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[부동산 가이드] 2026년 부동산 시장 전망
2026년의 부동산 시장은 정체기를 지나 새로운 기회의 장이 열릴 것으로 예상된다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면, 2026년의 주택 판매량이 전년도 2025년도 보다 14% 증가할 것이라고 예측하는데, 이는 몇 가지 중요한 이유에 기반하고 있다. 먼저, 낮은 모기지 금리가 주요 요인으로 작용할 것으로 본다. NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 모기지 금리가 6% 이하로 하락할 것이라고 예상하고 있다. 이는 2025년도 초, 평균 7%였던 수치에서 1% 이상 하락하는 것이다. 이러한 금리 인하는 수많은 잠재 구매자들에게 주택 구매의 문을 열어줄 것이며, 약 550만 명의 신규 구매자가 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공할 것으로 여겨진다. 특히, 이중 160만 명은 주택 소유자로 나아갈 준비가 된 세입자들로 예상된다. 이렇듯 많은 구매자가 시장에 다시 진입하는 것은 주택 판매량 증가의 중요한 동력이 될 것이다. 둘째로, 주택 공급 증가 역시 한 몫 할 것이다. 현재 주택 시장은 공급 부족 문제에 직면해 있으며, 이는 가격 상승의 압박을 가중시키고 있다. 하지만 시장이 개선됨에 따라 더 많은 주택이 공급될 것으로 보인다. NAR 역시 주택 재고의 증가가 이러한 판매 증가에 기여할 것이라고 강조하고 있으며, 이는 특히 중간 가격대의 주택이 충족되어야 한다는 점에서 중요하다. 중간 소득 가구가 구매할 수 있는 주택의 비율이 감소하고 있는 상황에서, 더 많은 중간 가격대의 주택이 공급된다면 수요가 증가할 것이란 기대가 가능하다. 또한, 구매 가능성(affordability)의 개선도 판매량 증가에 기여할 중요한 요소이다. 단순히 가격이 낮아지는 것이 아니라, 구매자들이 자신의 소득 수준에 맞는 주택을 구매할 수 있는 여건이 마련되는 것이 핵심이다. 만약 주택 가격이 소득 수준과 더욱 맞아떨어진다면, 이는 시장에 긍정적인 신호로 작용할 것이다. 마지막으로, 이주 패턴의 변화도 주목할 만하다. 남부 및 중서부 지역으로의 이주가 활발히 이루어지고 있으며, 이는 이러한 지역의 부동산 시장과 판매량을 더욱 활성화시키는 요소로 작용할 것이다. 새로운 거주자를 유치하는 지역에서는 강한 구매 수요가 발생할 것이며, 이는 전반적인 시장 회복을 가속화할 것으로 기대된다. 이러한 여러 요소들이 맞물려, NAR은 2026년 주택 판매량이 전년 대비 14% 증가할 것이라고 확신하고, 여러 면에서 긍정적인 변화를 가져올 것으로 기대된다. 전국 부동산 협회(NAR)와 캘리포니아 부동산 협회(CAR)의 전망을 참고하여 내년을 예상하고 준비하길 바란다. 우리는 매년 그랬듯이 더 많은 사람들이 부동산을 소유할 수 있도록 우리의 역할을 충실히 수행할 것이다. 부동산 시장의 변화에 항상 주목하고, 앞서가며 바이어와 셀러의 확실한 길잡이가 되도록 노력할 것이다. 이를 통해 바이어와 셀러들이 걱정하지 않고 신뢰할 수 있는 서비스를 받을 수 있도록 최선을 다할 것이다. 이런 각오와 함께 2026년을 기대해 본다. 한인 모두가 2026년에 더 많은 기회와 행복이 가득하길 기원한다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리/ 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 주택 판매량 판매량 증가
2026.01.28. 18:22
“7개월 만에 50만불 돌파” 에퀴티 부동산 탑 에이전트 탄생
'에퀴티 부동산'(대표 스티븐 배)은 지난 20일 2026년 시무식을 열고, 지난해 성과를 돌아보는 한편 올해 부동산 시장에 대한 비전과 운영 방향을 공유했다. 이날 행사에서는 변화하는 시장 환경에 대한 진단과 함께 회사의 중장기 전략, 에이전트 성장을 위한 지원 방안이 주요 안건으로 논의됐다. 시무식과 함께 열린 2025년도 '탑 에이전트(Top Agent) 시상식'에서는 박오봉 에이전트가 수상의 영예를 안았다. 박 에이전트는 25년 이상의 업계 경력을 보유한 베테랑으로, 회사 합류 7개월 만에 커미션 50만 달러 이상을 달성한 에이전트에게 수여되는 '그랜드 챔피언십(Grand Championship)' 상을 수상했다. 스티븐 배 대표는 "2026년에는 보다 체계적인 교육과 지원을 통해 더 많은 에이전트들이 실질적인 성과를 낼 수 있도록 회사 차원의 지원을 더욱 강화하겠다"고 밝혔다. 에퀴티 부동산은 한인 사회를 기반으로 다인종 커뮤니티까지 아우르며 LA 전역에서 신뢰받는 부동산 서비스를 확대해 나가고 있다. 주택 매매와 투자용 부동산은 물론 상업용 빌딩, 프랜차이즈 및 각종 사업체 매매, 개발 컨설팅까지 폭넓은 영역을 포괄하고 있으며, 비즈니스 매매 전문 브랜드 'Pro Biz'를 함께 운영하고 있다. ▶문의: (310)528-5240 (스티븐 배 대표) ▶주소: 4221 Wilshire Blvd. #450, Los Angeles알뜰탑 에퀴티 부동산 에퀴티 부동산
2026.01.27. 22:53
트럼프 눈독 ‘그린란드’ 부동산 관심 쑥
세계에서 가장 큰 섬인 그린란드가 최근 도널드 트럼프 대통령의 ‘매입’ 발언으로 화제인 가운데, 그린란드의 부동산에 대한 투자자들의 관심도 증가하고 있다. 그린란드에서 주택을 구매하는 것은 불가능은 아니지만 일반적인 집을 사는 방식과는 다르다고 전문가들은 설명한다. 그린란드의 부동산 관련 규정에 따르면, 개인은 토지를 소유할 수 없다. 대신 모든 토지는 공동 소유로 간주되며 지방 자치단체가 관리한다. 만약 집을 짓거나 집을 사려면 ‘부지 할당(site allotment)’을 신청해야 한다. 이는 특정 토지를 주거 또는 상업 등 특정 목적으로 사용할 권리를 부여하는 것이다. 이 할당은 보통 무기한이며, 주택이 매매될 경우 정부 승인 하에 양도할 수 있다. 다만 이 할당권은 해당 건물과 분리해서 독립적으로 사고팔 수 없고, 모기지도 설정할 수 없다. 즉, 구매하는 것은 땅이 아니라 건물과 허가증이라는 것이다. 일반적으로 그린란드에서는 덴마크 시민권을 가진 개인, 또는 그린란드에서 최소 2년 이상 거주하면서 세금을 납부한 사람만이 부동산을 취득하거나 토지 사용권을 신청할 수 있다. 예외는 있다. 외국 개인과 기업은 특별 면제(special exemption)를 신청할 수 있다. 승인 여부는 그린란드와의 연계성, 그리고 현지 주택 시장에 미치는 영향 등을 기준으로 사례별로 심사된다. 그린란드 정부는 외국인의 면제 신청을 허용하지만, 투자는 지역 수요를 지원하고 국가적 우선순위를 존중하는 경우에만 환영한다는 방침이다. 다만 누크(Nuuk) 같은 도시에서는 임대 물량이 부족해 대기가 상당히 긴 편이다. 기존 주택의 카포트 설치나 건물 용도 변경 등 소규모 개조조차도 그린란드에선 지방 지역 당국의 승인이 필요하다는 점도 고려해야 한다. 또 상·하수도나 위성 통신 등 기반시설이 갖춰지지 않은 부동산을 매입하는 경우, 어떠한 변경도 실행 전 부지별 허가를 신청해야 한다. 전문가들은 투자 관점에서 그린란드는 명확한 수익 경로보다는 상징적 가치가 더 크다고 설명했다. 공공 주택 시스템과 제한적인 단기 시장 구조 때문에 임대 수익률을 평가하기도 어려우며, 토지 소유가 불가능하므로 전통적인 부동산 투자 전략이 쉽게 통하지 않는다는 것이다. 다만, 토지 사용권과 건물, 그리고 사업 운영이 경제적 가치를 가질 수 있다는 사례는 존재한다. 최근 누크 공항 확장과 관련, 그린란드 보상위원회는 토지가 사유가 아니었음에도 사업자에게 임대수입 손실에 근거한 보상금을 인정한 바 있다. 땅이 개인 소유가 아니더라도, 건물과 운영은 경제적 가치를 가질 수 있다는 의미로 해석된다. 우훈식 기자그린란드 부동산 그린란드 정부 부동산 관련 토지 사용권
