[부동산 이야기] 부동산 거래의 변화

트럼프 2기 행정부가 들어서면서, 우리 주변에는 크고 작은 변화들이 생겨나고 있다. 특히 몇 년째 이어온 인플레이션과의 전쟁에 관세 문제까지 추가되면서, 상당히 어수선한 모습을 보인다. 하루빨리 이러한 문제들이 해결돼, 안정적인 사회가 되기를 기원하면서, 이번에는 옛날이야기를 잠시 해 본다. 인터넷이 보급되어 모든 정보를 한눈에 볼 수 있게 된 지금과 달리 필자가 부동산을 처음 시작했을 2000년대 초만 하더라도, 지금처럼 부동산 에이전트가 편하게 일을 할 수 있는 여건이 형성되지 않았었다. 하지만 그때 당시에도 먼저 시작한 선배 에이전트들은 한결같이 세상이 좋아져서 일하기 너무 편해졌다고 말하곤 했다. 90년대만 하더라도 이메일이 지금처럼 상용화되어있지 않았고, 팩스 또한 기능이 떨어져서, 에이전트들이 일일이 직접 서류를 가지고 움직이던 시기였다. 부동산 분야에는 어떤 변화가 있었는지 한번 살펴보기로 한다.   2000년대 초만 하더라도, 지금은 내비게이션 시스템의 발달로 사라져가고 있는 토마스 가이드라는 지도책을 가지고, 나중에 손님을 모시고 갈 때 실수하지 않도록 미리 보여줄 집에 먼저 가서 봤던 기억이 난다. 어떤 지역은 지도를 보고 가도 못 찾는 경우가 있었는데, 그럴 때 멀리서 보이는 에이전트의 세일 사인이 그렇게 반가울 수가 없었다. 그리고 그 당시에는 지금처럼 개인이 집을 직접 찾아서 볼 수 있는 웹사이트도 없었기 때문에, 부동산을 사고팔려면 전적으로 로컬 부동산 에이전트에게 의존할 수밖에 없었다. 내가 사는 지역이 아니라면, 집을 살 때 학교나 상가 위치당 기본적인 정보가 부족해서 다른 지역의 에이전트를 통해 집을 사기가 어려웠기도 했지만, 무엇보다도 지금처럼 각 지역의 부동산 협회 간의 시스템이 통합되어 있지 않아서, 한 지역의 에이전트가 상대방 에이전트와 예약하기 전에는 다른 지역의 집을 볼 수가 없는 상황이었다. 지금도 부동산 광고 문구에서 빠질 수 없는, 지역 전문 에이전트라는 말이, 그때 당시에는 바이어들이 내가 사고자 했던 지역을 찾을 때, 제일 먼저 확인하는 문구였다.   지금은 각 지역의 보드 간에 키나 락박스 등 거의 모든 시스템이 통합되고, 정보의 공유로 한 지역의 에이전트가 다른 지역의 집들을 자유자재로 보여 줄 수 있게 되어서 편리한 점이 많아졌다.  이렇게 여러 지역으로 진출할 수 있는 여건이 마련된 건 긍정적이지만, 에이전트 입장에서 보면 기존의 지역뿐만 아니라 손님의 요구에 따라서 더 많은 지역을 커버해야 하는 단점도 동시에 나타나고 있다. 최근에 시작하는 부동산 에이전트들은 예전보다 활동 범위는 넓어지고, 이동 거리가 멀어지면서, 특정 지역에 관한 전문성은 조금 떨어지고 있지만, 이러한 모든 것들이 인터넷을 통한 정보 공유로 해결되고 있다.   이렇게 기술의 발달은 여러 분야에 걸쳐서 우리에게 많은 편리함과 이익을 준다. 인터넷 보급의 장점은 최근 들어 어느 부동산 사이트를 가더라도, 현재의 매물들과 그에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있고, 에이전트가 추천해 주는 매물이 아니라 내가 데이터를 보고 마음에 드는 매물들을 보여달라고 할 수 있어, 부동산 구매에 보다 능동적으로 대처할 수 있게 되었다는 점일 것이다. 학군이나 기타 지역에 대한 정보도 인터넷을 통해 미리 알고 있어서, 좋은 집만 나오면 바로 행동을 할 수 있다는 것 또한 좋은 점일 것이다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 거래 부동산 에이전트들 부동산 거래 부동산 분야

2025.04.30. 17:57

[부동산 이야기] 사업체 거래에서 장비와 설비 목록

사업체 매매 계약서에 따라 에스크로가 오픈되면, 가장 먼저 셀러가 제공하여야 하는 항목은 가격분할(price allocation)이다. 대부분 권리금, 리스권, 장비류와 인벤토리 그리고 라이선스 등으로 크게 나누어지며, 셀러는 담당 회계사와 전년도 세금 보고된 내용을 근거로 감가 상각된 금액을 에스크로에 제출하게 된다.     그중 장비와 설비에 대한 재산가치는 바이어가 별도로 주 조세형평국에 세금을 내게 되는데, 에스크로를 통해 셀러가 크레딧을 받아 해당 금액을 마지막 세금보고와 어카운트를 정산하면서 함께 납부하는 것이 일반적인 절차이다.   간혹 예상과 크게 상반되는 가격 분할로 이의를 제기하는 바이어 혹은 담당 회계사로 인해 계약 수정을 하게 되는 경우도 있지만, 대부분 무난하게 동의가 되어 융자 은행으로 자료가 넘어가게 된다.     세금은 사업체가 있는 도시의 세율에 맞추어 납부해야 하며, 장비들을 비교적 새로 산 셀러는 그 가치를 높게 설정하고 싶어하며 상대적으로 소득세와 직결되는 권리금의 가치를 낮추고자 하는 일도 있다. 반면 바이어는 당장 지불해야 할 장비와 설비에 대한 세금을 적게 내고 싶어하는 경향이 있으나, 결국 권리금을 그만큼 비싸게 주고 사는 것에 대한 부담도 있으므로 어느 편이 더 유리하다고 말하기는 어렵다.   장비와 설비 목록은 사업체를 인수하는 바이어에게 소유가 넘어갈 모든 품목을 기록하고 그 가치를 정하여 통보해야 하는데, 실제로 이를 어려워하는 셀러들이 의외로 많다.   위의 목록에는 소모품을 제외한 아이템, 말 그대로 장비와 설비들을 말하며, 렌트하였거나 리스한 품목은 제외되며, 이 품목들은 바이어에게 인수에 대한 확인 절차가 필요하다. 코인 세탁소와 같은 사업체의 경우, 장비의 메이커와 고유번호까지 상세히 기록할 것을 요구받기도 하지만, 바이어가 세탁 장비에 대한 모든 장비세를내야 하는 것은 아니다.   지난주, 한 셀러가 작성된 장비 품목을 제출하면서, 두 달 전 새로 산 ATM 기계를 바이어가 별도로 2500달러를 지불할 것을 요구하여서 큰 고비를 겪은 일이 있다. 설치한 장비를 매매하고 나서 가격을 별도로 지불할 것을 요구해 충돌이 발생한 것이었다. 새삼 억울한 생각이 든 셀러도 그리고 황당한 요구를 받은 바이어도 모두 이해되는 상황이었다.   목록에 기재된 모든 장비와 설비들은 특별한 언급이 없었다면 작동에 이상이 없는 상태로 인수까지 유지가 되어야 하며, 인수 직전 바이어가 최종 점검을 통해 하자를 지적하기도 하여서, 전문 인벤토리 업체가 물품 산정금액을 통보할 때 양측이 마지막 조정을 거치게 되는 것이다.     이 장비 목록은 바이어에게 전달되며 인수 시 확인하게 된다. 셀러는 자신의 개인물품과 사업체에 남겨지게 될 품목, 그리고 담보권이 있는 리스나 렌트된 장비와 설비에 대한 품목들과 계약서 등을 미리 준비하는 것이 바람직하다.   ▶문의: [email protected] 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 거래 장비 목록 설비 목록 사업체 거래

