115만가구 '모기지 재계약' 수수료 절감, 절호의 기회

스트레스 테스트 면제 혜택, 모기지 이자 덜어낼 적기
대출기관 할인 경쟁 격화 금리 0.1%p 차이도 큰돈
수수료·벌금·유연성까지 합산해 총비용 계산이 핵심

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 캐나다 전역에서 올해 약 115만 건의 주택담보대출(모기지) 만기가 돌아오며 주택 소유주들의 상환 부담이 가중될 것으로 보인다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 올해 전국적으로 대규모 재계약 물량이 쏟아질 것으로 전망했다. 2021년 저금리 환경에서 5% 미만의 고정금리로 대출을 받았던 주택 소유주들은 현재 4%대에 달하는 금리 상황을 마주하며 월 상환액이 평균 26%까지 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.
 
주택 소유주들의 부담이 커지는 상황은 오히려 금융기관 간의 경쟁을 부추기며 집주인들에게 새로운 기회를 제공하고 있다. 주택 거래가 주춤해진 시기에 대출기관들이 기존 고객을 지키고 새로운 고객을 유치하기 위해 공격적인 금리와 조건을 내놓고 있기 때문이다. 모기지 컨설팅 회사 '더 모기지 코치'의 메건 헤이스팅스 씨는 4~5년 전 팬데믹의 불확실성 속에서 급하게 결정했던 모기지 구조가 현재의 현실과 맞지 않을 수 있다며, 향후 3~5년의 삶의 변화와 경제 상황을 견딜 수 있는 구조인지 점검해야 한다고 설명했다.
 
현재 시장에서 가장 주목할 부분은 대출기관들의 공격적인 가격 전략이다. 캐나다 통계청 자료를 보면 최근 주택담보대출 증가 속도가 20년 평균보다 31% 낮아졌다. 자금 조달 비용 대비 경쟁적인 금리를 제시하는 금융기관이 늘어나는 배경이다. 금리가 단 0.1%포인트만 낮아져도 대출 10만 달러당 5년간 약 466달러를 절약할 수 있다는 계산이 나온다. 대출 규모가 크고 상환 기간이 길수록 작은 금리 차이가 실제 생활비 절감으로 이어지는 셈이다.
 
갈아타기의 문턱이 낮아진 점도 주택 소유주들에게 유리한 요소다. 규제 당국이 동일한 대출 금액과 상환 기간을 유지하는 전환 대출의 경우 연방 모기지 스트레스 테스트를 면제해주고 있기 때문이다. 과거처럼 금리가 2%포인트 더 올라도 상환이 가능하다는 점을 다시 입증할 필요가 없어 소득 증빙에 대한 부담이 크게 줄었다.
 

은행권의 현금 리베이트 경쟁도 치열하다. 100만 달러 이상의 모기지 고객에게는 5,000달러가 넘는 현금 보상을 제안하는 사례도 나타나고 있으며, 일반적인 규모에서도 2,000달러 이상의 혜택을 찾아볼 수 있다. 다만 현금 보상에만 집중하기보다 대출 기간 전체의 이자 총액과 수수료, 향후 발생할 수 있는 조기 상환 벌금까지 합친 총비용을 꼼꼼히 계산해야 실질적인 이득을 챙길 수 있다.
 
대출자의 재정 상태 변화에 따른 등급 상향도 고려해볼 만하다. 과거 낮은 신용점수나 부족한 소득 증빙으로 고금리 비우량 대출을 이용했던 주택 소유주가 재정 상태를 개선했다면, 이제는 우량 대출기관으로 옮겨 이자 비용을 대폭 낮출 수 있다. 이 과정은 단순 전환이 아닌 재융자로 분류될 수 있어 수수료나 자격 요건을 미리 확인하는 과정이 필요하다.
 
이사 계획이 있거나 조기 상환 가능성이 있는 주택 소유주라면 대출의 유연성을 반드시 점검해야 한다. 주택을 팔고 새로운 집으로 모기지를 옮길 때 대출기관마다 허용하는 기간과 조건이 다르기 때문이다. 일부 금융기관은 30일 이내에 모든 절차를 마칠 것을 요구하는데, 실제 부동산 거래 속도를 고려하면 이를 지키지 못해 막대한 벌금을 물게 될 수도 있다. 조기 상환 벌금 산정 방식이 실제 비용 기반으로 공정하게 설계되어 있는지도 대출기관 선택의 중요한 기준이 된다.
 
경제적 불확실성에 대비한 유동성 확보 수단으로 주택 담보 신용한도에 대한 관심도 높다. 미국 관세 정책과 인플레이션 등 대외 변수가 산재한 상황에서 비상자금 역할을 할 수 있기 때문이다. 모든 대출기관이 이 서비스를 제공하는 것은 아니며, 원금을 갚는 만큼 한도가 다시 늘어나는 재사용 가능 구조인지 확인하는 것이 중요하다. 주택 순자산이 20% 이상 쌓인 시점이라면 이러한 유동성 확보 전략을 검토해볼 가치가 충분하다.
 
[체크포인트 · 이것만은 꼭]
 
기존 금융기관과의 재계약은 대출기관이 외부 중개 수수료를 절감할 수 있는 기회이기도 하다. 이를 협상의 카드로 활용해 현재 대출기관에 최저 금리를 끝까지 요구하는 태도가 필요하다. 무조건적인 이동보다는 기존 기관과 새로운 기관의 제안을 끝까지 비교해야 유리한 고지를 점할 수 있다.
 
현금 리베이트 규모에만 매몰되지 말고 이자와 각종 수수료, 잠재적 벌금을 합산한 총비용을 따져봐야 한다. 당장 손에 쥐는 현금보다 매달 나가는 이자 비용의 절감액이 장기적으로 훨씬 클 수 있기 때문이다. 단순 전환은 감정평가비와 법무비가 포함되는 경우가 많지만 재융자는 주택 소유주가 직접 부담해야 할 수도 있으니 계약의 성격을 명확히 확인해야 한다.
 
새로운 대출기관으로 옮길 때는 기존 기관에 지불해야 하는 담보 해지 수수료나 이전 비용을 새로운 기관이 부담해줄 수 있는지 직접 요구해야 한다. 대부분의 기관이 먼저 제안하지 않지만, 요구에 따라 비용을 보전해주는 경우가 많다. 갱신일 3~4개월 전부터 금리를 미리 묶어두는 준비가 필요하며, 금리 하락에 대한 확신이 있는 상황이 아니라면 서둘러 불리한 조건에 합의할 필요는 없다.

밴쿠버중앙일보편집국