[상법] 부동산 공동 소유자 관련 법률

동업자가 동업과 무관한 사건으로 인해서 패소했을때 동업자의 책임애 대해서 알아 보겠다.     법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다.     카운티 등기소에 판결요지를 등기하게되면, 피고가 부동산을 취득할 때 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결요지가 카운티 등기소에 등기되면 판결저당권으로써 역할을 하게된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 부동산에 대한 저당권의 지위는 등기순서대로 결정나기 때문에 판결을 받게되면 즉시 판결요지를 법원으로부터 받아 즉시 등기소에 등기해야한다.   일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 개인적인 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 그러나 동업자 사이에 공동자산이 있을 경우 채권자는 동업자 공동자산중 소송에 패소한 동업자의 지분에 대해서는 채권자의 법전 판결의 집행대상이 된다.   원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있는 것이다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다.   만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야한다. 즉, 부동산에 동업자가 공동소유가 되어 있을때 채무의 책임이 없는 동업자는 원고에게 지불해야할 의무는 없지만 현실적으로는 다른 동업자에 의해서 불이익을 받게된다.     동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도에 의해서 자산에서 부채를 제외한 에퀴티의 일부를 채권자로부터 보호 받을수 있다.   주거하는 키운티에 따라서 다른 금액이 설정되어있다. 엘에이 카운티일 경우에는 2025년 기준으로 72만2507달러까지 채권자의 집행으로부터 면제 받게 된다   이러한 홈스테드 면제는 파산신청을 할 때에도 적용이 되므로 거주하는 주택에 에퀴티가 있더라도 위에 설명한 금액까지는 보호가 된다. 일반인의 가장 큰 오해는 살고 있는 주택에 에퀴티가 있을 경우 파산을 못한다는 것이 있는데, 실제는 홈스테드 면제의 보호를 받으면 에퀴티를 보전하면서 파산을 진행할수 있게 된다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당되는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정 판결을 집행할 수 있다.   ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 부동산 소유자 부동산 공동 동업자 사이 카운티 등기소

2025.10.12. 13:07

[회계 이야기] 부동산 공동 소유와 세금

부부동산의 공동 소유는 자산에 대해 두 명 이상의 개인 또는 단체가 공동으로 소유하는 것을 의미한다.     공동 소유하는 가장 일반적인 방법은 ‘자산 공유’(Tenancy in Common), ‘공동명의’(Joint Tenancy),  ‘공유자산법’(Community Property)이 있다. 캘리포니아에서는 ‘공동자산법’이 적용되는데 부부만이 이를 적용받게 된다. 여기서는 간단하게나마 이들 공동 소유권에 관해 설명하고 세금과 관련된 기본적인 것에 대해서 살펴보도록 하겠다. 공동소유권과 관련해서는 여러 용어가 나오는데 기본적으로 위의 세 가지 방법 ‘자산 공유’, ‘공동명의’, ‘공유자산법’에 대한 용어는 숙지해 두어야 한다.   ‘자산 공유’는 각 개인이 전체 자산을 각자의 정해진 일정 비율로 소유하는 것을 의미한다. ‘공동명의’는 ‘자산 공유’와 다르게 소유 비율이 동등하고 공동 소유주가 사망하는 경우 소유권이 생존하는 소유주에게 자동으로 넘어가게 된다. 이를 ‘생존권’(Right of Survivorship)이라 하고 유언장보다도 우선적인 권리가 있다. ‘자산 공유’와 ‘공동명의’의 주요 차이점은 ‘자산 공유’에는 ‘생존권’이 없어서 공동소유주가 사망하게 되면 사망자의 지분은 사망자의 상속자에게 넘어가는 것이다.   ‘공동명의’는 ‘공유자산법’과 비교하여 세금에서 여러 문제가 발생할 수 있는 요인이 있다. 납세자는 자산 매각 시에 자산의 구매가격을 기준으로 가치증가분에 대해서 자본이득세를 내게 되는데 사망 시에는 기준가격이 사망 시의 시장가격으로 바뀌게 된다. 예를 들어 10만 달러에 구입한 주택을 30만 달러에 팔았다면 20만 달러의 자본이득이 발생하고 그에 대한 세금을 내게 된다. 그런데 만약 사망을 하여 자식이 상속을 받았다면 기준가격은 사망 시 시장가격인 30만 달러로 바뀌어 상속받은 자식이 그 자산을 매각한다 해도 자본이득은 발생하지 않게 된다.   반면에 만약 내가 그 자산을 당신과 ‘공동명의’로 가지고 있다고 가정해 보자. 당신이 사망하면 ‘공동명의’이기 때문에 소유권은 자동으로 나에게 온다. 그러면 기준가격은 어떻게 될까? 내가 이미 반절을 소유하고 있었기 때문에 사망한 당신의 지분인 반절에 대해서만 기준가가 시장가로 바뀌게 된다. 다시 말해 앞의 경우라면 10만 달러의 자본이득이 발생하게 되는 것이다.   이제는 내가 ‘공동자산법’으로 자산을 소유하고 있었고 배우자가 사망했다고 가정해 보자. ‘공동자산법’인 경우에는 비록 공동소유하고 있었다고 해도 ‘공동자산법’의 특별 규정으로 인해 기준가격은 전체 자산의 가치에 대해 시장가격으로 바뀌게 된다. 배우자와 ‘공동명의’로 자산을 보유하고 있었다면 당신은 자산의 반절분만큼 세금에서 불이익을 받게 되었을 것이다.   ‘공동명의’는 만들기가 손쉬워서 은행, 타이틀 회사, 부동산 중개업자 등이 깊은 고려 없이 사용을 해오고 지만 여러 문제를 내재하고 있다. 자산을 공동소유하게 될 때는 세금 계획, 소유권 통제 및 분쟁 발생에 따른 해결 등 여러 상황을 고려해서 현명한 방법을 모색해 보아야 한다.     ▶문의:(213)926-9378  백용현 CPA회계 이야기 부동산 공동 공동 소유주 부동산 공동 자산 공유

