질로, 다음 달부터 '비공개 매물' 차단

부동산 플랫폼 질로우가 제한된 소비자에게만 마케팅하는 '비공개 매물(pocket listings)'을 웹사이트에서 차단하겠다고 발표했다.   질로는 지난 11일 웹사이트를 통해 "MLS(Multiple Listing Service)에 등록되지 않고 소비자에게 직접 마케팅하는 매물은 질로에 올리지 않을 것"이라고 밝혔다. MLS는 부동산 중개인들이 주택 정보를 공유하는 공동 데이터베이스다.   질로는 자사 웹사이트에 올릴 수 없는 비공개 매물의 범위를 인스타그램 홍보 게시물이나 특정 중개회사 웹사이트의 독점 매물까지 포함한다며 이 규정을 다음 달부터 시행하겠다고 밝혔다. 질로는 "이러한 매물은 마케팅 수명이 다할 때까지, 즉 거래 완료 시점까지 우리 플랫폼에 올라올 수 없다"고 덧붙였다.   질로의 이 조치는 전국부동산중개인협회(NAR)가 지난해 8월 17일부터 새로운 규정을 실시한 이후에 나왔다는 점에서 주목을 받고 있다. NAR의 새 규정은 판매자가 매물을 온라인에 공개적으로 광고하는 시점을 일부 유예할 수 있도록 허용하지만 일단 공개 마케팅을 시작하면 1영업일 이내에 MLS에 등록하도록 하는 기존의 '협력 투명성 규정(Clear Cooperation Policy)'을 그대로 유지한다는 것이었다.     공개 마케팅에는 ▶인터넷 웹사이트나 포털에 게시 ▶이메일 블래스트(E-mail Blast), 브로셔 배포 ▶매물이라는 사인 게시 ▶소셜 미디어를 통한 홍보 ▶브로커 투어와 오픈하우스 공지가 포함된다.   '협력 투명성 규정'은 업계 내 오랜 갈등의 불씨였다. 질로와 레드핀 같은 플랫폼과 공정주거 옹호 단체들은 이 규정이 거래 투명성을 높이고 판매자도 더 나은 가격을 받을 수 있다고 주장해 왔다.     지난해 8월 새 규정에서 그랬듯 NAR는 최근 일관되게 포켓 리스팅 제한 규정을 강화하면서 MLS 등록 의무화를 추진하고 있다. 비공개 매물이나 오프마켓 매물을 둘러싼 논쟁을 정리하겠다는 의지가 강하다. 반면, 일부 부동산 중개인과 회사 경영진은 여전히 이 규정이 판매자의 선택권을 제한한다고 반발하고 있다.     업계 일부가 반발하는 이유는 포켓 리스팅에 유용한 면이 있기 때문이다. 대부분의 판매자는 더 많은 구매자에게 매물을 알리고 싶어 하지만 유명인이나 고액 자산가는 프라이버시를 지키기 위해 매물 공개를 꺼리기도 한다. MLS에 매물을 올리기 전에 잠재 구매자들의 반응을 확인하고 시장가격을 테스트하는 데도 포켓 리스팅이 유용하다. 중개인 입장에서는 매물을 독점하기 때문에 수수료를 나누지 않아도 된다.   일부 테크 기반 부동산 중개회사는 비공개 매물을 활용해 3단계 공개 전략을 사용하기도 한다. 매물을 ▶소속 중개인에게만 공개한 뒤 ▶자사 웹사이트에 게시하고 ▶MLS 와 외부 플랫폼에 정식 공개하는 순차적인 방법으로 마케팅한다.   그러나 질로의 새 규정이 시행되면, 첫 단계에서 비공개나 오프마켓 방식으로 일정 기간 소비자 대상 마케팅을 지속하면 해당 매물은 질로에서 퇴출된다. 이는 비공개 매물 전략을 주요 마케팅 수단으로 삼아온 중개업체들에게는 큰 제약이 될 수 있다.   전문가들은 질로의 조치를 소비자 중심의 투명성을 강조하는 방향으로 시장 질서를 재편하려는 시도로 해석한다. 질로의 새 규정은 부동산 업계의 마케팅 전략과 매물 노출 방식에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 안유회 객원기자비공개 매물 비공개 매물 독점 매물 부동산 플랫폼

2025.04.16. 18:00

매물 부족에 주택 가격 올라도 판매 증가

내년 부동산 시장은 주택가격 상승에도 수요는 늘어날 것으로 전망된다.     전국부동산중개인협회(NAR), 가주부동산중개인협회(CAR), 온라인 부동산업체 질로 및 레드핀이 내놓은 내년 부동산 시장 예측은 대체로 낙관적이다.     이유는 ▶주택판매 증가 ▶모기지 금리 안정화 ▶주택가격 완만한 상승 ▶임대시장 안정 ▶신규 주택 건설 증가 등이다. 하지만 예비 주택구매자들과 거래량에 영향을 미치는 모기지 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다.     연방준비위원회(연준·Fed)의 금리 인하가 직접 모기지 금리에 영향을 주지 않아 평균 6.8% 수준을 유지할 것이라는 예측이 나와서다. 부동산 시장 회복에 대한 대표적인 긍정적인 신호는 주택 판매량 증가다. 기존 주택 판매는 올해보다 9%, 신규 주택 판매는 11% 늘 것으로 봤다.     상업용 부동산 시장은 가치 하락세가 지속하면서 다소 도전적인 상황에 직면할 것으로 보인다.     ▶주택 가격 상승   주택 가격은 급등세가 진정되고 완만한 상승세를 보일 것으로 보인다. NAR에 따르면 내년 중간 주택 가격은 41만700달러. 올해 대비 2% 상승할 것으로 봤다. NAR은 가격 상승 주원인으로 수요 대비 신규 재고 부족을 지목했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “내년 연준이 금리 인하 단행으로 모기지 이자가 조금이라도 하락하면 LA 한인타운 주택 거래량이 늘 것으로 기대된다”며 “주택가격은 소폭 상승할 것”이라고 전망했다.     ▶모기지 금리 유지   모기지 금리는 평균 6.8% 수준을 유지한다는 전망이 지배적이다. 다만 경제 상황에 따라 낮은 6%대로 하락 가능성도 배제할 수 없다. 올해 30년 고정 모기지 금리는 6.08~7.44% 사이였다. 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다. 정부의 재정 적자로 대출 자금 공급이 제한돼서다. 연방준비제도(Fed연준)가 금리인하를 지속해도 직접적인 주택담보대출금리 하락으로 이어지지 않을 것으로 NAR은 분석했다.     ▶주택 판매 증가   내년 말까지 기존 주택 판매량이 연간 410만에서 440만 채로 증가할 것으로 예상한다. 이는 올해 2%에서 9% 늘어난 수치다. 판매 증가는 고용증가, 신규 및 기존 주택 재고 증가, 인구 증가로 인한 잠재적 주택 수요가 주요 요인으로 분석된다.     ▶임대 시장 안정   주택 구매 비용이 증가하는 반면, 임대 시장은 세입자에게 유리한 방향으로 전개될 것으로 보인다. 올해는 신규 다세대 임대 건축이 급증했으나 내년에는 신규 건축이 21% 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 이로 인해 세입자들이 임대 협상에서 유리한 조건을 얻기 힘들 수 있다.     ▶주택 착공 증가   도널드 트럼프 당선인의 공약인 건설 규제가 완화되면 단독 주택 건설 증가로 이어질 것이라는 기대감이 크다. 내년 주택 착공은 145만 건으로 증가가 예상되는데 이는 역사적 평균치인 150만 건에 근접한 수치다.       ▶상업용 부동산 하락 지속     캐피털이코노믹스(CE)의 최신 보고서에 따르면, LA를 포함한 주요 대도시 상업용 부동산 가치가 2023년부터 2025년 사이에 상당한 하락을 겪을 것으로 예측된다. 특히 LA의 경우 상업용 부동산 가치가 25~30%나 내려갈 것으로 봤다. 이는 샌프란시스코(40~45%)나 뉴욕(30~35%) 하락 보다는 덜 심각하지만, 위험한 수치다.     상업용 부동산 업계는 금리변동, 경제 상황, 세금 정책, 수요와 공급에 따라 부동산 가치가 요동칠 것으로 내다봤다.   이은영 기자증가 매물 주택판매 증가 주택 판매량 주택가격 상승 부동산 전망 집값 모기지 박낙희 연준 금리

