새해 바뀌는 리버스 모기지 규정은? [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 새해 바뀌는 리버스 모기지 규정은?     ▶답= 리버스 모기지의 주택가격을 인정하는 최대 상한액이 2025년부터 121만여 달러로 상향 조정됐습니다. 2024년도 115만여 달러에서 5%정도 오른 셈입니다. 제 기억으로는 6~7년째 내리 인상되고 있는데 이는 극히 드문 경우입니다. 그만큼 주택가격 상승세가 뚜렷하고 오랫동안 지속됐다는 뜻으로 풀이됩니다.     이에 따라서 리버스 모기지의 대상자가 조금 더 늘어날 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 사실 캘리포니아의 경우 대부분의 주택 가격이 오래전에 100만달러를 훌쩍 넘었기 때문에 상승분을 리버스 금액으로 적극 반영해야 할 필요가 있었습니다. 하지만 리버스는 전국적으로 그 금액이 결정되기 때문에 캘리포니아의 경우에는 아직도 부족한 감이 있습니다.     2025년도부터 또 하나 주목해야 할 점은 최대 상한액이 올라감에 따라 최근 2~4년새 리버스 모기지를 받았던 분들의 경우 리버스 재융자가 유리해졌다는 겁니다. 2년전인 2022년에만 해도 상한액이 97만 달러였기 때문에 2~4년전에 리버스를 받으신 분들은 대부분 재융자 대상이 되실 것으로 보입니다. 특히 평생 페이먼트나 라인 방식을 선택하신 경우라면 재융자를 하지 않을 이유가 없다고 봅니다.   한가지 주의할 점은 주택 가격을 인정하는 최대 상한액(Max. Claim amount)은 리버스 모기지로 부터 나오는 융자금액을 말하는 것이 아니라 융자 금액을 결정하는 주택가격의 상한선을 말합니다. 따라서 121만달러 까지만 주택 가격으로 인정하게 됩니다. 예를 들어 300만달러 주택을 소유한 신청자가 리버스 모기지를 받을 경우 121만달러 주택을 소유한 신청자와 동일한 리버스 금액을 받게 됩니다. 그리고 여기에서 다시 이자율과 신청자의 나이에 따라 실제로 받으실 리버스 모기지 금액이 결정됩니다. 주택가격을 121만달러 까지 인정하고 이자율도 계속 낮아질 전망이어서 리버스를 신청하기 좋은 시점이 다가오고 있습니다.       ▶문의:(213)268-8529  미국 리버스 리버스 모기지로 리버스 재융자 리버스 금액

2024.12.17. 16:06

리버스 모기지 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지 시 어떤 자격 조건이 필요하고 신청 절차나 사후 관리 등이 궁금합니다.       ▶답= 리버스 모기지에 생소하신 분들을 위해 요약해서 전반적으로 말씀드리겠습니다. 신청 자격 조건은 일반 모기지에 비해 매우 관대합니다. 크레딧 점수는 아예 고려하지 않습니다. 또 소득 조건도 재산세와 유틸리티를 부담하실 수 있는 지만 심사합니다. 따라서 소셜 연금을 받으시는 경우라면 대부분 문제가 없습니다.     소셜 연금조차도 없으신 경우라고 하더라도 ①집의 모기지 잔액의 거의 없거나 ②일정한 금융자산이 있으시다면 신청 가능할 수 있습니다. 또 최근 2년간의 페이먼트 히스토리가 중요합니다. 특히 재산세와 모기지 납부에 연체가 없는지 확인합니다. 객관적으로 인정되는 사정이 있다면 해결 가능하고 그렇지 않은 경우에는 조건부로 승인이 됩니다. 이 경우 인출금이 줄어드는 결과가 됩니다. 대체로 신청자의 자격조건보다는 프라터티의 자격조건이 더 제한적입니다.     콘도나 타운하우스의 경우에는 FHA 승인된 경우만 가능하고 실제 거주인 경우라면 4유닛까지 가능하지만 렌트용 주택은 제외됩니다. 마지막으로 리버스는 집을 파시는 절차가 아니라 일종의 융자입니다. 따라서 기존 융자금이 너무 많이 남아있으면 신청이 불가합니다. 그 비율은 신청자의 연령에 따라 다르므로 이에 대해서는 사전 확인이 필요합니다.   그다음으로 신청 절차는 사전 카운슬링을 제외하고는 일반 모기지의 재융자와 동일합니다. 에스크로를 오픈하고 감정, 펀딩, 타이틀 등기까지의 과정을 거칩니다. 가장 먼저 해야 하는 카운슬링은 금융 상품의 이해에 취약한 시니어들을 대상으로 교육의 목적으로 갖고 있습니다. 비영리 카운슬링 기관을 직접 방문하거나 전화로도 가능하며 1시간 내외가 소요됩니다. 카운슬링을 신청할 시에는 상담했던 전문가에게서 관련 자료와 리스트를 받으셔야만 합니다.   카운슬링은 영어로 진행되므로 경험 있는 전문가에게 내용을 사전 숙지 받으시는 게 좋습니다. 카운슬링을 마치면 절반 정도의 절차가 끝난 셈입니다. 서류와 함께 신청서를 제출하고 나면 곧 주택 감정이 이뤄지고 그 다음부터의 절차는 담당자가 맡아서 진행하게 됩니다. 대부분 신청하고 나서 총 4주 정도면 종료됩니다.   리버스 모기지로 현금을 지급받는 방법은 평생 월 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 등의 4가지 방식이 있습니다. 많은 분들이 그 선택에 어려움을 겪게 되는데 이 모든 방식은 처음부터 혼합이 가능하고 또 신청 이후에도 사후 변경이 쉽게 가능하므로 선택과 관련해서는 크게 우려할 필요가 없습니다. 리버스를 받고 나서 특별한 유지 조건은 없습니다. 편지로 1~2년에 한번씩 거주 확인을 하므로 답장만 잘해주면 문제가 발생하지는 않습니다.     평생 페이먼트의 경우에는 정부 보증으로 부부 평생 페이먼트가 보장되므로 특별한 관리가 필요 없습니다. 라인오브 크레딧의 경우에는 현금이 필요할 때 신청하는 방식을 셋업해야 합니다. 편지, 이메일, 전화, 온라인으로 신청합니다. 본인 확인을 위한 절차이므로 신청만 하면 조건없이 바로 지급합니다. 다음은 가장 먼저 물어보시는 질문 중 하나로 사후 관리입니다.    리버스를 전문으로 한지 10년이 넘어가면서 신청자 중에 사망하시는 분들이 늘어나고 있어서 관련 문의가 많습니다. 배우자가 사망하시면 사망 확인서를 렌더에 제출해야 해서 어카운트및 타이틀을 정리해야 합니다. 두분 모두 사망 시에는 가족이나 상속자가 렌더에게 연락해서 매각 절차를 진행해야 합니다. 리빙 트러스트와 유사하게 법정상속 절차를 피할 수 있는데 최대 180일까지 가족들이 직접 매각할 시간을 주게 됩니다. 분쟁이나 상속 과정이 걱정된다면 리버스 신청 전에 리빙 트러스트를 작성해두시는 것도 좋은 방법입니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 잔액 일반 모기지