2023.11.08. 0:00

[부동산 가이드] 부동산 공동 소유

오늘은 집을 살 때 필요한 베스팅(Vesting)의 종류와 공동 소유 형태에 소개한다.     부동산에는 정부 소유, 기관, 또는 개인소유 등의 소유자가 있으며 타이틀(등기)을 가지게 된다. 타이틀은 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 증거이기도 하다. 소유의 형태에는 한 사람만이 가지는 형태(Separate Ownership)와 공동 소유 형태(Concurrent Ownership)가 있다. 또한 공동소유의 형태에서 소유하는 방법 5가지 정도만 알아보자.   1)공동명의(Joint Tenancy)는 두 사람 또는 그 이상의 오너가 되는 경우로 소유권(Right of Survivorship)을 가진 자 중에서 어느 한쪽의 사망 시 모든 소유권이 생존자에게로 자동으로 소유 이전되어지는 것이다. 그러나 유언이나 상속은 되지 않는 대신 자신의 소유권을 타인에게 양도는 가능하다. 그리고 소유권자 중 사망인에게 근저당이나 채무가 있을 경우 그것에 대한 책임면제 의무는 없다. Joint tenancy 소유 형태를 가지기 위해서는 같은 시간(Time)에 같은 등기(Title), 같은 권리Interest), 공평한 소유권(Possession)이라는 조건이 갖추어져야만 성립이 된다.   2)공동재산권(Tenancy in Common)은 주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두 사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능하다. 소유권은 각자의 투자 지분만큼 나눌 수 있으며 각자의 지분만큼의 타이틀을 소유하게 된다. 양도도 가능하며, 유산 상속도 가능하다.  상속이나 각자의 지분을 파트너의 동의없이 제3자에게 넘길 수 있다.     3)부부 공유 재산 (Community Property)은 오직 부부이어야만 가능한 소유권 형태다. 이것은 부부 중 어느 한 쪽의 권리만으로는 부동산을 판매할 수가 없다. 즉, 부부가 결혼한 후 모은 재산의 소유권은 동등하다는 것이다. 부부가 재산을 이전시킬 때는 반드시 두 사람의 서명이 있어야 효력을 발생한다. Will(유언)이 없으면 유언 검인에 의하여 법원에서 판매하며 소송비용을 부담해야 한다. 배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 절반의 소유권을 유지하고, 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라서 양도된다.   4)생존자 권리 부여 부부 공유 재산 (Community Property with right of survivorship)은 세금의 의무도 없으며 유언 증인도 필요치 않다. 소유하는 부동산의 경우 커뮤니티 프로퍼티와 똑같은데, 한 사람이 사망하는 경우 남은 소유자가 자동적으로 소유권을 갖게 된다.   5)동업 재산소유권(Tenancy in partnership)은 비즈니스에 많이 사용하는 것이고, 목적에 따라 두 사람 또는 그 이상의 사람이 소유권을 가지며 각각의 파트너에게는 동등한 권리가 주어진다. 파트너쉽 동의에 의하여 양도가 가능하다.     여러 가지 형태의 소유권이 있는데 보통 부동산 매매를 취득하고자 할 때에 5가지 중에서 한 가지를 선택하게 된다. 각각의 경우 세법상의 차이를 보이는 부분이 있으므로 전문가와 협의하여 결정하시기를 당부드린다.   ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 공동 동업 재산소유권 공동 소유 부동산 공동

