[부동산 가이드] 상업용 대출 절차와 핵심 기준

상업용 부동산을 구입하실 때, 대부분의 투자자분들은 대출을 함께 활용하십니다. 하지만 주택담보대출과는 달리, 상업용 대출은 훨씬 더 복잡한 절차와 심사 기준을 가지고 있습니다. 단순히 개인의 신용만을 보는 것이 아니라, 해당 부동산 자체가 안정적인 수익을 낼 수 있는가를 은행이 가장 중요하게 평가하기 때문입니다.   따라서 대출 신청 전에는 최근 2~3년치의 세금보고서, 임대현황표(Rent Roll), 운영비 내역, 소득 증빙 서류 등을 준비해두셔야 합니다. 또한 다운페이 자금의 출처도 투명하게 설명할 수 있어야 하며, 자금이 외부에서 유입될 경우 별도 확인 절차가 따를 수 있습니다.   초기 단계에서는 은행이 신청자의 재무상태와 투자 구조를 검토하고, 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 발급합니다. 이 서류는 셀러에게 구매자의 자금 조달 능력을 보여주는 신뢰 도구가 되며, 거래 협상 과정에서 중요한 역할을 합니다.   이후 매매계약이 체결되면 본격적인 대출 심사(Underwriting)가 시작됩니다. 은행은 감정평가(Appraisal)를 통해 부동산의 시장가치를 재확인하고, 환경 리포트(Phase I ESA)를 통해 토지의 오염 가능성을 확인 하며, 필요할 경우 건물 상태 보고서도 요청합니다. 여기서 특히 중요하게 보는 지표가 바로 DSCR(부채상환능력비율)과 LTV(담보가치 대비 대출비율)입니다.   ▶DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 순영업소득이 원리금 상환액의 몇 배인지 보여주는 지표로, 보통 1.20 이상이면 안정적이라 평가받습니다.   ▶LTV(Loan to Value)는 대출금이 감정가의 몇 %인지 보는 지표로, 일반적으로 70% 이하가 선호됩니다.   심사를 통과하면 은행은 융자 확정 레터(Loan Commitment)를 발행하며, 여기에는 금리, 대출 만기, 상환방식, 수수료 등의 조건이 명시됩니다. 이후 소유권, 세금, 보험 조건 등을 검토하고, 모든 서류에 서명이 완료되면 대출금이 집행되면서 거래가 종결됩니다.   하지만 상업용 대출은 거래 종결의 끝이 아닙니다. 대출 실행 후에도 은행은 매년 부동산의 임대 현황, 수익, 재무 보고서를 요구할 수 있으며, 수익이 감소하거나 공실이 늘어날 경우 추가 서류 제출, 자본금 보완, 재검토 등의 요구가 있을 수 있습니다.   상업용 부동산 대출은 단순히 돈을 빌리는 과정이 아니라, 부동산이 ‘수익을 창출하는 사업체’로서 은행을 설득하는 절차입니다. 처음 접하시는 분들께는 다소 복잡하고 부담스러울 수 있지만, 단계별로 필요한 서류를 미리 준비하고, 전문가의 조력을 받으신다면 훨씬 원활하게 진행하실 수 있습니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 대출 상업용 대출 상업용 부동산 대출 심사

2025.11.05. 17:34

SBA 대출 문턱 높아져 한인 소상공인들 '한숨'

중소기업청(SBA)이 최근 수개월 사이 대규모 인력 감축과 함께 대출 심사 기준을 대폭 강화하면서 한인 소상공인들의 접근성이 눈에 띄게 낮아지고 있다는 지적이 나왔다.     특히 팬데믹 기간 SBA 대출을 통해 버텨왔던 자영업자들과 SBA 대출을 통해 사업 확장을 계획하던 한인 소상공인들은 “문턱이 훨씬 높아졌다”고 호소하고 있다.   대표적인 변화는 바이든 행정부 시절 완화됐던 7(a) 대출 심사 기준의 회귀다. 트럼프 행정부가 들어선 이후 부임한 켈리 레플러 중소기업청장은 대출 대상 기업의 모든 소유주가 시민권자 또는 영주권자인지 확인하는 절차를 부활시켰다.     뱅크오브호프의 실베스터 김 SBA 부문 부행장은 “바이든 행정부가 완화했던 규제를 트럼프 행정부가 원래대로 되돌리는 것”이라고 밝혔다.     사우스웨스턴내셔널뱅크(SWNB)의 국수연 SBA 본부장은 “모든 기업 오너의 신분을 증명하라는 지시가 내려왔는데 사전에 아무런 언급 없이 준비 기간을 3일밖에 주지 않아 많은 관계자가 당혹스러움을 감추지 못했다”고 말했다.     보증 수수료도 소상공인에겐 큰 ‘걸림돌’이다. 김 부행장은 “금리가 높아진 데다 SBA 보증 수수료도 다시 부과되면서 부담이 더 커졌다”고 말했다. SBA는 2023년 이후 100만 달러 이하 대출의 보증 수수료를 면제했지만, 올해 3월부터는 전체 대출액의 2.5~3.0%에 달하는 수수료를 다시 부과하고 있다.   SBA는 이러한 조치를 운영 효율화와 부정 수급 방지를 위해서 진행하고 있다고 밝힌 바 있다.     하지만 현장에서는 처리시간 지연 등의 문제점이 계속 제기되고 있다. 국 본부장은 “SBA가 전체 직원의 40%를 감축했다는 보도가 나왔고 이후 실제로 승인까지의 처리 시간이 길어진 것을 느끼고 있다”고 말했다.     SBA의 변화는 단순히 심사 기준에만 그치지 않는다. 뉴욕타임스의 보도에 따르면 여성 기업인을 지원하는 전국 150개 여성비즈니스센터(WBC)는 10월 이후 예산이 끊길 예정이며, 재향군인을 위한 서비스 센터도 폐지 수순을 밟고 있다. 연방정부 조달 계약에서도 소수계 기업 우선 지원 정책이 사실상 폐기돼, 기존의 15% 계약 비중이 법정 최소치인 5%로 축소됐다.   전문가들은 SBA의 정책 기조가 재정 건전성과 효율을 강조하는 방향으로 선회한 만큼, 한인 소상공인들은 기존보다 훨씬 더 치밀한 준비와 전략이 필요해지고 있다고 조언하고 있다. 한 한인은행권 관계자는 “외식업 등 한인들이 많이 하는 업종이 경기를 많이 타기 때문에 대출기관에서 더 까다롭게 심사한다”고 전했다.  조원희 기자소상공인 한숨 한인 소상공인들 대출 심사 전체 대출액

