 동안 예치해놓는 돈을 말한다. 이 돈의 규모는 미국에서 Deposit Money 의 규모보다 월등이 많고 주택매매가격에 30~50% 정도 되는 큰 돈이기 때문에 집주인과 세입자(Tenants)과 협조와 갈등의 요인이 되기도 한다. 집값이 오르면 보증금을 올려 받고 재계약을 해야 하니, 세입자는 임대계약기간 (통상2년)지난 후 다시 집주인에게 올려서 지불해야한다. 집주인은 그 돈을 활용할 수 있는 기회가 생기니 한국에서 부동산을 통한 신분의 격차는 이렇게 고착되고 빈부의 차를 극복하는데 매우 힘들기만 한 것이다. 미국에서는 있을 수 없는 것이 바로 한국의 전세제도인데 이 전세제도의 굴레 속에 파묻히게 되면 정말 헤어나오기가 어려기만 한 것이기에 정부에서 일정부분 개입할 수밖에 없다. 주택공급이 항시 일정규모 있어야만 사회적 안정여부가 있기에 전세제도로부터 발생된 파급현상은 국가의 정책적 판단까지 영향을 끼칠 만큼 한국의 전세제도라는 매우 특별한 관습적 제도는 부동산을 통한 재산불리기에는 커다란 기회이자 집 마련을 더디게 하는 장애인 것이다. 한국의 부동산 시장은 전세나 월세 등의 임대시장의 변화를 눈여겨 살펴본다면 향후 추세를 어느 정도 파악할 수 있다. 현재 한국정부는 부동산을 통한 투기자본 화를 막기 위해 주택을 구입한사람이 금융기관의 대출을 받고자할 때 총자산대비부채비율을 적용한 대출제도(DTI, 총부채상환비율)을 시행하고 있고 이제도 때문에 새집을사서 금융기관 융자를 받아 새집을사고 그자금의 여유만큼 또 다른 부동산을 사는 것이 불가능하다. 하지만 전세보증금을 활용한 부동산투자방식은 아직도 유효한 수단으로 활용되고 있으니, 가령 내 돈 3억을 갖고 6억짜리 집을 살 수 있다. 물론 이자 한 푼 내지 않고 남의 돈 3억을 활용해서 말이다. 그 돈이 바로 전세보증금인데 집값이 오르면 오를수록 전세보증금을 더 받아 낼 수 있고 어느 정도 시간이 흐르면 집값은 10악이 되고 전세 보증금은 4억5천만 원이라면 가만히 앉아서 2억5천만 원을 벌게 된다는 아주 매력적인 투자성공을 거두게 되는 것인데, 지금 서울의 주택의 전세보증금이 하루가 다르게 가파른 상승세를 보이고 있다는 점에서 생각해볼 아주 중요한 시기라는 것이다. 그러나, 이번 전세가격상승이 집을 사고자 하는 사람들에게 마냥 좋은 것도 아닌 위험요인이 있으니 그것은 정부의 주택공급이 많아질 것이 2~3년 뒤에는 확실하기 때문에 전세가격이 상승해서 집값이 무작정 뛰기만 했던 지금까지의 상황을 그대로 적용시키기에는 무리가 있다는 점도 염두에 둬야한다. ▷문의: [email protected]

2010.02.10. 17:01