[부동산 가이드] 1031 교환

부동산 투자는 미래를 대비하는 가장 중요한 재테크 수단 중 하나다. 단순히 자산을 보유하는 것을 넘어서, 그 부동산을 통해 자산을 계속해서 키워 나가는 것이 핵심 목표가 되어야 한다. 현재 가지고 있는 부동산을 더 크고 가치 있는 자산으로 증식시키기 위해서는 올바른 전략과 도구가 필요하다. 그중 가장 강력하고 실효성 있는 수단이 바로 ‘1031 교환’이다.   1031 교환은 세법에 따라 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세를 연기하는 절차를 의미한다. 즉, 부동산을 팔면서 생긴 이익에 대해 바로 세금을 내지 않고, 일정 조건을 충족하면 일정 기간 세금 납부를 유예할 수 있다. 이 제도를 활용하면, 기존 부동산을 팔아 얻은 금액 전부 또는 대부분을 새로운 부동산에 재투자하면서 세금을 미룰 수 있다. 이는 부동산 가격 상승에 따른 시세차익에 대한 세금 부담을 잠시 미루는 것뿐만 아니라, 자산을 재배치하고 확장하는 데 훨씬 유리하게 작용한다.   이 제도는 특별히 부동산의 종류와 위치에 제한이 없다. 투자를 목적으로 하는 토지, 임대 부동산, 상업용 건물, 공장 등 거의 모든 부동산이 대상이 될 수 있다. 예를 들어, LA의 임대 아파트를 팔아서 텍사스의 공장으로 전환하는 것도, 작은 상가를 팔아 여러 채의 임대 주택을 사는 것도 가능하다. 즉, 투자자들은 지역이나 부동산 유형에 구애받지 않고 큰 유연성을 갖고 재투자할 수 있다. 가장 중요한 조건은 새로 사는 부동산의 가치가 기존 부동산의 가치보다 같거나 높아야 하며, 가능하면 전액 또는 대부분을 재투자하는 것이 세금 유예의 핵심이다.   반면, 만약 이전 부동산을 팔아서 얻은 금액 중 일부를 인출하거나 개인 용도로 사용할 경우, 그 차익에 대해서는 세금을 내야 한다. 따라서, 1031 교환을 활용하려면 팔아서 번 전체 금액을 반드시 새 부동산에 재투자하는 계획이 필요하다. 이와 함께, 부동산을 팔고 난 후 45일 이내에 새 부동산을 정해야 하며, 135일 이내에 거래를 최종 마감해야 한다. 총 180일 이내에 거래를 완성하는 것이 법적 규칙으로 정해져 있다.   이 과정에서 반드시 신뢰할 수 있는 전문가 또는 회사와 중개인(Qualified Intermediary·QI) 계약을 맺어야 한다. QI는 고객의 자금을 안전하게 보관하고, 정해진 기간 내에 새 부동산 구매를 위한 자금을 이체하는 역할을 담당한다. 국세청(IRS) 규정을 엄격히 준수하며, 거래가 올바르게 이뤄지도록 보장하는 중요한 역할을 한다. 이들은 전문적인 지식과 경험을 바탕으로, 투자자가 세금 혜택을 최대한 누리면서 무리 없이 거래를 진행할 수 있도록 돕는다.   즉, 1031 교환은 부동산을 팔고 다시 살 때, 지역과 부동산 종류, 규모와 상관없이 투자자의 선택권과 유연성을 크게 높여주는 제도다. 부동산 투자에서 세금 걱정을 덜면서 재산을 꾸준히 늘리고 싶다면, 반드시 이 제도를 깊이 이해하고 적극적으로 활용하는 것이 현명한 전략이다. 지금이 바로, 효율적이고 효과적인 재산 증식을 위한 최고의 기회다. 따라서 앞으로 부동산 투자 계획이 있다면, 1031 교환을 반드시 고려하며, 전문가와 상담하는 것을 추천한다. 이것이 부동산으로 재테크를 성공으로 이끄는 지름길임을 잊지 말자.     ▶문의:(562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 교환 부동산 부동산 투자 부동산 유형 부동산 구매

2025.06.18. 17:14

[부동산 가이드] 부동산 소유 형태

국내에서 부동산을 취득하실 때 많은 소비자가 입지나 수익률, 매입가에 집중합니다. 하지만 그에 못지않게 중요한 것이 바로 어떻게 소유할 것인가, 즉 ‘소유 형태(title vesting)’입니다.     이 구조에 따라 향후 매각, 상속, 세금, 법적 책임까지 달라질 수 있기 때문에 투자든 실거주든 반드시 검토가 필요합니다.   가장 단순한 형태는 단독 소유입니다. 한 사람 또는 하나의 법인이 부동산을 온전히 소유하며, 모든 권리와 책임이 명확하게 귀속됩니다. 결정과 처분이 간편하여 개인이나 법인 명의 투자에 자주 사용됩니다.   다음은 공동 소유로 두 사람 이상이 함께 부동산을 소유하는 구조입니다. 이 중 공유재산권(Tenancy in Common)은 각자의 지분을 자유롭게 설정할 수 있으며, 사망 시 그 지분이 공동소유자가 아닌 상속인에게 이전됩니다. 가족, 친구, 투자 파트너 간 공동 매입 시 자주 활용됩니다.     반면 합유적 소유권(Joint Tenancy)은 모든 소유자가 동일한 지분을 갖고 동시에 취득해야 하며, 생존자 권리(Right of Survivorship)가 적용됩니다.     즉, 한 사람이 사망하면 그 지분은 상속 절차 없이 자동으로 나머지 소유자에게 이전됩니다. 상속 계획이 따로 있는 경우에는 신중한 선택이 필요합니다.   조금 더 복잡하지만, 전략적인 방식으로는 신탁 소유가 있습니다. 부동산을 신탁이라는 법적 장치에 등록하고, 정해진 조건을 충족하면 수익자에게 소유권이 이전되는 구조입니다.     예를 들어 부모가 자녀에게 상속하되 일정한 나이 또는 조건이 충족된 이후에 넘기도록 설계할 수 있습니다. 자산 보호와 세금 효율, 상속 계획까지 함께 고려할 수 있는 유용한 방식입니다.   부부가 함께 부동산을 소유하는 경우에는 거주하는 주의 법률이 적용됩니다.  예를 들어 가주처럼 커뮤니티 재산제가 있는 주에서는 결혼 중 취득한 재산이 부부 공동 소유로 간주하여, 매각 시 두 분의 동의가 모두 필요합니다. 일부 주에서는 부부만이 선택할 수 있는 불가분적 소유(Tenancy by the Entirety) 구조가 존재하며, 이 경우에도 생존자 권리가 적용되고, 일방의 동의만으로는 처분이 불가능합니다.   이처럼 부동산의 소유 형태는 단순한 명의 문제가 아니라, 재산을 어떻게 관리하고 지켜갈지를 결정짓는 중요한 선택입니다.     특히 공동 투자나 상속을 염두에 두고 계신 경우에는 각 구조의 차이를 충분히 이해하시고, 전문가의 조언을 받아 신중히 결정하시는 것이 바람직합니다. 좋은 부동산을 고르는 것만큼, 그 부동산을 어떻게 소유할지를 정하는 일이 투자의 핵심일 수 있습니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 소유 소유 형태 공동 소유 나머지 소유자

2025.06.04. 17:34

[부동산] LA 상업용 부동산 시장

LA 상업용 부동산 시장은 팬데믹 이후 원격근무 확산, 고금리, 경제 불확실성 등으로 시장이 큰 변화를 겪고 있다. 어떤 부문은 침체를 겪지만, 다른 부문은 오히려 호황을 누리고 있는 양극화 현상이 두드러진다.   ▶오피스 시장   LA의 오피스 시장은 팬데믹 이후 가장 큰 타격을 받은 부문 중 하나다. 지난해 기준 LA CBD(센트럴 비즈니스 디스트릭트)의 공실률은 약 25%로, 역사적 최고치를 기록 중이다. 특히 LA다운타운과 웨스트LA의 전통적 오피스 중심지에서 공실률이 높아지면서 임대료 인하 및 유인책이 늘고 있다. 기업들의 하이브리드 근무 정책이 장기화되면서 대형 오피스 공간에 대한 수요가 줄어든 것이 주요 원인이다. 그러나 고급 오피스 빌딩(Class A)은 비교적 안정적인 수요를 유지하고 있으며, 친환경 설계와 첨단 시설을 갖춘 ‘ESG(환경·사회·지배구조)’ 친화적 오피스에 대한 선호도가 높아지고 있다. 많은 개발사가 오피스 빌딩을 주거용 또는 혼합 용도로 전환하는 사례를 늘리고 있다.     ▶리테일 부동산     온라인 쇼핑의 확산으로 인해 LA의 대형 쇼핑몰들은 어려움을 겪고 있다. 특히 패션 디스트릭트와 전통적인 쇼핑 중심가에서 매출 감소와 임대 공간 증가가 두드러진다.     그러나 생활밀착형 리테일 공간과 고급 부티크는 오히려 성장 중이다.     웨스트 할리우드, 멜로즈 애비뉴, 아트 디스트릭트 같은 지역에서는 프리미엄 브랜드와 독특한 컨셉의 매장들이 활발하게 입점하고 있다.     또한, 푸드홀과 체험형 소매 트렌드가 강세를 보이며, 단순 쇼핑이 아닌 문화·엔터테인먼트 공간의 역할이 중요해지고 있다.     ▶산업용 및 물류 부동산   LA는 국내 최대의 항구를 보유한 물류 중심지로, 산업용 부동산과 물류 창고에 대한 수요가 급증하고 있다. 아마존, 월마트, 페덱스 등의 전자상거래 관련 기업들이 확장을 계속하면서 창고 및 유통센터 부지에 대한 경쟁이 치열해졌다. 2024년 기준 LA 산업용 부동산의 공실률은 3% 미만으로 극히 낮으며, 임대료는 지속해서 상승 중이다.     ▶호텔 및 관광 부동산   LA의 호텔 시장도 꾸준한 회복세를 보이고 있다. 2023년 기준 관광객 수가 팬데믹 이전 수준의 90%까지 복구되었으며, 럭서리 호텔과 부티크 호텔의 성과가 특히 두드러진다. 베벌리힐스, 웨스트 할리우드, 샌타모니카 등 시장은 중국 및 중동 관광객들의 귀환으로 호조를 보인다. 2028년 LA 올림픽을 앞두고 호텔 개발과 리모델링 투자가 활발해질 전망이며, 단기 임대(에어비앤비 등)와 콘도미니엄 호텔 시장도 성장할 것으로 예상된다.   ▶결론   LA의 상업용 부동산 시장은 전통적인 오피스와 쇼핑몰의 쇠퇴와 함께 새로운 트렌드가 부상하는 과도기다. 디지털 경제 성장에 따른 물류 수요 증가, 관광업 회복, 주거용 전환 가능성 등이 주요 변수로 작용할 것이다. 투자자들은 부문별 차이를 정확히 분석하고, ESG와 기술 혁신을 고려한 전략을 세워야 할 시점이다. LA는 여전히 글로벌 자본이 집중되는 도시이지만, 변화하는 시장 흐름에 발맞추지 못한다면 기회를 놓칠 수 있다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상업용 오피스 시장 리테일 부동산 전통적 오피스