2024.12.23. 19:59

[부동산 이야기] 알짜배기 매물을 찾으려면

알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말하며 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다. 때론 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 부동산이 알짜배기 매물이다.     좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수가 있지만, 대부분은 동일한 목적을 가지고 있다.     부동산이 좋고 나쁜 것은 투자 목적에 따라 달라진다. 부동산 위치, 건축 연도, 수입 등 각각 띄고 있는 성격이 다르다.     다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다. 이러한 모든 전제조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까?”라는 질문을 받으면 당황스러울 때가 많다.     부동산 브로커는 고객의 요구 사항과 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다. 따라서, 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 말해야 한다. 그래야만 스스로 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성할 수 있다.     다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약한다면,   첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않은 부동산으로 제한했다.     둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다.     셋째, 부동산을 투자하려는 선호지역을 알려주는 것이 좋다. 넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다.   막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성시키는 데 도움이 된다.     좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다. 다만, 부동산에 투자하려는 고객들에게는 똑같은 목표가 있다. 위치도 맘에 들어야 하고 가격도 좋아야 하고 교통도 편리해야 하며 안전해야 하며 경우에 따라선 학군, 전망, 시세 등 최고로 좋아야 한다는 게 고객들의 요구사항이다. 그렇다면, 이 좋은 알짜배기 매물을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까? 불안정한 시장 분위기 안에서 과연 무엇이 가치 있는 부동산 투자전략이 되는 걸까? 이 모든 것을 해결하기 위한 가장 좋은 방법은 부동산 전문가와 상담하는 것이다.     ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 부동산 대표부동산 이야기 알짜배기 매물 부동산 투자전략 알짜배기 매물 부동산 브로커

2024.05.08. 17:43

부동산 시장에 ‘훈풍’...매물 늘고 가격 내려

남가주 부동산시장에 다시 온기가 돌고 있다. 매물 증가에 셀러 호가도 내려가고 있기 때문이다.   또 올해 들어서면서 오렌지 및 샌디에이고 카운티를 중심으로 단독주택과 콘도 판매가 증가했다.     주택감정평가 기관인 더글라스 엘리먼의 보고서에 따르면 LA·오렌지·샌디에이고 3개 카운티는 지난 3개월 동안 신규 재고 물량이 증가하고 있다.     업계 관계자들은 남가주 주거용 부동산 시장에서 신규 매물이 주택 판매를 견인하고 예비 주택구입자가 높은 모기지 금리에 어느정도 적응하면서 구매에 나서는 것이 판매 증가에 일조했다고 분석했다.     ▶한인 밀집지역 동향   한인 밀집지역의 주택시장에도 훈풍이 불고 있다. 드림부동산 주택 현황 분석에 따르면 3월 LA한인타운에서 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전달보다 57%(36채) 급증했다. 단독주택은 전월 대비 33% 많았고 콘도는 20% 늘었다.   드림부동산 케이 박 에이전트는 “실수요자 중심으로 바이어들이 집을 구매하고 있다”면서 “주택 개조를 꺼리면서 손볼 필요가 없는 깔끔하고 시세보다 저렴한 주택이 빨리 팔린다”고 설명했다.     오렌지카운티는 지역에 따라 주택 매매와 매물량에 편차를 보인다. 남승현 리얼티 스퀘어앤드인베스트먼트 대표에 따르면 매물량이 15~20% 정도 증가한 가운데 풀러턴 집코드 92835, 부에나파크 집코드 90621 지역 거래가 활발한 것으로 나타났다.     풀러턴, 어바인 지역의 주택가격이 고공행진하면서 바이어들이 인근 도시인 플래센티아, 터스틴, 레이크포레스트 지역까지 매물을 보고 있다.     EXP 부동산 진홍 브랜치 매니저는 “3월부터 매물이 20%정도 늘었고 오퍼 경쟁도 치열해지고 있다”며 “셀러스마켓이라서 융자 및 감정 컨틴전시를 없애는 것이 유리하다”고 조언했다.     LA북쪽 한인 주거주지인 라크레센타·라카냐다의 매물량은 각각 30채 내외로 크게 변동은 없다.     모니카 안 소사이어티 부동산 대표는 “라크레센타·라카냐다는 3월~7월 부동산 매매가 많은데 올해는 거의 정체”라고 말했다.       ▶셀러 호가 인하   냉각된 남가주 주택시장이 호조를 보이는 것은 주택 리스팅을 하기에 가장 좋은 시기에 진입해서다.     리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 셀러가 리스팅하기에 가장 좋은 시기는 4월 중순부터다. 이에 맞춰 셀러들이 호가를 내리고 있다는 설명이다.     리얼터닷컴의 수석 애널리스트 해나 존스는 “셀러가 현재 시장에 맞춰 기대치를 조정하고 있다”며 “터무니없이 높은 리스팅 가격을 올리는 셀러들이 눈에 띄게 줄었고 전년보다 매물이 더 많은 상황”이라고 말했다.     셀러 5명 중 1명 이상은 지난 3월 리스팅 가격 인하를 단행했다. 이는 2018년 이후 주택 가격을 내린 셀러 비율로 최고를 기록했다.     가격을 하향 조정한 이유는 오퍼 경쟁에 대한 기대 축소가 주요 원인이다. 리얼터닷컴에 따르면 셀러 중 12%만이 멀티오퍼를 받을 것으로 예상했는데 지난해 27%에 비해 55% 감소한 수치다. 또 호가보다 판매가격이 올라갈 것으로 본 응답자는 15%였다. 이는 지난해 31%의 절반에도 미치지 못했다.     존스는 “셀러들이 호가를 낮추면서 바이어의 기대가와 점점 수렴하고 있다. 매우 낙관적인 상황”이라고 분석했다.     보고서에 따르면 주택 판매를 계획하는 주택소유주는 가족(24%), 더 넓은 공간(23%), 다운사이징(23%), 결혼, 출산 등 삶의 변화(18%) 등을 위해 이사를 계획했다.     ▶매물 증가   3월 신규 매물은 전월 대비 15.5%, 전년 동기 대비 3.7% 증가했지만 팬데믹 이전 수준보다 25.4% 낮다.     총 매물량은 전월과 전년 동월 대비 각각 7%와 12.2% 늘었다.     50개 대도시 중 36개 주택시장에서 재고가 매년 증가했는데 탬파(38%), 댈러스(37%), 올랜도(33.2%)에서 큰 폭으로 증가했다.   주택 판매 기간도 단축되고 있다. 3월 주택 판매에 걸린 평균 기간은 13일이다. 이는 2021년이나 2022년보다 약간 느리지만 팬데믹 이전 21일보다 훨씬 빠르다.     ▶집값과 모기지 변수   계속 오름세를 유지하는 집값과 7%를 넘은 이자율 등이 향후 변수로 떠올랐다.   질로의 3월 주택시장 보고서에 따르면 주택가격이 높은 대도시에서 가격이 빠르게 상승 중이다.     월간 주택가격 상승은 샌호세에서 3.3%로 최고치를 기록했다. 이어 샌프란시스코 2.7%, 시애틀 2.4%, 샌디에이고 2.1%, LA 2% 등을 기록했다. 이들 5개 시장에서 바이어들은 치열한 오퍼 경쟁을 치르고 있다.     질로에 따르면 캘리포니아 주택 위기 여파로 한때 노동자 계층이 거주했던 도시들의 평균 주택 가격도 100만 달러를 넘어섰다.     해당 지역은 플래센티아, 오렌지, 터스틴, 보니타, 세리토스,  샌게이브리엘 지역으로 주택 가격이 12~17% 상승했다.     2023년 캘리포니아 전국 평균 주택 가격은 78만9000달러로 2022년보다 3.1% 증가했다. 평균 주택 가격은 지난 5년 동안 33.5%나 올랐다.     지난 18일 기준 30년 만기 고정 모기지 금리가 올해 들어 처음 7%대로 올랐다. 이은영 기자부동산 매물 남가주 부동산시장 드림부동산 주택 매물 증가

