최신기사
가주 홈에퀴티 평균 62만7000불…전국 2위
가주에서 모기지가 있는 주택 소유주들은 융자 잔액보다 훨씬 높은 주택 가치를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 높은 주택 가격 상승세가 이어지면서 주택 소유주들의 자산 규모도 전국 최고 수준을 유지하고 있다. 부동산 정보업체 코어로직이 발표한 2026년 1분기 보고서에 따르면 가주에서 모기지가 있는 주택의 평균 홈에퀴티(주택자산) 규모는 62만7000달러로 집계됐다. 홈에퀴티는 현재 주택의 추정 시세에서 남아 있는 모기지 융자 잔액을 뺀 금액을 의미하며, 초기 다운페이먼트와 집값 상승, 원금 상환 등이 반영된 순자산이다. 모기지 없이 주택을 완전히 소유한 경우는 포함되지 않았다. 가주의 평균 홈에퀴티는 전국 평균인 31만500달러의 두 배를 웃돌며, 주별 순위에서도 하와이(68만8000달러)에 이어 두 번째로 높았다. 이어 매사추세츠가 48만 달러로 3위를 기록했다. 이들 지역의 높은 생활비와 높은 신규 진입 장벽에도 불구하고 상당수 주택 소유주들이 막대한 자산을 보유하고 있다는 의미로 해석된다. 또한 지역 개발에 대한 반대하는 NIMBY(Not In My Backyard) 현상 역시 부동산 가치 보호에 크게 작용한 결과라는 분석이다. 다른 주와 비교하면 격차는 더욱 두드러진다. 평균 홈에퀴티가 가장 낮은 주는 루이지애나로 11만5000달러에 불과했으며, 오클라호마와 아이오와도 각각 12만4000달러 수준에 머물렀다. 경제 규모를 놓고 가주와 자주 비교되는 텍사스와 플로리다도 가주와 큰 차이를 보였다. 텍사스의 평균 홈에퀴티는 20만 달러로 전국 35위, 플로리다는 28만8000달러로 19위에 그쳤다. 주 전체로 보면 가주의 홈에퀴티 규모는 더 압도적이었다. 모기지가 있는 가주 주택 약 660만 채에 평균 홈에퀴티를 적용하면 총 4조1000억 달러 규모의 순자산이 형성된 것으로 추산된다. 이는 미국 전체 홈에퀴티인 17조9000억 달러의 약 23%를 차지하는 규모로 50개 주 가운데 가장 큰 것이다. 주별 총 홈에퀴티 규모는 가주에 이어 플로리다가 약 1조 달러로 2위, 뉴욕이 9950억 달러로 3위를 기록했으며, 텍사스는 9350억 달러로 그 뒤를 이었다. 한편 전문가들은 홈에퀴티는 단순한 부동산 가치 이상의 의미를 갖는다고 설명했다. 특히 집값이 하락하거나 경기 침체가 발생할 경우에도 주택 소유주가 활용할 수 있는 재정적 완충 역할을 한다는 설명이다. 또한 모기지 조건을 재조정하거나 HELOC을 이용할 수 있는 여력도 이 자산 규모에 따라 달라진다고 덧붙였다. 우훈식 기자홈에퀴티 전국 홈에퀴티 규모 가주의 홈에퀴티 홈에퀴티 평균 박낙희 주택 부동산 에퀴티
2026.08.05. 0:36
미국 주택시장, 가격 내려도 수요는 얼어붙었다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 집값이 내려가도 미국 주택 수요가 회복되지 않는 이유는 무엇인가? ▶답= 뉴스위크 최근 보도에 따르면 2026년 6월 미국 신규 주택 판매는 약 10년 만에 최저 수준으로 둔화했다. 6월 신규 주택 판매량은 전월 대비 1.6% 증가한 62만8000채를 기록했지만, 전년 동기 대비로는 5.6% 감소했다. 상반기 누적 판매량도 2017년 이후 가장 부진한 수준으로 나타났다. 기존 주택시장 역시 냉각 흐름을 보이고 있다. 7월 중순 주간 매매 계약은 1.3% 하락하며 3개월 내 최저치를 기록했고, 모기지 금리는 6.55%로 11개월 만에 최고치를 경신했다. 중간 주택가격이 39만8000달러로 2.7% 하락하고, 평균 가격도 47만5000달러로 6.5% 떨어졌음에도 수요가 회복되지 않는 근본 원인으로는 가구 형성 둔화가 꼽힌다. 여기서 가구 형성은 주택 구입이 가능한 1인 가구까지 포함하는 개념이다. 질로우(Zillow) 선임 이코노미스트는 높은 금리, 고용 둔화, 고착화된 물가를 주요 요인으로 지적했다. 연준 조사에 따르면 30세 미만 성인의 49%가 부모와 동거 중이며, 이는 2019년보다 12%포인트 상승한 수치다. 또 47%는 타인의 재정적 도움을 받고 있는 것으로 나타났다. 이 같은 흐름 속에 첫 주택 구매자의 평균 연령도 사상 최고 수준인 40세까지 높아진 것으로 조사됐다. 수요 부진은 시장 참여자별로 다른 영향을 미치고 있다. 바이어에게는 내 집 마련 장벽이 더 높아졌고, 셀러는 추가 가격 인하 압박에 직면했다. 빌더들은 재고 부담 우려로 신축 허가와 착공을 줄이고 있다. 실제로 6월 주택 착공허가 건수는 전월 대비 3%, 전년 대비 2.3% 감소했다. 하지만 공급 측면에서 미국은 여전히 약 470만 채의 주택 부족을 겪고 있어 건설사들의 최근 움직임이 문제 해결을 더욱 지연시킬 수 있다는 우려가 나온다. 또 신축 물량은 수요가 가장 많은 해안 대도시가 아니라 규제가 상대적으로 느슨한 남부와 선벨트(Sun Belt) 지역에 편중돼 있어 지역적 불균형도 심화되고 있다. 전문가들은 “건설 붐이 사라지는 시점에도 여전히 470만 채가 부족하다”며 수요가 집중된 지역으로 공급이 전환되지 않는 한 주택 위기 해결은 당분간 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 여기에 기존 주택 판매도 주택시장 비수기인 가을 이후 추가로 둔화할 가능성이 있어 시장 전망을 더욱 어둡게 하고 있다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 기존 주택시장 주택 수요 수요 부진
2026.08.05. 0:20
미국 부동산, 무너지는 게 아니라 갈라지고 있다 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 미국 부동산 수요는 정말 붕괴하고 있을까? ▶답= 최근 미국 상업용 부동산 시장을 이야기할 때 가장 자주 등장하는 단어는 ‘위기’다. 높은 금리와 거래 감소, 오피스 공실률 상승 등의 뉴스가 이어지면서 “미국 부동산 수요가 무너지고 있다”는 분석도 어렵지 않게 접할 수 있다. 그러나 시장을 조금 더 가까이 들여다보면 지금 미국에서 일어나고 있는 변화는 단순한 수요 붕괴가 아니다. 오히려 수요가 이동하고 있는 과정이라고 보는 것이 더 정확하다. 부동산 시장은 언제나 변화해 왔다. 과거에는 제조업이 도시를 움직였고, 이후에는 금융과 IT 산업이 새로운 수요를 만들어 냈다. 지금은 AI 산업과 물류, 의료 서비스가 부동산 시장의 흐름을 바꾸고 있다. 따라서 모든 자산이 같은 방향으로 움직일 것이라는 기대는 현실과 거리가 있다. 대표적인 사례가 오피스 시장이다. 재택근무와 하이브리드 근무가 확산되면서 오래된 오피스 빌딩은 높은 공실률과 가치 하락이라는 어려움에 직면했다. 