2026.01.21. 19:46
[부동산 이야기] 피클 볼이 바꾼 부동산
스포츠는 이제 공간의 가치를 재설계한다. 최근 부동산 시장에서 가장 흥미로운 변화 중 하나는 특정 스포츠의 인기가 단순한 여가 트렌드를 넘어 주거 공간과 상업용 부동산의 구조, 그리고 개발 전략까지 근본적으로 바꾸고 있다는 점인데, 그 중심에 자리 잡은 것이 바로 피클 볼(Pickle ball)이다. 한때 은퇴자들의 가벼운 운동 정도로 인식되던 피클 볼은 이제 세대와 성별을 가리지 않고 함께 즐길 수 있는 대표적인 소셜 스포츠로 성장하며, 부동산 시장 전반에 걸쳐 새로운 공간 수요와 가치 기준을 만들어내고 있다. 주거용 부동산 시장에서 이러한 변화는 이미 가시화되고 있다. 유타주에서는 신축 분양 중인 대형 단독주택 일부가 실내 피클볼장을 기본 설계 요소로 포함하고 있으며, 이는 피클 볼이 고급 주택 시장에서 하나의 프리미엄 어메니티로 인식되기 시작했음을 보여준다. 남가주에 수영장이 있는 주택이 흔하지만, 대지 면적이 충분한 경우 뒷마당에 피클 볼 코트를 갖춘 주택이 앞으로는 낯설지 않은 풍경이 될 가능성이 크다. 피클 볼 코트는 여유 공간을 포함해 약 1800스퀘어피트 정도면 설치가 가능해, 라 킨 타나 팜데저트, 랜초 미라지처럼 대지 사이즈가 큰 지역에서는 현실적인 선택지가 되며, 무엇보다 남녀노소가 함께 즐길 수 있다는 점에서 가족 중심의 주거 문화와 이웃 간 커뮤니티 형성에 매우 적합한 시설로 평가 받고 있다. 이러한 흐름은 상업용 부동산 시장에서 더욱 극적으로 나타난다. 온라인 쇼핑 확산과 소비 패턴 변화로 문을 닫은 대형 리 테일 매장과 쇼핑몰 공간들이 피클 볼을 중심으로 한 체험 형 시설로 전환되기도 한다. 로스앤젤레스 다운타운 복합쇼핑센터 더 블록(The Bloc)에 위치했던 메이시스 공간은 약 10만 스퀘어피트 규모의 실내 사회 형 스포츠 클럽인 ‘Ballers L.A.’로 재개발이 진행되고 있다. 18개의 피클 볼과 레스토랑 등 결합한 복합 시설로 계획되어 있다. 남가주처럼 상가 임대료와 운영비가 높은 지역에서는 이러한 대형 민간 시설 외에도 시에서 조성한 공원 내 전용 피클 볼 코트, YMCA, 멤버십 기반 컨트리클럽이나 테니스·피클 볼 복합 클럽이 중요한 역할을 하고 있으며, 반대로 임대료가 상대적으로 낮은 지역에서는 천장고가 높고 넓은 폐점 쇼핑몰 공간들이 피클 볼 클럽으로 빠르게 채워지고 있다. 이는 상업용 부동산이 더 이상 단순한 판매 공간이 아니라, 체험과 체류를 중심으로 한 ‘머무는 공간’으로 진화하고 있음을 보여준다. 보다 작은 규모의 외식과 결합한 피클 볼 비즈니스 모델도 주목할 만하다. 미국에서 빠르게 성장한 브랜드인 ‘Chicken N Pickle’은 프라이드치킨과 맥주를 판매하는 레스토랑에 실내 외 피클 볼 코트를 결합한 컨셉트로, 라스베이거스 인근에서도 성업 중이다. 이러한 흐름은 해외에서도 확인된다. 베트남에서는 이미 수많은 카페와 식당이 피클볼장과 결합된 형태로 운영되며 젊은 층과 가족 단위 고객을 동시에 끌어들이고 있다. 한국에서는 아직은 지역의 커뮤니티 실내체육관이나 학교 체육관을 대관하여 피클 볼이 클럽 중심으로 보급되고 있지만, 25년 11월 말 입주를 시작한 한국 내 ‘백운호수 푸르지 오 숲 속의 아침’ 실버타운이 실내 피클볼장과 전문 코치 프로그램을 제공하는 사례는, 앞으로 신축 아파트와 실버타운, 대규모 주거 단지의 커뮤니티 시설 구성에 피클볼장이 표준 요소로 자리 잡을 가능성을 보여준다. 결국 피클 볼은 단순한 스포츠를 넘어 사람을 모이게 하고, 머물게 하며, 공간의 쓰임새를 바꾸는 강력한 촉매 역할을 하고 있다. 주거용 부동산에서는 삶의 질과 커뮤니티 가치를 높이는 요소로, 상업용 부동산에서는 공 실을 해소하고 새로운 수익 구조를 만들어내는 대안으로 기능하면서, 피클 볼은 이제 부동산 시장에서 결코 가볍게 볼 수 없는 핵심 키워드가 되었다. 피클 볼은 일시적 유행을 넘어 구조적 변화의 한 축으로 확실히 자리 잡아가고 있다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 피클 실내 피클볼장 주거용 부동산 상업용 부동산
2026.01.21. 17:51
[부동산 이야기] 올해 부동산 시장 중요 숫자들
트럼프 대통령이 새해 들어 새로운 부동산과 관련된 부양안을 잇달아 발표하고있다. 대통령은 크레딧카드 이자를 향후 일년간 10%의 이자로 유지 할 것을 추진하고 있고, 비자와 마스터카드 등의 주가가 동시에 하락했다. 2000억달러 규모의 모기지 담보 채권인 MBS를 추가로 구매해서 모기지시장의 안정화를 지시했고, 기관투자가들의 일반주택 구입을 금지 하도록 정책을 추진하고 있다. 위의 정책들은 시장에서 환영 받고 있으나 사실 몇 가지 문제점이 드러나고 있다. 일단 모든 것이 대통령의 지시로 바로 바뀔 수 있는 게 아니라는 점 그리고 크레딧카드 이자 조절과MBS 추가 매입 건도 준비와 실행 시 상당한 시간이 소요가 되며 1월초반에는 시장의기대감으로 모기지가 5.99%를 기록하기도 했지만 이는 아직은 영향력을 구체적으로 가늠해 보기에는 너무 이른 시점이다. 당장 모기지의 이자율만 하락한다고 주택구입여건이 바로 개선되는 효과는 미미 할 수 있다. 현재 모기지 외에 보험과 유틸리티를 포함한 제반 유지비용의 상승과 HOA관리비의 급상승 등이 장애 요인이 되고 있기 때문에 모기지 이자율로 인한 안정적인 수요가 회복이 되려면 작년까지 이야기해오던 5%가 아니라 개인적으로는 3%후반에서 4%대가 되어야만 가능 하다고 보고 있다. 낮은 이자의 효과는 최소 몇 달간은 지속이 되어야만 한다. 기관 투자가들의 주택매매는 주택시장이 침체기였던 2010년경부터 본격화 되었고 이분야 1위업체인 블락스톤을 위시해서 전체시장의 30%를 차지하는 수준에 이르고 있다. 장기적으로는 주택 구입 가능한 매물을 늘릴 수는 있지만 중장기간은 30%의 바이어가 빠지는 효과로 시장이 침체 가능 할 수 있고 재정적으로 든든한 바이어 층이 강제로 주택시장에서 자본을 철수하면서 관련 분야가 후퇴 할 수 있을 것이다. 위의 정책들이 성과를 거둔다고 하여도 최소 여름까지의 시간이 필요하며 이러한 정책의 중요한 모티브는 금년도 말의 중간선거라는 정치적인 이유가 존재하고 있어서 우려를 자아내고있다. 현재 전체 리스팅의 약 17%정도가 리스팅 계약이 종료 되고 있고, 가격으로는 15억달러에 달하고있다. MSNBC에 따르면 최근 북가주 베이 지역의 경우 중간 주택 구입 가능한 인컴이 연 52만5000달러에 달하는 것으로 조사되었다. LA의 경우 이 숫자가 불과 0.5%, 마이애미는 0.4%만 구입 가능한 것으로 조사되어 충격을 주고있다. 