2024.04.21. 19:40

2월 덴버 주택 매물·매매 급증

 덴버 메트로 지역의 2월 주택시장이 신규 매물(listings)과 매매(closings) 모두 1월에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다고 덴버 포스트가 최근 보도했다. 덴버 메트로 부동산 협회(Denver Metro Association of Realtors/DMAR)의 최신 업계 동향 보고서에 따르면, 덴버 메트로 주택 시장은 지난 2월 초봄의 조짐을 보이면서 크게 활성화됐다. 판매자(seller) 활동의 척도인 신규 매물은 1월 대비 29.1% 증가한 4,243건으로 전년동기대비 22.6% 증가했다. 매매 건수는 1월 대비 31.2% 증가한 2,864건이었지만 지난해 같은 기간에 비해서는 0.45% 감소한 수준을 유지했다.월말 기준 매매 가능한 주택과 콘도는 5,511건으로 2023년 1월보다 13.1%, 2023년 2월보다 45.9% 각각 증가했다. 2월 단독주택 중간 판매 가격은 63만3,000달러로 1월의 62만5,000달러보다 1.28%, 1년전 보다는 5.5% 각각 상승했다. 콘도 및 타운하우스 판매 가격은 1월 대비 4.13%, 전년 대비 1.23% 상승한 41만달러를 기록했다. DMAR 시장 동향 위원회 위원장이자 부동산 중개인인 리비 레빈슨-캐츠는 “봄철시즌이 점점 달아오르고 있다. 준비된 판매자는 검사(inspection)시 구매자(buyer)와의 2차 협상을 억제할 수 있으며 전략적 구매자는 샤핑 전에 자신이 원하는 것이 무엇인지, 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 알 수 있다”고 전했다.      주택시장 활성화의 조짐을 나타내는 가장 주목할만한 것 중의 하나는 매물이 시장에서 얼마나 오랜 시간을 소비하는가인데, 1월에는 평균 36일이었으나 2월에는 23일로 2주 가까이 짧아졌다. 리비 레빈슨-캐츠는 “구매자들이 주택 하자에 대해 더 많이 반발함에 따라 지난 몇 달 동안 검사와 관련된 어려움이 증가하고 있다. 구매자가 모기지 금리 인상으로 인해 최고 금액을 지불하고 있다고 느끼면 구입하려는 주택이 보다 완벽한 입주 준비 상태에 있기를 원한다”고 설명했다. 보험 비용 상승은 주택 소유자 협회(homeowners association) 수수료의 인상으로 이어지며 이는 결국 더 많은 콘도 유닛 소유자가 출구를 찾도록 동기를 부여하는 것으로 보인다. DMAR 보고서에 따르면, 2월말 현재 50만달러 미만의 콘도가 1,000개 가까이 매물로 나와 있다. 앞으로 높은 모기지(주택담보대출) 금리로 인해 부동산 거래가 압박을 받을 가능성도 높다. 지난달 30년 만기 대출 평균 금리가 6.67%에서 7.13%로 올라 모기지 신청이 17%나 감소했다. 미래 활동의 척도인 판매 보류(pending sales)는 증가했지만 지난 1월 월간 증가율 42.6%에 비해 2월에는 12.7%로 증가율 폭은 줄었다.   이은혜 기자매물 매매 주택시장 활성화 덴버 메트 주택 소유자

2024.03.11. 14:59

주택 현금 구매 29.5% 급증…9월 전체 거래 34% 차지

주택 모기지 이자율이 20년 만에 최고 수준을 기록하면서 현금 구매자가 크게 증가한 것으로 나타났다.   주택정보업체 레드핀이 전국 40대 주요 대도시 지역의 주택 거래를 분석한 결과에 따르면 융자 없이 전액 현금으로 구매한 주택 비율이 지난 9월 전체 거래량의 34.1%를 차지, 전년 동월대비 29.5% 급증했다고 LA데일리뉴스가 보도했다.   이는 지난 2014년 2월 현금 거래 비율이 34.3%를 기록한 이래 약 10년만의 최고치다.   비싼 주택 융자비용, 매물 부족, 집값 상승으로 인해 전반적인 주택 판매가 위축된 것도 현금 거래가 차지하는 비율을 늘리는데 한몫한 것으로 분석됐다.   전체 판매 건수 가운데 현금 거래 비율이 증가했음에도 불구하고 9월 현금 거래 건수는 전년 동월보다는 11% 감소한 것으로 밝혀졌다.   레드핀의 수석 이코노미스트 대릴 페더웨이는 “현금 구매자가 없었다면 주택 시장이 지금보다 훨씬 나쁜 상황에 처했을 것”이라고 말했다.   주택 융자를 이용하는 구매자들도 높은 이자 부담을 줄이기 위해 더 많은 다운페이를 하고 있다.   9월 구매자들은 평균 주택가격의 16.1%를 다운페이로 지불해 거의 1년 반 만에 최고 수준을 기록한 것으로 전해졌다.   레드핀에 따르면 대도시 지역의 주택가격 상위 5%에 해당하는 고급 주택시장에서도 현금 거래가 증가했다. 3분기 거래 건수의 43%가 현금만으로 결제된 것으로 나타나 전년 동기보다 35% 급증했다. 박낙희 기자 [email protected]주택 현금 현금 구매자 주택 현금 현금 거래 고금리 모기지 매물 인플레이션