2025.06.03. 22:20

[부동산 스케치] 리테일 부동산 시장 현황

“쇼핑몰 간 지 얼마나 됐더라?” 요새 이런 말이 흔해졌다. 한때 사람들로 북적이던 대형 쇼핑몰이 2025년 현재, 텅 빈 곳으로 바뀌고 있다. 그러나 의외의 반전도 있다. 집 근처 마트와 동네 쇼핑센터는 여전히 사람들로 북적이며, 오히려 투자자들의 ‘핫플’로 부상하고 있다.   올해 초 빅 랏츠 등 대표적인 대형 소매 브랜드들이 줄줄이 파산 신청을 하며 리테일 부동산 시장은 큰 충격을 받았다. 대표적인 상업용 부동산 회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면, 올해 1분기 국내 리테일 매장은 임대보다 반납 면적이 약 600만 평방피트나 더 많았다. 팬데믹 이후 최악의 수치다.   LA도 예외는 아니다. 다운타운의 오션와이드 플라자는 공사가 중단된 채 수년째 방치되어 있으며, 여전히 외벽엔 낙서와 그래피티가 채워져 있다. 한때 고급 복합 쇼핑몰을 목표로 했던 이 공간은 현재 도심 속 흉물로 남았다. 또 다른 대형 프로젝트였던 앤젤스 랜딩도 개발사와의 계약 해지와 소송 문제로 무산 위기에 놓였다.   이처럼 대형 프로젝트들은 고전을 면치 못하고 있지만, LA 외곽의 오픈형 커뮤니티 쇼핑센터들은 여전히 활발하다. 대표적으로 코리아타운 갤러리아 마켓, 웨스트LA의 소텔 플라자, 샌퍼난도밸리의 노스리지 그로브같은 지역 밀착형 소규모 쇼핑센터들은 꾸준한 방문객을 유지하고 있다. 이들 대부분은 대형마트, 약국, 커피숍, 치과, 네일숍 같은 생활 기반 업종이 입점해 있어 온라인 쇼핑의 영향을 거의 받지 않는 모습이다   전문가들은 현재 리테일 부동산 시장의 핵심을 ‘크기보다 쓰임새’로 요약한다. 모나 리테일의 최고경영자(CEO) 브랜든 싱어는 “많은 브랜드가 신규 임대를 보류하고 상황을 지켜보는 중”이라며, 경제 불확실성과 관세 이슈 등이 부담을 키우고 있다고 설명했다.   반면, 위기는 또 다른 기회라고 글로벌 투자사들은 오히려 이런 시장의 변화를 기회로 삼았다. 올해 초, 투자사 블랙스톤은 생활 밀착형 쇼핑센터를 약 40억 달러에 인수하며 ‘작지만 탄탄한’ 리테일에 눈을 돌리고 있다. 매일 장을 보고 커피 한 잔 마시는 동네 공간이야 말로 꾸준한 수익과 안정성을 담보해준다는 판단이 나온다.   실내 쇼핑몰도 양극화가 뚜렷하다. 베벌리 센터나 더 그로브 같은 고급 쇼핑몰은 여전히 북적이며 임대료도 상승 중이지만, 중저가 브랜드 중심의 몰은 공실 문제가 심각하다. 다만 일부 몰 운영자들은 공실을 기회 삼아 더 강력한 브랜드 유치를 시도하고 있다. “임대료를 낮추기보다, 더 나은 세입자를 찾겠다”는 전략이다.   이제 결론은 명확하다. 리테일 부동산의 중심은 ‘사람이 계속 오는 곳’에 있다. 트렌디한 매장이 아니라, 동네 주민이 매일 찾는 장보기 공간과 생활 밀착형 서비스가 새로운 주인공이다.   LA의 사례처럼, 크고 화려한 쇼핑몰 시대는 저물고 있다. 대신 작지만 알찬 커뮤니티 중심의 쇼핑센터가 조용히, 그러나 확실하게 부활하고 있다. 그리고 이 흐름을 읽는 자만이, 다음 리테일 부동산의 승자가 될 것이다.   ▶문의:(424)359-9145   제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 리테일 부동산 리테일 부동산 국내 리테일 상업용 부동산

2025.06.01. 13:00

부동산 시장 회복 신호…임대 수요 반등 조짐

팬데믹 이후 재택근무 증가 및 전반적인 수요 둔화로 남가주 부동산 임대 시장이 얼어붙어 있는 가운데, 시장 분위기가 반전될 가능성이 높다는 징후가 포착됐다.   투자관리 업체 콜리어스 인터내셔널이 최근 발표한 2025년 1분기 남가주 부동산 시장 현황 보고서에 따르면, LA와 오렌지 카운티 지역의 산업용, 오피스 등 다양한 부동산 분야에서 시장 회복세를 유추할 수 있는 의미 있는 변화가 나타났다.   이에 콜리어스가 집계한 분야별 가격 및 공실률 변화 등 임대 흐름 변화를 알아봤다.   ▶다세대 주택   1분기 LA와 오렌지 카운티의 다세대 주택 시장은 점유율과 임대료 모두 지속 상승세를 기록했다.   LA의 다세대 주택 점유율은 95.4%로, 전 분기 대비 10bp 증가, 1년 전보다는 20bp 높은 수준을 기록했다. 이는 지난 20년 평균치인 95.7%에 근접한 수치다.   평균 임대료는 전 분기 대비 0.5% 상승한 유닛당 2272달러로 집계됐다. 다만 연간 기준으로는 1.0% 상승에 그쳤다.   오렌지카운티 다세대 주택 시장의 점유율은 96.2%로, 전 분기 대비 10bp 상승했지만, 전년 대비로는 10bp 낮아졌다. 평균 임대료는 유닛당 2622달러였다.     ▶리테일     지난 1분기 LA와 오렌지카운티의 리테일 부동산 시장은 서로 다른 양상을 보였다.   LA의 경우 공실률은 21bp 상승한 6.73%를 기록했다. 평균 임대료는 스퀘어피트당 2.85달러로 큰 변동은 없었다. 다만 노동시장 악화가 눈에 띄었다. 실업률은 5.9%까지 상승했으며, 소매업 일자리 증가가 둔화하면서 여전히 전반적인 노동력 축소 및 수요 감소 신호를 보였다.   반면 오렌지카운티는 긍정적인 흐름을 보였다. 3분기 연속 하락세였던 임대료가 1분기에 3.2% 상승하며 스퀘어피트당 2.58달러를 기록했다. 공실률은 24bp 하락한 4.66%로 2년 만에 최저치였다.   노동시장 역시 양호했다. 실업률이 3.9%로 하락하면서 소매업 전반의 시장 회복 분위기를 반영, 임대료와 리스 점유율 상승에 일조했다.     ▶오피스   LA의 오피스 시장은 팬데믹 이후 처음으로 실질적인 회복 신호를 보였다. 공실률은 전 분기 24.2%에서 23.8%로 떨어지며 하락세에 접어들었다. 다만 임대료는 비슷한 수준이었다.   1분기 리스 계약 체결 면적은 370만 스퀘어피트로, 헬스케어, 법률, 금융, 공공기관 수요가 시장을 견인했다. 반면, 테크·미디어·엔터테인먼트 산업의 임대 활동은 여전히 부진해 팬데믹 이전 분기 평균치를 밑돌았다.   오렌지카운티도 회복세를 보였다. 1분기 공실률은 18%로, 전 분기보다 50베이시스포인트(basis point·1bp=0.01%p) 하락했다. 평균 임대료는 6분기 연속 상승세를 이어가며 전년 동기 대비 1.8% 오른 스퀘어피트당 2.81달러를 기록했다.     ▶산업용 부동산   지난 1분기 LA지역 산업용 부동산 공실률이 3년 만에 처음으로 하락을 기록했다. LA지역 공실률은 4.9%로 전 분기 대비 소폭 하락하면서 시장 분위기 전환 가능성을 나타냈다. 평균 임대료는 스퀘어피트당 1.30달러로 하락세를 이어갔다. 하지만 최근 트럼프 행정부의 관세 정책이 LA항과 롱비치항의 물류 흐름에 큰 영향을 미칠 가능성이 있어 아직 불확실성이 남아있는 상황이다.   반면 오렌지카운티는 공실률이 4.2%로, 9분기 연속 상승세를 유지하고 있다. 임대료는 전분기 대비 2센트 하락한 스퀘어피트당 1.57달러로, 전년 동기 대비 17센트 낮아지며 하락세를 이어갔다.   한편, 지난 4월 가주 주택 시장은 경제 불확실성 속에서 두 달 연속 위축세를 보였다.   가주부동산중개인협회(CAR)가 지난 19일 발표한 주택 거래 보고서에 따르면, 기존 단독주택 판매량은 26만7710채로, 3월의 27만7030채보다 3.4% 감소, 전년 동월의 26만8170채와 비교해도 0.2% 줄었다.   주택 중간가격은 91만160달러로 전년 동월인 2024년 4월의 90만4010달러보다 0.7% 상승했다.   지난달 초 트럼프 대통령의 보복관세 발표 이후 모기지 금리가 급등한 상태를 유지하면서 거래량 감소에 영향을 준 것으로 분석된다. 우훈식 기자부동산 시장 시장 회복세 오렌지카운티 다세대 노동시장 악화 박낙희 LA OC 임대 리스 공실률 점유율 CAR

