영혼 없는 건축, LA의 아름다움 가린다

지난 5년 동안 가주는 도시의 많은 지역에서 용적률을 높이는 이른바 업조닝(upzoning)을 신중하게 추진해 왔다. 주요 대중교통 거점이 있는 단독주택 구역에서 다가구 주택 건설을 허용한 것이 대표적 사례다. 이러한 ‘대중교통 중심 개발’은 노숙 문제, 높은 임대료 부담, 기후 변화라는 세 가지 문제를 동시에 해결할 수 있는 장점이 있다.   그러나 주 정부는 도시들에 “이런 주택을 더 허용해야 한다”고 요구했을 뿐, 새로운 성장의 모습과 분위기가 어떻게 형성되어야 하는지에 대한 명확한 지침은 제시하지 않았다.   LA 주민들은 아름다운 건물이 무엇인지에 대해 나름의 기준을 갖고 있다. 우리는 친구나 방문객을 차에 태워 행콕파크나 베벌리힐스를 돌아보며 감탄하기도 하고, 화려한 외관을 자랑하는 브래드버리 빌딩을 직접 찾아가 걸어 다니며 보여주기도 한다.   LA의 오래된 주택들은 여전히 매력을 유지하고 있다. 그러나 새로 건립되는 다가구 임대주택의 기본 설계는 대체로 우울한 인상을 준다. 전례 없는 부와 기술력을 가진 시대임에도 불구하고, 오늘날 L.A.에서 지어지는 건물 상당수는 놀라울 정도로 영혼이 없는 모습이다.   예를 들어, 뒤로 물러난 층(스텝 백), 튀어나온 구조(팝 아웃), 들쭉날쭉한 지붕의 선, 여러 평면의 변화가 뒤섞인 거대한 흰색 상자형 건물을 떠올려 보라. 이러한 설계는 새 건물이 실제보다 작아 보이도록 하기 위해 고안된 것이다.   이 건물들은 상업적 기준에서는 충분히 성과를 낼지 모르지만, 인간의 감정이나 시민적 의식 속에서는 긍정적인 반응을 끌어내지 못한다. 분명 주택으로서 거주자를 위한 기능은 한다. 그러나 거리 자체를 위한 건물은 아니다.   도시 형태를 결정하는 사람들은 미적 가치 외에도 고려해야 할 요소가 많다. 개발업자들은 높은 건설 비용 때문에 외관에 신경 쓸 재정적, 정신적 여유가 부족하다고 말한다. 도시의 디자인 기준 역시 아름다움보다는 기능을 우선시한다. 보행 환경, 환경적 효과, 지역사회 이익 같은 요소를 강조하며 일정한 형태의 통일성을 장려한다.   LA에서 탄생한 중층 건물 유형인 ‘파이브 오버 원(5 over 1)’의 확산도 영향을 미쳤다. 이 방식은 1층 상업시설 위에 5층 주거 공간을 얹는 구조인데, 이 모델이 중층 다가구 주택의 외관을 평균 이하의 단조로운 기준으로 표준화해 버린 측면이 있다.   우리는 지금 이러한 평범함의 결과 속에서 살고 있다. 역사적 건물들은 점점 더 문화적, 정책적 존중을 받고 있으며, 주민들은 포르투갈이나 이란 등지의 돌과 타일로 장식된 건물 외관을 부러워하며 바라본다.   새로운 주택 건설에 대한 정치적 반대도 커지고 있다. 특히 ‘젠트리피케이션 건물’이라는 이미지가 강하게 작용한다. 이는 사실상 새로운 고급 주택과 새로운 저소득층 주택 모두의 칙칙한 외관을 상징하는 밈에 가깝다.   추한 건물에 대한 거센 반대는 아름다움이 단순한 장식이 아니라는 사실을 보여준다. 새로운 건물마다 거리와 적대적인 느낌을 준다면 시민들은 급기야 “성장도, 기후 목표도, 주택 공급 확대도 필요 없다”고 말할 것이다.   주법에 따라 앞으로 많은 주택을 건설해야 하는 상황에서 LA는 하나의 과제를 안고 있다. 새로 지어지는 건물이 아름다워야 한다는 것이다.   시민 문화는 어느 정도는 문자 그대로 ‘만들어지는’ 것이다. 