가주 단독주택 매매 7개월 만에 최고

가주에서 기존 단독주택 거래가 9월 들어 반등하며 7개월 만에 최고 수준을 기록했다.   가주부동산협회(CAR)가 지난 15일 발표한 보고서에 따르면 9월 기존 단독주택의 에스크로 마감 거래 건수는 연율환산 기준 27만7410건으로 집계됐다. 이 수치는 7개월래 가장 높은 것이다. 5개월 만에 처음으로 판매가 전년 대비 증가했다.   또한 이는 8월의 26만4240건보다 5% 증가한 것이다. 전년 동월의 26만340건 대비 6.6% 늘었다. 다만 거래량은 36개월 연속으로 30만 건을 밑돌았다.   보고서는 “지난해 10월 이후 최저 수준으로 떨어진 모기지 금리 덕분에 9월 주택 거래가 반등했다”며 “금리가 다소 올랐지만 여전히 6% 초반대 수준이어서 연말까지 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.   30년 고정 모기지 평균 이자율은 지난 9월 기준 6.35%였다.   주택 중간가격은 전년 대비 상승세를 이어갔지만, 전월보다 하락했다. 9월 가주 주택 중간가격은 88만3640달러로, 전달(89만9130달러) 대비 1.7% 하락하며 7개월 만에 최저치를 기록했다.     이는 일반적으로 8월~9월 사이 평균 1.8% 하락하는 장기 추세와 유사한 모습이다. 다만 전년 동기 대비로는 1.8% 상승해 86만8150달러였던 지난해 9월보다 높았다.   CAR의 조던 레빈 수석 이코노미스트는 “9월 주택 시장은 거래와 가격이 모두 전년 대비 개선됐다”며 “모기지 금리가 안정세를 보이면서 수요 회복에 도움이 되겠지만, 연방정부 셧다운과 미·중 무역 긴장 등 경제 불확실성이 회복 속도를 더디게 할 것”이라고 진단했다.   지역별로는 세 곳이 두 자릿수 판매 성장률을 보였다. 센트럴코스트가 11.8%, 남가주가 11.3%, 센트럴밸리가 10.2% 상승했다.   카운티별로 좁혀 봤을 땐 지난달 LA카운티에서 단독주택 판매는 전년 대비 13.8% 상승, 오렌지카운티(OC)는 10.8% 늘었다.     가격 면에서는 북가주 지역이 전년 대비 2.9% 상승해 가장 큰 폭의 상승을 보였고, 이어 샌프란시스코 베이 지역이 2.7%, 남가주가 2.3%, 센트럴코스트가 1.2% 상승했다.     LA카운티의 경우 가격이 98만3230달러로 전달 대비 2.4% 증가했고, OC는 집값이 0.3% 오른 140만1250달러로 집계됐다.   9월 한 달 동안 가주 단독주택이 판매되는 데 걸린 중간 기간은 32일로, 지난해 같은 달의 24일보다 길어졌다. LA카운티도 지난해 24일에서 31일로 증가, OC 또한 22일에서 33일로 늘어나 비슷한 양상을 보였다.     한편 전문가들은 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 금리가 완만한 수준을 유지하고 있다며, 향후 경기 불확실성이 완화될 경우 관망 중인 바이어들이 다시 시장으로 돌아올 가능성이 높다고 전망했다. 우훈식 기자단독주택 매매 기존 단독주택 판매가 전년 주택 중간가격 박낙희 가주 주택 매물 부동산

2025.10.16. 23:56

[부동산 이야기] 왜 지금 부동산을 사야 하는가

부동산과 인플레이션은 밀접하게 얽혀 있는 경제적 주제다. 인플레이션은 단순히 생활비 상승에 그치지 않고, 주택 가격과 투자 시장 전반에 중요한 영향을 미친다. 특히 미국 사회에서 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 자산 축적과 세대 간 부의 이전을 가능하게 하는 주요 수단으로 여겨지기에, 인플레이션 국면에서는 그 가치가 더욱 뚜렷하게 드러난다.   무엇보다 인플레이션은 건축 자재비, 인건비, 금융비용을 끌어올려 신규 주택 공급 부담을 가중시킨다. 이는 기존 주택의 희소성을 강화하고 가격 상승으로 이어진다. 임대 시장 또한 예외가 아니다. 관리비와 유지보수비, 보험료 등이 인상되면 세입자의 부담은 늘어나지만, 소유자에게는 임대료 인상을 통한 안정적인 현금 흐름을 확보할 기회가 된다. 결국 인플레이션은 세입자에게는 부담이지만, 소유자에게는 든든한 자산 증식의 기회가 되는 셈이다.   또한 인플레이션 시기에는 실물 자산의 가치는 더욱 빛난다. 현금을 보유하면 구매력이 빠르게 줄어들지만, 부동산을 소유하면 시간이 흐르면서 자산 가치를 보존하거나 오히려 증대시킬 수 있다. 역사적으로도 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지(hedge) 수단으로 기능해 왔다. 토지와 주택은 한정된 자원이기에 장기적으로는 가격이 오를 수밖에 없는 구조를 갖는다. 특히 주거용 부동산은 인간의 기본적 수요와 직결되어 불황기에도 수요가 꾸준히 유지되며, 그 가치는 더욱 공고해진다.   물론 금리는 단기적으로 부담 요인이 될 수 있다. 중앙은행이 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상하면 대출 이자가 높아져 매수자에게 압박이 된다. 그러나 지금 매입해 고정금리를 확보한다면 상황은 달라진다. 원리금 상환은 일정하게 유지되지만, 시간이 지남에 따라 부동산 가치와 임대 수익은 물가 상승에 맞추어 증가한다. 반대로 구매를 미루면 더 높은 주택 가격과 여전히 높은 금리를 동시에 감당해야 할 위험이 있다. 따라서 지금이야말로 장기적 안목에서 매입을 고려할 시점이라 할 수 있다.   여기에 부동산은 세제 혜택과 상속·증여 전략 측면에서도 강력한 매력을 지닌다. 모기지 이자 공제, 감가상각을 통한 절세 효과, 일정 금액까지의 양도소득세 면제 등은 자산 관리의 효율성을 크게 높여준다. 특히 단순히 자산 가치를 지키는 수준을 넘어, 부동산은 세대 간 자산 이전과 장기적 부 축적의 중요한 도구로 작용한다.   마지막으로 부동산은 단순한 숫자상의 자산 증식을 넘어 ‘삶의 기반’을 제공한다는 점에서 의미가 깊다. 실수요자에게는 주거 안정성을, 투자자에게는 장기적 수익성과 자산 보존을 동시에 보장한다. 불확실한 경제 환경에서도 부동산은 언제나 가장 확실하고 든든한 방어 수단이며, 미래를 준비하는 안정적인 발판이 된다.   결국 인플레이션 시대의 현명한 선택은 주택을 소유하는 것이다. 현재의 금리 부담보다 장기적 가치 상승과 안정적인 자산 축적 효과가 훨씬 크다. 정부의 통화정책과 금융시장의 흐름을 살피면서도 망설이지 않고 발 빠르게 움직이는 이들에게, 부동산은 언제나 가장 확실한 자산 보존 전략이자 기회의 장이 될 것이다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트 부동산부동산 이야기 부동산 불경기 주거용 부동산 자산 가치 인플레이션 억제