2024.06.04. 22:29

FHA 보험 가입 이유와 리버스 모기지 신청 절차 및 사후 관리 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= FHA 보험을 가입하는 이유는 무엇인가요?   ▶답= 적잖은 분들이 리버스 모기지로 받을 수 있는 총 금액이 예상보다 적다고 말하는 경우가 있는데 이는 대부분 리버스 모기지를 받으면 집을 넘겨주는 것으로 잘못 이해하고 있기 때문이다. 그러나 크레딧 스코어나 까다로운 소득 조건 없이 집 시세의 40~60%의 융자를 해주는 모기지 프로그램은 리버스 모기지밖에 없다. 리버스 모기지는 소유권이 아니라 집에 담보권을 설정할 뿐입니다. 오히려 리버스 모기지는 평상시 페이먼트를 내야 하는 부담이 없기 때문에 집을 빼앗기는 차압의 우려가 거의 없습니다. 연방 정부 FHA에 보험금을 납부해 차압의 위험을 사전 차단하고 있기 때문입니다. 이렇게 정부 보증 받는 리버스 모기지를 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)이라고 부릅니다.   서브 프라임 사태 전후로 정부 보험을 가입하지 않은 리버스 모기지가 한때 있었고 아직도 그 공포가 남아있습니다. 갑자기 융자금을 갚으라는 요구를 받거나 자녀에게까지 채무 의무가 넘어오는 경우가 있었다고 하는데 이는 모두 옛날 얘기입니다. 리버스 모기지는 집 시세와 상관없이 최초 융자 금액을 보장하고 집 시세가 떨어져도 이에 대한 책임을 묻지 않습니다. 정부의 규제가 강화되고 보험 가입을 통해 오히려 리버스 모기지를 받을 수 있는 대상자가 적어져서 문제이지 위험 요소는 모두 제거됐습니다.     ▶문= 리버스 모기지의 신청 절차 및 사후관리 어떻게 하나요?     ▶답= 카운슬링을 마치고 일주일이 지나면 리버스 모기지 융자 신청이 가능합니다. 우선 크레딧 리포트를 확인하고 동시에 감정(Appraisal)을 하게 됩니다. 감정 가격은 시세보다 다소 높거나 낮을 수 있습니다. 감정서와 함께 신청 절차에 들어갑니다. 우선 인컴 서류가 필요합니다. 소셜 연금 편지와 그 외 소득이 있다면 서류가 필요합니다. 그다음에는 그 집에 거주하고 있다는 간단한 증빙 서류가 필요합니다. 대체로 서류 상에 문제가 없으면 신청서를 제출하고 4주 정도면 모든 절차가 종료됩니다. 일시불 혹은 라인 오브 크레딧으로 리버스 모기지를 셋업하고 에스크로 종료 시 현금이 필요하다면 에스크로 종료와 함께 곧바로 체크를 받을 수 있습니다.   리버스 모기지 수속 절차가 끝나면 어카운트를 관리하는 회사가 매달 스테이트먼트를 보내게 됩니다. 관리에 필요한 수수료는 대부분 부가되지 않습니다. 매달 스테이트먼트를 보내 라인 오브 크레딧의 경우 늘어난 현금 라인을 알려주고 사용한 금액도 표시해 도중에 갚고 싶다면 필요한 액수를 매달 확인할 수 있습니다. 리버스 모기지는 선불 벌금이 없습니다. 목돈이 생겨서 갚고 싶다면 벌금 없이 중도 해지가 가능합니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 신청 절차 보험 가입