2025.03.25. 17:55

현금으로 집 사는 사람 줄었다…주택 거래 3년 만에 최저

주택 구매 중 현금 거래 비율이 지난해 32.6%로 감소하며 3년 만에 최저치를 기록했다.     이는 2023년의 35.1%에서 하락한 수치로 팬데믹 이전(25~30%)보다는 여전히 높은 수준이다.   온라인 부동산 업체 레드핀이 2014년 1월부터 2024년 12월까지 대도시 지역의 카운티별 주택 거래 기록을 조사했다. 그 결과 지난해 전체 주택 거래 중 현금 구매 비율이 줄어든 것으로 나타났다.   현금 구매 비율이 줄어든 주된 이유 중 하나는 투자자들이 지난 몇 년 동안 주택 구매에 적극적으로 나서지 않았기 때문이다.   지난해 현금 구매 건수는 최근 10년 동안 가장 낮은 수준을 기록했다. 이는 전체 주택 판매량이 역사적으로 낮은 수준으로 떨어진 영향이다.   레드핀의 분석 결과, 지난해 전국에서 현금 구매 비율이 가장 낮은 지역은 북가주 샌호세로 18.1%에 불과했다.     이어 이어 오클랜드(18.6%), 시애틀(20.6%), 버지니아비치(21.9%), LA(22.2%) 등이 뒤를 이었다.   LA는 지난해 현금 구매율이 22.3%로 주요 대도시 중 비교적 낮았지만 1년 새 0.2% 소폭 상승했다.     이런 상승세는 올해에도 이어져 LA카운티와 OC지역에서 현금 주택 구매자가 느는 추세다.       한인부동산업계에 따르면 올해들어 다시 투자자들이 부동산 시장으로 돌아오면서 현금 구매도 늘어나고 있는 것으로 나타났다.     진 홍 남가주 한인 부동산협회 회장은 “모기지 이자 상승으로 한동안 현금을 안전한 은행 채권이나 CD에 넣어두었다가 다시 부동산 매물을 찾고 있다”며 “그만큼 현금 구매도 증가하는 추세”라고 분석했다.     플리핑하는 투자자들이 주택시장으로 몰리면서 매물 상태보다 리스팅 가격이 좋은 경우 오퍼가 40~50개까지 몰리고 있다.     플리핑은 낮은 가격에 매물을 구입해 리모델링을 거친 후 단시간에 매물을 현재 시장 가격에 맞춰 판매하는 방식이다.     업계에 따르면 풀 캐시 오퍼는 물론 이자가 10% 가까운 하드머니 오퍼까지 들어오면서 매물이 빠르게는 10일 안에 판매되고 있다. 케이 박 드림부동산 에이전트는 “부동산 시장에 다시 플리핑 투자자들이 몰리는 추세”라며 “현금에 여유가 있는 주택구매자도 모기지 이자가 높아 풀캐시 오퍼를 선호하고 있다”고 말했다.     현금 구매가 가능한 부유층의 부동산 시장 유입이 상대적으로 높아 현금 구매 비율이 현재 수준보다 크게 줄어들 가능성은 작다.   한편, 현금 구매율이 가장 높은 지역은 플로리다로 나타났다.     플로리다주 웨스트팜비치는 49.6%로 가장 높은 비율을 기록했으며, 이어 잭슨빌(40.6%), 클리블랜드(40%), 포트로더데일(38.9%), 마이애미(38.1%) 순이었다. 플로리다 지역의 현금 구매 비율은 여전히 높은 편이지만, 지난해에는 전년 대비 모든 도시에서 감소한 것으로 나타났다. 이은영 기자투자자 이탈 주택구매자도 모기지 현금 주택 박낙희 주택 현금 현금 구매 거래 부동산

2025.03.05. 20:00

작년 시카고부동산 거래는 한산 가격은 상승

시카고 지역의 작년 부동산 시장은 거래량 감소와 가격 인상으로 요약된다. 올해도 부동산 시장 상황으로 인해 당분간 거래는 활발하지 않고 가격 인상은 이어질 것으로 보인다.     일리노이 부동산 협회 자료에 따르면 작년 부동산 시장은 모기지 이자율 상승과 재고 부족 등으로 인해 거래가 활발하지 않았다. 집을 팔려고 하는 잠재적 셀러의 경우에도 기존 모기지 이자율이 현재 이자율에 비해 현저히 낮아 이를 포기하지 못하는 경우가 대부분이었다. 그나마 12월에는 재고량이 증가하면서 거래가 숨통이 트였던 것으로 나타났다.     일리노이의 2024년 주택 판매는 총 13만908채로 2023년의 13만2380채에 비해 1.1% 감소했다. 중간 거래값은 29만달러로 전년도의 26만9000달러에 비해 7.8% 오른 것으로 집계됐다.     시카고 메트로 지역의 경우도 비슷한 상황이었다. 시카고를 포함한 인근 9개 카운티의 2024년 주택 시장은 8만8413채가 거래돼 2023년의 8만9620채에 비해 1.3%가 줄었다. 메트로 지역의 중간거래값은 35만달러로 전년의 32만4500달러와 비교하면 7.9%가 상승한 것으로 확인됐다.     시카고 부동산 시장도 작년 2만2071채가 거래되면서 전년 대비 1.6% 줄었고 중간가격 역시 35만5000달러로 2023년의 33만달러에 비해 7.6%가 올랐다.     드폴대 부동산 연구소에 따르면 향후 3개월간 시카고의 부동산 시장은 작년과 같은 추세를 보일 것으로 전망됐다. 즉 1월부터 3월까지는 작년 같은 기간과 마찬가지로 판매량은 늘어나지 않지만 거래 가격은 상승할 것이라는 전망이다. 거래가격은 전년 대비 6% 이상 뛸 것으로 예측됐다.     연구소측은 “일리노이 주의 전체 부동산 시장을 살펴보면 현재 시장에 나온 매물이 많지 않고 모기지 이자율은 소폭 증가세를 나타내고 있다. 이런 조건에서도 업계에서는 모기지 이자율이 낮아지고 주택 거래량이 높아질 것이라는 긍정적인 기대감을 나타내고 있다”고 밝혔다.    한편 프레디 맥에 따르면 지난 1월 기준 30년 고정 모기지 이자율은 7%를 넘어 2024년 7월 이후 가장 높은 것으로 집계됐다.     Nathan Park 기자시카고부동산 거래 작년 시카고부동산 주택 거래량 이자율 상승