도시학에서 말하는 깨진 유리창 이론은 치안 정책과 관련해 논란의 여지가 있지만, 최소한 공간의 외관이 우리가 그 공간과 관계 맺는 방식에 영향을 준다는 점을 보여준다.   아름다움은 도시가 시민에게 보내는 존중의 표현이다. 거리가 아름답다면 대부분의 사람은 무의식적으로 그 공간을 존중하고 싶다는 느낌을 받게 된다.   더 현실적인 이유도 있다. 더 아름다운 건물은 정치적으로도 유리하다. 데이비드 브룩먼(UC버클리), 크리스토퍼 엘멘도프(UC데이비스), 조시 칼라(예일대) 교수의 최근 연구는 건물의 외관이 대중의 수용도에 큰 영향을 미친다는 사실을 보여준다.   가상의 개발 프로젝트를 대상으로 한 실험에서 연구진은 “건물 디자인이 아름답지 않다고 느껴질 경우 사람들은 그 건설을 허용하는 데 훨씬 덜 찬성한다”는 결과를 확인했다. 또한 건물 높이와 주변 지역과의 조화 역시 중요한 요소로 나타났다.   이 결과는 작가 버지니아 포스트렐의 연구와도 일치한다. 포스트렐은 21세기 들어 미국인들이 개인적, 상업적 영역 모두에서 미적 가치에 더욱 관심을 갖게 되었다고 설명했다. 새로운 주택에 대한 지지를 얻으려면 사람들의 마음을 움직이는 디자인이 필요하다. 서로 구분되지 않는 현대식 상자형 건물은 이젠 그만 만들어야 한다.   도시 정책 분석가이자 도시 정책 뉴스레터 ‘더 디스코스 라운지(The Discourse Lounge)’를 운영하는 대럴 오웬스는 이러한 현상이 버클리시에서도 나타난다고 설명한다. 더 표현력이 강하고 종종 복고적 양식을 활용한 설계는 일반 시민들에게 호감을 주고 반대자들조차 마지못해 인정하게 하며, 실제로 건물이 완성된 뒤에는 지지가 더 분명해진다는 것이다.   버클리 도심의 트레이더 조 매장은 신고전주의 양식을 적용하고 위층에 주택이 들어선 외관 덕분에 현재 지역의 ‘상징적 건물’로 여겨지고 있다.   LA도 이런 경험에서 배울 수 있다. 예를 들어 간소화된 개발 절차를 안내하는 ‘객관적 디자인 기준(Objective Design Standards)’에 장식적 외관을 대안으로 추가할 수 있다. 호주의 뉴 사우스웨일스처럼 사전에 승인된 디자인을 제시하는 패턴북을 만들면 개발업자들의 비용과 불확실성을 줄일 수 있다. 이미 가주 여러 도시는 뒷마당 별채(ADU)에 이런 방식을 적용하고 있다.   목재 기반 건축이나 공장 제작 주택 같은 새로운 재료와 방식도 새로운 미학을 가능하게 할 수 있다. 이를 위해서는 주와 지방 정부의 건축 규정 역시 혁신을 장려하도록 개정될 필요가 있다.   물론 개발을 개선하려는 개입과 개발을 막기 위한 규제 사이의 경계는 언제나 모호하다. 모든 주택 건립 반대가 선의에서 비롯된 것도 아니다. 만약 디자인 규정이 지나치게 비싸거나 희귀한 장식을 요구한다면 이는 개발을 가로막는 장벽이 될 것이다.   우리는 계속 시도해야 한다. 아름다움은 부르주아적 사치로 치부될 수 없다. 그것은 도시가 요구하는 것이며, 하나의 사명이다. 아름다운 도시에서 살아가는 것은 우리 안의 가장 좋은 면을 끌어낼 수 있기 때문이다.   사람들이 매일 지나치는 거리와 건물, 자동차나 버스 정류장에서 바라보는 풍경은 그들의 삶에 영향을 미친다. 인간적이고 사려 깊으며 품위 있는 도시 형태는 시민의 존엄성과 인간성을 인정하는 표현이기도 하다.   ━       원문은 LA타임스 3월 11일자 ‘Building a more beautiful L.A. in an age of ugliness’ 기사입니다. 글=에두아르도 멘도사, 조슈아 시웰아름다움 건축 다가구 임대주택 중층 건물 다가구 주택

