[부동산 가이드] 다세대 주택 투자

2025년 들어 가주 부동산 시장에서 다시 주목받고 있는 분야가 있다. 바로 다세대 주택(멀티 패밀리) 투자이다. 한동안 금리 급등과 경제 불확실성으로 인해 많은 투자자가 관망세를 유지했지만, 최근 들어 점차 다시 관심을 보인다. 특히 오렌지카운티와 같은 주거 수요가 꾸준한 지역에서는 다세대 주택 자산의 안정성과 장기 수익 가능성이 다시 부각되고 있다.   다세대 주택 투자의 가장 큰 강점은 지속적인 임대 수요와 안정적인 현금 흐름이다. 높은 모기지 이자율로 인해 주택 구매를 망설이는 실수요자들이 늘어나면서, 임대 시장의 수요는 여전히 강세를 보인다. 오렌지카운티와 같은 고가 주택 시장에서는 자가 구매 대신 임대를 선택하는 젊은 세대, 신혼부부, 이민자들의 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 이는 다세대 주택 자산의 수익 기반을 탄탄하게 만들고 있다.   또한, 다세대 주택 자산은 단위당 가격이 비교적 낮고 관리 효율이 높다는 장점이 있다. 예를 들어, 하나의 지붕 아래 여러 유닛이 존재하므로 유지보수나 공실 위험을 분산시킬 수 있고, 한 유닛이 공실이어도 전체 수익에 미치는 영향은 제한적이다. 이는 장기적인 투자 안정성을 중요하게 여기는 투자자들에게 큰 매력으로 다가온다.   2025년 상반기 현재, 일부 투자자들은 소규모 다세대 주택(2~4유닛)을 주목하고 있다. 이 유형은 일반 주택 융자 프로그램을 통해 구매할 수 있기 때문에, 거주와 투자를 동시에 고려하는 바이어들에게 매우 유리한 구조이다. 예를 들어, 한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛을 임대해 월세 수익을 창출할 수 있고, 일정 기준을 충족할 경우 FHA나 VA 융자도 가능하다.   여기에 더해, 뒷채(ADU) 규제가 완화된 것도 다세대 주택의 가치 상승을 뒷받침하고 있다. 기존 다세대 주택 건물의 후면 공간이나 주차장을 활용해 추가 유닛을 증축하는 사례도 늘고 있으며, 이는 단기 수익률뿐 아니라 자산가치 상승에도 긍정적인 영향을 미치고 있다. 일부 카운티에서는 ADU 건축에 대한 세금 혜택이나 허가 간소화 조치를 제공하고 있어, 중장기적 자산 운용 전략으로 주목할 만하다.   물론, 다세대 주택 투자에도 리스크는 존재한다. 임대료 규제(렌트 컨트롤) 적용 여부, 테넌트 관리 이슈, 예상치 못한 수리 비용 등은 반드시 사전 검토되어야 한다. 또한 각 지역의 시장 흐름, 공실률, 주변 개발 계획 등을 철저히 조사하고, 전문 에이전트와 협력해 적정 가격 분석 및 수익률 계산을 거치는 것이 바람직하다.   최근의 흐름을 종합해보면, 부동산 시장이 다시 수익형 자산 중심의 재편 움직임을 보이는 것으로 판단된다. 특히 금리가 완만하게 조정되고 있고, 인플레이션 우려가 일부 진정된 지금은 장기 보유 전략을 통해 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 적기일 수 있다. 현금흐름과  가치상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 다세대 주택 자산은, 변화하는 시장 환경 속에서 다시 한번 실용적이고 강력한 투자 수단으로 떠오르고 있다.   현재 오렌지카운티 내 다양한 다세대 주택 매물을 지속해서 분석하며, 투자자분들의 성공적인 매입 전략을 함께 고민하고 있다. 각자의 자금 계획과 리스크 선호도에 맞는 맞춤형 접근이 중요한 시기이며, 올바른 투자 결정은 철저한 정보와 신뢰할 수 있는 전문가와의 협업에서 시작된다고 믿는다.   다세대 주택 투자를 고려하고 있다면, 지금이 움직일 때인지 함께 점검해 보자.   ▶문의:(714)349-0505   제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 다세대 주택 다세대 주택 소규모 다세대 주택 구매