2025.02.03. 12:54

캐나다, 구글 반독점 소송 제기

    캐나다 공정거래국이 구글의 온라인 광고 사업에서의 독점적 행위를 이유로 소송을 제기했으며, 회사의 두 광고 서비스 판매와 벌금 납부를 요구했다.   조사 결과, 구글이 광고 기술 도구를 결합하여 시장 독점을 유지한 것으로 밝혀졌다. 이는 경쟁을 저해하고, 혁신을 막으며, 광고비를 상승시키고, 출판사 수익을 감소시켰다는 주장이다.   구글은 캐나다 온라인 광고 기술 생태계의 핵심 기술들을 소유하고 있으며, 전체 생태계에서 90%의 점유율을 가진 것으로 추산된다. 이와 관련해 공정거래국은 구글의 주요 광고 기술 서비스인 DoubleClick for Publishers와 AdX의 매각을 요구하고 있다.   댄 테일러 구글 글로벌 광고 부문 부사장은 "광고 구매자와 판매자들이 많은 선택지를 가진 매우 경쟁적인 시장"이라며 공정거래국의 주장을 부인했다. 구글은 소송에 적극적으로 대응할 것이라고 밝혔다.   공정거래국은 구글이 자사의 광고 네트워크를 자사 광고 서버에만 사용할 수 있도록 제한하고, 다른 경쟁 기술에 불리한 조건을 설정했다고 주장했다. 이를 통해 구글이 의도적으로 시장 지배력을 강화했다고 본 것이다.   공정거래국은 구글의 반경쟁 행위로 발생한 이익의 3배 또는 구글의 전 세계 매출의 3%에 해당하는 벌금을 요구했다. 구글은 45일 이내에 공식적으로 응답해야 하며, 이후 소송 절차가 진행될 예정이다.   캐나다 언론 산업 대표 단체인 뉴스미디어 캐나다(News Media Canada)는 "구글이 시장 지배력을 이용해 디지털 광고의 조건과 가격을 통제하고 있다"며 공정거래국의 이번 조치에 대해 지지 의사를 밝혔다.     임영택 기자 [email protected]캐나다 구글 소송 반 독점 거래 공정거래국 광고

2024.12.03. 13:16

단독주택 전달보다 가격 내리고 거래도 줄어

LA한인타운 주택 거래의 훈풍이 두 달 만에 잦아들었다.   지난 9월 주택 매매는 전년 동월과 전월 대비 모두 부진했다.   콘도의 경우, 지난해 같은 기간보다 대폭 늘어나 두드러졌지만 임대수익용 주택은 큰 폭으로 감소해 대조를 보였다.   지난 9월 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전년 동월의 70채보다 소폭(4%) 감소한 67채였다. 전달의 79채보다 12채(15%) 밑돌았다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “9월 기준금리 인하가 결정되면서 모기지 이자율이 떨어지자 일부 바이어들이 관망세로 돌아선 것이 주택 거래에 영향을 미쳤다”고 진단했다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 9월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 9월에 매매된 단독주택은 총 26채로 지난해 같은 기간의 30채보다 13%(4채) 줄었다. 전달의 27채와 비교하면 4% 감소했다. 〈표 참조〉   중간 거래가격은 166만 달러로 전년 동월의 156만8000달러 대비 6% 올랐다. 전달의 198만 달러와 비교하면 16% 내려앉았다. 스퀘어피트당 평균 가격은 789달러로 2023년 9월의 911달러보다 13% 떨어졌다.   리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전월과 전년 동월보다 소폭 내려앉은 99.08%로 전달의 97.18%와 비교하면 소폭 상승했다. 셀러의 호가보다 낮은 가격에 매매가 됐지만 오퍼 경쟁은 전달보다 늘었음을 시사한다.     ▶콘도, 임대수익용   9월 콘도 거래 건수는 전년 동월보다 71% 증가한 29채로 집계됐다. 중간 가격은 74만9000달러로 작년의 73만 달러보다 3% 상승했다. 이는 전월의 69만5000달러와 비교해도 8% 오른 수치다. 그러나 스퀘어피트당 가격은 지난해보다 3% 내린 640달러로 집계됐다.     임대수익용 주택 거래 건수는 12채로 지난해 같은 기간(23채)의 절반 수준에 머물렀다. 전달의 19채와 비교해도 37%나 감소했다. 임대 수익용 주택의 중간 가격은 129만8000달러로 지난해 9월보다 33% 하락했다. 그러나스퀘어피트당 가격은 476달러로 지난해의 395달러와 비교하면 20% 웃돌았다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “기준금리 인하 이후 모기지 이자율이 5% 후반에서 6% 초반 선까지 떨어졌다가 10월 들어서 반등하고 있다”며 “9월까지는 예비 바이어의 관망세로 돌아서며 주택 거래가 부진했다”고 설명했다. 그는 “주택 재고가 개선되고 모기지 금리가 5% 초반 선까지 내려야 부동산 거래가 다시 활발해질 것”이라고 덧붙였다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 9월 1일부터 9월 30일까지다.  진성철 기자단독주택 거래 기준금리 인하 임대수익용 주택 주택 거래

2024.10.13. 18:00

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024.09.25. 17:20

[알기 쉬운 세금 이야기] 현금 거래

많은 납세자가 현금 거래 시 국세청(IRS)에 보고해야 하는 의무에 대해 잘못 알고 있다. 오늘은 이러한 현금 거래 시 주의해야 할 사항들을 살펴보자.   사업자가 단일 거래처로부터 1만 달러 이상 현금을 받거나, 두 번 이상의 관련된 거래(related transaction)로 동일 금액을 수령한 경우 해당 현금 수취인은 IRS와 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고해야 한다. 두 번 이상의 관련된 거래의 예시는 두 번에 걸쳐 5000달러씩 또는 네 번에 걸쳐 2500달러씩 입금해 총 1만 달러 이상인 경우를 들 수 있다. 이는 돈세탁(Money laundering)을 방지하기 위한 것으로, IRS 양식 8300을 통해 보고해야 하며, 현금 지불인에게도 매년 관련 보고서를 발송할 의무가 있다.   ▶현금 거래 보고의 의무   한 번에 1만 달러 이상을 받지 않고 여러 번에 걸쳐 나누어 받는 경우에도 동일하게 양식 8300으로 보고해야 한다. 많은 납세자가 1만 달러 이상의 보고를 피하기 위해 여러 은행을 통해 1만 달러 이하로 나누어 입금하는 경우가 있는데, 이는 오히려 의심스러운 금융 거래로 간주하여FinCEN에 보고될 수 있다.   ▶예외 사항   하지만, 현금 거래가 납세자의 사업과 직접 관련이 없다면 보고 의무는 없다. 예를 들어, 가구점을 운영하는 납세자가 개인 소유의 자동차를 1만 달러 이상의 현금을 받고 팔았거나, 비영리 단체가 1만 달러 이상의 현금을 자선기금으로 받았다면, 이는 사업상 거래가 아니므로 별도의 보고 의무가 없다.   ▶현금의 정의   여기서 말하는 ‘현금’은 미국 또는 다른 나라에서 유통되는 통화를 의미하며, 캐시어스체크(cashier's check), 뱅크드래프트체크(bank draft), 트레블러스체크(traveler’s check), 머니 오더(money order) 등도 포함된다. 다만, 납세자가 거래하는 은행을 통한 개인 수표(personal check)는 현금 거래에 해당하지 않는다.   ▶보고 불이행 시 벌금 및 처벌   현금 거래를 보고하지 않는 납세자에게는 민사 및 처벌이 부과될 수 있다. 고의로 양식 8300을 보고하지 않으면 개인은 최대 2만5000달러, 법인은 최대 10만 달러까지 벌금을 부과받을 수 있으며, 최대 5년의 징역형을 선고받을 수 있다.   ▶보고 시기 및 양식 보관   양식 8300은 현금을 받은 날로부터 15일 이내에 국세청에 보고해야 하며, 매년 한 번 현금을 지급한 사람에게 이름, 전화번호, 주소, 연간 받은 현금 합계를 포함한 보고서를 발송해야 한다. 이 보고서는 다음 해 1월 31일 이전까지 보내야 한다.   보고된 양식 8300은 보고일로부터 5년간 보관해야 하며, 지연 보고나 부정확한 보고 시 양식당 310달러의 벌금이 부과된다. 또한 현금 지급인에게 보고서를 발송하지 않은 경우에도 동일한 금액의 벌금이 부과될 수 있다.   ▶문의: (213) 389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 현금 거래 현금 거래 현금 지급인 현금 지불인