2025.05.20. 23:36

[부동산 이야기] 부동산 건물의 행정상 주소

지난주에 클로징한 실버레이크의 인기 단지 내 주택 에스크로는 처음 오픈부터 주택의 주소로 인해 진통을 겪으며 시작되었다. 카운터 오퍼를 포함한 모든 계약서에 나오는 주소와 달리, 오픈 후 타이틀 등기보험사를 통해 카운티 자료를 검토한 결과 리포트에 전혀 다른 주소로 세금을 포함한 정보가 업데이트된 것이었다. 감정과 등기회사의 정밀 조사결과 결국 바뀐 행정 주소로 모든 계약서 수정본에 양측이 서명하는 것으로 에스크로가 진행되었다.   그러나 동부에 있는 씨티뱅크 측에서는 왜 프로퍼티 주소가 변경되었는지에 대한 이유가 있어야 융자 서류를 보내줄 수 있다고 하여 다시 리포트가 만들어지고, 등기 보험사의 추가 보고서가 첨부되어 그에 따라 에스크로에서 수정본(Amendment)을 작성하여 사인 후 보내는 것으로 무사히 진행할 수 있었다.   이는 개발업자가 5년 전 단지를 조성하고 분양할 때 받은 주소로 셀러는 모든 우편물을 받고 살았고, 법적으로도 업데이트할 필요는 없었으나, 최근 행정적인 조정 때문에 새로운 길이름과 주소가 적용되었으므로매매 시에는 새로운 주소로 명의가 이전되어야 하는 것이었다. 이런 경우 가장 지표가 되는 것은 해당 카운티 세금징수관의 분류된 주소를 APN(Assessor's Parcel Number)으로 확인을 하는 것이 먼저 필요하다.   사람의 개인에게 주어지는 소셜 번호처럼 모든 부동산, 즉 건물은 물론 콘도와 토지까지 고유번호를 주는데, 그에 따라 행정적으로 변경될 수 있는 사항은 언제든 업데이트가 가능한 것이다. 이는 주변의 구획정리나 재개발 혹은 도로와 기간산업에 따라 주소나 길이름이 변경될 수 있으므로 확인이나 미리 열람이 필요하면 시청의 전담 부서에서 문의할 수 있다.   당분간 혹은 수년간은 이전 주소와 새 주소가 동시에 사용이 되기도 하므로 이를 고려하되 서서히 새 주소로 변경이 되는 과정이라고 생각하면 된다. 이 같은 경우는 대단위 개발단지 혹은 콘도단지와 같은 신규 주택의 경우가 많으므로 해당 사항이 아닌 단독 주택이나 부동산 소유주들에게는 해당 사항을 발견하는 일은 매우 드문 일이다.   항상 자신의 소유 부동산의 APN정도는 전화기에 메모를 해놓거나 최소한 끝의 4자리 정도는 알고 있는 것이 요긴한 정보가 될 수 있다. 요즘은 부동산 정보가 인터넷으로 열람이 가능한 공공자료이므로 개인 정보 차원에서 결코 민감한 사항이 아니다.   이와 함께 동서남북을 표시하는 내용이 길이름 앞에 붙은 것에 무심하게 작성하는 경우 매우 난처한 일을 겪을 수 있으므로 주의가 필요하다.   우편물이나 세금고지서를 못 받는 것은 물론 여러 불이익을 당할 수가 있으므로 반드시 정확하게 앞에 명시하는 것을 습관화하는 것이 중요하다. 얼마 전 뉴스에서, 야간에 이러한 내용을 정확하게 입력하지 않고 내비게이션에 따라 운전한 여성이 바다에 빠지는 불상사가 보도되었다. 무엇이든 정확해서 나쁠 것은 없다.   ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 부동산 행정상 행정 주소 프로퍼티 주소 부동산 정보

2025.05.20. 23:04

[부동산 이야기] 온라인 부동산 사기

많은 사람이 부동산 거래를 시작할 때 가장 먼저 하는 일은 인터넷 검색이다. 질로우, 레드핀, 페이스북 마켓플레이스같은 온라인 플랫폼에는 매매든 임대든 수많은 매물 정보가 실시간으로 올라온다. 사진도 잘 정리돼 있고, 가격 비교도 쉽기 때문에 많은 사람이 스마트폰이나 컴퓨터로 손쉽게 매물을 찾는다. 특히 남가주처럼 집값이 높고 주택이 빨리 팔리는 지역에서는, 좋은 조건의 매물을 온라인에서 먼저 보고 빠르게 움직이는 것이 경쟁력처럼 느껴지기도 한다. 하지만 이렇게 편리해진 만큼 새로운 위험도 함께 생기고 있다.   최근 질로우나 레드핀에 올라온 매물 중 일부는 실제로 존재하지 않거나, 사기범이 무단으로 도용한 허위 매물이라는 사실이 밝혀졌다. 사기범들은 실제 부동산 정보에서 사진과 설명을 그대로 복사한 뒤 자신이 소유자인 것처럼 가장하고, 이메일이나 문자로 피해자에게 접근한다. “지금은 출타 중이라 집을 보여줄 수 없지만, 디파짓만 먼저 보내면 열쇠를 보내 주겠다”라거나 “신청자가 많으니 오늘 안에 결정해야 한다”면서 크레딧을 조사한다는 명목으로 수수료를 요구하는 등등 너무 많은 이유로 다가온다.   특히 이들은 영어로 전문적인 부동산 용어를 사용하고, 실제와 비슷한 계약서 양식까지 보내기 때문에 경험이 있는 사람도 쉽게 속을 수 있다. 피해자 중에는 국내에 오래 거주한 한인도 있고, 현지인들도 많다. 문제는 한 번 피해를 보면 돌이키기 어렵다는 것이다. 계좌로 송금한 돈은 거의 돌려받기 어렵고, 사기범들은 대개 가짜 이메일 주소나 가명, 가상 번호를 사용하기 때문에 추적도 쉽지 않다.   이런 상황에서 개인이 모든 걸 혼자 확인하고 대처하기는 매우 어렵다. 그래서 부동산 거래에서는 반드시 공인된 부동산 에이전트와 함께해야 한다. 에이전트는 단순히 집을 보여주는 사람이 아니다. 정식 자격을 갖추고, 매물의 진위를 확인하며, 거래 과정 전체를 안전하게 관리해 주는 전문가다.   공인 에이전트는 MLS(Multiple Listing Service)라는 공식 시스템을 통해 검증된 매물만을 취급한다. 이 시스템은 허위 매물이 등록될 수 없도록 철저히 관리되며, 거래 상대방의 자격이나 권한도 확인할 수 있다. 또한 매수자나 임차인의 입장에서 필요한 권리 보호 조항을 계약서에 포함하고, 필요한 법적 절차도 빠짐없이 안내해 준다.   간혹 “수수료를 아끼고 싶다”라는 이유로 에이전트를 통하지 않고 직접 거래하려는 분들도 있다. 하지만 수수료보다 더 큰 손해를 막는 것이 에이전트의 역할이다. 사기를 당하거나 계약상 실수를 하면 금전적인 손실뿐 아니라, 스트레스와 법적 문제까지 겪게 될 수 있다. 부동산 거래는 수백만 달러가 오가는 큰 거래인 만큼, 전문가의 조력이 필요하다.   온라인 매물이 모두 의심스러운 것은 아니다. 좋은 매물도 실제로 많다. 하지만 ‘너무 좋아 보이는 조건’일수록 조심해야 한다. 시세보다 지나치게 낮은 가격이라면, 이럴 때 혼자 판단하지 말고, 신뢰할 수 있는 에이전트와 상의해야 한다.   부동산 거래는 단순히 집을 사고파는 일이 아니다. 가족의 생활 터전, 미래의 자산을 결정하는 중요한 선택이다. 그 중요한 순간을 인터넷 정보에만 의존할 수는 없다. 안전하고 현명한 부동산 거래, 혼자 하지 말고 전문가와 함께하면 된다.   ▶문의: (562)972-5882   알렉스 신 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 온라인 부동산 온라인 부동산 부동산 에이전트 부동산 거래