2025.10.15. 18:37

[부동산 가이드] 기준 금리 인하와 부동산 시장

지난달 신규 주택 판매가 큰 폭으로 증가해 2022년 초 이후 가장 크게 급등했다.     주택 건설 업체들은 가격 인하와 각종 판매 인센티브가 수요를 견인했다는 분석이다. 상무부는 지난 8월 신규 주택 판매량이 7월보다 20.5% 증가한 80만 건을 기록했다고 발표했다.     이 증가율은 지난 2022년 1월 이후 3년 7개월 만에 가장 높은 수준으로 전문가 예상치 65만 건을 크게 웃돌았다.   블룸버그 통신에 따르면 전미 주택 건설 업체 설문에서 응답자의 39%가 구매자에게 할인 혜택을 제공했다고 답했다. 이자 하락도 신규 주택 판매량 증가에 힘을 보탠 것으로 평가되고 있다.   연방준비제도(Fed)가 기준 금리를 인하한 이유는 실업률 상승과 같은 경기 둔화 신호에 대응하기 위해서다. 구체적으로 설명해 보면, 첫 번째는, 경기 부양을 위해서다. 금리를 낮추면 기업과 가계가 대출을 더 저렴하게 받을 수 있어 소비와 투자가 늘어난다. 이는 고용 확대와 경기 회복을 유도하는 효과가 있다.   두 번째는 실업률 상승 대응이다. 실업률이 높아진다는 것은 노동시장이 약화되고 있음을 의미한다. Fed는 고용 최대화(dual mandate 중 하나)를 위해 금리 인하를 통해 고용 회복을 지원하려는 것이다.   세 번째는 인플레이션 압력 완화이다. 실업률이 오르면 소비가 줄어 물가 상승 압력이 약해지기 때문에, Fed는 금리를 인하해도 인플레이션 폭주 위험이 크지 않다고 판단할 수 있다.   네 번째는 심리적·신호 효과를 위해서다. 소폭 인하(0.25%P)는 “경기 둔화를 주의 깊게 보고 있으며, 완화적 정책으로 뒷받침하겠다”라는 신호를 시장에 보내는 역할을 할 수 있다. 즉, 고용 악화 → 경기 둔화 가능성 → 통화정책 완화 필요성이라는 흐름 속에서 금리 인하가 이루어진 것이라고 볼 수 있다. 앞으로 올해 안에 2~3번 더 인하할 수 있다고 밝혔다.   그러면 그동안 정부가 독촉을 해도 연준이 기준 금리를 내릴 수 없었던 부분을 알아보면, 첫 번째는 연준의 독립성 (Central Bank Independence)이다. 연준은 정치적 압력에서 독립적으로 통화정책을 수행하도록 설계되어 있다. 단기적인 정치적 이익(예: 경기 부양 → 지지율 상승)을 위한 금리 인하 요구를 그대로 따르다 보면, 장기적으로 물가 불안이나 금융 불균형이 생길 수 있기 때문이다.   두 번째는 인플레이션 관리이다. 금리를 너무 빨리 내리면 돈이 풀려 물가가 급등(인플레이션)할 위험이 있기 때문이다. 특히 물가가 아직 목표치(보통 2% 전후) 이상일 경우, 성급한 인하는 오히려 경제 불안정을 키울 수 있다.   세 번째는 금융시장 안정성이다. 금리 인하는 자산 시장(부동산, 주식 등)을 과열시킬 수 있다. 만약 경기 둔화는 심하지 않은데도 무리하게 금리를 내리면, 부동산 버블이나 과도한 기업 부채 확대 같은 부작용이 발생할 수 있기 때문이다.   네 번째는 신뢰성과 정책 일관성이다. 연준은 데이터 기반(data-dependent)으로 움직인다는 원칙을 지켜야 시장의 신뢰를 얻을 수 있다. 정부의 압박에 따라 정책을 바꾸면 “연준이 정치에 휘둘린다”라는 인식이 퍼져 시장이 불안정해질 수 있기 때문이다.   따라서 실업률, 물가, 성장률 같은 지표가 뒷받침되지 않는 상황에서는 쉽게 금리를 내릴 수 없는 것이다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 금리 인하 기준 금리 소폭 인하

2025.10.15. 18:36

[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 도시

경기 불확실성이 커지는 시기일수록 변동성이 낮고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자처에 대한 관심이 커진다.     그중에서도 NNN 리스의 대표주자인 QSR(퀵 서비스 레스토랑) 부동산은 장기 임대 계약과 본사 보증을 통해 안정적인 수익을 창출하는 대표적인 방어형 자산으로 평가받고 있다. 테넌트가 재산세, 보험, 유지보수를 모두 부담하는 구조이기 때문에 투자자는 예측 가능한 순수익을 확보할 수 있다는 점에서 매력적이다.   최근 몇 년간 인구 이동의 중심이 서부 해안에서 내륙과 남동부로 옮겨가면서 QSR 자산의 투자 가치도 새로운 지리적 변화를 맞고 있다. 조지아주 애틀랜타 인근 도시들, 최근 물류 허브이자 현대 전기자동차 공장으로 부상 중인 사바나, 텍사스의 오스틴과 댈러스, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 노스캐롤라이나의 샬럿은 모두 인구 유입, 일자리 창출, 주거 수요 확대라는 세 가지 성장 축이 맞물리며 QSR 시장의 새로운 핵심지로 부상했다.   이들 도시의 공통점은 산업 다변화와 기업 이전이다. 오스틴은 대형 IT 기업과 스타트업이 몰리며 젊은 전문직 인구가 급증했고, 치폴레·스타벅스 같은 브랜드 매장의 거래가 활발히 이루어지고 있다. 댈러스는 인구 760만 명을 넘어선 대도시권으로, 물류와 교통 인프라 확충에 힘입어 드라이브스루 중심의 QSR 확장이 빠르게 진행 중이다. 찰스턴과 샬럿은 제조업과 항만 물류 중심지로 자리 잡으며 주거단지 개발이 활발하고, 이에 따라 NNN 투자 부동산 매물 거래도 활발하다.   네바다주 리노 인근에는 테슬라의 기가팩토리를 비롯해 애플, 구글, 파나소닉 등 다수의 글로벌 첨단 제조기업이 진출하면서 지역 경제가 급성장 중이다. 네바다주는 법인세와 소득세가 없어 비즈니스 친화적 환경을 제공하고 있으며, 실리콘밸리와의 지리적 접근성까지 갖춰 하이테크 산업과 물류 중심 도시로 변모하고 있다. 이러한 산업 성장에 따라 교외형 주거단지와 상업시설 개발이 함께 확산되며, QSR과 편의 중심 리테일 매장의 입지도 더욱 강화되는 추세다.   한편 내슈빌은 과거 컨트리 음악의 도시로 알려졌지만, 최근에는 헬스케어, 물류, 교육, 제조업 분야에서 폭발적인 성장을 보이고 있다. 테네시주는 낮은 세율과 우호적인 규제 환경을 기반으로 중남부 지역 기업 이전 1순위 도시로 자리 잡았다. 특히 아마존, 얼라이언스헬스, 델 테크놀로지스 등 대기업이 내슈빌 인근에 대규모 시설을 두고 있으며, 이에 따른 인구 유입이 꾸준하다. 젊은 인구층과 높은 고용률은 곧 외식 산업 성장으로 이어지고, 이는 QSR NNN 리스 자산의 안정적인 수요 기반이 된다.   향후 5~10년간 산업 성장, 인구 유입, 상업시설 확장이라는 세 가지 성장 엔진을 모두 갖춘 도시로, 초기 진입 투자자에게는 자본 차익과 임대료 상승 여력을 동시에 기대할 수 있는 기회의 시장으로 평가된다.   반면 남가주 투자 부동산 시장은 성숙기에 접어들며 새로운 균형점을 찾아가고 있다. 금리 인상과 주거비 상승으로 소비 여력이 위축되고 일부 상권에서는 매출 둔화 조짐이 보인다. 그러나 여전히 국내 최대 소비 시장이자 브랜드 집중도가 가장 높은 지역이라는 구조적 강점은 여전하다.   QSR NNN 부동산 시장은 단일한 흐름이 아니라, 성장 시장과 성숙 시장이 공존하는 다층적 구조로 이해해야 한다. 남동부와 텍사스, 그리고 리노·내슈빌과 같은 신흥 도시들은 공격적 성장형 투자처로, 초기 진입에 따른 높은 수익률과 자본 상승을 기대할 수 있다. 반면 남가주는 방어적 안정형 투자처로서 브랜드 가치와 입지 희소성에 기반한 장기 보유 전략이 유효하다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 투자 가치 이들 도시 도시들 최근

2025.10.15. 18:35

[포토뉴스] 부동산협회 골프대회 개최

조지아한인부동산협회(GAKARA)는 지난 14일 스와니 리버클럽 골프장에서 제4회 친선 골프대회를 개최했다. 이날 대회에는 회원들과 협회 운영진, 이사회 멤버 등 110여명이 참가했다. 이날 남자조 1등은 박철민 씨가, 여자조 2등은 맥킨리 홈즈 소속 린 가오 씨가 차지했다. 대회 참가자들이 경기 전 단체사진을 찍었다.골프 부동산 대회 성료 친선 대회 스와니 리버클럽