2024.09.22. 17:03

학생용 옴니카드 온라인서 거래중

뉴욕시 공립교 학생들이 2024~2025학년도부터 새로 받은 무료 ‘옴니(OMNY)’ 카드의 페이스북 마켓플레이스 거래(사진)가 횡행하고 있다.   16일 페이스북 마켓플레이스에 ‘옴니카드’ 키워드를 검색하면 1년간 1일 최대 4회 무료로 전철·버스를 탑승할 수 있는 이 카드는 최소 80달러에서 최대 700달러에 판매되고 있다.   1일 사용 가능한 최대치를 1년간 매일 쓰면 4234달러인데, 이것 대비 저렴하다는 게 불법 판매자들의 주장이다.   카드는 메트로폴리탄교통공사(MTA)와 뉴욕시 교육국(DOE)이 550만 달러를 들여 총 150만장을 학생들에게 배포한 것으로, 무단 탑승을 막는 등의 목적을 띄고 있다. 또한 기존의 등교일 기준 1일 최대 3회 무료 탑승에서 연중무휴 제한 없이 1일 최대 4회 탑승으로 혜택이 늘었다. 유효기간은 1년이다.   MTA는 ‘옴니 서비스 약관(OMNY Terms of Service)’을 통해 카드 이용은 승인된 소유주만 가능하며, 당사자간 거래는 물론 제3자간 거래도 금지한다고 고지하고 있다. 위반 시 카드 정지 등의 조치를 취할 수 있으며, 자세한 내용은 홈페이지(omny.info/terms-of-service)에서 볼 수 있다. 강민혜 기자 [email protected]옴니카드 거래 옴니카드 거래

2024.09.16. 19:19

[기자의 눈] ‘당근 거래’ LA에서도 통할까

“혹시… 당근이세요?” 한국의 인기 중고물품 거래 플랫폼 ‘당근마켓(당근)’의 판매자와 구매자가 만나면 확인을 위해 물어보는 말이다. 당근은 한국 내 유사 플랫폼 중 이용률 1위의 앱이다. 중고물품 거래뿐 아니라 위치 기반 커뮤니티를 운영한다는 것도 인기 이유다.   지난 2020년 당근은 북미 지역에도 출사표를 던졌다. ‘캐롯(Karrot)’이라는 이름으로다. 특히 북미 시장의 첫 거점으로 삼은 캐나다에선 최근 빠른 속도로 인기를 얻고 있다. 캐나다의 구글 플레이스토어 및 애플 앱스토어 무료 소셜 앱 순위에서 지난달 각각 5위와 7위를 기록하기도 했다. 플레이스토어에선 X(옛 트위터)의 순위(7위)보다 높다. 올해 당근의 월간 활성 이용자(MAU)는 매달 평균 15%의 성장률을 보이고 있다. 작년과 비교하면 약 3배 수준이다. 캐나다에선 런던, 토론토, 밴쿠버 등 주요 지역에서 서비스하고 있다.   당근은 미국에도 진출했다. 일단 뉴욕과 뉴저지, 시카고 등에서 영업을 시작했고 한인 시장을 중심으로 타인종 커뮤니티까지 확장한다는 계획이다. 아직 LA 진출 계획은 밝히지 않은 상태다.     당근의 미국시장 진출은 K팝, K푸드에 이어 K모바일 앱의 성공 가능성도 타진하는 기회가 될 것으로 보인다. 한국의 토종 모바일 앱이 해외에서 인기 앱으로 자리잡은 사례는 드물기 때문이다.  틱톡, 캡컷, 테무, 쉬인 등 중국산 모바일 앱들이 항상 인기 순위에 오르는 것을 보면서 안타까움이 많았다.     당근은 중고물품 거래라는 측면만 본다면 이베이(eBay) 또는 페이스북 마켓플레이스와 크게 다르지 않다. 하지만 당근은 지역 기반 소셜미디어 서비스를 제공한다는 점에서 경쟁력이 있을  것으로 기대된다. 커머스 앱이 아닌 소셜 앱으로 등록된 게 이런 이유다.   당근은 사용자의 거주지를 기반으로 일정 거리 내의 중고 거래 및 커뮤니케이션을 지원한다. 가라지세일, 스왑밋 등의 상거래 문화에 친숙한 미국과 캐나다의 사용자들이 쉽게 적응하고 활용할 것이라는 분석이 나온다. 또 당근의 수익 구조가 지역 광고라는 면에서 로컬 비즈니스를 선호하는 미국 소비자들의 취향에도 잘 맞을 것으로 보인다.   다만 우려되는 점은 있다. 안전 문제다. 특히 범죄율이 높은 LA지역 같은 곳에서 낯선 사람과 만나 거래를 한다는 것은 위험성이 따른다. 또 짝퉁 제품 거래나 전화번호,주소 등 개인정보를 훔치는 스캠 피해 등의 문제점도 있다. 물론 당근은 비대면 거래를 위해 물건을 받고 돈을 이체하는 제삼자 결제 시스템을 구축하고 있다. 그러나 직접 만나지 않고 문자만 한다면 페이스북, 인스타그램 등과 다를 게 없다.    이미 드러난 아쉬운 점도 있다. 한국에서 당근은 사용자 간 대화, 거래 후기 등으로 ‘매너 온도’를 올릴 수 있다. 온라인상의 신뢰도 점수인 셈이다. 체온에 해당하는 36.5도에서 시작해 최대 99도까지 올릴 수 있다. 반면 해외판 당근인 캐롯에는 매너 온도 대신 ‘캐롯 스코어’ 포인트 제도가 있다. 캐롯 유저들은 ‘캐롯터(Karroter)’로 불리고 포인트에 따라 등급이 나뉜다. ‘초보자(Novice)’ 캐롯터부터 ‘엑스퍼트(Expert)’와 ‘레전더리(Legendary)’ 등급까지다. 어느 앱이나 흔한 일반 점수제도다. 당근 측은 이에 대해 많은 해외 사용자들이 체온을 모르기도 하고 체온을 범위로 표현하기도 하기 때문에 범용성이 떨어져 변경한 것이라고 설명했다.   하지만 이는 한국 당근 앱의 특색이 없어지는 것이나 마찬가지다. 상대방의 얼굴은 모르지만, 그 사람이 얼마나 따듯한 거래를 많이 했는지, 얼마나 친절한지 등을 형상화해서 유추할 수 있는 재미 요소가 있기 때문이다.    당근의 미국 시장 진출은 많은 기대감을 갖게 한다. 다만 한국에서처럼 ‘우리 동네’라는 컨셉이나 ‘마음의 따듯한 정도’가 빠진 것은 다소 아쉽다. 한국적인 ‘정’의 문화를 온라인에서 구현할 수 있는 요소인데 말이다. 미국에 진출한 당근이 경쟁력 강화 차원에서라도 고민해야 할 일이다.  우훈식 / 뉴미디어국기자의 눈 당근 거래 중고물품 거래 올해 당근 상거래 문화

