연금 등 고정 소득 포함
상환 능력 입증이 핵심
크레딧 점수 더 중요해져
상환 능력 입증이 핵심
크레딧 점수 더 중요해져
실직 상황에서도 연금이나 임대 수입 같은 고정 수입 등을 증명하면 모기지 대출을 받을 수 있다.
전문가들은 실직이 곧 주택 구입이 불가능하다는 의미는 아니라고 강조한다. 모기지 대출 심사는 퍼즐처럼 이루어져서 고용 정보가 빠지더라도 소득원과 자산, 크레딧, 공동 대출자 등 나머지 조각이 완성되면 대출 승인을 받을 수 있다.
모기지 대출에서 중요한 것은 직업의 유무보다 상환 능력을 어떻게 증명하느냐이다. 상환 능력이 핵심이다. 2008년 금융위기 이후 도드-프랭크법에 따라 제정된 상환 능력 규정(ATR rule)에 따르면 대출기관은 대출자의 실제 상환 가능성을 입증해야 한다. 즉, 고정된 월급이 없어도 지속적이고 신뢰할 수 있는 소득원이나 자산이 있으면 대출은 가능하다. 일자리는 중요하지만 유일한 조건은 아니다
우선 고용 소득이 아니더라도 꾸준한 수입이 입증되면 대출 승인에 유리하다. 대체 소득원으로는 ▶소셜연금과 장애연금 ▶군인연금과 공무원연금 ▶퇴직연금이나 트러스트 인출금 ▶배당금과 투자수익 ▶장기 임대수입 ▶법원 명령에 따른 위자료나 양육비 등이 있다. 단, 이러한 수입원은 공식적으로 문서화되어야 하며 최소 3년 이상 지속 가능해야 한다.
크레딧점수와 부채비율(DTI)도 중요하다. 이중 크레딧 기록은 고용이 불안정할수록 중요한 지표가 된다. FICO 기준 크레딧점수740~799점은 '매우 우수' 등급이며 밴티지스코어 기준 661~780점은 '양호' 평가를 받는다. 대출기관은 일반적으로 DTI는 36% 이하를 선호한다.
배우자나 파트너, 부모 등 안정적인 소득이 있는 공동 대출자(Co-borrower)를 추가하면 대출 승인 확률이 높아지고 조건도 유리해진다. 공동 대출의 경우 부채 상환 책임이 공동으로 발생하지만 나중에 재융자를 하면 단독 명의로 바꿀 수도 있다.
모기지 대출은 사전승인이 가능하지만 소득 안정이 확인돼야 최종 승인이 나온다. 실직을 했을 경우 사전승인 이후와 클로징 이전이 대출에는 가장 위험한 구간이다. 대출기관은 대부분 클로징 직전에 고용 상태를 재확인한다. 이때 실직 사실이 확인되면 추가 예비자금 증빙을 요구하거나 클로징을 연기할 수 있다. 경우에 따라 승인을 취소할 수도 있다.
클로징 이후에는 이미 대출이 실행된 상태이므로 고용 변화가 대출 조건에 직접적인 영향을 주지 않는다. 다만 상환이 어려워질 경우 즉시 대출기관에 알리고 재정곤란 지원 프로그램(hardship options)을 협의해야 한다.
재취업 제안서나 새 직장 출근일이 확정된 상태라면 대출기관에 '소득 재개 예정 증빙서류'를 제출하고 모기지 승인 일정을 연기해 달라고 요청할 수 있다. 모기지 승인 관련 일정을 늦추는 것이 장기적으로 더 나은 결과를 낳을 수 있다.
실직 상태에서 대출을 받는 전략 중 하나는 자산 기반 대출이다. 은행 계좌나 투자자산, 연금 등을 소득으로 환산해 월 상환 능력을 계산하는 방식이다. 고정 소득은 없지만 충분한 자산이 있는 은퇴자나 구직 중인 개인이 사용할 수 있는 방법이다.
고용이 불안정할수록 다운페이먼트를 늘리면 모기지 금리를 못 받는 리스크를 줄이는 수단이 된다. 대출금 규모가 줄고 월 상환액이 작아지면 모기지 승인 가능성이 높아진다.
안유회 객원기자