2025.06.03. 22:12

오토론 심사 ‘깐깐’…신차 구매 ‘적신호’

최근 고금리 및 제조사들의 지속된 차값 인상에 장기 오토론을 신청하는 소비자들이 늘고 있는 가운데 대출 승인은 어려워지면서 구매 여건이 더 열악해진 것으로 나타났다.     한인 자동차 및 크레딧 대출 업계에 따르면 오토론 신청 시 업체 측에서 최근 심사 기준을 강화해 대출 승인이 거부되는 사례가 급증했다.   한 한인 크레딧 대출 업계 관계자는 “크레딧점수가 대체로 좋은 편인 한인뿐만 아니라 전반적으로 오토론 받기가 어려워졌다. 대출 규모가 전보다 작아지고 승인율 또한 낮아졌다”고 말했다.   LA한인타운 에덴자동차의 제이 장 부사장은 “한인들이 선호하는 브랜드인 도요타와 렉서스 등 일부 딜러십에서 대출 심사를 이전보다 더 엄격히 하고 있다”며 “특히 소득 증명 부분에서 문제를 제기하는 경우가 많아졌다”고 말했다.   전문가들은 최근 경기 하강에 따라 대출금 상환에 어려움을 겪는 고객이 많아지면서 기업들이 대출 승인에 더 깐깐해진 것으로 보고 있다.   웰스파고, 캐피털원 등 주요 자동차 대출 기관들 또한 최근 몇 년 사이 대출 기준을 강화했으며, 일부 금융사는 올해 초부터 더욱 보수적인 태도를 보이는 것으로 전해졌다.     월스트리트저널(WSJ)의 최근 보도에 따르면 오토론 전문 금융기관 앨라이 파이낸셜은 지난 1분기에 역대 최고치인 380만 건의 대출 신청을 받았지만, 이전 분기보다 승인율은 낮아졌다고 밝혔다.     캐피털원의 경우 지난해보다 대출 규모를 늘렸지만, 고신용자 위주로 대출을 집행하고 있는 것으로 알려졌다. 지난 분기 은행의 자동차 대출 중 절반 이상이 최고 크레딧 등급의 고객에게 승인됐다.     캐피털원의 최고경영자(CEO) 리처드 페어뱅크는 “불확실한 경제를 감안해 매우 신중하게 접근하고 있다”고 대출 승인에 대한 보수적인 입장을 인정한 바 있다.   이에 따라 84개월 이상의 장기 할부를 선택해 월 납입금을 낮추는 소비자도 늘고 있다.   포드 CEO 짐 팔리는 최근 실적 발표에서 “소비자들이 새로운 차량을 감당하기 위해 가능한 모든 일을 하고 있다”며 “84개월 금융 상품이 증가하고 있으며, 이는 업계 평균 안에서 자연스럽게 발생하는 일”이라고 말해 논란이 되기도 했다.   장기 대출은 월납입금을 줄여 매달 부담해야 하는 고정비용을 줄일 순 있으나, 장기적으로 봤을 때는 이자로 내는 비용이 크게 증가하기 때문에 결과적으로는 가격 차이가 클 수 있다.     켈리블루북에 따르면 지난해 신차 평균 가격은 5만 달러에 육박한 4만9740달러였다. 여기에 5000달러 다운페이먼트, 양호한 크레딧 점수로 7.2%의 금리를 적용받는다고 가정할 경우, 84개월(7년) 동안 매달 내야 할 금액은 약 683달러다.     그러나 이 기간 내야 할 이자는 무려 총 1만2420달러에 달한다. 이는 중고차 한 대를 새로 살 수 있을 정도의 금액이다.   같은 조건에서 36개월(3년) 대출을 선택할 경우 매달 부담해야 할 금액은 1393달러로 크게 뛰지만, 총 이자는 5169달러로 이자 부담이 절반 이상 줄어든다.   전문가들은 “월 납입금만 보고 차량을 구매할 경우, 장기적으로는 훨씬 큰 비용을 지불하게 되는 구조”라며 “구매 전 이자를 포함해 총 상환해야 하는 금액까지 잘 고려해야 한다”고 말했다. 우훈식 기자적신호 오토론 장기 오토론 대출 심사 오토론 신청 박낙희 자동차 자동차 융자 신차 할부

2025.05.18. 19:00