2024.05.07. 19:33

매물 늘고 가격 조정…임대 주택 거래 50% 급증

남가주 주택시장에 훈풍이 불고 있는 가운데 LA한인타운 임대수익용 주택 시장도 점점 활기를 띠고 있다.     부동산 업계에 따르면, LA한인타운 중심으로 2~4유닛으로 구성된 임대수익용 주택 매물이 늘면서 가격 조정도 진행되고 있다.   맥스 이 LA EXP부동산 대표는 “인컴 유닛으로 주목받던 멀티패밀리가 팬데믹 이후 수요가 줄어들며 시장에 매물이 많은 상태”라며 “매물 선택의 폭도 확대됐고 가격 협상도 가능해 멀티패밀리 부동산 투자에 좋은 기회”라고 말했다.     본지가 드림부동산의 도움을 받아서 LA한인타운의 주택 거래를 살펴본 결과, 3월 임대수익용 주택 거래 건수가 전년 동월보다 50% 급증했다.     팬데믹 동안 연방 및 로컬 정부의 세입자 퇴거 유예 영향과 각종 보호책으로 렌트비를 내지 않는 세입자가 증가하면서 멀티패밀리 투자가 주춤했다고 업계는 전했다.     또 고공행진 중인 모기지 금리와 각종 유틸리티 비용 상승, 주택보험료 급등으로 여러 채의 임대 수익용 부동산을 가지고 있지 않는 한 수익 창출이 전보다 힘들어진 것도 매물 증가에 일조하고 있다.     한 업계 관계자는 “연방 정부의 금리 인상으로 은행 CD(양도성예금증서)의 수익률이 5%가 넘자 목돈을 은행에 넣어두어 안정적으로 관리하려는 수요가 임대수익용 투자 수요를 앞섰다”며 “하지만  부동산 가치 상승률이 은행 CD 이자율을 크게 웃돌기 때문에 자본력과 임대수익용 주택 관리에 노하우가 있는 투자자들은 지금이 투자 적기로 본다”고 설명했다.     한인들이 선호하는 멀티패밀리 매물은 2~4유닛이다. 4유닛까지는 단독주택과 마찬가지로 30년 고정 모기지가 가능한 것이 장점이다.   가격은 위치와 건물 상태에 따라 다양하지만 LA한인타운 경우 4유닛 기준 150만 달러부터 시작한다.     케이 박 드림부동산 에이전트는 “멀티패밀리 관리를 잘하면 5년 안에 보통 1.5배 주택가치를 높여 판매가 가능하다”며 “150만 달러를 구입해 평균 200만 달러 이상 가격에 판매한다”고 말했다.     주 바이어층은 한인시니어가 압도적으로 많다. 은퇴 후 거주지를 다운사이징해 콘도로 옮기고, 차액은 멀티패밀리 건물을 구입하려는 경우다.       업계 관계자는 “100만 달러가 있을 경우 단독주택 한 채를 사기보다 50만달러씩 혹은 30만 달러씩 나눠 멀티패밀리 유닛 2~3개를 사는 것이 투자 면에서 이득”이라며 “각각 건물의 부동산 가치가 상승하고 1031 교환으로 더 가격이 높은 부동산으로 옮겨갈 수 있어서 부를 계속 늘릴 수 있다”고 강조했다.     전국 멀티패밀리주택협의회(National Multifamily Housing Council)가 실시한 2024년 4월 분기별 설문조사에 따르면 멀티패밀리 판매량 지수는 2년 만에 1분기에 52까지 상승했다. NMHC 지수 50점은 균형을 나타내고, 그보다 낮은 점수는 시장 약세, 점수가 높을수록 시장이 개선되고 있음을 나타낸다. 이은영 기자급증 거래 임대수익용 주택 임대수익용 투자 남가주 주택시장

2024.04.28. 19:59

600불 이상 앱 결제 세금보고 2025년 전면시행

벤모 등 송금 앱이나 온라인 제삼자 결제 플랫폼을 통한 소액 비즈니스 거래의 세법 적용 시기가 또다시 연기됐다.   국세청(IRS)은 내년부터 시행 예정이었던 600달러 이상 결제 세금보고 규정의 적용 시기를 납세자의 혼란을 방지하고자 2025년 회계연도까지 단계적 시행으로 변경한다고 밝혔다.     새로운 세금보고 규정에 따르면 페이팔, 벤모, 젤과 같은 송금 앱이나 이베이, 에어비앤비, 엣지 등 제삼자 플랫폼을 통해 거래된 누적 금액이 600달러 이상일 경우 거래 업체는 납세자에게 1099-K를 발급하고 IRS에 보고해야 한다. 납세자도 IRS에 해당 내용을 신고해야 한다.     이 규정은 당초 올해부터 적용될 것이었지만 IRS는 납세자와 업체들에 준비할 시간을 더 주겠다면 지난해 12월 1년 유예를 결정했다. 이에 따라 올년부터 결제 금액이 600달러 이상이면 의무적으로 신고해야 했지만, IRS가 단계적 시행으로 방향을 선회하면서 올해까지도 기존과 동일하게 거래 금액이 2만 달러 이상 또는 연 200회 이상만 신고 대상이 됐다.   그러나 내년부터는 거래액이 5000달러로 줄어든다. 다만 구체적인 거래 횟수에 대한 기준은 공개하지 않았다. 600달러 이상 거래에 대한 신고는 2025년부터 적용돼 2026년 세금보고 기간에 하면 된다.   이번 조치는 IRS의 개정안 발표 이후 최근 지속해서 업계 및 의회에서 이에 대해 지적돼온 데 의한 것으로 분석된다.   지난 6월 하원 세입세출위원회는 소규모 비즈니스 거래의 세금 보고 한도를 지난 2022년 수준으로 돌려야 한다는 내용을 담은 입법안을 통과시켰다. 5월엔 셰러드 브라운 상원의원(민주·오하이오)과 빌 캐시디 상원의원(공화·루이지애나)은 해당 세법 한도를 600달러에서 1만 달러로 상향해야 한다는 내용을 골자로 한 ‘레드테이프감축법’을 공개하기도 했다. 우훈식 기자 [email protected]거래 유예 소액 거래 이상 거래 세금보고 시즌

