115만가구 '모기지 재계약' 수수료 절감, 절호의 기회

 캐나다 전역에서 올해 약 115만 건의 주택담보대출(모기지) 만기가 돌아오며 주택 소유주들의 상환 부담이 가중될 것으로 보인다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 올해 전국적으로 대규모 재계약 물량이 쏟아질 것으로 전망했다. 2021년 저금리 환경에서 5% 미만의 고정금리로 대출을 받았던 주택 소유주들은 현재 4%대에 달하는 금리 상황을 마주하며 월 상환액이 평균 26%까지 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.   주택 소유주들의 부담이 커지는 상황은 오히려 금융기관 간의 경쟁을 부추기며 집주인들에게 새로운 기회를 제공하고 있다. 주택 거래가 주춤해진 시기에 대출기관들이 기존 고객을 지키고 새로운 고객을 유치하기 위해 공격적인 금리와 조건을 내놓고 있기 때문이다. 모기지 컨설팅 회사 '더 모기지 코치'의 메건 헤이스팅스 씨는 4~5년 전 팬데믹의 불확실성 속에서 급하게 결정했던 모기지 구조가 현재의 현실과 맞지 않을 수 있다며, 향후 3~5년의 삶의 변화와 경제 상황을 견딜 수 있는 구조인지 점검해야 한다고 설명했다.   현재 시장에서 가장 주목할 부분은 대출기관들의 공격적인 가격 전략이다. 캐나다 통계청 자료를 보면 최근 주택담보대출 증가 속도가 20년 평균보다 31% 낮아졌다. 자금 조달 비용 대비 경쟁적인 금리를 제시하는 금융기관이 늘어나는 배경이다. 금리가 단 0.1%포인트만 낮아져도 대출 10만 달러당 5년간 약 466달러를 절약할 수 있다는 계산이 나온다. 대출 규모가 크고 상환 기간이 길수록 작은 금리 차이가 실제 생활비 절감으로 이어지는 셈이다.   갈아타기의 문턱이 낮아진 점도 주택 소유주들에게 유리한 요소다. 규제 당국이 동일한 대출 금액과 상환 기간을 유지하는 전환 대출의 경우 연방 모기지 스트레스 테스트를 면제해주고 있기 때문이다. 과거처럼 금리가 2%포인트 더 올라도 상환이 가능하다는 점을 다시 입증할 필요가 없어 소득 증빙에 대한 부담이 크게 줄었다.   은행권의 현금 리베이트 경쟁도 치열하다. 100만 달러 이상의 모기지 고객에게는 5,000달러가 넘는 현금 보상을 제안하는 사례도 나타나고 있으며, 일반적인 규모에서도 2,000달러 이상의 혜택을 찾아볼 수 있다. 다만 현금 보상에만 집중하기보다 대출 기간 전체의 이자 총액과 수수료, 향후 발생할 수 있는 조기 상환 벌금까지 합친 총비용을 꼼꼼히 계산해야 실질적인 이득을 챙길 수 있다.   대출자의 재정 상태 변화에 따른 등급 상향도 고려해볼 만하다. 