2023.12.19. 21:11

리버스 모기지의 종류, 비용, 그리고 노후 대책 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지의 종류는 무엇이 있나?   ▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 두 가지다. 현재 갖고 있는 집에서 받는 경우와 새로운 집을 구입하는 경우가 있다. 구입 프로그램은 40~50%를 다운페이하고 나머지는 리버스를 받는 것인데 평생 페이먼트 부담 없이 거주할 수 있다.     구입 프로그램은 아직 생소한 편이다. 대부분은 기존 주택에서 리버스를 받는 경우이다. 리버스로 받는 총 금액은 주택 감정가격을 기준으로 한다. 여기에 신청자의 나이가 많을수록 더 많은 금액을 받게 된다. 그러나 리버스 금액이 늘어나는 그 정도는 이자와 감정가격이 크게 좌우되며 신청자의 나이는 몇 년 정도로는 크게 차이가 나지 않는다.     기존 주택에서 리버스를 받는 경우에는 세 가지 방식이 있다. 첫 번째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부 평생 동안 고정 금액을 매달 받을 수 있다. 금액은 적지만 매우 안정적이다. 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다.    두 번째는 일시불(Lump Sum) 방식이다. 일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 금액을 받는 방식이다. 주로 융자금을 갚고 페이먼트 없이 살고자 하는 경우이다. 이때는 고정 금리를 선택할 수 있다.    마지막으로 세 번째 방식은 라인 오브 크레딧 방식이다. 매월 생활비가 일정 부분 모자라는 경우가 아니라면 이 방식이 효과적이다. 인출한 금액만큼만 이자 비용 부담이 발생하고 남아있는 금액에 대해서는 오히려 현금 라인이 늘어나기 때문이다. 현금 라인은 인출한 금액과 인출하지 않은 금액에서 동일한 이자가 적용되고 적게 인출할수록 같은 이자가 앞으로 사용할 수 있는 현금 라인에서 늘어나게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 비용은 어떻게 계산되나?   ▶답= 리버스 모기지가 안전한 노후 상품이 될 수 있는 전제 조건은 연방정부 FHA의 보험에 가입하기 때문이다. 은행과 신청자 모두에게 혜택을 주는 이 보험 제도는 리버스의 비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 리버스를 신청하면 FHA 정부 보험금으로 2%를 나중에 정산하게 된다. 또 매년 0.5%의 연간 보험금을 정산하게 된다. 비용을 납부하는 것이 아니라 정산한다고 표현하는 이유는 리버스에는 페이먼트가 없는 특성 때문이다.   정부 보험금을 제외한 나머지 비용은 일반 주택 구입 융자와 유사하다. 이 비용은 오히려 일반 주택 융자보다 적은 경우도 있지만 대체로 비슷하다고 볼 수 있다. 또한 감정 비용을 제외하고는 모두 신청자가 당장 현금으로 지불하는 것이 아니라 집을 매각할 때 나중에 정산하게 된다. 결론적으로 연방정부 FHA에 내는 보험금을 제외하고는 일반 주택융자와 크게 다를 것이 없다. 정부가 보증을 하는 주택융자는 예외 없이 보험금을 내고 있다. 보험금은 집값 변동에 따라서 최초의 융자 조건이 변하지 않는 장점, 어떠한 경우에도 부부가 페이먼트 부담 없이 평생 그 집에 살수 있다는 헤택에 따른 기회비용이다.     ▶문= 노후에 주택 매각보다 리버스 모기지를 하는 것이 좋은가?   ▶답= 62세가 넘은 주택 소유주로 현금 확보를 위해 집을 팔려고 생각한다면 꼭 리버스를 먼저 체크해 볼 것을 추천한다.    예를 들어 10만 불 융자가 남아있는 100만 불짜리 주택을 처분한다고 가정해 보자. 현금이 필요해서 이 집을 팔고 75만 불짜리 작은 집을 현금으로 구입했다. 이때 부동산 중개 수수료와 이사 비용 등 8-10만 불의 비용과 원래 융자금을 제외하면 손에 쥐는 현금은 몇 만 불에 불과하다. 그렇지 않고 아파트를 렌트하겠다면 이건 최악이다. 100만 불 주택을 팔고 10만 불 융자와 수수료를 빼면 80만 불 정도가 남는다. 이 돈으로 월 3000불 렌트비를 낸다고 가정하면 집을 팔고 남은 돈을 모두 렌트비로만 쓴다고 해도 20여 년 밖에 살 수가 없다.   반면, 리버스 모기지의 경우는 집을 팔 때 발생하는 수수료에 비하자면 소요되는 비용이 적은 편이다. 그리고 이사 가는 불편도 없이 평소 살던 집에서 평생 동안 거주하면서 페이먼트 없이 지낼 수 있다. 위에서 말한 10만 불 융자금이 있는 100만 불 주택의 경우 리버스 모기지를 받을 경우 기존 모기지 페이먼트가 없어지는 것은 물론, 신청자의 나이에 따라 매달 평생 약 2,500~4,000달러를 받을 수 있다. 이렇게 평생 매달 2,500~4,000달러씩 받고 두 분 사망 시 남은 에퀴티는 자녀에게 줄 수도 있는데 이는 정부 보험을 통해 가능한 것이다.    지금 살고 있는 집이 마음에 들지만 현금이 필요해서 팔아야겠다고 생각한다면 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 현금은 현금대로 충분히 확보해서 필요할 때 사용하고 여생을 살던 집에서 평생을 고민 없이 살 수 있다. 노후 인생은 내가 혜택을 누릴 수 있는 현명한 방식으로 생각하는 것이 좋다고 본다     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 일반 주택융자 주택 매각

2023.11.14. 23:24

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란?   ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다.     리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다.    두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다.    마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다.      ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는?   ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다.   또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다.    상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는  효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은?   ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다.    콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다.   신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다.    특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다.   마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

2023.10.17. 22:45

장수를 대비한 옵션 '리버스 모기지' [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 왜 리버스 모기지가 장수를 대비한 옵션인가요?     ▶답= 리버스 모기지의 단점은 집의 에퀴티가 줄어든다는 것입니다. 반면에 장점은 노후 자금이나 생활비, 비상금 등을 위한 현금을 평생에 걸쳐서 안정적으로 확보해 준다는 점입니다.    간단하게 말씀드려서 리버스 모기지에 대한 선택이나 결정은 집의 에퀴티를 늘리는 것과 노후의 현금을 확보하는 것 중에서 각자 상황에 따라 더 필요한 것을 택일하는 것이라고 하겠습니다. 다만, 장점 중에서 '평생에 걸쳐'라는 점에 주목할 필요가 있습니다.     일반 모기지를 통해 현금을 확보하면 한 번에 목돈을 받게 되므로 평생 동안 생활비로 사용하기에 적합하지 않습니다. 또 매달 페이먼트를 내야 하므로 에퀴티는 줄어들지 않겠지만 결국 융자 받은 돈보다 더 많은 돈을 페이먼트로 납부해야 하기에 본래 취지와는 정반대로 캐시플로우에 악영향을 끼칩니다. 이는 평생 동안 현금이 확보되는 게 아니라 임시로 제한된 기간에만 접근 가능하기 때문입니다. 결국 미래에 소득이 늘지 않는 은퇴 시니어들에게는 둘 중에서 선택하자면 리버스가 본래 취지에 맞습니다.   더군다나 수명 연장으로 갈수록 노후 기간이 길어지고 있습니다. 노후 생활에 있어서 현금의 보충이 필요하다면 평생 동안을 기준으로 해서 확보하는 방법을 찾아야만 합니다. 최근 포브스지 등 여러 매체에서 "리버스 모기지가 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위한 방법으로 부상하고 있다"라는 내용의 보도가 나오고 있습니다.     롱 텀 케어가 요양원일 수도 있고 집에서 파트타임으로 타인의 도움을 받을 수도 있는데 그 비용을 미리 확보하는 방법으로 활용되고 있다고 합니다. 건강 관리를 잘해서 요양원에 갈 필요가 없더라도 노후 기간이 길어지면서 특정 기간에는 직업적인 타인으로부터 도움을 받을 필요가 점점 더 커지고 있기 때문입니다.    리버스는 일반 모기지와 달리, 매달 안정적으로 현금을 받거나 미래의 불특정 시점에 한도 내에서 편리하게 언제든 현금을 받을 수 있는 방식은 리버스만이 제공 가능한 옵션이라고 하겠습니다. 이러한 이유로 최근 이자가 높아져서 리버스의 수령 금액이 다소 줄어들었음에도 주류사회에서 리버스 모기지의 신청 건수는 기록적인 증가를 보이고 있습니다.     또 확정된 한도 내에서 현금이 평생 동안 보장되면서도 집을 아무 때나 팔 수가 있습니다. 이 경우 일반 융자처럼 리버스로 쓴 돈을 갚고 나머지는 가져가시게 됩니다. 또 많은 분들이 오해를 하는데 신청자 부부가 모두 사망하더라도 은행이 집을 가져가지는 않습니다. 신청하신 부부 두 분의 자녀나 미리 지정해둔 사람이 그 집을 직접 처분해서 리버스로 쓴 돈을 제외한 나머지를 가져가게 됩니다. 모자란 경우에는 책임이 없고 에퀴티가 남은 경우엔 사후에라도 가져갈 수 있습니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 옵션 리버스 일반 모기지