워싱턴포스트에 따르면 작년 11월까지 총 717개의 기업이 파산한 것으로 나타나고 있다고 한다. 현재 고용시장의 가장 큰 문제는 고소득 일자리의 심각한 부족현상이다. 일시적인 정책의 변화로 주택시장의 문제가 해결 될 수 없다는 점을 보여주는 것이다. 여러가지 중요한 숫자 몇가지를 살펴보고자 한다. 현재 캘리포니아의 주민들이 주거비에 인컴의 57%를 사용 중이고 상위 10%의 상위 층이 전체소비의 절반을 부동산 시장에서 셀러의 비율이 바이어보다 약 30%정도 많으며 유틸리티 중 개스비와 더불어 전기비가 전국 평균의 약 2배를 기록 하고 있다. 아울러 캘리포니아 주정부의 각종 부정 부패로 인한 피해 액수가 약 700억달러에 육박하고 있다. 금년도에도 주택구입이 여유 있는 분들의 경우 선호지역은 여전히 셀러마켓인 경우들이 많지만 특히 불경기나 경제 침체기에 대비한 “부채를 줄이는 노력”이 우선적인 목표가 되어야만 앞으로의 찾아 올 수 있는 기회에 대비 할 수 있다고 본다. 현재까지는 렌트비의 상승이 억제되는 시기여서 유지비용이 높아 지고 있는 현 상황에서 렌트용 투자는 극히 주의 해야만 하며 정부의 정책방안과 추가로 중간 선거 시 안건이 될 수 있는 프로포지션 13의 변화나 폐지 가능성에도 주목해야 한다.우호적인 정부의 정책이 없다면 결코 도전 할 수 없는 시장이 되고 있음을 명심하고 세세한 준비가 필요한 시기이다. ▶문의:(213) 663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 현재 고용시장 일반주택 구입
2026.01.21. 17:48
세금 체납 부동산 일괄 처분…리버사이드, 14년째 온라인 경매
1000개에 가까운 리버사이드 카운티의 재산세 체납 부동산이 온라인 경매에 부쳐진다. 리버사이드 카운티 수퍼바이저위원회는 지난 15일 재산세 미납으로 압류된 주택 및 토지 등 세금 체납 부동산 946개를 공개 전자입찰 방식의 경매에 올리는 안을 만장일치로 승인했다. 이번 매각은 카운티 재무·세금징수국이 경매 플랫폼 ‘Bid4Assets.com’과 협력해 진행하며, 경매는 전면 온라인 방식으로 운영된다. 경매 일정은 오는 4월 23~24일 이틀간이다. 낙찰자는 인터넷을 통한 공개 경쟁입찰 방식으로 정해진다. 카운티는 해당 부동산들의 경매를 통해 미납 세금을 회수하고 소유권을 새로운 소유자에게 이전함으로써 해당 부동산을 다시 세수를 창출하는 상태로 되돌리는 것이 목적이라고 설명했다. 재무·세금징수국 마이클 토머스 부국장은 Bid4Assets.com의 시스템이 “개방적이고 경쟁적이며 검증 가능한” 방식으로 운영된다고 강조했다. 위원회 의장인 캐런 스피겔 수퍼바이저는 온라인 경매의 장점으로 “입찰자들이 개별 부동산을 직접 방문하지 않고도 입찰할 수 있다는 것이 장점”이라고 말했다. 카운티 문서에 따르면 최저 입찰가는 레이크 엘시노어와 윌도마 일부 부동산의 경우 100달러부터 시작하며, 가장 비싸게는 데저트 핫 스프링스의 주거용 부동산이 116만 달러로 제시됐다. 다만 카운티의 명단에 오른 모든 체납 대상 부동산이 실제로 경매에 나오지는 않을 수 있다. 당국은 경매 전까지 체납자가 세금 유치권(tax lien)을 해소할 경우 해당 부동산은 매각 목록에서 제외된다고 덧붙였다. 카운티가 책정한 최저입찰가는 체납 세금 및 매각 비용 등을 반영한 금액으로, 1차 입찰에서 관심을 끌지 못한 부동산은 일부 최저가를 낮출 수 있다고 관계자들은 밝혔다. 한편 세금 체납 상태로 분류된 전체 부동산의 총 가치는 2892만 달러로 추정된다. 이번 경매로 리버사이드 카운티는 14년째 체납 자산 포트폴리오를 인터넷 경매로 일괄 처분하게 된다. 경매 참여 희망자는 온라인 등록 후 보증금을 납부해야 입찰에 참여할 수 있다. 또한 주법에 따르면 유치권이 설정된 부동산은 최소 5년간 유예기간을 거친 후 매각이 가능하다. 우훈식 기자 [email protected]리버사이드 부동산 리버사이드 카운티 주거용 부동산 개별 부동산
2026.01.15. 18:15
[부동산] LA 부동산 전망
2026년 LA 부동산 시장은 지난 수년간의 급격한 금리 변동성과 공급 부족 문제를 뒤로하고 새로운 전환점에 직면해 있다. 이는 단순히 주택 가격의 등락을 넘어 도시의 공간적 가치와 주거 형태의 근본적인 변화를 동반하고 있다. 현재 LA 시장을 관통하는 가장 핵심적인 키워드는 ‘완만한 안정세 속의 질적 성장’으로 요약할 수 있다. 연방준비제도의 점진적인 금리 인하 정책이 실질적인 모기지 금리 하락으로 이어지며 그동안 관망세를 유지하던 잠재적 구매자들이 대거 시장에 유입된 결과다. 그러나 이러한 수요의 회복이 곧바로 폭발적인 가격 상승으로 이어지지 않는 이유는 지난 2024년과 2025년을 거치며 시장의 심리적 저항선이 견고해졌고, 구매자들이 단순한 입지보다는 매물의 상태와 에너지 효율성, 스마트 홈 시스템 구비 여부 등 실질적인 주거 가치를 더욱 면밀히 따지기 시작했기 때문이다. 공급 측면에서 살펴보면 2026년은 LA시 정부가 추진해온 고밀도 주거 개발 정책인 TOC 프로그램의 결실이 가시화되는 시기다. 주요 메트로 라인을 중심으로 한 중급 규모의 아파트와 콘도 공급이 활발해지면서 만성적인 재고 부족 현상이 일정 부분 해소되고 있다. 특히 가주의 ADU(뒷채) 완화 법안의 영향으로 기존 단독주택 부지에 추가 주택을 건설하는 사례가 보편화하면서, 전통적인 단독주택 단지의 모습이 다세대 공존형 주거 형태로 변모하고 있다. 이는 매매 시장뿐만 아니라 임대 시장의 안정화에도 기여하고 있다. 지역별 편차는 더욱 뚜렷해지는 양상을 보인다. 샌타모니카나 베벌리힐스와 같은 서부의 전통적인 부촌 지역은 여전히 강력한 자산 가치를 유지하며 신고가를 경신하는 반면, 실버레이크나 에코파크와 같은 젠트리피케이션이 진행된 지역은 젊은 전문직들의 선호도가 유지되면서도 가격 상승 폭은 둔화하는 양상을 띤다. 주목할 만한 점은 2028년 LA 올림픽을 불과 2년 앞둔 시점에서 잉글우드와 사우스LA 지역의 기반 시설 확충과 상업적 개발이 정점에 달하며 투자자들의 자금이 대거 이 지역으로 쏠리고 있다는 사실이다. 스포츠 및 엔터테인먼트 단지의 활성화는 주변 주택 수요를 폭증시켰으며, 이는 저평가되었던 지역의 가치를 재발견하는 계기가 되고 있다. 상업용 부동산 시장의 경우 오피스 부문의 부진은 계속되고 있으나, 이를 주거용으로 전환하는 ‘적응형 재사용’ 프로젝트가 본격적으로 활성화되면서 다운타운의 스카이라인에 새로운 활력을 불어넣고 있다. 과거의 낡은 오피스 빌딩들이 현대적인 디자인의 로프트나 마이크로 유닛 아파트로 탈바꿈하며 도심 거주 인구를 늘리고 있으며, 이는 자연스럽게 지역 내 소매업과 서비스업의 부활로 이어지는 선순환 구조를 형성한다. 결론적으로 2026년 LA 부동산은 금리의 하향 안정화와 공급 체질 개선이라는 두 가지 동력을 바탕으로 과거의 투기적 과열에서 벗어나 실수요 중심의 건강한 시장으로 재편되고 있다. 구매자들은 높아진 선택지 속에서 신중한 결정을 내리고 있으며, 투자자들은 단기적인 차익보다는 올림픽 특수와 도시 재생 프로젝트를 겨냥한 장기적 관점의 자산 배분에 집중하는 모습이다. 비록 저렴한 주거 비용 문제는 여전한 숙제로 남아 있으나, 다양해진 주거 형태와 혁신적인 개발 방식의 도입은 LA가 대도시로서의 경쟁력을 유지하며 지속 가능한 성장을 이어가는 원동력이 되고 있다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 HK 메가 리얼티 대표부동산 올림픽 la 부동산 주거 가치 주거 형태
