부동산 현금 거래, 돈세탁 감시 강화

부동산 현금 거래에 대한 정부 당국의 감시가 강화된다.     연방 재무부 산하 ‘금융범죄 단속 네트워크(FinCEN)’가 현금으로 이루어지는 주택 거래에서 자금 세탁을 차단하기 위해 새로운 규정을 도입했다. 국내외의 부정한 자금을 부동산 거래로 세탁하는 것을 원천 차단하겠다는 의도다.       국내 주요 재정관련 매체들은 ‘주택 부동산 이전을 위한 자금 세탁 방지 규정(Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers)’을 통해 오는 12월 1일부터 신탁·유산·유한책임회사(LLC)·법인·파트너십 등의 현금 주택 거래는 당국에 보고해야 한다고 최근 보도했다.     다만, 규정에 따르면 개인이 직접 주택을 매입하는 경우는 보고 대상이 아니다. 예를 들어 50만 달러짜리 단독주택을 대출 없이 현금으로 구입하는 개인 구매자는 재무부에 거래를 보고할 의무가 없다.   FinCEN에 보고해야 하는 거래는 대상 부동산이 국내 주거용 부동산이어야 하며, 금융기관 대출이 포함되지 않은 비융자 거래이어야 한다. 또한 매입 주체가 법인 또는 신탁이어야 한다.     동시에 거래 대상은 규정상 면제 사유가 없어야 한다. 하지만 사망·이혼·파산 등으로 인한 이전은 면제된다.       부동산 포털인 리얼터닷컴 소속 선임 경제 분석가 해나 존스는 “이번 규정은 광범위한 주택 시장이 아닌, 위험도가 높은 법인이나 신탁을 통한 현금 거래를 겨냥한 제한적인 조치”라고 설명했다.   FinCEN은 이번 조치의 목적을 “범죄자들이 신탁이나 법인 같은 법적 구조를 악용해 불법 자금을 세탁하는 것을 차단함으로써 국가 경제와 국가 안보를 보호하는 것”이라고 밝혔다.   다시 말해, 이번 규정은 범죄자들이 신탁이나 LLC를 이용해 신원을 숨긴 채 현금으로 주택을 구입하며 불법 자금을 합법화하는 것을 더 어렵게 만들려는 것이다.   하지만 일반적인 개인 주택 구매자들은 크게 걱정할 필요가 없다.   존스는 “이번 규정은 더 높은 투명성을 요구하고 일부 불법 활동을 억제하겠지만, 일반적인 개인 주택 매매나 대부분의 현금 거래에는 영향을 주지 않을 것”이라고 강조했다.   다만, 이 규정은 정산 대리인·타이틀 보험사·에스크로 대리인·변호사에게 직접적인 영향을 미친다. FinCEN에 ‘고위험 현금 거래’를 보고해야 하기 때문이다.   마이애미 소재 부동산 전문가 아나 보조빅은 “고가 부동산을 사는 부유층은 신탁이나 LLC를 활용하는 경우가 많지만, 이들은 규정을 준수하기 위해 법률적·자문 지원을 쉽게 받을 수 있다”며 “실제로 이들이 마이애미에 오는 이유는 자금 세탁이 아니라, 정당하게 축적한 자산을 다양한 곳에 투자하고 삶의 질을 개선하기 위함”이라고 말했다. 최인성 기자부동산 돈세탁 부동산 현금 부동산 거래 주택 부동산

2025.09.15. 21:00

[부동산 스케치] 부동산 정책 대전환 예고

조만간 부동산 업계에 큰 소식이 전해질 예정이다. 트럼프 행정부가 매우 급박하고 강력한 정책 변화를 준비 중인 것으로 알려졌다. 이들은 전국의 매수자와 매도자 모두에게 영향을 미치는 긴급 상황을 해결하기 위해 이번 조치를 추진하는 것으로 보인다.   그렇다면 실제로 어떤 변화가 생길까?   먼저, 가격이 폭등한 주요 도시에서는 특정 부동산 거래를 일시적으로 동결하는 조치가 나올 가능성이 있다. 마치 ‘부동산 타임아웃’을 연방 차원에서 선언하는 셈이다. 특히 투자자 비중이 높은 지역에서는 현금 구매자를 견제하기 위해 신용 심사와 다운페이먼트 조건을 더 강화할 것으로 보인다.   또한, 미국 주요 도시 내 외국인의 부동산 소유에 상한선을 두는 정책이 도입될 수 있다는 소문도 있다. 아직 구체적으로 확정되지는 않았지만, 로스앤젤레스, 뉴욕, 마이애미와 같은 도시에서는 외국 자본이 집값 상승의 주된 요인이라는 인식이 정책 결정자들 사이에서 점차 힘을 얻고 있는 분위기다.   여기에 더해, 모기지 이자 공제 한도를 부활시키거나, 활용도가 낮은 상업용 건물을 저렴한 주택으로 전환할 경우 인센티브를 제공하는 방안도 검토 중이다. 더 과감한 시나리오로는, 공실 상태로 장기간 방치된 주택에 대해 연방 차원의 ‘빈집세(vacancy tax)’를 부과하는 안도 거론되고 있다. 다소 논란이 예상되지만, 현재 부동산 시장 상황을 고려하면 전혀 불가능한 이야기는 아니다.   그리고 전형적인 ‘트럼프 스타일’답게, 중산층 주택 공급에 나서는 개발업자에게 파격적인 세제 혜택을 주거나, 캘리포니아의 SB9 법안처럼 자택 부지 분할과 ADU(부속 주택) 설치를 전국적으로 허용하는 방안도 등장할 수 있다. 지자체 규제를 뛰어넘는 트럼프식 ‘조잉(Zoning) 개혁’이 나올 가능성도 있다.   예를 들어, 베벌리힐스나 팔로스버디스 같은 고가 주택 밀집 지역에서는 일정 기간 이상 공실 상태인 부동산에 대해 세금이 부과될 수 있으며, 이 세수는 저소득층 주거 지원 기금으로 사용될 가능성이 제기되고 있다. 또한, 뉴욕 맨해튼의 투자 전용 콘도나 마이애미의 프리세일 럭셔리 유닛들은 외국인 투자자 소유 비율 제한 규제의 직접적인 대상이 될 수 있다. 일부 자산가들이 조세 회피용으로 활용해온 ‘법인 명의 주택’에 대해서도 실소유자 공개를 의무화하는 조항이 추가될 수 있다는 이야기도 흘러나오고 있다.   최근 몇 년간의 부동산 시장이 심판 없는 시합 같았다면, 이번에는 드디어 심판이 등장해 새로운 룰을 제시하는 순간일 수도 있다. 물론, 이번 조치가 ‘질서’를 가져올지, 또 다른 ‘혼란’을 일으킬지는 지켜봐야 한다.   분명한 것은 하나다. 이번 발표는 업계 전체에 지각변동을 일으킬 사건이라는 점이다. 매수자, 매도자, 중개인, 개발업자 모두가 세부 내용을 면밀히 확인하고 전략을 재정비해야 할 시점이다. 새 정책은 단순한 시장 변화 그 이상 앞으로 우리가 생각하는 ‘주택 소유’와 ‘부동산 투자’의 개념 자체를 재정의할 가능성도 있다.   ▶문의:(424)359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 대전환 부동산 소유 부동산 업계 부동산 타임아웃

2025.09.14. 12:09

한국 주요 도시 부동산 투자 점검…LNS인베스트먼트 실사단

미주 한인 부동산 투자 전문기업 LNS인베스트먼트(대표 사이먼 이)가 최근 한국을 방문해 주요 신도시와 부동산 프로젝트에 대한 실사를 진행했다.     K팝, K드라마 등 K콘텐츠 열풍에 힘입어 미주지역을 포함해 해외 투자자들 사이에서도 ‘K부동산’에 대한 관심이 급격히 높아지고 있다.     지난 7월 31일부터 8월 5일까지 5박 6일 일정으로 진행된 이번 방문에는 LNS인베스트먼트의 사이몬 이 대표와 미주지역 부동산 에이전트 23인이 참여했다.     실사단은 강남, 분당, 세종, 송도, 청라, 영종 국제도시를 직접 답사하고 시행사·시공사와 실무 협의를 진행했다. 또한 세종 신도시 라포르테 타운홈, 분당 서현역 라포르테 블랑 오피스텔, 인천 영종국제도시 하이엔드 실버타운 등 주요 프로젝트 점검을 마치고 향후 미주 한인 투자자들에게 소개할 계획이다.   사이몬 이 LNS인베스트먼트 대표는 “고환율과 역이민 붐으로 미주 한인들의 한국 부동산에 대한 관심이 뜨겁다”며 “투자자들이 안정적으로 정착할 수 있는 부동산 상품을 지속해서 발굴하고 소개할 것”이라고 말했다.     LNS 인베스트먼트와 오케이타운어스(한국법인 대표 석준호)는 이번 실사를 통해 한국 부동산 분양 전문 기업으로서의 입지를 강화하고 미주 한인 투자자들에게 신뢰할 수 있는 투자 정보를 제공하는 전략을 강화했다.     또한 역이민 재외동포를 위한 부동산 물건을 지속 발굴, 미주 투자자에게 소개하는 한국 부동산 분양 전문 기업으로 성장할 계획이라고 밝혔다.     ▶문의: (818)974-4989, (213)700-7414 이은영 기자인베스트먼트 부동산 한국 부동산 미주지역 부동산 lns인베스트먼트 대표