과거 낮은 신용점수나 부족한 소득 증빙으로 고금리 비우량 대출을 이용했던 주택 소유주가 재정 상태를 개선했다면, 이제는 우량 대출기관으로 옮겨 이자 비용을 대폭 낮출 수 있다. 이 과정은 단순 전환이 아닌 재융자로 분류될 수 있어 수수료나 자격 요건을 미리 확인하는 과정이 필요하다.   이사 계획이 있거나 조기 상환 가능성이 있는 주택 소유주라면 대출의 유연성을 반드시 점검해야 한다. 주택을 팔고 새로운 집으로 모기지를 옮길 때 대출기관마다 허용하는 기간과 조건이 다르기 때문이다. 일부 금융기관은 30일 이내에 모든 절차를 마칠 것을 요구하는데, 실제 부동산 거래 속도를 고려하면 이를 지키지 못해 막대한 벌금을 물게 될 수도 있다. 조기 상환 벌금 산정 방식이 실제 비용 기반으로 공정하게 설계되어 있는지도 대출기관 선택의 중요한 기준이 된다.   경제적 불확실성에 대비한 유동성 확보 수단으로 주택 담보 신용한도에 대한 관심도 높다. 미국 관세 정책과 인플레이션 등 대외 변수가 산재한 상황에서 비상자금 역할을 할 수 있기 때문이다. 모든 대출기관이 이 서비스를 제공하는 것은 아니며, 원금을 갚는 만큼 한도가 다시 늘어나는 재사용 가능 구조인지 확인하는 것이 중요하다. 주택 순자산이 20% 이상 쌓인 시점이라면 이러한 유동성 확보 전략을 검토해볼 가치가 충분하다.   [체크포인트 · 이것만은 꼭]   기존 금융기관과의 재계약은 대출기관이 외부 중개 수수료를 절감할 수 있는 기회이기도 하다. 이를 협상의 카드로 활용해 현재 대출기관에 최저 금리를 끝까지 요구하는 태도가 필요하다. 무조건적인 이동보다는 기존 기관과 새로운 기관의 제안을 끝까지 비교해야 유리한 고지를 점할 수 있다.   현금 리베이트 규모에만 매몰되지 말고 이자와 각종 수수료, 잠재적 벌금을 합산한 총비용을 따져봐야 한다. 당장 손에 쥐는 현금보다 매달 나가는 이자 비용의 절감액이 장기적으로 훨씬 클 수 있기 때문이다. 단순 전환은 감정평가비와 법무비가 포함되는 경우가 많지만 재융자는 주택 소유주가 직접 부담해야 할 수도 있으니 계약의 성격을 명확히 확인해야 한다.   새로운 대출기관으로 옮길 때는 기존 기관에 지불해야 하는 담보 해지 수수료나 이전 비용을 새로운 기관이 부담해줄 수 있는지 직접 요구해야 한다. 대부분의 기관이 먼저 제안하지 않지만, 요구에 따라 비용을 보전해주는 경우가 많다. 갱신일 3~4개월 전부터 금리를 미리 묶어두는 준비가 필요하며, 금리 하락에 대한 확신이 있는 상황이 아니라면 서둘러 불리한 조건에 합의할 필요는 없다. 밴쿠버중앙일보편집국수수료 재계약 캐나다 모기지주택공사 최근 주택담보대출 모기지 스트레스