2025.10.15. 14:33

[상법] 부동산 공동 소유자 관련 법률

동업자가 동업과 무관한 사건으로 인해서 패소했을때 동업자의 책임애 대해서 알아 보겠다.     법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다.     카운티 등기소에 판결요지를 등기하게되면, 피고가 부동산을 취득할 때 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결요지가 카운티 등기소에 등기되면 판결저당권으로써 역할을 하게된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 부동산에 대한 저당권의 지위는 등기순서대로 결정나기 때문에 판결을 받게되면 즉시 판결요지를 법원으로부터 받아 즉시 등기소에 등기해야한다.   일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 개인적인 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 그러나 동업자 사이에 공동자산이 있을 경우 채권자는 동업자 공동자산중 소송에 패소한 동업자의 지분에 대해서는 채권자의 법전 판결의 집행대상이 된다.   원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있는 것이다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다.   만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야한다. 즉, 부동산에 동업자가 공동소유가 되어 있을때 채무의 책임이 없는 동업자는 원고에게 지불해야할 의무는 없지만 현실적으로는 다른 동업자에 의해서 불이익을 받게된다.     동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도에 의해서 자산에서 부채를 제외한 에퀴티의 일부를 채권자로부터 보호 받을수 있다.   주거하는 키운티에 따라서 다른 금액이 설정되어있다. 엘에이 카운티일 경우에는 2025년 기준으로 72만2507달러까지 채권자의 집행으로부터 면제 받게 된다   이러한 홈스테드 면제는 파산신청을 할 때에도 적용이 되므로 거주하는 주택에 에퀴티가 있더라도 위에 설명한 금액까지는 보호가 된다. 일반인의 가장 큰 오해는 살고 있는 주택에 에퀴티가 있을 경우 파산을 못한다는 것이 있는데, 실제는 홈스테드 면제의 보호를 받으면 에퀴티를 보전하면서 파산을 진행할수 있게 된다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당되는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정 판결을 집행할 수 있다.   ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 부동산 소유자 부동산 공동 동업자 사이 카운티 등기소

2025.10.12. 13:07

서던캘리포니아의 8, 9월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아의 8, 9월 주택 시장 상황을 알고 싶습니다.     ▶답= 계속된 연준의 금리 인하가 이어지면서 부동산 시장에서는 실질적인 모기지 이자의 인하가 지속되고 있습니다. 9월 세 번째 주 현재 모기지 이자율은 30년 기준으로 6% 초반을 기록하고 있습니다.   금리와 모기지 이자율은 큰 상관관계는 없지만, 캘리포니아의 경우 타주에 비해 전국 평균보다는 낮은 이자율을 유지해왔습니다. 또한 실질적인 금리 인하보다 더 빨리 선반영된 낮은 이자율로 인해 타 지역보다 주택 구입과 재융자 시장에서 이자율 변화가 빠르게 반영되고 있습니다.   현재 구매 선호가 집중되고 있는 오렌지카운티의 경우, 기존 마켓에서 에스크로 오픈 시기까지의 기간이 처음으로 90일 아래인 평균 85일로 낮아지고 있습니다. 약간의 가격 인하는 이루어지고 있지만, 모기지 이자율 하락이 시장에 미치는 영향을 판단하려면 하락세가 6개월 이상 지속되어야 합니다. 특히 땡스기빙 이후 주택 시장의 거래 하락기에 두 자릿수 이상의 실질적인 가격 인하가 추가로 이루어지지 않는다면, 유지 비용이 크게 상승한 현 상황에서 주택 시장의 정상화는 어려울 것으로 보입니다.   경제 전반의 불확실성이 줄어들고 재정적 상황이 개선되지 않는 한, 단순히 모기지 이자의 하락만으로는 주택 가격 상승을 계속해서 유지할 수 없습니다. 이러한 상황에서도 경쟁이 없는 시장을 중심으로 다양한 중국인 투자자들의 주택 구입이 주류화되는 현상은 바람직하지 않으며, 대도시 주택 매입보다는 외곽의 상대적으로 저렴한 주택 구입을 실질적으로 고려해볼 필요가 있습니다.   이러한 상황 속에서 하이데저트 지역이나 리버사이드 외곽 지역의 20만~30만 불대, 또는 사이즈에 따라 40만 불대 일반 단독주택 매매는 꾸준히 증가 추세를 보이고 있습니다. 현재 보유 중인 주택을 매매하고 더 높은 가격을 받기 위해 시기를 늦추기보다는, 저렴한 단독주택 위주로 구입을 추진해 더 많은 여유 자금을 빠른 시일 내에 확보하는 것이 중요한 목표가 되어야 합니다.   가장 큰 문제는 과거와 달리 정치적 요소들이 경제 전반을 뒤흔들면서 회복을 더디게 하고 있다는 점입니다. 앞으로 주택 소유주들의 어려움은 각자의 재정 상황 악화로 이어질 것입니다. 개인이 어려워지면 결국 주택을 매각해 해결할 수밖에 없습니다.   지역에 따라 10~20%의 가격 하락 또는 새 주택의 대규모 개발이 이루어지고 여전히 많은 매물이 공급되는 시장에서는 30%까지 가격이 떨어지지 않는다면, 현 상황에서 진정한 바이어스 마켓의 실현은 불가능할 것으로 보입니다. 또한 당분간은 바이어스 마켓과 셀러스 마켓이 내년 봄까지 반복될 가능성이 있습니다.   저 또한 지난 12월 오렌지카운티의 콘도를 매각하고 외곽 지역의 상대적으로 저렴한 은퇴 단지 중 한 곳에 단독주택을 구입했습니다. 부채를 정리하고 최고가에 도달한 기존 주택을 매각한 뒤 저렴한 주택으로 갈아타면서, 보다 편안한 시점에서 다음 투자를 준비하고 있습니다.   이제는 더 장기적인 관점에서의 결정이 중요하다고 생각합니다.     ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 모기지 이자율 주택 시장

2025.09.30. 23:50

빌드블록, 미국 부동산 AI 에이전트 서비스 출시

미국 부동산 종합 서비스 기업 빌드블록은 25년 9월 대대적인 홈페이지 개편과 함께, 미국 부동산 정보를 누구나 쉽게 접할 수 있는 “미국 부동산 AI 에이전트” 서비스를 출시했다.     빌드블록의 “미국 부동산 AI 에이전트” 솔루션에는 미국 부동산과 관련한 법률 정보, 미국 국세청 IRS, 연방 / County / City 공시자료, 미국 부동산 중개인 연합회 NAR 등에서 수집한 정보들이 활용되었다. 위 정보들을 빌드블록 자체의 RAG 모델(Retrieval-Augmented Generation, 검색증강생성 기술)에 학습시켜, 그 동안은 고객이 직접 미국 공공기관 사이트를 방문하거나, 미국 변호사, 회계사, 부동산 중개인을 통해서 물어봐야만 했던 정보들을 빌드블록 홈페이지에 방문하여 손쉽게 확인할 수 있도록 했다.     특히 빌드블록은 삼성증권 SNI, NH 증권, 하나은행 등 주요 은행, 증권사의 WM 센터, 부동산 자문센터와 업무협약을 맺고, 이들과 함께 수만 건의 고객 상담 사례를 축적해온 바 있다. 한국의 개인고객(초고액 자산가), 기업고객들이 미국 부동산과 관련하여 어떤 궁금증이 있는지 충분한 데이터를 확보하였고, 이를 통해 고객들이 자주 묻는 질문들을 중심으로 AI 모델의 학습 데이터의 종류, 답변의 깊이 등을 조정하는 고도화 작업을 거쳤다.     빌드블록은 이번에 출시한 AI 솔루션 외에도, “미국 부동산 자산운용 솔루션”, “미국 부동산 탐색 솔루션” 등을 직접 개발하여 제공 중이다. “미국 부동산 자산운용 솔루션”은 미국 부동산에 투자한 고객들이, 수천 킬로미터 떨어진 한국에서도 부동산의 운용 현황을 직접 관리할 수 있는 솔루션이다. 세입자들이 월세를 직접 납부할 수 있는 결제 기능, 미국 부동산을 투자/매입/운용하는 과정에서 발생하는 수십 가지의 계약사항을 관리하는 기능을 포함한다. 최근에는 코리빙이나 공유오피스 등, 특수한 목적으로 운용되는 부동산 관리를 위하여 예약 기능, 체크인/체크아웃 기능 등을 맞춤형으로 개발해 제공하는 SaaS형 사업모델 도입에도 성공하였다.     이런 프롭테크 기술력을 활용한 사업 확장성을 근거로, 빌드블록은 2022년도 1억불의 기업가치(1,400억 원)를 인정받아 Series A 라운드 투자유치에 성공한 바 있다. 빌드블록이 해외 부동산 투자 시장의 불균형 문제를 해결하는데, KB / 하나 / 신한 등 주요 금융지주사 산하의 VC와 두나무 앤 파트너스, 퓨처플레이 등 기술기반 스타트업에 주로 투자하는 VC가 함께 한다. 빌드블록은 마지막 투자 이후 폭발적인 매출 성장과 영업이익 달성에 성공하며, 후속 투자유치 없이도 지속가능한 성장을 이어오고 있다.   빌드블록은 AI 솔루션을 포함한 이번 홈페이지 개편을 통해, 고객들이 미국 부동산 투자, 운용, 개발 사업을 계획할 때 시행착오를 최소화할 수 있는 방법을 제시하고 있다. 다양한 고객과의 미국 부동산 투자 경험을 바탕으로, 단순 중개를 넘어 투자자문, 건축 설계, 인허가, 건설 시공 등 부동산 개발 사업까지, 관련 서비스를 수직계열화하였고, “미국 부동산 투자 개발 운용그룹”, “부동산 투자자문그룹”, “기술개발그룹”으로 전문화한 조직에서 서비스를 제공하고 있다. 각 그룹별로 부동산 전문운용인력과 Tech 기술개발 전문인력을 적극 채용중이기도 하다.   빌드블록은 미국 부동산 투자 운용의 전문성 확보와, 이를 쉽고 안전하게 서비스할 수 있는 IT기술의 도입으로 해외 부동산 투자 시장의 진입장벽을 낮추는 것을 궁극적인 사업 목표로 한다. 기업 관계자는 “최근 스테이블 코인 도입으로 STO 시장의 문이 열리는 등, 해외 대체 자산 투자에 새로운 패러다임이 열리고 있다”며, “빌드블록은 이번 AI 솔루션 외에도 다양한 프롭테크 기술들을 도입해 나갈 것”이라 밝혔다.    정현식 기자미국 부동산 부동산 자산운용 부동산 정보 센터 부동산

