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무너지는 LA다운타운…“도시 전체 흔든다”
LA다운타운(DTLA) 상권이 심각한 침체 위기에 빠졌다는 목소리가 높아지고 있다. 범죄와 노숙자 문제, 원격근무 확산, 낙후된 인프라가 동시에 겹치면서 업주들은 “다운타운이 더 이상 사람들을 끌어들이지 못하고 있다”며 강력한 대책 마련을 촉구하고 있다. 최근 통계 보도에 따르면 지난해에만 다운타운 지역에서 약 1000개에 가까운 사업체가 문을 닫거나 다른 지역으로 이전했다. 다운타운 금융지구 오피스 공간의 약 40%는 사실상 비어 있는 상태이며, 상가와 식당 공실률도 30% 수준에 달한다. 업주들은 다가오는 LA시장 예비선거를 앞두고 후보들이 다운타운 회복을 핵심 공약으로 다뤄야 한다고 압박하고 있다. 특히 경찰력 확대와 노숙자 문제 해결, 거리 청소 강화, 조명과 공공시설 개선 등을 가장 시급한 과제로 꼽고 있다. 다운타운 브로드웨이에서 20년 넘게 기프트숍을 운영 중인 업주 제말 클리크는 최근 가게 인근에서 강도를 당했다. 그는 점심을 준비하던 중 남성 두 명이 총을 들이대며 목걸이를 빼앗아 갔고, 경찰은 신고 후 45분이 지나서야 도착했다고 주장했다. 그는 “지금의 다운타운은 사람들이 오고 싶어 하지 않는 곳이 됐다”며 “매일 가게 문을 열 때마다 또 범죄 피해를 당할까 두렵다”고 말했다. 업주들은 팬데믹 이후 다운타운이 급격히 무너졌다고 말한다. 코로나19 이후 재택근무 문화가 확산되면서 직장인 유동 인구가 크게 줄었고, 동시에 노숙자 캠프와 공개적인 약물 사용, 범죄 문제가 심화되면서 소비자들이 상대적으로 안전하다고 느끼는 지역으로 이동하고 있다는 것이다. 실제로 딜로이트와 KPMG 등 대형 기업들은 다운타운 사무실 규모를 축소하거나 철수했고, 금융회사 웨드부시 증권은 패서디나로 이전했다. 최근 남가주에서 가장 빠르게 성장하는 비즈니스 지역으로는 센추리시티와 컬버시티가 거론된다. 업주들은 “기업들이 깨끗하고 안전한 지역으로 이동하고 있다”고 지적한다. 상업용 부동산회사 CBRE의 자료에 따르면 현재 LA 메트로 지역 평균 사무실 출근율은 약 48% 수준에 머물고 있다. 팬데믹 직후보다는 다소 회복됐지만 전국 주요 도시 가운데 여전히 낮은 수준이다. 다운타운처럼 공무원과 오피스 근로자 의존도가 높은 지역은 직격탄을 맞고 있다는 분석이다. 경제단체들은 다운타운의 위기가 단순히 일부 상권 문제가 아니라고 강조한다. 커뮤니티 집합체인 센트럴시티연합은 최근 시장에게 보낸 공개서한에서 다운타운이 LA시 전체 인구의 약 2%에 불과하지만 강도·폭행·절도 등 중범죄의 약 9%가 집중되고 있다고 주장했다. 동시에 다운타운은 LA시 세수의 핵심 역할을 해왔다. 비즈니스세와 호텔세, 주차세 등 각종 세수 상당 부분이 다운타운에서 발생해 왔으며 이는 시 전역 서비스 운영 재원으로 활용돼 왔다. 경제단체들은 “다운타운 침체는 결국 도시 전체 재정 악화로 이어질 수 있다”고 경고한다. 한 경제단체 회장은 “깨끗하고 안전하며 활기찬 다운타운은 결국 밸리와 웨스트사이드, 항만 지역의 거리 정비와 공공서비스까지 떠받치는 역할을 한다”고 말했다. 다운타운 업주들은 특히 기본적인 도시 인프라 관리 부실에 강한 불만을 나타내고 있다. 파손된 인도와 어두운 거리 조명, 쓰레기 문제 등이 도시 이미지를 크게 훼손하고 있다는 것이다. 최근에는 구리선 절도 증가로 가로등 수리가 수개월씩 지연되는 사례도 늘고 있다. 공공안전 강화 요구도 거세다. 업주들은 LA라이브와 크립토닷컴 아레나, LA컨벤션센터 주변에 상설 경찰 전담팀을 배치해야 한다고 주장하고 있다. 최근 해당 지역에서는 불법 차량 집회와 폭주족 문제 등이 반복적으로 발생해왔다. 시장 선거 후보들도 다운타운 문제를 주요 쟁점으로 다루고 있다. 