2023.11.23. 19:30

작년 뉴욕시 주택 매물 3분의 1은 안 팔렸다

작년 뉴욕시 재고 주택 매물의 3분의 1이 새로운 주인을 찾지 못한 것으로 나타났다. 뉴욕시 내 매물 리스팅 기간도 전국 평균의 6배에 달했다.   뉴욕시 기반 부동산 업체인 스트리트이지의 최근 조사에 따르면 작년 이 업체에 등록된 뉴욕시 매물 3만9845개 중 35.7%가 구매자를 찾지 못했다.   집을 파는 데도 오래 걸렸다. 뉴욕시에서 거래 체결까지 걸리는 기간의 중위값은 89일이었는데, 전국 평균 중위값은 15일에 불과하다.   스트리트이지는 작년 상반기 모기지 금리가 상승하면서 주택 구매 수요가 감소했기 때문으로 분석했다. 다만 시장이 고금리에 점차 익숙해지면서 남아있던 매물도 하나둘 소진되는 중이라고 밝혔다.   실제 작년 2분기 판매되지 않은 주택은 전체 38.2%를 차지했고, 3분기 38.1%까지 올랐다. 다만 4분기엔 34%로 줄었고, 올해 1분기엔 29.2%까지 떨어졌다.   비싼 집값 영향도 크다. 부동산 업체 질로에 따르면 뉴욕시 집값의 중위가격은 109만5000달러로 전국 평균 중위가격의 3배에 달한다.   매물로 나와 있는 주택 대부분이 코압(Co-op), 콘도, 타운하우스인 점도 거래를 까다롭게 하는 이유다. 코압은 구매자의 재정 상황을 엄격하게 판단하는 경향이 있고, 콘도와 타운하우스는 비슷한 규모의 일반 주택에 비해 비싸다.   한편 스트리트이지는 가격 경쟁력이 있거나, 시장에 나온 지 얼마 안 된 매물인 경우 비교적 빠르게 거래가 이뤄졌다고 설명했다.   작년 거래 결과를 보면 가격이 비교군보다 1% 비싼 경우 판매 확률이 8.8% 감소했다. 매물이 나와 있는 기간이 하루 증가할수록 판매 확률은 최대 0.1%포인트씩 감소했다.   아울러 구매자들은 판매자 직거래를 선호하지 않았다. 중개인이 직접 리스팅한 매물은 판매자가 올린 매물보다 거래될 확률이 37.9% 높았다. 이하은 기자 [email protected]매물 뉴욕 뉴욕시 매물 주택 매물 매물 리스팅

2023.11.06. 20:52

"이사갈 집이 없다" 봄철 주택 매물 대란

봄철 부동산시장 업계는 주택소유주들이 갈아탈 집을 찾지 못해 난리다.     몇 년 전에 받은 초저금리 모기지를 포기 못 해 많은 주택소유주가 주택 판매 계획을 보류해서다.   한인들 밀집지역인 라크레센타, 글렌데일 등 LA 인근 지역과 부에나파크, 풀러튼, 브레아 등 OC 지역에서 열리는 주말 오픈하우스에는 최대 200명까지 바이어들이 몰리고 10~20개 멀티오퍼를 받고 있다.     한인 부동산업계 전문가들은 해마다 봄이사철 부동산 시장이 뜨거운 영향도 있지만 올해는 매물부족이 가장 큰 요인이라고 지적했다.     30년 고정모기지 이자율이 7%에 근접해도 한인들의 선호지역은 여전히 부동산 시장이 달아올랐다.     남가주 한인부동산협회 제이 장 회장은 “모기지 이자율이 6%가 넘어간 기간이 6개월 이상 지속되면서 높은 모기지에 어느덧 적응했다”며 “4월에 들어서면서 한인 선호 지역 부동산 시장은 뜨거워지고 있다”고 진단했다.     이어 “지난해 여름 고공행진했던 주택가격이 10~20%정도 하락했다가 다시 반등세”라며 “매물부족 영향”이라고 덧붙였다.       LA 한인타운도 전반적으로 매물이 부족한 상태로 평균 오퍼는 3~5개정도다.     드림부동산 케네스 정 대표는 "금리인상에 경기침체 경고가 나오면 부동산 가격이 떨어지는 것을 기대하는데 의외로 큰 폭으로 하락하지 않고 있다”며 “하락폭은 5% 미만으로 거의 떨어지지 않았다”고 말했다.     봄이사철에 부동산 시장이 뜨거운 학군 좋은 라크레센터 인근 지역도 4월부터 오픈하우스에 바이어들 몰림 현상이 나타나고 있다.     5월 초 주말 글렌데일에서 열린 타운하우스 오픈하우스에는 170여명의 바이어들이 다녀갔다. 이틀 동안 받은 오퍼는 20개로 리스팅 가격보다 17만 달러 높은 가격으로 에스크로에 들어갔다.       소사이어티 리얼티 모니카 안 대표는 “지난해 가을부터 올해 3월까지 우기로 LA 북부 인근 부동산 시장이 잠잠했지만 4월부터 매물을 내놓으면 바이어 에이전트들의 전화가 빗발친다”며 “리스팅 가격보다 높은 오퍼는 물론, AS IS 수용, 컨텐전시 리무브 등 셀러 마켓으로 반짝 전환 중”이라고 설명했다.       지금 이런 부동산 시장에 대해 NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 “주택 판매가 떨어지고 일부 지역에서는 가격도 하락했지만, 바이어들 사이 경쟁하고 있어 집을 구하기가 어렵다”며 “독특한 시장 상황”이라고 분석했다.     자녀 학군, 직장 재배치, 시니어들의 주택 다운사이징 등의 이유로 이사해야 하는 주택소유주 입장에서는 진퇴양난이다.     불과 2년 전 30년 고정모기지 이자율이 3.4%였지만 현재 7% 가까이 육박하는 데다 주택가격도 내려갈 조짐이 없어 자칫 2배 가까이 모기지 이자를 지불해야 하기 때문이다.     모기지 데이터 회사인 블랙 나이트에 따르면 지난 3월 31일 기준 모기지의 거의 3분의 2가 이자율이 4% 미만이었다. 15일 기준 30년 고정 모기지 평균 이자율은 6.89%였다.   팬데믹동안 재융자한 주택소유주 급증과 함께 수백만 주택소유주들이 저금리 장기대출을 받았다. 2월 실시된 리얼터닷컴 설문조사에 따르면 향후 12개월 동안 주택을 판매하고 새집을 구매할 계획인 사람들의 56%가 모기지가 하락할 때까지 기다릴 계획이라고 밝혔다.     리얼터닷컴의 지난 4월 신규 리스팅 매물 수는 전년 동기 대비 약 21% 감소해 봄철 주택 구매 성수기에도 셀러들이 매물 내놓기를 주저하고 있는 것을 대변한다.     낮은 재고 물량은 심각한 상태다. NAR에 따르면 주택시장 대부분을 차지하는 기존 주택시장은 2022년 1월 1.6개월 공급량으로 사상 최저치를 기록했고 올해 3월에는 2.6개월 공급량을 기록했다.     프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “현재 주택소유자들이 갈아타기를 포기하면서 매물 부족으로 신규 바이어들의 시장 진입이 갈수록 어려워지고 있다”고 지적했다.  이은영 기자 [email protected]저금리 매물 봄철 부동산시장 고정모기지 이자율 매물부족 영향 박낙희