2025.09.30. 17:24

“부동산 구입, 빠를수록 좋습니다”

“가급적 빨리 구입하시는 게 좋습니다. 모기지 금리가 낮아지면 집값이 오르게 되고 무엇보다 학군 등이 좋아서 한인들이 선호하는 지역은 부지가 절대 부족합니다.”   시카고 복덕방 한상철(사진) 리얼터는 고객에게 “이런 집은 사시면 안 된다”고 구입을 말릴 때가 적지 않다고 한다. 업계 입문 전 개인적으로 부동산 투자를 하면서 미래 가치가 얼마나 중요한 지 절감했기 때문이다.     “부동산을 구입, 공사를 직접한 후 매매하곤 했는데 솔직하고 가감 없는 조언을 해주는 리얼터가 꼭 필요하다고 생각했습니다. 부동산은 살면서 편안하고 좋아야 하지만 투자 가치도 충분히 고려되어야 합니다.”   지난 2000년 뉴욕으로 유학 온 후 오하이오 스테이트 대학에서 MBA를 마친 그는 호프만 에스테이츠 소재 시어스(Sears)에서 인턴십을 하면서 시카고와 인연을 맺었다. 누구보다 열심히 일하면서 능력을 인정 받은 그는 일찌감치 회사로부터 Job Offer를 받았고 이후 직장인으로서 순탄한 과정을 거쳤다.     그 사이 간간이 직접 부동산 투자를 하고 지인들도 도와주던 그는 내친 김에 2017년 라이센스를 취득했다.     이후 회사의 타 주 지점으로의 전출을 권유 받았다가 소수계로서의 미래 전망 등을 고민하게 됐고 결국 1년만 부동산 업계서 일을 해보기로 결심했다.     2019년 9월 본격적인 리얼터로 활동하기 시작한 그는 1년 만에 한인 업계 최고 수준의 매출을 기록했다. 1주일 70시간 이상을 뛰는 성실성과 주류 대기업에서 배운 교육의 효과, 특히 마케팅 경험이 도움이 됐다는 게 그의 말이다.     그가 분석하는 이즈음 시카고 일원 부동산 시장은 여전히 셀러 마켓이다.     그는 “부동산 가격은 수요와 공급이 결정하는데 지금은 공급이 부족한 상황입니다. 대표적으로 예전 같으면 시니어 센터로 옮겼을 베이비 부머 세대가 시장에 매물을 내놓지 않고 여전히 집을 갖고 있습니다”고 설명했다.     리얼터 일을 하면서 어려운 점도 없지 않지만 고객이 만족할 때 더욱 보람을 느낀다는 그는 고객이 원하면 시카고 일원은 물론 샴페인, 스프링필드까지 기꺼이 오간다. 그가 일리노이 주서 가장 많은 거래와 매출을 올리는 Top 리얼터 중 한 명이 된 비결이기도 하다.     그는 온라인 웹사이트(sangcanhelp.com)와 유투브 채널, 인스타그램 등을 운영하면서 부동산 관련 정보를 꾸준히 제공하고 있다.     노재원부동산 구입 부동산 구입 부동산 투자 부동산 업계

2025.09.26. 13:28

신규 주택 판매 3년래 최고치…8월 신축 단독 80만건 계약

전국에서 신규 단독주택 판매가 8월 들어 3년 만에 최고 수준을 기록했다.     고금리와 수요 부진으로 침체했던 주택시장이 건설업체들의 적극적인 인센티브 제공에 힘입어 되살아나는 모습이다.   연방 센서스국과 주택도시개발부(HUD)가 지난 24일 발표한 자료에 따르면, 8월 신규 단독주택 계약 건수는 연율 환산 기준 80만 건으로 집계됐다.     이는 7월의 66만4000채보다 21%, 지난해 같은 달의 69만3000채보다 15% 늘어난 수치로, 2022년 1월 이후 가장 높은 수준이다. 전문가 예상치였던 65만 채도 크게 웃도는 결과다.   지역별로는 동북부가 72% 급증해 가장 큰 폭의 상승세를 보였고, 남부는 25%, 중서부는 13%, 서부는 5.6% 각각 증가했다. 전국에서 골고루 회복세가 나타나면서 건설업계에 다시 활기가 돌고 있다는 분석이다.   가격도 소폭 올랐다. 신규 주택의 중간 매매가는 41만3500달러로 7월보다 1.9%, 전년 동월보다 4.7% 상승했다. 금리가 6% 중반대의 여전히 높은 수준이었음에도 불구하고 판매가 증가했다는 점이 눈에 띈다.   업계는 건설업체들이 이자율을 일시적으로 낮춰주는 ‘바이다운’과 클로징 비용 지원 등 다양한 혜택을 공격적으로 제공한 것이 판매 증가를 이끌었다고 보고있다. 이에 따라 기존 주택보다 신규 주택 가격이 더 저렴해지는 가격 역전 현상도 수요를 자극한 요인으로 꼽힌다.   전국주택건설협회(NAHB)에 의하면 이달 기준 건설업체의 39%가 가격을 인하했는데, 이는 최근 5년 사이 가장 높은 비율이다. 인센티브를 제공하는 업체의 비율도 65%에 달했다.   부동산 중개업체 브라이트MLS의 리사 스터투번트 수석 이코노미스트는 “소형 주택 수요가 늘어나면서 신규 주택 판매가 반등한 것도 한 요인”이라며 “다운사이징을 원하는 소비자들에게 매력적으로 다가가고 있다”고 말했다. 우훈식 기자최고치 신규 신규 단독주택 신규 주택 소형 주택 박낙희 부동산 주택