하지만 뉴욕과 실리콘밸리의 최고급 오피스는 AI 기업과 글로벌 기업들의 확장으로 여전히 높은 임대 수요를 유지하고 있다. 같은 오피스 시장이라도 결과는 전혀 다르다. 리테일 시장도 마찬가지다. 한때 온라인 쇼핑의 성장으로 오프라인 상권이 사라질 것이라는 전망이 많았지만, 현실은 달랐다. 식료품점을 중심으로 한 쇼핑센터와 의료시설, 피트니스, 레스토랑 등 생활 밀착형 업종이 입점한 상가는 안정적인 임차 수요를 이어 가고 있다. 반면 경쟁력이 없는 오래된 쇼핑몰은 여전히 어려움을 겪는다. 결국 ‘리테일’이라는 이름 하나로 시장을 판단하기에는 이미 시대가 달라졌다. 그렇다면 왜 많은 사람이 시장을 비관적으로 바라볼까. 가장 큰 이유는 금리다. 높은 대출금리는 투자자의 자금 조달 비용을 크게 늘렸고, 이는 거래 감소로 이어졌다. 다시 말해 임차 수요가 사라진 것이 아니라 투자자들의 매수 심리가 위축된 것이다. 거래량이 줄어든 시장을 곧바로 수요 붕괴로 해석하는 것은 다소 성급한 결론일 수 있다. 부동산 시장은 항상 같은 방향으로 움직이지 않는다. 좋은 자산에는 자본이 몰리고, 경쟁력을 잃은 자산은 시장의 선택을 받지 못한다. 지금 미국 상업용 부동산 시장은 이러한 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있는 시기다. 투자의 성공은 시장 전체를 비관하거나 낙관하는 데 있지 않다. 변화하는 수요가 어디로 향하고 있는지를 읽는 통찰력, 그것이 지금 투자자에게 가장 필요한 경쟁력이다. 결국 시장은 무너지는 것이 아니라 새로운 기회를 향해 끊임없이 움직이고 있다. ▶문의: (770)802-0688미국 부동산 부동산 시장 부동산 수요 상업용 부동산
2026.08.03. 14:30
“한국식으로 하면 실패한다”…미국 부동산 개발 해법 출간
LA한인타운의 대표 한인 건축가이자 부동산 개발자로 활동해 온 션 모 앤드모어파트너스 공동대표가 미국 부동산 개발의 현실과 성공 전략을 담은 책을 출간했다. 모 대표는 지난 27일 본지와의 인터뷰에서 “지난 12년간 직접 미국에서 개발사업을 수행하며 축적한 경험을 토대로 미국 부동산 개발의 구조를 정리하게 됐다”며 “그동안 현장에서 얻은 경험을 가능한 한 모두 담으려 했다. 12년 전의 나에게 꼭 권하고 싶은 책이기도 하다”고 말했다. 그는 시중에 나와 있는 대부분의 부동산 관련 서적이 투자나 중개 중심이라면, 그가 출간한 ‘미국 부동산 개발, 왜 한국식으로는 실패하는가?’는 부지 매입부터 인허가, 설계, 금융, 시공, 자금 회수까지 개발 전 과정을 다룬 것이 가장 큰 차별점이라고 설명했다. 모 대표는 “미국에서 실패하는 한국 기업들의 사례를 많이 접했다”며 “같은 실패가 반복되는 것이 안타까웠다. 미국 시장에 진출하는 기업들이 같은 실수를 되풀이하지 않기를 바라는 마음으로 구조적인 해설서를 만들었다”고 말했다. 그가 가장 강조하는 부분은 한국과 미국의 개발 철학 자체가 근본적으로 다르다는 점이다. 모 대표는 “한국에서는 단기간에 몇 배의 수익을 올리는 것이 성공으로 인식되는 경우가 많다”며 “그러나 미국에선 수익률뿐만 아니라 세제와 금융 구조까지 함께 이해할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “한국에서는 부동산 개발이 장기라면 미국은 바둑 같은 게임”이라며 “한 번의 프로젝트에서 끝나는 것이 아니라 지속적으로 개발을 이어가면서 자산을 축적하는 구조이기 때문에 접근 방식 자체가 달라야 한다”고 말했다. 책에는 그동안 공개되지 않았던 실무 경험도 담았다. 모 대표는 USC 초청 강연과 LA 비즈니스저널 강연 등을 통해 자신들이 가진 개발 노하우가 매우 드문 사례라는 사실을 깨달았다고 말했다. 그는 “대형 개발사는 노하우를 외부에 공개하지 않고 소규모 개발사는 대규모 복합개발을 경험할 기회가 많지 않다”며 “건축가이면서 동시에 직접 개발을 수행한 경험을 가진 사례가 많지 않다. 그만큼 어디에서 쉽게 들을 수 없는 특별한 내용이라고 자부한다”고 말했다. 책은 총 6개 파트로 구성됐다. 한국식 개발 방식이 미국에서 실패하는 이유를 시작으로 금융과 세제, 법률, 조닝 등 미국 개발을 움직이는 제도와 생태계를 설명하고, 공청회와 시청 심의를 거치는 개발 인허가 과정, 지역별 개발 전략, 부지 매입부터 설계·시공·자금 회수까지의 실전 프로세스를 순차적으로 다룬다. 우훈식 기자부동산 한국식 부동산 개발자 한국식 개발 소규모 개발사 앤드모어파트너스 션모 박낙희
2026.07.29. 1:34
[부동산] 변동성 속 확실한 자산 증식법
주식 시장은 높은 유동성과 신속한 매매 편의성을 제공하며 장기적인 자산 증식의 기회를 마련해주지만, 최근 들어 시장을 주도해 온 인공지능(AI) 및 반도체 관련 주식을 중심으로 급격한 변동성이 나타나며 투자자들의 불안감을 키우고 있다. AI 기술의 혁신성과 미래 성장 잠재력은 명확하지만, 거대 빅테크 기업들의 인프라 투자 대비 수익화 시점에 대한 의구심, 단기간에 급등한 밸류에이션 부담, 그리고 글로벌 반도체 공급망을 둘러싼 지정학적 갈등과 수출 규제 등이 복합적으로 작용하며 주가가 큰 폭으로 요동치고 있다. 이러한 주식 시장의 불확실성이 커진 상황에서는 실물에 기반을 두고 내재 가치를 안정적으로 보전할 수 있는 부동산 투자로의 자산 분산 및 이동이 더욱 강력한 대안으로 부각된다. 부동산은 토지와 건물이라는 물리적 실체에 뿌리를 두고 있어 주식처럼 자산 가치가 극단적으로 소멸하거나 단기간에 반 토막 나는 리스크가 현저히 낮다. 특히 인플레이션 시기에는 원자재 가격과 인건비 상승으로 인한 건물의 재건축 및 대체 비용이 함께 오르고, 이는 자연스럽게 기존 자산의 평가 가치 상승과 임대료 인상으로 이어져 구매력을 완벽하게 방어해 준다. 또한 정교하고 예측 가능한 대출 구조를 활용해 타인의 자본을 안정적으로 레버리지 할 수 있으며, 매월 정기적이고 계약에 기반을 둔 임대 수입을 창출하여 경기 변동과 관계없이 견고한 자금 유동성을 공급해 준다. 이러한 실물 자산의 우위성과 안정성은 현재 LA한인타운 부동산 시장에서 더욱 돋보인다. LA한인타운은 센트럴 LA를 관통하는 핵심 요충지이자 상업·주거의 중심지로서, 지하철 메트로 D라인 연장 사업이라는 대형 대중교통 인프라 호재를 직접 누리는 지역이다. 역세권을 중심으로 편의성을 희망하는 전문직 종사자와 학생, 직장인들의 유입을 폭발적으로 늘리는 동력이 되고 있다. 서부 최고 수준의 높은 인구 밀도와 풍부한 24시간 생활 인프라, 다양한 문화 시설 덕분에 주거용 및 상업용 부동산 모두 공실률이 서부 전체에서 가장 낮은 수준으로 유지된다. 최근 고금리와 글로벌 거시경제 변동성으로 인해 시장 전체가 조정기를 거치면서 과거의 과열된 거품이 빠지고, 준비된 투자자가 우량 자산을 유리한 조건에 매입할 수 있는 최적의 시기가 조성됐다. 