2026.01.14. 0:13
에퀴티 부동산<구 매스터즈 부동산>, 윌셔길에 새 둥지
한인 부동산 업계에서 신뢰를 쌓아온 에퀴티 부동산(구 매스터즈 부동산·대표 스티븐 배)이 윌셔 중심부로 사무실을 이전하며 새로운 도약을 선언했다. 에퀴티 부동산은 지난 6일 오전 새 사무실(4221 Wilshire Blvd. #450, LA.사진)에서 은행, 에스크로 및 타이틀 회사 관계자와 각 분야 에이전트, 언론 관계자들을 초청해 성황리에 오프닝 행사를 가졌다. 이번 이전은 단순한 사무실 확장을 넘어, 한인 사회와 LA 전 지역을 아우르는 주거·상업용 부동산 전문 허브로의 도약을 목표로 추진됐다. 새 사무실은 접근성이 뛰어나 고객 상담, 투자 컨설팅, 에이전트 교육 등 다양한 부동산 서비스를 보다 체계적으로 제공할 수 있는 환경을 갖추고 있다. 에퀴티 부동산은 현재 한인 및 다인종 커뮤니티를 대상으로 주택 매매, 투자용 부동산, 상업용 빌딩, 프랜차이즈 및 비즈니스 매매, 개발 컨설팅 등 폭넓은 서비스를 제공하고 있다. 스티븐 배 대표는 “부동산 전문 기업으로서 투명하고 책임감 있는 거래 문화를 선도해 나가겠다”며 “윌셔 이전을 새로운 출발점으로 삼아 한인 사회는 물론 LA 전역의 신뢰받는 부동산 파트너가 되겠다”고 밝혔다. ▶문의: (310)528-5240 최인성 기자부동산 에퀴티 에퀴티 부동산 한인 부동산 상업용 부동산
2026.01.07. 20:00
피터 틸, 부동산 위기 경고…부동산 소유자가 이익 독점
페이팔 공동창업자 피터 틸이 테크가 아닌 부동산 위기를 경고하고 나섰다. 억만장자 벤처캐피털리스트인 틸은 최근 비영리 싱크탱크 '커먼웰스 캐나다'와 인터뷰에서 19세기 경제학자 헨리 조지의 이론을 언급하며 미국의 부동산 위기가 안고 있는 심각성을 강조했다. 조지는 급격한 산업 발전에도 가난한 사람들이 왜 더 가난해지는지 분석하고 토지의 가치는 사회 전체에 귀속돼야 한다고 주장했다. 틸은 엄격한 조닝 규제가 적용되는 지역에서 부동산 공급이 극도로 비탄력적이라는 점을 문제의 핵심으로 지적했다. 틸은 "도시에 인구가 10% 늘어나면 집값은 50% 오를 수 있지만 임금이 50% 오르는 일은 거의 없다"며 "국내총생산(GDP)은 성장하지만 그 이익은 베이비붐 세대 가운데 주택 소유자와 임대인에게 거대한 횡재로 돌아가고 중하위 계층과 젊은 세대는 주거 사다리에 오를 수 없게 됐다"고 주장했다. 틸은 "조심하지 않으면 부동산 가격이 통제 불능 상태로 치솟고 부동산을 소유한 사람들만 사회의 모든 이익을 가져가게 된다"고 말했다. 그는 '조지주의적 부동산 재앙'이 미국뿐 아니라 영국과 캐나다를 포함한 여러 영어권 국가에서 동시에 전개되고 있다고 경고했다. 틸은 현재 부동산 시장을 두고 "계란이나 식료품 가격을 두고 인플레이션을 말할 수는 있지만, 중하위 계층에게 가장 큰 비용 항목은 아니다"며 "진짜 큰 비용은 렌트비"라고 지적했다. 그는 이 문제가 결국 수요와 공급의 문제라고 주장했다. 인구는 계속 늘어나는데 조닝 규제로 신규 주택 건설이 제한되고 건설 비용과 각종 규제가 높다면 집값은 오를 수밖에 없다는 것이다. 그는 이를 두고 "젊은 층과 중하위 계층에서 중상층과 임대인, 고령층으로 막대한 부가 이전되는 구조"라고 주장했다. 틸의 경고는 단순한 투자 조언을 넘어선다. 그는 공급이 막힌 부동산 시장에서 주택은 거주의 수단을 넘어 세대 간 부를 이전하는 핵심 장치로 작동하고 있으며 이 구조가 유지되는 한 젊은 세대와 중하위 계층의 부담은 계속 커질 수밖에 없다는 점을 강조했다.부동산 소유자 부동산 위기 부동산 공급 조지주의적 부동산
2026.01.07. 17:42
서던캘리포니아의 11, 12월 주택 시장 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 서던캘리포니아 지난해 11, 12월 주택 시장 상황은 어땠나요? ▶답= 전국부동산협회(NAR)의 자료에 따르면 주택 매매 건수는 지난해 11월 기준으로 0.5% 증가했으며, 남가주 주요 카운티에서도 거래량이 소폭 늘어난 것으로 나타났습니다. 다만 증가 폭은 2~3%선에 그쳐 뚜렷한 회복세로 보기는 어려운 수준이었습니다. Zillow의 자료를 보면 2025년 한 해 동안 중부 지역을 중심으로 주택 가격이 상대적으로 저렴하고 일자리가 증가한 몇몇 주에 매매가 집중됐으며, 기존 매물 중 리스팅 계약이 종료된 매물이 약 17%에 달해 이 가운데 상당수는 다시 시장에 나올 가능성이 있는 것으로 분석됩니다. 신규 주택 빌더인 Lennar는 바이어를 위한 인센티브 확대와 이자율 인하, 옵션 무료 추가 등을 통해 2025년 세일즈를 늘렸으나, 이러한 정책이 약 21% 수준의 가격 인하 요인으로 작용했다는 분석도 나왔습니다. 이는 새 주택을 선호하는 지역에서 거래 실적이 유지된 배경이 실수요 확대라기보다는 정책적 요인의 영향이 컸다는 점을 보여줍니다. 외곽 지역의 중소 빌더들은 2026년에 접어들면서 상당한 어려움이 예상되는 반면, 대규모 투자자들의 매입 활동은 더욱 두드러질 가능성이 큽니다. 매물 증가 추세는 이미 분명한 흐름으로 나타나고 있으며, 바이어들은 장기간 보유가 가능한 조건을 갖춘 지역과 매물의 특성을 면밀히 분석해 매매 전략을 구체화할 필요가 있습니다. 실거주 목적의 주택 구입이 점차 늘어나는 시기에는 거래량 증가가 두 자릿수를 기록하며, 이러한 수요가 남가주 주택시장의 거래량과 매매 가격을 끌어올릴 가능성도 있습니다. 반면 인컴용 부동산이나 일부 지역의 경우, 테넌트 보호를 위한 퇴거 유예와 금지 조치가 계속되면서 거래 위축 흐름이 이어질 가능성이 큽니다. 특히 LA를 포함해 정책 중심으로 주택 정책을 유지하는 도시들은 오는 2026년 11월 중간선거를 전후로 시장 흐름 왜곡과 신규 투자자 유입 감소라는 부작용에 직면할 수 있습니다. 소규모 투자자들 역시 이제는 결정을 미루기보다는 다양한 시나리오를 검토해 방향을 설정해야 할 시점입니다. 첫 주택 구입자의 경우 가격 상승 기대보다는 본인의 재정 상태에 따른 주택 유지 가능성과 안정적인 인컴 유지 여부를 최우선 기준으로 판단하는 것이 바람직합니다. 한국 자금 유입이 가능한 경우에도 즉각적인 구입보다는 미국 현지 신용과 수입 증명을 먼저 갖추고, 향후 1년 반에서 2년 정도의 준비 기간을 거친 뒤 주택 구입을 검토하는 전략이 보다 안정적인 선택이 될 수 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 남가주 주택시장 주택 시장 주택 매매
2026.01.06. 23:20
[부동산 칼럼] 부모와 자녀의 부동산 조율