2025.09.24. 21:00

[세법 Q&A] OBBBA 부동산 세법

트럼프 2기 세금법(OBBBA)에 의해서 변경된 부동산 관련 세법 내용이 궁금합니다.     지난 7월 4일, 트럼프 행정부의 ‘세금법안(One Big Beautiful Bill·OBBBA )’이 최종 확정되면서 국내 부동산 관련 세법에 상당한 변화가 생겼습니다.     모기지 이자 공제, 재산세, 감가상각, 적격사업소득(QBI) 공제 등 다양한 항목에서 새로운 규정이 적용되며 거주용 부동산과 임대용 부동산 간 세제 혜택의 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.     먼저 자기 거주용 부동산(Primary residence)을 살펴보면 모기지 이자 공제 한도는 기존과 동일하게 주택 원금 75만 달러까지 유지되며 2017년 12월 15일 이전 체결된 모기지에 대해서는 100만 달러까지 공제가 가능한 규정도 여전히 적용됩니다.     이번 개정안에서 주목할 부분은 주지방세(State and Local Tax) 공제 한도의 확대입니다. 재산세를 포함한 지방세 총액이 최대 4만 달러까지 공제 가능해 세율이 높은 지역 거주자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 이 조항은 2025년부터 2029년까지 5년간 한시적으로 적용됩니다. 기존 세법과 마찬가지로 자기 거주용 부동산은 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 단독 신고 시 25만 달러, 부부 공동 신고 시 최대 50만 달러까지 양도차익(Capital Gain)에 대한 세금이 면제됩니다.   임대용 부동산의 경우 트럼프 2기 세금법안이 더욱 강력한 세제 혜택을 제공합니다. 가장 큰 변화는 적격사업소득(QBI) 공제의 영구화와 혜택 가능 소득 구간 확대입니다.     2025년 12월 31일에 종료 예정이던 규정이 새로운 세법에 따라 영구화되어 적격 사업소득이 있는 경우 20% 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 혜택이 단계적으로 축소되는 소득 구간이 단독 신고 기준 10만 달러에서 부부 공동 신고 기준 15만 달러로 상향되어 더 많은 납세자가 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.   사업용 이자 공제 방식도 변경되었습니다. 기존에는 이자 및 법인세 차감 전 이익(EBIT) 기준으로 공제했으나 이번 법안에서는 감가상각까지 포함한 이자·법인세·감가상각 차감 전 이익(EBITDA) 기준으로 환원되었습니다. 이로 인해 공제 가능한 이자 한도가 늘어나 자본 집약적인 부동산 투자자에게 유리해졌습니다.   이번 세법 개정에서 특히 주목할 점은 100% 보너스 감가상각의 영구화입니다. 기존에는 2025년까지 단계적으로 축소될 예정이었으나 이번 법안으로 전면 복원되어 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산부터 일정 조건을 충족하면 100% 보너스 감가상각이 가능합니다. 임대 부동산에 사용되는 기계, 설비, 내부 개선 공사(QIP) 등이 해당됩니다.   1031 교환(Like-Kind Exchange) 제도는 변동 없이 유지됩니다. 사업용 또는 투자용 부동산 간 자산 교체 시 양도차익 과세를 이연할 수 있어 부동산 포트폴리오 재구성이나 규모 확대를 계획하는 투자자에게 여전히 중요한 전략적 수단입니다.   마지막으로 수동적 손실 공제는 기존 규정을 유지하며, 부동산 전문인(Real Estate Professional) 요건을 충족하면 손실을 전액 공제받을 수 있습니다. 연간 750시간 이상 부동산 관련 업무에 종사하고 부동산이 주된 업무여야 한다는 요건은 계속 적용됩니다.   ▶문의: (213)487-3690 피터 손 / CPA세법 Q&A 부동산 세법 임대용 부동산 거주용 부동산 국내 부동산

2025.09.24. 17:43

[부동산] 금리 인하 영향

연방준비제도(연준)가 기준 금리를 내렸다. 높은 물가와 높은 금리에 지쳐 있던 주택 시장에 봄비 같은 소식이다. 금리 인상이 주택 시장의 열기를 식혔다면, 이번 금리 인하는 반대의 효과를 예고한다.     하지만 이 ‘뜨거운 물’이 과연 모든 소비자에게 따뜻한지, 아니면 이미 뜨거운 주택 가격에 더 불을 지피는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.   ▶‘빚 덜어주기’ 효과     주택 수요에 활력소로 가장 즉각적이고 확실한 효과는 주택 구매자의 부담 감소다. 연준의 금리 인하는 은행의 모기지 금리 하락으로 직결된다. 이는 구매자에게 두 가지 혜택을 준다.   월 페이먼트 부담이 감소해 구매자에게 ‘더 비싼 집’을 살 수 있는 구매력을 선사하거나, 적어도 월급에서 주거비 부담을 줄여 여유를 준다.   그리고 심리적 장벽이 사라진다. 지난해 내내 이어졌던 7%대의 고금리는 주택 구매를 망설이게 하는 큰 심리적 장벽이었다. 이에 주택 시장의 가장 큰 원동력인 ‘수요’가 다시 살아나면서 매물과 거래가 늘어나는 선순환 구조가 기대된다.   ▶금리 족쇄에서 해방   금리 인상기에는 독특한 현상이 발생했다. 기존에 2~3%대의 초저금리로 모기지를 받은 주택 소유자들이 현재의 고금리 상황에서 집을 팔고 새 대출을 받는 것을 꺼린 ‘금리 족쇄’ 현상이었다. 이들은 이사해야 할 상황이어도 높은 월세 부담을 감수할 수 없어 매물을 내놓지 않았고, 이는 주택 공급 부족을 더욱 악화시켰다.   금리가 내려가면 이사를 고려하던 소유자들이 매물을 내놓을 용기가 생긴다. 이는 일시적으로나마 공급을 늘려 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 도움을 줄 수 있다.   ▶부작용     오히려 걱정되는 것은 주택 가격이다. 이번 금리 인하 소식은 모든 구매자에게 기쁜 소식만은 아니다. 금리 인하의 가장 큰 부작용은 주택 가격 상승 압력을 가중할 수 있다는 점이다. 수요와 공급의 역전으로 금리 인하로 촉발된 폭발적인 수요 증가를 단기간 내에 주택 공급이 따라잡기 어렵다. 주택 건설에는 시간이 걸리기 때문이다. 결국, ‘물건은 유한적인데 사려는 사람만 많아지는’ 상황이 펼쳐져 구매자 간 경쟁이 치열해진다.     저금리 환경에서 주택을 소유하는 것은 주식을 비롯한 다른 투자 자산의 대안으로써도 매력이 있다. 그렇기 때문에 단순 거주가 아닌 임대 수익을 노리는 투자자들의 자본이 주택 시장으로 유입되면, 이들은 일반 거주 구매자보다 자본력에서 우위에 설 수 있어 가격 상승을 부채질할 위험이 있다. 특히, 첫 주택 구매자들은 금리 부담에서 해소되었더라도 다시 높아진 주택 가격이라는 새로운 벽에 부딪힐 수 있다.   연준의 금리 인하는 분명 주택 시장에 활력을 불어넣는 강력한 자극제다. 막혔던 거래가 풀리고, 시장 참여자들의 심리가 개선되는 긍정적 효과는 무시할 수 없다. 그러나 우리가 주목해야 할 것은 단순한 활성화가 아니라 건강한 안정화다.   이번 금리 인하가 진정한 주택 시장의 선순환으로 이어지기 위해서는 주택 공급 확대라는 근본적인 문제가 함께 해결되어야 한다. 정부는 보다 종합적인 주택 시장 안정화 대책을 준비해야 할 때다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 금리 인하 금리 인상기 금리 인하 고금리 상황

2025.09.23. 22:49

토론토, 120개 대중교통 역세권 개발 발표

  토론토 시가 120곳의 주요 교통역 주변 개발 구역을 대상으로 새로운 정책과 실행 계획을 내놨다. 이번 계획은 25개의 주요 교통역세권(MTSA)과 95개의 특별 관리 역세권(PMTSA)을 중심으로, 주거와 상업 밀도를 높이고 시민 참여를 통해 구체적 실행 방안을 마련하는 것을 목표로 한다.   역세권 개발이란? MTSA는 지하철, 경전철, GO 트랜싯 등 주요 대중교통 역을 중심으로 반경 500~800m, 도보로 약 10분 거리 안의 지역을 말한다. 단순히 역 주변이라는 물리적 범위뿐만 아니라, 얼마나 많은 사람이 거주하고 일할 수 있는지라는 인구·일자리 밀도 기준도 함께 적용된다.   예를 들어 지하철 역 주변 구역은 1헥타르당 최소 200명, 경전철 160명, GO트랜짓 150명 정도가 거주하거나 일할 수 있어야 한다. 이는 대중교통 이용을 늘리고 도시 혼잡을 줄이기 위한 기준이다.   특별 관리 역세권(PMTSA)은 MTSA 중에서도 건물 용적률(FSI) 등 개발 기준이 더 엄격하게 적용되는 구역이다. 이 구역에서는 포용적 주택 정책 등 사회적 목적을 가진 개발이 의무화될 수 있다.   건축 허용 기준과 혼합용도 개발 역세권 인근 주거지에서는 최대 6층 규모의 아파트 건축이 가능하며, 대로변이나 다가구·다세대 주택 지역에서는 4층까지 허용된다.   한편, 주거, 상업, 사무실 등이 한 구역이나 건물에 함께 들어가는 혼합용도 지역과 대규모 재개발 지역은 더욱 높은 밀도가 적용된다. 다음은 혼합용도 지역과 대규모 재개발 지역에 대한 건축 허용 기준이다.   1. 역에서 200m 이내: 용적률 8.0 이상 2. 200~500m 구간: 용적률 6.0 이상 3. 넓은 부지에서는 최대 30층(200m 이내), 20층(200~500m)까지 건축 가능 4. 공원, 보행로, 공공 예술 설치 등 계획을 포함하면 추가 높이도 허용   이는 교통역 근처에서 다양한 기능을 한 건물이나 구역에 넣을 경우, 더 높은 건물과 용적률을 허용해 활기찬 지역을 만들기 위한 방침이다.   향후 일정과 시민 참여 시는 9월 25일 시의회 도시계획·주택위원회에 실행 계획을 보고하고, 2026년 봄~여름 사이 최종 조례안을 시의회에 상정할 예정이다. 이 과정에서 지역 주민 협의회, 이해관계자 단체와의 간담회, 각 지역구별 공개 설명회가 열려 시민 의견이 반영된다.   다만, 스카보로센터, 이스턴하버, 엑시비션 등 14개 역세권은 아직 주 장관의 최종 결정이 보류된 상태다. 이 구역들은 추가 심의가 끝나야 정책이 적용될 수 있다. 토론토시는 이번 정책을 통해 교통 중심의 고밀도 개발을 촉진하고, 주택 공급 확대와 도시 재생을 동시에 추진하겠다는 방침이다.   임영택 기자 [email protected]캐나다 토론토 역세권 부동산 상업단지 건축허용기준