2025.09.09. 19:36

[한국법 이야기] 한국 부동산 매입 규제

2025년 8월 26일부터 1년간 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 외국인이 주거용 부동산을 구매하려면 반드시 사전 허가를 받아야 한다.     한국 국토교통부가 지정한 ‘외국인 토지거래허가구역’ 제도가 본격 시행되면서, 미국 시민권자를 비롯한 모든 외국 국적자는 이제 단순 계약과 외국인 등 부동산 취득 신고 등으로는 서울의 주거용 부동산을 소유할 수 없게 됐다.     당국에 의하면 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다.     외국인의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인·단체, 외국 정부 등이 포함된다. 미주 한인의 경우 시민권을 취득했다면 규제 대상에 해당하나, 영주권자나 국적을 회복한 경우는 제외된다. 주택은 전용면적 6㎡ 이상 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되며 오피스텔은 제외된다.   새 규제의 핵심은 실거주 요건이다. 허가 후 4개월 내 입주해야 하고, 최소 2년간 실제 거주해야 한다. 단순 투자 목적이나 임대를 전제로 한 매입은 허가를 받기 어렵다.     전기·수도·가스 사용량이나 현장 조사를 통해 거주 여부를 확인하며, 위반이 적발되면 이행 명령과 함께 취득가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과되고 허가가 취소될 수도 있다.   또 하나 중요한 부분은 자금조달계획서와 증빙자료다. 서울은 투기과열지구에 속해 이미 그 제출이 의무였지만, 이제는 허가구역 제도와 결합되어 해외 송금 내역, 차입 관계, 잔고 증명 등 자금 출처를 더욱 철저히 심사받는다.     특히 단기 체류자는 심사에서 불리할 수 있어 장기 체류 자격이나 국내 생활 기반을 명확히 입증해야 한다.   외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 구매자의 해외자금 출처와 비자 유형 등도 추가되며, 외국인 주택 거래에 대한 조사도 강화된다.   당국에 따르면 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택 거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 금융정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다.   또한 양도차익과 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 해외 과세당국에 전달될 수도 있다.   절차는 ▶매입 목적과 자금 출처 구체화 ▶허가 신청 ▶허가 심사 및 승인 ▶허가서를 첨부한 정식 계약과 30일 내 거래 신고 ▶취득세 납부 및 등기 ▶입주와 실거주 의무 이행 등 여섯 단계다.     사전 허가 없이 체결된 계약은 무효이며, 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.   정부는 이번 규제가 외국인의 무분별한 부동산 매입으로 인한 시장 불안정에 대응하기 위한 것이라고 설명한다.     그러나 실거주 의무와 복잡한 절차, 자금 심사는 실제 거주를 원하는 외국인에게도 높은 장벽이 될 수 있다.     한국 정부는 본 규제의 시행을 1년이 지난 후 연장할 수도 있다는 입장을 내비쳤다.     따라서 이제부터 외국 국적자가 서울 및 수도권 일부에서 주거용 부동산을 구매하려면 단순한 매매계약을 넘어 본 규제와 그에 따른 절차 전반을 충분히 이해하고 대비해야 할 필요가 있다.   ▶문의: (424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 부동산 한국 외국인 토지거래허가구역 주거용 부동산 부동산 취득

2025.09.02. 21:34

8, 9월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 8,9월 남가주 주택시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 트럼프 대통령의 연준에 대한 압박이 지속되면서 드디어 연준 의장이 9월부터 최소 2번의 금리 인하를 예고하고 있고, 6월 중순경 모기지 이자도 6.5%대를 기록하며 주택 시장에 영향을 주고 있습니다. 다만 6월 세 번째 주에 모기지가 다시 상승하면서 아직은 보합세를 기록 중입니다.   시장은 주거 선호 지역이 100만 달러 중반까지, 외곽의 가격대가 저렴한 지역은 셀러스 마켓을 유지하고 있습니다. 대부분 지역에서 상승폭이 둔화되고 거래량이 감소했지만, 오렌지카운티의 경우 가장 비싼 평균 가격대는 집코드 92661의 뉴포트비치 지역(660만 달러), 가장 싼 지역은 은퇴 지역인 집코드 92637의 라구나우드(495,999달러)를 기록 중입니다.   2030년 중반까지 시니어 인구 약 5천만 명이 롱텀케어 시설로 이전할 예정으로, 이들의 주택 매물이 향후 수년간 급증할 전망입니다. 2025년에는 외국인의 미국 내 주택 구입 중 약 15%가 캘리포니아에 집중되었으며, 중국인의 경우 캘리포니아 전체 구입의 35%를 기록한 것으로 전국부동산협회(NAR) 통계가 업데이트되었습니다. 세일이 지지부진한 지역일수록 중국인의 현금 구입이 늘고 있으며, 이는 장기 투자 개념의 주택 구입을 증명합니다. 비슷한 이유로 한국·호주·캐나다 등에도 중국인의 투자가 이어지고 있습니다.   물 부족 사태로 인해 중가주의 경우 지하수 무차별 개발로 주택 가치가 200억 달러 하락한 것으로 조사됐고, 요세미티 인근 대형 농장 지역들도 매물로 시장에 나오고 있습니다. 물 공급이 부족한 지역은 대책이 나올 때까지 주택 개발 계획을 늦춰서라도 주택 가치의 추가 하락이나 인구 유출, 경제 붕괴 등의 피해를 막아야 합니다.   뉴욕의 경우, 이미 페이오프된 주택이 600달러 물값 미지급으로 차압 위기에 봉착하기도 했습니다. 주택의 모기지와 재산세 외에도 각종 유틸리티, HOA 패널티, 크레딧카드, 리모델링 관련 미지급금으로 인한 매캐닉스 린도 재산권 행사에 방해가 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.   지방정부와 연방정부는 예산 확보를 위해 정부 보유 토지를 비롯한 각종 부동산 매각을 늘릴 전망이며, 적은 수량이지만 차압 매물도 시장에 나오고 있습니다. 모기지 이자가 하락하더라도 일부 대기 수요를 제외하면 주택 시장 가격에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 또한 신규 주택 구입 시 각종 비용 증가와 업그레이드 추가 지출, 맬로루즈 세금 및 HOA 비용의 큰 폭 증가에도 유의해야 합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 89월남가주 주택시장상황 주택 구입 농장 지역들

