115만가구 '모기지 재계약' 수수료 절감, 절호의 기회

 캐나다 전역에서 올해 약 115만 건의 주택담보대출(모기지) 만기가 돌아오며 주택 소유주들의 상환 부담이 가중될 것으로 보인다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 올해 전국적으로 대규모 재계약 물량이 쏟아질 것으로 전망했다. 2021년 저금리 환경에서 5% 미만의 고정금리로 대출을 받았던 주택 소유주들은 현재 4%대에 달하는 금리 상황을 마주하며 월 상환액이 평균 26%까지 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.   주택 소유주들의 부담이 커지는 상황은 오히려 금융기관 간의 경쟁을 부추기며 집주인들에게 새로운 기회를 제공하고 있다. 주택 거래가 주춤해진 시기에 대출기관들이 기존 고객을 지키고 새로운 고객을 유치하기 위해 공격적인 금리와 조건을 내놓고 있기 때문이다. 모기지 컨설팅 회사 '더 모기지 코치'의 메건 헤이스팅스 씨는 4~5년 전 팬데믹의 불확실성 속에서 급하게 결정했던 모기지 구조가 현재의 현실과 맞지 않을 수 있다며, 향후 3~5년의 삶의 변화와 경제 상황을 견딜 수 있는 구조인지 점검해야 한다고 설명했다.   현재 시장에서 가장 주목할 부분은 대출기관들의 공격적인 가격 전략이다. 캐나다 통계청 자료를 보면 최근 주택담보대출 증가 속도가 20년 평균보다 31% 낮아졌다. 자금 조달 비용 대비 경쟁적인 금리를 제시하는 금융기관이 늘어나는 배경이다. 금리가 단 0.1%포인트만 낮아져도 대출 10만 달러당 5년간 약 466달러를 절약할 수 있다는 계산이 나온다. 대출 규모가 크고 상환 기간이 길수록 작은 금리 차이가 실제 생활비 절감으로 이어지는 셈이다.   갈아타기의 문턱이 낮아진 점도 주택 소유주들에게 유리한 요소다. 규제 당국이 동일한 대출 금액과 상환 기간을 유지하는 전환 대출의 경우 연방 모기지 스트레스 테스트를 면제해주고 있기 때문이다. 과거처럼 금리가 2%포인트 더 올라도 상환이 가능하다는 점을 다시 입증할 필요가 없어 소득 증빙에 대한 부담이 크게 줄었다.   은행권의 현금 리베이트 경쟁도 치열하다. 100만 달러 이상의 모기지 고객에게는 5,000달러가 넘는 현금 보상을 제안하는 사례도 나타나고 있으며, 일반적인 규모에서도 2,000달러 이상의 혜택을 찾아볼 수 있다. 다만 현금 보상에만 집중하기보다 대출 기간 전체의 이자 총액과 수수료, 향후 발생할 수 있는 조기 상환 벌금까지 합친 총비용을 꼼꼼히 계산해야 실질적인 이득을 챙길 수 있다.   대출자의 재정 상태 변화에 따른 등급 상향도 고려해볼 만하다. 과거 낮은 신용점수나 부족한 소득 증빙으로 고금리 비우량 대출을 이용했던 주택 소유주가 재정 상태를 개선했다면, 이제는 우량 대출기관으로 옮겨 이자 비용을 대폭 낮출 수 있다. 이 과정은 단순 전환이 아닌 재융자로 분류될 수 있어 수수료나 자격 요건을 미리 확인하는 과정이 필요하다.   이사 계획이 있거나 조기 상환 가능성이 있는 주택 소유주라면 대출의 유연성을 반드시 점검해야 한다. 주택을 팔고 새로운 집으로 모기지를 옮길 때 대출기관마다 허용하는 기간과 조건이 다르기 때문이다. 일부 금융기관은 30일 이내에 모든 절차를 마칠 것을 요구하는데, 실제 부동산 거래 속도를 고려하면 이를 지키지 못해 막대한 벌금을 물게 될 수도 있다. 조기 상환 벌금 산정 방식이 실제 비용 기반으로 공정하게 설계되어 있는지도 대출기관 선택의 중요한 기준이 된다.   경제적 불확실성에 대비한 유동성 확보 수단으로 주택 담보 신용한도에 대한 관심도 높다. 미국 관세 정책과 인플레이션 등 대외 변수가 산재한 상황에서 비상자금 역할을 할 수 있기 때문이다. 모든 대출기관이 이 서비스를 제공하는 것은 아니며, 원금을 갚는 만큼 한도가 다시 늘어나는 재사용 가능 구조인지 확인하는 것이 중요하다. 주택 순자산이 20% 이상 쌓인 시점이라면 이러한 유동성 확보 전략을 검토해볼 가치가 충분하다.   [체크포인트 · 이것만은 꼭]   기존 금융기관과의 재계약은 대출기관이 외부 중개 수수료를 절감할 수 있는 기회이기도 하다. 이를 협상의 카드로 활용해 현재 대출기관에 최저 금리를 끝까지 요구하는 태도가 필요하다. 무조건적인 이동보다는 기존 기관과 새로운 기관의 제안을 끝까지 비교해야 유리한 고지를 점할 수 있다.   현금 리베이트 규모에만 매몰되지 말고 이자와 각종 수수료, 잠재적 벌금을 합산한 총비용을 따져봐야 한다. 당장 손에 쥐는 현금보다 매달 나가는 이자 비용의 절감액이 장기적으로 훨씬 클 수 있기 때문이다. 단순 전환은 감정평가비와 법무비가 포함되는 경우가 많지만 재융자는 주택 소유주가 직접 부담해야 할 수도 있으니 계약의 성격을 명확히 확인해야 한다.   새로운 대출기관으로 옮길 때는 기존 기관에 지불해야 하는 담보 해지 수수료나 이전 비용을 새로운 기관이 부담해줄 수 있는지 직접 요구해야 한다. 대부분의 기관이 먼저 제안하지 않지만, 요구에 따라 비용을 보전해주는 경우가 많다. 갱신일 3~4개월 전부터 금리를 미리 묶어두는 준비가 필요하며, 금리 하락에 대한 확신이 있는 상황이 아니라면 서둘러 불리한 조건에 합의할 필요는 없다. 밴쿠버중앙일보편집국수수료 재계약 캐나다 모기지주택공사 최근 주택담보대출 모기지 스트레스