지금까지 기술적인 가치와 세금을 살펴봤다면, 이제는 이 모든 숫자가 맞닿아 있는 우리 삶의 현장을 들여다볼 때다. 50대가 되면 삶의 무게 중심이 분명히 달라진다. 위로는 부모의 노후를 걱정해야 하고, 아래로는 자녀의 출발을 지켜봐야 한다. 이른바 ‘샌드위치 세대’. 이 시기의 고민은 감정에서 시작하지만, 결국 구조의 문제로 이어진다. 그리고 그 구조의 중심에는 늘 집, 즉 부동산이 놓여 있다. 부모에게 집은 자산이기 이전에 삶 그 자체다. 오랜 세월 살아온 공간에는 추억과 습관이 켜켜이 쌓여 있다. 하지만 계단이 많은 구조, 잦아지는 수리, 늘어나는 재산세와 보험료는 점점 현실적인 부담이 된다. 퀸즈의 오래된 단독주택에서 오랜 세월 살아온 부모 세대 중에는 “집은 괜찮은데 몸이 따라주지 않는다”고 말하는 경우가 많다. 이때 중요한 질문은 “집을 팔아야 하나”가 아니라, “이 집이 지금의 삶에 맞는가”다. 부모 세대의 주거 판단에서 가장 먼저 점검해야 할 것은 세 가지다. 첫째, 이동 동선이다. 침실과 화장실이 같은 층에 있는지, 계단이 필수인지 여부는 노후 생활의 질을 좌우한다. 둘째, 의료 접근성이다. 병원, 약국, 응급실까지의 이동 시간은 집값보다 중요해지는 순간이 온다. 셋째, 유지 비용이다. 재산세 외에도 보일러, 지붕, 배관 같은 대형 수리 비용이 언제든 발생할 수 있다. 뉴욕주 롱아일랜드의 경우 고민의 결이 조금 다르다. 집은 넓고 쾌적하지만, 잔디 관리, 제설, 장거리 운전이 점점 부담이 된다. 특히 은퇴 이후 고정 수입이 줄어들면 재산세와 유지비가 심리적 압박으로 다가온다. 이럴 때 무조건 집을 지키는 것보다, 관리 부담이 적은 주거 형태로 옮기거나 규모를 줄이는 선택이 오히려 삶을 편하게 만든다. 다운사이징은 실패가 아니라 현실을 정확히 읽은 판단이다. 자녀의 상황은 또 다르다. 이들에게 집은 아직 소유의 대상이 아니라 생존의 문제다. 맨해튼과 퀸즈의 비싼 렌트, 불안정한 고용 구조 속에서 “언젠가는 내 집”을 말하지만, 지금은 버티는 것이 우선이다. 이 시기 부모가 흔히 저지르는 실수는 집을 사주는 것이 최선의 도움이라고 생각하는 것이다. 그러나 실제로는 일정 기간 렌트를 버틸 수 있는 시간과 선택권을 주는 것이 더 건강한 지원이 되는 경우가 많다. 이 모든 사이에서 50대는 끊임없이 고민한다. 부모의 집을 유지할지, 정리할지. 자녀에게 어느 선까지 도울지. 하지만 이 과정에서 가장 쉽게 빠지는 것이 있다. 바로 자기 자신의 노후 준비다. 샌드위치 세대의 가장 큰 위험은 부모와 자녀를 모두 챙기다 정작 자신의 기반이 비어버리는 것이다. 부동산 관점에서 50대의 전략은 수익 극대화보다 리스크 관리에 가깝다. 집값이 얼마나 오를지가 아니라, 소득이 줄어들어도 감당 가능한 구조인지가 핵심이다. 재산세, 보험료, 유지비가 고정 수입의 일정 비율을 넘어서기 시작하면 조정 신호로 받아들여야 한다. 또한 향후 의료비, 생활비 증가 가능성까지 고려한 상황 점검이 필요하다. 현장에서 자주 보이는 해법은 일부를 정리하고 구조를 단순화하는 방식이 많다. 부모의 주거 안정성을 지키고, 자녀에게는 과도한 기대를 지우지 않으며, 자신의 삶도 지키는 균형점이다. 이 시기의 부동산은 조율이다. 숫자만 맞는 선택은 오래가지 못한다. 삶의 속도, 관계를 함께 고려한 선택만이 시간을 견딘다. 노부모와 젊은 자녀 사이에서 이 균형을 고민하고 있다면, 이미 가장 어려운 역할을 해내고 있는 것이다. 샌드위치 세대의 부동산 판단은 화려하지 않지만 가장 현실적이다. 그리고 그 무게를 감당하고 있다면, 그 자체로 이미 충분히 잘 가고 있다. Jay Yun(윤지준) / 전 재미부동산협회 회장부동산 칼럼 부동산 부모 시기 부모 부동산 관점 부모 세대
2026.01.01. 17:21
올해 전미 최고 부동산 시장 IL 락포드
일리노이 북부 락포드가 2025년 미국에서 가장 인기 있는 부동산 시장으로 선정됐다. 부동산 정보업체 질로우(Zillow)가 발표한 ‘미국 최고 인기 주택 시장’ 순위에서 락포드는 전국 1위를 차지하며 중서부 도시들의 강세를 이끌었다. 질로우측은 페이지 조회수, 주택 가치 상승률, 거래 속도 등 소비자 수요를 반영한 지표를 분석해 순위를 매겼다고 설명했다. 이에 따르면 올해 상위 10개 부동산 시장 가운데 6곳이 중서부에 위치했다. 나머지는 서부와 북동부, 텍사스에 고루 분포했다. 주택 구매자들은 무엇보다도 가격 경쟁력을 중시했고 상위권 도시 대부분은 주택 가격이 35만 달러 이하로 형성된 것으로 나타났다. 특히 이들 지역은 일자리 접근성이 개선되고 생활비 부담이 상대적으로 적으면서도 대도시 수준의 기회를 누릴 수 있다는 점이 공통적으로 꼽혔다. 락포드는 시카고서 약 90마일 떨어져 있어 대도시 고용시장과의 접근성을 유지하면서도 주거 비용은 훨씬 낮다는 평가를 받았다. 실제로 락포드는 올해 부동산 매물이 평균 5일 만에 계약되는 등 전국에서 손꼽히는 ‘빠른 거래’ 시장으로 나타났다. 이와 함께 락포드 부동산 관련 온라인 조회의 60% 이상이 외지 수요자에게서 발생한 것으로 전해졌다. 락포드 외 일리노이 주에서는 스프링필드가 전체 9위에 오르며 두 개 도시가 상위 10위권에 포함됐다. 전체 순위는 락포드에 이어 버클리(캘리포니아), 알바니(뉴욕), 디어본(미시간), 톨레도(오하이오), 카멜(인디애나), 사우스 벤드(인디애나), 애빌린(텍사스), 스프링필드, 앨런타운(펜실베이니아)가 미국에서 가장 인기 많은 주택시장 탑10을 이뤘다. 부동산 전문가들은 시카고 인근과 중서부 전반에서 주거비 부담을 줄이려는 수요가 늘면서 일리노이 중소 도시들이 새로운 주거 대안으로 주목받고 있다고 분석했다. Kevin Rho 기자부동산 락포드 락포드 부동산 부동산 시장 대도시 고용시장과
2025.12.23. 14:05
[중앙칼럼] 부동산 경기 회복, 체감 못한 이유
2025년 LA 한인타운 경제는 회복과 침체가 동시에 나타났다고 볼 수 있다. 지역에 따라 부동산 시장은 회복세를 보이고 아파트 개발은 이어졌지만, 소상공인들은 여전히 팍팍한 현실과 씨름해야 했기 때문이다. 최근 8년간 한인타운 부동산 가격은 약 55% 이상 상승하며 LA카운티 평균과 유사한 흐름을 보였다. 올 상반기 금리 부담과 매물 부족으로 주춤했던 타운 부동산 시장은 하반기 들어 매매가 되살아나며 회복세로 돌아섰다. 지역에 따라서는 매매 가격이 하락하거나 조정 국면을 보이기도 했다. 한인 부동산 업계 관계자는 “금리 부담이 다소 완화되면서 그동안 시장에 나오지 않던 매물이 서서히 풀리기 시작했다. 연말로 갈수록 급격한 반등보다는 실수요와 투자 수요가 섞인 형태로 거래가 꾸준히 이어지는 분위기”라고 전했다. 타운 부동산 시장이 급등이나 급락보다는 점진적인 회복 국면에 들어선 것으로 분석했다. 또한 중·소규모 주상복합과 임대 아파트 프로젝트가 이어졌다. 저소득·중간소득층 대상의 주택 공급 확대는 LA시 주택 정책 기조와 맞물리며 한인타운을 점차 주거 복합 상권으로 재편하고 있다. 인구 밀도가 높아지는 것은 장기적으로 소비 기반을 키울 수 있는 요소지만 공급 확대가 즉각적인 상권 활성화로 연결된다고 보기에는 아직 이르다는 시각이 우세하다. 부동산 회복세와 달리 한인타운 상권 분위기는 여전히 냉랭했다. 요식업과 서비스업을 중심으로 한 타운 상권은 1년 내내 어려움을 겪었다. 임대료 부담, 인건비 상승, 소비자 지출 위축이라는 삼중고는 자영업자들의 체력을 빠르게 소진시켰다. 