2025.09.02. 21:32

월렛허브 조사 ‘2025년 미국 최고의 부동산 시장’ … 맥키니, 3년 연속 전국 1위

 달라스 북부 인근 도시 매키니(McKinney)가 또다시 미국 최고의 부동산 시장으로 선정됐다.   개인 재정 전문 사이트 ‘월렛허브(WalletHub)’가 최근 발표한 ‘2025년 미국 최고의 부동산시장 순위(Best Real Estate Markets in 2025)’에서 맥키니가 또다시 전국 1위를 차지했다. 또한 리처드슨, 프리스코, 덴튼, 앨런 등 다른 텍사스 주내 도시들도 나란히 탑 10에 들었다. 탑 10 도시 중 무려 5곳이 텍사스 도시들이다. 월렛허브는 미전역 300개 도시를 대상으로 총 17개 지표를 분석했다. 부동산 시장 전반, 주택 구매력, 경제 환경 등이 주요 평가 요소였다. 맥키니가 전국 주택시장 1위에 오른 것은 올해로 3년 연속이다. 지난해에는 프리스코가 매키니에 이어 2위를 차지했지만, 올해는 6위로 밀려났다. 월렛허브 조사에 따르면 맥키니는 2010~2023년 신규 주택 건설 비율에서 전국 2위를 기록했다. 이로 인해 매수자들은 대규모 수리나 리모델링이 필요 없는 신규 주택을 선택할 기회가 많아졌다. 또한 맥키니는 인구 대비 건축 허가 건수가 전국 3위에 오르며 건설 붐이 여전히 활발한 것으로 나타났다. 맥키니는 또 인구 15만~30만명 규모의 중형 도시 부문에서도 1위를 차지했다.   월렛허브는 “맥키니가 가장 저렴한 이주 도시라고 보긴 어렵다”고 평가했으나, 투자 전문 매체 모틀리풀머니(Motley Fool Money)는 맥키니를 ‘저비용 생활·높은 소득’이 가능한 미국내 가장 저렴한 도시 1위로 꼽았다. 부동산 정보업체 질로우(Zillow)에 따르면, 2025년 7월 기준 맥키니의 평균 주택 가치는 49만 7,766 달러로 지난해보다 5% 낮아졌다. 보고서는 “맥키니의 중간 주택 가격은 중간 소득의 약 365% 수준으로, 300개 도시 중 74번째로 저렴하다”며 “유지·전화·에너지 비용 측면에서도 전국에서 40위권에 드는 저렴한 도시”라고 소개했다. 이 같은 가격 경쟁력 덕분에 맥키니는 ‘미국에서 세입자가 살기 좋은 도시’ 전국 1위에도 올랐으며 전국에서 가장 안전한 도시 탑 10에도 포함됐다. 보고서는 “맥키니는 견실한 부동산 시장과 더불어 양호한 일자리 시장도 갖추고 있다. 연간 약 21%에 달하는 전국 11위 수준의 고용 성장률을 기록 중”이라고 평가했다. 텍사스 주내 도시중에 맥키니에 이어 전국 순위가 두 번째로 높은 리처드슨은 지난해 17위에서 올해 5위로 수직 상승했다. 프리스코는 6위, 덴튼은 9위, 앨런은 10위로 뒤를 이었다. 특히 리처드슨·덴튼·앨런은 인구 15만명 미만 ‘소도시’ 부문에서는 나란히 전국 1~3위를 차지했다. 포트워스는 지난해 28위에서 17위로 뛰어올랐고 대도시 부문에서는 6위를 기록했다. 반면 달라스는 지난해 59위에서 올해 70위로 순위가 하락했다. 이밖에도 달라스-포트워스 인근 5개 도시가 탑 100에 들었지만 모두 지난해보다 순위가 내려갔다. 플레이노(45위/전년 34위), 어빙(49위/전년 31위), 그랜드프레리(58위/전년 43위), 알링턴(92위/전년 88위), 갈랜드(95위/전년 38위)가 해당된다. 보고서는 “올해 주택시장은 판매자에게 훨씬 유리하게 기울었다”며 “모기지 금리가 상승세를 보이고, 전국 주택 가격은 지난해보다 평균 1.4% 올랐다”고 설명했다. 이어 “장기적 성장을 고려한 주택 구입에서는 평수나 외형보다 지역의 경제 건전성과 시장 흐름이 더 중요한 요인”이라고 부연했다. 한편, 2025년 미국 최고의 부동산 시장 탑 10 도시는 ▲1위 맥키니(텍사스) ▲2위 캐리(노스 캐롤라이나) ▲3위 어바인(캘리포니아) ▲4위 더럼(노스 캐롤라이나) ▲5위 리처드슨(텍사스) ▲6위 프리스코(텍사스) ▲7위 길버트(애리조나) ▲8위 내슈빌(테네시) ▲9위 덴튼(텍사스) ▲10위 앨런(텍사스) 등이다.   손혜성 기자미국 부동산 전국 주택시장 부동산시장 순위 부동산 시장

2025.09.01. 8:46

[부동산 이야기] 투자용 부동산 가이드

8월 신학기가 시작되고 하반기에 접어들었지만, 여전히 6.5% 안팎에 머무는 모기지 이자율과 관세 여파로 인한 생활비 상승이 소비 심리를 위축시키며 남가주 부동산 시장의 체감 분위기는 차갑게 식어가고 있다.     가격을 내린 좋은 매물들에만 바이어가 몰리고 지난봄 리스팅이 나오면 평균 12주 안에 에스크로로 들어가던 매물들이 이제는 몇 달째 시장에 머무는 경우도 흔하다.       그런데도 투자용 부동산 시장에서는 눈에 띄는 움직임이 있다. 바로 1031 세금유예 교환을 활용해 포트폴리오를 재편하려는 투자자들의 꾸준한 수요다.     1031 교환은 양도세를 뒤로 미루면서도 새로운 투자용 부동산으로 자금을 옮길 수 있어 이자율이 높은 시기에도 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 투자자들에게 매력적인 제도다.   문제는 어떤 자산으로 옮겨갈 것 인가다. 캘리포니아 내 4유닛 아파트 같은 주거용 유닛은 융자 조건이 상대적으로 유리하고 진입 장벽이 낮다는 장점이 있지만, 테넌트 관리 부담이 있어 젊은 투자자들에게 더 어울린다.     반면 NNN 상가는 10~20년의 장기 리스 계약으로 월수입이 안정적이고 관리 부담이 없어 은퇴자들의 선호도가 높다.   최근 아파트 시장은 렌트 하향세와 퇴거 분쟁 증가로 매물이 늘어나면서 바이어 마켓의 흐름을 보이고 있다. 미드 윌셔 지역에 위치한 4유닛 아파트는 전 유닛이 화장실, 주방, 에어컨 등 주요 항목이 리모델링된 상태로, 월세 수입이 총 1만2900달러에 이른다. 프로퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용을 제하고도 월 순수익이 9600달러에 달하며, 이 매물은 225만 달러에 현재 구입이 가능하다. 이처럼 수익이 높고 관리가 용이하며 업그레이드가 잘 된 유닛을 찾기에는 지금이 매우 좋은 시기이다.     한편 NNN(Triple Net Lease) 리스 구조의 상가는 테넌트가 모든 비용을 부담하고 장기 계약이 일반적이어서 안정성이 뛰어나다.     최근 리버사이드 카운티에서 거래된 스타벅스 단독 건물은 코퍼레이트 개런티가 붙은 15년 리스 계약이 체결되어 있어 오너는 별다른 관리 없이 안정적인 수익을 확보할 수 있었다.     예산 규모에 따라 투자처는 달라진다. 100만 달러 초반대라면 캘리포니아보다는 중서부나 남부 지역의 세븐일레븐, 피자헛 같은 단독 매물을 찾는 경우가 많다.     실제로 텍사스 휴스턴 교외에서 120만 달러에 거래된 피자헛 매물은 6.5% 투자율에 5년마다 10% 인상의 20년 장기 리스가 보장돼 바이어가 즉시 현금 흐름을 확보했다.     장기적으로는 매니지먼트를 피하는 투자 부동산에 관심이 있다면 캘리포니아에 국한되지 않고 NNN 리스 매물에 대한 전국적 시야를 갖는 것이 1031 전략의 핵심이다.  코퍼레이트 개런티가 붙은 NNN 매물은 원거리 투자에도 적합하고 사거리 코너나 프리웨이 인근 등 유동 인구가 많은 입지는 자산 가치 상승 여지도 크다.     시장이 얼어붙었다고 해서 모든 기회가 사라진 것은 아니다. 오히려 지금은 꼼꼼한 준비와 전략적 안목으로 우량 매물을 합리적인 가격에 확보할 수 있는 중요한 시기다.     입지 조건을 살펴보는 안목과 더불어 프랜차이즈 테넌트 시장의 흐름을 읽는 통찰력이 더욱 요구된다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 투자용 부동산 남가주 부동산 4유닛 아파트