2023.09.19. 21:51

리버스 모기지의 노후 에퀴티 활용법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법이 있나요?   ▶답= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 일반 모기지 캐시아웃 재융자, 다운사이징 그리고 리버스 모기지입니다.     이 중에서 캐시아웃 재융자는 페이먼트가 발생하기 때문에 단기간 용도에 그칩니다. 왜냐하면 캐시아웃한 목돈을 모두 페이먼트로 갚아도 융자 잔액을 다 갚을 수 없습니다. 시간이 좀 지나면 돈을 모두 소진하고 오히려 생활비를 더 부족하게 만듭니다.     반면 라인 오브 크레딧은 이보다는 조금 더 기간을 늘릴 수 있지만 재연장이 쉽지 않기 때문에 현재의 집에서 장기간 혹은 평생 거주를 목적으로 한다면 문제가 있습니다.     정리해 보면 리버스 모기지가 적합한 경우는 현재의 집에서 평생 혹은 장기간 거주할 예정이며 어느 정도 에퀴티를 현금화 시킬 필요가 있는 경우입니다.     설문조사에 따르면 은퇴자에 해당되는 60세 이상 주택 소유주들의 경우 응답자중 70% 정도가 현재 살고 있는 집에서 평생 거주를 희망한다고 답하고 있습니다. 그만큼 살고 있는 집에서 은퇴하고 싶은 분들이 대다수입니다.     현재로서는 은퇴 후 현재의 집에서 살면서 에퀴티를 생활비로 활용하는 방법은 리버스 모기지밖에 없습니다. 다른 옵션들은 페이먼트가 발생하기 때문에 결국은 똑같이 현금이 부족한 상황으로 되돌아오고 맙니다.     상담하다 보면 은퇴 후 평생 동안 현재의 집에서 계속 거주할 필요와 이유가 많다는 것을 알게 됩니다. 하지만 이런 경우라면 다운사이징이 어렵습니다. 사실 현재 집을 팔고 더 작은 집으로 이사 가서 현금을 마련하는 이 옵션은 실제로 계산해 보면 별로 효과가 없습니다.     리버스 모기지에 대한 거부감을 듣다 보면 선입견과 막연한 이유가 많습니다. 그러나 평생 노후기간 동안 살던 집에서 거주가 보장되면서도 현금을 생활비로 보충 받는 방법은 리버스 모기지가 유일합니다. 생활 측면에서는 당연히 만족스럽습니다. 반면, 우려되는 비용 측면은 다른 옵션인 다운사이징과 잘 계산, 비교해 보면 스스로 답을 얻을 수 있습니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 노후 에퀴티 일반 모기지

2023.08.15. 20:56

리버스 모기지 받는 방법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 내년쯤에 은퇴할 예정인데 지금 당장은 필요 없지만 리버스 모기지로 은퇴 자금을 보충해야 할 것 같습니다. 평생 매월 받는 게 아니라 필요할 때만 찾아 쓸 수 있는 라인 오브 크레딧 방식이 있다고 하는데 어떤 차이가 있을까요?   ▶답= 라인 오브 크레딧 방식을 고려하신다면 지금 당장 모기지 대출금이 발생하는 게 아니므로 굳이 나중으로 연기하실 필요가 없습니다. 오히려 은퇴 전에 인컴이 있으실 때 신청하시는 게 안전합니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 최소한의 인컴을 자격 조건으로 요구하고 있기 때문입니다. 그런데 은퇴하시고 소셜 연금을 받기 전까지 소득이 전혀 없으신 경우가 종종 있습니다. 최소한의 소셜 연금만 받아도 문제가 없지만 이렇게 소득이 전무한 상태에서는 리버스를 받지 못하실 가능성이 높습니다.     리버스 모기지는 은퇴 후 집에 있는 에퀴티를 현금으로 받아 노후에 캐시 플로우를 늘리는 은퇴 재정전략 중 하나입니다. 리버스가 필요한 경우는 은퇴 후 30년간 필요한 생활비를 보유 자산의 수익이나 이자로 충당하지 못하는 경우입니다. 이해를 쉽게 하기 위해서 집 에퀴티를 제외하고 100만 불의 금융 자산이 있다고 가정하면 여기에서 매년 4%를 인출하면 30년간 안전하게 캐시 플로우를 받을 수 있다는 겁니다. 이는 유명한 '은퇴자금 인출 4% 전략'입니다. 하지만 100만 불의 노후자금도 매월 3300불의 현금에 불과하므로 적잖은 분들이 리버스 모기지를 노후자금 용도로 사용하셔야 할 겁니다. 실제로 상담을 해보면 집을 제외한 은퇴자금이 100만 불이 넘는 경우가 생각보다 적은 편입니다. 평균 수명이 더 늘어나게 되는 앞으로는 소수 자산가를 제외하고 대부분 집의 에퀴티를 활용할 수밖에 없습니다.     리버스의 라인은 일반 은행의 라인 오브 크레딧과 큰 차이가 있습니다. 장점으로는 평생 동안 증가하는 라인 금액이 보장된다는 겁니다. 일반 라인 오브 크레딧은 대부분 리뉴가 어렵고 오히려 만기 이전에도 폐쇄될 수 있을 만큼 가변적입니다. 하지만 리버스의 라인 금액은 당시의 이자율 만큼 라인 금액이 오히려 증가되기 때문에 시간이 지날수록 더 많은 현금이 확보됩니다. 때문에 고금리 시대의 헷징 전략으로 추천하는 재정 전문가들이 있을 정도입니다.     평생 페이먼트 방식은 은퇴 후 변화의 여지가 전혀 없을 때 사용되고 소득이나 캐시플로우가 가변적인 경우 혹은 선생님처럼 지금 당장 현금이 부족하지 않은 경우라면 라인 오브 크레딧이 적합하다고 생각합니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 리버스 모기지도 분들이 리버스

2023.07.18. 23:37

리버스 모기지 받는 시기 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요?   ▶답= 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다.     고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다.   리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 동안 변동금리 남상혁 대표