2025.05.21. 16:47

다세대 주택…한 지붕 3대, 따로 또 같이 산다

최근 한 지붕 아래 3대가 함께 거주하는 다세대 주택(Multigenerational Housing)에 대한 관심이 커지고 있다. 핵가족이 보편화된 1950년대 이후 미국에선 한 지붕 아래 부모 또는 조부모와 함께 사는 거주 형태는 급격히 줄어들었지만 최근 집값 및 물가 상승으로 인해 결혼한 자녀와 함께 거주하는 다세대 주택에 대한 수요가 늘고 있다. 여기에 더해 팬데믹 이후 가족의 중요성이 부각되면서 다세대 주택이 새로운 대가족 주거 모델로 각광받고 있다.     ▶현황   다세대 주택이란 한 지붕 아래 2세대 이상 함께 거주하는 주거 형태를 가리킨다. 부모와 성인 자녀가 함께 거주하는 주거 형태도 다세대 주택으로 볼 수 있지만 이보다는 조부모, 부모, 자녀 등 3대가 함께 거주하는 게 일반적이다. 최근 퓨리서치센터 조사에 따르면 2021년 다세대 주택 거주자 수는 2019년 보다 100만 명 증가했으며 1971년과 비교하면 4배나 늘어 약 6000만 명에 이르는 것으로 나타났다. 이는 전체 인구의 18%가 다세대 주택에 거주하고 있는 셈이라고 한다. 시니어와 함께 사는 다세대 주택의 모델을 개발 중인 비영리단체 세대연합(Generations United)은 "다세대 주택 개발은 주거비 부담을 덜어주는 것은 물론 건강과 웰빙에도 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다"며 "따라서 앞으로 다세대 주택 커뮤니티 개발이 더 적극적으로 이뤄질 것"이라고 전망했다.     ▶종류   다세대 주택 형태는 다양하다. 가장 일반적인 것은 기존 주택에 별채(ADU)를 증축하는 형태다. 기존 주택에 ADU를 추가할 땐 주로 지하실 또는 차고를 개조해 별도의 유닛처럼 사용하는 경우가 많다. 이런 ADU 신축 또는 증축은 가족 구성원들 모두 독립적인 생활을 유지하면서도 필요할 땐 언제든 교류할 수 있어 다세대 주택 개조를 원하는 홈오너들이 가장 선호하는 방식이다. 또 기존 주택과 출입문을 달리한 독립 유닛을 증축하기도 한다. 그러나 증축할 여건이 안 될 경우엔 한 집에 살면서도 각 세대가 층별로 독립적인 공간을 가지는 형태도 있다.     ▶트렌드   최근 다세대 주택 트렌드는 한 지붕에 3대가 모여 사는 가족 공동체에서 더 확장돼 혈연관계 없이 한 커뮤니티에 다양한 세대가 함께 모여 거주하는 쪽으로 발전하고 있다. 이는 시니어 주택에 대한 이상적인 대안으로 꼽히기도 하는데 이를 위해서 가장 중요한 것은 커뮤니티 내 세대 간 통합을 위한 공용 공간 및 실효성 있는 프로그램 구축이라는 것이 전문가들의 의견이다. 다세대 주택 전문가들은 "진정한 세대간 교류(intergenerational living)를 위한 커뮤니티를 구축하려면 젊은 세대와 노년층 간 적극적인 교류가 가능한 실질적인 프로그램이 마련돼야 한다"고 말한다.     현재 5개 주에 다세대 주택 1200개 유닛을 운영 중인 세대연합은 다세대 주택을 시니어 주택의 미래로 보고 현재 건설업자 또는 커뮤니티 개발자와의 파트너십을 통해 이런 다세대 주택을 전국적으로 확장할 계획을 갖고 있다. 이들이 추진할 세대 간 통합 커뮤니티는 거동이 불편한 시니어들이 편하게 거동할 수 있도록 커뮤니티 내 인프라 구축 및 레크리에이션 및 자원봉사 등 다양한 세대 간 교류 프로그램 운영도 포함돼 있다.     ▶개조 시 고려사항   다세대 주택의 신축 또는 증축 시엔 모든 연령대가 편리하게 생활할 수 있도록 하는 설계하는 것이 키포인트. 예를 들어 휠체어가 자유롭게 드나들 수 있도록 턱이 없는 현관, 계단 대신 램프 설치, 그리고 주방 내 낮은 카운터톱과 같은 것 등을 고려해야 한다. 또 시력 저하나 청력 손실이 있는 시니어 가족 구성원을 위한 조명, 청각 보조 장치 등도 포함돼야 한다. 또 다세대 주택에서는 각 세대의 프라이버시를 유지하면서도 함께 사용할 수 있는 공용 공간을 적절히 배치하는 것이 중요하다. 예를 들어 각 세대가 독립적으로 사용할 수 있는 침실과 화장실이 있어야하고 가족이 함께 모일 수 있는 규모의 거실, 주방, 다이닝룸도 마련해야 한다. 또 시간이 지나면서 찾아올 가족 구성원의 변화에도 대비해야 한다. 즉 자녀들이 독립하거나 시니어 부모가 요양시설로 이주할 경우 이들이 쓰던 공간을 다른 용도로 활용할 수 있도록 설계해야 하는 것이다. 이를 위해서는 가변형 벽이나 다목적 공간 등 언제든 용도 변경이 가능하도록 설계 또는 개조해야 한다.     그리고 가족 구성원 수가 많은 만큼 에너지 소비가 늘어날 것에도 대비해야 한다. 이를 위해 에너지를 효율성이 높은 고효율 HVAC 시스템, 단열재 강화, 스마트홈 기술을 활용한 에너지관리시스템 등을 이용하면 전기료와 유틸리티 비용을 절감할 수 있다. 이는 가족 전체의 생활비 절약에도 도움이 된다. 이처럼 다세대 주택을 위한 설계 또는 개조 시 조금만 신경 쓰면 가족 모두에게 편리하고 효율적인 공간이 될 수 있을뿐더러 대가족이 함께 살지만 가족 구성원 모두의 삶의 질을 높일 수 있다.  이주현 객원기자다세대 주택 다세대 주택 현황 다세대 시니어 주택

