부동산 에이전트 사칭 사기 급증…실존 중개인 이름·사진 도용

온라인 부동산 중개 플랫폼이 대중화되면서 에이전트를 사칭해 예비 세입자의 돈을 가로채는 사기가 급증하고 있다.   특히 사기범들은 실제 부동산 에이전트의 이름, 사진, 면허번호까지 도용해 활동하는 것으로 나타났다. 온라인 매물을 보고 연락한 세입자에게 신청비 등을 요구한 뒤 잠적하는 수법이다.   NBC뉴스는 6일 연방수사국(FBI)과 부동산 업계 관계자를 인용해 부동산 에이전트 사칭 사기 피해가 전국적으로 확산하고 있다고 보도했다.   FBI 사이버범죄 신고센터에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 소셜미디어 등을 통한 부동산 관련 사기 신고가 130건 이상 접수됐다. 이로 인한 피해액은 약 60만 달러에 달한다. FBI 측은 지난해 접수된 관련 신고가 150건(피해액 150만 달러)이었다며, 올해 연말까지 피해 규모가 지난해를 크게 넘어설 것으로 우려했다.   NBC뉴스는 부동산 에이전트 사칭 사기가 매우 치밀해 예비 세입자가 조금만 방심해도 금전적 피해를 입을 수 있다고 전했다.   사기범들은 부동산 에이전트가 광고 등에 사용한 개인정보(이름, 사진, 면허번호 등)와 실제 매물로 올라온 아파트 유닛이나 주택 정보를 조합해 허위 게시물을 만든다. 이후 소셜미디어 등을 통해 연락한 예비 세입자에게 진짜 에이전트인 것처럼 행세하며 신청비 계좌이체 등을 요구한다. 이 과정에서 피해자가 의심하거나 확인을 요청하면, 가짜 부동산 웹사이트를 제시해 신뢰를 유도하기도 한다.   올해 초 1100달러 렌트비 매물을 보고 사기범에게 속았다는 제니 디아즈(28)는 NBC뉴스에 “온라인 매물은 실제 존재하는 아파트였다”며 “그 에이전트에게 이름, 입주 희망 날짜, 연 소득 등 개인정보를 전달했고, 350달러 신청비를 내면 투어를 해주겠다고 해서 송금했지만 이후 연락이 끊겼다”고 말했다.   사기범이 사칭한 ‘진짜 에이전트’들도 피해를 호소하고 있다.     부동산 에이전트 셰일 보일은 “사기범이 내 이름과 사진을 도용했다”며 “이 때문에 피해자들이 내게 직접 연락하거나 소셜미디어 계정에 항의 댓글을 남기기도 한다”고 밝혔다.   부동산 업계는 이러한 사기를 예방하기 위해 ▶온라인 정보에 100% 의존하지 말 것 ▶반드시 에이전트를 직접 만나 매물 투어 및 신청서(통상 신청비 50달러) 작성할 것 등을 조언했다.   한편, LA경찰국(LAPD)은 타인의 개인정보를 도용해 예비 세입자로 위장한 남성을 최근 체포했다고 밝혔다. 경찰에 따르면 지난 9월 체포된 용의자 ‘이고르’는 한인타운 인근 라치몬트와 할리우드 지역에서 도용한 신분으로 아파트 렌트 계약을 체결하고 가짜 캐시어스 체크를 사용한 혐의를 받고 있다. 경찰은 현재 추가 피해 제보(213-486-5995)를 받고 있다.   김형재 기자에이전트 부동산 부동산 에이전트 온라인 부동산 부동산 업계

2025.11.06. 22:02

첫 주택 구매자 43년 만에 최저… ‘내 집 마련’ 더 멀어졌다

주택시장 진입 장벽이 사상 최악 수준으로 높아진 가운데, 첫 주택 구매자의 비중이 역대 최저로 떨어진 것으로 나타났다.   전국부동산중개인협회(NAR)가 지난 4일 발표한 보고서에 따르면, 지난해 7월부터 올해 6월까지 1년간 거래된 주택 중 첫 구매자의 비율은 21%에 그쳤다.     이는 통계를 집계하기 시작한 1981년 이후 역대 최저치다. 반면 첫 주택 구매자의 중간 연령은 40세로 최고 수준을 기록했다.     NAR의 제시카 라우츠 부수석 이코노미스트는 “첫 구매자 비중이 2007년 대비 절반 수준으로 감소했다”며 “이는 저렴한 주택 재고가 턱없이 부족했기 때문”이라고 지적했다.     보고서에 따르면, 첫 주택 구매자의 평균 다운페이먼트 비율은 10%로, 1989년 이후 최고 수준이다. 자금 출처는 개인 저축(59%)이 가장 많았고, 401(k)·주식·암호화폐 등 금융자산(26%), 가족이나 친구의 증여·대출(22%) 순이었다.   반면, 재구매자의 중간 연령은 62세, 다운페이먼트는 두 배가 넘는 23%로 집계됐다. 재구매자의 30%는 현금 일시불로 주택을 구매한 것으로 나타났다.     현금 자산이 풍부한 기존 주택 보유자들이 대규모 다운페이먼트나 일시불 거래를 늘리는 반면, 젊은 세대의 첫 구매자들은 시장 진입 자체에 어려움을 겪는 것으로 분석된다.   전체로 보면 주택 구매자들의 중간 나이는 59세로 첫 주택 구매자들과 차이가 컸다.   판매자들의 평균 주택 보유 기간은 11년으로 최장을 기록했으며, 이사 거리는 평균 30마일로 전년보다 5마일 줄었다. 판매자 중 절반은 더 새집으로 옮겼고, 34%는 더 큰 주택으로 이사했다.   주택을 소유한 이들은 가치 상승으로 부의 축적이 비교적 수월해 첫 주택 구매자들과의 양극화가 더 심해진 결과로 풀이된다.   NAR의 셰넌 맥간 정책담당 부회장은 “주택 보유는 ‘아메리칸 드림’의 핵심”이라며 “30세가 아닌 40세에 첫 주택을 구매하면 평균 15만 달러 이상의 자산 축적 기회를 잃게 된다”고 우려했다.     주택을 소유한 가정의 크기도 작아졌다.   보고서에 의하면 전체 구매자 중 자녀(18세 이하)가 함께 사는 비율은 24%로 사상 최저였으며, 다세대 가족 주택을 구매한 비율은 14%로 전년(17%)보다 감소했다.     이 중 다세대 주택을 구매한 이들의 주된 이유로는 고령 부모 부양(41%), 생활비 절감(29%), 성인 자녀의 귀가(27%) 등이 꼽혀, 전반적으로 주택 소유주들의 가계 부담이 상당한 것으로 나타났다.   한편 비용 부담에 주택 구매자들은 다운페이먼트 마련을 위해 수년간 저축하는 것으로 드러났다.   온라인 금융 플랫폼 레이즌이 시행한 설문조사 결과에 따르면, 주택 소유주들은 평균 6년을 저축해 비용을 마련했다. 또한 응답자들의 41%는 다운페이먼트 비용 마련이 불가능한 상태라고 답했다. 우훈식 기자구매자 주택 주택 구매자들 구매자 비중 박낙희 부동산 가주

2025.11.05. 20:05

렌트비 전국 톱50 중 38곳이 가주… ‘세입자 지옥’ 현실화

가주가 전국에서 세입자에게 가장 비싼 도시들이 몰려 있는 지역으로 나타났다.   부동산 렌트 정보업체 아파트먼트리스트가 최근 집계한 자료에 따르면, 국내 610개 도시의 3개월(8~10월) 평균 렌트비를 비교한 결과, 전국 50대 고가 임대 도시 중 38곳이 가주 도시였다. 이 중 남가주 지역만 17곳이 포함됐다.   남가주에서 렌트비가 가장 비싼 도시는 뉴포트비치로, 평균 월세가 3360달러에 달해 전국 3위를 기록했다. 이는 6년 전보다 24% 상승한 수치로, 상승 폭으로는 상위 50개 도시 중 18위에 해당한다. 〈표 참조〉   전국 1위는 뉴저지주 호보켄으로 월 3601달러, 6년 전보다 23% 상승했다. 2위는 샌프란시스코 베이 지역의 샌마테오로 8% 증가한 3521달러였다.   남가주 내 다른 고가 임대 도시는 렌트비가 3216달러인 레이크포레스트가 전국 8위, 10위 어바인도 3090달러로 렌트비가 3000달러를 넘었다. 이어 알리소비에호(2998달러)는 17위, 라구나니겔(2990달러) 18위, 컬버시티(2942달러)는 20위에 올랐다.   특히 오렌지카운티 내 도시들의 렌트비 상승이 두드러졌다. 알리소비에호는 6년 새 임대료가 40% 급등하며 전국 최고 상승률을 기록했다. 어바인의 렌트비 또한 지난 6년간 29%나 상승했다.   이 밖에도 미션비에호(2929달러)와 사우전드오크스(2893달러), 치노힐스(2871달러), 시미밸리 등 LA 인근 지역이 20위권이었다. 치노힐스의 렌트비 상승률은 32%에 달했다.   그 뒤로 랜초샌타마가리타(2723달러), 카마리요(2616달러), 코스타메사(2603달러), 브레아(2552달러), 헌팅턴비치(2542달러), 패서디나(2527달러), 오렌지(2515달러)까지 전국 렌트비 순위 톱50에 들었다.     지난 10월까지 LA시의 3개월 평균 렌트비는 2095달러 수준으로 이들보다 낮은 편에 속했다.   전문가들은 “이러한 고임대 지역은 세입자뿐 아니라 주택 보유자 역시 생활비 부담이 상당하다”며, 남가주 전반이 고비용 주거지로 굳어지고 있다고 지적했다.   한편 최근 시장조사업체 프로퍼티샤크의 조사에 따르면, 전국에서 집값이 가장 비싼 우편번호(ZIP코드) 지역 120곳 중 LA카운티 지역은 총 17개로 전국에서 가장 많았다. 오렌지카운티 역시 12개에 달해 세 번째로 많았다. 우훈식 기자렌트비 남가주 렌트비 상승률 전국 렌트비 남가주 세입자 박낙희 렌트 임대료 부동산 세입자 가주 OC LA