2023.11.23. 19:31

[알기 쉬운 세금 이야기] 현금 거래

현금거래 시 국세청(IRS) 또는 연방 국무부에 보고해야 하는 의무에 대해서 잘못된 정보를 알고 있는 많은 납세자를 위해 현금 거래 시 주의점에 대해 알아보도록 하자. 여기서 현금(cash)에는 자기앞수표, 여행자 수표, 머니오더 등이 해당한다. 단 납세자가 거래하는 은행을 통한 개인 체크는 현금 거래에 포함되지 않는다. 은행안전법(BSA)라고 불리는 자금세탁 방지법은 1970년에 돈세탁 방지 목적으로 만들어졌는데, 현재 해외금융자산 보고 중 하나인 해외금융계좌신고제(FBAR)와 1만 달러 이상 현금 거래하면 금융기관 등에서 IRS에 보고하는 현금거래신고(CTR)이라는 것이 이때부터 규정됐다. 현금거래가 꼭 1만 달러 이상인 경우만 신고하는 것이 아니라 1만 달러 이하의 현금 거래라도 경우에 따라 의심스러운 거래 행위를 보고하는 법(SAR)에 유의해야 한다. 1만 달러 이상의 현금 거래란 1번의 거래가 1만 달러를 넘기거나 첫 거래가 1만 달러 이하라도 24시간 이내 누적 거래액이 1만 달러를 넘긴다면 보고 대상이다.   2001년 9·11 사태가 이후 만들어진 애국법(USA Patriot Act)도 있다. 여행할 때 공항에서의 출입이 조금 불편하고 시간이 걸리는 것도 이 때문이다. 이 법에는 여기에 돈세탁이나 불법 행위에서 발생할 수 있는 현금 거래를 대비해 현금을 많이 다루는 은행이나 머니오더 및 체크 캐시를 다루는 지점들에 대해 감독과 관리를 할 수 있는 조항이 추가되었다.   1만 달러 이상의 현금 거래는 다음 달 15일까지 보고해야 한다. 주의할 점은 동일 고객에서 비슷한 거래로 1년 동안 현금 거래 누적 금액이 1만 달러가 넘으면 보고해야 한다는 것이다. 하지만 이러한 현금거래가 운영하는 사업과 직접적인 관련이 없다면 보고할 필요가 없다. 예를 들어 가구점을 운영하는 납세자가 본인이 소유한 자동차를 1만 달러 이상의 현금을 받고 팔았을 경우나 비영리단체가 1만 달러 이상의 현금을 자선기금으로 받았을 경우에도 사업상의 거래가 아니기 때문에 별도로 IRS에 보고할 의무가 없다. 단, 보고 대상이지만 고의로 보고를 하지 않는다면 2만5000달러 또는 거래 금액 중 큰 금액(최대 10만 달러)을 벌금으로 물게 되며 형사 사건으로 기소될 수도 있다. 형사 처벌 확정 시 최고 25만 달러의 벌금과 최대 5년 징역형을 선고받을 수 있다.   만약 하루에 3000달러 이상 1만 달러 이하의 현금 거래가 이루어진다면 금융범죄단속네트워크(FinCEN)나 IRS에 반드시 보고해야 할 의무는 없지만, 자체적으로 보고서(log)를 만들어 보관하고 있어야 한다. CTR처럼 정형화된 양식(form)은 없지만 각 비즈니스에서 자체적으로 이름, 주소, 소셜넘버, 운전면허 번호, 현금거래 금액 등을 기재할 수 있는 보고서를 만들어 최소한 5년 동안 보관하고 있어야 한다. 특히 현금거래가 많은 이들은 현금 사용에 각별한 주의를 기울여 세무 감사의 표적이 되는 일이 없어야 할 것이다.   ▶문의: (213)389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 현금 거래 번호 현금거래 현금 거래 거래 금액

2023.10.29. 16:57

[기고] ‘주거니 받거니’ 위험한 독재자 간 거래

북한의 김정은과 러시아의 푸틴, 두 정상이 9월13일 러시아 극동의 한 우주기지에서 만나 회담했다. 우크라이나 침략 전쟁에서 포탄 부족에 시달리는 러시아가 북한으로부터 포탄을 지원받기 위해 어떤 대가를 제공할 것이냐가 관심사였다. 북한은 역점 사업인 전략무기 개발을 위해 미사일뿐만 아니라 핵 추진 잠수함, 정찰위성 등의 기술 이전을 희망한 것으로 알려졌다.     만약 러시아가 북한 포탄을 받고 위성 발사뿐 아니라 ICBM 탄두의 대기권 재진입 기술 등을 넘긴다면 이는 한반도를 넘어 국제적으로 심각한 문제가 아닐 수 없다. 핵 추진 잠수함 기술도 마찬가지다. 일부 전문가들은 북한이 가장 원하는 전투기를 푸틴이 제공할 수도 있다고 전망한다. 실제 김정은이 러시아 최신 전투기 생산 공장을 방문해 손으로 직접 만져보는 쇼도 연출했다.     정말 러시아가 북한에 현대적 방공 시스템까지 제공한다면 이것은 한국의 안보를 직접 위협하는 것이라고 판단된다. 단순히 유엔 안보리 결의 위반 차원의 문제가 아니라 한국과 러시아 관계에서 결코 넘어서는 안 될 선을 넘는 것이다. 그 경우 우리도 자위권 차원에서 대응하지 않을 수 없는 양상에 직면한다. 우리에게도 여러 선택지가 있으며 그중에는 북한의 낡은 포탄과는 비교할 수 없는 결과를 낳을 조치도 없지 않다. 한국과 러시아의 관계에 대한 푸틴의 이성적인 판단을 바라며 이를 지켜볼 일이다.     북한과 러시아의 협력 관계는 작년 2월 러시아의 우크라이나 침공에 대한 유엔 결의안 채택 때부터 시작됐다고 볼 수 있다. 당시 140여 개국이 유엔에서 러시아를 규탄했다. 그러나 북한을 비롯한 3개국은 러시아를 지지했다. 북한은 국제사회의 경제제재와 3년 간 코로나19 팬데믹으로 인한 국경 폐쇄 등으로 엄청난 경제난을 겪고 있기 때문에 러시아의 도움이 절실히 필요할 것이란 생각이다.     국제 여론은 북한과 러시아의 두 독재자 간 무기 거래는 유엔안전보장이사회 결의를 위반하는 것이라고 지적했다. 이와 관련 BBC는 북한을 ‘세계에서 가장 가난한 나라 중 하나’라고 소개하며 1990년대 중·후반의 엄청난 기근 사태를 포함해 수십 년 동안 만성적인 식량 부족을 겪고 있다고 전했다. 지난 2월 전문가들은 코로나19 팬데믹으로 인한 엄격한 국경 통제와 악천후, 국제제재 등으로 북한의 곡물 생산량이 급감해 김정은의 3대 세습 집권 11년 이래 최악의 식량 위기에 직면했다고 분석했다.     우리의 군사적 대응 방안에는 무엇보다 북한 핵과 미사일 위협에 대비한 군사 작전계획으로 3축 체계(킬 체인-한국형 미사일 방어-대량응징 보복)의 고도화에 박차를 가해야 한다. 그리고 지난 4월 워싱턴 선언, 8월의 캠프 데이비드 별장에서 천명한 대북 확장 억제력을 강화해 나가야 한다. 특히 한·미의 대북 확장억제력이 정확하고 신속하게 작동할 수 있도록 대비해야 한다. 이를 위해 북한 관련 한·미·일의 정보공유 확대, 한·미 합동군사훈련 실시, 미사일 방어체계 협력 등을 제고해야 한다.     특히 신냉전 구도 속에서 이뤄지는 북·러 간 위험한 결속에 중국은 굳이 끌려들어 갈 생각이 없는 것으로 보인다는 게 외교 전문가들의 분석이다.     아무튼 러시아가 북한에 인공위성이나 대륙간탄도미사일, 혹은 핵 추진 잠수함과 관련된 지원을 제공한다면 우리는 지금까지 논의되어 왔던 확장억제 조치를 넘어서 미국과 전술핵 재배치, 핵 공유 등을 다시 추진해야 한다. ‘힘에 의한 평화’를 지키기 위해서는 적이 두려워할 힘이 필요하기 때문이다. 이재학 / 6·25참전유공자회 회장기고 독재자 거래 러시아 관계 러시아 극동 러시아 최신

