[부동산 이야기] 리스팅 2주의 법칙

올해도 지난 몇 년간의 움직임과 유사하게 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고, 지금은 지역에 따라 차이는 있지만, 거래가 조금씩 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 이유는 관세 정책 등 대, 내외적으로 불안정 정세로 인한 불안감 증폭으로 바이어들이 관망세로 돌아선 이유가 가장 크다고 본다. 하지만 9월 FED 미팅 때 오랜만에 연준이 금리를 내릴 것으로 예상되고, 이에 모기지 이자율 또한 선 방영되어 동반 하락하고 있어, 다시 부동산 경기가 회복하는데 도움이 될 거 같다.   모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는, 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면, 대부분 귀에 걸면 귀거리, 코에 걸면 코 거리일 정도로 가격 판단 기준이 애매모호 하다. 특히 단독 하우스라면, 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등의 유, 무에 따라 가격의 차가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격적으로 조금 더 정확한 기준으로 삼기 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100 % 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에 있어서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나이다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있으며, 얼마의 가격을 받을 수 있는지, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명을 하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러들은 전문가의 말에 귀를 귀 울이지만, 의외로 많은 셀러들이 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달되어 정보가 공유되고 있는 상황에서 이러한 눈 먼 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 다시 깨질 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어 들이거나, 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다.   항상 필자가 하는 이야기가 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 가격적인 면에서도 손해를 볼 수도 있다는 것을 알아야 한다. 특히 가격이 많이 올랐다고 바이어들이 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내 놓을 때가 제일 중요한데, 만약에 이 기간동안 오 퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속적으로 가격을 내리는 경우가 발생할 수 도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만, 운이 좋아서 마켓이   올라가 준다면 가격 경쟁력이 생겨, 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이 할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간 안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다.   ▶문의: (818) 357-7694     에릭민 Vice President / Office Manager부동산 이야기 리스팅 바이어 리스팅 에이전트 리스팅 가격 리스팅 2주

2025.09.10. 17:27

[부동산 가이드] 리스팅 가격 결정

집을 팔고 동시에 집을 구매해 이사하는 과정은 복잡하고 매우 어려운 일이다. 매물로 내놓기 전에 집 안팎 정리하기, 리스팅 에이전트 찾기, 새로 이사할 집 찾기, 융자 진행 등 쉽지 않다.     그리고 고비마다 여러 가지 결정을 해야 하므로 여간 스트레스가 적지 않다. 그중 가장 중요한 것 하나가 매물 가격 결정이다.     조사에 따르면 적정한 가격 결정 여부가 성공적인 매매 성사의 70% 이상을 차지한다고 한다. 그러므로 판매 시점에 적정한 리스팅 가격을 결정하는 것이 성공적인 판매의 첫걸음이다.     첫째, 부동산 리스팅 가격 및 감정 가격은 최근 주위에서 비슷하게 팔린 매물들의 평균 가격을 바탕으로 비교해서 결정한다. 이를 타깃 가격으로 설정한 다음 시장 상황에 따라 이 가격보다 높거나 낮게 할지를 결정한다.     가격 결정에 가장 많이 영향을 미치는 것이 현재 시장 상황이다. 즉 수요와 공급이다. 수요가 높아 부동산 가격이 올라가는 추세면 더 높게 책정할 수 있다. 매물이 많고 가격이 하락하는 추세라면 낮게 책정할 수 있다. 즉 시장 상황과 연동해 가격을 책정한다.   둘째, 타이밍이 중요하다. 낮은 가격이든 높은 가격이든 일주일 안에 오퍼가 들어오지 않는다면 가격 조정을 빨리해야 한다. 높은 가격 책정을 결정했다면 예상 바이어가 줄어서 팔리지 않고 시장에 오래 머물 수 있다. 이는 바이어가 흥미를 잃게 해 시간을 낭비하고 더 낮은 가격으로 팔릴 수 있다. 적어도 2주일 이내 오퍼가 들어오지 않거나 구매 의사 자체가 없다면 가격 책정이 잘못되었다는 것을 의미한다. 그러므로 타이밍을 놓치지 말고 가격 조정하는 것을 권한다.   셋째, 하지만 종종 높은 가격 책정 전략을 세우는 경우도 있다. 해당 매물이 인근 일반 주택에 없는 특징이나 장점을 갖고 있거나 독특한 커스텀 하우스일 경우 높은 가격 책정이 효과를 볼 수 있다. 가령 주위 집들보다 두 배 이상 넓은 마당이나 고급 커스텀 수영장이 있는 경우, 또는 독특하고 유려한 건축 양식이나 구조가 있는 집이라면 높은 가격 책정이 유효하다.     또는 고급 주택지역이어서 일반 부동산 시장의 동향과 상관없이 매매가 일어나는 지역은 높은 가격 책정이 먹힐 수도 있다. 즉 하이엔드 고급 주택의 경우에는 오히려 높은 가격 전략이 유리할 수 있다.     넷째, 낮은 가격 전략도 조심스럽게 채택해야 한다. 낮은 가격은 예비 바이어들을 더 많이 끌어들이는 효과가 있다. 매물이 없는 요즘 시장에서는 복수 오퍼로 유도할 수 있어서 오히려 감정 가격보다 높게 팔 수 있다. 하지만 내가 제시한 리스팅 가격보다 더 낮은 가격의 매물이 나온다면 전체 시장 가격이 내려가는 상황이 올 수 있어 조심스럽게 결정해야 한다.   부동산 매물이 잘 팔리지 않을 경우, 일반적으로 우리가 가장 먼저 생각하는 것이 가격 조정이다. 그만큼 가격 설정 및 가격 조정이 주택 마케팅에서 가장 중요하고 기본적인 요소이다. 주택마다 위치, 업그레이드 정도, 분위기 등 모두 다르다. 설사 같은 건축회사가 같은 해에 지은 같은 사이즈의 모델이라도 가격은 다를 수밖에 없다. 그러므로 경험 많은 부동산 전문가와 상의해서 리스팅 가격을 상의하고 결정하도록 한다.   ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 리스팅 결정 부동산 리스팅 리스팅 에이전트 리스팅 가격