2025.11.05. 0:06

서던캘리포니아의 9, 10월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 9,10월주택 시장 상황은 어떻습니까?     ▶답= 금리가 인하되고 있지만 모기지의 하락세에는 제한적인 영향을 미치고 있습니다. 원래 금리의 인하가 경제 전반에 영향을 미치려면 최소 4~6개월 이상 걸리기 때문에, 모기지보다는 낮은 금리가 장기적으로 지속된다면 시장의 이자 부담을 줄여주고 경제 여건을 개선시키는 장기적인 효과가 더 큽니다. 현재 10월 둘째 주 전후 모기지가 다시 상승하고 있고, 추후 다시 보합세를 6% 초반에서 반복하고 있습니다.   현재 상황에서 분명한 점은 정부가 시장에 유동성을 공급하려는 시도를 할 것으로 보입니다. 이미 코로나 시기 약 25%의 달러를 시장에 공급하고, 주택시장의 가치를 30~40%까지 급상승시키면서 경기를 회복시킨 전례를 생각한다면 충분히 주택시장의 가격 상승과 거래량 증가를 통해 경제위기 상황의 극복을 시도할 것입니다.   이미 월스트리트의 투자가들을 중심으로 약 10조 달러의 자금이 단독주택을 중심으로 거주용 주택에 투자되고 있는 상황을 본다면, 이는 앞으로 시장이 거품 상황이 되더라도 인플레이션에 대비하고 안정적인 투자처를 렌트 시장에서 찾으려는 포석으로 보입니다.   앞으로의 주택시장의 가장 중요한 점은 계속 올라가는 가격 속에서 실소유자들이 어떠한 점을 염두에 두고 유리한 구입 결정을 해야 하는가입니다. 장기 보유에 초점을 둔 포석을 가지고 몇 년 전부터 말씀드린 앞으로 오르기만 할 보험료와 각종 유틸리티 비용, 그리고 각종 모기지 수수료의 상승과 세수 확보를 위한 재산세의 인상이나 LA의 맨션택스 형태의 고가 부동산 매매 특별세나 부동산 투자자나 소규모 투자자에 대한 추가 과세 등을 전부 고려하고 주택 구입을 결정하셔야만 합니다.   또한 각종 워런티나 주택 보험을 통해서 주택의 상태를 최고로 유지할 수 있어야만 합니다. 앞으로 차압을 포함한 Distressed 프라퍼티가 나올 만한 지역인 오렌지와 LA 카운티 경계 지역인 리버사이드, 샌버나디노의 단독주택 시장을 내년에는 집중 모니터링해야 합니다.   현재 아마존이나 UPS의 대량 해고를 시작으로 실업률 상승 시 각종 물류가 집중된 외곽에서 주로 적은 다운 프로그램으로 주택을 처음 구입한 주택 소유주들의 주택 차압이 늘어날 수 있다는 점을 고려해 두셔야 합니다.   렌트 시장에서 지나친 테넌트 보호책으로 14년간 6번의 퇴거를 하면서 공짜로 주거를 하는 프로페셔널한 테넌트들도 있기 때문에 업데이트되는 렌트 관련 법에 대한 이해도 중요합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 단독주택 시장 서던캘리포니아 910월주택 부동산 투자자

2025.11.04. 20:42

[부동산 스케치] LA 부동산의 하락, 구조적 개혁 필요

LA 부동산 시장이 10여 년 만에 새로운 변곡점을 맞고 있다. 팬데믹 이후 가파르게 치솟던 주택 가격이 올해 들어 완만한 하락세로 돌아섰다. 캘리포니아 부동산협회(CAR)에 따르면 2025년 8월 기준 LA 카운티의 평균 단독주택 가격은 전년 대비 1.9% 낮아진 약 86만5000달러를 기록했다. 4개월 연속 하락세로, 수년간 과열됐던 시장의 열기가 식어가고 있음을 보여준다. 그러나 시장의 겉모습과 달리 실질적인 구매 여건은 여전히 악화된 상태다.   2021년 3% 미만이던 30년 고정 모기지 금리는 현재 약 7% 수준으로, 같은 집이라도 3년 전보다 월 상환금이 40~50% 이상 높아졌다. 예를 들어 중간가 85만 달러 주택을 20% 다운페이로 구입할 경우, 월 모기지 상환금은 약 5600달러에 달한다. 이는 연 소득이 20만 달러 수준인 가구만이 감당할 수 있는 금액이다. 통계상으로는 가격 하락이 존재하지만, 실질적으로 집을 살 수 있는 인구 층은 거의 늘지 않았다. 문제의 핵심은 공급 부족이다.   UCLA 공공정책대학원의 보고서에 따르면, 로스앤젤레스 카운티는 약 50만 채의 주택이 부족한 상태다. 인구 유출이 일부 발생했음에도 가구 수 증가율이 유지되면서 공급 격차는 오히려 커졌다. 신규 착공 건수는 2021년 2만7000호에서 2025년 약 1만9000호로 감소할 전망이다. 이는 30% 가까운 감소폭이다. 인건비와 자재 비 상승, 토지 비 부담, 그리고 무엇보다 복잡한 인허가 절차가 주요 원인으로 꼽힌다.   예를 들어 한때 젊은 세대의 ‘입문 시장’으로 인기가 높았던 에코피크의 상황은 지금의 LA 시장을 그대로 보여준다. 2020년 당시 75만 달러였던 이 지역의 단독주택 중간가는 현재 110만 달러 수준으로, 팬데믹 이전보다 45% 이상 상승했다. 같은 기간 월세 역시 꾸준히 오르며 1베드룸 평균 임대료는 2800달러를 넘어섰다. 즉, 구매도 어렵고, 임대도 비싸다. 정부는 2024년부터 ‘Housing Element Implementation Program’을 도입해 용적률 완화, 부속세대(ADU) 인센티브, 저소득층 주택기금 확충 등을 추진하고 있다. 그러나 효과는 제한적이다. ADU 허가 건수는 지난해 5200건에서 올해 4600건으로 줄었고, 저소득층 대상 신규 분양 물량은 전체의 7%에 불과하다. 평균 인허가 처리 기간 역시 여전히 32개월에 달한다. CBRE는 보고서에서 “정책 방향은 옳지만 실행 속도가 너무 느려 시장의 변동성을 따라가지 못한다"고 평가했다.   전문가들은 향후 12개월 동안 LA 시장이 완만한 조정 국면을 이어갈 것으로 전망한다. UCLA 경제연구소는 2026년 상반기까지 평균 주택가격이 추가로 3~4% 하락할 가능성이 있다고 보지만, 금리가 6% 이하로 떨어지기 전까지는 실질적인 구매 회복이 어렵다고 분석한다. 현재 LA의 평균 가구 소득 대비 주택 구입비용 비율은 9.2배로, 샌프란시스코(8.6배), 시애틀(7.9배)보다도 높다.   결국 지금의 LA 부동산 시장은 모순적이다. 가격은 떨어지고 거래량은 줄지만, 그 어느 때보다 주거 접근성이 낮다. 이는 단순히 경기 사이클의 문제가 아니라 공급 구조, 제도, 행정 절차의 복합적 불균형 때문이다. 중산층은 점점 외곽으로 밀려나고, 도심은 고소득층과 투자자 중심으로 재편되고 있다. 부동산 시장의 냉각이 곧바로 도시의 양극화로 이어지고 있는 것이다.   진정한 회복은 단순한 가격 조정이 아니라, ‘누가 살 수 있는가’를 중심에 둔 구조 개혁에서 시작된다. 지금의 시장은 숫자상으로는 식어가고 있지만, 체감적으로는 여전히 뜨겁다. 집값이 내려가도 기회는 오르지 않는다. 이것이 2025년 로스앤젤레스가 직면한 가장 큰 역설이다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 하락 캘리포니아 부동산협회 단독주택 중간가 la 부동산