2023.05.15. 20:34

LA 주택 매물 2년 9개월 만에 첫 증가

극단적인 공급난을 겪어온 LA 주택시장에서 2년 9개월 만에 처음으로 매물이 증가한 것으로 드러났다. 다만 한인타운은 지난해보다 리스팅이 큰 폭으로 줄었다.   부동산 정보 웹사이트 ‘리얼터닷컴’은 지난 5월 LA 권역의 리스팅 매물(액티브 리스팅)이 지난해보다 5.1% 늘어난 1만256건으로 집계됐다고 최근 발표했다.     〈표 참조〉   1만건 이상 기록은 지난해 10월 이후 7개월 만이고 전년 대비 증가한 것은 2019년 8월 이후 2년 9개월 만이다.   전국 기준으로도 매물은 전년 대비 8%, 약 3만8000건 증가한 51만6362건으로 2019년 6월 이후 처음 증가했다. 지역별로는 서부가 33.6% 증가로 가장 컸고 남부 18.3%, 중서부 5.8%, 북동부 1.1% 각각 늘었다.   50개 대도시의 매물 증가율은 14.9%로 전국 기준보다 더 컸고 42개 도시에서 증가가 감지됐다. 이중 최대는 오스틴 85.8%, 피닉스 67.1%, 새크라멘토 54.6% 등의 순이었다.   리얼터닷컴의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “2019년 이후 가장 많은 셀러가 집을 내놓고 있다”며 “집값과 금리가 동반 상승하며 수요가 주춤한 것도 주된 이유”라고 설명했다.   은퇴 정보업체 ‘리타이어먼트 스트래티지스’의 스티브 레시 부사장은 “최고가에 집을 팔 수 있는 마지막 기회라고 생각하는 홈오너가 늘고 있다”며 “인플레이션을 압도한 집값 상승률로 이미 재미를 봤다고 판단한 시니어 등이 행동에 나서고 있다”고 말했다.   공급 증가 움직임에 리스팅 가격에도 변화가 보였다. 지난달 LA의 리스팅 중간값은 97만2000달러로 1.4% 올랐지만 50개 대도시 중 마이너스를 기록한 7개 도시와 볼티모어(+0.7%)를 제외하고 가장 낮았다. 또 리스팅 가격을 하향 조정한 건수는 3276건으로 1년 전보다 83% 이상 늘었다.   한편 LA 한인타운에 해당하는 7개 집코드의 리스팅 매물은 반대로 30~60% 줄어든 것으로 조사됐다. 서쪽으로 윌셔 컨트리클럽에서 동쪽으로 램파트 빌리지에 이르는 집코드 90004는 29건으로 매물이 가장 많았지만 지난해 5월 48건보다 40% 가까이 감소했고, 페어팩스에 해당하는 90036은 26건에서 9건으로 65% 이상 급감했다.   한인 부동산 업체 한 관계자는 “한인타운의 리스팅 가격은 여전히 오르고 있지만 일부 지역은 거래까지 걸리는 기간이 길어지는 등 변화가 감지된다”며 “매물로 오르는 기간이 늘어나면서 리스팅 가격을 낮추는 셀러들도 나타나고 있다”고 전했다. 류정일 기자주택 매물 매물 증가율 리스팅 매물 공급 증가