2026.04.01. 20:00

작년 가주 다가구 주택 착공 26% 급감

지난해 9월부터 올해 2월까지 6개월 동안 가주의 단독주택 건설 착공 건수는 2만8633채로 전년 동기 대비 4.3%(1180채) 증가한 반면, 다가구 주택 건설 착공 건수는 1만7545유닛으로 17.4%(3691유닛) 감소한 것으로 나타났다.   부동산 전문 매체 퍼스트튜스데이 저널이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 다가구 주택 건설은 지난해에도 전년보다 26% 줄어 3만9156유닛 착공에 그쳤다. 지난 10년간 다가구 임대주택은 수요가 단독주택보다 높았지만 인력과 자재 공급 부족, 로컬 시공업체의 감소, 관세 불확실성, 지역 내 반대 여론 등으로 건축 건수 감소에 시달려왔다.   지난해 다가구 주택 건설은 최근 정점이었던 2018년보다 적어 주정부의 주택 건설 부양책이 효력을 발휘하지 못한 것으로 나타났다. 다가구 주택 건설은 2004년 6만1500유닛이 피크였으며 2009년엔 9500유닛에 불과해 최저치를 기록했다.   이에 반해 지난해 단독주택 건설 착공은 전년 대비 8% 증가한 6만1229건을 기록했다. 이러한 증가세는 2021년 주택 건설이 반등세로 돌아선 이후 계속됐다. 당시 단독주택은 기존 주택 매물 부족과 재택근무 확대, 건축 규제가 유연한 외곽 지역 선호 등의 이유로 수요가 급등한 바 있다.   하지만 이도 밀레니엄 세대의 주택 수요가 정점에 이른 2005년 기록한 15만 채와 비교하면 여전히 한참 부족한 수준이다. 2021년의 착공 건수인 6만4500채는 수요를 충족할 수 있는 물량에는 한참 못 미친다. 단독주택 건설이 가장 적었던 해는 2011년으로 2만2000채였다.     최근 몇 년간 가주 정부는 중저가 주택 공급을 확대하기 위해 다가구 주택 건설을 부양하는 법안을 내놓았다. 이에 힘입어 새크라멘토와 리버사이드, 샌디에이고 등에서는 건축 증가율이 높았으나 LA와 샌프란시스코, 샌호세 등 주거지역 규제가 엄격한 곳에서는 효과가 미미했다.   여기에는 건축회사, 특히 로컬 회사들의 기대가 꺾인 영향도 있다. 건축회사들은 입법 인센티브와 구매 수요 증가에 따라 수익을 기대했으나 2022년부터 시작된 급격한 금리 인상과 주택 판매량.가격 하락으로 활황까지 이어지지 않았다.     올해 단독 주택 착공은 전년 대비 감소할 가능성이 높다. 2월까지는 착공 건수가 늘었지만 자재값 상승과 모기지 금리 인상에 따른 구매력 감소, 관세 부과에 따른 무역 분쟁과 불확실성 증대, 소비심리 위축 등이 주택 시장에 부정적 영향을 미칠 가능성이 높다.   전문가들은 앞으로 경기 침체 회복이 본격화되기까지 2년 이상은 단독주택 건설이 잠재력 이하에 머물 가능성이 높다고 예측했다. 착공이 증가해 새로운 정점을 만들려면 2028년 이후 미니 붐 시기가 돼야 할 것으로 보인다.   다가구 주택은 건축에 유리한 입법이 이어지며 2020년 이후 점진적으로 증가할 것으로 예상했으나 팬데믹과 대출 축소 여파로 침체를 벗어나지 못했다. 올해도 다가구 주택은 착공이 계속 감소할 것으로 예상된다. 자재 부족과 불안정한 이민 정책, 대출 축소, 높은 관세, 장기 금리 상승 등의 악재가 계속해서 건설업계를 압박할 것으로 보인다. 전문가들은 주택 개발 환경이 2026년까지 위축될 것으로 예상하며 2028년 이후 경기가 침체에서 완전히 회복하는 시점에 돌파구가 마련될 것으로 내다봤다. 전체적으로 가주의 주택 착공은 2027~2028년 이후에야 본격적으로 회복될 것으로 전망된다.    가주 주택 관련 주요 통계   -2023년 기준 가주에는 1476만 가구가 있으며 766만 가구가 주택을 소유하고 있다.   -가주는 2020년까지 연 0.5~1%의 인구 증가율을 기록했다. 이후 사망이 출생보다 많고 인구 유출이 늘면서 인구가 감소세로 돌아섰다.   -지난해 12월 기준 가주의 고용 인구는 약 1830만 명으로 2020년 경기 침체 이전 수준을 소폭 상회한다.   -지난해 가주의 임대주택 공실률은 4.8%였다. 안유회 객원기자다가구 착공 단독주택 건설 다가구 임대주택 다가구 주택

2025.04.30. 18:02