2025.08.27. 17:43

[부동산 가이드] 부동산 양도 소득세

부동산을 투자할 때 가장 중요한 것 중 하나는 세금 문제를 잘 관리하는 것이다. 왜냐하면, 부동산을 팔 때 생기는 차익은 세금이 붙기 때문에 어떻게 하면 세금을 줄이거나 미룰 수 있을지 아는 게 매우 중요하다.     오늘은 그런 목적에 맞게 쓸 수 있는 세 가지 대표적인 절세 전략을 소개한다. 바로 ▶1031 교환(1031 Exchange) ▶델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts) ▶기회 구역 투자(Opportunity Zones)이다.     1031 교환(1031 Exchange)은 투자자들이 많이 알고 있다. 쉽게 말해서 ‘세금 안 내고 부동산 바꾸기’다.     예를 들어, 내가 소유하고 있는 아파트를 팔고 새 아파트를 사고 싶은데 그냥 팔면 차익에 세금이 붙는다. 그런데 1031 교환을 하면 팔아서 번 돈을 새 부동산에 다시 투자하는 기간 그 차익에 대한 세금을 미룰 수 있다.     중요한 것은 새로 사고자 하는 부동산도 유사한 종류여야 하고 일정 시간 내에 새 부동산을 정해야 한다는 규칙이 있다. 구체적으로는 부동산을 팔고 45일 이내에 새 부동산을 정하고, 180일 안에 거래를 끝내야 한다. 이렇게 하면 세금 내지 않고 재투자가 가능해서 부동산 포트폴리오를 계속 늘릴 수 있다.   델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts)은 큰 부동산에 투자할 때 유용한 방법이다. 쉽게 말해 큰 부동산 자산을 여러 명이 나눠 사는 것인데 신탁이라는 법적 구조를 통해 소유권을 공유한다. 이 방식은 대형 부동산에 소액으로 투자하면서 동시에 세금도 일부 미루거나 줄일 수 있다.     또 직접 부동산을 관리하지 않아도 되기 때문에 시간과 노력을 절약할 수 있고 여러 투자자와 함께 하는 안정적인 투자를 할 수 있는 투자 방법이다. 게다가 이 서류 구조는 1031 교환도 사용할 수 있기 때문에 세금 절감 기회가 더 많아진다.   기회 구역 투자(Opportunity Zones)는 정부가 지정한 경제 활성화 구역에 돈을 넣는 전략이다. 여기서 중요한 점은 초기 투자해서 번 수익에 대해 세금을 미룰 수 있고 일정 기간 이상 보유하면 세금을 아예 없앨 수도 있다는 것이다.     예를 들어, 수익금을 기회 펀드에 넣고 최소 10년 이상 보유하면 향후 발생하는 추가 수익도 세금 없이 가져갈 수 있다. 그래서 장기 투자자에게 아주 유리한 방법이 된다. 이 구역은 계속 확대되고 있기 때문에 앞으로 더 많은 지역에서 기회가 생길 것이다.   이 세 가지 전략 중에서도 특히 기회 구역 투자는 투자자들이 잘 모르고 있는 경우가 많아 이번 기회에 꼭 잘 알아두고 활용하면 좋을 것 같다.     부자들이 세금을 이렇게 손쉽게 줄일 수 있다는 사실에 놀랄 수 있지만 규칙을 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 크게 경감할 수 있다.     부동산 투자로 돈을 불리면서 세금 걱정 없이 효율적으로 자산을 키우는 방법을 꼭 기억해두길 바란다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 소득세 부동산 투자 부동산 양도 부동산 자산

2025.08.27. 17:41

[부동산] 금리 인하의 영향력

연방준비제도(연준)의 금리 인하 가능성이 점차 현실로 다가오고 있다. 고금리에 멍든 부동산 시장에 단비 같은 소식이다. 그러나 이 단비가 모든 곳에 고르게 스며들지 않을 것이란 우려도 목소리를 높인다. 금리 인하가 가져올 다채로운 영향력을 짚어본다.   금리 인하의 가장 직접적인 효과는 주택 구매자의 부담 감소다. 현재 7%에 가까이 머물고 있는 30년 고정 모기지 금리는 인하 사이클과 함께 하락할 전망이다. 이는 곧 가계의 월 부담액을 줄여주고, 주택 구매력을 높이는 결과로 이어진다. 그동안 높은 금리 벽에 가로막혀 있던 실수요자들, 특히 밀레니얼 세대와 첫 주택 구매자들이 다시 시장에 모습을 드러낼 것이라는 게 전문가들의 전망이다.   또한 저금리에 갇힌 주택 구매자들 현상의 완화도 긍정적 효과로 꼽힌다. 기존 주택 소유자들은 역사적인 낮은 금리의 모기지를 포기하고 이사할 이유를 찾지 못해온 것이 사실이다. 금리 인하는 이들의 거래와 이주를 재촉하며 공급 측면에서도 활력을 불어넣을 것으로 보인다. 이는 궁극적으로 냉각됐던 시장의 유동성을 높이고 건강한 순환 구조를 회복하는 데 기여할 것이다.   투자자들에게도 금리 인하는 호재다. 개발 사업의 자본 조달 비용이 낮아지고, 모기지 금리와 연동되는 상업용 부동산 대출 금리도 함께 하락할 전망이다. 특히 오피스와 리테일 등 코로나19 이후 오랜 시간 침체기를 겪어온 상업용 부동산 시장에 소생 효과가 예상된다.     하지만 금리 인하가 모든 문제를 해결할 만병통치약은 아니다. 가장 큰 걸림돌은 여전히 높은 주택 가격과 절대적인 공급 부족이라는 구조적 문제다. 금리가 소폭 내려간다 한들, 팬데믹 이후 이미 정점을 찍은 주택 가격은 여전히 평균 소비자들에게는 넘기 어려운 높은 벽이다. 감당할 수 있는 비용이 조금 줄었을 뿐, 집값 자체가 크게 떨어지지 않는 한 진정한 수요 회생에는 한계가 있을 수밖에 없다.   특정 지역과 계층 간의 형평성 문제도 도마 위에 오를 전망이다. 금리 인하 초기 혜택은 주로 크레딧점수가 높고 소득이 안정적인 계층이 누릴 가능성이 크다. 이는 오히려 주택 보유와 주거 비용 부담에 따른 계층 간 격차를 심화시킬 수 있다는 지적이다.   가장 큰 리스크는 인플레이션 재점화 가능성이다. 너무 빠르거나 과도한 금리 인하는 다시 물가 상승 압력을 키워 연준이 추가 정책 전환을 망설이게 할 수 있다. 이는 시장의 예측 가능성을 떨어뜨려 오히려 불확실성을 키우는 결과를 초래할 수도 있다.   종합적 전망을 보자면  완만한 회복세이며 기대 속 경계 필요는 필요해 보인다. 금리 인하는 부동산 시장에 확실한 심리적 호재며, 일부 억눌린 수요를 끌어내는 계기는 될 것이다. 그러나 이는 ‘V자형’ 반등의 신호탄이기보다는 완만한 정상화 과정의 시작으로 보는 것이 현실적이다.   금리라는 차가운 얼음이 조금씩 녹아가더라도 그 아래 숨겨진 주택 가격, 공급 부족, 세대 간 주택 보유 격차라는 거대한 산이 그대로 버티고 있기 때문이다. 진정한 시장의 활황을 위해서는 금리 정책뿐만 아니라 주택 공급 확대와 주거 비용 안정을 위한 정부와 민간의 종합적인 접근이 필요하다.   연준의 금리 인하는 고통받는 시장에 주는 진통제일 수는 있어도, 근본적인 병을 치료할 특효약은 아니다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 HK 메가 리얼티 대표부동산 영향력 금리 금리 인하 주택 구매자들 인하 사이클

