전국 부동산 기지개 켜는데 BC·온타리오만 '잠잠'

 캐나다 주택시장이 지난 4월 이후 점차 안정을 되찾고 있지만 BC주와 온타리오주는 거래 부진에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 메트로 밴쿠버에서는 8월 주택 거래가 1년 전보다 4.6% 줄었고, 단독주택과 콘도, 타운하우스 가격도 모두 하락했다.   로얄뱅크(RBC) 경제조사팀의 최근 주택시장 보고서에 따르면 전국 기존 주택 거래는 지난 4월 이후 점차 안정되는 모습을 보이고 있다. 주택 구매 여건이 다소 개선되고 고용 전망도 나아지면서 시장 심리가 회복되는 흐름이다. 그러나 BC주와 온타리오주는 장기간 이어진 시장 조정과 투자 수요 감소, 쌓여 있는 매물로 인해 회복 속도가 전국 평균보다 느린 것으로 나타났다. 특히 콘도 시장의 가격 하락 압력이 계속되고 있다.   밴쿠버 8월 거래 1,869건   메트로 밴쿠버 부동산 협회(GVR)에 따르면 8월 주택 거래는 1,869건으로 지난해 같은 달 1,959건보다 4.6% 감소했다. 지난 10년간 8월 평균 거래량 2,356건과 비교하면 20.7% 적다. 새로 나온 매물은 4,100건으로 지난해보다 3% 감소했다.   시장에 나와 있는 전체 매물은 1만5,798세대로 1년 전보다 2.7% 줄었다. 그러나 10년간 같은 시기 평균인 1만2,522세대와 비교하면 26.2% 많아 여전히 매수자가 선택할 수 있는 주택은 충분한 상황이다.   앤드루 리스 메트로 밴쿠버 부동산 협회 관계자는 매물이 충분하고 모기지 금리도 안정되고 있지만 주택 구매자들의 관망세를 바꾸기에는 부족한 상황이라고 설명했다. 신규 이민자 증가세 둔화와 투자 수요 감소도 거래 회복을 더디게 하는 요인으로 꼽았다.   단독주택 가격 7.2% 내려   8월 메트로 밴쿠버 주택 종합 기준가격은 108만1,900달러로 지난해 같은 달보다 5.6% 하락했다. 단독주택은 557건이 거래됐으며 기준가격은 179만9,400달러로 7.2% 떨어졌다.   콘도는 891건이 거래됐고 기준가격은 68만6,200달러로 6.6% 하락했다. 타운하우스는 412건이 거래됐으며 기준가격은 102만8,800달러로 4.4% 내렸다. 단독주택의 매물 대비 거래 비율은 9.6%로 가격 하락 압력이 커지는 기준으로 여겨지는 12%를 밑돌았다. 밴쿠버 중앙일보=김건수 기자 [email protected]온타리오 부동산 전국 부동산 밴쿠버 부동산 주택 구매자들

2026.09.03. 21:08

신입 에이전트, 프로가 된다…C Land 부동산 교육

C Land 부동산이 라이선스를 갓 취득한 신규 부동산 에이전트들의 현장 적응과 전문성 향상을 지원하기 위해 실무 중심 교육 프로그램을 강화했다.   C Land 부동산 부속학교인 CRI(C Land Research Institute)가 운영하는 ‘Real Estate 101’은 단순한 이론 강의에서 벗어나 실제 거래 과정에서 필요한 업무를 직접 배우고 경험하는 데 초점을 맞췄다.     신규 에이전트들이 고객 상담부터 계약 체결과 클로징까지 전 과정을 익혀 자신 있게 현장에 진입하도록 돕는 프로그램이다.   교육은 C Land 부동산의 스티븐 리 대표(Broker of Record·President·Instructor)를 중심으로 진행된다.     참가자들은 실제 계약서를 작성하고 항목별 내용을 검토하며 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황과 대응 방법을 배웠다.   주요 교육 내용은 주거용 임대 절차를 비롯해 바이어 에이전시와 클로징 절차, 셀러 에이전시, 리스팅 준비와 프레젠테이션, 부동산 가치평가, 거래서류 작성, 오픈하우스 운영 등이다.     고객 및 시간 관리, 잠재고객 발굴, 협상, 임대·매매계약서 검토, 위험관리와 직업윤리 등 에이전트 활동에 필요한 핵심 분야도 폭넓게 다뤘다.   신규 에이전트들이 주거용 부동산을 넘어 다양한 분야로 전문성을 넓힐 수 있도록 커머셜 부동산과 비즈니스 브로커링 교육도 마련됐다.     비즈니스 브로커링 부문은 CBCG의 숀 김 디렉터가, 커머셜 부동산 부문은 앤드루 서 디렉터가 맡아 현장에서 쌓은 경험과 거래 노하우를 공유했다.   이번 강화된 교육에는 총 5명의 신규 에이전트가 참여했다.     참가자들은 실제 업무에서 발생할 수 있는 사례를 중심으로 질문과 의견을 나누며 교육을 이수했으며, 교육 종료 후 자격시험을 통과해 전체 인증 과정을 마쳤다. 교육을 성공적으로 마친 에이전트들에게는 수료증이 전달됐다.   C Land 부동산은 라이선스 취득이 에이전트 경력의 완성이 아니라 실무 전문가로 성장하기 위한 출발점이라는 데 교육의 의미를 두고 있다. 경험이 풍부한 브로커와 각 분야 전문가의 교육·멘토링을 통해 신입 에이전트의 시행착오를 줄이고 체계적으로 실무 경험을 쌓도록 지원한다는 방침이다.   스티븐 리 대표는 “교육 부족으로 약화하고 있는 업계의 전문성을 높이는 것이 목표”라며 “앞으로도 주거용·커머셜·비즈니스 브로커링·부동산 관리 등 다양한 분야에서 에이전트들이 장기적으로 성장할 수 있도록 실무 교육과 멘토링을 지속해서 제공하겠다”고 밝혔다.   서만교 기자 [email protected]에이전트 부동산 land 부동산 신규 에이전트들 교육 프로그램

2026.09.03. 17:57

[부동산 가이드] 산업용 부동산 반등 채비

지난 몇 년간 국내 산업용 부동산 시장은 코로나 기간의 과열과 이후 급격한 공급 증가를 소화하는 조정기를 거쳤다.     그러나 2026년 상반기 데이터를 보면 시장의 방향이 조금씩 달라지고 있다. 아직 모든 지역과 자산이 회복된 것은 아니지만, 적어도 시장 전체로 보면 하락 사이클의 바닥은 지나고 있다는 신호가 나타난다.   뉴마크의 2026년 2분기 국내 산업용 부동산 보고서에 따르면 전국 공실률은 2025년 말 7.6%를 정점으로 두 분기 연속 하락해 7.4%를 기록했다.     2분기 순흡수면적은 6800만 제곱피트로 2023년 이후 가장 높은 수준이며, 상반기 신규 임대면적도 전년 대비 약 24% 증가했다.     공급보다 수요가 빠르게 회복되면서 시장의 균형이 다시 맞춰지고 있는 것이다.   더 중요한 변화는 임차인들이 단순히 저렴한 창고를 찾기보다 좋은 위치와 좋은 건물을 선택하기 시작했다는 점이다. 유가와 관세, 공급망 불확실성이 커지면서 임대료 절감보다 운송비와 물류 효율성이 중요해졌다.   건물의 품질에 따른 차별화도 뚜렷하다. 높은 층고와 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 신축 A급 물류센터, 특히 대형 시설의 공실이 빠르게 줄고 있다. 전자상거래 역시 다시 중요한 수요 동력이 되고 있다.     2분기 온라인 판매 증가율은 전 분기 대비 2.7%로 2023년 이후 가장 빨랐고, 아마존 한 회사가 올해 들어 임차하거나 매입한 산업용 면적만 2000만 제곱피트를 넘어섰다.   공급 측면도 긍정적이다. 현재 건설 중인 산업용 부동산은 약 3억 2440만 제곱피트로 과거 정점에서 크게 감소해 역사적인 평균 수준에 가까워졌다.     공급이 절제된 상황에서 수요가 회복되면서 평균 호가 임대료도 전년 대비 3.7% 상승했다. 53개 주요 시장 가운데 34개 시장에서 임대료가 상승했다는 점은 회복이 일부 지역에만 국한되지 않고 있음을 보여준다.   투자시장도 움직이기 시작했다. 올해 상반기 산업용 부동산 거래액은 650억 달러로 전년 동기보다 51% 증가했다. 특히 기업들이 향후 임대료 상승 가능성을 고려해 임차 대신 직접 건물을 매입하는 사례가 늘면서 자가 사용 목적의 거래도 기록적인 수준을 보이고 있다.   다만 이번 회복을 과거처럼 모든 산업용 부동산 가격이 함께 상승하는 사이클로 이해해서는 안 된다. 앞으로는 ‘산업용 부동산인가’보다 ‘어떤 산업용 부동산인가’가 더욱 중요해질 것이다.     물류 접근성, 전력 용량, 건물의 기능성과 연식, 그리고 장기적으로 기업이 계속 사용하고 싶어 하는 입지인가를 봐야 한다. 시장이 회복될수록 좋은 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이는 오히려 더 분명해질 가능성이 높다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 산업용 부동산 산업용 부동산 국내 산업용 산업용 면적