2025.10.26. 19:00

[세법 상식] 한국 부동산 매각과 세금

최근 미국 시민권자나 영주권자들이 한국에서 부모님으로부터 상속받은 상업용 건물을 매각한 뒤 예상치 못한 세금 문제에 직면하는 사례가 종종 발생합니다.     한국에서 이미 양도소득세를 납부했더라도 미국은 시민권자와 영주권자 모두에게 전 세계 소득에 대해 보고와 과세를 요구하고 있기 때문입니다. 특히 상업용 부동산은 ‘사업용 자산’으로 분류되어 단순한 자본이득신고를 넘어 감가상각 회수, 순투자소득세, 대체최저세, 외국납부세액공제 등 복잡한 세무 요소가 얽혀 있습니다.     예를 들어 김 모 씨가 2018년에 시가 40억 원(약 360만 달러)에 상속받은 서울의 상업용 건물을 2024년에 63억 원(약 481만 달러)에 매각했다고 가정해봅시다. 총 양도차익은 약 121만 달러며 이는 장기 양도 소득으로 보고되어 20%의 세율이 적용됩니다. 또한 상속 이후 건물 부분은 감가상각이 가능하므로 약 6년간 23만5000달러 정도의 감가상각이 발생해 이는 매각 시 ‘Depreciation Recapture’(감가상각 회수 이익)로 간주하여 이 경우 20% 세율로 과세가 됩니다.     정리해보면 김 씨의 총 과세 금액은 다음과 같습니다. 장기양도소득 121만 달러에 세율 20%를 적용하면 약 24만2000달러가 됩니다. 감가상각 회수분 약 23만5000달러에 대해 20%의 세율을 적용하면 약 4만7000달러가 추가됩니다. 따라서 양도소득세는 약 28만9000달러입니다. 한미 간 이중과세를 방지하는  한미조세협약에 의해 한국에서 납부한 양도소득세만큼 미국에서 세액공제가 가능한데 한국에 약 30만7000달러 정도를 이미 납부했기 때문에 미국에서 내야 하는 양도소득세는 0이 됩니다.     이러한 매각은 세금보고시 폼4797(사업용 자산 매각 보고)를 중심으로 작성되며  Schedule D를 통해 연방 국세청(IRS)에 보고가 됩니다. 한국에서 이미 납부한 양도세는 폼 1116(외국납부세액공제)을 통해 상쇄할 수 있습니다. 따라서 이와 관련해 많은 납세자가 연방정부에는 보고만 하지 소득세를 내지 않는다고 알고 있습니다.     그러나 중요한 점은 폼 1116으로는 기본 연방소득세에 대해서만 공제가 가능하며 순투자소득세(NIIT)나 대체최저세(AMT)에 대해서는 세액공제가 허용되지 않는다는 사실입니다. 즉 한국 세율이 높아 한국에 세금을 더 많이 냈더라도 이러한 추가 세목 때문에 미국에서 일정 금액의 세금이 실제로 발생할 수 있다는 것입니다.   위 예시의 경우 순투자소득세(NIIT)는 약 5만160달러로 IRS에 납부해야 되는 상황이 발생하게 됩니다. 참고로 캘리포니아 거주자라면 한국에서 세금을 냈더라도 주정부 세금은 별도로 발생할 수 있습니다.     또한 대부분의 경우 매각대금이 한국 금융계좌를 통해 입금되기 때문에 해외금융자산에 대한 보고의 의무도 생기게 됩니다. 즉 FBAR(FinCEN Form 114)와 FATCA(Form 8938) 보고의무가 뒤따르게 됩니다. 해외계좌의 연중 최고 잔액이 1만 달러를 초과하면 FBAR 보고의 대상이 되는데, 이를 누락할 경우에는 건당 최대 1만 달러 이상의 과태료가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. FATCA 역시 해외금융자산이 일정 금액(개인 기준 5만 달러)을 넘으면 소득세 보고 때 함께 보고해야 합니다.     결국 한국 부동산을 상속받아 매각한 미국 시민권자나 영주권자는 해외에서 이뤄지는 거래지만 미국 세법상 과세대상임을 명확히 인식해야 합니다. 매각 전 감가상각 내역과 환율 적용, 한국 세금영수증, 상속 관련 서류를 철저히 준비하고 세무전문가와 상담하는 것이 필수입니다. 보고 누락은 수만 달러의 벌금과 세무조사로 이어질 수 있기 때문입니다.     ▶문의: (213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 미국 부동산 감가상각 회수분 한국 부동산 대체최저세 외국납부세액공제

2025.10.22. 18:03

[부동산] 상업용 부동산의 관세 영향

트럼프의 관세 정책은 상업용 부동산 시장에 복합적인 파장을 일으키며 이중적 풍경을 그려냈다. 무역 전쟁이라는 강력한 외부 충격이 기존 시장 흐름을 왜곡하고 예상치 못한 승자와 패자를 만들어내며 한편으로는 위기를 다른 한편으로는 기회를 창출했다.     산업용 및 물류 부동산은 가장 선명한 수혜자로 부상했다. 중국산 제품에 대한 고율의 관세가 글로벌 공급망의 근본적인 재편을 촉발하면서 기업들이 공급망의 취약성을 실감했다. 이러한 흐름 속에서 국내 물류 인프라의 중요성이 급격히 부각되었고, 기업들은 안정적인 재고 확보를 위해 창고 면적을 확장해야 했다. 변경된 공급망 루트에 대응하기 위해 새로운 유통 센터를 물색하게 되었다. 그 결과 주요 항만 인근과 내륙 교통의 요지에 위치한 물류 시설에 대한 임대 수요가 폭발적으로 증가했으며 특히 콜드스토리지 등 특수 물류 시설에 대한 수요는 식품 및 의약품 등 필수 소비재 공급망 안정화 필요성과 맞물려 두드러진 증가세를 보였다.     반면 오피스 시장은 관세 정책이 불러온 불확실성에 직면해 부정적인 영향을 피해 가지 못했다. 특히 글로벌 무역과 연관된 금융 물류 제조업 등에서 신규 채용과 사업 확장 계획을 위축시키는 결과를 낳았다. 결국 이러한 경기 불확실성은 오피스 공간에 대한 순수한 임대 수요 감소로 이어졌고 기업들은 임대 계약 갱신을 미루거나 보유 면적을 최적화하는 방향으로 나아갔다.     트럼프 관세는 팬데믹이 초래한 구조적 침체의 씨앗을 뿌린 것은 아니지만, 오피스 시장이 직면한 본질적인 전환점에서 부정적인 요인으로 작용하며 그 어려움을 가중시킨 측면이 있다. 소매 상업용 부동산 또한 직간접적인 타격을 받았는데 관세로 인한 수입품 가격 상승은 결국 소비자 물가를 끌어올리는 요인으로 작용했다.     백화점과 대형 유통업체들은 원가 상승분을 소비자에게 전가할지 자신들의 마진을 줄일지 힘든 선택의 부담 받으며 점포 운영을 더욱 수축하는 모습을 보였다. 물론 일부 국내 생산 제조업체들이 관세 장벽 덕분에 가격 경쟁력에서 숨통을 틔우며 간접적인 혜택을 보는 경우도 있었지만, 이는 전체적인 소매 부동산 시장의 침체 국면을 뒤집기에는 역부족이었다.     관세의 영향은 지역에 따라 뚜렷한 차이를 보였다. 제조업 벨트로 불리는 중서부 지역에서는 일시적이나마 국내 생산 증대 효과로 산업용 부동산 수요가 늘어나는 긍정적 효과를 본 곳도 있었다. 그러나 농업 수출에 의존하는 지역들은 상대국의 보복 관세로 인해 농산물 판매가 어려워지며 지역 시장의 활력을 떨어뜨리는 결과를 초래했다.     투자 측면에서는 국제적 자본, 특히 중국 자본의 국내 부동산 투자 유입이 무역 긴장과 자국 내 자본 통제 강화로 인해 뚜렷이 줄었다. 이는 고급 오피스와 호텔 등에 집중되던 투자 자금의 흐름이 변화하는 계기가 되었으며, 상대적으로 안정적이고 오히려 수혜를 보는 물류 부동산으로 투자자의 관심이 재조정되는 현상을 낳았다.     산업용 부동산이라는 명백한 승자와 오피스 및 소매 부동산이라는 상대적 패자를 동시에 만들어내며 시장 내 양극화 현상을 심화시켰고 향후 미국의 무역 정책 방향이 어떠하든 상업용 부동산은 더는 과거의 안정된 패턴으로 돌아갈 수 없을 것이다. 글로벌 경제의 지각 변동 속에서 보다 유연하고 전략적으로 대응해야 할 과제를 남겼다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 HK 메가 리얼티 대표부동산 상업용 상업용 부동산 물류 부동산 관세 정책