2025.08.26. 23:16

[부동산 가이드] 부동산 계약서 확인사항 7가지

미국의 부동산 계약서는 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화하기 위해 매우 세분화되어 있다. 특히 해외 바이어에게도 비교적 명확한 기준을 제시해 주기 때문에 안심하고 거래할 수 있는 구조이다.     하지만 계약서에는 일상적으로 사용하지 않는 법률 용어가 포함되어 있어 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 생긴다. 계약서의 핵심 조항 몇 가지만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.   첫째, 계약서에 기재된 날짜와 주요 내용을 반드시 확인하자. 바이어의 경우 오퍼 유효 기간, 인스펙션 마감일, 융자 및 감정 조건 기한(Loan Contingency, Appraisal Contingency), 클로징 날짜 등을 체크해야 한다. 셀러의 경우 에이전트에게 전달한 집 상태가 계약서에 정확히 반영되었는지, 바이어의 요청 사항이 정확히 포함되었는지를 살펴보자.     둘째, AS-IS 조건을 정확히 이해하자. 이는 셀러가 문제를 고쳐 주지 않고 이 상태로 판다는 뜻이지 집의 결함을 숨겨도 된다는 뜻은 아니다. 셀러는 알고 있는 모든 문제를 반드시 바이어에게 공개해야 하며, 바이어는 Seller‘s Disclosures를 참고해 인스펙션을 진행하고 서류들을 리뷰하게 된다.     셋째, 인스펙션 기한 내에 전문가를 고용해 부동산 상태를 점검하자. 아무리 AS-IS라도 거래를 고려할 만한 문제가 발견되면 셀러에게 수리를 요청하거나 계약 조건을 다시 협의할 수 있다.     넷째, 디파짓(보증금) 조건을 꼼꼼히 살펴보자. 오퍼가 수락되면 바이어는 디파짓을 에스크로 계좌에 입금한다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽이 서로 서명으로 약속한 계약 내용에 따라 업무를 진행한다. 거래가 성사되지 않으면 디파짓이 환불되지만, 계약 조건에 따라 환불받지 못하는 경우도 있으므로 반드시 내용을 숙지해야 한다.     다섯째, 컨틴전시 조항을 꼼꼼히 검토하자. 융자 승인, 감정평가, 인스펙션 등이 일정 기한 내에 충족되어야 계약이 유지된다. 기한을 넘기면 계약을 취소하거나 디파짓을 돌려받는데 문제가 생길 수 있다.     여섯째, Disclosure 문서를 꼼꼼히 읽어보자. Disclosure는 셀러가 주는 것으로 집의 하자, 지붕, 누수, 곰팡이 등 문제가 있었거나 해결된것이 무엇인지 알려주는 서류이다. 종종 애매하게 작성되거나 중요한 내용이 빠지는 경우도 있으니, 의심되는 부분은 반드시 에이전트를 통해 확인해야 한다.     일곱째, 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나자.     내 에이전트가 나만을 위한 대리인인지, 아니면 양측을 모두 대리하는 Dual Agent인지 반드시 확인해야 한다. Dual Agency일 경우 이해 충돌 가능성이 있기 때문에 사전에 충분한 설명을 듣고 동의 절차를 거치는 것이 중요하다.   미국 부동산 계약서는 단순한 양식이 아니라 법적 효력이 있는 중요한 문서다. 작은 실수가 경제적 손실로 이어질 수 있다. 일을 잘하는 부동산 에이전트는 계약서 내용을 쉽게 설명해 주고, 계약에 문제가 발생하지 않도록 미리 날짜별로 해야 할 일들을 정리해 준다. 서류 정리도 잘 되어있고, 마무리가 깔끔하다. 거래가 끝난 후에도 꾸준히 손님과 소통한다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 확인사항 부동산 부동산 계약서 부동산 에이전트 부동산 상태

2025.08.20. 17:16

[부동산 이야기] 부동산, 여전히 최고 투자처

“미국인들이 여유 자금이 있을 경우 투자하겠다고 콕 찍은 투자처는 다름 아닌 부동산이었다.” 라는 신문 기사를 얼마 전에 보았다. 그래도 여전히 6.5% 의 비교적 낮은 수준의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 수년간 지속된 가격 급등세를 보면서 또한 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면서 이런 생각을 하는 것은 당연하다.   그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개하여 투자에 도움을 드리고 싶다.   우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산 이란 것이다. 그러므로 주식이나 뮤츄얼 펀드보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관들이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출 할 수도 있고, 상품의 가치를 올려 이익을남기고팔 수도 있는 것이다. 물론 운영을 잘 못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 보통의 상품구입과는 달리 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다.     하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자 보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 그러므로 뮤츄얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여 하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수 밖에 없는 것과는 차이가 있다. 이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분만큼 재 융자를 하여 다른 부동산 구입에 재투자를 할 수도 있다. 이것이 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나일 것이다. 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있는 것이다. 아마 많은 사람들의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나, 자유로운 시간과수입을 보장 받는 것이 아닐까 한다. 그러나 주식이나 다른 금융 상품은 이런 수동 소득이 없이 팔 때만 소득이 발생된다.   그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 여려 환경 요인으로 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자를 하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다. 우선 부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다.   부동산 시장에는 주기가 있다. 사회적인 요인으로 가격이 올라가기도 하고, 또 너무 올라서 당연히 내려가기도 하는, 상승과 하강이 주기적으로 반복되고 있다. 이 부동산 경향의 주기를 이해하면 구입과 매매의 시기를 짐작하여 안전한 방법으로 최대의 이익을 추구할 수 있다.   ▶문의 714-345-4989 캐롤 리 / 캐롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자처 부동산 가치상승 부동산 투자 부동산 구입

2025.08.20. 17:14

억만장자 투자자 "집 가치 올리려면 이것에 투자하라"

부동산 가치를 높이기 위해 대부분의 주택 소유주들이 떠올리는 것은 주방 리모델링, 욕실 개조, 혹은 고급 지붕 교체일 것이다. 그러나 타계한 찰리 멍거 전 버크셔 해서웨이 부회장은 진정한 투자처는 따로 있다고 말한다. 바로 정원과 조경이다.   "조경이야말로 집을 팔게 만드는 요소다. 나무에 돈을 쓰면 세 배로 돌아온다. 조경에 인색한 건 건축 실패다." 전기작가 재닛 로우가 집필한 찰리 멍거 전기 '그렇지! 버크셔 해서웨이 억만장자 찰리 멍거의 이면'에 나오는 멍거의 조언이다.   멍거는 개발 현장에서 실제로 뛴 실전 투자자이기도 했다. 1950년대 후반, 변호사였던 그는 오티스 부스를 만나게 되고, 1961년 유산 분쟁 해결을 계기로 사업 파트너가 됐다. 둘은 캘텍 인근에 아파트 단지를 개발하며 10만 달러씩 투자했고, 결과는 50만 달러씩 무려 400%의 이익을 거뒀다.   이후 그들은 단층형 콘도가 특히 잘 팔린다는 사실과 아름다운 조경이 구매자들의 마음을 사로잡는다는 점을 체득했다. 정성 들인 조경은 이들의 성공 공식을 뒷받침하는 핵심 전략이 됐다.   멍거는 부동산 개발을 마칠 무렵, 초기 투자금 10만 달러를 140만 달러로 불렸다. 당시로서는 막대한 자산이었다.   조경이 왜 그토록 중요한 걸까? 답은 간단하다. 첫인상이 집을 판다. 잘 정돈된 마당은 관리가 잘 된 집이라는 신호이며, 품질과 외관 매력을 한눈에 전달하는 요소다. 일부 연구에 따르면 뛰어난 조경은 집값을 최대 30%까지 올릴 수 있다.   이번달에 열린 버크셔 해서웨이 주주총회에서 워런 버핏은 오랜 동료 멍거의 부동산에 대한 열정을 이렇게 회고했다. "찰리는 부동산 거래를 즐겼고, 생애 마지막 5년 동안에도 꽤 많은 거래를 했다. 그에겐 흥미로운 게임이었다."   멍거는 말년에 주식 투자에 집중했지만 부동산의 힘과 잘 심은 나무의 가치를 끝까지 믿었다.부동산 투자 부동산 가치 부동산 개발 부동산 거래