2026.09.02. 18:51

은퇴자의 캘리포니아 주택 구입, 현금 흐름이 핵심이다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

캘리포니아는 주택 중간 가격이 80만~100만 달러에 달해 고정 소득이 줄어드는 은퇴자가 현금이나 일반 모기지로 주택을 구입하기 쉽지 않다. 하지만 전략을 달리하면 현실적인 방법은 존재한다. 은퇴자의 주택 구입은 단순히 “살 수 있는가”의 문제가 아니라 “은퇴 후에도 매달 유지할 수 있는가”의 문제로 접근해야 한다.   가장 확실한 방법은 기존 자택 매각과 다운사이징이다. 고가 해안가 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티의 주택을 팔고, 인랜드 제국인 리버사이드·샌버나디노 카운티나 센트럴밸리의 2~3베드룸 콘도 또는 타운하우스로 이사하는 전략이다.   부부 공동명의의 경우 주요 거주지 5년 중 2년 거주 조건을 충족하면 주택 매각 차익에 대해 최대 50만 달러까지 양도소득세가 면제될 수 있다. 이 자금을 전액 다운페이먼트로 넣으면 무모기지, 즉 현금 완납 구매도 가능해져 은퇴 후 월 고정비를 대폭 낮출 수 있다.   두 번째는 은퇴자 맞춤형 자산 소진형 모기지, 즉 Asset Depletion Mortgage를 활용하는 방법이다. 정기적인 급여 소득이 없어도 401(k), IRA, 개인 증권, 현금성 자산을 일정 기간, 보통 10~20년에 걸쳐 균등 상각한 금액을 월 소득으로 간주해 대출 심사를 통과하는 방식이다.   다만 조건은 까다롭다. 일반 모기지보다 금리가 0.5~1%포인트 높고, 최소 다운페이먼트 30~40% 이상을 요구하는 경우가 많다. 따라서 적어도 20만~30만 달러의 현금 유동성이 사전에 갖춰져 있어야 한다.   세 번째는 55세 이상 시니어 커뮤니티 내 토지 포함 매뉴팩처드홈(Manufactured Home)을 고려하는 것이다. 앞서 언급했듯 토지, 즉 부지를 함께 소유하는 ‘Real Property’로 전환된 매물을 노리는 것이 중요하다.   일반 단독주택 대비 매입가는 40~60% 저렴할 수 있지만, 부지 임대료(Space Rent)가 없는 구조를 선택해야 은퇴 후 임대료 폭등 리스크에서 자유로워질 수 있다. 커뮤니티 내 골프장·수영장 등 편의시설을 저렴한 HOA 비용으로 누릴 수 있는 것도 강점이다.   네 번째는 지역 및 자산 유형을 전략적으로 전환하는 방법이다. 현재 LA 다운타운 등지에서는 공실 오피스를 주거용 콘도나 차터 스쿨 등으로 전환하는 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 매물이 늘고 있다.   이러한 매물은 신축보다 분양가가 20~30% 낮게 책정되는 경우가 많고, 세제 감면 혜택이 붙는 경우도 있다. 따라서 현지 시청의 주택 전환 인센티브 공고를 정기적으로 확인하는 것이 좋다.   다섯 번째는 공동 구매, 즉 Co-buying이나 신탁·공동 지분 방식인 Tenancy in Common을 활용하는 것이다. 배우자나 직계 가족과 합산 소득으로 대출을 받거나, 친구와 지분을 나눠 구매하는 방식도 현실적인 대안이 될 수 있다.   다만 이후 상속이나 지분 처분 시 분쟁이 생길 수 있으므로 반드시 부동산 변호사와 함께 동거·분할 매매 계약서, 즉 Co-ownership Agreement를 사전에 작성해야 한다.   은퇴자가 주택을 구입할 때 반드시 확인해야 할 덫도 있다. 첫째는 보험 가용성이다. 최근 캘리포니아 산불 및 홍수 위험 지역, 특히 인랜드 산자락 지역에서는 주요 보험사에서 신규 계약을 거부하는 사례가 있다. 계약 전 반드시 보험 견적을 먼저 받고, FAIR Plan, 즉 주정부 마지막 보험에 의존할 경우 비용이 얼마나 들지 미리 시뮬레이션해야 한다.   둘째는 재산세 고정 혜택이다. 55세 이상은 기존 주택의 재산세 기준액을 새 주택으로 최대 3회까지 이전할 수 있는 권리가 있다. 이는 Prop 19에 따른 제도다. 반드시 해당 카운티 세무서에 본인 적용 여부를 확인해 연간 재산세 폭등을 막아야 한다.   셋째는 현금 흐름의 35% 룰이다. 모기지, 재산세, 보험료, HOA, 유틸리티의 합계가 연금·사회보장연금(SS) 등 월 순소득의 35%를 초과하면 생활고가 생길 수 있다. 따라서 최종 판단 기준은 ‘구입 가능한가’가 아니라 ‘매달 유지 가능한가’가 되어야 한다.   결국 캘리포니아에서 은퇴자가 주택을 구입하려면 가격만 볼 것이 아니라 현금 흐름, 세금, 보험, HOA, 지역 리스크까지 함께 따져야 한다. 은퇴 후 안정적인 주거를 원한다면 무리한 구입보다 장기적으로 유지 가능한 구조를 먼저 설계하는 것이 중요하다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 주택 구입 은퇴자 맞춤형 주택 매각

2026.09.02. 16:54

남가주 상업용 부동산, 고금리 속 선별 회복세 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

LABJ 패널 토론회를 통해 본 2026년 서던캘리포니아 부동산 시장은 고금리와 강화된 대출 심사라는 거시적 역풍 속에서도 남가주 특유의 숙련된 인력 풀과 경제적 다양성, 높은 정주 선호도를 바탕으로 탄탄한 회복력을 유지하고 있다.   2026년 상반기 캘리포니아 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 금리와 대출 환경이다. 과거 0~3%대 초저금리 시대에서 벗어나 시장은 정상화 과정에 진입했다. 차입자들은 장기 부채의 상환 수수료 부담을 피하고 유연성을 확보하기 위해 SOFR 금리를 활용한 단기·중기 대출로 전환하는 추세다.   대출 기관들은 DSCR, 즉 부채감당비율과 테넌트 신용도는 물론, 캘리포니아에서 급등하는 보험 비용까지 세밀하게 심사하며 리스크 관리를 극도로 강화하고 있다.   법적·규제적 불확실성도 주요 변수로 작용한다. 지역별 이전세, 강화된 테넌트 보호 조항, 인허가 지연이 비용 상승 요인으로 대두되고 있다. 특히 산불 및 지진 등 기후 리스크와 이에 따른 보험 가용성 악화는 투자 의사 결정에 중대한 걸림돌이 되고 있다.   부실 자산에 대한 리캡탈라이제이션, 즉 자본 재조정 활동은 증가했으나 기관 투자자들은 ‘좋은 자본을 가치 없는 자산에 낭비하지 않는다’는 원칙 아래 극도로 선별적인 접근을 취하고 있다.   부문별로는 물류 및 산업용 부동산이 가장 강력한 성장세를 보였다. LA는 항공우주 및 방위산업이 미국 내 1위를 기록하며, 안두릴, 스페이스X, 노스롭 그루먼 등의 기업 주도로 연초 대비 300만 제곱피트 이상이 임대되어 전년 대비 86%의 임대 증가율을 달성했다.   특히 LA·롱비치 항만과 인접한 사우스베이 지역은 물류 접근성과 제조업 수요를 동시에 흡수하며 시장을 선도했다. 감가상각 세제 개편의 영향으로 자가 사용 목적의 건물 매입도 25% 증가했다.   오피스 시장은 팬데믹 이후 침체에서 벗어나 거래량이 최고 수준으로 반등했다. 그러나 신규 공급 파이프라인이 전무해 기존 우량 자산 위주로 수요가 집중되는 양극화가 뚜렷하다.   현재는 확고한 임차인 우위 시장, 즉 Tenant’s Market이다. 건물주들은 조기 입주 허용, 무료 임대 기간, 주차 혜택 등 모든 조건을 열어 두고 공실 채우기에 사활을 걸고 있다.   LA 다운타운의 클래스 B·C급 오피스는 장기 방치 대신 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 전략을 선택하고 있다. 대형 오피스를 25년 장기 임대의 차터 스쿨, 즉 대안학교로 전환하거나 향후 월드컵·올림픽 수요를 겨냥해 부티크 호텔로 탈바꿈하는 창의적 사례가 늘고 있다.   자본 시장에서는 바이어와 셀러 간의 호가 격차가 좁혀지며 시장이 정상화 단계로 접어들고 있다. 거래 성사율도 과거 40~60%에서 70~80% 수준으로 상승했다. REITs, 고액 자산가, 연기금 등 주요 투자 주체들도 다시 시장에 복귀하는 움직임을 보이고 있다.   향후 전략으로는 단순히 할인된 부실 자산을 매입하는 접근에서 벗어나야 한다. 장기적으로 우량 임차인을 유치할 수 있는 건물 품질과 입지 경쟁력을 면밀히 분석해야 한다. 거시 지표보다 소구역, 즉 Submarket 단위의 미시 수요와 최신 편의시설 유무를 기반으로 한 ‘마이크로 마켓’ 분석이 성패를 좌우할 핵심 요소로 강조된다.   특히 주의해야 할 점도 있다. 기존 상업용 부동산을 담보로 private lending이나 하드머니 투자를 고이자율로 유혹하는 경우에는 신중해야 한다. 앞으로 가을 무렵까지 추가적인 조치가 나오지 않는다면 파산 케이스들이 상당한 문제로 부각될 수 있다.   결국 2026년 남가주 상업용 부동산 시장은 전반적인 침체라기보다 자산별·지역별·임차인별로 명암이 갈리는 선별 회복 국면으로 볼 수 있다. 산업용과 물류 부동산은 여전히 강세를 보이고, 오피스는 입지와 활용 전략에 따라 성패가 나뉜다. 지금은 단순한 가격 할인보다 자산의 질, 임차인 안정성, 보험 비용, 대출 조건, 지역별 수요를 종합적으로 따져야 할 시기다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 서던캘리포니아 부동산 남가주 특유