2022.06.05. 17:36

주택 구매 ‘바늘구멍’ 이렇게 뚫어라

팬데믹 이후 꾸준히 오른 집값과 더불어 모기지 이자율도 지난 1년 사이 2%포인트 이상 치솟았다. 바이어 입장에서는 주택 구매 여건이 날로 팍팍해지는 것으로 특히 첫 주택 구매자가 느끼는 부담은 더욱 크다.   실제 ‘뱅크레이트’ 최신 조사에서 무주택자 중 64%는 크게 오른 집값과 이자율 때문에 집을 살 수 없다고 밝혔다. 별도 조사에서 58%는 더 싼 집을 찾을 수밖에 없다고 응답했다.     그러나 주변에는 여전히 집을 사는 사람들이 있고 올해도 수 백만 명이 집을 살 것이다. 주택 구매가 어렵다지만 바이어가 선택할 수 있는 전략들을 점검해본다.   ▶장기 투자 마인드   최근 오른 집값을 의심하면서 과거 금융위기 때처럼 버블이라고 말하는 이들도 간혹 있다. 그러나 대다수 전문가는 최근 오른 집값은 중장기적으로 급락하지 않고 최소한 유지되거나 소폭 조정되는 선에 그칠 것이라고 전망한다.   온라인 주택 정보업체 ‘웰컴 홈스’의 알렉 하트만 대표는 “집은 매우 좋은 투자 대상”이라며 “강제된 모기지 상환은 강력한 저축 효과를 낸다”고 말했다.   현재 오른 집값 수준도 미래에 보면 낮은 축에 속할 것이란 의견이다. 뱅크레이트의 그레그 맥브라이드 수석 애널리스트도 소위 ‘장기 투자’를 조언하며 “장기 보유 주식처럼 집도 오래 보유할수록 집에 쌓이는 에퀴티는 늘어날 것”이라며 “주택 가치에 조정이 시작되더라도 입지적으로 위치가 좋지 않은 곳부터 시그널이 시작될 것”이라고 설명했다.   ▶모기지 사전승인   이제 실전으로 들어가 바이어는 보다 최신의 모기지 사전승인을 받아야 한다. 셀러의 눈에 진지한 오퍼로 보여 경쟁력을 갖추기 위해서는 그만큼 준비된 바이어라는 인상을 줘야 하고 이때는 자기주장만 반복할 게 아니라 객관적으로 모기지 렌더가 그런 능력을 입증해줘야 한다.   ‘리맥스 부동산’의 도나 디튼리얼터는 “경쟁이 심한 요즘 시장에서는 모기지 사전승인이 반드시 갖춰야 할 필수품”이라며 “셀러에게 조금이라도 가깝게 다가서려면 정말 완벽하게 준비해야 한다”고 말했다.   특히 모기지 사전승인을 준비할 때는 최신 자료여야 한다. 최근 극심한 경쟁 속에서 몇 주에서 몇 달씩 주택 검색에 나선 가운데 바이어 본인도 모르는 사이 모기지 이자율이 상승할 수 있기 때문이다.   ▶로(Low) 다운페이 대출   바이어 입장에서 모기지 월 페이먼트도 부담이지만 다른 고통은 오른 집값에 비례해 커진 다운페이다. 전국 주택 중간값 37만5000달러를 기준으로 다운페이를 10%만 잡아도 3만7500달러가 필요한데 많은 미국인이 당장 비상금 1000달러도 없는 경우가 허다하다.   해법은 적은 다운페이를 요구하는 모기지인데 대표적으로 연방 주택국(FHA)이나 보훈청(VA) 등에서 운영하는 프로그램을 이용하는 것이다. VA는 다운페이를 요구하지 않고, FHA는 집값의 3.5%만 제시하기 때문에 앞서 예로 든 중간값 주택은 1만3125달러만 있으면 된다는 계산이다.   또 시중 모기지 대출이 요구하는 최적의 크레딧 점수가 740점 이상인데 반해 VA나 FHA 프로그램은 600점대에도 필요한 혜택을 누릴 수 있다.   ▶픽서어퍼(Fixer-Upper)   최근 주택시장을 지배하는 3요소는 오른 집값, 치솟는 금리 그리고 부족한 매물이다. 매물 부족의 해법으로 수리해서 거주하는 픽서어퍼가 인기인데 뱅크레이트의 최신 조사에서도 바이어의 21%가 이런 방법을 고려하고 있다고 답했다.   물론 픽서어퍼는 상상 이상의 수리 작업이 필요하고 처음부터 완벽한 계획을 세웠다고 해도 돌반변수가 터지게 마련이다. 특히 요즘처럼 임금과 자재값이 오르고 제때 공급되지 못하는 상황에서는 더욱 그렇다.   결국 이 방법을 선택하려면 전문가들은 수리비로 집값의 15~20%를 추가로 확보해야 한다고 조언했다. 대출 프로그램 중에는 FHA 203(k) 론이 도움이 될 수 있다.   ▶저렴한 다른 지역   결국 집값이 비싸다는 건 해당 지역에서 바이어가 감당할 수 있는 집이 없다는 의미다. 이럴 때는 적지 않은 도전에 직면하겠지만, 눈을 들어 다른 지역을 알아봐야 한다.   당장 가주만 봐도 1분기 중간 집값은 지역별로 실리콘 밸리 188만 달러, 샌프란시스코 138만 달러, OC 126만 달러를 기록했다. 집값 폭등은 전국적인 현상으로 보였지만 상대적으로 예외도 있었다. 가주에서는멀지만, 필라델피아, 루이스빌, 세인트 루이스, 캔자스시티, 밀워키 등은 중간값이 30만 달러에 못 미쳤다.   뱅크레이트 조사에서 성인 27%는 타주로 이사를 생각한다고 답했고, 서부에서 사는 33%는 다른 지역으로 떠날 생각이 있는 것으로 나타났다. 재택근무가 확산하면서 저렴한 주택을 찾아 이주하는 현상이 늘어나고 있다.   다만 가족, 친구, 지인들과 멀리 떨어져야 한다는 단점으로 연령이 높을수록 선호도가 낮았다. 실제 Z세대 중 26%가 이 전략을 선호한다고 했지만 밀레니얼 세대는 15%였고, X세대 8%, 베이비부머 4%로 낮아졌다.   ▶비딩 전쟁 대비   요즘 비딩 전쟁 상황에서 바이어들은 리스팅 가격보다 크게 높여서 오퍼를 제시하고 있다. 디튼 에이전트는 “당연히 비딩 전쟁 속으로 빠져들 것이라고 생각해야 한다”며 “‘혹시나’라고 기대할 필요도 없다. 반드시 치열한 경쟁에 직면할 것”이라고 말했다.   비딩 전쟁에서 전의를 잃지 않으려면 방법은 계획을 세우는 것뿐이다. 전쟁에서 이기려면 가격을 높이는 게 가장 효과적이다. 그러나 무계획으로 이런 방법을 썼다가는 큰 곤란을 겪을 수 있기 때문에 냉정하고 객관적인 예산 결정이 무엇보다 중요하다.   디튼 에이전트는 “가능하고 준비가 됐다면 오퍼에 쓰는 문구에 최고가 오퍼보다 일정 금액 이상을 더 주겠다는 것을 명시하는 방법도 가능하다”며 “다만 이때도 상한선을 정해서 자멸하는 것을 막아야 한다”고 말했다.   ▶인스펙션 면제 주의   비딩 경쟁에서 이기기 위한 또 다른 선택으로 인스펙션을 건너뛰는 경우도 있는데 이 전략은 신중하게 구사해야 한다.     인스펙션을 면제한다고 셀러에게 제안해도 집에 대한 정보를 모으기 위한 목적의 인스펙션 자체까지 포기해서는 안 된다. 이때는 셀러에게 수리할 부분이 발견돼도 이에 대한 책임을 묻지 않겠다고 확실히 알려야 한다.   즉, 적정한 선에서 주택 수리는 바이어가 기꺼이 감당하겠지만 그렇다고 큰돈이 필요한 집의 구조적인 문제까지 감당해서는 안 된다는 것이다. 류정일 기자지역 매물 주택 구매자 모기지 사전승인 중간값 주택