특히 식당, 세탁, 리커, 페인팅 등 주요 한인 업종은 고령화와 2세들의 전문직 선호로 후계자 부재라는 구조적 한계에 직면했다. 매출 부진을 견디지 못해 영업을 축소하거나 폐업을 고민하는 업소들도 증가 추세다. 일부 소형 상가의 경우는 임대료가 여전히 높아 부담으로 작용하고 있다고 한다. 이런 상황에 이민 단속 강화라는 외부 변수가 타운 상권에 직격탄이 됐다. 트럼프 행정부의 대규모 이민 단속이 지난 6월 LA서 본격 시작된 이래 지속 확대되면서 한인타운 삶의 현장은 즉각적인 변화를 체감했다. 한 한인 자동차 수리업체의 경우 불법체류자 단속 우려로 타인종 숙련공이 출근을 꺼리면서 인력 공백이 발생했다. 급한 대로 외부에서 더 높은 임금을 주고 기술자를 데려왔지만, 숙련도가 떨어져 작업 품질이 기대에 미치지 못해 오히려 고객 불만이 늘어나는 역설적인 상황을 겪었다. 인력난이 비용 상승과 서비스 질 저하로 이어진 것이다. 식당가도 마찬가지였다. 한인타운 식당들은 라티노 종업원 감소뿐 아니라 라티노 고객 유입 자체가 줄어들면서 매출에 타격을 입었다. 여기에 인플레이션 여파로 식재료 가격은 계속 올랐고 인력 부족 속에서 인건비 상승은 불가피했다. 어쩔 수 없이 메뉴 가격을 인상하자 고물가에 부담을 느낀 소비자들은 외식을 줄이기 시작했다. 가격을 올리지 않으면 버틸 수 없고, 올리면 손님이 줄어드는 악순환 속에서 자영업자들의 한숨은 깊어졌다. 이민 정책 변화가 지역경제에 직접적 영향을 미치고 있음을 알 수 있는 대목이다. 한인타운의 부동산 경기가 부분적으로 살아나는 것은 분명 의미 있는 경기 지표다. 그러나 그것만으로 지역 전체 경제의 완전한 회복을 단정하기는 어렵다. 상권 침체와 분리된 부동산 시장 회복세는 전체 경제 활력의 지표라기보다 불균형적 개선 신호에 가깝다. 소상공인과 자영업자들이 함께 숨을 돌릴 수 있는 환경이 마련될 때 비로소 타운 경제도 균형 있는 회복이 가능할 것이다. 개발과 투자에 더해, 소상공인을 다시 일어설 수 있게 하는 실질적 지원이 병행되지 않는다면 한인타운 경제는 체감되지 않는 성장에 그칠 수밖에 없다. 박낙희 / 경제부장중앙칼럼 부동산 경기 한인타운 부동산 부동산 회복세 한인타운 상권
2025.12.22. 19:34
“한국의 글로벌 부동산 개발 기업인 트랙을 환영합니다”
한국의 글로벌 부동산 개발투자 기업인 트랙(TRAC Development Group)이 캐롤튼에 대규모 개발 프로젝트를 추진할 계획인 가운데, 달라스 카운티와 텍사스 주하원의원의 지지를 받았다. 트랙의 창업주인 문정민 회장과 트랙 관계자들은 지나 11월25일(화) 오후 5시 30분 파머스 브랜치에서 텍사스 주하원 제115지구 카센드라 에르난데스(Cassandra Hernandez) 의원과 제63지구 벤 범가너(Ben Bumgarner) 의원으로부터 트랙 개발사업의 협조를 위한 선언문을 받았다. 트랙은 또한 12월2일(금) 달라스 카운티 커미셔너들로부터 같은 내용의 선언문을 받아냈다. 이 자리에는 성영준 전 캐롤튼 시장과 미연방총한인회 정명훈 회장이 함께 했다. 이 선언문은 텍사스 주하원의원들과 달라스 카운티 커미셔너들이 트랙의 프로젝트 추진을 지지한다는 뜻으로, 향후 다양한 정부차원의 협조를 기대할 수 있다. 캐롤튼 시 경제개발국 또한 트랙의 프로젝트에 대한 지지를 선언했다. 트랙은 I-35E 고속도로와 조지부시 턴파이크 남동쪽 코너에 대규모 부동산 프로젝트를 진행하게 된다. 문정민 회장은 한국계 미국인 부동산 개발업자이자 기업인으로, 다국적 부동산 개발기업인 트랙을 창립했다. 그는 미국 공화당을 20년 가까이 후원하여 활동 당시 미 정계에 대한 영향력이 컸던 기업인인 만큼 대한민국과 미국 간 중요한 가교 역할을 해왔다. 대표적으로 대한민국 IMF 외환위기 당시 9개 나라에서 다수의 외국 기업을 한국으로 초청해 한국에 직접 투자포럼을 개최했으며 해당 투자포럼에 참석한 기업들로 부터 한화 약 1조 8천억원의 국내 투자유치를 이끌어낸 바 있다. 〈토니 채 기자〉부동산 글로벌 글로벌 부동산 트랙 개발사업 텍사스 주하원의원들
2025.12.18. 12:22
[부동산 이야기] 시민권 없이 부동산 구매
미국 경기가 좋지 않다고들 얘기한다. 내년엔 더 좋아질 거라는 기대를 하지만 매년 힘들다는 말은 반복되고 있다. 하지만 모든 생각은 어떤 관점에서 보느냐에 따라 다르다. 늘 안 되는 사람은 안 되고, 바쁜 사람은 항상 바쁘게 보이며, 없는 사람은 모자라서 힘들고, 있는 사람 역시 더 없다고 불평한다. 미국 생활은 다람쥐 쳇바퀴처럼 정신없이 돌아가고, 숨만 쉬어도 내야 하는 고정 페이먼트가 있지만, 그래도 대부분은 제법 잘 짜여진 생활 환경 속에서 나름대로 편안하게 살아가고 있다. 경기가 안 좋아도 의·식·주는 삶의 가장 중요한 부분을 차지한다. 이민 생활은 낮에는 일하고 밤에는 충분히 쉬어야 버틸 수 있기 때문이다. 한국에서는 내 집 장만이 꿈도 못 꾸는 경우가 많지만, 미국에서는 여러 방법을 찾을 수 있다. 영주권이나 시민권이 없어도 가능하다. 한국과 비교해 보면 강남 아파트의 경우 90억, 100억짜리도 흔하고 전세만 해도 20억이 넘어가는 고급 아파트들이 있다. 지방 아파트의 경우 3~4억도 가능하지만, 그런 가격대에 비하면 미국은 상대적으로 살 만한 가격대가 많고, 외국인 융자로 부동산을 구입할 때도 보통 30~40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는데, 융자 방법은 어떤 것이 있을까? 첫째, 소셜 넘버가 있어도 크레딧 리포트가 뜨지 않는 경우, 즉 신용 점수가 전혀 없어도 소득 대비 PITI로 감당할 수 있으면 승인되는 프로그램이 있다. (P-Principle 원금, I-Interest 이자, T-Tax 텍스, I-Insurance 보험) 은행은 월 소득 대비 PITI 비율로 대출 여부를 판단한다. 즉 신용 점수가 없어도 소득 증명이 가능하면 융자가 가능할 수 있다는 의미다. 둘째, DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램이 있다. DSCR = NOI / Debt 로 계산되며 일반적으로 1.0 이상이면 가능하지만, 은행마다 기준이 다를 수 있다. DSCR은 주택 거주 목적이 아니라 투자용 (NOO - Non Owner Occupied) 융자이며, 이 역시 크레딧 점수가 없어도 가능하다. 요즘은 금리나 조건이 예전보다 좋아졌고 일부 프로그램은 재융자나 캐시 아웃도 가능하다. 인컴은 정해져 있는데 아파트 렌트는 쉬지 않고 오르고 있다. 특히 배우자가 없는 싱글의 경우 세금도 많이 내지만 마땅히 공제받을 만한 것이 없는데, 내 집을 마련할 경우 재산세와 모기지 페이먼트에 포함된 이자는 Itemized Deduction 시 세금 공제 대상이 된다. 세금 공제도 도움이 되지만 또한 매달 원금이 조금씩 갚아지기 때문에 아파트 렌트비로 내면 사라지는 돈이 집을 통해서는 조금씩 쌓여 자산이 된다. 물론 세금 혜택만 보고 집을 사는 것은 위험하다. 그럼에도 가족이든 싱글이든 내 집 장만 후 아파트 렌트비 낸다고 생각하며 모기지 페이먼트를 꾸준히 내다보면 집값도 오르고 나이 들어 퇴직 후에도 편안하게 머물 곳이 있어 든든하다. 모든 물가가 올랐다. 한국인들은 고급 시계, 외제차 등 고급 소비에는 익숙하지만 정작 내 집 마련에 대해서는 노력도 하지 않는 경우가 많은데 생각보다 어렵지 않다. 주위에 부동산 전문가나 융자 전문인이 있다면 조금씩 공부하고 알아본다면 누구든 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 시작이 반이다. ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 이야기 시민권 부동산 고급 아파트들 지방 아파트 아파트 렌트
