공동 소유 시 동업자는 채무 집행대상
부부는 홈스태드 면제로 대상서 제외
동업자가 동업과 무관한 사건으로 인해서 패소했을때 동업자의 책임애 대해서 알아 보겠다.
부부는 홈스태드 면제로 대상서 제외
법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다.
카운티 등기소에 판결요지를 등기하게되면, 피고가 부동산을 취득할 때 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결요지가 카운티 등기소에 등기되면 판결저당권으로써 역할을 하게된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 부동산에 대한 저당권의 지위는 등기순서대로 결정나기 때문에 판결을 받게되면 즉시 판결요지를 법원으로부터 받아 즉시 등기소에 등기해야한다.
일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 개인적인 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 그러나 동업자 사이에 공동자산이 있을 경우 채권자는 동업자 공동자산중 소송에 패소한 동업자의 지분에 대해서는 채권자의 법전 판결의 집행대상이 된다.
만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야한다. 즉, 부동산에 동업자가 공동소유가 되어 있을때 채무의 책임이 없는 동업자는 원고에게 지불해야할 의무는 없지만 현실적으로는 다른 동업자에 의해서 불이익을 받게된다.
동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도에 의해서 자산에서 부채를 제외한 에퀴티의 일부를 채권자로부터 보호 받을수 있다.
주거하는 키운티에 따라서 다른 금액이 설정되어있다. 엘에이 카운티일 경우에는 2025년 기준으로 72만2507달러까지 채권자의 집행으로부터 면제 받게 된다
이러한 홈스테드 면제는 파산신청을 할 때에도 적용이 되므로 거주하는 주택에 에퀴티가 있더라도 위에 설명한 금액까지는 보호가 된다. 일반인의 가장 큰 오해는 살고 있는 주택에 에퀴티가 있을 경우 파산을 못한다는 것이 있는데, 실제는 홈스테드 면제의 보호를 받으면 에퀴티를 보전하면서 파산을 진행할수 있게 된다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당되는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정 판결을 집행할 수 있다.
▶문의: (213) 487-2371
이승호 / 변호사 Lee & Oh