2023.06.20. 21:01

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023.05.16. 17:31

리버스 모기지의 오해 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기고 매달 현금을 받는 것으로 알고 있습니다. 지금 당장은 현금이 필요가 없는 상태인데 리버스 모기지로 은퇴 후 어떤 도움이 될 수 있을까요?   ▶답=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기는 게 아닙니다. 리버스 모기지를 받아도 일반 모기지와 마찬가지로 타이틀은 그대로 보유하십니다. 은행의 담보가 설정될 뿐입니다. 그래서 일반 모기지와 똑같이 리버스를 받아도 언제든 집을 직접 파실 수 있습니다. 집 시세에 비해서 받으시는 현금이 적다고 하시는 분들 중에 상당수는 이처럼 집의 소유권이 은행으로 바뀐다고 잘못 아시고 계시는 경우입니다.   두 번째로 지금 당장 현금이 필요 없으시다고 말씀하셨는데요. 리버스 모기지에서 현금을 수령하는 방식은 매우 다양하고 플렉시블 합니다. 추천드리는 방식은 평생 동안 리버스 모기지 신청이 종료되자마자 현금 일부를 받으시고 나머지를 라인 오브 크레딧을 셋업 하시는 경우입니다. 일례로 매달 모자라는 현금이 500달러 정도인데 몇천 달러씩 받으실 필요가 없다는 경우이십니다. 이런 때는 매달 500달러씩 평생 받으시고 나머지는 라인 오브 크레딧으로 놔두었다가 비상금처럼 목돈이 필요할 때마다 사용하실 수 있습니다.   특히 최근에는 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위해서 리버스 모기지를 고려하시는 분들이 늘고 있습니다. 롱 텀 케어 시설의 비용이 워낙 많이 소요되기 때문에 롱 텀 케어 보험에 가입하지 않으셨다면 리버스의 도움이 필요할 수 있습니다. 또 롱 텀 케어 시설에 들어가지 않더라도 집에서 홈 케어로 그때그때 간병인의 도움을 받으실 수도 있는데 이때 예상치 못한 그 비용을 편리하게 꺼내 쓰실 수 있습니다. 일반 융자는 융자금이 처음에 정해지는데 반해 리버스의 라인은 쓰신 만큼만 쓰신 뒤에 계산되므로 이자 계산도 훨씬 더 유리합니다.   리버스 모기지는 자산을 쌓는 것이 아니라 갖고 계신 자산을 활용하는 방법입니다. 노후에는 이를 활용하는 것이 더 중요해지기 때문입니다. 특히 평균 수명이 길어진 현재와 같은 100세 시대에는 자산가가 아닌 경우라면 집의 에퀴티를 활용하지 않을 수 없습니다. 이미 캐시플로우가 타이트하신 경우라면 평생 페이먼트 방식을, 현재는 괜찮지만 롱 텀 케어나 비상금이 필요하시다면 리버스이 라인 오브 크레딧 방식을 추천드립니다.     ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 신청 일반 모기지

2023.04.18. 22:17

점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지인가 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지일까요?     ▶답= 많은 시니어가 사용하는 리버스 모기지는 FHA가 Insured 하는 전통적인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다. 이 HECM 리버스 모기지는 매년 주택의 가치가 설정된 최대 청구 금액을 초과할 수 없는 모기지입니다. 2023년에 HECM 리버스 모기지에 설정된 최대치는 $1,089,300입니다. 시니어 분이 소유한 주택이 이 액수를 넘는다고 해도  HECM리버스 모기지를 사용하시면, 이 금액까지만 리버스 모기지로 사용하실 수 있습니다. 하지만 Jumbo 리버스 모기지를 사용하시면, 주택의 가치가  그해의 최대치 금액을 넘어서, $2M 이상이 되어도, 그 주택의 모든 가치를 통해서 리버스 모기지를 사용하실 수 있는 것입니다.     점보 리버스 모기지의 주요 특징은 다음과 같습니다.   1. 사용할 수 있는 부동산 유형은  단독 주택, 다세대 부동산 및 콘도미니엄을 포함한 다양한 부동산 유형에 사용할 수 있습니다. 2. HECM 리버스 모기지는 62세 이상이 되어야 하지만 JUMBO 리버스 모기지는 나이의 제한이 다소 낮습니다.   3. JUMBO 리버스 역시, 가지고 계신 주택에 충분한 에큐티가 있어야 리버스 모기지를 잘 활용하실 수 있습니다.   4. JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없습니다. 통상적으로 HECM 리버스는 집 가치의 2%를 모기지 보험으로 내어야 하지만, JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없는 대신에, 이자율이 다른 리버스 모기지보다 높은 편입니다.   5. HECM 리버스 모기지는 보통, 변동 이자율이 적용되지만, JUMBO 리버스는 변동 이자율뿐만 아니라 고정 이자율도 가능합니다.   6. JUMBO 리버스 모기지 역시, 리버스 모기지로부터 발생하는 모든 Liability에 대하여 이자를 내실 필요가 없습니다. 즉 리버스 모기지로  한도만큼 모두 사용하신 후에도, 다시 그 Liability를 갚지 않으셔도 됩니다.   7. 모든 closing 비용이 리버스 모기지에 포함되어 있기 때문에 별도의 돈을 지불하지 않으셔도 됩니다.   점보 리버스 모기지를 고려하는 시니어 주택 소유자는 자신이 소유한 옵션을 잘 살펴보시고 리버스 모기지 전문가와 상담하시면서 결정하시길 바랍니다.       ▶문의: (714)472-4267미국 리버스 리버스 모기지로 hecm리버스 모기지 모기지 보험