2023.09.27. 19:17

[부동산 투자] 부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁

부동산 거래에서 많은 분이 걱정하는 것이 ‘내가 구매하는 부동산에 어떠한 문제가 있지는 않을까?’라는 고민일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈어런스(Title Insurance)라는 제도가 운용되고 있지만 몇몇 문제는 그럼에도 주의가 필요합니다.   가장 흔하고 많이 접하는 문제는 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 관련 부서의 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 좋습니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 퍼밋을 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신고하는 것으로 이루어집니다. 이때 건물주 또는 직원의 실수가 나올 수 있기 때문에 관련 서류를 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 이러한 문제를 예방하는 가장 확실한 방법이라 할 수 있습니다.   지역권(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 지역권은 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 증서에 명시 하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다가 소유주가 바뀌는 경우, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 이는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 할 대상입니다.   상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나 올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 합니다. 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임이 요구되기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다.   부동산 매매 절차가 끝난 후 갑자기 부동산에 담보 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈어런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는 데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다.   이 외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등입니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈어런스를 통해 보상받을 수 있지만,가장 빠르고 확실한 방법은  문제가 일어나기 전에 거래 시 모든 문제를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.   ▶문의:(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 거래 부동산 거래 부동산 소유권 부동산 매매

2023.08.16. 17:56

2월 거래 40건, 타운 주택시장 두달째 한파

LA한인타운 주택 한파가 연속 2개월 이어졌다.   2월 한 달 동안 거래된 단독주택, 콘도미니엄, 임대수익용 주택은 전달과 같은 40채에 불과했다. 이는 전년 동월의 102채와 비교하면 61%나 급감한 것이다. 2022년에도 단독주택의 품귀 현상으로 대신 매매가 활발했던 콘도는 71%나 대폭 감소했다. 모기지 이자 등락에 민감한 투자용 주택 거래도 전년 동월의 37% 수준이었다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 2월 한 달간 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.  여전히 6% 후반대의 모기지 이자, 경기하강 우려에다 2월 겨울 폭풍까지 이어져 부동산 거래가 실종됐다는 게 부동산 업계의 지적이다.     한 부동산 업체 관계자는 “1월에 이어서 2월에도 LA한인타운 부동산 거래가 한산했다”며 “날씨도 도와주지 않았다. 통상 거래가 되살아나는 봄을 기다리는 실정”이라고 한탄했다.     ▶단독주택(SFR)   2월 1일부터 28일까지 매매된 단독주택 수는 전달과 같은 18채였다. 지난해 같은 기간의 33채와 비교하면 15채(45%)나 덜 팔린 것이다. 2021년의 46채와 2020년의 23채보다도 한참 밑돌았다.     다만 거래 가격은 작년 2월의 164만4000달러와 비교해서 거의 차이가 없었다. 스퀘어피트당 거래가는 전년 동월의 883달러 대비 2% 상승한 902달러였다. 올 1월의 844달러와 비교해서는 7% 웃돌았다. 〈표 참조〉   ▶콘도, 임대수익용   LA한인타운의 콘도와 임대수익용 주택의 거래 감소 폭은 단독주택보다 훨씬 컸다. 2월 콘도 매매 건수는 작년 동월의 42건보다 30건(71%)이나 준 12건이었다. 2021년 2월의 33건과 비교해서 절반에도 못 미쳤다.   2월 콘도의 중위 거래 가격은 88만6500달러로 작년 2월의 84만8000달러보다 3만 달러 이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 거래 가격은 593달러로 작년 동월의 620달러 대비 5% 하락했다. 이는 2월 거래된 콘도 크기가 전년 동월보다 컸다는 걸 의미한다.     고금리로 주택 대출받기가 부담스러워지자 임대수익용 주택이 직격탄을 맞았다. 2월 거래량은 10채로 전년 동월의 27채보다 17채(63%)나 적었다.   특히 스퀘어피트당 거래 가격도 전년 동월만 못했고 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율이 90%를 하회한 89.53%로 나타났다. 바이어 경쟁이 미미해서 셀러 호가보다 한참 밑에서 거래가 이루어졌다는 걸 보여준다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 분석했다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “겨울이라는 비수기에다 겨울 폭풍까지 겹치면서 부동산 거래가 두 달 연속 부진했다”고 진단했다. 이어 그는 “전월보다 거래 감속 폭이 완화되는 걸 보면 날씨가 풀리고 모기지 이자에 대한 불확실성이 개선되면 한인타운 주택 시장도 더 나아질 것”이라고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 2월 1일부터 2월 28일까지다. 진성철 기자주택시장 거래 la한인타운 부동산 la한인타운 주택 단독주택 콘도미니엄

2023.04.05. 0:03

신규주택은 거래 증가…매물 품귀에 3개월째

신규 주택 거래가 3개월 연속 상승하면서 주택 시장 회복에 대한 기대감이 형성되고 있다.     연방 주택도시개발부(DHUD)와 센서스국에 따르면 지난 2월 신규 주택 판매 건수는 64만 건으로 1월 63만3000건에 비해 7000건(1.1%) 늘었다. 이는 지난해 8월 이후 가장 높은 수준이다. 다만, 지난해 같은 기간 79만 건의 신규 주택 판매와 비교하면 15만 건(약 19%)이 밑돌았다.     신규 주택의 가격도 전월 대비 소폭 올랐다.     신규 주택의 2월 중간 가격은 43만8200달러로 지난 1월 42만7500달러에 비해 1만700달러(2.5%) 상승했다.     이는 기존 주택 매물이 기록적으로 적어서 신규 주택이 반사이익을 얻었다는 게 전문가들의 분석이다. 지난해 11월 7.08%에 이르렀던 모기지 이자율이 지난해 말부터 하락하고 있다는 것도 일조했다.     부동산 컨설팅업체인 RCLCO의 켈리 맨골드는 “매물이 역대 최저 수준이어서 바이어들이 신규 주택 시장으로 눈을 돌리면서 거래가 활성화됐다”고 분석했다.   양재영 기자 [email protected]신규주택 거래 매물 품귀 거래 증가 신규 주택