2025.05.14. 18:31

[상속법] 가주의 부동산 상속 법안

가주에서 상속 계획을 세우는 일은 늘 복잡한 프로베이트 과정을 피할 수 없었다. 그러나 지난 2024년 가주 의회는 한 법안(AB 2016)을 통과시켰다. 지난 4월 1일부터 시행된 이 법안에 따르면 고인이 남긴 거주 주택의 가치가 75만 달러 이하일 경우, 상속인들은 전통적인 복잡한 프로베이트 절차를 생략하고 간편하게 부동산을 상속받을 수 있다.   예전에는 고인의 전체 재산 가치가 16만6250달러를 넘지 않으면 간단한 절차로 상속이 가능했었다. 이후 물가 상승에 따라 이 기준은 18만4500달러로 조정되었지만, 부동산의 경우는 얘기가 달랐다. 부동산만 따로 청원 절차를 밟아야 했고, 조금만 가치가 높아도 복잡한 프로베이트 과정을 거쳐야 했다. 이걸 바꾸기 위해 이 법안이 나왔다. 이제는 고인의 본인 거주 주택이 75만 달러 이하라면 긴프로베이트 절차 없이 간단한 프로베이트 절차로 부동산을 상속받을 수 있게 됐다.   하지만 여기서 중요한 점이 있다. AB 2016은 오직 본인 거주 주택에만 적용된다. 은행 계좌, 주식, 임대용 부동산, 사업체 같은 다른 자산들은 여전히 기존의 18만4500달러 기준이 적용된다. 즉, 부동산 외에 다른 자산이 많다면 여전히 전체 프로베이트를 진행해야 한다는 얘기다.   또한 AB 2016을 활용한다고 해도 프로베이트 절차를 완전히 피할 수 있는 것은 아니다. 상속인들은 청원을 법원에 제출하고, 다른 모든 상속인과 유언상 수혜자들에게 통지를 보내야 한다. 그리고 결국에는 법원 심리도 받아야 한다. 리빙 트러스트를 통해 자산을 넘기는 것처럼 조용하고 비공개로 처리되는 게 아니라, 모든 과정이 법원의 기록으로 남아 누구나 열람할 수 있게 된다. 상속 과정과 재산 내역이 고스란히 공개되는 셈이다.   여기에 상속인들 간 다툼이 벌어질 가능성도 무시할 수 없다. 리빙 트러스트를 사용하면, “누가 무엇을 얼마만큼 가져간다”는 걸 구체적으로 적어두기 때문에 분쟁이 생길 여지가 거의 없다. 하지만 AB 2016을 통한 절차에서는 상속인들이 서로 의견을 모으지 못하면 법적 다툼으로 이어질 수 있다. 특히 누가 상속받을 자격이 있는지, 상속 비율은 어떻게 나눌지에 대한 갈등은 쉽게 터질 수 있다.   결국 AB 2016은 본인 거주 주택이 75만 달러 이하인 경우, 간소화된 프로베이트 절차를 통해 시간을 절약할 수 있게 도와주는 좋은 수단이긴 하다. 하지만 이는 어디까지나 제한적인 해결책일 뿐이다. 모든 자산을 확실하고 비공개로 넘기고 싶다면, 여전히 리빙 트러스트를 준비해두는 것이 가장 확실한 방법이다.   게다가 가주의 부동산 가격은 계속 오르고 있다. 지금은 70만 달러짜리 집이라고 해도 몇 년 뒤엔 80만 달러를 훌쩍 넘을 수 있다. 그렇게 되면 AB 2016의 75만 달러 기준을 초과하게 되어, 결국 복잡한 정식 프로베이트를 거쳐야 한다.   결국 AB 2016은 상속 과정을 어느 정도 간소화해줄 수는 있지만, 모든 상황을 해결해주는 완벽한 대안은 아니다. 가족 간 분쟁을 예방하고, 자산을 신속하고 비공개로 이전하고자 한다면, 여전히 리빙트러스트 같은 상속 계획이 필요하고 전문가의 상담을 받는 것을 추천한다.   ▶문의:(213)459-6500 스티븐 채/변호사상속법 가주의 부동산 가주의 부동산 상속 과정 프로베이트 절차

2025.05.06. 23:35

[부동산] 요식업 영업양도의 장단점

다수의 한인이 요즘 불고 있는 K-푸드의 유행으로 요식업에 많은 관심을 가지고 창업하고 있다. 특히 주에서 식당 사업권매매 시 영업양도(Asset Sale) 방식이 급부상하고 있다. 일반 매매보다 세무 부담이 적어 중소 레스토랑 오너들 사이에서 선호도가 높아진 것으로 분석된다.     LA다운타운에서 20년간 운영해온 이탈리안 레스토랑 ‘라 스트라다’는 최근 이 방식으로 매매를 완료했다. 새 주인인 로버트 켈리씨는 “부채 없이 주방 장비와 레시피만 18만 달러에 구매했다”며 “인테리어를 리모델링해 새 컨셉으로 다시 오픈할 계획”이라고 말했다. 인수합병(M&A) 전문가들은 “코로나19 이후 약 23%의 식당이 영업권 매각을 고려 중”이라며 “특히 50만 달러 미만 소규모 매장은 영업양도가 68%를 차지한다”고 분석했다.     그럼 이런 기회로 창업에 필요한 몇 가지 사항을 살펴보자. 가주에서는 영업양도 시 반드시 주 보건국 승인을 받아야 한다. 새 소유주는 식품 시설 허가를 재발급받아야 하며, 주류 판매 시 ABC(주류관리위원회)의 추가 심사를 거쳐야 한다.     특히 임대차 계약 문제가 빈번히 발생한다. 샌프란시스코의 한 베트남 음식점은 지난달 건물주의 동의 없이 영업양도 매매를 진행했다가 계약 해지 통보를 받은 사례가 있다. 현지 부동산 전문 변호사 사라 존슨은 “상업용 임대계약서 79%에 ‘승계 불가’ 조항이 포함되어 있다”며 반드시 서면 동의를 받아야 한다“고 강조했다.     세무 처리에서도 주의가 필요하다. 매도자는 자산 매각 차익에 대해 연방양도세(15~20%)와가주세금(최대 13.3%)를 중복으로 납부해야 한다. 반면 매수자는 취득한 장비 등에 대해 감가상각비를 공제할 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있다.     LA의 한 회계사는 “30만 달러 장비를 살 경우 5년간 연간 6만 달러를 비용 처리할 수 있다”며 단 무형자산은 별도로 분류해 처리해야 한다고 설명했다.     성공적인 거래를 위해선 M&A 변호사와 회계사의 협업이 필수다. 애너하임의 일본식 라멘집 ‘토쿠토쿠’는 지난해 전문가를 통해 보건 허가 이전, 종업원 계약 재체결, 공급업체 협상 등을 사전에 완료하며 매매 3개월 만에 매출을 120% 회복시켰다.     현지 비즈니스 브로커 협회장 마이클 첸은 “평균 4~6개월이 소요되는 영업양도 과정에서 73%의 실패 사례가 법적 문제에서 비롯된다”며 계약서 검토와 허가 확인에 특히 신경 써야 한다”고 조언했다.     성공 사례를 보자면 한 LA 한식당 매매 당시 기존 장비·메뉴 레시피만 20만 달러에 영업을 양도, 매수자는 새 상호로 리브랜딩 후 6개월 만에 매출 150% 성장했다. 실패를 보면 샌프란시스코 카페 매매 시 건물주 미협조로 임대차 승계 실패, 매수자 새 장소 확보, 추가 비용 5만 달러가 발생한 사례가 있다.   영업양도 시 필요한 전문가를 추천한다. 첫째는 M&A 변호사를 고용하여 계약서 리뷰와 임대차 승계 협상 지원을 받아야 한다. 둘째, 공인회계사와 컨설팅하여 세금 최적화 구조 설계하는 것이 좋다. 셋째, 비즈니스 매매 전문 브로커 에이전트를 통해 거래 가격 조정 지원을 받아야 한다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 영업양도 요식업 영업양도 매매 임대차 계약 상업용 임대계약

2025.05.06. 23:33

LA 한인타운 부동산, 지난 8년간 고속 상승…“더 오른다”

LA 한인타운의 주택과 상가, 빌딩 등 부동산 가격이 지난 8년 동안 평균 55.11% 상승한 것으로 나타났다.     LA 지역 매체인 크로스타운은 카운티 재무국의 재산세 자료를 분석해 2016년부터 지난해인 2024년까지의 LA카운티 265개 지역 전체의 평균 부동산 가격 상승률이 54%로 집계됐으며, 가장 높은 상승은 웨스트-애덤스 지역으로 무려 107%가 급등했다고 전했다.     웨스트-애덤스는 10번 프리웨이에서 남단으로 제퍼슨 불러바드, 동서로는 버몬트와 웨스턴 애비뉴 사이의 지역이다. 비교적 빈곤층 거주가 많은 곳으로 인식됐던 이 지역은 저가 주택에 대한 투자가 몰리면서 가격이 가파른 상승을 보였다는 분석이다.     반대로 이미 가격이 높았던 고급 지역은 상대적으로 완만한 상승률을 보여 눈길을 끌었다.   실제 웨스트-애덤스의 주택 가격은 이제 리모델링이 필요한 3베드룸 주택도 110만 달러에 매물로 나올 정도다.   부동산 전문가들은 과거 정체되어 있던 지역에 투자가 몰리면 큰 수익을 기대할 수 있기 때문이라고 분석했다.     해당 지역에 이어 엘리시안-밸리(86%), 레이크 LA(84.5%), 센추리 시티(84.4%), 엑스포지션 파크(84.4%), 미드 시티(81.4%) 등이 뒤를 이었다. 〈표 참조〉      LA 한인타운도 가파른 상승세를 보이고 있다. 해당 보도에 한인타운의 한 부동산 개발업자는 “가격의 50% 이상이 올랐다는 것은 여전히 투자 가치가 있다는 방증으로 볼 수 있다”며 “현재의 빌딩 건설 속도와 규모로 본다면 향후 4~5년 동안 한인타운 내 부동산 가격은 더 상승할 가능성이 높다”고 전했다.     크로스타운은 가격이 급상승한 지역의 젠트리피케이션 우려도 제기했다. 비싼 신규 주택과 건물이 들어서면서 기존 거주자, 특히 세입자의 렌트비 부담이 커질 수 있기 때문이다.   10년 넘게 센트럴 LA에 살아온 지미 레시노스는 “웨스트-애덤스와 같은 지역은 원래 저소득층의 주거지였지만, 현재는 감당할 수 없는 수준의 렌트비를 요구하는 주택이 급증하고 있다”고 현실을 전했다.     반면 가장 낮은 성장을 보인 곳은 랜초도밍게즈(16.5%), LA 다운타운(31.4%), 스티븐슨랜치(33.1%), 롤랜드하이츠(34.4%), 월넛(34.8%), 칼라바사스(35.8%) 등으로 집계됐다. 전체적으로 낮은 성장률을 보인 곳들은 고급 주택과 빌딩이 있으며, 신규 개발, 거래 활성화 등 가격 상승 요인이 비교적 적었던 곳으로 분석된다.       이외 한인들이 많이 거주하는 버뱅크(51.79%), 세리토스(41.26%), 다이아몬드바(36.88%), 글렌데일(45.94%), 라카냐다(49.81%), 라크레센타(51.17%), 라미라다(47.07%), 노스리지(45.47%), 토런스(50.21%) 등도 평균 상승률을 밑돌았다.     크로스타운은 투자 가치가 높은 곳으로는 아직 개발이 안 된  히스토릭 사우스 센트럴(평균 평가액 20만 달러 이하), 벨, 메이우드 지역 등을 꼽았다. 해당 지역들은 아직 부동산 가격 상승률이 낮고, 평균 평가액도 낮기 때문에 다음 투자처로 주목받을 가능성이 높다는 것이다. 최인성 기자 [email protected]크로스타운 부동산 애덤스 지역 부동산 개발업자 고급 지역