2024.09.04. 18:05

사우스LA서 대형 화재…다세대 주택 5채 전소

사우스LA에서 대형 화재가 발생해 5채의 가옥이 소실되고 3명이 다쳤다.     LA소방국(LAFD)에 따르면 28일 오전 3시 30분쯤 리마 스트리트와 버논 애비뉴 인근에서 화재가 발생했다.  당국은 “건축 중으로 골조 단계에 있던 다세대 주택 건물에서 화재가 발생한 뒤 인근 건물로 옮겨붙었다”고 설명했다.     이번 화재로 총 7채의 건물이 피해를 보았고 이 중 5채가 전소한 것으로 나타났으며 차량 여러 대도 불에 탔다. 이로 인해 최소 17명의 이재민이 발생한 것으로 나타났다.   당국에 따르면 부상자 중에 60대 부부 2명이 심한 화상을 입고 병원으로 옮겨졌다. 30대 남성 1명은 현장에서 치료를 받았으며 병원 이송은 거부했다.     당국은 자세한 화재 원인을 조사 중이다.   장수아 기자 [email protected]사우스la 다세대 다세대 주택 화재 원인 이번 화재

2023.11.28. 20:52

어바인 다세대 주택 화재…건물 전소…주민 8명 피해

지난 27일 어바인의 한 다세대 주택이 화재로 전소, 주민 8명이 보금자리를 잃는 피해를 입었다.   오렌지카운티 소방국 발표에 따르면 이날 오전 4시쯤 디어필드 애비뉴 300블록의 다세대 주택에 불이 났다는 신고가 접수됐다.   진화에 나선 소방관들은 약 1시간 30분 만에 진화에 성공했다.   당국은 한 소방관이 무너진 천장 일부에 맞아 쓰러졌지만, 부상 없이 현장을 빠져나올 수 있었다고 밝혔다. 당국은 화재 원인을 조사 중이다. 어바인 다세대 어바인 다세대 다세대 주택 화재 원인