주거용 부동산의 경우 외부 관리가 용이하고 수요가 두터운 콘도 자산이나, 한 유닛에 거주하며 나머지 유닛에서 나오는 임대료로 모기지 상환을 충당하는 소형 멀티패밀리 주택이 안정적인 월세 수익과 장기 시세 차익을 동시에 제공한다. 상업용 자산 역시 자본수익률 조건이 대폭 개선되었으며, 주상복합이나 노후 건물의 가치 제고 사업, 그리고 1031 익스체인지를 활용한 양도소득세 유예 기반의 자산 재배치 전략 등 다양한 투자 기회가 열려 있다. 한편 부동산 매매 과정에는 투자 분석, 자세한 지역 동향, 오프마켓 매물 파악, 정교한 가격 협상, 그리고 수많은 계약 법률 및 서류 절차라는 복잡한 장벽이 존재한다. 이럴 때일수록 해당 지역에서 오랫동안 풍부한 실무 경험을 쌓고 시장의 흐름을 꿰뚫어 보고 있는 지역 전문 부동산 전문가와 함께하는 것이 무엇보다 중요하다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 시더스 부동산부동산 변동성 증식법 자산 가치 자산 증식 자산 분산
2026.07.28. 21:30
투자·부동산·계모임 법적 분쟁 잇따라
최근 한인사회에서 투자금 반환 등을 둘러싼 법적 분쟁이 잇따르고 있다. 부동산 투자, 곗돈(계모임)까지 피해를 입었다는 주장이 이어지고 있지만, 투자 실패와 형사상 사기는 판단 기준이 달라 지루한 법적 다툼이 이어지는 과정에서 피해를 주장하는 측의 정신적·경제적 부담만 가중되고 있다. 최근 폴 김씨는 나스닥 상장을 추진하던 CM홀딩스USA 대표 이주형씨를 상대로 투자 사기를 입었다며 민사 소송을 제기했다. 〈본지 7월 27일자 A-3면〉 관련기사 한인 목사 ‘나스닥 상장 사기’ 피소 이와 관련 이 대표는 “소장에 있는 내용은 모두 100% 허위사실”이라며 “맞소송을 준비하고 있다”고 말했다. 이에 대한 양측의 법적 분쟁이 본격화될 것으로 보인다. 부동산 투자업체 김원석 부동산(KRE)을 둘러싼 논란도 계속되고 있다. 〈본지 2월 19일자 A-1면〉 투자자들은 플리핑과 하드머니 투자 명목으로 수천만 달러를 맡겼지만 원금과 이자를 돌려받지 못했다며 민사소송을 제기했고 형사 고발도 추진중이다. 법원 기록에 따르면 KRE와 연계된 법인들은 지난달 연방 파산법원에 챕터7 청산을 신청했다. 관련기사 ‘눈덩이’ 투자 사기…한인사회 ‘뒤숭숭’ 최근 잇따르고 있는 논란들과 관련해 형사법 전문 김기준 변호사는 “미국에서는 개인 간 투자 분쟁을 대부분 민사 문제로 본다”며 “처음부터 투자금을 편취하려는 범죄 의도가 있었다는 점이 입증돼야 형사사건으로 진행될 가능성이 있다”고 말했다. 이어 “사업 실패나 투자 손실만으로는 사기로 보기 어렵다”며 “실제로 사업을 추진했는지, 허위 사실로 투자자를 속였는지 등을 종합적으로 판단한다”고 설명했다. 지난 5월에는 LA한인타운의 한 치과 매니저가 주도한 계모임에서 수백만 달러 규모의 피해가 발생했다는 의혹도 제기된 바 있다. 〈본지 5월 20일자 A-1면〉 관련기사 수백만불 피해 곗돈 사기 의혹…한인 치과 매니저 계모임 주도 반면 범죄 의도가 입증돼 형사처벌로 이어진 사례도 있다. 워싱턴주에서는 원금 보장과 고수익을 약속하며 한인 시니어 28명 이상으로부터 300만 달러를 가로챈 혐의로 기소된 이윤정(53)씨가 이달 초 연방법원에서 유죄를 인정했다. 〈본지 7월 6일자 A-4면〉 관련기사 300만불 투자 사기 한인 유죄 인정…피해자만 최소 28명 피해자가 많고 유사한 수법이 반복된 경우에는 고의성을 입증하는 데 도움이 될 수 있다. 김 변호사는 “수십 명이 같은 방식으로 피해를 입었다면 형사사건으로 다뤄질 가능성이 커질 수 있다”면서도 “결국 경찰과 검찰이 사기 의도를 입증할 수 있느냐가 핵심”이라고 말했다. 다만 형사 고발이 접수돼도 기소로 이어진다는 보장은 없다. 수사기관은 단순한 투자 실패가 형사 절차를 통한 채권 추심 수단으로 이용되는 것을 경계한다는 설명이다. 형사처벌과 피해금 회수도 별개의 문제다. 전문가들은 “형사재판은 처벌이 목적이지 투자금을 돌려받는 절차는 아니다”라며 “민사소송에서 승소하더라도 상대방에게 재산이 없으면 실제 회수는 어렵다”고 말했다. 강한길 기자부동산 계모임 부동산 투자업체 투자 분쟁 법적 분쟁
2026.07.27. 20:22
[부동산 이야기] 커머셜 부동산 시대
최근 국내 경제는 지정학적 위기와 고물가의 장기화, 그리고 예측하기 힘든 금리 변동성 속에서 그 어느 때보다 높은 불확실성의 터널을 지나고 있다. 자산 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 이러한 시기일수록 대중의 시선은 익숙한 ‘내 집 마련’이나 주거용 부동산의 범주에 머물기 마련이다. 그러나 자산의 방어를 넘어 진정한 증식을 추구하는 영리한 투자자들은 이미 다른 곳으로 시선을 돌리고 있다. 바로 자산 포트폴리오의 패러다임을 바꿀 새로운 돌파구, ‘커머셜 부동산’ 시장이다. 그동안 많은 이들에게 부동산 투자는 주거용 자산에 국한되어 있었다. 단독주택이나 콘도를 매입하여 시세가 오르기를 기다리는 방식이 보편적인 재테크로 인식되어 온 탓이다. 하지만 주거용 부동산은 정부의 주택 규제 정책에 극도로 민감하며, 임차인 보호법(Rent Control) 등의 제약으로 인해 가치를 능동적으로 끌어올리는 데 한계가 명확하다. 이제는 전통적인 주택 중심의 사고에서 벗어나 자산을 바라보는 근본적인 관점의 전환이 필요한 시점이다. 즉, “내가 사는(Living) 공간”에서 “스스로 수익을 창출하는 자산”으로의 패러다임 시프트가 요구되는 것이다. 상업용 부동산 투자가 가진 독보적인 가치는 단순한 시세 차익(Capital Gain)을 넘어선 안정적인 ‘현금 흐름(Cash Flow)’에 있다. 오피스, 리테일 상가, 창고(Industrial) 등으로 대변되는 커머셜 자산은 보통 3년에서 10년에 이르는 장기 임대차 계약을 기반으로 한다. 상업용 자산의 핵심인 ‘트리플 넷(NNN)’ 계약의 경우 재산세와 건물 보험료, 공용 공간 유지비(CAM) 등의 변동 지출을 테넌트가 직접 부담한다. 이는 물가 상승으로 인한 운영 비용의 증가 리스크를 임대인이 아닌 임차인이 상쇄하도록 구조화되어 있어 고물가 시대에 가장 완벽한 인플레이션 방어 기제로 작용한다. 또한 커머셜 부동산은 금융 레버리지 효과를 극대화하여 자산 가치를 능동적으로 점프 업(Jump-up)시킬 수 있는 매력적인 무대다. 주택의 가치는 주변 매매 사례에 의해 수동적으로 결정되지만, 상업용 부동산의 가치는 그 건물이 창출하는 ‘순운영소득(NOI)’에 의해 결정된다. 즉, 유능한 전문가의 조력을 통해 우량 테넌트를 유치하고 임대 구조를 개선하여 소득을 높인다면 건물의 가치는 자산가의 역량에 따라 얼마든지 비약적으로 상승할 수 있다. 타인 자본을 활용해 고수익 자산을 지배하는 레버리지의 진정한 묘미가 바로 여기에 있다. 급변하는 경제 환경 속에서 아무런 준비 없이 기존의 투자 방식만을 고수하는 것은 자산의 정체를 의미한다. 지금처럼 시장의 판도가 바뀌는 변곡점이야말로 상업용 부동산이라는 새로운 렌즈를 통해 자산의 체질을 개선할 최적의 타이밍이다. 본 칼럼은 이번 첫 회를 시작으로 독자들이 어렵게만 느꼈던 커머셜 투자의 기초부터 실전 매입 전략, 그리고 남가주 시장의 숨은 알짜 매물을 포착하는 안목까지 다채로운 실전 지식을 공유하고자 한다. 시장의 흐름에 흔들리지 않고 남보다 한발 앞서 자산의 영토를 넓혀 가는 결단력이야말로 부의 증식을 이끄는 핵심 동력이다. ▶문의:(657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 커머셜 부동산 커머셜 부동산 커머셜 자산 상업용 부동산