2025.05.06. 21:15

[부동산 스케치] 부동산 시장 현황

요즘 부동산 시장을 보면 마치 어디로 튈지 모르는 예측 불가능한 리얼리티 쇼를 보는 것 같다. 한동안 ‘매물이 없다’며 한숨 쉬던 시장은 이제 매물이 점차 늘어나는 추세로 돌아섰지만, 그렇다고 상황이 순조롭기만 한 것은 아니다. 3월 기준 전국 주택 재고는 전월 대비 8.1% 상승했으며, 작년 같은 기간과 비교하면 무려 19.8%나 증가했다. 표면적으로는 바이어들에게 선택의 폭이 넓어졌다는 긍정적인 신호처럼 보이지만, 실질적인 구매로 이어지는 길은 여전히 험난하다.   가장 큰 걸림돌은 높은 대출 금리다. 현재 평균 모기지 이자율은 6% 후반대를 유지하고 있는데, 이는 팬데믹 초기 초저금리 시대에 비하면 상당히 부담스러운 수준이다. 대출 이자만으로도 월 부담이 많이 늘어났기 때문에, 집값이 약간 조정되더라도 바이어들의 체감 부담은 줄어들지 않고 있다. 결국 “집은 많지만 살 돈은 없다”는 아이러니가 오늘날 시장을 지배하는 분위기다.   게다가 주택을 구매한 이후에도 추가로 들어가는 비용이 갈수록 커지고 있다. 특히 가주처럼 자연재해 발생 가능성이 높은 지역에서는 주택 보험료가 가파르게 상승했다. 일부 지역에서는 보험료가 모기지 월 납입금의 15%에 달하는 경우도 있다. 10년 전과 비교하면 사실상 보험료가 두 배 가까이 오른 셈이며, 단순히 대출 원리금만 준비하면 되는 시대는 지나갔다. 이제는 ‘만약에 대비한 비용’까지 고려해 전체 주거 비용을 계산해야 하는 복합적이고 까다로운 시장이 되어버렸다.   이러한 부담은 투자자들에게도 예외가 아니다. 최근 부동산 세제 혜택 축소 논의, 특히 양도소득세 감면 혜택 축소 움직임은 투자 심리를 급격히 위축시키고 있다. 만약 투자자들이 대거 시장에서 빠져나가게 되면, 임대 매물 자체가 줄어들 가능성이 높다. 그렇게 되면 수요보다 공급이 부족해지면서 세입자들의 부담은 더욱 가중될 수밖에 없다. 결국 정책 변화 하나가 투자자도 울리고, 세입자도 울리는 ‘이중 고통’으로 이어질 위험이 있다.   지역별 분위기는 더욱 뚜렷한 차이를 보인다. 뉴욕, 특히 맨해튼 지역에서는 임대료가 다시 가파르게 오르고 있다. 트럼프 대통령의 관세 정책 여파로 인해 건축 자재 비용이 상승했고, 이로 인해 신규 주택 공급이 크게 위축되면서 공급 부족 현상이 심화하였다. 그 결과 임대료는 천정부지로 치솟으며 세입자들의 부담을 가중하고 있다. 하지만 남가주, 특히 LA 카운티에서는 다소 다른 양상이 펼쳐지고 있다. 매물이 예전과는 다르게 늘어나면서 주택 가격 상승세가 확연히 둔화하였고, 일부 지역에서는 실제로 가격이 소폭 하락하는 사례도 나타나고 있다. 물론 여전히 집값 자체는 높은 수준을 유지하고 있지만, 과거처럼 오퍼가 몰리던 극심한 경쟁 양상은 한동안 보기 어려울 전망이다.   종합하면, 바이어들은 이제 “매물이 없어서 집을 못 산다”는 핑계를 대기 어려운 상황이다. 하지만 여전히 높은 대출 이자와 유지비 부담, 그리고 예상치 못한 추가 비용까지 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요하다. 반면 셀러들은 과거처럼 고가를 고수하거나, 단순히 시장 분위기에만 기대어 매물을 내놓기에는 부담이 커졌다. 보다 현실적인 가격 책정과 유연한 협상 전략이 필수적인 시점이다. 빠르게 변화하는 시장 흐름을 정확히 읽고, 적극적으로 대응하는 자세가 그 어느 때보다 중요해졌다.   ▶문의:(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 시장 오늘날 시장 지역별 분위기 최근 부동산

2025.05.04. 19:00

집 값 제자리, 매수자 발길 끊겨… BC주 부동산 ‘관망세’

 BC주 주택시장이 2025년 들어 뚜렷한 냉각세로 접어들었다.       거래는 급감하고 재고는 크게 늘었지만, 가격은 좀처럼 움직이지 않고 있다.     BC부동산협회(BCREA)는 지난달 30일 발표한 2분기 전망에서, 올해 봄 시장이 예상을 크게 밑돌고 있다고 밝혔다. 협회는 올해 주택 거래량이 약 8만5천 건에 이를 것으로 내다봤지만, 현재까지 실적은 그보다 20~25% 낮은 수준이다.         거래 부진의 가장 큰 원인으로는 캐나다 국내 경기 불안정과 미국과의 통상 마찰이 지목된다. 협회는 “작년 말까지만 해도 회복세가 뚜렷했지만, 올해 들어 분위기가 급변했다”며 “소비자들이 주택 구입을 주저하면서 시장에 대한 신뢰가 흔들렸다”고 설명했다.         거래는 줄었지만 매물은 늘고 있다. 주택 공급량은 약 10년 만에 가장 높은 수준으로, 구매자 입장에선 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 판매자들은 가격 인하에 소극적이고, 구매자들도 급하게 나서지 않고 있다. 협회는 “매수·매도 양측 모두 느긋한 상황”이라고 진단했다.         집값은 지난 18개월간 정체 상태다. 프레이저밸리와 밴쿠버처럼 고가 매물이 많은 지역에서 1~2%가량 하락했지만, 전체적인 하락세로 이어지지는 않았다.         협회는 “시장 회복을 위한 조건은 갖춰져 있다”며 “결국 문제는 심리”라고 지적했다. 저금리, 높은 재고, 양호한 인구 유입 등은 거래를 지지할 수 있는 환경이지만, 경제 불안정성이 소비자의 결정을 계속 늦추고 있다는 분석이다.     밴쿠버 중앙일보매수자 부동산 제자리 매수자 bc주 주택시장 경제 불안정성