2023.04.10. 14:11

리버스 모기지를 받는 시기와 종류 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자가 많이 올랐다가 떨어지고 있는데 언제 리버스 모기지를 받는게 좋을까요? 저는 생활비로 사용하기 보다는 비상 자금용으로 생각중인데 이런 경우도 해당이 될까요?   ▶답= 일반적으로 리버스 모기지를 받을 때 더 많은 금액을 받기 위해서는 이자율과 집 가격, 신청자의 나이가 중요합니다. 그렇다고 은퇴하신 분이 세가지가 모두 유리해질 때까지 기다린다는 건  좋은 아이디어가 아닙니다. 스스로 파이낸싱이 가장 필요한 시점을 기준으로 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 리버스 중에서 평생 매월 페이먼트를 받는 방식 혹은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하 실 경우에는 더 그렇습니다. 왜냐하면 리버스 뿐만 아니라 미래에 돈을 받는 파이낸싱은 모두 예외없이 변동이자를 적용하기 때문입니다. 원하신다면 리버스 에서도 고정이자를 선택하실 수 있는데 이건 한번에 돈을 인출하고 추가적으로 미래에 인출하지 않을 경우에만 해당됩니다.     지금처럼 비상 자금용으로 생각하시는 분들은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하시는게 좋습니다. 리버스의 라인 방식은 독특하게도 이자만큼 라인 금액을 늘려주는 남다른 기능이 있습니다. 따라서 현재 모기지 잔액이 많이 남지 않으신 경우라면 이자가 낮아질때까지 기다리기 보다는 금리가 높을 때 라인을 셋업해두고 라인 금액이 그만큼 복리로 늘어나도록 시간을 주시는 게 더 유리하십니다.     또 리버스 모기지를 받으시고도 혼동이 되시는 부분이 있습니다. 예를 들어 평생이 아니라 향후 15년 동안 매월 페이먼트를 받는걸로 셋업하셨다면 15년 이후에 돈을 갚거나 집을 팔거나 하시는게 아닙니다. 15년 이후에도 부부 두분이 돌아가실 때까지 그 집에서 평생 거주가 가능하십니다. 두분 모두 사망할 시에는 상속자가 처분해서 리버스를 갚고 남은 금액을 상속받게 되는 겁니다.   마지막으로 가장 중요한 점인데요. 리버스를 받으신 다음에 페이먼트 방식을 바꾸실 수 있습니다. 라인에서 평생 혹은 특정기간으로 바꾸실수 있고 또 매달 500달러만 수령하고 나머지는 라인으로 놔두고 금액을 불리는 혼합방식으로 바꾸실수도 있습니다. 집 가격이 상승하거나 이자율이 낮아졌다면 소액의 비용만으로 재융자가 가능합니다. 재융자를 통해서 리버스의 금액을 늘리도록 조정하거나 나중에 갚게될 금액을 줄이도록 할 수도 있습니다. 혼자서 판단내리기 보다는 상담을 통해서 잘못된 정보를 교정하고 보다 더 좋은 옵션의 아이디어를 얻으시기 바랍니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 남상혁 대표 라인 금액

2023.02.07. 23:20

리버스 모기지의 변화 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자율이 많이 올랐는데 리버스 모기지에는 어떤 변화가 있을까요?   ▶답= 모기지 이자율이 지난 2007년 금융위기 이후 가장 높은 수준입니다. 금리가 올라가면 일반 주택융자에서는 페이먼트 부담이 늘어 더 많은 소득을 필요로 하며 따라서 집 사기가 쉽지 않습니다. 이 정도까지는 아니지만 리버스 모기지도 이자의 영향을 받습니다. 이자율이 올라가면 우선 리버스로 나오는 금액이 줄어들게 됩니다. 그러나 이것이 금전적인 손해를 의미하는 건 아닙니다. 리버스를 받았다고 해서 집을 은행에 넘겨준 것이 아니기 때문입니다. 적게 받은 만큼 집을 처분할 때 에퀴티가 더 남아 있게 됩니다. 따라서 리버스에서는 현재의 이자율보다는 리버스로 필요한 현금이 충족되느냐가 중요한 판단 기준이 되겠습니다.     이자가 높을 때는 세 가지 보완책을 추천드리고 있습니다. 다행히 다른 대출에 비해서 리버스는 높은 이자에 대한 보완책이 존재합니다. 첫 번째 보완책은 라인 오브 크레딧의 활용입니다. 리버스로 페이먼트를 받는 방법은 평생 동안 매월 받는 방식도 있지만 필요할 때마다 쓰실 수 있는 라인 방식도 있습니다. 이 라인 방식은 리버스만의 독특한 특징을 갖고 있는데 이자만큼 라인의 금액을 오히려 늘려드리기 때문입니다. 따라서 이자율이 높을수록 라인 금액이 더 증가하는 리버스만의 이점이 있습니다. 요즘같이 높은 이자율에서는 수 년 만에 라인 금액을 두 배로 늘려주게 되는데 이렇게 라인 금액이 늘어난 이후에 매월 고정 페이먼트로 전환할 수 있습니다. 이럴 경우 페이먼트가 더 늘어납니다. 대신 기존 론 밸런스가 많지 않아야 해당됩니다.     두 번째 보완책은 변동이 자율입니다. 보완책이라기보다는 변동 이자의 특성이라고 할 수 있습니다. 리버스의 일시불 방식은 고정 이자가 적용되지만 평생 페이먼트와 라인 방식은 변동 이자가 적용되기 때문에 평생 혹은 라인 방식일 경우 사실상 언제 신청하느냐는 큰 의미가 없습니다. 이자율이 바로바로 조정되기 때문입니다.   세 번째 보완책은 재융자를 할 수 있다는 것입니다. 특히 일시불 고정 이자를 받으신 경우에 해당합니다. 재융자를 잘 활용하는 것이 중요한데 이때 비용은 극히 일부 특히, 정부 보험금이 사실상 면제되므로 부담은 적은 편입니다. 결론적으로 리버스는 일반 주택융자보다 높은 이자에 대한 영향을 좀 덜 받는 편이며 라인 방식으로 셋업 할 경우 고금리를 역이용하는 방법이 될 수 있습니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 모기지 이자율 요즘 이자율

2023.01.24. 21:37

은퇴 후 리버스 모기지가 적합한 경우 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우는 어떤 경우일까요?     ▶답= 리버스 모기지를 받으신 다음에 매우 만족하시는 분들을 먼저 예를 들어보겠습니다. 오렌지 카운티에 거주하는 K 선생님은 뉴욕에서 5년 전에 이주하신 분으로 한국에 아파트를 보유하고 계시고 어뉴이티나 CD 등 현금 자산도 70-80만 불 정도 있으십니다. 거주하시는 집은 130만 불 정도로 융자도 남아있지 않으십니다. K 선생님은 자녀들이 없으시기 때문에 현재의 집에서 평생 사시면서 사후가 아닌 생전에 가능한 재산을 대부분 쓰시고 싶어 하십니다. 현금 자산의 일부를 최소한의 롱 텀 케어에 가입토록 추천드렸으며 리버스 모기지도 평생 매월 받는 방식으로 셋업 해드렸습니다. 자녀가 없으시거나 자녀에게 집을 팔아서 도움을 줄 필요가 없을 경우에 리버스 모기지는 적합한 수단이 됩니다.   마찬가지로 오렌지 카운티에 거주하시는 L 선생님 부부의 케이스입니다. 두 분은 워낙 절약이 몸에 배어있으신 분들입니다. 매디 케이드를 받으시는 경우로 재산이 좀 적으신 편입니다. 소셜 연금과 방 하나를 렌트 주시면서 생활비를 충당하고 계십니다. 그리고 목돈이 필요할 때 리버스 모기지의 라인 오브 크레딧에서 현금을 빼서 쓰십니다. 재산이 적어서 아끼며 살아야 하지만 궁색하게는 보이지도 않았고 스스로도 만족해 보이셨습니다. 리버스 덕분에 단순 생활에서 생활이 좀 더 풍족하게 바뀌신 경우입니다. 집도 오래전에 구입해서 재산세가 많진 않지만 이마저도 모두 리버스에서 페이를 하기 때문에 페이먼트 없는 평화로운 삶을 살고 계십니다.   세 번째는 살고 계신 집을 매우 사랑하시는 토렌스에 거주하는 H 선생님의 케이스입니다. 현재 매월 연금소득에 비해서 집이 좀 고급입니다. 재산세도 꽤 나오고 해서 다운사이징을 시도했지만 포기했습니다. 정든 집을 버린다는 게 어쩐지 우울해지고 또 가격대를 낮춘 집이 너무나 마음에 들지를 않는 겁니다. 이분은 리버스를 받아서 남은 모기지 페이먼트를 없애버리고 오히려 매달 현금을 받으면서 아끼고 아끼는 집에서 평생 동안 살기로 했습니다. 집을 팔아서 목돈을 마련할 목적으로 그동안 틈만 나면 집 시세를 알아보고 이사 갈 집도 알아보고 했는데 이제는 그럴 필요가 없어서 마음이 너무 편하다고 하십니다. 신청하기까지가 어려워서 그렇지 막상 리버스를 받으면 만족도는 매우 높은 편입니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 리버스 덕분