2026.07.22. 18:15
가주 주택 압류 7년 만에 최대…전국 3위
가주의 주택 압류 건수가 7년 만에 가장 높은 수준으로 증가한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 애텀이 발표한 올 상반기 모기지 상환 현황에 따르면, 가주에서는 올해 상반기 총 2만1543채의 주택이 압류 절차에 들어갔다. 이는 압류 절차 개시부터 경매 처분까지 모든 단계의 주택을 포함한 수치로, 팬데믹 이전인 지난 2019년 이후 가장 많은 수준이다. 가주의 압류 건수는 전국에서 세 번째로 많았다. 전국 총 22만7548건으로 중 약 9%를 차지하는 셈이다. 가주보다 압류 건수가 더 많은 주는 플로리다(2만7494건)와 텍사스(2만2000건) 단 두 곳뿐이었다. 다만 전문가들은 절대적인 숫자만으로 시장의 위험을 판단하기는 어렵다고 지적했다. 현재 가주의 주택 거래량은 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시보다 부진할 정도로 침체해 있지만, 이때처럼 모기지 연체가 급격히 확산하는 상황은 아니라는 설명이다. 실제로 올해 상반기까지 가주의 압류 신청 건수는 2008~2012년 평균과 비교하면 93%나 낮다. 이는 네바다(94% 감소)에 이어 전국에서 두 번째로 큰 차이다. 전문가들은 현재 주택 압류가 과거보다 낮은 수준을 유지하는 가장 큰 이유로 금융기관의 모기지 심사 강화와 안정적인 고용시장을 꼽았다. 근래에는 금융위기처럼 무분별한 모기지 승인이 이뤄지지 않았으며, 엄격한 심사와 최근 주택을 구매한 이들의 크레딧 수준 또한 상대적으로 높기 때문에 상환 능력이 양호하다는 설명이다. 일각에서는 압류가 증가세를 보이는 것은 주목할 필요가 있다는 의견이 나온다. 가주에서는 올 상반기 기준 주택 374채당 1채꼴로 압류 절차가 진행되고 있다. 이는 전국 평균인 415채당 1채보다 다소 높은 수준으로, 50개 주 가운데 14번째로 높은 압류 발생률이다. 그러나 최근 2년간 압류 건수 증가세를 살펴보면 가주는 13% 상승에 그쳤다. 이는 전국 평균인 28%를 크게 하회하는 것이다. 전체 순위로도 12번째로 낮은 증가율이다. 또한 비슷한 규모의 주들과 비교하면 가주의 압류 증가세는 상대적으로 안정적인 편임을 알 수 있다. 최근 2년간 텍사스의 압류는 41%, 플로리다는 37% 증가해 가주보다 훨씬 가파른 상승세를 보였다. 이에 전문가들은 “압류 건수가 팬데믹 이전 수준으로 회복되고 있는 것은 사실이지만, 금융위기 당시와 같은 대규모 부실 사태와 비교하기에는 아직 상당한 거리가 있다”며 “현재로써는 시장 붕괴의 신호라기보다 팬데믹 이후 정상화 과정의 일부로 보는 것이 적절하다”고 분석했다. 우훈식 기자주택압류 전국 압류 건수 박낙희 부동산 주택 차압 압류 가주
2026.07.22. 17:57
25일 부동산과 은퇴 세미나 열려…문선영 머니토크 주최
부동산과 은퇴 세미나가 오는 25일 오전 11시부터 '문선영의 머니토크' 강연장(7825 Engineer Rd. #201 SD)에서 열린다. 이번 세미나에는 재정전문가 문선영 대표(WCF)와 부동산 전문가인 에드워드 오 대표가 강사로 나와 부동산의 에쿼티를 이용한 수입으로 은퇴 계획을 수립할 수 있는 방법과 보유한 집이 평생 끊이지 않는 인컴을 만들고 불어나는 원금은 그대로 보전해 줄 수 있는 재정계획에 대해 설명할 계획이다. 누구나 무료로 참가할 수 있다. ▶문의:(442) 655-8345 머니토크 부동산 문선영 머니토크 은퇴 세미나 재정전문가 문선영
2026.07.21. 18:09
[부동산 가이드] 부동산 시장의 공식
집을 살 때 한인 바이어들이 가장 먼저 묻는 질문 중 하나가 있다. “이 동네 학군이 좋은가요?” 많은 사람들은 집을 고를 때 가격이나 이자율, 방 개수, 집 상태를 먼저 생각한다. 그러나 시간이 지나 부동산 시장을 여러 번 경험한 사람들은 안다. 집은 단순한 주거 공간이 아니라 가족의 삶과 자산의 가치를 함께 담는 곳이며, 그 중심에는 학군이 있다는 사실을 말이다. 좋은 학군이 중요한 첫 번째 이유는 자녀의 교육 환경이다. 좋은 학교란 단순히 시험 성적이 높은 학교를 의미하지 않는다. 우수한 교사진, 안정적인 교육 분위기, 활발한 학부모 참여, 다양한 방과 후 프로그램, 안전한 캠퍼스와 건강한 또래 문화까지 모두 포함된다. 아이들은 하루 대부분의 시간을 학교에서 보낸다. 결국 학교 환경은 아이의 학업, 가치관, 자신감과 미래의 성장에도 적지 않은 영향을 미친다. 두 번째 이유는 집값의 안정성과 미래 가치다. 부동산 시장은 금리와 경기 변화에 따라 오르내리지만, 좋은 학군 지역은 언제나 꾸준한 수요를 유지하는 경우가 많다. 자녀 교육을 중요하게 생각하는 가정은 경기와 상관없이 좋은 학교가 있는 지역을 찾기 때문이다. 그래서 학군이 우수한 지역은 상승기에는 가격 상승 폭이 크고, 하락기에는 가격 방어력이 상대적으로 강한 모습을 보인다. 남가주를 보면 이러한 흐름을 쉽게 확인할 수 있다. 어바인은 우수한 교육 환경으로 꾸준한 인기를 얻으며 높은 주택 가격을 유지하고 있다. 반면 부에나파크와 가든그로브는 상대적으로 합리적인 가격으로 접근할 수 있어 예산을 고려하는 바이어들에게 대안이 된다. LA 카운티의 라카냐다 플린트리지, 샌마리노, 아케이디아 역시 오랜 시간 학군 프리미엄을 유지하며 높은 자산 가치를 보여주는 대표적인 지역이다. 세리토스와 풀러턴 또한 우수한 학교와 편리한 입지 덕분에 꾸준한 수요를 받고 있다. 하지만 ‘좋은 학군’이라는 말만 믿고 집을 선택해서는 안 된다. 같은 도시 안에서도 주소 하나 차이로 배정 학교가 달라질 수 있기 때문이다. 따라서 계약 전에 반드시 해당 교육구의 학교 배정을 확인하고, 필요하면 교육구나 학교에 직접 문의하는 것이 안전하다. 좋은 학군 지역일수록 주택 가격뿐 아니라 재산세, 보험료 등 유지 비용도 함께 높아질 수 있다. 무리한 대출로 좋은 학군을 선택하는 것보다 가족의 재정 상황과 생활 패턴을 함께 고려하는 것이 더 현명한 선택일 수 있다. 결국 좋은 학군은 단순히 학교의 문제가 아니다. 교육 환경과 생활의 질, 그리고 미래 자산 가치를 함께 결정하는 요소다. 집은 리모델링으로 바꿀 수 있지만, 위치와 학군은 쉽게 바꿀 수 없다. 그래서 부동산에서는 “집을 사는 것이 아니라 그 지역의 미래를 산다”라는 말이 있다. 남가주 부동산 시장에서도 학군은 앞으로도 가장 중요한 가치 중 하나로 남을 것이다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 학군 지역 학교 환경