2025.05.01. 12:11

[부동산 이야기] 부동산 거래의 변화

트럼프 2기 행정부가 들어서면서, 우리 주변에는 크고 작은 변화들이 생겨나고 있다. 특히 몇 년째 이어온 인플레이션과의 전쟁에 관세 문제까지 추가되면서, 상당히 어수선한 모습을 보인다. 하루빨리 이러한 문제들이 해결돼, 안정적인 사회가 되기를 기원하면서, 이번에는 옛날이야기를 잠시 해 본다. 인터넷이 보급되어 모든 정보를 한눈에 볼 수 있게 된 지금과 달리 필자가 부동산을 처음 시작했을 2000년대 초만 하더라도, 지금처럼 부동산 에이전트가 편하게 일을 할 수 있는 여건이 형성되지 않았었다. 하지만 그때 당시에도 먼저 시작한 선배 에이전트들은 한결같이 세상이 좋아져서 일하기 너무 편해졌다고 말하곤 했다. 90년대만 하더라도 이메일이 지금처럼 상용화되어있지 않았고, 팩스 또한 기능이 떨어져서, 에이전트들이 일일이 직접 서류를 가지고 움직이던 시기였다. 부동산 분야에는 어떤 변화가 있었는지 한번 살펴보기로 한다.   2000년대 초만 하더라도, 지금은 내비게이션 시스템의 발달로 사라져가고 있는 토마스 가이드라는 지도책을 가지고, 나중에 손님을 모시고 갈 때 실수하지 않도록 미리 보여줄 집에 먼저 가서 봤던 기억이 난다. 어떤 지역은 지도를 보고 가도 못 찾는 경우가 있었는데, 그럴 때 멀리서 보이는 에이전트의 세일 사인이 그렇게 반가울 수가 없었다. 그리고 그 당시에는 지금처럼 개인이 집을 직접 찾아서 볼 수 있는 웹사이트도 없었기 때문에, 부동산을 사고팔려면 전적으로 로컬 부동산 에이전트에게 의존할 수밖에 없었다. 내가 사는 지역이 아니라면, 집을 살 때 학교나 상가 위치당 기본적인 정보가 부족해서 다른 지역의 에이전트를 통해 집을 사기가 어려웠기도 했지만, 무엇보다도 지금처럼 각 지역의 부동산 협회 간의 시스템이 통합되어 있지 않아서, 한 지역의 에이전트가 상대방 에이전트와 예약하기 전에는 다른 지역의 집을 볼 수가 없는 상황이었다. 지금도 부동산 광고 문구에서 빠질 수 없는, 지역 전문 에이전트라는 말이, 그때 당시에는 바이어들이 내가 사고자 했던 지역을 찾을 때, 제일 먼저 확인하는 문구였다.   지금은 각 지역의 보드 간에 키나 락박스 등 거의 모든 시스템이 통합되고, 정보의 공유로 한 지역의 에이전트가 다른 지역의 집들을 자유자재로 보여 줄 수 있게 되어서 편리한 점이 많아졌다.  이렇게 여러 지역으로 진출할 수 있는 여건이 마련된 건 긍정적이지만, 에이전트 입장에서 보면 기존의 지역뿐만 아니라 손님의 요구에 따라서 더 많은 지역을 커버해야 하는 단점도 동시에 나타나고 있다. 최근에 시작하는 부동산 에이전트들은 예전보다 활동 범위는 넓어지고, 이동 거리가 멀어지면서, 특정 지역에 관한 전문성은 조금 떨어지고 있지만, 이러한 모든 것들이 인터넷을 통한 정보 공유로 해결되고 있다.   이렇게 기술의 발달은 여러 분야에 걸쳐서 우리에게 많은 편리함과 이익을 준다. 인터넷 보급의 장점은 최근 들어 어느 부동산 사이트를 가더라도, 현재의 매물들과 그에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있고, 에이전트가 추천해 주는 매물이 아니라 내가 데이터를 보고 마음에 드는 매물들을 보여달라고 할 수 있어, 부동산 구매에 보다 능동적으로 대처할 수 있게 되었다는 점일 것이다. 학군이나 기타 지역에 대한 정보도 인터넷을 통해 미리 알고 있어서, 좋은 집만 나오면 바로 행동을 할 수 있다는 것 또한 좋은 점일 것이다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 거래 부동산 에이전트들 부동산 거래 부동산 분야

2025.04.30. 17:57

[부동산 가이드] 캡레이트(1)

글로벌 상업용 부동산 시장에서 투자자들이 특정 건물을 분석할 때 가장 널리 활용하는 지표는 바로 캡레이트(Cap Rate)입니다. 캡레이트는 매매가격 대비 순수 이익률을 의미하며, 이를 통해 투자자는 해당 부동산이 창출하는 순수익을 간편하게 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 매매가격이 200만 달러로 설정된 건물의 캡레이트가 7%라면, 이 건물은 연간 14만 달러의 순수익을 창출하는 것입니다.   캡레이트는 투자대상 부동산의 수익성과 리스크를 동시에 반영하는 매우 중요한 지표입니다. 따라서 향후 시장 변화에 따라 캡레이트가 어떤 방향으로 움직일지에 대한 이해는 투자 전략 수립에 있어 필수적입니다.   캡레이트의 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 바로 이자율입니다. 일반적으로 이자율이 상승하면 캡레이트도 함께 상승하고, 이자율이 하락하면 캡레이트 역시 하락하는 구조를 가집니다. 이는 은행 융자를 이용한 레버리지 투자가 이루어지기 때문입니다. 은행 이자율보다 부동산 수익률이 낮을 경우 융자액이 낮아지고 바이어의 수익률도 떨어져 부동산 시장이 위축됩니다. 또한 은행에 예금이자가 부동산 투자 수익률보다 높아지게 되면 안정적인 은행 투자 상품으로 인한 부동산 투자에 대해 투자자들이 소극적으로 변하는 경우가 많습니다.     예를 들어, 현재 캡레이트 6%로 500만 달러에 거래되는 리테일 상가가 있다고 가정해 보겠습니다. 만약 프라임 레이트가 6%에서 7.5%로 상승을 하게 된다며, 캡레이트도 6%에서 7.5%로 상승을 할 가능성이 있습니다. 이 경우 동일한 건물의 현금흐름에 변화 없지만, 이자율 상승으로 마켓 캡레이트가 오르고 이 때문에 해당 건물의 가치가 약 20% 하락하여 400만 달러 수준으로 조정될 수 있습니다. 다시 말하면, 이자율의 상승은 투자자들의 기대수익률 상승으로 연결이 되고, 이는 시장가격이 자연스럽게 하향 조정된다는 점을 의미합니다.   참고하실 수 있도록 현재 시장 상황을 살펴보면, 기준금리는 4.5%이고, 이에 따른 프라임 레이트는 7.5%입니다. 현재 LA 지역을 기준으로 주요 상업용 부동산의 평균 캡레이트는 멀티패밀리 5.2%, 리테일 5.8%, 오피스 7.9%, 인더스트리얼 5.4% 수준으로 조사되고 있습니다.   현재 트럼프 정부는 재정 지출 확대와 규제 완화를 중심으로 한 친기업 정책을 추진하고 있으며, 경제 성장을 지속해서 자극하고자 하고 있습니다. 하지만 동시에 높은 인플레이션 압력이 지속하고 있어, 연방준비제도(Fed)는 이를 억제하기 위해 고금리 정책을 상당 기간 유지할 가능성을 시사하고 있습니다. 이에 따라 향후 1~2년간 높은 이자율 환경이 지속할 가능성이 있으며, 이는 부동산 시장에서도 캡레이트 상승과 자산가치 조정이라는 흐름을 만들어낼 것으로 예상합니다.   결론적으로, 앞으로의 금리 변동 방향은 상업용 부동산 시장에 중대한 영향을 미칠 것입니다. 글로벌 금융 시장의 변화와 미국 연준의 통화정책, 그리고 트럼프 행정부의 경제정책이 맞물리면서 부동산 투자환경은 더욱 빠르게 변화할 것으로 예상합니다. 투자자 여러분께서는 이자율과 캡레이트간의 밀접한 관계를 항상 염두에 두시고, 신중하고 체계적인 전략을 바탕으로 안정적인 투자성과를 거두시기를 바랍니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / NewmarkKorea Advisory Group 대표부동산 가이드 캡레이트 부동산 마켓 캡레이트 현재 캡레이트 평균 캡레이트

2025.04.30. 17:56

첫 집이 100만불?...전국 233개 도시 '스타터 홈' 가격 폭등

첫 주택 마련이 이제 100만 달러 이상이 필요한 도전 과제가 된 것으로 나타났다.     부동산 중개업체 질로는 지난 24일 발표한 3월 주택 동향 보고서에서 ‘스타터 홈’의 최소 가격이 100만 달러를 넘는 도시가 전국 233곳에 달한다고 밝혔다. 스타터 홈이란 일반적으로 각 지역 내 주택 가치 하위 33.3%에 해당하는 주택들로, 첫 주택 구매자들에게 적합한 집을 말한다.   이는 지난해 3월 209개 도시에서 11% 증가한 것으로, 5년 전인 2020년 3월의 85개와 비교해선 무려 174%나 폭증했다. 현재 인구가 밀집된 전국 233개 도시에서 주택 가격 상승 격차가 급격히 벌어지면서 스타터 홈조차 100만 달러 이상의 가격표를 달게 된 것이다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “스타터 홈이라는 것은 조금 불편하고 작지만 구매자들이 처음 주택을 마련해 에퀴티를 쌓아가며 점점 넓은 집으로 이사하는 내 집 마련의 핵심 전략의 출발점”이라며 “이 가격이 높아진 것은 전국에서 전반적으로 집값이 상승했기 때문일 가능성이 높다. 다만 처음 집을 사는 이들에겐 더 큰 부담으로 다가올 것”이라고 설명했다.   특히 가주는 전국에서 스타터 홈의 가격이 100만 달러가 넘는 도시가 가장 많은 주로 꼽혔다. 지난달 가주에서만 113개 도시에서 이 같은 가격대를 보였다. 지난해 3월 100개에서 13% 증가했으며, 2020년 3월 대비 두 배 이상인 109% 늘어난 것이다.     이중 LA 메트로 지역에선 도시 34곳의 스타터 홈이 100만 달러가 넘었으며, 샌프란시스코 메트로 지역이 43개로 가주에서 가장 많았다. 전국 기준으로는 뉴저지를 포함한 뉴욕 메트로 지역이 총 48개로 가장 많았다. 이어 샌호세(16개), 마이애미(8개), 시애틀(8개) 순으로 나타났다.   다만 질로는 올해 들어 매물 증가, 시장 체류 기간 연장, 판매자들의 가격 인하 등으로 인해 구매자들의 협상력이 일부 회복되며 이 수치는 연초 대비 소폭 줄어든 것이라고 설명했다.   전문가들은 100만 달러짜리 스타터 홈이 있는 도시들은 주택 시장의 불균형이 극심하다는 뜻이라고 지적했다. 스타터 홈의 높은 진입 장벽은 젊은 층의 주택 구매를 지연시키고 있으며, 이는 단독주택 임대에 대한 수요와 가격을 동시에 끌어올리는 결과를 초래할 수 있다고 덧붙였다.   이 소장은 “주택 구매에 대한 경제적 부담이 커진 지금 같은 상황에서는 다운페이먼트 보조, 그랜트, 저금리 대출 등 민간 및 정부 기관이 제공하는 혜택을 전략적으로 사용하는 게 가장 중요하다”며 “아는 것이 재산인 현재 시기에 다양한 지원 프로그램을 활용한다면 누구나 주택 마련이 가능하다”고 말했다.       한편 오는 26일 오전 10시 한인들의 내 집 마련을 돕기 위한 주택융자 세미나가 LA한인타운 나성영락교회(1721 N Broadway)에서 열린다.     본지와 샬롬센터가 공동 개최하는 이번 행사는 누구나 무료로 참석할 수 있다.   우훈식 기자구매자 스타터 주택 구매자들 스타터 홈이란 스타터홈 박낙희 주택 첫 주택 샬롬센터 세미나 집값 부동산