2025.08.13. 19:00

[부동산 가이드] BBB 법안 이후 부동산 시장

최근 연방 의회를 통과한 BBB 법안은 세제 개편을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미친다. 전략적 대응시기에 어떤 변화들이 시장을 흔들고, 어떤 기회가 생기고 있는지 다섯 가지 핵심 관점으로 정리해본다.   첫째, SALT 공제 한도 확대는 고 세금 지역의 수요 회복을 이끌고 있다. 기존 주와 지방세(SALT) 공제 한도를 기존 연 $10,000에서 최대 $40,000까지 확대하는 조치를 포함, 고 세금 주, 캘리포니아, 뉴욕 등을 중심 주택 보유자의 세금 부담을 줄여준다.     재산세 부담이 큰 지방에서 주택 구매 메리트가 부각, 고가 주택 수요가 돌아 올 가능성과 기존 고소득 층뿐 아니라 중산층까지 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.   둘째, 모기지 보험 공제 복원은 첫 주택 구매자에게 도움이 된다. 모기지 보험료의 세금 공제 혜택을 복원, 다운 페이먼트가 적은 바이어, 첫 주택 구매자들에게 유리, 연간 평균 약 $2,300 수준의 공제를 받을 수 있어 초기 비용 부담을 경감시키는 요소가 된다.   셋째, LIHTC 확대와 뉴 마켓 크레딧 연장 등은 공급 확대로 이어진다. 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대를 목표로 하는 LIHTC 프로그램에 대한 자격 확대와 추가 발급이 포함, 2026년부터 2035년까지 약 52만여 가구의 저가 임대주택이 추가 공급될 것으로 전망, OZ및 NMTC프로그램이 영구적으로 연장, 지정된 지역에 대한 자본 흐름이 증가, 향후 AH사업과 커뮤니티 개발 프로젝트에 대한 투자 매력이 높아질 전망이다.   넷째, REIT 투자 구조 변화와 이자 공제 기준 완화는 상업용 시장 확대에 긍정적, 부동산투자신탁의 과세용 자회사자산 보유 한도를 기존 20%에서 25%로 확대, 사업자가 비용 처리할 수 있는 장비와 설비 등 자산의 즉시 비용 처리를 유지, 확대했다. 기업 이자의 EBITDA 기준 상환 한도를 회복, 이자 공제 범위를 완화, 상업용 부동산 투자자와 개발자에게 유리한 환경을 조성, 개발 프로젝트 자금 조달 여건을 개선한다.   다섯째, 주택 구매 환경 회복 가능성은 여전, 금리 부담은 변수이다. 세금 혜택을 향상, 공급 확대를 유도하더라도, 금리가 높은 수준이라는 점은 바이어 입장에선 부담이다. 일부 전문가들은 부동산 시장 회복의 촉매제가 될 수 있다고 보지만, 연방 적자 확대 우려로 인해 향후 금리가 인상될 가능성과 세금 혜택을 누리려는 바이어라면 언제 구매할 것인가에 대한 전략적 판단이 중요하다.   여섯째, 지역마다 차별화된 전략이 필요, BBB법안상의 혜택은 전국적이나, 영향을 받는 시장은 지역별로 다르다. 캘리포니아는 저소득 임대 수요도 높고, SALT 혜택과 병합 시 중상위층 주택 시장의 유동성이 회복될 가능성이 크다. 중서부나 일부 농촌 지역은 OZ 기준 변경에 따라 투자 유인이 상대적으로 커질 수 있다.   결론, BBB 법안은 세제 혜택 확대(SALT, 모기지 보험 공제)는 고 세금 지역 주택 수요에 긍정적이다. 임대주택 공급 확대는 중·저가 주택 시장 활성화에 기여할 가능성, 투자 및 개발 환경 개선(REIT 자회사 확대, 즉시 비용 처리, 이자 공제 기준 완화)은 상업용 및 개발자 측면에 유리, 금리 추이와 지역별 시장 대응 전략이 여전히 중요하며, 세제 혜택을 누리기 위한 타이밍과 계획이 핵심이다. 단순한 규제 변화가 아니라, 부동산 시장 참여자 각각의 전략적 선택 기준을 바꾸는 계기로 작용할 것이다. 셀러라면 매도 시기 판단에, 바이어라면 세금 절감과 이사 계획에, 투자자라면 자산 배분 전략에 이 법안의 세부 항목들을 이해하고 활용하는 것이 필요하다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 법안 주택 구매자들 부동산 시장 공급 확대

2025.08.06. 19:00

7, 8월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 7, 8월 남가주 주택시장 동향이 궁금합니다.     ▶답= 7, 8월의 남가주 주택시장은 인벤토리가 계속 증가하고 거래량은 줄어든 공통된 특징을 보이지만, 매물의 증가세에 비해서 시세의 할인폭은 기존의 선호 지역들의 경우 크지 않고, 거래량 또한 한 자릿수 미만의 감소 추세를 유지하고 있습니다.   기존의 대도시권인 LA와 오렌지카운티에서 멀리 벗어난 곳이나 세컨홈(별장)이 밀집한 지역들인 Big Bear나 Running Springs를 위시한 지역들의 경우, 리스팅 기간이 이미 2년이 넘어간 곳이 흔하고, 딜이 된다면 15~20% 지역별로 하락세가 지속되고 있습니다.   거래량이 적기 때문에 당장의 시세 하락에는 수치가 반영되지 않고 있고, 관광업이 주된 곳들 중 경기 부진과 신규 주택이 대규모로 개발된 지역들의 매매가 부진하고, 기존 주택의 매매가 큰 폭으로 줄어든 경우 가격이 인하되고 있습니다.   네바다의 라스베가스나 인근 지역의 경우, 주로 은퇴자들을 중심으로 20만 불대의 콘도들에 대한 수요가 유지되고 있지만, 경기의 악화로 외곽의 가족 단위로 구매가 이루어졌던 단독 주택의 경우 거래량 바닥과 단기적인 가격 하락 현상이 두드러지고 있습니다.   전체적으로 바이어들의 기다리는 추세가 추후 가을까지는 이어질 전망입니다. 섣불리 주택에서 이사를 나기 전에 해당 지역의 상황을 살펴보시고 이중 부담을 피하셔야 합니다.   최근에 특이한 점은, 첫 번째로 주택의 매매 중에 여러 가지 사유로 에스크로가 캔슬되는 경우들이 증가 추세에 있다는 점입니다. 주로 인스펙션 후 수리를 요구하면서 다시 가격 재협상을 하다가 취소되는 경우가 많고, 한 매물에 최소 2번 이상 거래를 같은 바이어가 취소하면서 디파짓 반환을 두고 여러 가지로 문제가 일어나고 있습니다.   여름 전부터 오래된 매물, 즉 90일 이상 경과한 경우 가격을 20% 이상 깎은 오퍼를 넣는 경우들이 많아졌고, 이로 인한 셀러의 스트레스가 깊어진 상황입니다. 이러한 경우 에스크로가 오픈이 된다고 하여도 딜이 클로징된다는 보장이 없습니다.   두 번째는, 콘도들이 지난 2달 전후로 단지 전체가 융자나 보험 등의 문제로 “논워런터블(non-warrantable)” 콘도로 분류되어 융자가 거부되는 사례가 증가하고 있다는 것입니다. 한 달 사이로도 이러한 룰이 적용되는 이유는, 새로 시행된 발코니 룰에 따른 적절한 검사나 관리가 부실한 경우들과, 확대된 화재 위험(Fire hazard) 지역의 확대로 보험의 가입이 상당수 거부되기 때문입니다.   리스팅 전에 셀러와 리스팅 에이전트 공히 콘도의 HOA를 통해 이 문제를 질의해 보고 리스팅하시기를 권해드립니다. 특히 이자율을 포함한 주택 융자 시 유리한 크레딧 유니언들에서 이러한 사안으로 캔슬이 종종 발생하고 있습니다.   적어도 내년 택스 보고 시까지는, 그리고 금리가 또다시 4.25~4.5%로 동결이 되면서 관세 협상이 타결된 후 나타날 수 있는 경기 전반에 미치는 상황들이 클리어 되어야만 정상적인 주택 시장의 흐름이 회복될 것으로 보입니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 부동산 남가주 주택시장 주택 매매 거래량 바닥

2025.08.05. 17:58

[977 Avenue 부동산] 미국 시니어단지, 한국 첫 분양…"역이민 시대 열렸다"

미국 동포 시니어들의 '역이민'이 가시화되고 있다. 최근 한국 거소증을 취득한 동포가 2만 명을 넘어섰고, 매년 수천 명이 한국을 방문해 1~2개월 머물며 거소증을 발급받고 정착을 위한 적응 과정을 체험하고 있다. 오랜 세월 고국을 떠나 살아온 이들이 맞닥뜨리는 첫 고민은 "어디서, 어떤 집에서 노후를 보낼 것인가"라는 문제다.   '977 Avenue 부동산' 제임스 노 대표는 "제2의 인생을 고국에서 편안히 보내려면 무엇보다 안정된 주거지가 선행돼야 한다"며, "거주 환경이 확보되면 대부분의 문제가 자연스럽게 풀린다"고 강조했다. 그는 LA에서 35년간 동포들과 함께하며 쌓은 경험을 바탕으로, 수년간 한국을 오가며 전국 주요 지역을 직접 둘러보고 시니어들에게 최적화된 주거지를 발굴했다.   그 결실로 탄생한 것이 서울에서 50분 거리에 조성된 계피하우스 시니어 단지다. 25년 건설 노하우와 특허를 보유한 니드디자인과 협약해 건설 및 분양하는 이 단지는 미국 시니어들이 함께 모여 안전하고 외롭지 않으며, 커뮤니티 중심의 삶을 누릴 수 있도록 설계됐다.   현재 미국은 높은 세금과 고물가로 인해 연금 생활자들의 노후가 불안정하다. 이로 인해 한국으로의 역이민이 불안한 노후를 행복한 삶으로 전환할 수 있는 현실적 대안으로 주목받고 있다. 한국에 정착한 부모 세대를 따라 자녀와 손주 세대까지 고국을 오가며 교류할 수 있다는 점 역시 매력적인 요소로 꼽힌다.   노 대표는 "부모가 한국에 계시면 자식, 손자까지 오가며 점점 희미해지는 우리의 정체성을 이어갈 수 있다"며, 이번 분양을 단순한 부동산 사업이 아닌 동포 사회에 대한 소명감의 일환으로 설명했다.   현재 분양 중인 주택은 약 42평 규모의 럭셔리 신축 주택으로, 32만~37만 달러에 공급된다. 이는 캘리포니아 콘도 가격의 절반 수준이다.   단지 내부는 시니어들의 삶의 질을 고려해 설계됐다. 약 180평 규모의 넓은 정원, 집 안에 마련된 핀란드식 사우나, 호텔식 욕조 등이 갖춰져 고급스러우면서도 편안한 생활을 보장한다. 또한 한국의 건축 기술과 노하우를 담아내 세련되고 안전한 주거 환경을 제공한다.   이번 1차 시범 분양은 세대 수가 많지 않아 관심 있는 이들은 서둘러야 한다. 977 Avenue 부동산 측은 이미 2차와 3차 분양도 준비 중이라고 밝혔다.   노 대표는 "역이민을 고민하고 있다면 더 늦기 전에 결정하길 바란다"며, "이번 분양은 동포 사회의 미래와 정체성을 이어가는 중요한 발걸음이 될 것"이라고 말했다.     ▶문의: (714)878-9245,    [email protected]업계 avenue 부동산 avenue 부동산