2022.05.25. 16:47

[에이전트 노트] 남가주 매물 부족 사태

30년 고정 모기지 이자율이 6% 가까이 치솟은 가운데 주택시장이 주춤거릴 것이라는 예상과는 달리 지난 3월 OC 중간주택가격이 102만 달러를 기록했다고 LA타임스가 보도했다.   OC의 신규 및 기존 주택, 콘도, 타운홈 중간 판매 가격이 지난 3월에는 102만 달러를 넘어섰는데 이는 1년 전인 2021년 3월의 중간가격보다 22% 나 상승한 가격이라고 전했으며 한인들이 많이 거주하는 지역의 중간주택가격을 알아보면 부에나파크가  84만 달러, 가든그로브 85만 달러, 풀러튼 92만5000달러, 어바인은 130만 달러인 것으로 조사됐다. LA카운티의 지난 3월 중간주택가격은 84만 달러였으며 이는 지난 2021년 3월 가격보다 12% 상승한 것이라고 보도했다.   이처럼 매매가격이 상승하는 것은 주거용 부동산이 턱없이 모자라는 상황에서 주택시장에 공급되고 있는 매물마저 수년간 절대적 부족상황이 개선되지 못하고 있는 것이 주원인으로 당장 개선될 여지는 조금도 보이지 않는 상황이다.   그렇다면 남가주 주요 카운티들의 올해 1분기 매매상황과 매물공급 상황이 어느 정도인지 MLS자료를 바탕으로 분석해 보았다.   남가주 주요 카운티 6곳 중 매물 부족현상이 가장 심한 곳은 OC로 밝혀졌는데 지난 1분기 매매된 거주용 부동산은 총 6208건으로 지난해 같은 기간의 7728건에 비해 20%나 감소했음에도 불구하고 현재 시장 내 나와 있는 매물은 1970개로 현재 매매되는 상황을 고려하면 고작 0.95개월 치의 매물만이 시장에 나와 있는 상황으로 매물 부족현상이 얼마나 심각한지를 알 수 있다.   두 번째는 리버사이드 카운티로 현재 시장의 리스팅 수는 2935개로 0.97개월 치의 매물만이 존재하는 상황이고 그 뒤로 샌디에이고 카운티가 1.15개월 치, 벤투라 카운티가 1.16개월 치를 유지하고 있다.   LA카운티는 지난 1분기 매매된 거주용 부동산은 총 1만4734건으로지난 2021년 1분기 매매 건수인 1만 5933건에 비해 7.5% 감소하였고, 현재 시장의 매물은 6115개로 1.25개월 치의 매물이 유지되고 있고 샌버나디노 카운티가 1.43개월 치로 가장 많은 매물이 유지되고 있으나 그나마 1.5개월 치도 안 되는 양으로 남가주 6개 카운티 모두 심각한 매물 부족 현상이 장기화하고 있다.   한편 2-4유닛 이상 아파트 매물은 OC가 2.15개월 치의 매물을 유지하고 있으며 리버사이드 카운티 2.4개월 치, 샌버나디노 카운티 2.6개월 치, 샌디에이고 카운티 2.7개월 치, 벤투라 카운티 3개월 치, LA카운티가 3.6개월 치가 유지되며 주거용 부동산에 비해 다소 여유가 있는 것으로 조사됐다.     LA한인 타운의 지난 1분기에 매매된 거주용 부동산은 248건으로 지난 2021년 1분기 매매 건수인 222건에 비해 오히려 12% 증가했는데 일반 주택은 19%가 감소한 반면 콘도미니엄의 거래는 52% 나 크게 증가하며 거주용 부동산 매매를 이끈 것으로 조사됐다. 현재 LA한인 타운 내 거주용 부동산의 리스팅 수는4월 말 기준 110개로 1.33개월 치의 매물량을 유지하고 있으나 2-4유닛 이상 아파트 매물의 경우는 155개의 리스팅으로 6.6개월 치의 리스팅이 존재하는 상황으로 상업용 부동산 매물의 거래가 주거용 부동산에 비해 많이 부진한 것으로 보여진다.   ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 남가주 매물 치의 매물량 남가주 매물 매물공급 상황

2022.05.24. 20:53

[부동산 가이드] 좋은 매물 찾기

 알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말한다. 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다.     고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 즉 돈 되는 부동산이 알짜배기 매물이다. 좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있지만 모든 부동산에 투자하려는 고객들에게는 동일한 목표라는 생각이 든다. 그러나 너무나 막연하고 구체화하지 못한 주관적인 욕구를 충족시키기 위한 표현임은 틀림 없다.   부동산이 좋고 나쁜 것은 부동산을 매입하려는 고객의 투자 목적이나 부동산이 위치한 장소, 건축 연도와 부동산으로부터 발생하는 수입을 목적으로 선택할 경우 각 부동산의 수입과 지출이 투자에 적합한 부동산인지 아니면 그렇지 못한지에 따라서 구별할 수 있게 되기 때문이다. 다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다.     이런 모든 전제 조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까? ”라는 질문을 받을 때마다 좀 당황할 수밖에 없다.   부동산 브로커는 요구하고 있는 고객의 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다는 것을 고려해야 한다는 말이다.     고객 자신이 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성하기 위해 좋은 부동산을 찾는 마음은 이해되지만 이러한 요구에 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 알리는 게 많은 도움이 된다.     다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약해 볼 수 있다.   첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않는 부동산으로 제한한다.   둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다.   셋째, 부동산 투자를 하려는 선호 지역을 알려주는 것이 도움이 된다.   넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다. 막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로써 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성하는 데 도움이 될 것이다.   좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다.  부동산을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까?   불안정한 시장 분위기 안에서 가치있는 부동산 투자전략 등을 물어보지만, 그래도 빠르고 명쾌한 답을 얻기 위해선 부동산 전문가와 상담하는 게 최고의 선택일 것이다.   ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 매물 투자수익률 부동산 투자전략 부동산 브로커 부동산 전문가

2022.03.23. 17:24

매물 부족에도 주택 거래 활발

지난달 전국의 기존 단독주택과 콘도 판매가 9개월 만에 최대를 기록한 것으로 나타났다.   전국 부동산중개인협회(NAR)는 10월 기존주택 판매가 9월보다 0.8% 증가한 연율 634만채로 집계됐다고 22일 밝혔다.   지난해 10월에 비하면 5.8% 감소했지만, 지난달과 같은 속도로 올해 내내 팔렸을 때를 가정한 연율 기준으로는 634만채 규모로 올 1월 이후 최대치에 해당한다.   NAR은 올해 전체적으로 실제 600만채 이상 판매가 확실시된다며 이는 2006년 이후 15년 만에 최대 거래 규모라고 설명했다.   NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “주택 거래는 꾸준히 활발하게 이뤄질 것이고 이를 뒷받침할 일자리 증가세도 지속해서 이어질 것”이라며 “투자 목적의 주택 거래가 늘어난 점도 전반적인 기존주택 판매 증가세를 견인했다”고 말했다.   실제 지난달 전체 거래 중 투자 목적의 거래 비중은 17%로 9월의 13%, 지난해 10월의 14%보다 컸다. 반면 대표적인 실수요층인 첫 주택 구매자 비중은 통상 40% 수준이었지만 지난해 10월 32%에서 지난달에는 29%로 감소했다.   기존주택 공급은 지난달 말 기준 125만채로 1년 전보다 12% 줄어든 것으로 나타났다. 이는 2.4개월 치에 해당하는 공급량으로 통상 가장 이상적이라고 여겨지는 5~6개월 치에 못 미쳤다.   한편 지난달 전국 기존주택 중간값은 1년 만에 13.1% 오른 35만3900달러였다.   가격대별로 전년 대비 거래량은 25만 달러 미만이 24% 감소했지만 75만~100만 달러는 25% 늘었고, 100만 달러 이상은 31% 증가했다. 류정일 기자매물 주택 기존주택 판매 기존주택 공급 주택 거래