2026.09.02. 16:53

인랜드 이주 열풍, 팬데믹 이후 급격히 식었다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

지난 3년간, 즉 2023년 중반부터 2026년 현재까지 서던캘리포니아 해안 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티에서 인랜드 제국, 즉 리버사이드·샌버나디노 카운티로의 이주는 팬데믹 열풍이 꺼지며 ‘급랭’에서 ‘정체’로 전환된 상태다.   2023년은 팬데믹 여파로 재택근무가 잔존하며 인랜드행 순유입이 마지막으로 크게 기록된 해였다. 그러나 금리 인상이 본격화되며 이주 속도는 하강 곡선을 그렸다.   2024년부터 2025년까지는 캘리포니아 재무부(DOF) 및 DMV 면허 반납 데이터 기준으로 해안가에서 인랜드로의 순유입 증가 폭이 전년 대비 40~50% 이상 감소한 것으로 나타났다. 특히 LA 카운티에서 인랜드로 빠져나간 숫자는 줄고, 반대로 인랜드에서 텍사스·네바다 등 타주로 빠져나가는 ‘이중 이탈’ 현상이 두드러졌다.   2026년 상반기 현재는 여전히 플러스, 즉 순유입 상태이긴 하나 그 규모는 미미한 수준이다. 팬데믹 이전인 2019년 수준에 근접한 흐름이다. 주 1~2회 해안가 사무실 출근을 위해 1~2시간 통근하는 ‘슈퍼 커뮤터’는 늘었지만, 아예 집을 옮기는 ‘전면 이주’는 급감했다.   인랜드 지역으로 이주하는 가장 큰 이유는 가격 압박이다. 해안가 중간 주택 가격이 90만~110만 달러인 데 비해, 인랜드는 50만~60만 달러대에 신축 주택과 넓은 마당을 확보할 수 있다. 같은 월 지출, 즉 모기지와 재산세를 기준으로 해안가보다 2배 큰 집에 거주할 수 있다는 점이 여전히 강한 유인이다.   하이브리드 근무의 정착도 영향을 미쳤다. 완전 재택근무는 줄었지만, 주 2~3회 출근을 감수할 수 있다면 통근을 희생하고 주거 만족도를 선택하는 중산층·신혼부부의 전략적 선택이 가능해졌다.   물류·의료·교육 일자리 증가도 인랜드 유입을 뒷받침한다. 인랜드 밸리, 즉 리버사이드·로마린다·온타리오 일대에는 대형 의료센터와 아마존·유나이티드 등 물류 허브가 확장되고 있다. 굳이 해안가로 출근하지 않아도 되는 직종의 유입은 꾸준한 편이다.   55세 이상 시니어 은퇴지로서의 저렴한 대안도 있다. 모바일홈·매뉴팩처드홈 파크가 인랜드에 밀집되어 있어 은퇴 자금이 넉넉지 않은 시니어들이 해안가를 떠나는 주요 요인으로 작용하고 있다.   다만 단기적으로 향후 1~2년간 이주세는 더욱 둔화될 전망이다. 주요 테크·금융사의 사무실 완전 복귀, 즉 RTO 정책이 강화되면서 2시간 통근은 더 이상 감당하기 어려운 리스크로 부각되고 있다. 여기에 6~7%대 고금리가 지속되면서 기존 해안가 주택을 팔고 인랜드로 갈아타기를 주저하게 만드는 금리 락인(Lock-in) 효과도 강하게 작용하고 있다.   중장기적으로 향후 3~5년간은 선택적 이주에서 필수적 이주로 재편될 가능성이 있다. 가성비를 중시하는 MZ세대와 원격근무가 가능한 프리랜서 계층은 꾸준히 유입되겠지만, 기후 리스크가 큰 변수로 부상할 것이다.   특히 인랜드는 해안가에 비해 여름철 폭염, 40도 이상 고온의 일상화, 산불 연기와 스모그, 가뭄에 따른 수도세 상승 부담이 크다. 이로 인해 집값은 싸지만 냉방비, 보험료, 공기질 관리비를 합산한 총생활비가 해안가와 별반 다르지 않다는 인식이 퍼질 경우 인랜드의 매력도는 낮아질 수 있다. 특히 주택 보험사들이 인랜드 산불 위험 지역의 신규 계약을 대거 거부하고 있어, 이는 이주 장벽으로 작용하고 있다.   인프라 변수도 남아 있다. Metrolink, 즉 통근열차 증편과 15번·91번 고속도로 확장 공사가 진행 중이지만 교통 체증 해결은 여전히 쉽지 않다. 반면 인랜드 내 신축 허가 물량은 해안가의 3배에 달해 장기적으로는 인구 비중이 꾸준히 상승할 것으로 예측된다.   결국 인랜드 제국은 여전히 남가주 주택시장에서 중요한 대안 지역이지만, 팬데믹 시기처럼 무조건적인 이주 열풍이 이어지는 단계는 아니다. 낮은 주택 가격만 볼 것이 아니라 통근 시간, 금리, 보험료, 기후 리스크, 생활비까지 함께 따져야 하는 신중한 선택의 시장으로 바뀌고 있다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 인랜드행 순유입 인랜드 지역 인랜드 유입

2026.09.02. 16:52

차압 매물 증가, 무조건 기회는 아니다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

최근 2026년 중순 이후 여러 인터넷 매체에 언급되고 있는 차압률 21% 상승 기사에 관해 몇 자 적는다. 이 자료는 부동산 통계에 권위가 있는 ATTOM에 의해 발표되었으며, 2026년 상반기 미국의 압류, 즉 foreclosure 신청 건수는 22만7548건으로 2025년 같은 기간보다 21%, 2024년보다 28% 증가했다고 전했다.   압류 개시는 18%, 은행 소유 부동산, 즉 REO 완료는 33% 늘었으며, 평균 처리 기간은 2013년 이후 최저인 563일로 단축됐다. 주별로는 플로리다, 사우스캐롤라이나, 인디애나의 압류율이 가장 높았다.   다만 캘리포니아의 경우, 특히 한인들을 포함해 주로 거주용이나 투자용으로 고려되는 지역의 상황은 아니라는 점에 주목해야 한다. ATTOM은 시장이 점차 정상화되는 추세라고 분석했으며, 전문가들은 세금·보험·생활비 상승으로 인한 재정 압박이 서비스 업체들의 손실 완화 및 REO 관리에 계속 부담으로 작용할 것이라고 전망했다.   앞으로 차압은 지속적으로 상승할 수밖에 없다는 점을 명심해야 하며, 모든 매물이 기회가 아니라는 점에도 주의해야 한다.   주로 캘리포니아의 차압 원인은 지난 몇 년간 외곽 지역에서 첫 주택 혜택을 받고 주택을 구입한 이들에게서 나타난다. 이들은 공통적으로 적은 다운페이먼트에 FHA나 VA 융자를 이용한 경우가 많다. 재산세와 보험을 포함한 임파운드 어카운트로 부담스러운 페이먼트를 매달 내다가 실직할 경우, 보유 기간과 상관없이 곧바로 주택 판매를 시도하게 된다. 또는 비교적 오랜 보유 기간에도 추가로 주택담보대출을 받은 경우가 이에 해당된다.   따라서 현재의 차압 증가를 급격한 시장 붕괴의 전조로 보기는 어렵다. 차압 매물은 직접 실사해 보면 구입 가격이 비싼 경우가 대부분이고, 전문팀이 아니라면 손대기 어려운 상태의 매물이 많다.   차압 매물 구입을 계획하는 분들은 가격만 보고 접근하기보다 주택 상태와 수리 비용, 지역 시장성, 권리 관계 등을 철저히 사전 조사하는 것이 중요하다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 통계 차압 매물 차압 증가