2025.10.21. 23:09

가주 단독주택 매매 7개월 만에 최고

가주에서 기존 단독주택 거래가 9월 들어 반등하며 7개월 만에 최고 수준을 기록했다.   가주부동산협회(CAR)가 지난 15일 발표한 보고서에 따르면 9월 기존 단독주택의 에스크로 마감 거래 건수는 연율환산 기준 27만7410건으로 집계됐다. 이 수치는 7개월래 가장 높은 것이다. 5개월 만에 처음으로 판매가 전년 대비 증가했다.   또한 이는 8월의 26만4240건보다 5% 증가한 것이다. 전년 동월의 26만340건 대비 6.6% 늘었다. 다만 거래량은 36개월 연속으로 30만 건을 밑돌았다.   보고서는 “지난해 10월 이후 최저 수준으로 떨어진 모기지 금리 덕분에 9월 주택 거래가 반등했다”며 “금리가 다소 올랐지만 여전히 6% 초반대 수준이어서 연말까지 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.   30년 고정 모기지 평균 이자율은 지난 9월 기준 6.35%였다.   주택 중간가격은 전년 대비 상승세를 이어갔지만, 전월보다 하락했다. 9월 가주 주택 중간가격은 88만3640달러로, 전달(89만9130달러) 대비 1.7% 하락하며 7개월 만에 최저치를 기록했다.     이는 일반적으로 8월~9월 사이 평균 1.8% 하락하는 장기 추세와 유사한 모습이다. 다만 전년 동기 대비로는 1.8% 상승해 86만8150달러였던 지난해 9월보다 높았다.   CAR의 조던 레빈 수석 이코노미스트는 “9월 주택 시장은 거래와 가격이 모두 전년 대비 개선됐다”며 “모기지 금리가 안정세를 보이면서 수요 회복에 도움이 되겠지만, 연방정부 셧다운과 미·중 무역 긴장 등 경제 불확실성이 회복 속도를 더디게 할 것”이라고 진단했다.   지역별로는 세 곳이 두 자릿수 판매 성장률을 보였다. 센트럴코스트가 11.8%, 남가주가 11.3%, 센트럴밸리가 10.2% 상승했다.   카운티별로 좁혀 봤을 땐 지난달 LA카운티에서 단독주택 판매는 전년 대비 13.8% 상승, 오렌지카운티(OC)는 10.8% 늘었다.     가격 면에서는 북가주 지역이 전년 대비 2.9% 상승해 가장 큰 폭의 상승을 보였고, 이어 샌프란시스코 베이 지역이 2.7%, 남가주가 2.3%, 센트럴코스트가 1.2% 상승했다.     LA카운티의 경우 가격이 98만3230달러로 전달 대비 2.4% 증가했고, OC는 집값이 0.3% 오른 140만1250달러로 집계됐다.   9월 한 달 동안 가주 단독주택이 판매되는 데 걸린 중간 기간은 32일로, 지난해 같은 달의 24일보다 길어졌다. LA카운티도 지난해 24일에서 31일로 증가, OC 또한 22일에서 33일로 늘어나 비슷한 양상을 보였다.     한편 전문가들은 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 금리가 완만한 수준을 유지하고 있다며, 향후 경기 불확실성이 완화될 경우 관망 중인 바이어들이 다시 시장으로 돌아올 가능성이 높다고 전망했다. 우훈식 기자단독주택 매매 기존 단독주택 판매가 전년 주택 중간가격 박낙희 가주 주택 매물 부동산

2025.10.16. 23:56

[부동산 이야기] 왜 지금 부동산을 사야 하는가

부동산과 인플레이션은 밀접하게 얽혀 있는 경제적 주제다. 인플레이션은 단순히 생활비 상승에 그치지 않고, 주택 가격과 투자 시장 전반에 중요한 영향을 미친다. 특히 미국 사회에서 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 자산 축적과 세대 간 부의 이전을 가능하게 하는 주요 수단으로 여겨지기에, 인플레이션 국면에서는 그 가치가 더욱 뚜렷하게 드러난다.   무엇보다 인플레이션은 건축 자재비, 인건비, 금융비용을 끌어올려 신규 주택 공급 부담을 가중시킨다. 이는 기존 주택의 희소성을 강화하고 가격 상승으로 이어진다. 임대 시장 또한 예외가 아니다. 관리비와 유지보수비, 보험료 등이 인상되면 세입자의 부담은 늘어나지만, 소유자에게는 임대료 인상을 통한 안정적인 현금 흐름을 확보할 기회가 된다. 결국 인플레이션은 세입자에게는 부담이지만, 소유자에게는 든든한 자산 증식의 기회가 되는 셈이다.   또한 인플레이션 시기에는 실물 자산의 가치는 더욱 빛난다. 현금을 보유하면 구매력이 빠르게 줄어들지만, 부동산을 소유하면 시간이 흐르면서 자산 가치를 보존하거나 오히려 증대시킬 수 있다. 역사적으로도 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지(hedge) 수단으로 기능해 왔다. 토지와 주택은 한정된 자원이기에 장기적으로는 가격이 오를 수밖에 없는 구조를 갖는다. 특히 주거용 부동산은 인간의 기본적 수요와 직결되어 불황기에도 수요가 꾸준히 유지되며, 그 가치는 더욱 공고해진다.   물론 금리는 단기적으로 부담 요인이 될 수 있다. 중앙은행이 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상하면 대출 이자가 높아져 매수자에게 압박이 된다. 그러나 지금 매입해 고정금리를 확보한다면 상황은 달라진다. 원리금 상환은 일정하게 유지되지만, 시간이 지남에 따라 부동산 가치와 임대 수익은 물가 상승에 맞추어 증가한다. 반대로 구매를 미루면 더 높은 주택 가격과 여전히 높은 금리를 동시에 감당해야 할 위험이 있다. 따라서 지금이야말로 장기적 안목에서 매입을 고려할 시점이라 할 수 있다.   여기에 부동산은 세제 혜택과 상속·증여 전략 측면에서도 강력한 매력을 지닌다. 모기지 이자 공제, 감가상각을 통한 절세 효과, 일정 금액까지의 양도소득세 면제 등은 자산 관리의 효율성을 크게 높여준다. 특히 단순히 자산 가치를 지키는 수준을 넘어, 부동산은 세대 간 자산 이전과 장기적 부 축적의 중요한 도구로 작용한다.   마지막으로 부동산은 단순한 숫자상의 자산 증식을 넘어 ‘삶의 기반’을 제공한다는 점에서 의미가 깊다. 실수요자에게는 주거 안정성을, 투자자에게는 장기적 수익성과 자산 보존을 동시에 보장한다. 불확실한 경제 환경에서도 부동산은 언제나 가장 확실하고 든든한 방어 수단이며, 미래를 준비하는 안정적인 발판이 된다.   결국 인플레이션 시대의 현명한 선택은 주택을 소유하는 것이다. 현재의 금리 부담보다 장기적 가치 상승과 안정적인 자산 축적 효과가 훨씬 크다. 정부의 통화정책과 금융시장의 흐름을 살피면서도 망설이지 않고 발 빠르게 움직이는 이들에게, 부동산은 언제나 가장 확실한 자산 보존 전략이자 기회의 장이 될 것이다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트 부동산부동산 이야기 부동산 불경기 주거용 부동산 자산 가치 인플레이션 억제