2026.01.18. 18:23

한인 은행장 재계약 시즌…연임 여부에 촉각

  일부 행장의 재계약 시기가 다가오면서  한인은행권이 촉각을 곤두세우고 있다.   내년 상반기까지 한인 행장 4명의 재계약 여부가 결정된다. 대상 은행은 한미은행, 오픈뱅크, CBB뱅크, US메트로뱅크 4곳이다.       가장 먼저 계약이 만료되는 건 김동일 US메트로뱅크 행장이다. 그의 임기는 올해 10월 말까지다. 〈표 참조〉 오픈뱅크의 민 김 행장 역시 올해 12월 31일에 임기가 만료된다. 내년 상반기에 행장 임기가 끝나는 은행들도 있다. 한미은행 바니 이 행장은 2월 28일이, CBB뱅크의 제임스 홍 행장은 4월 19일이 임기만료일이다. 2023년 10월과 12월, 내년 2월과 4월로 두달 간격으로 행장 4명의 임기가 줄줄이 끝난다.   한인 은행권은 이달 26일에 열리는 이사회에서 US메트로뱅크의 김동일 행장의 연임이 결정될 것으로 보고 있다. 그는 은행이 위기에 처해 있을 때 은행을 이끌어 자산 규모 10억 달러가 넘는 은행으로 키웠다는 점에서 재계약이 성사될 것이라는 관측이 우세하다.   올해 12월 31일에 임기가 끝나는 오픈뱅크의 민 김 행장의 재계약 여부는 최근 한인 은행권의 핫이슈다.     2020년 4년 연임을 확정할 당시 인터뷰를 통해 임기가 만료되면 은퇴하겠다는 의사를 밝힌 바 있기 때문이다. 다만 김 행장이 오픈뱅크와 14년이 넘는 시간을 함께 해왔기 때문에 차기 행장 선임에 난항을 겪는다면 한 번 더 연임하거나 일정 기간 행장직을 유지할 수 있다는 관측도 나온다. 특히 신임 행장이 내부 승진이냐 또는 외부 인사 영입이냐에 따라 조직과 인사에 큰 변화가 생길 수 있어서 관심이 더 쏠린다. 올해 임기가 만료되는 오픈뱅크 이사회는 하반기부터 본격적으로 논의를 시작할 것으로 보인다.     한인 은행권은 한미은행의 바니 이 행장과 CBB뱅크의 제임스 홍 행장도 취임 후 은행을 안정적으로 경영해왔다는 점에서 재계약에 성공할 것으로 전망하고 있다.   이처럼 한인은행권에서 행장 연임에 대해 촉각을 세우고 있는 이유는 통상 행장의 임기가 만료되기 2~4개월 전부터 재계약에 대한 논의가 이뤄지고 만료일 한 달에서 두 달 전에는 연임 여부가 결정되기 때문이다.   한 은행권 관계자는 “통상적으로는 논의가 6개월까지 걸리기도 하지만 이사회의 뜻이 모여지고 협상이 잘 진행된다면 한 두 달 안에도 모든 과정이 마무리될 수 있다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “요즘과 같이 은행권이 불안정할 때는 안정적인 은행 운영을 위해 임원진 거취에 대한 불확실성을 최소화하고자 행장 연임 결정을 빨리 정하기도 한다”고 덧붙였다.     한인 은행권은 이사회가 경기 하강과 고금리라는 어려운 경영 여건 속에서 조직 안정을 최우선으로 고려한다는 점에서 올해와 내년은 행장 교체 시기가 아니라고 분석하고 있다. 또 은행 관계자들은 당면과제가 ▶자산 건전성 확보 ▶부실 관리 강화 ▶기존 영업 네트워크 유지라는 점도 이유로 꼽았다.     또한 강력한 리더십으로 조직을 이끌 행장 후보군이 풍부하지 않다는 것도 걸림돌 중 하나다. 한인 은행들이 한인 사회 및 비즈니스 커뮤니티와 긴밀한 관계를 맺고 있는 만큼 한인사회에 대해서도 폭넓은 이해가 있어야 하는데 이런 인재는 매우 제한적이라는 게 공통된 의견이다. 즉, 한인 은행의 리더들이 후진 양성에 인색했다는 지적이다. 한인은행권은 지금이라도 차기 뱅킹 리더들을 체계적으로 양성할 수 있는 시스템 구축이 필요하다고 목소리를 높였다. 조원희 기자재계약 은행장 한인 은행권 한미은행 오픈뱅크 한인 행장

2024.06.09. 19:24