2026.09.02. 16:51

모기지 금리보다 중요한 것은 구매 준비다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

2026년 7월 중순 현재 최고 수준에 근접한 높은 모기지 이자에도 불구하고, 현재 6.55~6.75% 정도 수준에서 주택 매물, 즉 재고가 늘어나면서 주택 구매 모기지 신청이 전주 대비 6% 증가했다. 전체 모기지 신청은 1.9% 증가한 것으로 나타났다. 외곽 지역의 경우 거래량이 10% 정도 늘어난 것으로 나타나고 있다.   6월 주택 재고는 전년 동기 대비 4.2% 증가해 구매자들에게 더 많은 선택지와 기회를 제공하고 있다. 유가 상승 등으로 높은 금리가 당분간 유지될 가능성이 큰 만큼, 전문가들은 모기지 이자가 내려가는 타이밍을 맞추려 하기보다 개인의 예산과 장기 계획에 맞춰 주택을 구매하고, 추후 금리 하락 시 재융자를 활용할 것을 권장하고 있다.   이를 위해서는 재융자를 위한 이자율을 포함해 최고의 조건으로 최상의 융자를 받을 수 있도록 항상 준비해야 한다. 앞으로 상황에 따라서는 2~3번까지의 재융자도 고려하고 준비해야 한다.   결국 높은 금리 환경에서는 처음부터 완벽한 금리 타이밍을 기다리기보다, 감당 가능한 예산 안에서 주택을 구입하고 이후 재융자를 통해 페이먼트를 낮추는 전략이 필요하다. 재융자로 월 페이먼트를 낮춰 주택 유지 부담을 줄이는 것이 중요하다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 금리 타이밍 주택 구매

2026.09.02. 16:50

캘리포니아 무면허 공사, 1000불 넘으면 위험하다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

캘리포니아에서 면허 없이 합법적으로 진행할 수 있는 공사는 총공사비, 즉 자재비와 인건비를 합한 금액이 1000달러 미만이고, 건축 허가(Building Permit)가 필요 없으며, 고용된 직원 없이 본인이 직접 하는 경우로 제한된다.   또한 하나의 프로젝트를 여러 개로 나누어 계약하는 것은 불법이다. 일반적인 핸디맨들이 이에 해당된다.   면허 없이 기준을 초과하는 공사를 진행할 경우 최대 5000달러의 벌금 및 6개월 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있다.   2026년 7월부터는 최소 민사 벌금이 건당 1500달러로 인상되었다. 또한 면허가 없는 상태에서 1000달러 이상의 공사를 하면 법원을 통해 공사대금을 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 의뢰인이 이미 지급한 돈에 대해 “면허가 없었으니 돌려달라”며 소송을 제기해 돌려받을 수도 있다.   따라서 공사 계약 전에는 반드시 컨트랙터 라이선스를 조회해야 한다. 라이선스 보유 여부와 현재 상태, 과거 문제가 있었던 기록 등을 함께 점검하는 것이 중요하다. CSLB 웹사이트에서 확인하면 된다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 캘리포니아 무면허 공사 계약

2026.09.02. 16:49

캘리포니아 주택공사, 첫 디파짓 한도 확인해야 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

캘리포니아에서 주택공사를 진행할 때 최초 디파짓과 관련해 반드시 알아야 할 몇 가지 사항이 있다.   첫째, 계약금은 공사 가격 총액의 10% 또는 1000달러 중 더 적은 금액으로 법적으로 제한된다.   둘째, 진행 중 공사비, 즉 Progress Payment의 경우 계약금 외의 선불 금액은 실제 완료된 작업 또는 납품된 자재의 가치를 초과할 수 없다.   셋째, 예외 조건도 있다. 컨트랙터가 공사에 대한 이행 및 지급 보증서, 즉 Performance and Payment Bond를 제공하면 계약금 한도 규정에서 면제될 수 있다.   넷째, 이를 위반할 경우 제재를 받을 수 있다. 위반 시 최대 5000달러의 벌금 또는 1년 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있으며, 소비자에게 10% 이상의 손실을 초래한 경우 면허 취소 및 최소 1만 달러의 민사 벌금이 부과될 수 있다.   다섯째, 계약 전에는 컨트랙터의 라이선스 소지 여부를 반드시 확인해야 한다. 특히 책임보험, 즉 liability insurance와 종업원 상해보험 소지 여부를 확인해야 공사 진행 중 사고가 발생했을 때 집주인의 책임을 줄일 수 있다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 캘리포니아 주택공사 곽재혁 부동산 계약금 한도

2026.09.02. 16:48

주택구입융자, 실패 원인은 두 가지다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

캘리포니아 주택융자 실패의 두 가지 주요 원인으로는 ‘부채 대비 소득(DTI) 비율’과 ‘자산, 즉 자금 출처 및 대규모 예금’을 꼽을 수 있다. 그중에서도 DTI 비율이 가장 큰 비중을 차지한다.   DTI 비율은 컨벤셔널 대출의 경우 최대 50%, FHA 및 VA 대출은 최대 55%까지 허용된다. 대출 거절이 발생하는 이유로는 대출 기관의 부정확한 소득 및 자산 검증, 이자율 변동, 부동산 세금 및 HOA, 즉 주택소유자협회 회비에 대한 정보 부족 등이 있다.   특히 소득 증명 서류의 소득이 ‘5000달러’와 같이 정수로 끝날 경우, 대출 기관이 고객의 말만 믿고 소득을 기재했을 가능성이 있으므로 주의해야 한다.   부동산 중개인은 대출 기관과 긴밀히 협력하고, 소득 및 자산이 조기에 검증되었는지, 이자율이나 부동산 세금의 변동이 대출 자격에 미칠 영향을 미리 파악해야 한다.   마지막으로 다른 대출 기관의 DU 결과에 대한 교차 확인 및 제2의 의견을 제공할 수 있어야 한다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 중개인 곽재혁 부동산 부동산 세금

2026.09.02. 16:46

모바일홈, 저렴하지만 숨은 비용과 위험 따져야 한다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