2025.12.17. 18:00
2025년 GTA 콘도 가격 하락…수요 둔화 속 매수자 우위 시장 전환
2025년 광역토론토지역(GTA) 콘도 시장이 공급 과잉과 수요 둔화의 이중 압박 속에서 뚜렷한 가격 조정을 겪고 있다. 전국적인 콘도 시장 침체 흐름 속에서 GTA 역시 거래량과 가격 모두 하락세를 기록하며 매수자 중심 시장으로 이동하고 있다는 분석이 나왔다. 가격·거래량 동반 하락… GTA 평균 5.1%↓ RE/MAX가 발표한 ‘2025 캐나다 콘도 시장 보고서’에 따르면, GTA의 2025년 평균 콘도 가격은 69만1,308달러로 전년 대비 5.1% 하락했다. 거래량 역시 2024년 2만590건에서 2025년 1만8,139건으로 줄어들며 약 11.9% 감소했다. 보고서는 신규 매물 증가에도 불구하고 구매 심리가 살아나지 못하면서 가격 조정이 불가피해졌다고 진단했다. 이러한 현상은 GTA에 국한되지 않고, 캐나다 전반의 주요 대도시 콘도 시장에서 공통적으로 나타나고 있다. 일부 지역은 ‘역주행’… 고급 주거지 거래 반등 전반적인 하락세 속에서도 일부 지역은 예외적인 흐름을 보였다. 브라이들 패스–요크 밀스–서니브룩과 세인트 앤드류–윈드필즈 지역은 거래량이 33.6% 증가했고, 배서스트 매너–클랜턴 파크, 이토비코 웨스트 몰–킹스웨이 사우스, 돈 밀스–밴버리 지역에서도 소폭의 거래 증가가 나타났다. 이는 상대적으로 자금 여력이 있는 수요층이 시장 조정을 ‘기회’로 인식하고 선택적으로 움직이고 있음을 보여주는 신호로 해석된다. 불확실성은 지속… 회복은 2027년 이후 전망 보고서는 콘도 시장의 둔화가 2026년 중반까지 이어질 가능성이 높다고 내다봤다. ▲미·캐나다·멕시코 무역협정(CUSMA) 재협상 불확실성, ▲관세 여파, ▲생활비 상승, ▲대규모 모기지 갱신, ▲고용 불안 등이 복합적으로 수요 회복을 제약하고 있다는 설명이다. 다만 2년 가까이 누적된 재고가 점차 소화되고 경제 여건이 안정될 경우, 2027년에는 수요와 공급이 보다 균형을 이루는 건강한 시장 환경이 조성될 수 있다는 전망도 함께 제시됐다. 이번 조정 국면은 첫 주택 구매자나 다운사이징을 고려하는 실수요자에게는 분명 문턱이 낮아진 시기일 수 있다. 그러나 동시에 고금리 잔존 리스크와 고정비 부담, 일자리 불확실성은 여전히 시민들의 결정을 망설이게 한다. 주거 안정은 단순한 가격 문제가 아니라 삶의 예측 가능성과 직결된 만큼, 시장 회복의 신호보다 시민 체감 회복이 먼저 와야 한다는 점을 이번 통계는 다시 한 번 상기시킨다. 토론토중앙일보 [email protected] 콘도시장 부동산 주택가격 부동산전망 주거비 부동산분석
2025.12.17. 5:57
[부동산칼럼] 부동산 투자의 보너스 감가상각
앞선 글에서 일반 감가상각이 어떻게 부동산 투자자에게 ‘보이지 않는 수익’을 만들어주는지 살펴보았다. 27.5년에 걸쳐 차근차근 공제를 받는 방식은 안정적이고 예측 가능하다. 그런데 시장에는 이보다 훨씬 빠르게 절세 효과를 얻을 수 있는 제도가 있다. 많은 투자자들이 세금 전략의 핵심으로 꼽는 ‘보너스 감가상각(Bonus Depreciation)’이다. 처음에는 생소하지만 구조를 이해하는 순간, 왜 경험 많은 투자자들이 이 제도를 적극적으로 활용하는지 금방 알 수 있다. 보너스 감가상각의 핵심은 ‘일부 자산을 첫해에 대량으로 공제받을 수 있다’는 점이다. 일반 감가상각이 긴 시간에 걸쳐 천천히 혜택을 주는 방식이라면, 보너스 감가상각은 첫해부터 현금흐름을 크게 개선하는 전략이다. 건물 전체가 아닌, 건물 안에 있는 단기 자산을 따로 분리하면 이 제도를 적용할 수 있다. 덕분에 초기 투자부담은 줄고, 다음 단계로 나아가는 속도는 훨씬 빨라진다. 여기서 중요한 과정이 바로 ‘코스트 세그리게이션(Cost Segregation)’이다. 건물 안에는 5년, 7년, 15년 자산으로 분류되는 항목들이 의외로 많다. 카펫·조명·배선·실외 데크·주차장 포장·조경 설비 등은 건물 구조와 다른 수명을 가진 자산으로 본다. 이를 분리하면 상당 부분이 보너스 감가상각 대상이 된다. 원래는 몇 년에 걸쳐 나누어 감가상각해야 할 항목을 첫해에 공제받을 수 있다. 많은 투자자들이 “세금이 줄었다”가 아니라 “현금흐름이 완전히 바뀌었다”고 말하는 이유가 여기에 있다. 한 투자자의 사례를 보자. 150만 달러짜리 다가구 임대주택을 산 뒤 코스트 세그리게이션을 진행했다. 건물 가치 중 약 50만 달러가 단기자산으로 분류되었고, 그중 60%가 첫해 보너스 감가상각 대상이 되었다. 결과적으로 그는 그해에만 30만 달러가 넘는 감가상각 공제를 받았다. 임대수익보다 훨씬 큰 금액이었다. 몇 년 동안 나누어 받을 혜택을 첫해에 확보한 것이다. 그는 “생각보다 훨씬 큰 영향을 받았다. 현금흐름이 좋아지니 다음 투자를 준비하는 속도도 완전히 달라졌다”고 말했다. 절세가 단순한 비용 절감이 아니라 ‘투자의 사이클’을 바꾸어 놓은 셈이다. 보너스 감가상각은 단순히 세금을 줄이는 기술이 아니다. 절세된 금액은 다시 투자로 이어지고, 그 투자가 또 다른 감가상각을 만든다. 이 과정이 반복되면 장기적으로 자산 증식 속도가 크게 달라진다. 그래서 나는 보너스 감가상각을 “투자의 속도를 높이는 가속페달”이라 부르고 싶다. 같은 자본으로 시작해도 이 제도를 이해하는 사람과 그렇지 않은 사람의 성장 그래프는 몇 년만 지나도 차이가 크다. 물론 주의할 점도 있다. 보너스 감가상각을 많이 받으면 매각 시 ‘감가상각 환수세(Depreciation Recapture)’ 부담이 커질 수 있다. 그러나 1031 익스체인지를 통해 다음 자산으로 넘어가면 환수세를 뒤로 미루면서 계속 자산을 확대할 수 있다. 결국 핵심은 ‘보유 전략’이다. 어떻게 가져가고, 언제 갈아타느냐에 따라 보너스 감가상각은 누구에게는 최고의 절세 도구가 되고, 또 누구에게는 그냥 스쳐 지나가는 개념이 되기도 한다. 부동산 투자는 단순히 좋은 건물을 고르는 일이 아니다. 제도를 이해하고 활용하는 순간, 같은 부동산을 사더라도 결과는 완전히 달라진다. 복잡해 보이지만, 실제로는 우리의 투자 여정을 더 단단하게 만들어주는 기술에 가깝다. 투자자가 원하는 것은 결국 더 안정적인 현금흐름과 더 튼튼한 미래다. 보너스 감가상각은 그 길을 한 걸음 더 빠르게 만들어주는 강력한 동력이다. 제이 윤 / 재미부동산협회 회장부동산칼럼 감가상각 부동산 보너스 감가상각 부동산 투자자 감가상각 공제
2025.12.16. 22:11
[부동산] 올 한해 LA 부동산 시장
