실직해도 모기지 대출 방법 있다

최근 아마존 등 민간 기업들이 대규모 감원을 하고 연방정부 셧다운으로 공무원이 월급을 받지 못하면서 신용 점수가 높고 저축이 충분한 이들도 모기지 대출이 중단되는 사례가 늘고 있다. '실직하면 모기지를 받을 수 없나' 하는 질문이 나올 만하다.   전문가들은 실직이 곧 주택 구입이 불가능하다는 의미는 아니라고 강조한다. 모기지 대출 심사는 퍼즐처럼 이루어져서 고용 정보가 빠지더라도 소득원과 자산, 크레딧, 공동 대출자 등 나머지 조각이 완성되면 대출 승인을 받을 수 있다.   모기지 대출에서 중요한 것은 직업의 유무보다 상환 능력을 어떻게 증명하느냐이다. 상환 능력이 핵심이다. 2008년 금융위기 이후 도드-프랭크법에 따라 제정된 상환 능력 규정(ATR rule)에 따르면 대출기관은 대출자의 실제 상환 가능성을 입증해야 한다. 즉, 고정된 월급이 없어도 지속적이고 신뢰할 수 있는 소득원이나 자산이 있으면 대출은 가능하다. 일자리는 중요하지만 유일한 조건은 아니다   우선 고용 소득이 아니더라도 꾸준한 수입이 입증되면 대출 승인에 유리하다. 대체 소득원으로는 ▶소셜연금과 장애연금 ▶군인연금과 공무원연금 ▶퇴직연금이나 트러스트 인출금 ▶배당금과 투자수익 ▶장기 임대수입 ▶법원 명령에 따른 위자료나 양육비 등이 있다. 단, 이러한 수입원은 공식적으로 문서화되어야 하며 최소 3년 이상 지속 가능해야 한다.   충분한 예금과 투자계좌, 연금 자산, 주택 매각으로 확보한 자기자본도 고용소득이 사라진 것을 상쇄하는 중요한 요소가 된다. 대출기관은 이를 바탕으로 소득 공백기를 견딜 수 있는지 판단한다.   크레딧점수와 부채비율(DTI)도 중요하다. 이중 크레딧 기록은 고용이 불안정할수록 중요한 지표가 된다. FICO 기준 크레딧점수740~799점은 '매우 우수' 등급이며 밴티지스코어 기준 661~780점은 '양호' 평가를 받는다. 대출기관은 일반적으로 DTI는 36% 이하를 선호한다.   배우자나 파트너, 부모 등 안정적인 소득이 있는 공동 대출자(Co-borrower)를 추가하면 대출 승인 확률이 높아지고 조건도 유리해진다. 공동 대출의 경우 부채 상환 책임이 공동으로 발생하지만 나중에 재융자를 하면 단독 명의로 바꿀 수도 있다.   모기지 대출은 사전승인이 가능하지만 소득 안정이 확인돼야 최종 승인이 나온다. 실직을 했을 경우 사전승인 이후와 클로징 이전이 대출에는 가장 위험한 구간이다. 대출기관은 대부분 클로징 직전에 고용 상태를 재확인한다. 이때 실직 사실이 확인되면 추가 예비자금 증빙을 요구하거나 클로징을 연기할 수 있다. 경우에 따라 승인을 취소할 수도 있다.   클로징 이후에는 이미 대출이 실행된 상태이므로 고용 변화가 대출 조건에 직접적인 영향을 주지 않는다. 다만 상환이 어려워질 경우 즉시 대출기관에 알리고 재정곤란 지원 프로그램(hardship options)을 협의해야 한다.   재취업 제안서나 새 직장 출근일이 확정된 상태라면 대출기관에 '소득 재개 예정 증빙서류'를 제출하고 모기지 승인 일정을 연기해 달라고 요청할 수 있다. 모기지 승인 관련 일정을 늦추는 것이 장기적으로 더 나은 결과를 낳을 수 있다.   실직 상태에서 대출을 받는 전략 중 하나는 자산 기반 대출이다. 은행 계좌나 투자자산, 연금 등을 소득으로 환산해 월 상환 능력을 계산하는 방식이다. 고정 소득은 없지만 충분한 자산이 있는 은퇴자나 구직 중인 개인이 사용할 수 있는 방법이다.   고용이 불안정할수록 다운페이먼트를 늘리면 모기지 금리를 못 받는 리스크를 줄이는 수단이 된다. 대출금 규모가 줄고 월 상환액이 작아지면 모기지 승인 가능성이 높아진다. 안유회 객원기자연금 실직 공동 대출자 대출 승인 대출 심사