2022.12.27. 21:25

[부동산 스토리] 고령화와 리버스 모기지

조지 타운 대학의 연구 보고에 의하면 미국인의 91%에 해당하는 사람이 고령화를 준비하는 것이 삶의 우선순위에 놓여있다고 한다.     즉, 퇴직 후에 노후기간을 보내야 할 긴 시간이 무려 30~40년 늘어났고 노후의 자녀에게 경제적인 도움을 기대하는 것도 쉽지 않다. 생활비 조달에 큰 부담으로 살아가고 있기 때문이다.     오래 산다는 것은 나이에 맞는 경제적 능력도 뒷받침되어야 할 것이다. 2019년도에 정부 보고서에 따르면, 55세 이상 인구의 74%가 주택을 소유하고 있다. 반면에 55세에서 65세 사이 연령층의 55%는 은퇴자금이 거의 없다고 알려졌다. 따라서 장수 시대에 지속적인 자금을 충당 받기 위한 방편으로 리버스 모기지를 대안으로 삼고 있다는 것이다.     리버스 모기지란 집을 살 때 은행에서 빌린 모기지를 갚고 내 손에 쥘 수 있는 돈이다. 에퀴티의 금액에 따라 페이먼트 없이 집에 지속해서 거주하면서 여러 옵션을 통해 현금도 찾아 쓸 수 있도록 하는 모기지 형태다.     리버스 모기지를 신청하는 이유는 다음과 같다. 우선 현금을 융통해서 차용할 수가 있고 의료 비용을 포함해 빚을 갚거나 노년에 여행 경비로도 사용할 수가 있다. 또 집을 수리하거나 가족에게 필요한 자금을 지원하는 등 노후에 다양한 목적으로 이용할 수도 있다.     리버스모기지 중 연방정부 프로그램인 해컴(HECM-Home Equity Conversion Mortgage)은 신청인이 일반적인 평균 수명 이상으로 생존한다 하더라도 정해진 론 어드밴스는 지속해서 받게 된다.     100세가 넘어도 집에서 거주하고 생존하는 한 평생 페이먼트가 지속하게 된다. 사후에 집의 가치가 떨어져도 월 페이먼트는 똑같고 크레딧 라인 또한 지속해서 쌓이게 된다.     은퇴 후 사회보장연금 소셜 시큐리티 이외에 별다른 수입이 없는 노인들에게 매력적이다. 매월 생활비 마련이나 집 페이먼트를 안 내도 되고 집을 1년간 비우지 않거나 이사하거나 집을 파는 경우가 발생하지 않는다면 사망할 때까지 거주할 수 있어서다. 리버스 모기지론이 요즘 100세 시대에 더 매력적으로 보이는 이유다. 크레딧카드처럼 라인 오브 크레딧에 옵션을 두고 크레딧카드처럼 사용할 수 있다. 목돈이 필요한 경우 사용할 수 있는 장점도 있다. 단점으로는 비용 부담과 재산세나 집 보험 그리고 주택 수리비에 대한 페이먼트를 염두에 두어야 한다는 점이다.     62세 이상인 경우 프로그램 신청 조건이 되지만, 융자 액수가 연령과 이자율 그리고 주택 가치에 따라 결정됨으로 누구나 공히 해당하는 것은 아니다.     요즘, 시니어들을 대상으로 주택 사기가 공공연히 발생하고 있으니 각별한 주의가 요구된다. 일을 도와주겠다고 접근해서 개인정보나 금전을 요구하는 일이 급증하고 있다는 것도 유의해야 한다. 연방질병관리본부의 보고에 의하면 미국인의 100세 이상 노인 인구는 2000년대보다 44% 증가 했다.   100세 이상 노인들은 단순히 숫자가 증가했을 뿐만 아니라 100세 이후에도 더 오랜 기간 생존하는 것은 인종을 불문하고 나타나는 추세다. 앞으로도 항생제의 개발과 의료 기술의 발달로 인해 인간의 수명은 꾸준히 증가할 것으로 보인다.     요즘 노인층에서 모기지페이먼트가 연체된 후 차압돼 재정적으로 매우 힘들어 도움을 요청하려는 분들이 있다. 모기지 페이먼트 연체자들을 돕는 가주 정부 프로그램 신청을 위해 찾아오는 것이다. 여하튼 리버스 모기지는 조건만되면 평생 내 집에서 오너십을 가지고 노후에 발생할 수 있는 재정적인 어려움으로 모기지 페이먼트가 어려울 때 지속적인 자금충당 문제 해결을 위한 옵션으로 생각해 볼 수가 있겠다.   ▶문의:(213) 925-4777 이지락/샬롬센터 소장부동산 스토리 고령화 리버스 리버스 모기지론 프로그램 신청 평생 페이먼트