2025년 LA 부동산 시장은 안정적 교착 상태에서 미묘한 전환의 신호를 보이며 복잡한 양상을 드러냈다. 높은 금리 환경이 지속되면서 전반적인 거래 활동은 제한되었으나, 공급 부족과 수요의 끈질긴 지속력이 가격 하락을 상당 부분 상쇄하며 시장의 탄력성을 입증했다. 연초부터 연방준비제도(Fed)의 기준금리가 5.25~5.50% 수준을 유지하며 모기지 금리는 6.5~7%대를 맴돌았다. 이는 2020~2021년 역사적 저금리 시대와 대비되는 환경으로, 구매자들의 구매력은 현저히 줄어들었다. 100만 달러 주택 구매 시 월 납입금이 2021년 대비 40% 이상 증가하며, 특히 첫 주택 구매자들의 진입 장벽은 여전히 높았다. 그러나 흥미로운 현상은 이러한 금리 부담에도 불구하고, LA의 독특한 시장 역학이 작동했다는 점이다. 실리콘밸리 테크 기업들의 남가주 확장, 엔터테인먼트 산업의 회복, 그리고 날씨와 문화적 매력이 근본적인 수요를 떠받치고 있다고 업계는 전한다. 시장의 지역 간 차이는 더욱 뚜렷해졌다. 베버리힐스, 벨에어, 말리부, 샌타모니카 같은 프리미엄 웨스트사이드 지역은 현금 구매 비율이 높고 주택 재고가 극히 제한적이어서 가격이 비교적 안정적으로 유지되었다. 반면, 샌퍼낸도밸리, 이스트LA, 앤텔롭밸리 등 상대적으로 외곽 지역에서는 가격 조정 압력이 더 높았다. 통근 부담과 생활 편의성에 대한 고려는 여전히 구매 결정의 중요한 변수로 작용했다. 시장의 가장 큰 구조적 문제인 공급 부족은 2025년에도 해소되지 않았다. 건축 비용 상승, 엄격한 조닝 규제, 그리고 높은 금리는 신규 주택 건설을 억제했다. 더욱이, 기존 주택 소유자들은 2~3%대의 낮은 모기지 금리를 포기하고 시장에 나오기를 꺼리는 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’가 전국 평균보다 더 두드러졌다. 이는 시장에 나오는 중고 주택의 재고를 역사적 저점 수준으로 끌어내렸다. LA 임대시장은 작년의 급등세에서 다소 숨 고르기에 들어갔다. 다세대 주택 공급이 점진적으로 증가하고, 일부 구직자들의 보다 저렴한 주변 다른 주로의 이탈이 수요 일부를 누그러뜨렸다. 그러나 여전히 평균 월세는 여전히 한 가구 소득의 상당 부분을 차지한다. 상업용 부동산, 특히 오피스 시장은 원격·하이브리드 근무의 정착으로 인한 구조적 도전에 직면했으나, 산업용 창고와 데이터 센터에 대한 수요는 강세를 보였다. 주택 정책 면에서는 지자체 차원에서 보조금이 포함된 첫 주택 구매자 지원 프로그램 확대, 그리고 ADU(별채) 건축 허용 절차 간소화 등 공급 확대를 위한 노력이 이어졌다. 2025년은 LA 부동산 시장이 고금리라는 ‘뉴 노멀(New Normal)’에 적응하는 한 해였다. 시장은 극심한 변동성보다는 침체된 교착 상태를 보였지만, 그 속에는 LA를 향한 근본적인 수요와 공급의 구조적 불균형이 여전히 도사리고 있다. 대부분의 전문가는 2026년 시장이 금리 인하 가능성에 큰 영향을 받을 것이라고 내다본다. 연준의 금리 정책이 느슨해지기 시작하면 잠재된 수요가 표면으로 드러나 거래 활동이 활성화될 수 있다. 그러나 공급 제약은 쉽게 해결되지 않을 문제로, 장기적으로 LA의 주거 가격 부담 문제는 지속될 전망이다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 한해 주택 구매자들 시장 역학 la 부동산
2025.12.16. 21:55
한인부동산협회 ‘송년의 밤’
조지아한인부동산협회(GAKARA·회장 샤론 황)는 4일 스와니 리버클럽에서 정기총회 및 송년의 밤을 개최했다. 이날 협회 회원, 스폰서, 업계 관계자 등 약 120명이 참석해 친목을 다졌다. 샤론 황 회장은 “봉사한 임원들께 감사드린다”며 협회 활동에 적극적으로 참여해준 회원들에게도 감사의 인사를 전했다. 협회는 올해 골프대회에서 조성된 기금 4000달러를 한인 봉사단체 미션아가페와 ‘골든 하베스트 푸드뱅크’에 기부한다고 밝혔다. 윤지아 기자부동산 송년 한인 봉사단체 회장 샤론 협회 활동
2025.12.05. 14:41
서던캘리포니아의 10, 11월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 서던캘리포니아 10, 11월주택 시장 동향은 어떤가요? ▶답= 최근 시장은 보합세를 유지하고 있지만, 일부 지역 대도시권의 선호 거주 지역과 다운사이징을 위한 외곽 주택들의 매매는 꾸준히 이어지고 있습니다. 최근 주택 보험 갱신이 거부되거나 여러 가지 재해 대비책 요구가 늘고, 프리미엄이 급격히 상승하는 경우도 증가하고 있습니다. 이에 따라 최근 몇 가지 주택시장 관련 루머와 질문 사항들을 살펴보고자 합니다. 첫째, 기존 주택을 보유하고 있고 여유 자금이 있으신 경우 인컴 프라퍼티를 구입하는 것과 기존 융자를 페이오프하는 것 중 어떤 선택이 더 나은지를 문의하시는 분들이 있습니다. 렌트용 주택 구입은 인컴 제한, 렌트비 상승의 한계, 지역별로 강화되는 테넌트 보호책, 각종 유지비 증가, 높은 모기지 등으로 인해 오히려 기존 모기지를 페이오프하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 추후 투자나 기타 용도로 자금이 필요할 때에도 부동산 담보 대출의 이자율과 조건이 가장 좋기 때문에 자금을 유리하게 조달할 수 있으며, 은퇴를 대비해 주거비로 나가는 가장 큰 비용을 줄일 수 있다는 장점도 있습니다. 하지만 투자 목적이 명확한 경우 가격이 낮춘 매물을 캐시로 구입하는 편이, 추후 렌트비가 하락하거나 관리비가 상승하더라도 추가 자금 투입 없이 주택 유지가 가능하다는 장점이 있습니다. 본인에게 해당되는 상황을 고려해 선택하면 됩니다. 두 번째, 한국에서 미국 주택 투자에 대한 관심이 커지면서 “고가 아파트 한 채를 팔아 약 300만 달러 예산으로 미국에서 주택과 비즈니스를 구입해 쉽게 정착할 수 있다”는 스토리가 온라인에서 많이 회자되고 있습니다. 그러나 미국 투자나 이민을 고려할 때 1차 목표는 한국에서 추가 송금을 최소화하면서 정착하는 것입니다. 여유 자금으로 고가 주택을 바로 매입하는 경우 기타 비용을 고려하지 않는 실수가 자주 발생합니다. 체류 신분이 보장된 분들의 경우라도 정착 완료 전까지는 다소 비싸더라도 렌트를 권해드립니다. 본인의 경력과 연결되는 사업이나 직장을 기반으로 정착하는 것이 가장 안정적인 방법입니다. 세 번째, 고가 주택 매매가 활발하다고 해서 이를 바탕으로 전체 부동산 시장 흐름을 안정적이라고 판단해서는 안 됩니다. 고가 주택은 소위 그들만의 리그입니다. 실제 미국 주택시장을 판단하려면 지역별 중간 가격대, 가능하면 단독주택의 흐름을 보는 것이 중요합니다. 가족 단위 입주가 가능한 방 3개·화장실 3개 정도의 매물이 항상 시장의 주류였고, 2025년 6개월간 실거주 주택 구매자의 비율이 20%대, 평균 구입 연령이 40대인 비정상적인 상황 속에서 누가 집을 사고 있는지를 파악하는 것이 필요합니다. 투자자의 계산과 일반 소비자의 계산은 다릅니다. 무리한 구입 추진보다는, 대규모 투자자와 경쟁하지 않으면서 감당 가능한 렌트비를 제공할 수 있는 인컴 프라퍼티를 확보하는 것이 우선임을 잊지 마시기 바랍니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 최근 주택시장 11월주택 시장 주택 투자
2025.12.02. 22:17