2021.11.22. 20:39

매물 이력·퍼밋 기록 살피면 협상에 유리

 셀러의 상황·근저당 여부 등 확인 중요해 주변 시세·매물 동향 통해 '큰 그림' 가능 세금부터 유틸리티, 생활비도 고려해야   주택 구매를 시작해 마음에 들고 조건에 맞는 최적의 매물을 찾았다면 이때부터 마음이 급해진다. 경쟁이 심한 요즘 다른 누군가가 가로챌까 봐 애가 탄다.   그러나 급할수록 돌아가야 한다. 오퍼를 던지기 전에 생각할 것들이 있다. 아니면 사고 난 뒤 후회와 살면서 시간과 돈 낭비에 스트레스로 곤란을 피하기 어렵다.   ‘콜드웰 뱅커’의 카라 아미르 에이전트는 “오퍼를 제시하기 전에 어떤 상황에 직면할지 생각해야 한다”며 “오퍼부터 협상 전반에 무수히 많은 고려할 점이 있고 잘못하면 눈을 감은 채 포커 게임을 해야 할 수도 있다”고 말했다.   ① 매물 이력   시장에 매물로 등록된 기간을 알아봐야 한다. 이번이 처음인지, 수년 전에 나온 적이 있는지. 가격 조정이 있었는지도 점검하고 계약까지 갔다가 팔리지 않고 다시 리스팅된 과거는 없는지도 살펴야 한다.   당연히 오퍼를 제시하기 전에 리스팅 에이전트와 연락해봐야 한다. 아미르 에이전트는 “바이어가 알 수 없는 비공개 정보가 있을 수 있다”며 “셀러가 집을 팔려는 이유, 직장 때문인지, 다운사이징인지, 이혼이나 가족의 죽음 등과 연관이 있는지가 해당한다”고 말했다.   ② 소유주와 근저당   가장 최근 거래 이후 누가 집을 소유했는지도 중요하다. 모기지가 낀 구매였는지, 해당 부동산에 다른 대출 등이 저당으로 설정됐는지도 파악해야 한다.   이를 위해서는 에이전트와 함께 세금 관련 자료를 살펴보면 된다. 해당 로컬 정부의 감정 관련 자료나 해당 카운티의 법원 자료에도 접근할 수 있다. 거래 상대방인 셀러의 상황은 해당 주택에 얼마나 채무를 지고 있는지가 중요할 수 있다.   ③ 퍼밋 기록   만약 빌딩 관리국 데이터에 접근할 수 있다면 해당 주택이 최근 수년간 어떤 것이라도 퍼밋을 받았는지, 못 받았는지 등을 알아볼 필요도 있다.   아미르 에이전트는 “만약 셀러가 집의 냉난방 시설이 훌륭하다고 자랑했는데 관련해서 퍼밋을 받은 기록을 찾을 수 없다면 좀 더 파고들어서 알아봐야 한다”며 “또 증축한 점을 이유로 들어 면적에 비례해 가격을 제시했어도 최종 퍼밋을 받지 못한 것이라면 가격 재협상의 여지가 있는 셈”이라고 설명했다.   ④ 주변 시세   모든 현재 매물과 계약 과정 중인 주택 특히 최근 1년 사이에 거래가 마감된 주택의 시세를 검색해야 한다. 점찍어둔 주택이 주변에서 다른 매물에 비해 상대적으로 가격이 어느 정도인지 보는 것이다. 비싼 쪽에 속하는지, 반대쪽인지 아니면 그 중간 어디쯤인지 판단해야 한다. 아미르 에이전트는 “주변 시세의 중간 정도에 속하는 경우가 이후 협상을 이어가는 과정에서 유리한 조건을 만들어 줄 것”이라고 전했다.   ⑤ 주택 매물 동향   지역 내 주택 매물이 얼마나 되는지, 늘고 있는지 또는 줄고 있는지 등의 동향을 파악하면 어떤 식으로 오퍼를 제시할지 길이 보인다.   아미르 에이전트는 “매물로 나오는 집이 늘고 있다면 일종의 바이어 위주 시장으로 이동하는 신호로 셀러는 보다 적극적으로 바이어와 협상을 하려고 할 것”이라며 “만약 매물로 나온 집이 많다면 어떤 특별한 이유로 주민들이 이사를 떠나려는 것인지, 호가는 어느 정도인지, 거래까지 걸리는 기간은 얼마나 되는지 등을 종합적으로 판단해야 한다”고 말했다.   ⑥ 세금 내용   집을 사면 모기지 납부 이외에 이전에는 없던 재산세 납부의 의무도 생긴다. 지역에 따라 재산세는 매우 다양하지만, 최종적으로 홈오너가 부담할 부분으로 종합적으로 계산했을 때 모든 금액을 감당할 수 있는지 판단하는 데 중요한 요소다.   현재 집값에 비례한 재산세가 본인이 납부하는 데 불편하지 않은 정도인지를 냉정하게 결정하는 게 핵심이다. 재산세는 매년 여러 가지 다양한 요소로 바뀌는데 이를 낼 수 있을 재정적인 여력이 되는지도 살펴야 한다.   ⑦ 각종 수수료   만약 콘도나 타운홈을 산다면 홈오너스 어소시에이션(HOA) 관리비 등도 내야 한다. 어떤 목적으로 내는 돈인지, 얼마나 자주 내는지 이해해야 한다.   관리비만 내면 집안에서 필요한 것도 모두 해결될 것으로 오해하기도 하지만 공동공간에 대한 부분만 커버될 뿐이다. 만약 지붕, 건물 외벽 페인트, 진입로 등을 손 본지 오래됐다면 머지않아 큰돈이 드는 작업이 생길 수 있고 그만큼 입주민의 부담이 새로 생길 수 있다는 점을 인지해야 한다.   ⑧ 집 보험   매달 내는 모기지와 세금 이외에 집 보험에 드는 비용도 따져봐야 한다. 현재 사는 셀러에게 얼마나 보험료를 내는지 확인하고 새롭게 집을 살 경우 필요한 보험료 견적을 다양한 보험사를 통해 받아봐야 한다.   이때 보험료에 영향을 미칠 요소로 지붕이나 관이 설치된 연도 수 등도 알아봐야 한다. 또 보험료를 낮출 수 있는 규정이나 집의 특징 등이 있는지도 알아보고 권리를 주장해야 한다.   ⑨ 유틸리티와 유지비   유틸리티와 유지비도 잊어서는 안 된다. 만약 넓은 면적의 마당이 있다면 직접 유지할 수 있을지, 아니면 사람을 불러야 할지 결정하고 필요한 장비나 인건비 등도 고려해야 한다.   뒷마당에 수영장, 놀이시설 또는 별도의 주거 공간 등이 있다면 이를 유지하고 운영하는데 얼마나 비용이 필요할지 미리 따져놔야 한다. 또 헌 집을 고쳐서 새롭게 만든 집이라면 추가 보수 작업이 없어도 당장 이사해서 거주할 수 있을지 판단해야 한다.   이런 까닭에 오퍼를 제시하기 전에 셀러에게 필요로 하는 정보를 요구해야 한다. 만약 셀러가 관련 정보를 주지 않으면 오퍼를 할 때 일정 기간 이내에 셀러가 집에 관한 정보를 줘야 한다고 요구하는 내용을 비상용으로 포함해야 한다.   이때 필요한 집에 관한 정보는 지붕, 전기시설, 배관, HVAC 등으로 주로 비싼 것들이다.   ⑩ 일상생활   해당 주택에 대한 재정적인 상황 이외에도 바이어는 특정한 주택에서 사는 삶이 어떨지 미리 생각해 보는 것이 좋다. 여기에는 지역 내 범죄 발생 상황과 로컬 학군 등이 포함된다. 좋은 학군은 심지어 바이어 입장에서 자녀가 없어도 이후에 집을 되팔 때 좋은 값을 받을 수 있는 중요한 요인이다.   콘도나 타운홈이면 일상생활과 직결되는 HOA의 각종 규정도 따져봐야 한다. 특정 시설의 운영시간, 공간에 대한 제약 등을 점검하는 것이다. 류정일 기자

2021.10.20. 16:14