2022.07.26. 21:15

리버스 모기지 Notice 편지 관련 문의 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 2년 전에 남 선생님이 아닌 다른 곳을 통해서 리버스 모기지를 받았습니다. 그런데 지난 달 리버스 은행에서 Notice 편지를 받았습니다. 한 장짜리 서류인데 사인을 해서 보내라고 합니다. 편지엔 별 내용도 없는데 무슨 문제인지 모르겠습니다.   ▶답= 리버스 모기지는 일반 모기지와 달리 매월 페이먼트를 내지 않기 때문에 차압의 전 단계인 채무 불이행 과정이 발생하지 않습니다. 물론 아주 드물게 재산세가 심하게 연체되는 등의 예외적인 경우가 있지만 이건 리버스 모기지 때문이 아닙니다. 따라서 선생님께서 받으셨다는 Notice는 경험상으로 볼 때 Occupancy Certificate를 말씀하시는 것 같습니다.   리버스 모기지는 신청자가 직접 거주하는 주택에 한해서만 받을 수 있습니다. 그래서 은행 측은 거주를 확인하는 편지를 발송해서 신청자의 거주 여부를 확인합니다. 대개 1년에 한차례 보내는데 이에 대해 장기간 회신하지 않으시면 Notice라고 적힌 편지를 받으시게 됩니다. 만일 편지 내용이 위와 같다면 사인해서 보내주시기만 하면 됩니다. 이렇게 Notice를 받으셨더라도 절대로 곧바로 문제가 되지는 않습니다. 그러나 이후에도 장기간 회신하지 않으면 은행은 전화 등 다른 방법을 통해서 연락을 취하며 이마저도 연락이 안 되면 문제가 될 수도 있습니다.   그 외 리버스 모기지가 끝난 뒤에 사소한 것이지만 어쨌든 여러 가지 관리를 해줘야 할 일이 발생합니다. 거주 확인 외에도 추가로 현금을 인출하거나 또는 주택 보험과 관련해서 어카운트에 문의나 정보 변경이 필요할 수 있습니다. 이를 위해서는 매달 리버스 모기지 은행에서 받으시는 Statement를 보시면 Servicer의 문의 전화번호가 있습니다. 여기로 연락하시면 됩니다. 다만 언어 문제 등의 이유로 불편을 겪으시는 경우라면 리버스 모기지를 신청했을 때의 에이전트 분에게 도움을 청하시면 됩니다.   리버스 모기지에 관심이 있으신 분들에게 당부 말씀을 드리면 가능한 처음부터 리버스 모기지 전문가에게 신청을 맡기시기 바랍니다. 리버스 모기지를 새로 시작한 에이전트나 또 이를 전문으로 취급하지 않는 에이전트는 사후 관리에 대해서 소홀하거나 시간이 좀 지나서 아예 리버스를 그만두는 경우가 종종 있습니다. 미안해하시면서 제게 문의를 하시는 분 중에 적잖은 경우가 있어서 첨언 드렸습니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 notice 편지 리버스 은행

2022.07.26. 20:50

리버스 모기지 Notice 편지 관련 문의 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 2년 전에 남 선생님이 아닌 다른 곳을 통해서 리버스 모기지를 받았습니다. 그런데 지난달 리버스 은행에서 Notice 편지를 받았습니다. 한 장짜리 서류인데 사인을 해서 보내라고 합니다. 편지엔 별 내용도 없는데 무슨 문제인지 모르겠습니다.       ▶답= 리버스 모기지는 일반 모기지와 달리 매월 페이먼트를 내지 않기 때문에 차압의 전 단계인 채무 불이행(Notice of Default)과정이 발생하지 않습니다. 물론 아주 드물게 재산세가 심하게 연체되는 등의 예외적인 경우가 있지만 이건 리버스 모기지 때문이 아닙니다. 따라서 선생님께서 받으셨다는 Notice는 경험상으로 볼 때 Occupancy Certificate를 말씀하시는 것 같습니다. 리버스 모기지는 신청자가 직접 거주하는 주택에 한해서만 받을 수 있습니다. 그래서 은행 측은 거주를 확인하는 편지(Occupancy Certificate)를 발송해서 신청자의 거주 여부를 확인합니다. 대개 1년에 한차례 보내는데 이에 대해 장기간 회신하지 않으시면 Notice라고 적힌 편지를 받으시게 됩니다. 편지를 다시 한번 확인해 보시고, 만일 내용이 위와 같다면 사인해서 보내주시기만 하면 됩니다. 이렇게 Notice를 받으셨더라도 절대로 곧바로 문제가 되지는 않기 때문에 크게 걱정하실 필요는 없습니다. 그러나 이후에도 장기간 회신하지 않으면 은행은 전화 등 다른 방법을 통해서 연락을 취하며 이마저도 연락이 안 되면 문제가 될 수도 있습니다. 만일 장기간 집을 비울 경우라면 제3자를 대신 지정하는 방법도 있습니다. 매우 간단한 절차만 잘 따라주시면 거주 확인이 문제 될 일은 없습니다.   그 외 리버스 모기지가 끝난 뒤에 사소한 것이지만 어쨌든 여러 가지 관리를 해줘야 할 일이 발생합니다. 거주 확인 외에도 추가로 현금을 인출하거나 또는 주택 보험과 관련해서 어카운트에 문의나 정보 변경이 필요할 수 있습니다. 이를 위해서는 매달 리버스 모기지 은행에서 받으시는 Statement를 보시면 Servicer의 문의 전화번호가 있습니다. 여기로 연락하시면 됩니다. 다만, 언어 문제 등의 이유로 불편을 겪으시는 경우라면 리버스 모기지를 신청했을 때의 에이전트 분에게 도움을 청하시면 됩니다.   한 가지 리버스 모기지에 관심이 있으신 분들에게 당부 말씀을 드리면 가능한 처음부터 리버스 모기지 전문가에게 신청을 맡기시기 바랍니다. 리버스 모기지를 최근에 새로 시작한 에이전트나 또 이를 전문으로 취급하지 않는 에이전트는 사후 관리에 대해서 소홀하거나 시간이 좀 지나서 아예 리버스를 그만두는 경우가 종종 있습니다. 미안해하시면서 제게 문의를 하시는 분 중에 적잖은 경우가 있어서 첨언 드렸습니다.     ▶문의: (213)478-0988미국 리버스 리버스 모기지 notice 편지 지난달 리버스

2022.07.05. 15:48

와일드 리버스 입장권 예매 시작

내년 여름 문을 여는 워터 파크 ‘와일드 리버스’가 오늘(1일)부터 입장권과 시즌 패스 예매를 시작한다.   와일드 리버스는 어바인 그레이트 파크 내 야구장 옆에 들어선다. 현재 공사가 진행 중이며, 내년 여름부터 관객을 맞이한다.   각각 65달러, 160달러인 입장권과 시즌 패스는 웹사이트(wildrivers.com)에서 살 수 있다.   와일드 리버스 측은 입장 제한(블랙아웃)일을 없애기 위해 1만 명에게만 시즌 패스를 판매할 예정이다.와일드 리버스 와일드 리버스 예매 시작 시즌 패스

2021.10.31. 13:21