2025.08.04. 17:21

[부동산] 남가주 상업용 마켓 동향

남가주(LA, 오렌지카운티, 샌디에이고 등)의 상업용 마켓은 미국 내에서도 가장 역동적으로 성장하는 지역 중 하나로, 인구 증가, 다문화 인구 비중 확대, 소비 트렌드 변화에 힘입어 지속적인 확장세를 보입니다. 2024년 기준 남가주 상업용 마켓의 규모는 약 120억 달러로 추정되며, 연평균 4~5% 성장률을 기록 중입니다. 특히 소매업과 식품 유통 부문에서의 혁신이 두드러지며, 부동산 개발, 기술 도입, 지속 가능성 정책 등이 시장 흐름을 주도하고 있습니다.     ▶소비 트렌드 변화   건강식품 및 특화 식품 수요 급증했습니다. 유기농, 비건, 글루텐 프리 제품을 취급하는 매장이 연간 15% 이상 증가하고 있으며, 대형 마켓도 전용 코너를 확대 중입니다. 또한 히스패닉, 아시안(특히 한국, 중국, 일본), 중동계 음식 및 생활용품에 대한 수요가 늘어나면서 특화 매장이 성장하고 있습니다.     또한 간편 조리 식품, 소포장 신선식품, 배달 통합 서비스를 포함한 편의성 중심 소비가 인기를 끌고 있습니다.     ▶부동산 및 입지 경쟁   LA 웨스트사이드, 어바인, 샌디에이고 다운타운 등 교통 편리 및 주거 밀집 지역의 상업용 공간 임대료가 2020년 대비 20~30% 상승했습니다. 저비용 창업을 원하는 소상공인들을 위한 단기 임대 공간과 소규모 팝업 스토어, 공유 마켓 개념이 퍼지고 있습니다. 주거·상업·엔터테인먼트가 결합한 프로젝트도 유통 공간의 새로운 모델로 부상 중입니다.     ▶기술 혁신과 운영 효율화     아마존Go 스타일의 무인 결제, 캐시리스 매장이 테스트 중이며, RFID 및 컴퓨터 비전 기술 활용이 증가하고 있습니다. AI 기반 재고 관리로 실시간 수요 예측과 자동화된 발주 시스템으로 폐기물을 10~15% 줄이는 사례가 나타나고 있으며, 인스타그램·틱톡을 통한 타깃 광고와 인플루언서 협업이 주요 홍보 수단으로 자리 잡았습니다.     ▶지속 가능성과 규제 대응   2032년까지 일회용 플라스틱 100% 재활용 의무화하는 가주 SB 54 법안에 따라 대체 포장재 시장이 성장 중입니다. 태양광 패널 설치 보조금 및 LED 조명 전환으로 에너지 비용을 20% 이상 절감하는 사업자가 증가했으며, 지역 농산물 직거래 비중 확대 및 탄소 발자국 감소를 위한 로컬 소싱이 퍼지고 있습니다.     ▶도전 과제와 전망   상업용 부동산 평균 임대료가 2019년 대비 35% 증가하며 창업 진입 장벽이 높아졌습니다. 여기에 식품·유틸리티 비용 증가로 소매업체들의 마진 압박이 더 심화하고 있습니다. 기술·친환경 솔루션과 연계한 고부가가치 서비스 제공업체가 시장을 선도할 전망입니다.     ▶성공 전략 제안     성공 전략으로는 맞춤형 상품 구성과 프로모션을 위한 빅데이터 분석 도입 등 소비자 데이터를 활용하고, 오프라인 매장과 온라인 구독 서비스 병행하는 유통 채널 다각화, 로컬 농가·소상공인과의 협업을 통한 차별화 등을 예로 들 수 있습니다.남가주 상업용 마켓은 풍부한 수요 기반과 혁신적인 시도로 성장 잠재력이 크지만, 지속 가능한 비즈니스 모델 구축이 필수적입니다.     ▶문의: (213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 남가주 상업용 상업용 마켓 상업용 공간 기준 남가주

2025.07.29. 22:20

한인이 뉴욕에 55층 럭셔리 콘도 개발

한인 부동산 개발사 인코코 캐피탈이 뉴욕 퀸즈 롱아일랜드시티(LIC) 코트스퀘어에 지상 55층 규모의 초고층 럭셔리 콘도 개발에 착수했다.   인코코는 최근 보도자료를 통해 “잭슨애비뉴 인근 부지에 총 636세대 규모의 콘도 건립을 시작했다”며 “완공은 2028년 봄으로 예정돼 있다”고 밝혔다.   이번 프로젝트의 총 사업비는 5억2500만 달러다. 이 중 4억2500만 달러는 부동산 사모펀드 메디슨리얼티캐피털에서 조달했고, 나머지 1억 달러는 도널드 트럼프 대통령의 사위 재러드 쿠시너가 운영하는 쿠시너 컴퍼니가 투자했다. 예상 분양 수입은 약 9억6000만 달러에 이를 것으로 전망된다.   건물은 1~6층을 상업시설, 7층부터 55층까지를 주거 공간으로 구성된다. 뉴욕 피트니스 체인 ‘첼시 피어스’는 이 건물에 30년 장기 임대 계약을 체결했으며, 아마존이 인수한 유기농 마켓 ‘홀푸즈’도 15년 임대를 확정했다.   설계는 뉴욕 건축사무소 ‘FX 콜라보래티브’가 맡았고, 개발은 인코코 캐피탈이 주도한다. 파트너사로는 타브로스와 차니가 참여한다. 부지는 박화영 인코코 회장이 2022년 일본 호텔 체인 도요코인으로부터 약 6850만 달러에 매입해 확보했다. 박 회장은 네일 스티커로 잘 알려진 화장품 브랜드 인코코 창업자이자, 인코코 캐피탈의 대표다.   박 회장은 “이 주상복합 건물은 뉴욕의 상징물로 자리매김할 것”이라며 “투자이민(EB-5) 프로그램을 활용해 약 60명의 외국인 투자자를 유치할 계획”이라고 밝혔다. EB-5 프로그램은 투자자 1인당 10개 이상의 일자리 창출을 요구하며, 이번 프로젝트는 총 2000개 일자리 창출이 기대된다.   콘도가 들어서는 코트스퀘어는 7개 지하철 노선과 다수의 버스 노선이 집중된 교통 중심지로, 맨해튼과 브루클린, 퀸즈는 물론 이스트강과 주요 대교를 조망할 수 있는 입지를 자랑한다.   인코코 측은 “고급 주거 수요가 꾸준히 증가하고 있는 LIC의 중심에서 이번 개발은 지역의 새로운 랜드마크가 될 것”이라고 밝혔다. 강한길 기자부동산 초고층 한인 부동산 부동산 투자 부동산 사모펀드 미국 LA뉴스 LA중앙일보 강한길 미주중앙일보 뉴욕 럭셔리 콘도 트럼프 사위 인코코 쿠시너