2025.04.24. 23:24

“한인 경제 미래 열어줄 부동산 축제로 오세요”

뉴욕뿐 아니라 뉴저지·조지아·플로리다·텍사스주 등 전국에서 최대 1000명이 모이는 부동산 박람회가 내달 롱아일랜드 그레잇넥에서 열린다.     재미부동산협회(KARA)는 다음달 22일 레오나드 팔라조 연회장에서 ‘제15회 부동산 박람회’를 개최한다고 23일 밝혔다. 5월 22일 오전 10시부터 오후 5시까지 진행되는 이 행사의 참가비는 없으며, 사전등록 없이 누구나 쉽게 참여할 수 있다.     행사 홍보차 뉴욕중앙일보를 방문한 제이 윤 재미부동산협회 회장은 “최근 불경기가 이어지고 있지만, 시장이 좋을 때보다 더 알찬 부동산 정보를 제공하기 위해 더욱 신경써서 준비한 박람회”라며 “부동산에 관심을 가진 많은 한인이 정보를 수집하고, 미래를 준비할 수 있도록 심혈을 기울였다”고 밝혔다.     협회는 올해부터 박람회 장소를 기존 뉴욕한인봉사센터(KCS)에서 레오나드팔라조 연회장으로 옮겼다. 기존 공간보다 2배 규모인 데다, 주차 공간도 널찍해 더 많은 한인들이 참가할 수 있게 될 것으로 보인다.     특히 이번 박람회에서 한인들은 최근 변경된 복잡한 부동산 매매 커미션과 관련한 세부사항도 세미나 등을 통해 정확히 습득할 수 있다. 이외에 법률·금융·경제·모기지·이미지컨설팅 등 다양한 분야의 입체적 강의를 들을 수 있는 기회도 얻게 된다.     이본 정 박람회 준비위원장은 “부스에서 각 분야 변호사와 회계사 등 전문가들과 직접 상담을 진행할 수 있을 뿐더러, 다양한 업게 관계자들과 만나 네트워킹 할 수 있는 시간도 마련된다”며 “부동산 정보뿐 아니라 다양한 분야 지식과 인맥을 쌓아갈 수 있는 자리”라고 강조했다.   이날 모든 참가자에게는 간단한 다과 등이 제공되며, 다양한 경품도 마련돼 있다. 항공권, 김치냉장고 등의 경품이 준비돼 있어 행운을 기대해 볼 수도 있다.   윤 회장은 “이번 행사장은 예전보다 더 크고 쾌적한 만큼 관심 있는 한인들이 더 많이 참석해주셨으면 한다”며 박람회 부스나 세미나, 스폰서 참가를 원하는 한인은 누구나 연락을 달라고 말했다. 아울러 “최근 부동산 거래시장의 상당 부분을 중국 에이전트에게 뺏기기도 했는데 이번 박람회를 통해 한인들의 화합을 다지고 시장을 굳건히 하는 계기도 될 것”이라고 덧붙였다.     박람회 참가 등 문의는 이본 정 박람회 준비위원장(201-220-2207), 스테파니 조 자문위원(646-823-8320) 등에게 하면 된다.   글·사진=김은별 기자 [email protected]부동산 축제 재미부동산협회 회장 부동산 박람회 부동산 정보

2025.04.23. 22:13

[부동산 가이드] 오렌지카운티 부동산 투자

남가주 오렌지 카운티는 우수한 학군, 안정된 경제, 고급 주거 환경을 바탕으로 부동산 투자자들에게 꾸준한 관심을 받는 지역이다.     특히 어바인, 풀러턴, 브레아, 요바린다, 뉴포트비치 등 주요 도시는 각기 다른 투자 포인트를 가지고 있어, 투자 목적에 따라 다양한 전략을 수립할 수 있다.   어바인은 교육 수준이 높고 치안이 우수한 도시로, 중간 주택 가격은 약 130만 달러다.     UC어바인 인근의 임대 수요가 꾸준하며, 포톨라 스프링스, 그레이트 파크 등지에서 신축 주택 개발이 활발하게 이루어지고 있어 안정적인 임대 수익이 기대된다, 기술 기업들의 확장으로 고급 콘도 및 타운 홈 수요도 증가하고 있어 투자 다양성이 확보되어 있다.   풀러턴은 캘스테이트풀러턴과 명문 고등학교들이 위치한 교육 중심 도시로, 중간 주택 가격은 약 95만 달러다. 대학생과 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 안정적이며, 계절적 공실률이 낮아 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있다. 아메리지하이츠 등 일부 지역은 향후 개발 가능성도 높아 장기 투자 매력 또한 존재한다.   브레아는 상업과 주거가 조화를 이루는 북부 오렌지 카운티의 중심지로, 중간 주택 가격은 약 110만 달러다. 브레아 몰과 인근 오피스, 쇼핑몰 등의 상업 인프라가 잘 조성되어 있으며, 라 플로레스타와 같은 신규 커뮤니티 개발이 활발하게 진행되고 있다.     도시 재개발 프로젝트도 계획되어 있어 미래 가치 상승이 기대된다.   요바린다는 고급 단독 주택이 밀집된 조용한 주거지로, 중간 주택 가격은 약 150만 달러다. 이스트 레이크 빌리지, 케리건 랜치와 같은 프라이빗 커뮤니티가 잘 형성되어 있으며, 학군이 우수해 가족 단위 거주자에게 인기가 많다. 자연 친화적인 환경과 골프장, 트레일 등 생활 편의시설도 풍부하게 갖춰져 있다.   뉴포트비치는 오렌지 카운티 내 대표적인 고급 해안 도시로, 중간 주택 가격은 250만 달러 이상이다. 뉴포트 코스트, 코로나 델마, 발보아 아이슬랜드 등은 공급이 제한적인 지역으로 장기적인 가치 상승이 예상된다.     리모델링 후 단기 재판매 전략도 유효하며, 고소득층과 외국인 투자자들의 선호도가 매우 높다.     무엇보다도, 부동산 투자는 장기적으로 자산을 늘릴 수 있는 가장 검증된 투자 수단 중 하나로 평가받고 있다. 시장의 단기 변동성에 영향을 받을 수 있지만, 적절한 지역 선정과 전략 수립을 통해 안정적인 수익과 자본 이익을 동시에 기대할 수 있는 장점이 있다.   종합적으로 오렌지 카운티는 도시별 특성과 투자 목적에 따라 임대 수익형, 신규 개발 선점, 고급 주택 중심의 단기 및 장기 전략을 효과적으로 적용할 수 있는 이상적인 지역이다. 투자자는 자신의 예산과 목표에 맞는 도시를 신중히 선택해야 하며, 시장 변화에 민감하게 대응하고 전문가의 조언을 적극적으로 활용하는 것이 중요하다.     향후 금리와 경제 흐름에 따라 유연한 전략 조정이 가능한 투자자에게 지속해서 높은 수익과 자산 가치를 제공할 수 있는 부동산 시장이다.   ▶문의:(657)222-7331     애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 오렌지카운티 부동산 부동산 투자자들 장기 투자 투자 다양성

2025.04.23. 17:51

[부동산 이야기] 자연재해 보고서

부동산 거래 에스크로가 오픈되면 바이어는 계약일로부터 3일 이내로 디파짓을 해야 하며, 셀러는 지정된 여러 서류를 일정 기간 이내에 반드시 바이어에게 전달해야만 하는데 그중 하나가 자연재해 보고서(NHD)이다. 대개 에스크로에서 계약서에 지정된 특정 회사 혹은 유사한 회사를 통해 위의 리포트를 온라인으로 신청하게 되는데, 요즘은 신속 처리되어 신청과 동시에 서류를 이메일로 모든 계약 관계자에게 보내어진다.     따라서 에스크로 오피서는 신청 시, 셀러와 바이어 그리고 각 에이전트와 그 팀원들 또는 TC(Transaction Coordinator)에게 동시에 전달될 수 있도록 신청을 하는 것이 요령이다. 비용은 대체로 100달러 미만이며 셀러가 클로징에 에스크로를 통해 지불하게 된다. 현재 시중에 많은 회사가 생겨났으며, 그 내용도 매우 흡사하고 세련되어졌다. 단지 웹사이트의 접속방법과 디자인에 따라 선호도가 다르고 마케팅에 많이 영향을 받는 편이다. 그만큼 내용에 큰 차이가 없다는 뜻이기도 하다. 4유닛 이하의 주택 거래와 커머셜 빌딩에 약간의 가격 차이가 있으며, APN(Assessor's Parcel Number) 에 따라 비용이 추가된다.   내용을 살펴보면, 쓰레기 매립지역, 지진 위험, 지반 균열, 화재 고위험지역, 침수 위험 그리고 강풍 위험 지역 등에 대한 모든 자연재해 요소들에 대한 데이터를 종합하여 보고서에 자세히 해당 지도와 함께 분석된 자료가 기재되어 있으며, 바이어는 구매하는 부동산의 잠재적 위험에 대해 인지를 하고 동의서에 사인하는 것이 절차이다.   위의 사항들은 특별히 해당 부동산은 물론 주변 개발내용에 대한 정보를 알 수 있는데, 예를 들면 지역 개발 시 토지 매립 혹은 국가 기관 산업 등과의 연계에 대한 내용도 검토할 수 있다. 토양 조성 시 쓰레기 매립지역일 수도 있고 주변에 천연가스 저장소 혹은 교도소 등이 일정 거리에 존재하는가 하는 여러 사항을 검토할 수 있다. 이러한 정보들을 셀러가 미처 알지도 못하는 정보일 수 있고, 바이어에게 해당 부동산에 대한 상세한 정보(Disclosure report)에 들어갈 수 없는 내용이므로 잘 검토해 보는 것이 중요하다.   특별히 요즘 큰 이슈가 되고 있는 보험에 직접적인 영향을 미치는 사항이기도 하며, 바이어는 지역 특성을 고려하여 잠재적인 재난 위험에 미리 대비할 수 있다.   이 보고서에는 셀러와 바이어 그리고 리스팅 에이전트도 함께 사인함으로 그 내용을 인자한 것으로 정식 문서가 된다.   만약 셀러나 바이어가 가 지역 특성상 추가로 우려되는 자연재해 사항이 있다면, 좀 더 상세한 보고서를 요구하여 에스크로에서 오더할 수도 있으므로 계약서에 명시하여 양측이 동의하는 것이 필요하다.   이 보고서는 일반적인 정보를 제공하는 것이 목적이므로 법적인 제안이나 제시를 하는 것이 아니며, 바이어는 필요에 따라 전문가를 고용하여 조사하거나 에이전트 혹은 변호사를 고용하여 비용에 대해 상의를 할 수도 있으나 매우 드문 일이다.     ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 자연재해 부동산 쓰레기 매립지역일 자연재해 요소들 자연재해 보고