2025.10.15. 18:37

[부동산 가이드] 기준 금리 인하와 부동산 시장

지난달 신규 주택 판매가 큰 폭으로 증가해 2022년 초 이후 가장 크게 급등했다.     주택 건설 업체들은 가격 인하와 각종 판매 인센티브가 수요를 견인했다는 분석이다. 상무부는 지난 8월 신규 주택 판매량이 7월보다 20.5% 증가한 80만 건을 기록했다고 발표했다.     이 증가율은 지난 2022년 1월 이후 3년 7개월 만에 가장 높은 수준으로 전문가 예상치 65만 건을 크게 웃돌았다.   블룸버그 통신에 따르면 전미 주택 건설 업체 설문에서 응답자의 39%가 구매자에게 할인 혜택을 제공했다고 답했다. 이자 하락도 신규 주택 판매량 증가에 힘을 보탠 것으로 평가되고 있다.   연방준비제도(Fed)가 기준 금리를 인하한 이유는 실업률 상승과 같은 경기 둔화 신호에 대응하기 위해서다. 구체적으로 설명해 보면, 첫 번째는, 경기 부양을 위해서다. 금리를 낮추면 기업과 가계가 대출을 더 저렴하게 받을 수 있어 소비와 투자가 늘어난다. 이는 고용 확대와 경기 회복을 유도하는 효과가 있다.   두 번째는 실업률 상승 대응이다. 실업률이 높아진다는 것은 노동시장이 약화되고 있음을 의미한다. Fed는 고용 최대화(dual mandate 중 하나)를 위해 금리 인하를 통해 고용 회복을 지원하려는 것이다.   세 번째는 인플레이션 압력 완화이다. 실업률이 오르면 소비가 줄어 물가 상승 압력이 약해지기 때문에, Fed는 금리를 인하해도 인플레이션 폭주 위험이 크지 않다고 판단할 수 있다.   네 번째는 심리적·신호 효과를 위해서다. 소폭 인하(0.25%P)는 “경기 둔화를 주의 깊게 보고 있으며, 완화적 정책으로 뒷받침하겠다”라는 신호를 시장에 보내는 역할을 할 수 있다. 즉, 고용 악화 → 경기 둔화 가능성 → 통화정책 완화 필요성이라는 흐름 속에서 금리 인하가 이루어진 것이라고 볼 수 있다. 앞으로 올해 안에 2~3번 더 인하할 수 있다고 밝혔다.   그러면 그동안 정부가 독촉을 해도 연준이 기준 금리를 내릴 수 없었던 부분을 알아보면, 첫 번째는 연준의 독립성 (Central Bank Independence)이다. 연준은 정치적 압력에서 독립적으로 통화정책을 수행하도록 설계되어 있다. 단기적인 정치적 이익(예: 경기 부양 → 지지율 상승)을 위한 금리 인하 요구를 그대로 따르다 보면, 장기적으로 물가 불안이나 금융 불균형이 생길 수 있기 때문이다.   두 번째는 인플레이션 관리이다. 금리를 너무 빨리 내리면 돈이 풀려 물가가 급등(인플레이션)할 위험이 있기 때문이다. 특히 물가가 아직 목표치(보통 2% 전후) 이상일 경우, 성급한 인하는 오히려 경제 불안정을 키울 수 있다.   세 번째는 금융시장 안정성이다. 금리 인하는 자산 시장(부동산, 주식 등)을 과열시킬 수 있다. 만약 경기 둔화는 심하지 않은데도 무리하게 금리를 내리면, 부동산 버블이나 과도한 기업 부채 확대 같은 부작용이 발생할 수 있기 때문이다.   네 번째는 신뢰성과 정책 일관성이다. 연준은 데이터 기반(data-dependent)으로 움직인다는 원칙을 지켜야 시장의 신뢰를 얻을 수 있다. 정부의 압박에 따라 정책을 바꾸면 “연준이 정치에 휘둘린다”라는 인식이 퍼져 시장이 불안정해질 수 있기 때문이다.   따라서 실업률, 물가, 성장률 같은 지표가 뒷받침되지 않는 상황에서는 쉽게 금리를 내릴 수 없는 것이다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 금리 인하 기준 금리 소폭 인하

2025.10.15. 18:36

[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 도시

경기 불확실성이 커지는 시기일수록 변동성이 낮고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자처에 대한 관심이 커진다.     그중에서도 NNN 리스의 대표주자인 QSR(퀵 서비스 레스토랑) 부동산은 장기 임대 계약과 본사 보증을 통해 안정적인 수익을 창출하는 대표적인 방어형 자산으로 평가받고 있다. 테넌트가 재산세, 보험, 유지보수를 모두 부담하는 구조이기 때문에 투자자는 예측 가능한 순수익을 확보할 수 있다는 점에서 매력적이다.   최근 몇 년간 인구 이동의 중심이 서부 해안에서 내륙과 남동부로 옮겨가면서 QSR 자산의 투자 가치도 새로운 지리적 변화를 맞고 있다. 조지아주 애틀랜타 인근 도시들, 최근 물류 허브이자 현대 전기자동차 공장으로 부상 중인 사바나, 텍사스의 오스틴과 댈러스, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 노스캐롤라이나의 샬럿은 모두 인구 유입, 일자리 창출, 주거 수요 확대라는 세 가지 성장 축이 맞물리며 QSR 시장의 새로운 핵심지로 부상했다.   이들 도시의 공통점은 산업 다변화와 기업 이전이다. 오스틴은 대형 IT 기업과 스타트업이 몰리며 젊은 전문직 인구가 급증했고, 치폴레·스타벅스 같은 브랜드 매장의 거래가 활발히 이루어지고 있다. 댈러스는 인구 760만 명을 넘어선 대도시권으로, 물류와 교통 인프라 확충에 힘입어 드라이브스루 중심의 QSR 확장이 빠르게 진행 중이다. 찰스턴과 샬럿은 제조업과 항만 물류 중심지로 자리 잡으며 주거단지 개발이 활발하고, 이에 따라 NNN 투자 부동산 매물 거래도 활발하다.   네바다주 리노 인근에는 테슬라의 기가팩토리를 비롯해 애플, 구글, 파나소닉 등 다수의 글로벌 첨단 제조기업이 진출하면서 지역 경제가 급성장 중이다. 네바다주는 법인세와 소득세가 없어 비즈니스 친화적 환경을 제공하고 있으며, 실리콘밸리와의 지리적 접근성까지 갖춰 하이테크 산업과 물류 중심 도시로 변모하고 있다. 이러한 산업 성장에 따라 교외형 주거단지와 상업시설 개발이 함께 확산되며, QSR과 편의 중심 리테일 매장의 입지도 더욱 강화되는 추세다.   한편 내슈빌은 과거 컨트리 음악의 도시로 알려졌지만, 최근에는 헬스케어, 물류, 교육, 제조업 분야에서 폭발적인 성장을 보이고 있다. 테네시주는 낮은 세율과 우호적인 규제 환경을 기반으로 중남부 지역 기업 이전 1순위 도시로 자리 잡았다. 특히 아마존, 얼라이언스헬스, 델 테크놀로지스 등 대기업이 내슈빌 인근에 대규모 시설을 두고 있으며, 이에 따른 인구 유입이 꾸준하다. 젊은 인구층과 높은 고용률은 곧 외식 산업 성장으로 이어지고, 이는 QSR NNN 리스 자산의 안정적인 수요 기반이 된다.   향후 5~10년간 산업 성장, 인구 유입, 상업시설 확장이라는 세 가지 성장 엔진을 모두 갖춘 도시로, 초기 진입 투자자에게는 자본 차익과 임대료 상승 여력을 동시에 기대할 수 있는 기회의 시장으로 평가된다.   반면 남가주 투자 부동산 시장은 성숙기에 접어들며 새로운 균형점을 찾아가고 있다. 금리 인상과 주거비 상승으로 소비 여력이 위축되고 일부 상권에서는 매출 둔화 조짐이 보인다. 그러나 여전히 국내 최대 소비 시장이자 브랜드 집중도가 가장 높은 지역이라는 구조적 강점은 여전하다.   QSR NNN 부동산 시장은 단일한 흐름이 아니라, 성장 시장과 성숙 시장이 공존하는 다층적 구조로 이해해야 한다. 남동부와 텍사스, 그리고 리노·내슈빌과 같은 신흥 도시들은 공격적 성장형 투자처로, 초기 진입에 따른 높은 수익률과 자본 상승을 기대할 수 있다. 반면 남가주는 방어적 안정형 투자처로서 브랜드 가치와 입지 희소성에 기반한 장기 보유 전략이 유효하다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 투자 가치 이들 도시 도시들 최근

2025.10.15. 18:35

[포토뉴스] 부동산협회 골프대회 개최

조지아한인부동산협회(GAKARA)는 지난 14일 스와니 리버클럽 골프장에서 제4회 친선 골프대회를 개최했다. 이날 대회에는 회원들과 협회 운영진, 이사회 멤버 등 110여명이 참가했다. 이날 남자조 1등은 박철민 씨가, 여자조 2등은 맥킨리 홈즈 소속 린 가오 씨가 차지했다. 대회 참가자들이 경기 전 단체사진을 찍었다.골프 부동산 대회 성료 친선 대회 스와니 리버클럽

