“재산세 인상되면 세입자 부담 폭등할 것”

#. 뉴저지주 저지시티 아파트에 세입자로 거주하는 20대 금융계 직장인 A씨는 최근 커네티컷주로의 이사를 고려하고 있다. 맨해튼 미드타운으로의 출근이 불편해 기존에 살던 뉴욕 롱아일랜드시티로 다시 이사가려 했으나, 최근 조란 맘다니 뉴욕시장의 ‘재산세 인상’ 제안 소식을 듣고 뉴욕으로의 복귀를 포기했다. 그는 “롱시티에 살 당시 아파트에서 재산세 인상 등을 이유로 계약 갱신 때마다 렌트를 크게 올려 감당하기 어려웠다”며 “재산세가 실제로 인상되면 그 부담이 세입자에게 전가될 게 뻔하다. 이제 뉴욕으로 돌아가는 건 어렵고, 집을 사고 싶은 마음도 있지만 뉴저지도 재산세가 높은 편이라 커네티컷으로 가야 하나 고민 중”이라고 말했다.   #. 뉴욕 퀸즈 거주 30대 직장인 B씨도 주택 구입을 고려했지만, 재산세 인상 가능성이 있다는 소식으로 계획을 미루게 됐다. 그는 “렌트가 급등하는 상황이라 조금 무리해서라도 집을 사두려고 한 건데 관리 비용까지 늘면 중산층이 살기 더 어려워진다”고 지적했다.   맘다니 시장이 추진하는 재산세 인상안이 부각되면서, 젊은 세입자와 자영업자 등 중산층 가구의 부담이 크게 늘어날 수 있다는 우려가 나오고 있다. 지난달 중순, 맘다니 시장은 뉴욕시 재정 위기를 둘러싼 해법 중 하나로 최대 9.5%의 재산세 인상을 제시했다.     부동산 업계에서는 재산세 인상안이 실제로 시행될 경우, 가장 즉각적이고 큰 영향은 렌트 시장에서 나타날 것이라고 보고 있다.     부동산 중개업체 ‘컴패스(Compass)’의 한인 리얼터 레이 유씨는 “재산세가 오르면 건물주들의 운영 비용이 증가하고, 결국 그 부담은 세입자에게 전가될 수밖에 없다”며 “기존 계약 갱신 때 렌트를 3% 정도 올렸다면, 앞으로는 6% 이상까지 오를 수 있어 세입자 부담이 폭등할 것”이라고 설명했다. 그는 최근 ‘브로커 피 집주인 부담’ 조례 시행 사례를 들어, 실제로 건물주들이 비용을 렌트에 반영하며 세입자 부담이 늘었던 상황과 유사하다고 덧붙였다.   뉴욕 주택시장의 구조적 특성도 렌트 상승을 부추기고 있다. 현재 뉴욕의 주택 공실률은 약 1.4%로, 1968년 이후 최저 수준이다. 이는 시장에 나와 있는 집이 거의 없고, 기존 세입자들이 비교적 낮은 가격으로 계약을 유지하면서 이사를 꺼리는 경우가 많아 신규 렌트 물량이 더욱 줄어든 것을 의미한다.     결과적으로 새로 집을 구하려는 세입자는 높은 시세의 렌트를 감당해야 하는 상황이다. 부동산 업계에서는 이러한 공급 부족 때문에 일부 젊은 세입자들이 뉴저지 등 외곽 지역으로 이동하거나, 가능한 한 빨리 집을 구매하려는 움직임도 늘고 있다고 설명한다.   특히 렌트 상승 압력으로 첫 주택 구매자층의 연령이 낮아지고 있다. 유 리얼터는 “과거에는 렌트가 모기지보다 저렴해 장기간 렌트 생활을 선택하는 경우가 많았지만, 최근에는 렌트 상승폭이 커지면서 두 비용 차이가 줄었다”며 “이에 따라 일부 젊은 세입자들은 뉴욕 내 비교적 가격이 낮은 매물을 찾아 집을 사는 방안을 적극적으로 검토하고 있다”고 말했다.     다만 일부 한인들은 “불안한 경제 상황 속 집을 사고 싶긴 하지만 이직이나 타주 이동 등으로 집을 팔지 못하고 렌트를 놓아야 하는 경우, 렌트 인상을 억제하는 또 다른 정책을 만들어버리면 소유주가 막대한 재산세와 운영비 부담을 고스란히 떠안게 될까 우려된다”고 전하기도 했다.     상가 임대 시장에서도 부담은 증가할 전망이다. 뉴욕시에서는 세입자가 재산세와 보험료, 유지·보수 비용을 모두 부담하는 ‘트리플넷 리스(NNN)’ 계약 형태가 많아, 한인 자영업자들을 포함한 업주들의 비용 부담이 커질 수 있다.   전문가들은 재산세 인상안이 시장 전체를 흔드는 변수임은 분명하지만, 중요한 것은 개인별 상황과 재정 능력에 맞춰 대응하는 것이라고 강조한다. 유 리얼터는 “오히려 불확실성 속에서 시장을 분석하고 합리적 매물을 선별해 구매하는 사람들은 장기적으로 기회를 잡을 수 있다”며 “세입자든 구매자든, 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요하다”고 조언했다.  윤지혜 기자 [email protected]재산세 세입자 재산세 인상안 세입자 부담 렌트 시장