캐런 배스 시장은 노숙자 지원 프로그램인 ‘인사이드 세이프(Inside Safe)’를 통해 다운타운 문제 해결에 집중하고 있다고 강조해 왔다. 동시에 경찰 인력 확충과 경제 활성화 프로젝트를 추진 중이라고 밝혔다. 반면 경쟁 후보들은 현 시정부가 충분한 성과를 내지 못했다고 비판한다. 일부 후보들은 보다 강경한 노숙자 철거 정책과 공공안전 강화 조치를 주장하고 있다. 업주들과 경제단체들은 샌프란시스코 사례를 주목하고 있다. 샌프란시스코는 최근 빈 상가를 임시 카페와 갤러리, 소매점 등으로 활용하는 ‘공실에서 활성화로(Vacant to Vibrant)’ 프로그램을 통해 도심 회복을 시도하고 있다. 동시에 불법 약물 판매 단속과 노숙자 텐트 철거 강화 등을 통해 도시 이미지 개선에 나서고 있다. 전문가들은 2028년 LA올림픽을 앞두고 다운타운 회복 여부가 LA 전체 도시 경쟁력과 직결될 수 있다고 보고 있다. 업주들은 “다운타운은 결국 LA의 얼굴”이라며 “지금처럼 방치된다면 국제도시 이미지에도 큰 타격이 될 수 있다”고 우려하고 있다. ━ 원문은 5월 26일자 ‘Downtown L.A. businesses are in crisis. Owners want politicians to deal with it’ 제목의 기사입니다. 글= 로저 빈센트, 잇젤 루나·사진=명 J. 전la다운타운 도시 다운타운 지역 다운타운 회복 다운타운 사무실
2026.05.27. 20:19
Nathan Park 기자의 시사분석- 다운타운 사무실 건물의 변화
코로나19의 여파로 시카고 다운타운 사무실 건물에 큰 변화가 생긴 것은 널리 알려진 사실이다. 기업들이 재택 근무로 전환하면서 다운타운 사무실 건물에 빈 곳이 많아졌고 이는 곧 건물 가치 하락으로 이어졌다. 예전처럼 다운타운 거리를 활보하는 사람들의 숫자가 크게 감소하기도 했는데 이는 곧 다운타운 지역 상권의 하락으로 연결됐다. 전체적으로 역동적인 다운타운의 활기를 확인하기가 이전에 비해 어려워진 것이다. 현재까지도 다운타운 사무실 건물의 공실률은 코로나19 이전에 비해 높은 수준을 유지하고 있다. 온전한 회복까지는 시간이 더 걸릴 수밖에 없고 일부에서는 2019년 이전 수준으로 돌아가는 것은 힘들 것이라고 판단하기도 한다. 하지만 이런 흐름 속에서도 조심스럽게 변화의 기운이 감지되고 있다. 우선 가장 눈에 띄는 변화는 상업용 건물을 담보로 융자를 받은 건물주들이 제 때 융자금을 상환하지 못하고 있다는 것이다. 이는 곧 차압으로 이어지기도 한다. 차압으로 나온 건물은 이전 시세에 비해 현저히 낮은 가격으로 주인이 바뀌게 되는데 여기서부터가 변화가 시작된다. 차압으로 사무실 건물을 넘겨 받은 새 건물주는 투자 여력이 생긴다. 예를 들어 코로나19 이전이라면 1억달러는 줘야 괜찮은 건물을 구입할 수 있었다면 현재는 이전 가격의 1/3이면 건물을 매입할 수 있게 된 것이다. 이렇게 상대적으로 낮은 비용으로 건물을 구입하게 되면 투자 여력이 남아 있을 가능성이 높고 이는 곧 건물에 대한 재투자로 이어진다는 것이다. 재투자는 새로운 흐름에 따라 이뤄진다. 즉 새 입주자들에게 어필하기 위해서 입주자를 위한 근사한 라운지를 추가한다든지 이전 사무실 건물에서는 찾아보기 힘든 휘트니스 센터를 넣고 실내 수영장도 마련하는 경우가 흔해졌다. 전문가들은 이를 코로나19의 여파로 분석한다. 재택 근무를 하던 직원들을 다운타운 사무실로 나오게 하기 위해서는 건물이 제공할 수 있는 편의 시설이 더욱 많아져야 한다는 것이다. 비록 이전과 같이 주 5일 사무실을 나오지 않더라도 사무실에 나올 수 있게끔 하는 요소는 갖춰야 한다는 것이다. 이러한 현상은 수치로도 확인된다. 최근 시카고 다운타운의 사무실용 건물의 공실률은 31%까지 올라갔다. 이는 2019년과 비교하면 두배 가량 늘어난 수치다. 