2025.10.15. 14:33

[상법] 부동산 공동 소유자 관련 법률

동업자가 동업과 무관한 사건으로 인해서 패소했을때 동업자의 책임애 대해서 알아 보겠다.     법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다.     카운티 등기소에 판결요지를 등기하게되면, 피고가 부동산을 취득할 때 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결요지가 카운티 등기소에 등기되면 판결저당권으로써 역할을 하게된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 부동산에 대한 저당권의 지위는 등기순서대로 결정나기 때문에 판결을 받게되면 즉시 판결요지를 법원으로부터 받아 즉시 등기소에 등기해야한다.   일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 개인적인 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 그러나 동업자 사이에 공동자산이 있을 경우 채권자는 동업자 공동자산중 소송에 패소한 동업자의 지분에 대해서는 채권자의 법전 판결의 집행대상이 된다.   원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있는 것이다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다.   만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야한다. 즉, 부동산에 동업자가 공동소유가 되어 있을때 채무의 책임이 없는 동업자는 원고에게 지불해야할 의무는 없지만 현실적으로는 다른 동업자에 의해서 불이익을 받게된다.     동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도에 의해서 자산에서 부채를 제외한 에퀴티의 일부를 채권자로부터 보호 받을수 있다.   주거하는 키운티에 따라서 다른 금액이 설정되어있다. 엘에이 카운티일 경우에는 2025년 기준으로 72만2507달러까지 채권자의 집행으로부터 면제 받게 된다   이러한 홈스테드 면제는 파산신청을 할 때에도 적용이 되므로 거주하는 주택에 에퀴티가 있더라도 위에 설명한 금액까지는 보호가 된다. 일반인의 가장 큰 오해는 살고 있는 주택에 에퀴티가 있을 경우 파산을 못한다는 것이 있는데, 실제는 홈스테드 면제의 보호를 받으면 에퀴티를 보전하면서 파산을 진행할수 있게 된다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당되는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정 판결을 집행할 수 있다.   ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 부동산 소유자 부동산 공동 동업자 사이 카운티 등기소

2025.10.12. 13:07

서던캘리포니아의 8, 9월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아의 8, 9월 주택 시장 상황을 알고 싶습니다.     ▶답= 계속된 연준의 금리 인하가 이어지면서 부동산 시장에서는 실질적인 모기지 이자의 인하가 지속되고 있습니다. 9월 세 번째 주 현재 모기지 이자율은 30년 기준으로 6% 초반을 기록하고 있습니다.   금리와 모기지 이자율은 큰 상관관계는 없지만, 캘리포니아의 경우 타주에 비해 전국 평균보다는 낮은 이자율을 유지해왔습니다. 또한 실질적인 금리 인하보다 더 빨리 선반영된 낮은 이자율로 인해 타 지역보다 주택 구입과 재융자 시장에서 이자율 변화가 빠르게 반영되고 있습니다.   현재 구매 선호가 집중되고 있는 오렌지카운티의 경우, 기존 마켓에서 에스크로 오픈 시기까지의 기간이 처음으로 90일 아래인 평균 85일로 낮아지고 있습니다. 약간의 가격 인하는 이루어지고 있지만, 모기지 이자율 하락이 시장에 미치는 영향을 판단하려면 하락세가 6개월 이상 지속되어야 합니다. 특히 땡스기빙 이후 주택 시장의 거래 하락기에 두 자릿수 이상의 실질적인 가격 인하가 추가로 이루어지지 않는다면, 유지 비용이 크게 상승한 현 상황에서 주택 시장의 정상화는 어려울 것으로 보입니다.   경제 전반의 불확실성이 줄어들고 재정적 상황이 개선되지 않는 한, 단순히 모기지 이자의 하락만으로는 주택 가격 상승을 계속해서 유지할 수 없습니다. 이러한 상황에서도 경쟁이 없는 시장을 중심으로 다양한 중국인 투자자들의 주택 구입이 주류화되는 현상은 바람직하지 않으며, 대도시 주택 매입보다는 외곽의 상대적으로 저렴한 주택 구입을 실질적으로 고려해볼 필요가 있습니다.   이러한 상황 속에서 하이데저트 지역이나 리버사이드 외곽 지역의 20만~30만 불대, 또는 사이즈에 따라 40만 불대 일반 단독주택 매매는 꾸준히 증가 추세를 보이고 있습니다. 현재 보유 중인 주택을 매매하고 더 높은 가격을 받기 위해 시기를 늦추기보다는, 저렴한 단독주택 위주로 구입을 추진해 더 많은 여유 자금을 빠른 시일 내에 확보하는 것이 중요한 목표가 되어야 합니다.   가장 큰 문제는 과거와 달리 정치적 요소들이 경제 전반을 뒤흔들면서 회복을 더디게 하고 있다는 점입니다. 앞으로 주택 소유주들의 어려움은 각자의 재정 상황 악화로 이어질 것입니다. 개인이 어려워지면 결국 주택을 매각해 해결할 수밖에 없습니다.   지역에 따라 10~20%의 가격 하락 또는 새 주택의 대규모 개발이 이루어지고 여전히 많은 매물이 공급되는 시장에서는 30%까지 가격이 떨어지지 않는다면, 현 상황에서 진정한 바이어스 마켓의 실현은 불가능할 것으로 보입니다. 또한 당분간은 바이어스 마켓과 셀러스 마켓이 내년 봄까지 반복될 가능성이 있습니다.   저 또한 지난 12월 오렌지카운티의 콘도를 매각하고 외곽 지역의 상대적으로 저렴한 은퇴 단지 중 한 곳에 단독주택을 구입했습니다. 부채를 정리하고 최고가에 도달한 기존 주택을 매각한 뒤 저렴한 주택으로 갈아타면서, 보다 편안한 시점에서 다음 투자를 준비하고 있습니다.   이제는 더 장기적인 관점에서의 결정이 중요하다고 생각합니다.     ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 모기지 이자율 주택 시장

2025.09.30. 23:50

빌드블록, 미국 부동산 AI 에이전트 서비스 출시

미국 부동산 종합 서비스 기업 빌드블록은 25년 9월 대대적인 홈페이지 개편과 함께, 미국 부동산 정보를 누구나 쉽게 접할 수 있는 “미국 부동산 AI 에이전트” 서비스를 출시했다.     빌드블록의 “미국 부동산 AI 에이전트” 솔루션에는 미국 부동산과 관련한 법률 정보, 미국 국세청 IRS, 연방 / County / City 공시자료, 미국 부동산 중개인 연합회 NAR 등에서 수집한 정보들이 활용되었다. 위 정보들을 빌드블록 자체의 RAG 모델(Retrieval-Augmented Generation, 검색증강생성 기술)에 학습시켜, 그 동안은 고객이 직접 미국 공공기관 사이트를 방문하거나, 미국 변호사, 회계사, 부동산 중개인을 통해서 물어봐야만 했던 정보들을 빌드블록 홈페이지에 방문하여 손쉽게 확인할 수 있도록 했다.     특히 빌드블록은 삼성증권 SNI, NH 증권, 하나은행 등 주요 은행, 증권사의 WM 센터, 부동산 자문센터와 업무협약을 맺고, 이들과 함께 수만 건의 고객 상담 사례를 축적해온 바 있다. 한국의 개인고객(초고액 자산가), 기업고객들이 미국 부동산과 관련하여 어떤 궁금증이 있는지 충분한 데이터를 확보하였고, 이를 통해 고객들이 자주 묻는 질문들을 중심으로 AI 모델의 학습 데이터의 종류, 답변의 깊이 등을 조정하는 고도화 작업을 거쳤다.     빌드블록은 이번에 출시한 AI 솔루션 외에도, “미국 부동산 자산운용 솔루션”, “미국 부동산 탐색 솔루션” 등을 직접 개발하여 제공 중이다. “미국 부동산 자산운용 솔루션”은 미국 부동산에 투자한 고객들이, 수천 킬로미터 떨어진 한국에서도 부동산의 운용 현황을 직접 관리할 수 있는 솔루션이다. 세입자들이 월세를 직접 납부할 수 있는 결제 기능, 미국 부동산을 투자/매입/운용하는 과정에서 발생하는 수십 가지의 계약사항을 관리하는 기능을 포함한다. 최근에는 코리빙이나 공유오피스 등, 특수한 목적으로 운용되는 부동산 관리를 위하여 예약 기능, 체크인/체크아웃 기능 등을 맞춤형으로 개발해 제공하는 SaaS형 사업모델 도입에도 성공하였다.     이런 프롭테크 기술력을 활용한 사업 확장성을 근거로, 빌드블록은 2022년도 1억불의 기업가치(1,400억 원)를 인정받아 Series A 라운드 투자유치에 성공한 바 있다. 빌드블록이 해외 부동산 투자 시장의 불균형 문제를 해결하는데, KB / 하나 / 신한 등 주요 금융지주사 산하의 VC와 두나무 앤 파트너스, 퓨처플레이 등 기술기반 스타트업에 주로 투자하는 VC가 함께 한다. 빌드블록은 마지막 투자 이후 폭발적인 매출 성장과 영업이익 달성에 성공하며, 후속 투자유치 없이도 지속가능한 성장을 이어오고 있다.   빌드블록은 AI 솔루션을 포함한 이번 홈페이지 개편을 통해, 고객들이 미국 부동산 투자, 운용, 개발 사업을 계획할 때 시행착오를 최소화할 수 있는 방법을 제시하고 있다. 다양한 고객과의 미국 부동산 투자 경험을 바탕으로, 단순 중개를 넘어 투자자문, 건축 설계, 인허가, 건설 시공 등 부동산 개발 사업까지, 관련 서비스를 수직계열화하였고, “미국 부동산 투자 개발 운용그룹”, “부동산 투자자문그룹”, “기술개발그룹”으로 전문화한 조직에서 서비스를 제공하고 있다. 각 그룹별로 부동산 전문운용인력과 Tech 기술개발 전문인력을 적극 채용중이기도 하다.   빌드블록은 미국 부동산 투자 운용의 전문성 확보와, 이를 쉽고 안전하게 서비스할 수 있는 IT기술의 도입으로 해외 부동산 투자 시장의 진입장벽을 낮추는 것을 궁극적인 사업 목표로 한다. 기업 관계자는 “최근 스테이블 코인 도입으로 STO 시장의 문이 열리는 등, 해외 대체 자산 투자에 새로운 패러다임이 열리고 있다”며, “빌드블록은 이번 AI 솔루션 외에도 다양한 프롭테크 기술들을 도입해 나갈 것”이라 밝혔다.    정현식 기자미국 부동산 부동산 자산운용 부동산 정보 센터 부동산