2026.07.15. 18:31
‘40년 부동산 계약’ 논란 업체 영업 금지
조지아주 법무장관실이 소비자들을 40년짜리 부동산 계약에 묶어두는 기만적인 영업을 한 혐의를 받고 있는 플로리다 부동산 회사 ‘MV 리얼티’의 영업을 금지했다. 또 피해를 입은 400여명의 주택 소유주에게 총 100만달러를 배상한다. 크리스 카 법무장관은 2024년 MV 리얼티를 대상으로 기만적, 불공적 영업행위를 통해 수천 명의 조지아 주민을 장기간 계약에 묶었다며 소송을 제기했다. 이 업체는 ‘주택소유주 혜택 프로그램’이라는 이름으로 “대출을 받지 않고도 쉽게 현금을 받을 수 있다”며 고객을 모집했다. 집을 팔 때 반드시 자사 중개인을 이용해야 한다는 조건으로 주택 소유주에게는 최대 3000달러를 지급했다. 자사 중개인을 이용하지 않을 경우 주택 매매가격의 3%를 위약금으로 지급해야 했다. 문제는 이러한 계약의 유효기간이 무려 40년이었다는 점이다. 이 계약으로 인해 사실상 주택에 담보권(Lien)을 설정하는 효과를 가져와 주택매매, 재융자, 소유권 이전 등이 어려워지는 사례가 발생했다. 콜럼버스에 사는 피해자 줄리아 헨리 씨는 처음에는 주택 수리비 500달러를 지원받는 보조금 프로그램인 줄 알았다고 말했다. 그녀는 “직원이 ‘여기에 서명하세요, 여기도 서명하세요’라고만 했을 뿐, 무엇에 서명하는지 제대로 설명하지 않았다”라고 말했다. 나중에 집을 팔려고 하자 부동산 업체가 주택에 담보권을 설정한 사실을 알게 됐다. 법무장관실은 조지아 피해자를 이미 확인했으며, 별도의 신청서를 제출할 필요 없이 해당 주민들에게 직접 연락할 예정이라고 밝혔다. 3300명 이상의 조지아 주민이 이 업체와 계약을 체결했고, 400명 이상은 계약을 해지하기 위해 불법적인 위약금을 실제로 납부했다. 김지민 기자부동산 계약 부동산 계약 부동산 업체 논란 업체
2026.07.13. 14:56
미국 부동산 상속세, 한국인이 많이 착각하는 것들 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]
▶문= 한국인이 미국 부동산을 보유할 때 상속세와 관련해 가장 많이 오해하는 부분은 무엇인가? ▶답= 한국인의 미국 부동산 보유 사례가 늘면서 상속세 상담도 함께 증가하고 있다. 상담을 하다 보면 비슷한 오해를 반복해서 접하게 된다. 이러한 오해는 상속세 부담을 예상보다 훨씬 크게 만들 수 있다. 첫째, 상속인이 미국 시민권자이면 상속세를 내지 않는다는 생각이다. 미국 상속세는 상속인의 신분보다 피상속인의 신분이 더 중요하다. 배우자가 미국 시민권자인 경우에는 무제한 배우자 공제가 적용될 수 있지만, 자녀가 시민권자라는 이유만으로 상속세가 면제되는 것은 아니다. 둘째, 매년 받을 수 있는 증여세 연간 면제액(Annual Exclusion)과 평생 증여·상속세 면제액(Lifetime Exclusion)을 혼동하는 경우다. 연간 면제액은 일정 금액까지 매년 증여할 때 적용되는 별도의 규정이며, 미국 시민권자나 영주권자에게 적용되는 평생 면제액과는 전혀 다른 개념이다. 또한 평생 면제액은 수증자나 상속인의 수에 따라 늘어나는 것이 아니라 증여자 또는 피상속인에게 한 번 적용되는 금액이다. 따라서 자녀가 여러 명이라고 해서 그 수만큼 면제액이 늘어나는 것은 아니다. 셋째, 한국에서 상속세를 납부하면 미국에서는 내지 않아도 된다는 생각이다. 한국과 미국은 상속세에 관한 조세조약을 체결하지 않았다. 따라서 일정한 요건에서는 한국과 미국 모두에서 상속세가 과세될 수 있으며, 한쪽 국가에 세금을 납부했다고 해서 다른 국가의 납세의무가 자동으로 없어지는 것은 아니다. 특히 미국 시민권자나 영주권자가 아닌 비거주 외국인의 미국 상속세 면제 한도는 6만 달러에 불과하다. 미국 부동산을 보유한 한국인이라면 이러한 기본 규정만 제대로 이해해도 예상치 못한 세금 부담을 상당 부분 줄일 수 있다. 국제상속은 상속이 발생한 이후보다 자산을 취득하고 보유하는 단계부터 한·미 세법을 함께 고려해 준비하는 것이 바람직하다. ▶문의: (714)523-9010 상속법 박하얀 변호사미국 부동산 부동산 상속세 상속세 면제액 상속세 상담
2026.07.08. 18:43
AI 부자와 인프라가 바꾸는 캘리포니아 부동산 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 2026년 하반기 캘리포니아 주택시장 전망과 유망 투자 지역은 어디인가? ▶답= 2026년 상반기 캘리포니아 주택시장은 경기 불확실성 속에서도 개발 호재와 신흥 자산가 유입이 맞물리며 양극화 양상을 보였다. 전체 매매 거래량은 정체됐지만, AI와 스페이스X 등 테크 기업 성장으로 부를 축적한 자산가들이 시장을 견인했다. 5~6월 대기업 IPO 기대감이 선반영되며 비상장 주식을 활용한 고가 주택 매매도 활발해졌다. 북가주 베이 지역에서는 500만 달러 이상 주택 거래량이 전년 대비 69% 급증했고, 중간 거래가도 연간 15% 상승했다. 샌프란시스코 소마와 미션베이의 렌트비도 각각 36%, 42% 올랐다. 주택 공급 부족을 해소하기 위한 제도 변화도 시작됐다. 전국주택빌더협회(NAHB)는 인허가 지연 손실액이 주택당 13만2000달러에 달한다고 분석했다. 연방 주택도시개발부(HUD)는 건축비를 20~30% 줄이고 공기를 절반 이하로 단축할 수 있는 조립식 주택(Prefab)의 인허가 기준을 완화하고 있다. ‘21세기를 향한 하우징 Act’가 통과되면 LA 미드윌셔와 한인타운 중심부 R4 조닝 단독주택 부지에도 4층, 최대 12유닛 아파트 건축이 가능해져 도심 고밀도 개발에 힘이 실릴 전망이다. 외곽 개발 축의 이동도 주목할 만하다. 우편번호 91708의 치노 지역은 빠르게 성장하고 있으며, 15번 프리웨이 카잘코~센트럴 14마일 구간의 익스프레스 레인 확장 사업은 2030년 완공을 목표로 진행 중이다. 은퇴 수요가 오렌지카운티와 LA에서 인랜드 엠파이어로 이동하는 가운데 H마트도 레이크 엘시뇨, 메니피, 테미큘라까지 확장을 추진하고 있다. 주택보험 위기는 기후·재해 리스크 지표 개선에 따라 하반기부터 완화 가능성이 거론된다. 고금리 기조는 이어지지만, 렌트 수입을 반영하는 DSCR 투자용 부동산 담보대출이 에쿼티 융자로 확대되는 추세다. 한국 자산가들의 투자도 간접 투자에서 주택과 상업용 부동산 직접 매입으로 이동하고 있다. 하반기에는 특정 지역에 집중하기보다 인프라 수혜 지역을 중심으로 포트폴리오를 다각화하는 전략이 필요하다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA미국 부동산 하반기 캘리포니아 상반기 캘리포니아 단독주택 부지