이로 인해 다운타운의 유동인구도 2019년 대비 43%나 줄어들었다. 매각과 매입도 활발하다. 지난해 10월부터 3개월간 시카고 다운타운의 사무실 건물 7곳이 매각됐다. 이 중에는 401번지 사우스 스테이트길에 위치한 전 로버트 모리스 대학 건물도 포함됐다. 또 125번지 사우스 웨커길의 576만 평방피트 크기의 사무실 건물도 있다. 올해 들어서도 다운타운 건물의 거래는 활발하다. 현재까지 모두 7곳의 빌딩이 거래됐는데 면적 기준으로 390만 평방피트에 달한다. 2024년 216번지 웨스트 잭슨길에 위치한 10층 짜리 건물이 250만달러에 팔렸다. 이 가격은 2013년 거래가인 2200만달러에 비하면 약 1/9 수준이다. 차압으로 인해 매물로 나왔기 때문에 가능한 가격이었다. 물론 매각 당시 건물의 대부분은 비어 있었을 정도로 가치가 떨어진 상태였다. 이렇게 시세에 비해 저렴하게 나온 건물을 매입한 새 건물주는 건물 전체를 대대적으로 보수하고 입주자들이 선호하는 편의시설을 추가하는 투자를 단행했다. 또 렌트비는 주변 시세에 비해 20% 가량 저렴하게 책정할 수도 있었다. 이 건물주는 또 2024년에 1850만달러를 지불하고 550번지 웨스트 워싱턴길의 16층짜리 건물도 매입했다. 이 건물 역시 1억달러 이상에 팔렸던 2013년에는 전체 건물의 90%가 임대됐을 정도로 인기가 높은 건물이었지만 2년 전 매입 당시에는 공실률이 ⅔에 달했을 정도였다. 새 건물주는 요즘 트렌드에 맞게 입주자용 라운지를 만들고 운동 시설과 컨퍼런스 센터를 추가해 입주자 편의를 높였다. 전 AT&T 본사 건물이었던 225번지 웨스트 랜돌프길 빌딩도 큰 공사를 거쳤다. 2021년 이전 거래가의 절반가인 1억5500만달러에 팔린 이 32층짜리 건물은 1억4000만달러의 리노베이션을 거쳐 현재 전체 면적의 70% 이상이 임대됐다. 일부 다운타운 건물은 아파트로 전용되기도 한다. 9억달러가 투자된 라셀길 프로젝트가 대표적이다. 시카고 시청의 지원으로 6개의 사무실 건물이 1765채의 아파트로 탈바꿈하고 있다. 이중 30%는 저소득층을 위해 공급된다. 이밖에도 현재 아파트로 전용되는 다운타운 건물은 모두 14개에 달한다. 전문가들은 아직 시카고 다운타운의 사무실 건물이 매력적이라고 본다. 가장 큰 장점은 학력 수준이 높은 젊은층들이 지속적으로 유입되고 있다는 점이다. 이런 젊은층을 고용하고자 하는 기업들이 다운타운에 아직 많기 때문에 일리노이를 포함해 중서부에서 대학을 졸업한 뒤 직장을 찾아 시카고 중심부로 유입되는 현상이 계속되고 있다는 것이다. 이들로 인해 다운타운의 활력은 이어질 수 있을 것이다. 전문가들은 이런 현상이 지속될 수 있을지 가늠할 수 있는 척도로 구글의 다운타운 진출로 본다. 현재 공사가 한창 진행중인 톰슨센터로 구글이 입주하게 되면 단순히 한 기업이 사무실을 많이 쓰는 것을 넘어서 다운타운의 사무실 지형이 확 달라질 수 있기 때문이다. 구글이 톰슨센터로 입주하는 2027년에는 기존 인기 구역인 시카고 강변과 웨스트 루프를 중심으로 많은 건물들이 새로운 입주자를 찾을 수 있을 것으로 전문가들은 기대하고 있다. Nathan Park 기자시사분석 다운타운 다운타운 건물 다운타운 사무실 사무실용 건물
2026.04.08. 13:39
시카고 다운타운 사무실 출근 늘었다