Manufactured Home과 Mobile Home은 일반 단독주택보다 상대적으로 저렴한 주거 대안으로 주목받고 있지만, 장점만 보고 접근해서는 안 된다. 특히 토지를 함께 소유하지 않는 경우가 많기 때문에 일반 부동산과는 다른 구조적 단점과 비용 부담을 반드시 살펴봐야 한다.   가장 먼저 고려해야 할 점은 감가상각이다. 대부분의 경우 토지를 소유하지 않기 때문에 주택 자체는 부동산이 아니라 개인 자산으로 분류된다. 일반 주택은 시간이 지나면서 가치가 오를 수 있지만, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 중고차처럼 시간이 지날수록 가치가 하락하는 감가상각 자산이 될 수 있다.   공원 부지 임대료, 즉 Space Rent의 상승도 큰 부담이다. 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 땅은 공원 소유주가 보유하고, 거주자는 매월 부지 임대료를 내는 구조가 일반적이다. 캘리포니아에서는 이 부지 임대료가 해마다 크게 오르는 경우가 많고, 이 비용이 고정비의 대부분을 차지해 월 지출이 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 일부 지역에는 렌트 컨트롤이 있기는 하지만 완전한 보호 장치로 보기는 어렵다.   융자 조건도 불리할 수 있다. 주택이 개인 자산으로 분류되는 경우 일반 모기지, 즉 30년 고정 대출이 아니라 Chattel Loan, 즉 물건 담보 대출 형태로 융자를 받아야 하는 경우가 많다. 이 경우 금리가 높고 상환 기간도 평균 15~20년 정도로 짧을 수 있어 월 부담이 커질 수 있다.   커뮤니티 규칙도 엄격하다. 모바일홈 파크는 HOA 수준의 강력한 규제를 두는 경우가 많아 외관 변경, 애완동물 크기, 방문객 주차, 렌트 허용 여부 등이 매우 까다로울 수 있다. 따라서 구입 전 커뮤니티 규정과 장기 거주 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다.   보험 가입과 유지에도 어려움이 있다. 캘리포니아에서는 산불 위험 증가로 State Farm, Allstate 등 주요 사설 보험사들이 신규 계약을 대폭 축소하거나 중단한 경우가 있다. 제조홈이나 모바일홈은 일반 목조 주택보다 구조적으로 약하다고 판단되어 보험사들이 더 기피하는 현상도 심하다.   보험료도 부담이다. 일반 단독주택 대비 보험료가 평균 1.5배에서 2배 이상 비쌀 수 있다. 특히 이동성이 있는 차량으로 분류되면 폭풍 피해 위험을 더 높게 책정하는 경우도 있다.   지진 보험은 별도로 봐야 한다. 캘리포니아 지진 보험, 즉 CEA 또는 민영 지진 보험은 기본 주택 보험에 포함되지 않는다. 모바일홈의 경우 지진 발생 시 주각, 즉 틀에서 미끄러지는 위험이 커서 보험료가 매우 높거나 보장 범위가 극히 제한적일 수 있다.   사설 보험을 구하지 못할 경우에는 주정부가 후원하는 마지막 보루인 FAIR Plan에 의존해야 할 수 있다. 하지만 FAIR Plan은 보장 범위가 좁고, 내용물 배상 등이 제외될 수 있으며, 보험료는 오히려 시중보다 비쌀 수 있다.   자연재해 취약성도 반드시 고려해야 한다. 시니어 커뮤니티가 교외 또는 산림 인근, 즉 도시-자연 경계 지역인 WUI에 위치한 경우가 많아 산불 위험에 노출될 수 있다. HUD 기준 이후 제작된 주택이라도 일반 주택보다 방화벽 두께가 얇거나 지붕·외장재의 내화 등급이 낮은 경우가 있어 연소가 빠를 수 있다.   지진에도 취약할 수 있다. 바퀴 달린 섀시 위에 얹혀 있는 구조적 특성상 강진 시 하부 앵커, 즉 고정 장치가 뽑히거나 주택 전체가 기초 위에서 이탈하는 현상이 일반 주택보다 훨씬 치명적일 수 있다. 단순히 벽에 금이 가는 수준이 아니라 집이 완전히 틀어져 구조적 전손, 즉 Total Loss로 이어질 확률이 높다.   강풍과 홍수 위험도 있다. 캘리포니아 남부의 산타아나 바람 같은 돌풍이나 겨울 폭우가 발생할 경우, 얇은 외벽과 지붕 구조로 인해 누수 및 외벽 손상이 쉽게 발생할 수 있다. 또한 홍수 지역, 즉 플레인에 조성된 오래된 파크의 경우 배수 불량으로 침수 피해 위험이 클 수 있다.   결국 Manufactured Home과 Mobile Home은 낮은 구입 가격이라는 장점이 있지만, 감가상각, 부지 임대료 상승, 불리한 융자 조건, 엄격한 커뮤니티 규칙, 보험 부담, 자연재해 취약성까지 함께 따져야 한다. 단순히 매입 가격만 보고 결정하기보다 장기 보유 비용과 위험 요인을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 모바일홈 파크 일반 부동산 일반 단독주택

2026.09.02. 16:45

매뉴팩처드홈과 모바일홈, 제작 시점이 다르다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

미국에서 주거 대안으로 자주 언급되는 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 비슷해 보이지만, 제작 시점과 적용 기준에 따라 구분된다. 특히 1976년 6월 15일은 두 주택을 나누는 중요한 기준일이다.   Mobile Home, 즉 모바일홈은 1976년 6월 15일 이전에 제작된 주택을 말한다. 연방 주택도시개발부(HUD)의 안전 및 내화 기준이 적용되기 전 제작된 구형 주택이다.   반면 Manufactured Home, 즉 매뉴팩처드홈은 1976년 6월 15일 이후 제작된 주택이다. 연방 HUD가 정한 엄격한 건설·안전·내구성 기준을 통과한 주택이라는 점에서 모바일홈과 차이가 있다.   부동산 등록 측면에서도 구분이 필요하다. 토지를 소유한 경우에는 주택을 부동산(Real Property)으로 전환해 영구적으로 고정할 수 있다. 그러나 대부분의 경우 주택은 차량과 같은 개인 자산(Personal Property)으로 분류된다.   현장에서 직접 짓는 Modular Home, 즉 모듈러홈은 또 다른 개념이다. 모듈러홈은 해당 지역의 건축법을 따르는 일반 부동산으로, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈과는 성격이 다르다.   이 같은 주택은 시니어 은퇴지나 일반 거주지로서도 매력이 있다. 무엇보다 진입 장벽이 낮다는 점이 장점이다. 캘리포니아의 일반 단독주택(SFH)과 비교하면 매입 가격이 현저히 저렴하며, 보통 일반 단독주택 가격의 3분의 1에서 2분의 1 수준이다.   55세 이상을 위한 시니어 커뮤니티가 많다는 점도 눈여겨볼 만하다. 대부분의 모바일홈 파크는 55세 이상을 대상으로 운영되며, 비교적 조용하고 안전한 주거 환경을 제공한다. 골프장과 수영장, 클럽하우스 등 편의시설을 갖춘 곳도 많고, 커뮤니티 행사 등을 통한 사회적 교류도 활발하다.   유지보수 부담이 낮다는 점도 장점으로 꼽힌다. 주택 면적이 상대적으로 작아 내부 수리와 청소에 드는 비용이 적다. 외부 조경과 공용시설 관리를 공원 측에서 맡는 경우가 많아 거주자의 관리 부담도 줄어든다.   재산세 절감 효과도 기대할 수 있다. 주택이 자동차와 같은 개인 자산으로 분류될 경우, 일반 부동산 재산세율인 약 1.25%보다 훨씬 낮은 차량등록세(VLF) 수준으로 세금을 납부할 수 있다. 다만 토지를 소유한 경우에는 별도의 과세가 적용될 수 있으므로, 구입 전 등록 형태와 세금 기준을 확인할 필요가 있다.   결국 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 제작 시점에서 출발해 적용 기준과 등록 방식까지 차이가 있다. 가격과 관리 부담이 낮다는 장점이 있는 만큼, 주택 자체뿐 아니라 토지 소유 여부와 세금 체계까지 함께 살펴보는 것이 중요하다.   ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 일반 부동산 부동산 등록 제작 시점

2026.09.02. 16:43

[부동산 가이드] 부동산 절세 전략

가주에서 주 60시간 이상 일하며 높은 수입을 올리는 의사, 변호사, 빅테크 기업 임원, 성공한 한인 자영업자분들과 만나 이야기를 나누다 보면 빠지지 않고 나오는 주제가 있다. 소득 대비 만만치 않은 세금 부담이다. 세금을 떼고 나면 자산이 모이는 속도가 느리게 느껴져 고민이라는 이야기다.   사무실을 찾았던 한인 고소득 전문직 A씨와도 이런저런 이야기를 나누었다. CPA 선생님께 들은 최근 연방 세제 개편 흐름과 고소득자들에게 도움이 될 만한 부동산 절세 방안을 알려드렸는데, 자산 운용에 대해 한층 가벼운 마음을 갖게 되셨다.   실생활에서 편안하게 접근하면서도 세법상 유용하게 활용할 수 있는 부동산 투자 물건들이 있다는 것을 알려드리려 한다. 하나는 ‘단기 임대(STR) 물건’이다. 에어비앤비(Airbnb)나 VRBO 같은 휴양지 렌탈은 물론, Furnished Finder를 통해 파견 간호사나 단기 출장자에게 임대하는 집, 자체 부티크 스테이처럼 게스트가 머무는 평균 기간이 ‘7일 이하’인 주택이 해당한다.   IRS는 이런 형태를 일반 임대업이 아니라 서비스 비즈니스로 보기 때문에, 집주인(부부)이 연간 100시간 정도만 직접 관리나 운영에 참여해도 본업의 소득세를 감면받는 길이 열린다.     일주일에 2시간 남짓 신경 쓰는 셈이니 본업이 바쁜 분들도 부담 없이 고려해 볼 수 있다.   또 하나는 ‘상업용 부동산(Commercial Real Estate) 투자’다. 직접 운영하는 병원이나 사무실 건물을 사서 자체 임대(Self-Rental) 형태로 활용하거나, 인기가 높은 무인 개인 창고(Self-Storage) 시설, 팝업 스토어·셰어 오피스처럼 단기로 공간을 대여해 주는 상업용 물건도 좋은 선택지가 된다.   상업용 건물(39년)은 주거용(27.5년)보다 감가상각 기간이 길어서, 최근 연방 세법 개정 논의로 활발해진 100% 보너스 감가상각(Bonus Depreciation)과 원가 분할(Cost Segregation) 방식을 활용할 때 혜택이 크다.   셀프 스토리지 같은 시설은 조립식 파티션, 롤업 문, 보안 무인 시스템, 주차장 등 5~15년짜리 단기 자산 비즈니스 비중이 건물 가치의 절반 가까이를 차지하여 첫해에 털어낼 수 있는 장부상 손실 폭이 크다.     최고 세율 구간에 계신 분들은 구매 첫해에 들어가는 현금 세금을 대폭 아끼는 효과를 누릴 수 있는 셈이다.   감가상각은 세금을 완전히 없애준다기보다 미래로 미뤄주는(Tax Deferral) 성격이 있어서, 최소 5년 이상 장기 보유하거나 나중에 팔 때 1031 Exchange(부동산 물물교환) 같은 방법을 함께 계획하는 것이 좋다.   가주(FTB) 세법은 연방 세법과 별도로 계산된다는 점도 짚어보셔야 한다. 올해 소득과 세금 보고에 정확히 어떻게 적용될지 진행하기 전에 담당 CPA(전문 회계사)와 상의해 보시길 권해드린다.   자산도 늘리고, 수입도 안전하게 지켜내는 것, 소중한 투자의 과정이다. 주거용이나 상업용 부동산을 단순한 임대 수입용이 아니라, 내 자산을 든든하게 지켜주는 세금 방패로 한 번쯤 고려해 보시는 건 어떨까.   ▶문의: (562) 882-8949   준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 부동산 절세 부동산 절세 상업용 부동산 부동산 투자