2023.03.23. 23:06

10월 신규주택 거래, 뜻밖의 7.5% 증가

고공행진 중인 주택 가격과 모기지 이자율에도 10월 신규주택 판매가 반짝 증가했다.     연방 상무부는 지난 10월 전국에서 거래된 신규주택은 총 63만2000채로 전월 대비 7.5% 상승했다고 23일 밝혔다. 이는 지난달 전문가들이 5.5% 하락할 것이라는 예상치를 웃도는 수준이다. 10월에 부동산 시장에 리스팅된 신규주택도 47만 채로 전월보다 소폭 상승했다.     부동산 시장의 약 10% 정도를 차지하는 신규주택 판매 증가는 여전히 높은 이자율을 고려할 때 일시적 현상일 가능성이 크다는 게 업계의 분석이다. 지난달 신규주택 판매가 전월 대비 10.9% 급감했던 점을 고려할 때 시장의 단기적 조정일 수 있다는 시각도 있다.   반면, 전년 대비 신규 주택 거래는 여전히 5.8% 밑도는 수치를 보였다. 신규주택 중간 가격도 전년 동월과 비교해 15.4% 오른 49만3000달러로 전월보다 8% 상승했다.   재정관리 사이트 너드월렛의 홀든 루이스는 “올해 이자율의 가파른 상승이 중산층의 주택 구매를 큰 폭으로 감소시켰다”며 “신규주택 판매가 주로 고소득층에서 이뤄지고 있다”고 분석했다.     실제로 판매 가격이 50만 달러 이상인 신규주택의 비중은 48%로 연초의 33%보다 15% 이상 증가했다. 양재영 기자신규주택 거래 신규주택 거래 신규주택 판매가 지난달 신규주택

2022.11.27. 17:00

LA한인타운 거래 줄었지만 가격은 올라

지난달에도 LA한인타운에서 콘도미니엄의 강세가 두드러졌다. 단독주택의 경우에는 여전히 매물 품귀현상이 개선되지 않고 있다.   올 3월 LA한인타운에서 매매가 이루어진 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택은 총 125채로 전년 동월의 132채보다 7채(5%)가 더 적었다.     콘도를 제외하고 SFR과 임대수익용 주택이 작년만 못했다. 단독주택 매물의 부족은 작년보다 더 악화했다는 게 부동산 업계가 전하는 말이다. 이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 3월 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     LA한인타운 부동산 관계자들은 “3월 기준금리 인상에 대한 영향이 아직 시장에 반영되지 않았다. 4월에는 그 여파가 미치기 시작할 것으로 보여서 더 지켜봐야 할 것”이라고 내다봤다.     ▶단독주택   지난 3월 LA한인타운에서 팔린 단독주택 수는 전년 동월보다 13채(21%)나 적은 49채로 집계됐다. 〈표 참조〉 전달인 2월의 33채보다는 그나마 나아진 것이다.     거래된 단독 주택의 중위 가격은 169만 달러로 2021년 3월의 165만5000달러보다 2%가 더 상승했다. 지난 2월 164만4000달러와 비교해도 3%가 더 웃돌았다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 862달러였다.     이는 전년 동월의 828달러보다 4%가 비쌌다. 전달의 883달러보다도 2%가 내린 가격이다. 거래된 주택의 평균 크기는 2691스퀘어피트로 전년 3월의 2319스퀘어피트와 비교해서 300스퀘어피트가 더 컸다.     단독주택의 3월 평균 매매 소요기간(DOM)은 41일로 지난해의 44일에서 3일이 짧아졌다. 단독주택 매물 10채 중 8채 가까이인 79.5%는 매물로 시장에 나와서 거래가 완료되는데 30일 이하가 소요됐다.     매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 100.55%로 지난해와 거의 유사했다. 다만 전달의 105.46%보다는 소폭 내려앉았다. 그러나 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 매매가 이루어지면서 오퍼 경쟁은 치열했다.     LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “모기지 금리 상승으로 바이어의 비용 부담도 증가하면서 주택시장이 주춤하는 모습도 보이기 시작했지만, 단독주택 수요는 여전히 강세”라고 말했다.     ▶콘도   3월 주택 시장에서 가장 눈에 띄는 건 역시 콘도였다. 거래된 콘도 수가 55채로 전년 동월의 45채보다 10채(22%)가 증가했고 작년보다 거래는 더 활발했기 때문이다. 거래 가격의 중위 수치는 73만5000달러로 지난해 3월보다 13%가 더 높았다.     2021년 3월의 가격은 64만9000달러였다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 611달러로 작년 3월의 562달러보다 9% 정도 높은 수준을 유지했다.     지난 2월의 621달러와 비교하면 2% 정도 내려앉았다. 매매된 콘도의 평균 크기는 1274스퀘어피트로 지난해의 1246스퀘어피트와 거의 비슷했다.     매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 지난해 3월의 58일에서 18일이나 줄어든 40일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%에 육박하는 99.77%로 집계됐다.     전년 동월의 98.03%보다는 상회했지만, 전달의 101.28%와 비교해서는 0.5%포인트 이상 하락했다. 한 부동산 업계 관계자는 “단독주택 매물부족과 집값 상승에 따른 구매 비용 부담 증가로 콘도를 찾는 바이어의 발길은 꾸준하다”고 전했다.   ▶임대수익용 주택   3월 한 달 동안 거래가 끝난 임대수익용 주택은 총 21채로 지난해 같은 기간보다 4채(16%)가 적었다. 직전의 27채와 비교하면 6채(22%)가 감소한 것이다. 매매된 임대수익용 주택의 중위 가격은 181만 달러였다.     작년 3월의 135만 달러와 비교하면 46만 달러(34%)나 많은 것이다. 전달의 152만 달러보다도 29만 달러나 더 높게 거래됐다. 스퀘어피트당 평균 거래가도 작년의 395달러보다 16%를 웃도는 456달러였다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     지난달 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 63일보다 1일 줄어든 62일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100.23%로 작년 같은 기간의 96.06%보다 3%포인트 이상 상승했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “부족한 매물 때문에 LA한인타운 내 주택들이 셀러의 호가보다 대체로 웃돌아 팔리고 있다”고 분석했다. 이어 그는 “기준금리 인상과 모기지 금리 상승이 주택 시장에 전반적으로 영향을 미치고 있음이 감지된다”며 “더 구체적인 상황은 4월이 지나봐야 확연해질 것”이라고 덧붙였다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 3월 1일부터 3월 31일까지다. 진성철 기자la한인타운 거래 기준금리 인상 단독주택 매물 la한인타운 부동산

2022.04.06. 17:44

2월 기존주택 거래 감소…전월 대비 7.2% 줄어

지난달 전국의 기존주택 거래가 매물 부족에 따른 가격 상승 금리 오름세 등의 영향으로 전월 대비 7.2% 감소했다.   전국부동산협회(NAR)는 2월 거래된 기존주택이 연율 602만건으로 당초 전망치였던 610만건에 못 미쳤다고 18일 밝혔다.   전월 대비 7.2%, 전년 대비 2.4% 각각 감소한 것으로 NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “2월 기준 전년 대비 15% 올라 중간값 35만7300달러가 된 가격이 걸림돌로 작용했다”고 평가했다. 또 지난달 말 기준 전국에 리스팅된 매물은 87만건을 기록, 지난 1월보다 2.4% 늘었지만, 전년 대비로는 15.5% 급감한 것으로 나타났다. 거래에 걸린 기간은 평균 18일로 1월의 19일보다 줄었고, 전체 중 현금 거래 비중은 1년 전 22%에서 25%로 늘었다.   윤 이코노미스트는 “바이어 중 투자자 비중은 1년 전 17%에서 19%로 늘었고 첫 주택 구매자는 29%에 그쳤다”며 “오른 집값에 금리 상승까지 겹쳐 동일한 주택을 기준으로 월 페이먼트 부담이 1년 만에 28% 늘었다”고 말했다. 류정일 기자기존주택 거래 기존주택 거래 전월 대비 기준 전년

2022.03.18. 20:59