2026.03.11. 21:17

[부동산 이야기] 2026년 달라진 선택 기준

2025년 남가주 부동산 시장은 예측하기 어려운 흐름을 보였다. 금리 변동, 공급 부족, 구매력 변화로 주택 소유자들의 고민은 복잡해지고 있다. 올해를 마무리하며 많이 받는 질문은 하나다. “2026년에는 집을 팔아야 할까, 렌트를 줄까, 아니면 그냥 보유해야 할까?” 이는 단순한 선택이 아니라 자산 전략, 세금, 인생 계획이 모두 얽혀 있는 결정이기 때문에 신중해질 수밖에 없다.   1. 매도 전략: 팔아야 하는 이유와 기다릴 이유가 동시에 존재한다. 2025년 시장을 보면, 실수요 바이어가 꾸준히 움직였고 업그레이드된 매물은 여전히 빠르게 거래되는 흐름이 이어졌다. OC·LA 지역은 리모델링이 잘 된 주택의 경쟁력이 여전히 높게 유지되고 있다. 매도를 고려한다면 다음 요소를 먼저 점검해야 한다.   ·구입 후 5년 이상 지나 에퀴티가 충분히 쌓여 있다   ·관리 부담이 커지거나 생활권 변화가 필요하다   ·최근 거래 대비 내 집의 업그레이드 경쟁력이 높다   ·Capital Gain Exemption 요건을 충족한다   양도세 면제는 매도 타이밍의 핵심 기준이 된다. 부부 공동명의 50만 달러 면제 혜택을 받을 수 있다면 2026년 매도는 매력적인 선택이 된다. 금리 인하 기대감이 이어지는 상반기에는 바이어 수요가 강해질 수 있어 매도자가 유리해질 가능성이 있기 때문이다.   2. 렌트 전략: 현금흐름을 만들고 세금 혜택을 활용한다. 2025년 렌트 시장은 단독주택 중심으로 강세를 보였다. 구매를 미루는 바이어들이 렌트 시장으로 이동하면서 월세 상승과 낮은 공실률이 동시에 나타난 시장이었다. 이 흐름은 이어질 가능성이 높기 때문에 다음 소유자에게는 렌트 전략이 유리하다.   ·기존 모기지 금리가 3% 이하로 낮다   ·장기적인 Cash Flow를 확보하고 싶다   ·Depreciation 등 세금 혜택을 활용하고 싶다   ·단기 이사 계획이 없고 투자 포트폴리오를 늘리고 싶다   남가주 주택 렌트 수요는 꾸준하고, 단독주택은 공실 위험이 낮다. 적절한 매니지먼트를 활용하면 유지비 부담도 관리가 가능하다. 많은 소유자들이 “렌트로 돌린 후 다른 주택을 투자하는 방식”을 선호하기 시작한다.   3. 보유 전략: 단순하지만 강력한 선택이 될 때가 있다. 안정적인 선택은 그대로 보유하는 것이다. 남가주처럼 땅이 부족하고 수요가 꾸준한 지역에서는 시간이 길어질수록 자산 가치는 자연스럽게 상승하는 경향이 있다. 보유 전략이 유리한 시나리오는 다음과 같다.   ·낮은 금리 융자를 보유하고 있다   ·장기 거주 계획이 확실하고 생활권 안정이 중요하다   ·노후 준비, 자녀 교육 등 장기적 관점의 계획이 있다   ·향후 리모델링, ADU 등 가치 상승 요소를 적용할 수 있다   ADU는 2026년 이후에도 강한 수요를 예고하고 있어 단독주택을 보유한 소유자에게 추가적인 수익과 자산가치 상승을 동시에 가져다 줄 수 있는 전략이 된다.   4. 조언: “2026년은 맞춤 전략의 해가 된다” 현장에서 수많은 클라이언트들의 선택을 함께 고민해 온 경험으로 보면, 부동산에는 누구에게나 통하는 정답이 존재하지 않는다. 각 가정의 상황, 금융 구조, 세금 조건, 향후 계획 등 모든 요소가 결합되어야 올바른 선택이 만들어진다. 2026년은 금리·정책·수요의 변화가 동시에 일어날 가능성이 높은 만큼, 세밀한 분석이 필요한 시기이다. 주택의 가치, 예상 렌트 수익, 세금 영향을 포함한 맞춤 보유 전략 리포트를 통해 정확한 방향을 잡을 수 있다. 2025년을 마무리하는 이 시점에서, 각자의 상황에 가장 맞는 전략을 세워 더욱 안정된 자산 성장을 이루길 바란다.    ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 선택 기준 렌트 전략 매도 전략 렌트 시장

2025.12.10. 17:24