2026.07.07. 23:21
[부동산 가이드] 2026년 상업용 부동산 시장
2026년 상업용 부동산(CRE) 시장은 연초 기대와는 다소 다른 흐름을 보이고 있다. 많은 투자자들이 인플레이션 완화와 금리 인하를 기대하며 ‘리파이낸싱 부담 완화’를 전망했지만, 페더럴 리저브(Federal Reserve)의 금리 동결 기조가 이어지면서 이러한 기대는 아직 현실화되지 못하고 있다. 여기에 글로벌 경제의 불확실성까지 더해지며 시장의 방향성은 한층 복잡해졌다. 그럼에도 불구하고 시장의 기초 체력은 예상보다 견조하다. 뉴마크의 북미 캐피털 마켓을 총괄하는 채드 라벤더(Chad Lavender)는 최근 인터뷰에서 현재 부동산 금융 시장을 “거의 만족을 모를 정도로(인세이셔블·insatiable)” 자금 수요가 강한 상태로 평가했다. 실제로 시장에는 약 3780억 달러에 달하는 대기 자금(드라이 파우더·dry powder)이 존재하며, 투자자들은 여전히 적극적으로 투자 기회를 찾고 있다. 흥미로운 점은 투자자들의 시선이 거시경제에서 개별 자산으로 이동하고 있다는 것이다. 금리와 글로벌 변수에 대한 불확실성은 여전하지만, 투자 판단은 점점 더 지역 시장과 개별 자산의 경쟁력에 집중되고 있다. 일부 주요 도시에서는 오피스 시장 지표가 개선되는 신호도 포착되고 있으며, 이는 시장 전반에 대한 과도한 비관론을 완화시키는 요소로 작용하고 있다. 한편 시장의 가장 큰 리스크로 지목돼 온 ‘매추리티 월(maturity wall)’ 문제도 예상과는 다른 양상으로 전개되고 있다. 대규모 부실이나 급격한 매물 출회보다는 대주단과 차주 간의 협의를 통한 리파이낸싱, 자산 매각, 구조조정(워크아웃·workout) 등 점진적인 방식으로 해소되고 있다. 이는 시장 참여자들이 위기 상황에서도 비교적 유연하게 대응하고 있음을 보여준다. 특히 주목할 부분은 부채 시장의 유동성이다. 최근 몇 년간 위축될 것으로 예상됐던 대출 시장은 오히려 빠르게 회복되고 있으며, 다양한 대체 금융기관과 데트 펀드(debt fund)를 중심으로 자금 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 레포 렌딩(repo lending) 시장 역시 안정적으로 작동하며 비교적 경쟁력 있는 조건의 자금 조달이 가능해졌다. 결국 2026년 CRE 시장은 ‘자금은 충분하지만, 선택은 더욱 신중해진 시장’으로 요약할 수 있다. 금리 환경이 당장 개선되지 않더라도 시장 내 유동성과 투자 의지는 여전히 강력하다. 이는 향후 시장이 급격한 하락보다는 점진적인 가격 조정과 함께 새로운 균형점을 찾아가는 과정에 들어섰음을 의미한다. 투자자 입장에서는 지금이야말로 시장을 단순히 기다리는 시점이 아니라 구조적 변화 속에서 기회를 선별해야 할 시기다. 결국 성과는 시장 전체의 방향이 아니라 개별 자산을 얼마나 정확히 읽어내느냐에 달려 있기 때문이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 오피스 시장 지역 시장
2026.07.01. 18:55
[부동산 이야기] 시간이 증명하는 부동산의 가치
부동산은 단순한 거래가 아니다. 한 사람의 삶과 가족의 미래, 그리고 다음 세대에게 이어질 자산을 만드는 과정이다. 시대가 변하고 세대가 바뀌면서 부동산을 바라보는 시각도 달라졌지만, 좋은 부동산의 가치는 여전히 시간이 증명해 주고 있다. 전쟁과 대공황을 겪은 GI세대(1901년~1927년생)와 침묵세대(1928년~1945년생)에게 집은 생존과 안정을 위한 보금자리였다. 베이비붐 세대(1946년~1964년생)는 경제성장과 함께 부동산이 최고의 자산이 되는 시대를 경험했고, X세대(1965년~1980년생)는 실거주와 투자의 균형을 배우며 자산을 키워 왔다. 밀레니엄 세대(1981년~1996년생)와 Z세대(1997년~2012년생)는 높은 집값과 변화하는 경제 속에서 새로운 주거 문화를 만들어 가고 있으며, 알파세대(2013년 이후)는 AI와 스마트 기술, 친환경 주거가 새로운 기준이 되는 시대를 살아가게 될 것이다. 시대는 달라져도 한 가지는 변하지 않는다. 좋은 입지의 부동산과 경쟁력 있는 상업용 부동산은 시간이 흐를수록 그 가치를 인정받는다는 사실이다. 그래서 성공적인 투자는 ‘언제 사느냐’보다 무엇을, 어디에, 누구와 함께 선택하느냐가 더 중요하다. 부동산 시장은 언제나 기회와 위기가 공존한다. 금리는 변하고, 경제는 순환하며, 정책도 달라진다. 그러나 이러한 변화 속에서도 정확한 시장 분석과 경험을 갖춘 전문가와 함께한다면 위기는 기회가 되고, 한 번의 선택은 평생의 자산이 될 수 있다. 나는 부동산을 단순히 사고파는 에이전트가 아니라, 고객의 미래를 함께 설계하는 평생의 부동산 파트너가 되고자 한다. 주택, 콘도, 투자용 부동산, 상가, 오피스 빌딩 등 고객의 목적에 맞는 전략을 제시하고, 단기적인 거래보다 장기적인 자산 가치 상승을 최우선으로 생각한다. 부동산은 누구를 만나느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 있다. 같은 시장에서도 전문가의 경험과 협상력, 그리고 미래를 보는 안목에 따라 결과는 크게 달라진다. 나는 한 건의 계약보다 한 사람의 신뢰를 더 소중히 여기며, 고객의 자산이 10년, 20년 후에도 더 큰 가치를 가질 수 있도록 함께 고민하고 함께 성장하겠다. 당신의 오늘의 선택은 내일의 자산이 되고, 그 자산은 다음 세대의 희망이 된다. 나는 그 소중한 가치를 지켜드리고 키워드리는 든든한 동반자가 되겠다. 부동산의 가치는 시간이 만들어 가지만, 그 가치를 극대화하는 것은 올바른 전문가를 만나는 것이다. 당신의 신뢰가 최고의 자산이 되도록, 그리고 당신의 부동산이 시간이 지날수록 더 큰 가치를 갖도록, 언제나 정직과 전문성으로 함께하겠다. ▶문의: (714) 345-4989, (213) 562-4949 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 시간 투자용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산
2026.07.01. 18:53
[부동산] 주택 타이틀 보험