2022.11.28. 10:57

단독주택 조닝에 다세대 증축 허용

 내년 1월 1일부터 캘리포니아에서는 단독주택 부지에 최대 4유닛까지 다가구 건축이 가능해진다. 봉제업계의 관행이었던 작업량에 따른 임금 지급 방식인 ‘피스레이트(piece-rate)’는 금지된다. 개빈 뉴섬 주지사가 올해 서명해 내년부터 발효될 주요한 경제 관련 법 중 한인사회에도 중대한 영향을 미칠 내용을 정리했다.   ▶단독주택 조닝 ‘파격’   내년 1월 1일부터 발효되는 SB 9은 단독주택 조닝의 부지를 1~2채의 듀플렉스로 증축해 최대 4유닛까지 지을 수 있도록 했다. 특히 2채의 듀플렉스를 지을 수 있는 경우, 부분 매각도 가능해 홈오너 입장에서는 선택의 폭이 커졌다.   유닛 당 주차 조건은 1대로 홈오너 친화적으로 규정했지만 도심 밀집지역으로 제한되고 교외의 농장이나 자연재해 위험이 높은 곳, 역사적 보존 지구는 해당하지 않는다. 또 부지 소유주는 증축 이후 3년 이상 실제로 거주해야 하는 조건이다.   또 SB 10은 시 정부에 조닝 변경 권한을 위임해 주 정부의 승인 없이도 주택 지역 내에 조닝 변경을 통해 최대 10유닛까지 거주 공간을 지을 수 있다.   ▶봉제업계 인건비 부담 증대   SB 62가 내년 1월 1일부터 시행되면 더는 작업 생산량에 따라 임금을 지급할 수 없고 대신 시간당 최저임금을 지급해야 한다. 또 SB 62는 임금 체불 등 하청 단계에서 노동법 위반에 대해 원청업체인 의류업체나 소매판매업체에 연대 책임도 묻게 된다.   봉제업체는 원청업체가 단가를 인상하지 않는 한 인건비 상승의 부담은 물론, 미숙련 직원과 일부 태업 등과 연관된 생산량 저하의 문제까지 고스란히 업주가 지게 됐다며 우려하고 있다. 이미 대처에 나선 봉제업체들은 멕시코나 텍사스 등지로 작업장 이전을 추진 중으로 가주 의류산업에 타격이 예상된다.   ▶물류 창고 작업 쿼터제 금지   내년 1월 1일부터 발효되는 AB 701은 물류 창고에서 근무하는 직원의 과도한 작업량을 제한하고 안전기준을 강화했다. 직원 100명 이상인 경우에 적용되지만, 톱니바퀴처럼 유기적으로 돌아가야 할 물류 시스템의 특성상 주변부로도 파급효과가 클 것이란 전망이다.   내년부터 해당하는 물류업체는 30일 단위로 직원들에게 작업 할당에 대한 내용을 문서로 공개해야 한다. 또 직원의 휴식·점심시간, 화장실 이용 등 건강과 안전에 대한 권리를 침해할 수 없고, 할당량이 과도하다고 판단한 직원은 업주에게 근거 공개와 함께 90일 이내 시정을 요구할 수 있다.   ▶다수의 부동산 공동상속인 보호   내년 AB 633 발효로 다수의 상속인 중 누구라도 주장할 수 있는 ‘파티션 세일’이 금지된다. 파티션 세일은 다른 공동상속인이 거절해도 한 명의 상속인이 부동산 전체에 대한 매각을 법원에 요구하는 것이다.   현행법은 특별한 유언이나 트러스트 등 없이 랜드로드가 사망한 경우, 여러 명에게 공동으로 상속된 부동산에 대한 파티션 세일을 허용한다. 새 법 시행으로 소유권 일부를 내세워 헐값으로 전체를 되사는 부조리가 근절될 전망이다.   ▶부동산 개발·에이전트 차별 금지   AB 491은 동일한 주택 단지, 아파트 내의 저소득층 유닛을 구조적으로 차별하지 못하도록 규정하고 내년부터 시행된다. 즉, 출입구와 공동 공간, 편의시설은 물론, 이동 경로 등을 일반 세입자와 마찬가지로 차별 없이 이용할 수 있도록 설계 및 배정해야 한다. 또 SB 263은 부동산 전문가에 대한 편향성 교육을 의무화한 것으로 에이전트 등은 역할극 등을 통해 차별 없는 주택 제공에 관한 교육을 받게 된다.   류정일 기자단독주택 다세대 단독주택 부지 증축 이후 미숙련 직원

2021.12.05. 18:00