2023.06.28. 17:04

[부동산 가이드] 성인 자녀와 부동산 공동 소유

 자주 받는 질문 중에 한가지는 이제 나이도 있고 하니 만약을 대비해서 자녀의 이름을 부동산 타이틀에 넣고 싶다는 것이다. 하지만 이 방법은 예상치 못한 결과에 봉착할 수 있어 좋은 방법이 아닐 수도 있다. 각자의 상황이 다르므로 반드시 상속변호사나 공인회계사와 상의해야 한다.     자녀 이름을 부동산 타이틀에 넣는 가장 보편적인 방법이 자녀를 생존권이 있는 공동소유(Joint tenancy)로 하는 것인데 상속 법원 절차를 피할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있으나 부모가 곤란에 처하는 상황이 벌어질 수 있다. 부모님 생존 시 성인 자녀의 이름을 부동산 타이틀에 올리지 말아야 하는 이유는 다음과 같다.     첫째, 증여세(Gift Tax)다. IRS에서는 공동소유에 대해서 기프트로 간주할 수 있다. 일 년에 1만5000달러까지는 기프트로 면세처리 되지만 집값의 50%가 1만5000달러(2021년 기준) 넘는 금액에 대해서는 세금을 유발할 수도 있다.   두 번째 양도세(Capital Gain Tax)다. 부모님 생존 시에 자녀들이 공동소유로 집의 50%를 받는다면 자녀들의 자산구매(Basis) 가격은 부모님이 구매했을 때 가격과 같아져 세금이 늘어나게 된다.   세 번째는 채권자다. 자녀들에게 재정 문제가 생기면 채권자들은 집에 린을 걸 수 있으며 경매에 팔 수도 있다. 이 경우 집값의 반의 지분을 채권자에게 지급하고 구매 해야 하는 경우가 발생할 수도 있다.   네 번째는 이혼이다. 만약 결혼한 딸이 공동소유주라면, 사위도 소유권의 일부를 갖게 된다. 그러므로 딸이 이혼할 경우, 사위가 그의 몫을 위해 집을 처분하려 한다면 집을 소유하기 위해서는 사위의 몫을 지불할 경우도 발생한다.     다섯 번째 사고다. 자녀들이 사고를 일으켰으나 보험이 없는 경우 혹은 소송을 당했을 때 집에 대해 차압을 걸 수 있다는 것이다. 만약 금액이 많다면 집의 모든 에퀴티로 갚아야 할 것이다. 만약 집이 페이오프가 돼 있다면 채권자들은 집을 팔아 판결문에 따라 나누어 가지려고 할 것이다.   마지막으로 재산관리의 제약이다. 차후 만약 소유권에서 자식의 이름을 빼려 할 경우 자식이 동의하지 않으면 큰 비용이 드는 법적인 분쟁에 휘말릴 수 있다.   상속 법정에 가지 않는 것이 목표라면 변경 가능한 리빙 트러스트가 가장 좋은 방법이다. 본인을 위임장 관리자로 지명한다면, 생전에 직접 재산을 관리하므로 사망 후에도 뜻대로 분배가 가능할 것이다. 차후 신체적 정신적으로 어려울 때를 위해 위임장 관리자를 계승할 사람도 지명해 놓을 수 있다.     성인 자녀와 공동소유된 자산은 이혼, 파산, 신용불량, 양육소송, 융자금의 연체 등 자녀들의 예기치 않은 일로 부모 부동산의 소유권에 영향을 끼칠 수밖에 없다. 전문 변호사, 회계사 조언이 필요한 이유다.   ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브명예 부사장

2021.10.20. 16:35