부동산 거래 과정에서 바이어들이 가장 낯설어하는 절차 중 하나가 바로 타이틀(소유권) 보험이다. 에스크로 기간 중 타이틀 조사 회사가 과거 기록을 철저히 검증하지만, 서류상 완벽히 걸러낼 수 없는 숨겨진 결함은 언제나 존재한다. 타이틀 보험은 내 잘못이 아닌 과거의 권리문제로 인해 전 재산인 집을 잃거나 막대한 법적 비용을 떠안지 않도록 방어해 주는 유일한 안전장치다. 일반적인 주택 보험이 화재나 자연재해 등 미래에 발생할 위험을 보장한다면, 타이틀 보험은 내가 집을 사기 전 과거에 발생했던 숨겨진 타이틀 결함으로부터 구매자를 보호한다. 매매 시 클로징 비용 항목으로 단 한 번만 프리미엄을 지불하면 해당 부동산을 소유하고 있는 동안 평생 효력이 유지된다. 보험은 크게 두 가지로 나뉜다. 은행이나 모기지 회사가 자신들의 대출금 자산을 보호하기 위해 바이어에게 의무적으로 요구하는 ‘론 폴리시’가 있으며, 이는 은행 대출액만큼만 보장한다. 반면 ‘오너스 폴리시’는 구매자 본인의 전 재산과 주택 타이틀을 보호하기 위한 보험이다. 타이틀 회사가 공공 기록을 아무리 완벽하게 뒤져도 고의적인 서류 조작, 누락된 기록, 혹은 행정 오류까지 전부 찾아내기는 불가능하다. 보험 없이 타이틀 분쟁이 터졌을 때 발생할 수 있는 치명적인 시나리오 중 하나는 전 주인이 남긴 빚인 유치권 청구다. 바이어가 대대적인 리모델링을 마친 주택을 구매해 입주했으나, 몇 개월 뒤 건설업체가 찾아와 전 주인이 공사 대금을 지불하지 않았다며 집을 압류하겠다는 소송을 제기하는 경우가 있다. 매매 당시에 이 유치권이 등기부에 등록되지 않았거나 뒤늦게 접수되어 타이틀 서치 과정에서 완전히 누락되었다면, 타이틀 보험이 없을 때 바이어는 본인 자비로 수천 달러의 소송 비용을 내며 싸우거나 전 주인의 빚을 대신 갚아주어야 할 수 있다. 권리자나 상속인의 등장도 자산을 위협하는 흔한 요소다. 부모 사망 후 주택을 상속받은 자녀에게 집을 샀으나, 몇 년 뒤 과거 이혼으로 소식이 끊겼던 다른 친자녀나 유언장에 숨겨져 있던 또 다른 직계 상속인이 나타나 타이틀 반환 소송을 청구하는 경우도 종종 있다. 타이틀 보험은 이러한 권리 주장으로부터 바이어를 방어하며, 소송에 필요한 법정 비용을 전액 부담하는 것은 물론 최악의 경우 패소하더라도 주택 가치에 상응하는 보험금을 바이어에게 전액 보상해 준다. 가장 치명적인 리스크는 명의도용 및 서류 위조 사기다. 정교하게 위조된 신분증과 가짜 위임장을 이용해 실제 소유주 몰래 주택을 매각하고 잠적하는 사건이 발생하곤 한다. 정상적인 거래라 믿고 돈을 지불했더라도 위조 서류에 의한 거래는 법적으로 계약 자체가 무효 처리될 가능성이 매우 높다. 타이틀 보험은 이러한 범죄 행위로 인한 금전적 손실을 완벽하게 메워주는 유일한 보루다. 타이틀 보험료는 보통 주택 매매가의 약 0.5%에서 1% 선에서 책정되며, 에스크로가 마감되는 시점에 단 한 번만 지불한다. 내 재산권을 안전하게 방어하기 위해 타이틀 보험은 필수적인 선택이다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 / 시더스 부동산부동산 타이틀 주택 타이틀 보험 주택 타이틀 주택 보험
2026.06.30. 19:38
미국에서 부동산 살 때 현금 많이 쓰면 안되는 이유
미국 부동산
2026.06.26. 17:44
[부동산 이야기] 전쟁 리스크와 LA 부동산
최근 중동 지역의 긴장 고조와 이란과의 군사적 충돌 가능성은 국제사회의 주요 관심사로 떠오르고 있다. 이러한 지정학적 리스크는 단순히 외교 및 안보 문제에 그치지 않고 세계 경제 전반에 영향을 미치며, 국내 부동산 시장에도 직간접적인 영향을 줄 수 있다. 특히 LA 부동산 시장은 국내에서도 규모가 크고 국제 자본의 유입이 활발한 시장으로서 글로벌 경제 환경 변화에 민감하게 반응하는 특징을 가지고 있다. 따라서 이란과의 전쟁이 장기화될 경우 LA 부동산 시장은 다양한 경로를 통해 영향을 받을 것으로 예상된다. 가장 직접적인 영향은 국제 유가 상승이다. 중동 지역은 세계 원유 생산과 수출의 중심지 중 하나이며, 특히 호르무즈 해협은 세계 원유 수송의 핵심 통로로 알려져 있다. 전쟁이나 군사적 충돌이 발생하면 원유 공급 차질에 대한 우려가 커지면서 국제 유가가 상승하게 된다. 유가 상승은 물류비와 생산비 증가로 이어지며, 이는 결국 국내 인플레이션 압력을 높이는 요인으로 작용한다.경제가 인플레이션 압력에 직면할 경우 연방준비제도(Federal Reserve)는 기준금리 인하를 연기하거나 고금리 정책을 장기간 유지할 가능성이 높다. 부동산 시장은 금리에 매우 민감한 산업이다. 모기지 금리가 상승하거나 높은 수준을 유지하게 되면 주택 구매자의 월 상환 부담이 증가하게 되고, 이는 주택 구매 수요 감소로 이어질 수 있다. LA는 국내에서도 주택 가격이 높은 지역에 속하기 때문에 금리 변화에 더욱 민감하게 반응한다. 예를 들어 동일한 주택 가격이라도 금리가 1%포인트 상승할 경우 구매자의 월 상환액은 수백 달러 이상 증가할 수 있으며, 이는 상당수 실수요자의 구매 결정을 연기하게 만드는 요인이 된다. 또한 전쟁으로 인한 경제 불확실성 증가는 소비자와 투자자의 심리에도 영향을 미친다. 일반적으로 경제 전망이 불확실할 때 소비자들은 대규모 지출을 미루는 경향이 있으며, 주택 구매 역시 예외가 아니다. 특히 첫 주택 구매자나 투자 목적의 구매자는 시장 상황을 관망하며 거래를 연기할 가능성이 높다. 이로 인해 거래량 감소 현상이 나타날 수 있으며, 단기적으로는 일부 지역에서 가격 조정 압력이 발생할 수 있다. 그러나 LA 부동산 시장이 반드시 부정적인 영향만 받는 것은 아니다. 역사적으로 글로벌 위기 상황에서는 일부 투자자들이 금융시장보다 상대적으로 안정적인 실물자산을 선호하는 경향을 보여 왔다. 주식시장 변동성이 확대되고 국제 금융시장이 불안정해질 경우 부동산은 자산가치 보존 수단으로 다시 주목받을 수 있다. 특히 LA는 서부의 대표적인 경제 중심지이자 국제 투자자들에게 잘 알려진 시장으로서 해외 자본 유입이 지속될 가능성이 있다. 종합적으로 볼 때 이란과의 전쟁은 단기적으로 LA 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 그러나 LA 시장은 강한 경제 기반, 지속적인 주택 공급 부족, 글로벌 투자 수요라는 구조적 강점을 보유하고 있다. 따라서 시장의 일시적인 위축 가능성은 존재하지만 장기적으로는 안정적인 회복과 성장세를 유지할 가능성이 높다고 판단된다. 향후 시장 참여자들은 단기적인 불확실성에만 집중하기보다 장기적인 수급 구조와 거시경제 흐름을 종합적으로 고려해 투자 및 사업 전략을 수립하는 것이 중요하다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 리스크 부동산 기준금리 인하 부동산 시장 국내 부동산
2026.06.24. 18:58