2026.08.26. 18:09

[부동산] 집을 적게 짓는 시대, 신축 주택에 주목하라

주택 시장이 다시 한번 커다란 전환점을 맞이하고 있다. 팬데믹 이후 불어닥친 인플레이션과 이어진 고금리 여파로 전국의 주택 건설 현장이 확연히 정체되는 양상이다. 연방 센서스국의 최근 통계에 따르면 단독주택 착공 건수는 감소세를 이어가며 건설사들의 신규 공급 물량이 크게 축소되었다. 공급 부족이 누적되는 상황에서 신규 주택 착공 감소는 향후 몇 년간 주택난과 가격 하방 지지력을 더욱 견고하게 만들 가능성이 높다. 이러한 시장 패러다임 변화 속에서 전국적인 현상과 서남부 지역의 특수성을 비교하고, 왜 구매자 입장에서 신축 주택을 매수하는 것이 전략적 이점이 되는지 다각도로 짚어본다.   현재 신축 시장을 압박하는 가장 큰 요인은 6~7%대에 머물러 있는 높은 모기지 금리와 토지·자재·인건비의 동반 상승이다. 결과적으로 전국의 단독주택 착공 건수는 지속적인 감소세를 보이고 있다. 과거 팬데믹 시절 공급망 병목으로 지연되었던 물량들의 완공이 순차적으로 이루어지고는 있으나, 시장의 근본적인 수요를 채우기에는 절대적인 신규 착공 물량이 턱없이 부족한 실정이다. 기존 주택 시장 또한 낮은 금리로 대출을 받아둔 기존 집주인들이 집을 팔지 않는 동결 효과로 인해 매물이 극도로 제한되어 있다. 이에 따라 시장 전체의 공급 가뭄은 날로 심화하고 있다.   전국적인 건설 감소 폭 속에서도 지역별 양상은 현저한 차이를 보인다. 그러나 전체적인 전국 지표는 신규 단독주택 공급 감소로 귀결된다. 특히 캘리포니아, 애리조나, 네바다, 텍사스 등을 아우르는 서남부 지역은 지속적인 인구 유입과 기업 이전이 계속되고 있음에도 불구하고, 인허가 절차의 까다로움과 인건비·지반 자재비 폭등으로 건설 위축 현상이 가파르게 나타났다. 특히 캘리포니아와 주요 서남부 대도시권은 높은 입지 비용과 엄격한 환경 규제, 부족한 수자원 문제 등으로 인해 공급이 시장 수요를 전혀 따라가지 못하고 있다.     건설 물량이 줄어드는 시기에 신축 주택을 구매하는 것은 오히려 다수의 전략적 이점을 제공한다.     첫째, 건설사 금리 인하 지원 혜택을 적극 활용할 수 있다. 대형 주택 건설사들은 미분양 위험을 줄이고 자금을 회수하기 위해 모기지 금리 인하 지원 제도를 운영한다. 건설사 자체 금융을 활용하면 시중 금리가 6%대 후반일 때 4%~5%대의 낮은 고정 금리를 적용받아 월 납입금 부담을 수백 달러 이상 낮출 수 있다.     둘째, 유지·관리비 최적화 및 뛰어난 에너지 효율을 누릴 수 있다. 신축 주택은 최신 건축 법규에 맞춰 단열, 태양광 패널, 고효율 냉난방 시스템 및 이중창이 기본 적용된다. 기존 주택 구매 시 수년 내에 발생할 수 있는 지붕 교체, 배관 공사 등 수만 달러의 우발적 수리 비용이 들지 않는다.     셋째, 맞춤형 라이프스타일과 공간 최적화가 가능하다. 재택근무용 공간, 첨단 주택 제어 시스템 등 현대인의 라이프스타일에 맞춘 구조로 개보수 비용과 시간, 스트레스를 고려하면 신축 주택의 완성도 높은 공간이 제공하는 가치는 매우 크다.   주택 착공 건수가 줄어든다는 것은 조만간 시장에 공급될 입주 물량이 가뭄을 맞이한다는 신호다. 이는 향후 금리가 인하되고 매수 심리가 회복되었을 때 주택 가격 폭등으로 이어질 수 있는 구조적 배경이 된다. 따라서 건설사들이 다양한 금융 혜택을 제시하고 있는 지금이 역설적으로 가장 좋은 구매 타이밍이 될 수 있다.     ▶문의: (213)445-4989  현호석/시더스 부동산부동산 신축 주택 신축 주택 단독주택 착공 신규 단독주택

2026.08.25. 22:14

C Land 부동산, NJ 대형 물류센터 거래 성사

  C Land 부동산이 뉴저지 북부에 있는 5만여 스퀘어피트 규모의 대형 콜드체인 물류센터 장기 임대 계약을 성사시켰다.   이번 거래 대상은 뉴저지주 허드슨카운티 노스버겐에 위치한 5만2304스퀘어피트 규모의 물류 및 냉동·냉장 창고 시설이다.     뉴욕 맨해튼은 물론 뉴저지 주요 항만과 고속도로로 이동하기 편리한 물류 요충지에 자리하고 있다.   임대 기간은 총 123개월(약 10년3개월)이며, 향후 5년간 계약을 연장할 수 있는 옵션도 포함됐다. 대형 물류시설을 대상으로 한 장기 임대라는 점에서 주목할 만한 거래로 평가된다.   해당 시설은 냉동·냉장 창고와 일반 물류 기능을 함께 갖춘 전문 콜드체인 물류센터다. 냉동 및 냉장 설비를 비롯해 싱글 팔레트 랙 시스템 등 식품·유통업체의 물류 운영에 적합한 인프라를 갖췄다.     이처럼 관련 설비가 이미 상당 부분 구축된 물류시설은 북부 뉴저지에서 공급이 제한적인 특수 상업용 부동산으로 꼽힌다.   이번 프로젝트는 C Land 부동산의 에반 존 부사장과 신디 홍 부사장이 팀을 이뤄 진행했다.     이들은 고객사의 사업 운영 조건을 검토한 뒤 시장 분석과 입지 선정, 후보 시설 검토, 시설 적합성 분석, 임대 조건 협상, 실사 및 최종 계약 체결까지 거래 전반을 지원했다.     특히 현재의 물류 효율성뿐 아니라 고객사의 장기적인 사업 운영과 향후 확장 가능성까지 고려해 시설과 계약 조건을 조율했다.   에반 존 부사장은 대규모 상업용 부동산 거래에서는 고객이 필요로 하는 공간을 찾는 데 그치지 않고 사업 특성과 장기 운영계획을 정확히 이해하는 것이 중요하다며, 이번에도 입지와 시설, 물류 효율성 및 확장 가능성을 종합적으로 검토했다고 설명했다.   신디 홍 부사장 역시 고객사와의 긴밀한 소통을 통해 계약을 성공적으로 이끄는 데 핵심 역할을 했다.   스티븐 리 C Land 부동산 대표는 “상업용 부동산은 단순히 공간을 임대하거나 매입하는 것을 넘어 기업의 장기적인 사업 전략을 실현하는 중요한 기반”이라며 이번 계약을 성사시킨 에반 존·신디 홍 부사장의 노력과 전문성을 높이 평가했다.   C Land 부동산은 조지아주 사바나 지역에서도 현대 전기차 공장 인근 13만5000스퀘어피트 규모의 1차 납품업체 공장 계약을 성사시킨 바 있다.     앞으로도 뉴욕·뉴저지와 조지아 등지에서 물류시설과 산업용 부동산, 리테일, 오피스 및 개발부지 분야의 기업 고객 지원을 확대할 계획이다.   서만교 기자 [email protected]물류센터 부동산 land 부동산 대형 물류시설 뉴저지주 허드슨카운티