2025.09.23. 7:53

바이어에게 유리 ‘내 집 장만 최적기’ 온다

올해 주택 구매를 고려하는 LA의 잠재적 바이어들에게 희소식이 나왔다. 내달 중 한 주가 전국적으로 ‘집 사기 가장 좋은 주간’으로 꼽히면서, 매물·가격·경쟁 면에서 가장 유리한 조건이 형성될 것으로 전망됐다.   부동산 정보업체 리얼터닷컴은 최근 발표한 보고서에서 매년 10월 12일부터 18일까지가 LA에서 주택을 구매하기 가장 적합한 시기라고 밝혔다.   보고서는 이 시기에는 가격은 계절적 고점에서 내려와 있으며, 경쟁은 여름철보다 완화되는 경향이 뚜렷하다고 덧붙였다. 특히 LA·롱비치·애너하임 메트로 지역을 비롯해 휴스턴, 워싱턴 DC 등과 함께 대부분의 메트로 지역에서 비슷한 시기가 최적의 구매 시점이 될 것으로 분석됐다.   가주에서도 샌디에이고 메트로 지역과 새크라멘토 지역, 샌프란시스코와 샌호세 지역 모두 내달 12~18일에 가장 바이어 친화적인 환경이 조성될 것으로 예상됐다. 다만 리버사이드·샌버나디노·온타리오 지역은 이보다 2주 이른 9월 28일부터 10월 4일이 될 것으로 예측된다.   이는 일반적으로 주택 거래가 가장 활발한 여름철이 지나고 가을에 수요가 떨어지면서 판매가 감소하는 추세와 맥을 같이 한다.   남가주한인부동산협회의 이든 백 이사장은 “통계적으로 10월이 되면 리스팅에 비해 구매자가 줄어드는 경향이 있다. 이때는 가격 경쟁이 줄고 선택의 폭이 넓다는 장점이 있다. 올해는 팬데믹 이전 수준을 넘어서는 공급이 이루어지고 있어서 바이어가 특히 더 유리한 상황”이라고 말했다.   전국적으로 매물은 최근 팬데믹 이후 최고 수준까지 늘어났으며, 여름 동안에도 계속 증가세를 보인 바 있다.     이에 가주의 바이어들에게는 이 시기가 협상력 측면에서도 기회가 될 것으로 분석된다. 매물이 장기간 시장에 머무는 경우가 많아져, 셀러들이 가격 조정이나 조건 완화에 적극적으로 나설 가능성이 크기 때문이다.   리얼터닷컴 분석가 한나 존스는 “바이어 친화적인 시장 상황은 추가 매수세가 들어오면서 다시 균형을 되찾을 수밖에 없다”며 “새로운 리스팅 증가세가 이어지지 않으면 초과 매물은 점차 흡수돼 시장이 다시 팽팽해질 것”이라고 전망했다.   보고서에 따르면 10월 셋째 주에는 올해 초와 비교해 최대 32.6% 더 많은 매물이 시장에 나올 수 있으며, 이때 집을 사면 전국 중간 주택 가격(43만9450달러) 기준으로 1만5000달러 이상 절약할 수 있는 효과가 기대된다. 다만 가격 측면에서 추가 하락을 노린다면 조금 더 기다려야 하고, 다양한 선택지를 우선시한다면 이때가 적기라는 것이 전문가들의 조언이다.   다만 백 이사장은 “최근 금리가 떨어지는 추세로 구매를 미룬다면 월 페이먼트 부담이 줄어드는 것은 사실이지만, 이자율이 떨어지면 집값이 오를 것이 분명하기 때문에 신중하게 결정해야 한다”고 덧붙였다. 우훈식 기자바이어 최적기 가주의 바이어들 잠재적 바이어들 새크라멘토 지역 박낙희 부동산 주택 모기지 이자율 매물

2025.09.22. 21:00

부동산 현금 거래, 돈세탁 감시 강화

부동산 현금 거래에 대한 정부 당국의 감시가 강화된다.     연방 재무부 산하 ‘금융범죄 단속 네트워크(FinCEN)’가 현금으로 이루어지는 주택 거래에서 자금 세탁을 차단하기 위해 새로운 규정을 도입했다. 국내외의 부정한 자금을 부동산 거래로 세탁하는 것을 원천 차단하겠다는 의도다.       국내 주요 재정관련 매체들은 ‘주택 부동산 이전을 위한 자금 세탁 방지 규정(Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers)’을 통해 오는 12월 1일부터 신탁·유산·유한책임회사(LLC)·법인·파트너십 등의 현금 주택 거래는 당국에 보고해야 한다고 최근 보도했다.     다만, 규정에 따르면 개인이 직접 주택을 매입하는 경우는 보고 대상이 아니다. 예를 들어 50만 달러짜리 단독주택을 대출 없이 현금으로 구입하는 개인 구매자는 재무부에 거래를 보고할 의무가 없다.   FinCEN에 보고해야 하는 거래는 대상 부동산이 국내 주거용 부동산이어야 하며, 금융기관 대출이 포함되지 않은 비융자 거래이어야 한다. 또한 매입 주체가 법인 또는 신탁이어야 한다.     동시에 거래 대상은 규정상 면제 사유가 없어야 한다. 하지만 사망·이혼·파산 등으로 인한 이전은 면제된다.       부동산 포털인 리얼터닷컴 소속 선임 경제 분석가 해나 존스는 “이번 규정은 광범위한 주택 시장이 아닌, 위험도가 높은 법인이나 신탁을 통한 현금 거래를 겨냥한 제한적인 조치”라고 설명했다.   FinCEN은 이번 조치의 목적을 “범죄자들이 신탁이나 법인 같은 법적 구조를 악용해 불법 자금을 세탁하는 것을 차단함으로써 국가 경제와 국가 안보를 보호하는 것”이라고 밝혔다.   다시 말해, 이번 규정은 범죄자들이 신탁이나 LLC를 이용해 신원을 숨긴 채 현금으로 주택을 구입하며 불법 자금을 합법화하는 것을 더 어렵게 만들려는 것이다.   하지만 일반적인 개인 주택 구매자들은 크게 걱정할 필요가 없다.   존스는 “이번 규정은 더 높은 투명성을 요구하고 일부 불법 활동을 억제하겠지만, 일반적인 개인 주택 매매나 대부분의 현금 거래에는 영향을 주지 않을 것”이라고 강조했다.   다만, 이 규정은 정산 대리인·타이틀 보험사·에스크로 대리인·변호사에게 직접적인 영향을 미친다. FinCEN에 ‘고위험 현금 거래’를 보고해야 하기 때문이다.   마이애미 소재 부동산 전문가 아나 보조빅은 “고가 부동산을 사는 부유층은 신탁이나 LLC를 활용하는 경우가 많지만, 이들은 규정을 준수하기 위해 법률적·자문 지원을 쉽게 받을 수 있다”며 “실제로 이들이 마이애미에 오는 이유는 자금 세탁이 아니라, 정당하게 축적한 자산을 다양한 곳에 투자하고 삶의 질을 개선하기 위함”이라고 말했다. 최인성 기자부동산 돈세탁 부동산 현금 부동산 거래 주택 부동산