2023.10.11. 17:36

JJ그랜드호텔 매물로 나와…리스팅 가격 2250만달러

LA한인타운 대표 호텔 중 하나인 JJ그랜드호텔(사진.대표 헬렌 김)이 매물로 나왔다.     리스팅 브로커인 콜드웰뱅커커머셜의 리스팅 가격은 2250만 달러다.     윌셔와 6가 사이 하버드 불러바드(620 S Harvard Blvd.) 선상에 위치한 JJ그랜드호텔은 5만6000스퀘어피트 면적에 총 71개 객실과 대·소형 뱅큇 등 다양한 부대시설을 갖추고 있다.     또한, LA한인타운의 중심지에 위치해 있어 비즈니스와 관광, 외식 등에 최적의 로케이션을 자랑하며 향후 개발 잠재력도 풍부해 호가 이상도 가능하다는 게 업계의 시각이다.     리스팅을 담당하고 있는 콜드웰뱅커 윌셔프로퍼티스 라이온 오 대표는 “이번 매물은 고 김영태 회장이 가장 아끼던 호텔”이라며 “희망가는 3200만 달러에 달했지만 코로나19 팬데믹을 거치면서 가격을 인하했다”고 말했다.     오는 4월 1일부터 시행되는 소위 ‘맨션세(Measure ULA)’도 가격 인하의 주요 원인이다.     오 대표는 “이번 매매 가격은 4월 1일 이전에 빨리 매각을 마무리할 수 있도록 내놓은 것”이라며 “만약 이후에 팔린다면 최소 50만 달러 이상은 인상될 것”이라고 말했다.     이번 리스팅은 지난달 13일 로텍스호텔이 콜로라도 소재 한인 투자그룹인 컨티넘 에퀴티에 2200만 달러에  매각된 후 새롭게 시작된 프로젝트다.     한편 지난 2020년 심장마비로 별세한 고 김 회장이 소유했던 호텔 중 동서호텔 등 3개가 매각됐고, LAX 라마다 프라자 호텔은 현재 매각 등을 검토 중에 있다.     오 대표는 “윌셔 라마다와 웨스턴 로텍스, 그리고 상업용 빌딩 한 채는 가족들이 매각하지 않기로 결정했다”고 밝혔다.   양재영 기자 [email protected]그랜드호텔 리스팅 jj그랜드호텔 매물 이번 리스팅 리스팅 가격

2023.02.23. 21:42