2026.01.18. 18:23

39%가 “모기지 내려고 끼니 거른다”

인플레이션과 높은 이자율로 주택소유주들이 재정 압박에 시달리고 있는 것으로 나타났다.   대부분 가구에서 월 지출 중 가장 큰 비용이 바로 주거비이기 때문이다.     부동산 정보 제공업체 클리버 리얼에스테이트의 조사에 따르면 10명 중 6명의 응답자가 주택 비용 부담으로 스트레스를 받고 있다고 밝혔다. 10명 중 4명에 가까운 39%는 모기지 페이먼트 때문에 식료품 비용을 줄이려 끼니를 거르고 있다고 답했다.     한창 높은 모기지 이자에다 집값이 고공행진할 때 집을 마련한 밀레니얼세대가 주택 페이먼트로 타격이 크다고 말했다. 이 중 44%는 지붕 수리 비용 때문에 식료품 비용을 줄였다고 전했다. 밀레니얼 세대 절반 이상은 부업으로 부족한 재정을 충당하고 있는 것으로 나타났다.     부동산 전문가들은 모기지 스트레스에서 벗어날 수 있도록 ▶모기지 상환 유예 ▶재융자 ▶주택 다운사이징 ▶주택 일부 임대 등을 조언했다.     일부 모기지 대출 기관은 영구적인 융자 조정과 다르게 일시적으로 모기지 지불 부담을 낮춰주는 방안으로 모기지 상환 유예 옵션을 제공한다. 이는 모기지 지불 유예로 일시적으로 모기지 상환을 중단하거나 상환 금액을 줄이는 것이다.     데이터 분석 및 연구 그룹 리스크 에세스먼트에 따르면 2021년 9월 이후 모기지 유예를 시작한 주택소유주 중 5% 미만이 지난 3월 기준 모기지 유예를 하고 있다.     모기지 업체 한 관계자는 “일시적이긴 하지만 재정 상황을 다시 재정비할 수 있다는 시간을 확보 할 수 있다는 점에 유용하다”면서도“유예 기간이 지나면 부채를 다시 상환해야 한다는 점을 간과해서는 안 된다”고 지적했다.     8%에 육박한 모기지 금리가 하락세로 전환하면서 7% 초반대로 내려왔다. 재융자 옵션을 고려해 보는 것도 바람직하다.   특히 모기지 대출 당시보다 크레딧점수를 포함한 본인의 대출 여건이 나아졌다면 모기지 이자율을 낮출 수 있는 좋은 선택이다. 평균 월 모기지 지급액은 8월 이후 150달러 이상 감소했고 5주 연속 하락세를 이어가고 있다. 또는 모기지 대출 기간을 15년으로 줄여서 30년 고정보다 이자를 낮춰 월페이먼트를 절약할 수도 있다. 단, 재융자 비용은 고려해야 할 사항이다.   레드핀 이코노믹스의 첸 자오 연구원은 “인플레이션이 완화되면서 모기지 금리가 하락하고 있고 투자자들은 연준이 예상보다 빨리 금리를 인하할 것이라고 전망한다”고 설명했다.     주택 비용 관리가 어렵다면 다운사이징도 고려해볼 만하다. 모기지 이자율을 감안해서 현재 거주하는 주택보다 가격이 저렴한 집으로 옮기는 게 월페이먼트가 적다면 다운사이징을 하는 것도 한 방법이다. 주택 일부를 임대하거나 침실 한 개를 에어비앤비 등 단기 임대로 활용하는 것도 모기지 월 페이먼트에 큰 도움이 된다.   이은영 기자모기지 끼니 모기지 페이먼트 모기지 스트레스 모기지 지불

2023.12.11. 20:10

밴쿠버서 연봉 24만 6천불 안되면 집 살 꿈도 꾸지마라!

 캐나다의 기준 금리가 5% 대에 이르면서 밴쿠버에서는 소폭 집값이 내려갔어도, 소득은 더 높아야 집을 살 수 있다는 조사 보고서가 나왔다.       토론토의 부동산담보대출업체 Ratehub.ca가 18일 발표한 자료에 따르면, 밴쿠버의 평균 집값이 8월 12만 8400달러로 봤을 때 연간 소득이 24만 6100달러가 필요하다고 분석했다.       7월 밴쿠버의 평균 집값은 121만 700달러였는데, 8월에는 2300달러가 하락했다. 그러나 집을 살 수 있는 평균 소득은 7월에 244만 620달러로 오히려 연소득은 1480달러가 더 많아야 했다.       그 이유가 바로 모기지 이자율이 6.12%에서 6.22%로 올라갔기 때문이다.       Ratehub.ca는 캐나다 중앙은행의 기준금리가 5%로, 이에 따른 모기지 최우대 대출금리인 프라임레이트(prime rate)가 7.2%로 올랐기 때문이다.         프라임레이트 인상 등 특정한 조건이 발생하는 상황에 따라 나타나는 수치적인 결과인 모기지 스트레스 테스트(mortgage stress test) 값은 7월 8.12%에서 8월에 8.22%로 올라갔다. 여기 특별한 조건에서는 5년 고정 금리가 6.22%인 것을 반영한 것이다.       토론토는 연 소득이 23만 3300달러로 전달에 비해 1950달러가 내려갔다. 그 이유는 평균 주택가격이 114만 1400달러로 전달에 비해 무려 1만 9800달러나 하락했기 때문이다. 표영태 기자밴쿠버 연봉 모기지 스트레스 모기지 이자율 프라임레이트 인상

2023.09.18. 14:01