2025.09.15. 21:00

[부동산 스케치] 부동산 정책 대전환 예고

조만간 부동산 업계에 큰 소식이 전해질 예정이다. 트럼프 행정부가 매우 급박하고 강력한 정책 변화를 준비 중인 것으로 알려졌다. 이들은 전국의 매수자와 매도자 모두에게 영향을 미치는 긴급 상황을 해결하기 위해 이번 조치를 추진하는 것으로 보인다.   그렇다면 실제로 어떤 변화가 생길까?   먼저, 가격이 폭등한 주요 도시에서는 특정 부동산 거래를 일시적으로 동결하는 조치가 나올 가능성이 있다. 마치 ‘부동산 타임아웃’을 연방 차원에서 선언하는 셈이다. 특히 투자자 비중이 높은 지역에서는 현금 구매자를 견제하기 위해 신용 심사와 다운페이먼트 조건을 더 강화할 것으로 보인다.   또한, 미국 주요 도시 내 외국인의 부동산 소유에 상한선을 두는 정책이 도입될 수 있다는 소문도 있다. 아직 구체적으로 확정되지는 않았지만, 로스앤젤레스, 뉴욕, 마이애미와 같은 도시에서는 외국 자본이 집값 상승의 주된 요인이라는 인식이 정책 결정자들 사이에서 점차 힘을 얻고 있는 분위기다.   여기에 더해, 모기지 이자 공제 한도를 부활시키거나, 활용도가 낮은 상업용 건물을 저렴한 주택으로 전환할 경우 인센티브를 제공하는 방안도 검토 중이다. 더 과감한 시나리오로는, 공실 상태로 장기간 방치된 주택에 대해 연방 차원의 ‘빈집세(vacancy tax)’를 부과하는 안도 거론되고 있다. 다소 논란이 예상되지만, 현재 부동산 시장 상황을 고려하면 전혀 불가능한 이야기는 아니다.   그리고 전형적인 ‘트럼프 스타일’답게, 중산층 주택 공급에 나서는 개발업자에게 파격적인 세제 혜택을 주거나, 캘리포니아의 SB9 법안처럼 자택 부지 분할과 ADU(부속 주택) 설치를 전국적으로 허용하는 방안도 등장할 수 있다. 지자체 규제를 뛰어넘는 트럼프식 ‘조잉(Zoning) 개혁’이 나올 가능성도 있다.   예를 들어, 베벌리힐스나 팔로스버디스 같은 고가 주택 밀집 지역에서는 일정 기간 이상 공실 상태인 부동산에 대해 세금이 부과될 수 있으며, 이 세수는 저소득층 주거 지원 기금으로 사용될 가능성이 제기되고 있다. 또한, 뉴욕 맨해튼의 투자 전용 콘도나 마이애미의 프리세일 럭셔리 유닛들은 외국인 투자자 소유 비율 제한 규제의 직접적인 대상이 될 수 있다. 일부 자산가들이 조세 회피용으로 활용해온 ‘법인 명의 주택’에 대해서도 실소유자 공개를 의무화하는 조항이 추가될 수 있다는 이야기도 흘러나오고 있다.   최근 몇 년간의 부동산 시장이 심판 없는 시합 같았다면, 이번에는 드디어 심판이 등장해 새로운 룰을 제시하는 순간일 수도 있다. 물론, 이번 조치가 ‘질서’를 가져올지, 또 다른 ‘혼란’을 일으킬지는 지켜봐야 한다.   분명한 것은 하나다. 이번 발표는 업계 전체에 지각변동을 일으킬 사건이라는 점이다. 매수자, 매도자, 중개인, 개발업자 모두가 세부 내용을 면밀히 확인하고 전략을 재정비해야 할 시점이다. 새 정책은 단순한 시장 변화 그 이상 앞으로 우리가 생각하는 ‘주택 소유’와 ‘부동산 투자’의 개념 자체를 재정의할 가능성도 있다.   ▶문의:(424)359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 대전환 부동산 소유 부동산 업계 부동산 타임아웃

2025.09.14. 12:09

한국 주요 도시 부동산 투자 점검…LNS인베스트먼트 실사단

미주 한인 부동산 투자 전문기업 LNS인베스트먼트(대표 사이먼 이)가 최근 한국을 방문해 주요 신도시와 부동산 프로젝트에 대한 실사를 진행했다.     K팝, K드라마 등 K콘텐츠 열풍에 힘입어 미주지역을 포함해 해외 투자자들 사이에서도 ‘K부동산’에 대한 관심이 급격히 높아지고 있다.     지난 7월 31일부터 8월 5일까지 5박 6일 일정으로 진행된 이번 방문에는 LNS인베스트먼트의 사이몬 이 대표와 미주지역 부동산 에이전트 23인이 참여했다.     실사단은 강남, 분당, 세종, 송도, 청라, 영종 국제도시를 직접 답사하고 시행사·시공사와 실무 협의를 진행했다. 또한 세종 신도시 라포르테 타운홈, 분당 서현역 라포르테 블랑 오피스텔, 인천 영종국제도시 하이엔드 실버타운 등 주요 프로젝트 점검을 마치고 향후 미주 한인 투자자들에게 소개할 계획이다.   사이몬 이 LNS인베스트먼트 대표는 “고환율과 역이민 붐으로 미주 한인들의 한국 부동산에 대한 관심이 뜨겁다”며 “투자자들이 안정적으로 정착할 수 있는 부동산 상품을 지속해서 발굴하고 소개할 것”이라고 말했다.     LNS 인베스트먼트와 오케이타운어스(한국법인 대표 석준호)는 이번 실사를 통해 한국 부동산 분양 전문 기업으로서의 입지를 강화하고 미주 한인 투자자들에게 신뢰할 수 있는 투자 정보를 제공하는 전략을 강화했다.     또한 역이민 재외동포를 위한 부동산 물건을 지속 발굴, 미주 투자자에게 소개하는 한국 부동산 분양 전문 기업으로 성장할 계획이라고 밝혔다.     ▶문의: (818)974-4989, (213)700-7414 이은영 기자인베스트먼트 부동산 한국 부동산 미주지역 부동산 lns인베스트먼트 대표

2025.09.09. 19:36

[한국법 이야기] 한국 부동산 매입 규제

2025년 8월 26일부터 1년간 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 외국인이 주거용 부동산을 구매하려면 반드시 사전 허가를 받아야 한다.     한국 국토교통부가 지정한 ‘외국인 토지거래허가구역’ 제도가 본격 시행되면서, 미국 시민권자를 비롯한 모든 외국 국적자는 이제 단순 계약과 외국인 등 부동산 취득 신고 등으로는 서울의 주거용 부동산을 소유할 수 없게 됐다.     당국에 의하면 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다.     외국인의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인·단체, 외국 정부 등이 포함된다. 미주 한인의 경우 시민권을 취득했다면 규제 대상에 해당하나, 영주권자나 국적을 회복한 경우는 제외된다. 주택은 전용면적 6㎡ 이상 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되며 오피스텔은 제외된다.   새 규제의 핵심은 실거주 요건이다. 허가 후 4개월 내 입주해야 하고, 최소 2년간 실제 거주해야 한다. 단순 투자 목적이나 임대를 전제로 한 매입은 허가를 받기 어렵다.     전기·수도·가스 사용량이나 현장 조사를 통해 거주 여부를 확인하며, 위반이 적발되면 이행 명령과 함께 취득가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과되고 허가가 취소될 수도 있다.   또 하나 중요한 부분은 자금조달계획서와 증빙자료다. 서울은 투기과열지구에 속해 이미 그 제출이 의무였지만, 이제는 허가구역 제도와 결합되어 해외 송금 내역, 차입 관계, 잔고 증명 등 자금 출처를 더욱 철저히 심사받는다.     특히 단기 체류자는 심사에서 불리할 수 있어 장기 체류 자격이나 국내 생활 기반을 명확히 입증해야 한다.   외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 구매자의 해외자금 출처와 비자 유형 등도 추가되며, 외국인 주택 거래에 대한 조사도 강화된다.   당국에 따르면 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택 거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 금융정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다.   또한 양도차익과 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 해외 과세당국에 전달될 수도 있다.   절차는 ▶매입 목적과 자금 출처 구체화 ▶허가 신청 ▶허가 심사 및 승인 ▶허가서를 첨부한 정식 계약과 30일 내 거래 신고 ▶취득세 납부 및 등기 ▶입주와 실거주 의무 이행 등 여섯 단계다.     사전 허가 없이 체결된 계약은 무효이며, 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.   정부는 이번 규제가 외국인의 무분별한 부동산 매입으로 인한 시장 불안정에 대응하기 위한 것이라고 설명한다.     그러나 실거주 의무와 복잡한 절차, 자금 심사는 실제 거주를 원하는 외국인에게도 높은 장벽이 될 수 있다.     한국 정부는 본 규제의 시행을 1년이 지난 후 연장할 수도 있다는 입장을 내비쳤다.     따라서 이제부터 외국 국적자가 서울 및 수도권 일부에서 주거용 부동산을 구매하려면 단순한 매매계약을 넘어 본 규제와 그에 따른 절차 전반을 충분히 이해하고 대비해야 할 필요가 있다.   ▶문의: (424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 부동산 한국 외국인 토지거래허가구역 주거용 부동산 부동산 취득