2026.08.24. 18:43

[부동산 스케치] 캘리포니아 부동산의 새 변수

최근 캘리포니아에서 집을 사고팔 때 과거보다 훨씬 중요해진 질문이 하나 있다.     “이 집의 가격이 얼마인가?”가 아니라 “이 집은 보험에 가입할 수 있는가?”이다.     이제 주택보험은 단순히 클로징 과정에서 확인하는 항목이 아니라, 부동산의 거래 가능성과 가치까지 결정하는 중요한 요소가 되고 있다.   이번 주 캘리포니아에서는 이를 보여주는 의미 있는 발표가 있었다. 최근 발생한 Gann Fire 이후 캘리포니아 보험국은 화재 피해 지역과 인접 지역의 6만4천 명 이상 보험 가입자에 대해 1년 동안 주택보험의 취소나 갱신 거절을 금지하는 조치를 내렸다. 특히 이번 조치는 일반 주택뿐 아니라 일정 조건에 해당하는 HOA, 아파트, 시니어 주거시설 등의 상업용 보험까지 보호 범위가 확대됐다는 점에서 의미가 있다.   이는 캘리포니아 부동산에서 보험 문제가 더 이상 일부 산불 위험 지역만의 문제가 아니라는 것을 보여준다. 특히 LA에서는 2025년 대형 산불 이후 보험이 실제 부동산 거래에서 중요한 변수가 되었다. 과거에는 바이어가 가격, 학군, 위치, 재산세 등을 먼저 계산했다면 이제는 보험료와 보험 가입 가능 여부까지 반드시 확인해야 한다. 높은 보험료가 월 모기지 페이먼트에 더해지면 바이어가 실제 부담해야 하는 주거비가 크게 달라지기 때문이다.   콘도 시장에서는 문제가 조금 더 복잡하다. 바이어 개인의 HO-6 보험뿐 아니라 HOA의 Master Insurance도 중요하다. HOA의 보험료가 크게 오르면 HOA 비용이나 특별분담금(Special Assessment) 부담으로 이어질 수 있다. 보험 조건이나 HOA 재정 상태가 대출기관의 기준을 충족하지 못하면 좋은 크레딧과 충분한 다운페이먼트를 가진 바이어라도 융자에 어려움을 겪을 수 있다.   결국 이제는 같은 가격의 두 콘도라도 HOA의 재정 상태와 보험 조건에 따라 실제 시장 가치는 달라질 수 있다. 예전에는 바이어들이 주방과 욕실 리모델링을 먼저 봤다면, 요즘은 HOA 서류와 보험 증권을 먼저 봐야 하는 시대가 된 셈이다. 부동산 에이전트 입장에서는 조금 덜 화려하지만 훨씬 중요한 숙제가 생겼다.   그렇다고 캘리포니아 보험 시장에 나쁜 소식만 있는 것은 아니다. 최근 캘리포니아 보험국에 따르면 여러 주요 보험사들이 산불 위험 지역을 포함해 주택보험 공급을 다시 확대하겠다는 계획을 내놓고 있다. 지난달 기준 11개 주택보험 그룹과 2개의 주요 상업용 보험사가 캘리포니아에서 보험 공급을 확대하기로 했다고 주정부는 밝혔다. 이는 지난 몇 년간 보험사들이 캘리포니아 시장에서 철수하거나 신규 가입을 제한했던 것과 비교하면 의미 있는 변화다.   이 변화는 투자용 부동산에도 중요하다. 아파트나 콘도 투자에서 보험료가 상승하면 운영비가 증가하고 순영업소득(NOI)은 감소한다. NOI가 줄어들면 같은 Cap Rate를 적용하더라도 부동산의 가치에는 하락 압력이 생긴다. 따라서 앞으로 투자자는 렌트와 공실률뿐 아니라 보험 비용의 장기적인 상승 가능성까지 계산해야 한다.   캘리포니아 부동산 시장은 지금 높은 금리와 주택 부족이라는 기존 문제에 보험이라는 새로운 변수가 더해지고 있다. 다만 최근 보험사들의 시장 확대 움직임은 분명 긍정적인 신호다. 앞으로 중요한 것은 단순히 보험회사가 돌아오는지가 아니라, 소비자가 감당할 수 있는 가격으로 안정적인 보험을 제공할 수 있느냐이다.   결국 앞으로 캘리포니아에서 좋은 부동산을 판단하는 기준도 달라질 수 있다. 위치와 가격, 학군만큼 보험 가능성, HOA 재정, 건물의 관리 상태와 재난 위험이 중요해지고 있다.     ▶문의: (424) 359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 캘리포니아 부동산 캘리포니아 부동산 최근 캘리포니아 동안 주택보험

2026.08.23. 13:35

LA선 20년 모아야 겨우 내집 다운페이

LA에선 내집 마련의 시작점인 다운페이먼트를 마련하는 데에만 20년 가까이 걸리는 것으로 나타났다.     부동산 정보업체 질로가 최근 전국 주요 대도시의 주택 구매 비용을 분석한 결과, LA의 일반적인 가구가 소득의 10%를 저축할 경우 중간가격 단독주택의 20% 다운페이먼트를 마련하는 데 평균 19.8년이 걸렸다. 전국 평균 8.5년과 비교해 11.3년이나 더 길었다.   LA에서 다운페이먼트 마련 기간이 길어진 가장 큰 원인으로는 소득에 비해 지나치게 높아진 주택 가격이 꼽힌다.     장기간 계속된 주택 공급 부족으로 집값이 상승하면서 중간소득 가구의 저축 속도로는 주택 가격을 따라잡기가 갈수록 어려워졌다는 분석이다.   질로에 따르면 현재 전국의 주택 부족 규모는 약 470만 채로 추산된다. 특히 LA의 주택 부족분은 약 34만5000채로 전국 대도시 가운데 두 번째로 많았다.     특히 전국에서 다운페이먼트 비용을 모으는 데까지 가장 오랜 시간이 걸리는 지역들이 가주에 집중됐다.   샌호세에서는 다운페이먼트를 마련하는 데 19.2년이 걸려 전국에서 가장 길었으며, 샌디에이고는 17년, 샌프란시스코는 16.9년이 걸렸다. 상대적으로 집값이 저렴한 리버사이드도 12.3년이 필요했다.   문제는 20년 가까이 저축해 집을 산 뒤에도 주택 구매가 곧바로 임대보다 경제적으로 유리해지는 것은 아니라는 점이다.   질로가 모기지와 보험료 등 주택 소유에 들어가는 비용과 임대 비용을 비교한 결과, LA에서는 주택 구매 후 렌트보다 경제적으로 유리해지는 손익분기점에 도달하려면 해당 주택을 추가로 17.9년 보유해야 하는 것으로 나타났다.   다운페이먼트를 모으는 데 필요한 19.8년과 구매 후 17.9년을 합치면 총 37.7년이다. 20대 중반부터 다운페이먼트를 모으기 시작했다면 40대가 돼서야 주택을 구매하고, 60대에 접어들어서야 렌트 대신 주택을 선택한 재정적 효과가 본격적으로 나타날 수 있다는 의미다.   전국 평균 기준으로는 다운페이먼트 마련에 8.5년, 주택 구매 후 렌트 대비 손익분기점에 도달하기까지 6.2년 등 총 14.7년이 걸렸다. LA의 37.7년은 이보다 23년이나 길다.   첫 주택 구매자들이 눈높이를 낮춰 상대적으로 저렴한 ‘스타터홈’을 선택하더라도 LA에서는 상당한 시간이 필요했다.   질로가 각 지역 주택가격의 하위 3분의 1을 스타터홈으로 분류해 분석한 결과, 전국적으로는 다운페이먼트를 마련하는 데 4.6년, 구매 후 렌트 대비 손익분기점에 도달하는 데 2.6년 등 총 7.2년이 걸렸다.   그러나 LA에서는 스타터홈조차 다운페이먼트를 마련하는 데 12.9년이 필요했다. 여기에 구매 후 임대보다 경제적으로 유리해질 때까지 다시 13.5년을 보유해야 해 전체 기간은 26.4년에 달했다. 일반 단독주택의 37.7년보다는 11년 이상 짧지만 전국 스타터홈 평균의 3배를 훌쩍 넘는다.   한편 전문가들은 주택 구매가 무조건 불리하다는 의미는 아니라고 설명했다.     주택 소유주는 장기간에 걸쳐 에퀴티를 축적할 수 있고 안정적인 거주 기반을 확보할 수 있기 때문에 자산 형성이 어려운 렌트 대비 장점이 있다고 덧붙였다. 우훈식 기자다운페이 주택 구매자들 다운페이먼트 비용 주택 부족분 박낙희 모기지 내집 에퀴티 부동산 LA