2025.09.30. 17:24

“부동산 구입, 빠를수록 좋습니다”

“가급적 빨리 구입하시는 게 좋습니다. 모기지 금리가 낮아지면 집값이 오르게 되고 무엇보다 학군 등이 좋아서 한인들이 선호하는 지역은 부지가 절대 부족합니다.”   시카고 복덕방 한상철(사진) 리얼터는 고객에게 “이런 집은 사시면 안 된다”고 구입을 말릴 때가 적지 않다고 한다. 업계 입문 전 개인적으로 부동산 투자를 하면서 미래 가치가 얼마나 중요한 지 절감했기 때문이다.     “부동산을 구입, 공사를 직접한 후 매매하곤 했는데 솔직하고 가감 없는 조언을 해주는 리얼터가 꼭 필요하다고 생각했습니다. 부동산은 살면서 편안하고 좋아야 하지만 투자 가치도 충분히 고려되어야 합니다.”   지난 2000년 뉴욕으로 유학 온 후 오하이오 스테이트 대학에서 MBA를 마친 그는 호프만 에스테이츠 소재 시어스(Sears)에서 인턴십을 하면서 시카고와 인연을 맺었다. 누구보다 열심히 일하면서 능력을 인정 받은 그는 일찌감치 회사로부터 Job Offer를 받았고 이후 직장인으로서 순탄한 과정을 거쳤다.     그 사이 간간이 직접 부동산 투자를 하고 지인들도 도와주던 그는 내친 김에 2017년 라이센스를 취득했다.     이후 회사의 타 주 지점으로의 전출을 권유 받았다가 소수계로서의 미래 전망 등을 고민하게 됐고 결국 1년만 부동산 업계서 일을 해보기로 결심했다.     2019년 9월 본격적인 리얼터로 활동하기 시작한 그는 1년 만에 한인 업계 최고 수준의 매출을 기록했다. 1주일 70시간 이상을 뛰는 성실성과 주류 대기업에서 배운 교육의 효과, 특히 마케팅 경험이 도움이 됐다는 게 그의 말이다.     그가 분석하는 이즈음 시카고 일원 부동산 시장은 여전히 셀러 마켓이다.     그는 “부동산 가격은 수요와 공급이 결정하는데 지금은 공급이 부족한 상황입니다. 대표적으로 예전 같으면 시니어 센터로 옮겼을 베이비 부머 세대가 시장에 매물을 내놓지 않고 여전히 집을 갖고 있습니다”고 설명했다.     리얼터 일을 하면서 어려운 점도 없지 않지만 고객이 만족할 때 더욱 보람을 느낀다는 그는 고객이 원하면 시카고 일원은 물론 샴페인, 스프링필드까지 기꺼이 오간다. 그가 일리노이 주서 가장 많은 거래와 매출을 올리는 Top 리얼터 중 한 명이 된 비결이기도 하다.     그는 온라인 웹사이트(sangcanhelp.com)와 유투브 채널, 인스타그램 등을 운영하면서 부동산 관련 정보를 꾸준히 제공하고 있다.     노재원부동산 구입 부동산 구입 부동산 투자 부동산 업계

2025.09.26. 13:28

신규 주택 판매 3년래 최고치…8월 신축 단독 80만건 계약

전국에서 신규 단독주택 판매가 8월 들어 3년 만에 최고 수준을 기록했다.     고금리와 수요 부진으로 침체했던 주택시장이 건설업체들의 적극적인 인센티브 제공에 힘입어 되살아나는 모습이다.   연방 센서스국과 주택도시개발부(HUD)가 지난 24일 발표한 자료에 따르면, 8월 신규 단독주택 계약 건수는 연율 환산 기준 80만 건으로 집계됐다.     이는 7월의 66만4000채보다 21%, 지난해 같은 달의 69만3000채보다 15% 늘어난 수치로, 2022년 1월 이후 가장 높은 수준이다. 전문가 예상치였던 65만 채도 크게 웃도는 결과다.   지역별로는 동북부가 72% 급증해 가장 큰 폭의 상승세를 보였고, 남부는 25%, 중서부는 13%, 서부는 5.6% 각각 증가했다. 전국에서 골고루 회복세가 나타나면서 건설업계에 다시 활기가 돌고 있다는 분석이다.   가격도 소폭 올랐다. 신규 주택의 중간 매매가는 41만3500달러로 7월보다 1.9%, 전년 동월보다 4.7% 상승했다. 금리가 6% 중반대의 여전히 높은 수준이었음에도 불구하고 판매가 증가했다는 점이 눈에 띈다.   업계는 건설업체들이 이자율을 일시적으로 낮춰주는 ‘바이다운’과 클로징 비용 지원 등 다양한 혜택을 공격적으로 제공한 것이 판매 증가를 이끌었다고 보고있다. 이에 따라 기존 주택보다 신규 주택 가격이 더 저렴해지는 가격 역전 현상도 수요를 자극한 요인으로 꼽힌다.   전국주택건설협회(NAHB)에 의하면 이달 기준 건설업체의 39%가 가격을 인하했는데, 이는 최근 5년 사이 가장 높은 비율이다. 인센티브를 제공하는 업체의 비율도 65%에 달했다.   부동산 중개업체 브라이트MLS의 리사 스터투번트 수석 이코노미스트는 “소형 주택 수요가 늘어나면서 신규 주택 판매가 반등한 것도 한 요인”이라며 “다운사이징을 원하는 소비자들에게 매력적으로 다가가고 있다”고 말했다. 우훈식 기자최고치 신규 신규 단독주택 신규 주택 소형 주택 박낙희 부동산 주택

2025.09.24. 21:00

[세법 Q&A] OBBBA 부동산 세법

트럼프 2기 세금법(OBBBA)에 의해서 변경된 부동산 관련 세법 내용이 궁금합니다.     지난 7월 4일, 트럼프 행정부의 ‘세금법안(One Big Beautiful Bill·OBBBA )’이 최종 확정되면서 국내 부동산 관련 세법에 상당한 변화가 생겼습니다.     모기지 이자 공제, 재산세, 감가상각, 적격사업소득(QBI) 공제 등 다양한 항목에서 새로운 규정이 적용되며 거주용 부동산과 임대용 부동산 간 세제 혜택의 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.     먼저 자기 거주용 부동산(Primary residence)을 살펴보면 모기지 이자 공제 한도는 기존과 동일하게 주택 원금 75만 달러까지 유지되며 2017년 12월 15일 이전 체결된 모기지에 대해서는 100만 달러까지 공제가 가능한 규정도 여전히 적용됩니다.     이번 개정안에서 주목할 부분은 주지방세(State and Local Tax) 공제 한도의 확대입니다. 재산세를 포함한 지방세 총액이 최대 4만 달러까지 공제 가능해 세율이 높은 지역 거주자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 이 조항은 2025년부터 2029년까지 5년간 한시적으로 적용됩니다. 기존 세법과 마찬가지로 자기 거주용 부동산은 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 단독 신고 시 25만 달러, 부부 공동 신고 시 최대 50만 달러까지 양도차익(Capital Gain)에 대한 세금이 면제됩니다.   임대용 부동산의 경우 트럼프 2기 세금법안이 더욱 강력한 세제 혜택을 제공합니다. 가장 큰 변화는 적격사업소득(QBI) 공제의 영구화와 혜택 가능 소득 구간 확대입니다.     2025년 12월 31일에 종료 예정이던 규정이 새로운 세법에 따라 영구화되어 적격 사업소득이 있는 경우 20% 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 혜택이 단계적으로 축소되는 소득 구간이 단독 신고 기준 10만 달러에서 부부 공동 신고 기준 15만 달러로 상향되어 더 많은 납세자가 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.   사업용 이자 공제 방식도 변경되었습니다. 기존에는 이자 및 법인세 차감 전 이익(EBIT) 기준으로 공제했으나 이번 법안에서는 감가상각까지 포함한 이자·법인세·감가상각 차감 전 이익(EBITDA) 기준으로 환원되었습니다. 이로 인해 공제 가능한 이자 한도가 늘어나 자본 집약적인 부동산 투자자에게 유리해졌습니다.   이번 세법 개정에서 특히 주목할 점은 100% 보너스 감가상각의 영구화입니다. 기존에는 2025년까지 단계적으로 축소될 예정이었으나 이번 법안으로 전면 복원되어 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산부터 일정 조건을 충족하면 100% 보너스 감가상각이 가능합니다. 임대 부동산에 사용되는 기계, 설비, 내부 개선 공사(QIP) 등이 해당됩니다.   1031 교환(Like-Kind Exchange) 제도는 변동 없이 유지됩니다. 사업용 또는 투자용 부동산 간 자산 교체 시 양도차익 과세를 이연할 수 있어 부동산 포트폴리오 재구성이나 규모 확대를 계획하는 투자자에게 여전히 중요한 전략적 수단입니다.   마지막으로 수동적 손실 공제는 기존 규정을 유지하며, 부동산 전문인(Real Estate Professional) 요건을 충족하면 손실을 전액 공제받을 수 있습니다. 연간 750시간 이상 부동산 관련 업무에 종사하고 부동산이 주된 업무여야 한다는 요건은 계속 적용됩니다.   ▶문의: (213)487-3690 피터 손 / CPA세법 Q&A 부동산 세법 임대용 부동산 거주용 부동산 국내 부동산