상업용 부동산, 매수자의 시간 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 부동산 시장은 지금이 바닥인가, 아니면 아직 더 떨어질까? ▶답= 금리 상승과 경기 둔화 우려로 시장 분위기가 위축된 것은 사실이지만, 역설적으로 현재 시장은 점점 매수자 중심(Buyer's Market)으로 이동하고 있다는 분석이 많다. 가장 큰 이유는 자금 조달 환경의 변화다. 지난 몇 년간 급격한 금리 인상으로 상업용 부동산 대출 부담이 크게 늘어났다. 과거 저금리 시절에 매입한 자산들이 이제 높은 금리로 리파이낸싱 시기를 맞으면서 일부 건물주들은 현금흐름 압박을 받고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산들은 부담이 더욱 크다. 이러한 상황은 자연스럽게 시장에 매물을 증가시키고 있다. 과거에는 매도자가 가격을 주도했다면, 현재는 매수자가 협상력을 가지는 경우가 많아졌다. 가격 조정뿐 아니라 셀러 크레딧, 임대 보장, 수리 조건 등 다양한 협상 카드가 등장하고 있는 것도 현재 시장의 특징이다. 하지만 중요한 점은 모든 자산이 동시에 무너지고 있는 것은 아니라는 사실이다. 시장은 오히려 강한 자산과 약한 자산의 양극화가 심해지고 있다. 우량 테넌트가 장기 계약을 맺고 있는 NNN 자산, 물류 시설, 생활밀착형 리테일 등은 여전히 안정적인 수요를 유지하고 있다. 반면 공실 위험이 큰 오피스나 경쟁력이 약한 자산은 가격 조정을 받고 있다. 이 때문에 현금 여력이 있는 투자자들에게는 지금 시장이 오히려 기회가 될 수 있다. 좋은 자산을 이전보다 낮은 가격에 매입할 수 있고, 과거에는 불가능했던 계약 조건 협상도 가능해졌기 때문이다. 결국 시장이 불안할수록 자본력 있는 투자자에게 유리한 환경이 만들어지는 셈이다. 또한 부동산 시장은 항상 금리보다 한발 늦게 움직인다. 실제 거래량이 회복되기 시작하면 이미 좋은 매물은 빠르게 사라지는 경우가 많다. 그래서 경험 많은 투자자들은 시장 분위기가 가장 어두울 때 오히려 움직이기 시작한다. 현재 시장은 분명 몇 년 전과 달리 매수자에게 유리한 협상 환경이 형성되고 있다. 결국 지금 시장의 핵심은 단순한 가격 상승 기대가 아니라 "좋은 자산을 얼마나 유리한 조건으로 확보할 수 있는가"에 있다. 그런 의미에서 현재 상업용 부동산 시장은 점점 매수자의 시간으로 바뀌고 있다고 볼 수 있다. ▶문의: (770) 802-0688 주택/부동산 안드라스 윤 대표미국 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 시장 분위기
2026.06.24. 18:53
[부동산 스케치] LA 부동산, 어디로 가나
최근 로스앤젤레스 부동산 시장을 한마디로 표현하자면 “거래 실종 시대”라고 할 수 있다. 집값이 폭락한 것도 아니고, 바이어가 완전히 사라진 것도 아니다. 오픈하우스에는 사람들이 방문하고, 온라인 조회 수도 꾸준히 나온다. 하지만 정작 계약서에 서명하는 사람은 생각보다 많지 않다. 시장은 존재하지만 거래가 이루어지지 않는 이상한 상황이 이어지고 있다. 많은 사람들이 부동산 시장을 이야기할 때 집값에만 집중한다. “집값이 올랐는가?”, “집값이 떨어졌는가?”를 묻는다. 그러나 현재 LA 시장의 가장 큰 문제는 가격이 아니라 거래량이다. 실제로 시장에 나와 있는 많은 매물들은 여전히 높은 가격을 유지하고 있다. 반면 바이어들은 이전보다 훨씬 신중해졌고, 최종 결정을 내리는 데 더 많은 시간을 쓰고 있다. 본인의 한 웨스트 LA 지역의 330만 달러대 단독주택은 첫 주말 오픈하우스에 수십 명의 방문객이 다녀갔다. 관심도는 높았고 문의도 많았다. 몇몇 바이어는 재방문 의사까지 밝혔다. 하지만 실제 오퍼는 기대보다 훨씬 적었다. 바이어들은 집이 마음에 들지 않아서가 아니라 “조금 더 기다려 보자”는 판단을 내린 것이다. 금리와 경제 상황에 대한 불확실성이 여전히 남아 있기 때문이다. 코리아타운 시장에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 과거에는 첫 오픈하우스 이후 며칠 내에 복수 오퍼가 들어오는 경우가 적지 않았다. 그러나 최근에는 쇼잉은 꾸준히 이어지지만 실제 계약으로 이어지는 비율이 눈에 띄게 낮아지고 있다. 바이어들은 시장에 관심은 있지만 쉽게 움직이지 않는다. 마치 식당 메뉴판을 오래 들여다보면서도 주문을 미루는 손님과 비슷한 모습이다. 커머셜 부동산 시장 역시 다르지 않다. 최근 LA 지역의 한 멀티패밀리 투자 매물은 여러 투자자들의 관심을 받았지만 거래 성사까지는 이어지지 못했다. 셀러는 과거 저금리 시절 기준으로 가격을 유지하려 했고, 바이어는 현재 금리 환경을 반영해 더 높은 수익률(Cap Rate)을 요구했다. 서로의 기대치가 맞지 않으면서 협상은 길어졌고, 결국 매물은 시장에 그대로 남게 되었다. 현재 시장을 설명하는 또 다른 키워드는 “확신 부족”이다. 많은 바이어들은 지금 집을 살 자금이 없는 것이 아니다. 실제로 다운페이먼트와 대출 자격을 갖춘 사람들도 상당수 존재한다. 문제는 확신이다. 금리가 앞으로 내려갈지, 경제가 둔화될지, 집값이 더 조정될지에 대한 확신이 부족하다. 그래서 구매 결정을 뒤로 미루고 있다. 셀러들 역시 마찬가지다. 상당수의 주택 소유자들은 2~3%대의 낮은 모기지 금리를 가지고 있다. 지금 집을 팔고 새로운 집을 구매할 경우 6% 이상의 금리를 부담해야 한다. 이 때문에 이사를 계획했던 사람들조차 결정을 미루고 있다. 결과적으로 매물 공급도 제한되고 거래량도 줄어드는 현상이 동시에 발생하고 있다. 흥미로운 점은 이러한 상황이 시장 붕괴를 의미하지는 않는다는 것이다. 오히려 시장은 일종의 교착 상태에 가깝다. 바이어는 기다리고, 셀러는 버티고, 투자자는 관망한다. 모두가 시장을 바라보고 있지만 먼저 움직이려는 사람은 많지 않다. 부동산 시장은 결국 거래를 통해 움직인다. 아무리 가격이 유지되어도 거래가 없다면 시장의 활력은 떨어질 수밖에 없다. 지금 LA 부동산 시장의 가장 큰 과제는 집값이 아니라 거래량 회복이다. 금리 안정과 경제에 대한 확신이 회복될 때 비로소 바이어와 셀러 모두 다시 움직이기 시작할 것이다. 현재의 LA 시장은 침체도 아니고 호황도 아니다. 어쩌면 “기다림의 시장”이라는 표현이 가장 적절할지도 모른다. 그러나 분명한 것은, 지금의 거래 실종 현상은 단순한 일시적 현상이 아니라 시장 참여자들의 심리를 반영하는 중요한 신호라는 점이다. 이를 이해하는 것이 앞으로의 시장을 읽는 첫걸음이 될 것이다. ▶문의 :(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 바이어 부동산 시장 커머셜 부동산 코리아타운 시장
2026.06.21. 14:42