2026.08.20. 22:42

[부동산 이야기] 가주 부동산 ‘해빙기’

2026년 하반기로 접어든 지금, 가주 부동산 시장은 과거의 극단적인 과열이나 침체 국면에서 벗어나 ‘해빙기(Thawing)’이자 ‘건강한 조정기’의 양상을 뚜렷하게 나타내고 있다. 지난 몇 년간 고금리와 매물 잠김 현상으로 얼어붙었던 시장이 점차 유연해지고 있으나, 가주 특유의 구조적 요인들은 여전히 강력하게 작용하는 중이다.   - 완만한 가격 상승과 안정세   가주부동산중개인협회(CAR) 등의 최신 데이터를 살펴보면, 2026년 주택 가격과 거래는 완만한 우상향 곡선을 그린다. 단독주택 중간 가격은 약 90만 달러 선에서 안정세를 보이며, 고금리 피로를 극복한 매수자들의 복귀로 거래량은 전년 대비 2% 소폭 증가했다. 패닉 바잉은 사라졌으나 탄탄한 수요가 가격 하락을 방어 중이다.   - 모기지 금리와 ‘록인 효과'   2026년 하반기 시장을 이해하는 데 가장 중요한 변수 중 하나는 여전히 금리다. 30년 고정 모기지 금리는 6% 중후반대(약 6.65%~6.75%)에서 등락을 거듭하고 있다. 전체적인 중고 주택 매물 공급이 팬데믹 이전 수준만큼 완전히 원활하게 풀리지는 않고 있으며, 이는 가격 하방 경직성을 지탱하는 주원인으로 작용한다.   - 지역별 양극화 및 세분화 흐름   가주는 샌프란시스코, 실리콘밸리, LA 서부 및 샌디에이고 등 해안가 대도시권은 여전히 높은 가격대를 유지하고 있다. 반면 새크라멘토나 일부 내륙 지역은 신규 공급 물량의 영향으로 가격 상승세가 정체되거나 제한적인 보합세를 나타내고 있다.   - 보험과 세금   2026년 가주 전역을 강타한 대형 산불 및 자연재해 여파로 주택 화재 보험 및 종합 보험료가 급등했으며, 가입 자체도 한층 까다로워진 상태다. 이는 단순한 부대 비용을 넘어 주택 유지 관리의 실질적인 ROI(투자수익률)를 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡았다. 또한 LA 등 주요 도시의 엄격한 렌트 컨트롤 정책과 세입자 보호법이 한층 더 엄격하게 집행되면서, 다세대 주택이나 임대용 부동산 투자자들은 운영 리스크를 자세히 따져봐야 한다.   - 요약 및 현장 실전 대응 전략   2026년 8월 현재 가주 부동산 시장은 “폭발적 성장도 급격한 붕괴도 없는, 고비용 속의 정교한 조정기”로 요약할 수 있다.   매수자 입장에서는 과거에 비해 매물이 늘어나고 경쟁이 완화되어 여유를 가지고 접근할 수 있는 환경이 조성되었다. 그러나 높은 금리와 보험료 부담이 지속되는 만큼, 단순히 매매가만 볼 것이 아니라 총 주거비용을 정밀하게 계산하는 정교한 재무 계획이 선행되어야 한다.     반면 셀러 입장에서는 과거처럼 집만 내놓으면 팔리던 시장이 아니므로, 철저한 지역 데이터 분석에 기반한 현실적인 가격 책정과 감각적인 스태이징, 그리고 맞춤형 마케팅 전략이 매각 성공의 절대적 열쇠가 되고 있다.   ▶문의:(310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 부동산 해빙기 부동산 시장 고금리 피로 하반기 시장

2026.08.19. 19:12

[부동산 이야기] LA·오렌지카운티 부동산 시장

2026년 하반기에 접어든 지금, LA와 오렌지카운티 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 ‘기회는 존재하지만 더욱 정확한 판단이 필요한 시장’이라고 할 수 있다. 지난 몇 년간 높은 주택가격과 모기지 금리는 바이어들의 구매력을 크게 위축시켰다. 금리가 내려가기를 기다리며 주택 구매를 미뤄온 바이어도 많고, 과거 낮은 금리로 주택을 구입한 소유주들은 현재의 좋은 모기지 조건을 포기하기 어려워 매물을 내놓지 않는 경우가 많다.     이 때문에 거래량은 예전보다 줄었지만 매물 공급 또한 제한되면서 선호지역의 좋은 주택은 여전히 가격을 유지하는 현상이 나타나고 있다.   특히 오렌지카운티는 제한적인 주택 공급과 좋은 학군, 생활환경, 고용 기반에 대한 꾸준한 수요로 인해 주요 지역을 중심으로 비교적 탄탄한 시장을 유지하고 있다. LA 역시 지역별 차이가 뚜렷하다. 같은 카운티 안에서도 학군, 치안, 교통, 직장 접근성은 물론 앞으로의 개발계획에 따라 부동산의 가치와 거래 속도가 크게 달라진다.   따라서 지금의 시장에서는 단순히 “가격이 오를까, 내릴까?”를 예상하는 것보다 어떤 지역의 어떤 부동산을 얼마에, 어떤 금융조건으로 사느냐가 훨씬 중요하다. 금리가 조금 내려간 뒤 경쟁자가 몰릴 때까지 기다리는 것이 항상 유리한 것도 아니다.   현재 시장에서 협상이 가능한 매물을 찾아 가격이나 크레딧 등 좋은 조건을 확보한다면 오히려 장기적으로 좋은 선택이 될 수도 있다. 투자용 부동산은 더욱 철저한 숫자 분석이 필요하다. 렌트 수입만 보고 결정해서는 안 된다. 재산세, 보험료, 관리비, 수리비, 공실 가능성 등을 모두 계산해 실제 수익성을 확인해야 한다. 상업용 부동산 역시 CAP 비율만 보는 것이 아니라 테넌트의 안정성, 임대조건, 주변 개발계획과 장기적인 임대수요까지 함께 분석해야 한다.   셀러에게도 전략이 필요한 시기다. 과거처럼 높은 가격을 먼저 제시하고 기다리는 방식보다는 최근 실제 거래가격과 현재 경쟁 매물을 정확하게 비교하여 처음부터 적절한 가격을 설정하는 것이 중요하다. 가격과 마케팅 전략이 제대로 준비된 매물은 시장이 느릴 때도 좋은 바이어를 만날 가능성이 높다.   부동산은 오늘의 가격만을 사고파는 것이 아니라 미래의 시간과 위치의 가치를 선택하는 투자다. 시장이 뜨겁다고 무조건 사고, 불안하다고 무조건 기다리는 것이 정답은 아니다. 오히려 시장의 방향이 불확실할 때 좋은 부동산과 그렇지 않은 부동산의 차이가 더욱 분명해진다.   저는 부동산 현장에서 바이어와 셀러, 투자자들의 다양한 거래를 경험하며 한 가지 원칙을 중요하게 생각해 왔다. 단순히 거래 한 건을 성사시키는 것보다 고객의 자산을 지키고 그 가치를 성장시키는 것이 부동산 전문가의 진정한 역할이라는 것이다. 주택 한 채부터 인컴 프로퍼티와 상업용 부동산까지 고객마다 목적과 재정 상황이 다른 만큼 전략 또한 달라야 한다.   좋은 부동산은 오늘의 거래로 끝나지 않는다. 올바른 선택은 10년, 20년 후에도 가족의 자산으로 남는다. 지금 LA와 오렌지카운티에서 구입, 매각 또는 투자를 고민하고 있다면 막연히 기다리기보다 자신의 상황에 맞는 시장분석과 전략부터 세워보길 권한다.   부동산의 가치는 결국 어디를 선택하고, 언제 움직이며, 누구와 함께 결정하느냐 에서 차이가 만들어진다.   ▶문의:(714) 345-4989, (213) 562-4949 캐롤 리 / CL Realty & Investment부동산 이야기 오렌지카운티 부동산 오렌지카운티 부동산 투자용 부동산 부동산 바이어

2026.08.19. 19:07