2025.04.22. 21:40

2025년 오렌지카운티 부동산 시장 전망 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 오렌지카운티의 부동산 시장은 2025년에 어떻게 변화할까요?     ▶답= 2025년 현재, 오렌지카운티는 대규모 도시 재개발과 인프라 확장을 통해 새로운 변화를 맞이하고 있습니다. 이는 부동산 시장뿐만 아니라 건축설계와 도시계획 측면에서도 주목할 만한 흐름입니다. 특히 투자자와 개발자들에게는 장기적인 자산 가치 상승과 안정적인 수익 창출의 기회를 제공할 수 있습니다.   얼바인시는 현재 약 58,000세대의 신규 주택 공급을 목표로 도시계획을 개편 중입니다. 이는 기존의 117,000여 세대에서 약 50% 이상 증가하는 규모로, 주거 수요에 대한 적극적인 대응으로 볼 수 있습니다.  또한, UC 얼바인 메디컬 센터가 2025년 개원을 목표로 대규모 병원 단지를 조성 중입니다. 이로 인해 의료 전문 인력과 관련 산업 종사자들의 유입이 예상되며, 주변 주거지에 대한 수요 증가가 기대됩니다.   풀러턴시는 주정부의 요구에 따라 13,000세대 이상의 신규 주택을 계획하고 있습니다. 이 중 약 5,200세대는 저소득층을 위한 주택으로 지정되어 있으며, 대학 도시로서의 특성을 살려 학생 및 젊은 직장인들을 위한 주거 공간이 확대될 전망입니다.  특히, Chapman Avenue 인근에는 420세대 규모의 학생 중심 주거 단지가 건설 중이며, 이는 지역 경제 활성화와 함께 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.   애너하임의 플래티넘 트라이앵글 지역은 현재 대규모 복합 개발이 진행 중입니다. 특히, Honda Center 주변에는 OC Vibe라는 40억 달러 규모의 프로젝트가 추진되고 있으며, 이는 주거, 상업, 오락 시설이 결합된 새로운 도시 중심지를 형성할 예정입니다. 이러한 개발은 지역의 인프라 개선과 함께 부동산 시장의 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.   이러한 대규모 개발 프로젝트는 단순한 주택 공급을 넘어, 도시의 구조와 생활 방식을 재편하는 계기가 됩니다. 건축설계 측면에서는 지속 가능한 디자인, 커뮤니티 중심의 공간 구성, 그리고 혼합 용도의 활용 등이 중요해지고 있습니다. 투자자와 개발자들은 이러한 도시 발전과 커뮤니티 형성의 흐름을 이해하고 장기적인 안목으로 투자 전략을 고려해야 할 것입니다.   문의 (714) 829-4933 / [email protected] 문= 오렌지카운티의 부동산 시장은 2025년에 어떻게 변화할까요?   답= 2025년 현재, 오렌지카운티는 대규모 도시 재개발과 인프라 확장을 통해 새로운 변화를 맞이하고 있습니다. 이는 부동산 시장뿐만 아니라 건축설계와 도시계획 측면에서도 주목할 만한 흐름입니다. 특히 투자자와 개발자들에게는 장기적인 자산 가치 상승과 안정적인 수익 창출의 기회를 제공할 수 있습니다.   얼바인시는 현재 약 58,000세대의 신규 주택 공급을 목표로 도시계획을 개편 중입니다. 이는 기존의 117,000여 세대에서 약 50% 이상 증가하는 규모로, 주거 수요에 대한 적극적인 대응으로 볼 수 있습니다.  또한, UC 얼바인 메디컬 센터가 2025년 개원을 목표로 대규모 병원 단지를 조성 중입니다. 이로 인해 의료 전문 인력과 관련 산업 종사자들의 유입이 예상되며, 주변 주거지에 대한 수요 증가가 기대됩니다.   풀러턴시는 주정부의 요구에 따라 13,000세대 이상의 신규 주택을 계획하고 있습니다. 이 중 약 5,200세대는 저소득층을 위한 주택으로 지정되어 있으며, 대학 도시로서의 특성을 살려 학생 및 젊은 직장인들을 위한 주거 공간이 확대될 전망입니다.  특히, Chapman Avenue 인근에는 420세대 규모의 학생 중심 주거 단지가 건설 중이며, 이는 지역 경제 활성화와 함께 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.   애너하임의 플래티넘 트라이앵글 지역은 현재 대규모 복합 개발이 진행 중입니다. 특히, Honda Center 주변에는 OC Vibe라는 40억 달러 규모의 프로젝트가 추진되고 있으며, 이는 주거, 상업, 오락 시설이 결합된 새로운 도시 중심지를 형성할 예정입니다. 이러한 개발은 지역의 인프라 개선과 함께 부동산 시장의 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.   이러한 대규모 개발 프로젝트는 단순한 주택 공급을 넘어, 도시의 구조와 생활 방식을 재편하는 계기가 됩니다. 건축설계 측면에서는 지속 가능한 디자인, 커뮤니티 중심의 공간 구성, 그리고 혼합 용도의 활용 등이 중요해지고 있습니다. 투자자와 개발자들은 이러한 도시 발전과 커뮤니티 형성의 흐름을 이해하고 장기적인 안목으로 투자 전략을 고려해야 할 것입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 부동산 부동산 시장 부동산 가치 대규모 도시

2025.04.17. 14:30

LA 부동산 시장, 공공주택 정책으로 변화할 수 있을까? [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= LA시에서 주거용 부동산 시장의 안정화를 위해 시행하고 있는 프로젝트나 정책이 있는지 궁금합니다.       ▶답= LA의 주거시장은 주택부족, 높은 렌트비, 개발규제장벽등 여러 가지 구조적인 문제들이 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 LA시는 많은 시도들을 하고있고 그중 현재 진행되고 있는 몇개의 사례를 소개해 드립니다.   최근 로스앤젤레스 주택국(HACLA)은 우드랜드 힐스의 고급 아파트 단지 ‘클라렌던 (The Clarendon Apartments)’을 1억 2천5백만 달러에 인수해 공공주택으로 전환하겠다고 밝혔습니다. 클라렌던 아파트는 총 335세대로 구성되어 있으며 수영장, 피트니스 센터 등을 갖춘 고급 단지로, 이제 일부는 저소득층과 중산층을 위한 ‘혼합소득형’ 주택이 됩니다.     이러한 '혼합소득형 모델'은 단순한 주택 공급 확대가 아닌, 부동산 시장의 구조를 바꾸려는 시도로 주목받습니다. 그동안 공공주택은 도시 외곽이나 저개발지역에 집중돼 가격 상승 지역에서 배제되는 경우가 많았지만, 이제는 고소득 지역에 공공자금을 투입해 다양한 계층이 섞여 사는 구조로 전환하려는 흐름이 생긴 것입니다.   이런 정책은 부동산 시장에 여러 파장을 일으킬 수 있습니다. 우선 일정 수준의 임대료 안정화 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 고급 주거지의 이미지 변화에 대한 우려, 인근 집값에 대한 민감한 반응도 있습니다.   이외에도 LA는 중규모 아파트(middle housing)의 건축을 촉진하기 위해 중규모 아파트의 피난규정을 완화하는 법안을 발의하기도 하였습니다.     캘리포니아 주 차원에서도 상업용 부지의 주거용 개발을 촉진하는 법안(AB 2011 등)이 시행되면서, 민간 중심의 시장 논리에 공공정책이 개입하는 사례가 늘고 있습니다. 공공주택 정책이 단순 복지 개념을 넘어 시장 전체의 균형을 조정하는 도구로 변화하고 있는 셈입니다.   한인 커뮤니티도 예외는 아닙니다. 높은 임대료, 상업지 전환 이슈, 젠트리피케이션 등은 우리가 사는 동네에서 벌어지는 일이 되었습니다. LA의 이 같은 실험이 단순히 일회성 프로젝트인지 아니면 향후 부동산 시장의 새로운 트렌드의 시초가 될지는 지켜볼 일입니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 부동산 공공주택 정책 부동산 시장 주거용 부동산

2025.04.17. 14:29