시카고 다운타운 사무실로 출근하는 직원이 코로나19 팬데믹 이후 처음 절반 이상을 차지했다. 관계자들은 앞으로 날씨가 더 따뜻해지면 사무실로 출근하는 직원 숫자는 더 늘어날 것으로 예상하고 있다. 건물 보안업체 Kastle이 최근 내놓은 자료에 따르면 1월 마지막 주 기준 시카고 다운타운의 사무실 점유율(office occupancy levels)이 50%를 넘었다. 지난 2020년 3월 코로나19 팬데믹 이후 처음 절반을 웃돌았다. 시카고의 다운타운 사무실 점유율은 팬데믹 이전 90%를 기록했다. 그러다 팬데믹 직후에는 10% 때까지 급감했다. 사무실 점유율이 올라갔다는 것은 팬데믹 이후 재택근무를 하던 직원들이 사무실로 출근해 업무를 보기 시작한다는 뜻이다. 관련 업계에서는 최근 수 개월 사이 시카고 사무실의 점유율은 40~50%대였던 것으로 파악하고 있다. 사무실 점유율은 요일별로 큰 차이를 보이는 것으로 나타났다. 즉 재택근무가 많은 요일인 월요일과 금요일에는 사무실로 출근하는 직원들의 숫자가 크게 감소한다는 게 일반적이다. 리차드 데일리 센터 건너편에 위치한 이탈리안 식당의 경우 월요일과 금요일에 법원 업무가 비대면으로 진행되면서 식당을 찾는 변호사 등 고객의 숫자가 줄었다. 하지만 이 식당의 경우 봄이 되면 다운타운 극장을 찾는 관객들의 숫자가 늘어날 것으로 기대하고 있다. 직원 숫자가 많은 기업보다는 직원 수가 적은 업체들의 직원 출근율이 더 높은 현상도 나타나고 있다. 또 사무실 출근자 가운데는 상대적으로 젊은층이 많은 것으로 조사됐는데 이는 자신의 커리어를 더 중시하기 때문이라는 분석이다. 시카고의 사무실 점유율은 다른 주요 대도시에 비해 높은 수준이다. 이번 조사에서 뉴욕을 비롯해 LA와 텍사스 오스틴, 캘리포니아 산호세, 필라델피아 등은 시카고에 비해 사무실 점유율이 낮았다. 하지만 시카고 다운타운 일부 지역은 아직까지도 빈 공간이 많다. 매그니피션트 마일로 불리는 노스 미시간 거리의 상점 공실률은 29%로 조사됐고 지난해 말 시카고의 대표적인 금융거리인 라셀 길의 공실률은 다운타운에서 가장 높은 36%로 나타났다. 전문가들은 오는 5월 연방 정부와 일리노이 주 정부의 팬데믹 관련 긴급명령이 해제되면 사무실 출근 직원 비율은 더 높아질 것으로 예상했다. Nathan Park 기자다운타운 시카고 시카고 다운타운 다운타운 사무실 사무실 출근자
2023.02.09. 15:37
시카고 다운타운 사무실 환경 바뀐다
코로나19 팬데믹으로 인해 하이브리드 근무가 일상화되면서 다운타운 사무실에도 변화가 나타나고 있다. 가장 중요한 것은 직원들의 근무 행태에 얼마나 충분하게 적응하느냐다. 하이브리드 근무는 재택과 사무실 출근이 합쳐진 것을 말한다. 주로 월요일과 금요일은 직원들이 재택근무를 선호하고 화요일부터 목요일까지는 사무실에 출근해 업무를 보는 것을 뜻한다. 이렇게 하이브리드 근무가 일상화되면서 시카고 다운타운 일대에도 이에 따른 변화가 나타나기 시작했다. 우선 직원들이 선호하는 편의 시설을 직접 갖추고 있거나 주변에 관련 시설이 많은 윌리스 타워와 풀턴 마켓이 선호되는 현상이다. 하이브리드 근무에 적응하기 위해 직원들은 고급 식당이나 투고 전문 식당 등의 음식점을 요구하고 있다. 이 같은 현상은 코로나19 팬데믹 이후 시카고 다운타운 식당 중에서 무려 338곳이 폐업하면서 직원들이 원하는 식당을 찾기가 더욱 힘들어진 것도 이유가 됐다. 풀턴 마켓의 경우 2022년 11월 보행자 통행량이 팬데믹 직전인 2019년의 90% 수준까지 회복된 것으로 조사됐다. 이는 다운타운에서 가장 사무실이 많은 지역인 센트럴 루프의 76%과 비교하면 상대적으로 회복세가 활발한 것이다. 다운타운 지역의 식당과 바 등도 이런 환경에 적응하기 위해 다양한 시도를 하고 있다. 지점이 여러 개인 경우에는 매출이 가장 적은 곳을 폐점하거나 메뉴를 통합해 지출을 줄이고 있다. 또 영업시간을 단축하거나 정부 보조금 신청, 건물주와의 협상등을 통한 임대비 할인 등을 시도하고 있다. 전문가들은 각 회사들의 하이브리드 근무가 계속되고 확대되면 건물 1층에 고급 식당과 커피샵, 바, 패스트푸드점이 입점해 사무실 근무자들에게 편의를 제공해야 할 필요성이 더욱 커질 것으로 내다봤다. Nathan Park 기자다운타운 시카고 다운타운 사무실 시카고 다운타운 사무실 근무자들
2023.01.12. 16:29