2025.07.14. 20:53

[알림] 돈 되는 부동산 투자 정보 ‘알찬 가이드’ 발간

  미국 부동산 거래의 기본 구조부터 실전 투자 전략까지 아우르는 실용형 부동산 지침서가 출간됐다. 미주중앙일보가 발간한 ‘미국 부동산 알찬 가이드(사진)’는 복잡한 미국 부동산 시스템을 한눈에 이해하고, 실제 거래에 활용할 수 있도록 구성된 입문서다.   가이드는 부동산의 종류와 매매 절차, 에스크로 운영 방식, 모기지 시스템, 에이전트·브로커의 역할 등을 체계적으로 알려준다. 주택 구입에 필요한 주요 비용 항목, 소유주가 활용할 수 있는 대출 제도도 상세히 소개하고 있다.   구입 절차는 예산 계획과 대출 준비부터 부동산 중개인 선택, 주택 물색, 구매 계약 체결, 클로징 과정까지 단계별로 정리되어 있다. 은행 소유 차압 주택 구입법도 포함돼 있다.   판매자를 위한 섹션도 마련됐다. 부동산 가치 평가와 마케팅 전략, 오픈하우스 준비, 협상 및 계약 마무리까지 실무 중심의 설명이 이어진다.   임대수익형 투자 항목에서는 렌트 수익 구조와 주택 관리 요령, 세입자 관리와 관련된 핵심 내용 등을 다뤄 초보 투자자도 쉽게 이래할 수 있도록 했다.   온라인 활용 팁도 풍부하다. 레드핀, 질로, 리얼터닷컴 등 대표 플랫폼의 장단점 비교는 물론, 부동산 관련 공공기관, 주별 웹사이트, 실사용자 커뮤니티와 정보 포털 등도 안내해 정보 접근성을 높였다.   미국 부동산의 기초부터 실전 활용까지 망라한 이번 가이드는 실수요자와 투자자 모두에게 유용한 나침반이 될 것으로 기대된다.   ▶배포처: LA본사 (690 Wilshire pl. LA), OC사무실 (9636 Garden Grove Blvd #22, Garden Grove), 기타 배부처(삼호관광, 아주관광, 푸른투어, 김스전기 등 주요 상가)   ▶문의: (213)368-2600 (LA본사)알림 부동산 가이드 부동산 시스템 부동산 거래 실용형 부동산

2025.07.13. 20:21

[부동산 가이드] 부동산 권리와 제약

부동산 거래는 단순히 땅과 건물을 사고파는 것이 아닙니다. 권리와 제약이 얽힌 복잡한 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 흔히 ‘내 땅이니까 내 마음대로’라 생각하지만, 실제로는 이건 막연한 환상입니다.     다양한 ‘제한물권’이 작용해 부동산 소유자의 권리 범위를 결정짓습니다. 이번 칼럼에서는 제한물권에 대해 간단한 설명을 하겠습니다.     대표적인 제한물권 유형은 네 가지가 있는데, 이 중에 첫째는 유치권(저당권 등) 입니다. 유치권은 채무자가 대출금을 갚지 못하면 채권자가 경매를 통해 권리를 행사할 수 있습니다.     둘째는 지상권(easement) 입니다. 지상권은 타인의 토지를 특정 목적(통행, 상수도관 매설 등)으로 사용할 권리로, 이웃의 경계나 공익적 필요로 인해 주어지는 경우가 많습니다.     셋째는 등기 제한(deed restriction) 입니다. 토지·건물 등기 시에 특정 제한이 함께 기재된 것으로, 예를 들면 ‘공장설립 금지’, ‘상가용도 불가’ 등 미리 명기된 사용 목적 제한이 여기에 해당합니다.     넷째는 타이틀 문제(cloud on title)로, 부동산의 소유권에 분쟁이 존재하거나 법적으로 완전히 정리되지 않은 상태를 의미합니다.     매입 전 반드시 소유권이 완전히 해결된 ‘클린 타이틀’인지 확인하는 절차가 필요합니다.   이뿐 아니라 ‘제한물권’은 아니지만, 부동산 소유자에게 상당히 민감한 영향을 미치는 고려해야 할 권리도 있습니다. 라이센스(사용허가)는 통상 소유자가 특정 용도로 일시적 사용을 허락해주는 권리로, 언제든 철회가 가능합니다.     예를 들어, 내 땅에 잠시 주차를 허락하는 것을 생각해볼 수 있습니다. 침범은 옆집의 담장이나 나무가 내 땅을 넘어와 있는 물리적 상태로, 자칫 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.     특히 지상권과 라이센스를 구분하는 것이 중요합니다. 라이센스는 일시적·제한된 허가지만, 지상권은 등기된 권리로서 매매나 상속 시에도 계속 유효합니다.     지상권은 다시 ‘적극적 지상권’과 ‘소극적 지상권’으로 구분됩니다. 전자가 타인 토지를 특정 용도(통행·설치 등)로 이용하는 권리라면, 후자는 타인의 부동산에 일정 행위(일정 높이 이상의 건물 신축 등)를 하지 않도록 제약하는 권리입니다.   지상권은 보통 등기에 명시(지상권 설정 등기), 당사자 간의 계약, 법률상 필요에 따라 암묵적으로 성립하는 세 경로로 생성됩니다. 부동산 거래 전에는 반드시 등기부, 건축물대장, 현장 확인을 꼼꼼히 해야 하며, 소유권 이전 등 거래의 주요 분기점에서 제한물권과 지상권의 존재 및 효력을 명확하게 짚는 것이 안전한 부동산 거래의 출발점입니다.   부동산 거래는 권리 분석에서 시작해 권리 분석으로 완결됩니다. 제도와 권리구조를 제대로 이해하는 것이 내 자산을 지키는 첫걸음입니다. ‘권리분석’이야말로 가장 강력한 안전장치라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 권리 부동산 거래 부동산 소유자 권리 범위

2025.07.09. 17:31

가주 중산층, 내 집 장만 10년 걸린다

가주에서 중간 소득 수준의 주택 구매자가 내 집을 장만하려면 10년 넘게 매달 1100달러 이상 저축해야 하는 것으로 나타났다.   부동산 분석 업체 ‘리브 더 키 홈바이어스’가 최근 공개한 전국 중간 가격 주택 구매에 필요한 20% 다운페이먼트 자금 마련 소요 시간 조사 보고서에 따르면 가주에서는 내 집 장만 종잣돈 마련에 10년 6개월이 소요됐다.   이번 보고서는 경제분석국(BEA)과 센서스국의 데이터를 바탕으로 각 주의 주택 구매 여건을 비교 분석한 결과다.   보고서에 따르면 가주에서는 중간 주택 가격이 지난 2023년 말 기준 72만5800달러, 중간 소득 소비자의 평균 세후 소득은 연 6만9140달러(월 5762달러) 수준이었다.     생활에 필요한 필수 지출을 제외하고 남는 저축 가능 금액은 매달 1150달러로, 이 속도로는 주택 마련의 첫 단계인 다운페이먼트 금액을 모을 때까지 약 10년 6개월이 걸리는 셈이다.   전국에서 주택 구매가 가장 어려운 주는 하와이였다. 하와이의 중간 주택값은 84만6400달러에 달했으며, 세후 월평균 소득은 4857달러였지만 생계비 지출 후 매달 저축 가능한 금액은 고작 489달러에 불과했다.   따라서 하와이에서는 중간 가격 주택 구매를 위한 20% 다운페이먼트 마련에 평균적으로 28년 10개월을 저축해야 해 내 집 장만까지 걸리는 시간이 전국에서 가장 길었다.     리얼터닷컴의 해나 존스 수석 경제 분석가는 “가주와 하와이는 높은 수요에도 불구하고 저렴한 가격대의 주택 공급이 부족하고, 지리적 제약과 엄격한 토지 이용 규제가 주택 건설을 제한해 가격 상승을 부추기고 있다”고 설명했다.     전문가들은 이들 지역이 고소득자나 세컨드하우스 구매 수요가 많은 시장인 만큼, 현지 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워지는 구조라고 덧붙였다.   연방주택국(FHA) 승인 비영리단체 샬롬센터의 이지락 소장은 “부양가족이 많을수록 저축 기간이 더 길어질 수 있다. 하지만 다운페이먼트 비용이 부족하더라도 정부 보조와 금융기관별 지원 프로그램을 활용하면 누구나 내 집 마련이 가능하다”고 조언했다.     가주에 이어 유타에서는 주택 가격이 51만7700달러, 평균 세후 소득이 월 4670달러로 집을 마련하는 데 평균 8년 5개월이 걸리는 것으로 나타났다. 애리조나의 경우 8년 4개월, 조지아와 오리건은 각각 7년 6개월이 걸렸다.   이어 플로리다, 네바다, 아이다호, 델라웨어 순으로 10위권에 올랐다. 모두 높은 집값과 상대적으로 낮은 여윳돈으로 인해 주택 마련까지 상당한 기간이 소요되는 것으로 조사됐다.   반면 와이오밍은 중간 집값이 29만8700달러이지만 세후 월 소득이 평균 6058달러로 2년이 채 안 되는 1년 11개월이 걸려 전국에서 주택을 마련하기 가장 쉬운 것으로 나타났다. 우훈식 기자 [email protected]중산층 문턱 중간 주택값 주택 구매자 다운페이먼트 금액 부동산 박낙희 가주 주택 내 집 장만 저축 연소득

2025.07.08. 22:19