2025.09.24. 17:43

[부동산] 금리 인하 영향

연방준비제도(연준)가 기준 금리를 내렸다. 높은 물가와 높은 금리에 지쳐 있던 주택 시장에 봄비 같은 소식이다. 금리 인상이 주택 시장의 열기를 식혔다면, 이번 금리 인하는 반대의 효과를 예고한다.     하지만 이 ‘뜨거운 물’이 과연 모든 소비자에게 따뜻한지, 아니면 이미 뜨거운 주택 가격에 더 불을 지피는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.   ▶‘빚 덜어주기’ 효과     주택 수요에 활력소로 가장 즉각적이고 확실한 효과는 주택 구매자의 부담 감소다. 연준의 금리 인하는 은행의 모기지 금리 하락으로 직결된다. 이는 구매자에게 두 가지 혜택을 준다.   월 페이먼트 부담이 감소해 구매자에게 ‘더 비싼 집’을 살 수 있는 구매력을 선사하거나, 적어도 월급에서 주거비 부담을 줄여 여유를 준다.   그리고 심리적 장벽이 사라진다. 지난해 내내 이어졌던 7%대의 고금리는 주택 구매를 망설이게 하는 큰 심리적 장벽이었다. 이에 주택 시장의 가장 큰 원동력인 ‘수요’가 다시 살아나면서 매물과 거래가 늘어나는 선순환 구조가 기대된다.   ▶금리 족쇄에서 해방   금리 인상기에는 독특한 현상이 발생했다. 기존에 2~3%대의 초저금리로 모기지를 받은 주택 소유자들이 현재의 고금리 상황에서 집을 팔고 새 대출을 받는 것을 꺼린 ‘금리 족쇄’ 현상이었다. 이들은 이사해야 할 상황이어도 높은 월세 부담을 감수할 수 없어 매물을 내놓지 않았고, 이는 주택 공급 부족을 더욱 악화시켰다.   금리가 내려가면 이사를 고려하던 소유자들이 매물을 내놓을 용기가 생긴다. 이는 일시적으로나마 공급을 늘려 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 도움을 줄 수 있다.   ▶부작용     오히려 걱정되는 것은 주택 가격이다. 이번 금리 인하 소식은 모든 구매자에게 기쁜 소식만은 아니다. 금리 인하의 가장 큰 부작용은 주택 가격 상승 압력을 가중할 수 있다는 점이다. 수요와 공급의 역전으로 금리 인하로 촉발된 폭발적인 수요 증가를 단기간 내에 주택 공급이 따라잡기 어렵다. 주택 건설에는 시간이 걸리기 때문이다. 결국, ‘물건은 유한적인데 사려는 사람만 많아지는’ 상황이 펼쳐져 구매자 간 경쟁이 치열해진다.     저금리 환경에서 주택을 소유하는 것은 주식을 비롯한 다른 투자 자산의 대안으로써도 매력이 있다. 그렇기 때문에 단순 거주가 아닌 임대 수익을 노리는 투자자들의 자본이 주택 시장으로 유입되면, 이들은 일반 거주 구매자보다 자본력에서 우위에 설 수 있어 가격 상승을 부채질할 위험이 있다. 특히, 첫 주택 구매자들은 금리 부담에서 해소되었더라도 다시 높아진 주택 가격이라는 새로운 벽에 부딪힐 수 있다.   연준의 금리 인하는 분명 주택 시장에 활력을 불어넣는 강력한 자극제다. 막혔던 거래가 풀리고, 시장 참여자들의 심리가 개선되는 긍정적 효과는 무시할 수 없다. 그러나 우리가 주목해야 할 것은 단순한 활성화가 아니라 건강한 안정화다.   이번 금리 인하가 진정한 주택 시장의 선순환으로 이어지기 위해서는 주택 공급 확대라는 근본적인 문제가 함께 해결되어야 한다. 정부는 보다 종합적인 주택 시장 안정화 대책을 준비해야 할 때다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 금리 인하 금리 인상기 금리 인하 고금리 상황

2025.09.23. 22:49

토론토, 120개 대중교통 역세권 개발 발표

  토론토 시가 120곳의 주요 교통역 주변 개발 구역을 대상으로 새로운 정책과 실행 계획을 내놨다. 이번 계획은 25개의 주요 교통역세권(MTSA)과 95개의 특별 관리 역세권(PMTSA)을 중심으로, 주거와 상업 밀도를 높이고 시민 참여를 통해 구체적 실행 방안을 마련하는 것을 목표로 한다.   역세권 개발이란? MTSA는 지하철, 경전철, GO 트랜싯 등 주요 대중교통 역을 중심으로 반경 500~800m, 도보로 약 10분 거리 안의 지역을 말한다. 단순히 역 주변이라는 물리적 범위뿐만 아니라, 얼마나 많은 사람이 거주하고 일할 수 있는지라는 인구·일자리 밀도 기준도 함께 적용된다.   예를 들어 지하철 역 주변 구역은 1헥타르당 최소 200명, 경전철 160명, GO트랜짓 150명 정도가 거주하거나 일할 수 있어야 한다. 이는 대중교통 이용을 늘리고 도시 혼잡을 줄이기 위한 기준이다.   특별 관리 역세권(PMTSA)은 MTSA 중에서도 건물 용적률(FSI) 등 개발 기준이 더 엄격하게 적용되는 구역이다. 이 구역에서는 포용적 주택 정책 등 사회적 목적을 가진 개발이 의무화될 수 있다.   건축 허용 기준과 혼합용도 개발 역세권 인근 주거지에서는 최대 6층 규모의 아파트 건축이 가능하며, 대로변이나 다가구·다세대 주택 지역에서는 4층까지 허용된다.   한편, 주거, 상업, 사무실 등이 한 구역이나 건물에 함께 들어가는 혼합용도 지역과 대규모 재개발 지역은 더욱 높은 밀도가 적용된다. 다음은 혼합용도 지역과 대규모 재개발 지역에 대한 건축 허용 기준이다.   1. 역에서 200m 이내: 용적률 8.0 이상 2. 200~500m 구간: 용적률 6.0 이상 3. 넓은 부지에서는 최대 30층(200m 이내), 20층(200~500m)까지 건축 가능 4. 공원, 보행로, 공공 예술 설치 등 계획을 포함하면 추가 높이도 허용   이는 교통역 근처에서 다양한 기능을 한 건물이나 구역에 넣을 경우, 더 높은 건물과 용적률을 허용해 활기찬 지역을 만들기 위한 방침이다.   향후 일정과 시민 참여 시는 9월 25일 시의회 도시계획·주택위원회에 실행 계획을 보고하고, 2026년 봄~여름 사이 최종 조례안을 시의회에 상정할 예정이다. 이 과정에서 지역 주민 협의회, 이해관계자 단체와의 간담회, 각 지역구별 공개 설명회가 열려 시민 의견이 반영된다.   다만, 스카보로센터, 이스턴하버, 엑시비션 등 14개 역세권은 아직 주 장관의 최종 결정이 보류된 상태다. 이 구역들은 추가 심의가 끝나야 정책이 적용될 수 있다. 토론토시는 이번 정책을 통해 교통 중심의 고밀도 개발을 촉진하고, 주택 공급 확대와 도시 재생을 동시에 추진하겠다는 방침이다.   임영택 기자 [email protected]캐나다 토론토 역세권 부동산 상업단지 건축허용기준

2025.09.23. 7:53