2025.11.26. 19:18

한인은행도 대출 심사 깐깐해졌다

#. 자영업자 한인 이모씨는 인근에 소형 단독 건물이 매물로 나와서 대출을 알아보려 은행 문을 두드렸다. 일단 변동 이자율이 적용되는 SBA 융자의 경우, 이자율이 10%선이라 부담스러웠다. 그는 고정 이자인 커머셜론을 알아봤지만 크레딧점수와 담보 등 까다로운 요구 조건에 놀랐다. 그는 “작년만 해도 이렇게 어렵지 않았다”며 “아직 은행의 대출 승인을 받지 못했다”고 한탄했다.   #. 자영업자 한인 김모씨도 비즈니스론을 받으려 은행들에 문의했지만 선뜻 해주겠다는 은행이 나서질 않았다고 한다. 그는 “예전보다 요청하는 서류도 많고 대출 심사도 더 깐깐해져 자금 조달이 쉽지 않다”며 “비즈니스 확장 계획을 접을 것”이라고 말했다.     한인은행을 포함한 은행들의 대출 문턱이 높아졌다.     한인 은행권에 따르면, 지난 3월부터 시작된 금융권 불안에다 기준금리가 가파르게 인상되면서 대출 문을 좁히고 있다. 한마디로 대출 포트폴리오의 부실을 우려해 대출 심사를 이전보다 더 엄격하게 진행하고 있다는 것이다. 이렇게 대출 문이 좁아진 것은 비한인은행도 마찬가지다.   2020년에 창업한 한 자영업자는 “은행들이 신생 업체 대출을 꺼리면서 신용한도 및 소득 부족 등을 이유로 3만∼6만 달러 비즈니스론의 승인도 거절했다”고 푸념했다. 그는 당장 급전이 필요해도 제도권 은행에서 대출 받기는 매우 어렵운 상황이라고 토로했다. 금융권 관계자들은 “대출 기준이 엄격해지고 유동성을 둘러싼 불확실성이 커지면서 신용 경색 현상이 일어날 수 있다”고 지적했다.     중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)도 9일 신용 위축을 경고했다.   연준은 이날 보고서를 통해 “급격한 신용 위축은 기업과 가계의 자금 조달 비용을 끌어올려 잠재적으로 경제 활동의 둔화를 초래할 것”이라고 지적했다. 은행권이 극적으로 침체하면 연쇄효과를 불러올 것이라고도 경고했다.   연준은 “비금융 기업의 이익 감소로 일부 기업의 재무적 스트레스와 채무불이행이 증가할 것”이라며 “특히 회사들은 부채가 많기 때문에 사업이 잘 안되면 더 어려운 입장에 놓이게 된다”고 설명했다.   보고서 발간의 일환으로 연준이 시장 전문가와 학계를 대상으로 한 설문조사에서도 은행권 불안이 금융 안정을 해치는 가장 큰 요인 가운데 하나로 꼽혔다.   이와 관련해 오스탄 굴스비 시카고 연방준비은행(연은) 총재는 “신용 경색, 적어도 신용 긴축(credit squeeze)은 시작됐다”며 “경기 침체 가능성이 있다고 말해야 한다고 생각한다”는 입장을 밝혔다.   은행권이 이미 지역 은행발 불안이 불거진 뒤 대출 기준을 강화하기 시작했다는 연준의 대출 담당자 설문조사(SLOOS) 결과도 나왔다.   대형은행 80곳과 국내 외국은행 24곳을 대상으로 이뤄진 조사에서 46.1%가 대기업과 중소기업에 대한 대출 기준을 강화하고 있다고 응답했다.   이는 지난해 4분기보다 1.3%포인트 늘어난 수치다.   경제적 불확실성과 줄어든 위험 수용 경향, 담보 가치 악화, 은행의 자금 조달 비용 및 유동성 상태에 대한 광범위한 우려 등이 대출 기준 강화의 이유로 꼽혔다.   대출 담당자들은 이와 더불어 고객들의 예금 인출도 거론하며, 올해 말까지 모든 분야에 대한 대출 기준이 강화할 것으로 예상했다.   미국 기업들이 은행에서 자금을 빌려 직원을 더 고용하는 게 힘들어지고 개인 역시 대출을 받아 집이나 자동차를 사는 게 어려워질 수 있다는 의미다. 우훈식 기자한인은행 대출 대출 심사도 대출 기준 대출 승인

2023.05.09. 23:28