2025.09.02. 21:34

8, 9월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 8,9월 남가주 주택시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 트럼프 대통령의 연준에 대한 압박이 지속되면서 드디어 연준 의장이 9월부터 최소 2번의 금리 인하를 예고하고 있고, 6월 중순경 모기지 이자도 6.5%대를 기록하며 주택 시장에 영향을 주고 있습니다. 다만 6월 세 번째 주에 모기지가 다시 상승하면서 아직은 보합세를 기록 중입니다.   시장은 주거 선호 지역이 100만 달러 중반까지, 외곽의 가격대가 저렴한 지역은 셀러스 마켓을 유지하고 있습니다. 대부분 지역에서 상승폭이 둔화되고 거래량이 감소했지만, 오렌지카운티의 경우 가장 비싼 평균 가격대는 집코드 92661의 뉴포트비치 지역(660만 달러), 가장 싼 지역은 은퇴 지역인 집코드 92637의 라구나우드(495,999달러)를 기록 중입니다.   2030년 중반까지 시니어 인구 약 5천만 명이 롱텀케어 시설로 이전할 예정으로, 이들의 주택 매물이 향후 수년간 급증할 전망입니다. 2025년에는 외국인의 미국 내 주택 구입 중 약 15%가 캘리포니아에 집중되었으며, 중국인의 경우 캘리포니아 전체 구입의 35%를 기록한 것으로 전국부동산협회(NAR) 통계가 업데이트되었습니다. 세일이 지지부진한 지역일수록 중국인의 현금 구입이 늘고 있으며, 이는 장기 투자 개념의 주택 구입을 증명합니다. 비슷한 이유로 한국·호주·캐나다 등에도 중국인의 투자가 이어지고 있습니다.   물 부족 사태로 인해 중가주의 경우 지하수 무차별 개발로 주택 가치가 200억 달러 하락한 것으로 조사됐고, 요세미티 인근 대형 농장 지역들도 매물로 시장에 나오고 있습니다. 물 공급이 부족한 지역은 대책이 나올 때까지 주택 개발 계획을 늦춰서라도 주택 가치의 추가 하락이나 인구 유출, 경제 붕괴 등의 피해를 막아야 합니다.   뉴욕의 경우, 이미 페이오프된 주택이 600달러 물값 미지급으로 차압 위기에 봉착하기도 했습니다. 주택의 모기지와 재산세 외에도 각종 유틸리티, HOA 패널티, 크레딧카드, 리모델링 관련 미지급금으로 인한 매캐닉스 린도 재산권 행사에 방해가 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.   지방정부와 연방정부는 예산 확보를 위해 정부 보유 토지를 비롯한 각종 부동산 매각을 늘릴 전망이며, 적은 수량이지만 차압 매물도 시장에 나오고 있습니다. 모기지 이자가 하락하더라도 일부 대기 수요를 제외하면 주택 시장 가격에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 또한 신규 주택 구입 시 각종 비용 증가와 업그레이드 추가 지출, 맬로루즈 세금 및 HOA 비용의 큰 폭 증가에도 유의해야 합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 89월남가주 주택시장상황 주택 구입 농장 지역들

2025.09.02. 21:32

월렛허브 조사 ‘2025년 미국 최고의 부동산 시장’ … 맥키니, 3년 연속 전국 1위

 달라스 북부 인근 도시 매키니(McKinney)가 또다시 미국 최고의 부동산 시장으로 선정됐다.   개인 재정 전문 사이트 ‘월렛허브(WalletHub)’가 최근 발표한 ‘2025년 미국 최고의 부동산시장 순위(Best Real Estate Markets in 2025)’에서 맥키니가 또다시 전국 1위를 차지했다. 또한 리처드슨, 프리스코, 덴튼, 앨런 등 다른 텍사스 주내 도시들도 나란히 탑 10에 들었다. 탑 10 도시 중 무려 5곳이 텍사스 도시들이다. 월렛허브는 미전역 300개 도시를 대상으로 총 17개 지표를 분석했다. 부동산 시장 전반, 주택 구매력, 경제 환경 등이 주요 평가 요소였다. 맥키니가 전국 주택시장 1위에 오른 것은 올해로 3년 연속이다. 지난해에는 프리스코가 매키니에 이어 2위를 차지했지만, 올해는 6위로 밀려났다. 월렛허브 조사에 따르면 맥키니는 2010~2023년 신규 주택 건설 비율에서 전국 2위를 기록했다. 이로 인해 매수자들은 대규모 수리나 리모델링이 필요 없는 신규 주택을 선택할 기회가 많아졌다. 또한 맥키니는 인구 대비 건축 허가 건수가 전국 3위에 오르며 건설 붐이 여전히 활발한 것으로 나타났다. 맥키니는 또 인구 15만~30만명 규모의 중형 도시 부문에서도 1위를 차지했다.   월렛허브는 “맥키니가 가장 저렴한 이주 도시라고 보긴 어렵다”고 평가했으나, 투자 전문 매체 모틀리풀머니(Motley Fool Money)는 맥키니를 ‘저비용 생활·높은 소득’이 가능한 미국내 가장 저렴한 도시 1위로 꼽았다. 부동산 정보업체 질로우(Zillow)에 따르면, 2025년 7월 기준 맥키니의 평균 주택 가치는 49만 7,766 달러로 지난해보다 5% 낮아졌다. 보고서는 “맥키니의 중간 주택 가격은 중간 소득의 약 365% 수준으로, 300개 도시 중 74번째로 저렴하다”며 “유지·전화·에너지 비용 측면에서도 전국에서 40위권에 드는 저렴한 도시”라고 소개했다. 이 같은 가격 경쟁력 덕분에 맥키니는 ‘미국에서 세입자가 살기 좋은 도시’ 전국 1위에도 올랐으며 전국에서 가장 안전한 도시 탑 10에도 포함됐다. 보고서는 “맥키니는 견실한 부동산 시장과 더불어 양호한 일자리 시장도 갖추고 있다. 연간 약 21%에 달하는 전국 11위 수준의 고용 성장률을 기록 중”이라고 평가했다. 텍사스 주내 도시중에 맥키니에 이어 전국 순위가 두 번째로 높은 리처드슨은 지난해 17위에서 올해 5위로 수직 상승했다. 프리스코는 6위, 덴튼은 9위, 앨런은 10위로 뒤를 이었다. 특히 리처드슨·덴튼·앨런은 인구 15만명 미만 ‘소도시’ 부문에서는 나란히 전국 1~3위를 차지했다. 포트워스는 지난해 28위에서 17위로 뛰어올랐고 대도시 부문에서는 6위를 기록했다. 반면 달라스는 지난해 59위에서 올해 70위로 순위가 하락했다. 이밖에도 달라스-포트워스 인근 5개 도시가 탑 100에 들었지만 모두 지난해보다 순위가 내려갔다. 플레이노(45위/전년 34위), 어빙(49위/전년 31위), 그랜드프레리(58위/전년 43위), 알링턴(92위/전년 88위), 갈랜드(95위/전년 38위)가 해당된다. 보고서는 “올해 주택시장은 판매자에게 훨씬 유리하게 기울었다”며 “모기지 금리가 상승세를 보이고, 전국 주택 가격은 지난해보다 평균 1.4% 올랐다”고 설명했다. 이어 “장기적 성장을 고려한 주택 구입에서는 평수나 외형보다 지역의 경제 건전성과 시장 흐름이 더 중요한 요인”이라고 부연했다. 한편, 2025년 미국 최고의 부동산 시장 탑 10 도시는 ▲1위 맥키니(텍사스) ▲2위 캐리(노스 캐롤라이나) ▲3위 어바인(캘리포니아) ▲4위 더럼(노스 캐롤라이나) ▲5위 리처드슨(텍사스) ▲6위 프리스코(텍사스) ▲7위 길버트(애리조나) ▲8위 내슈빌(테네시) ▲9위 덴튼(텍사스) ▲10위 앨런(텍사스) 등이다.   손혜성 기자미국 부동산 전국 주택시장 부동산시장 순위 부동산 시장

2025.09.01. 8:46