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[부동산] 한국 실버타운의 허상
인생의 후반전을 맞아 누구나 평온하고 안락한 노후를 꿈꾼다. 매일 아침 전문가가 식단을 고민해 차려주는 밥상, 단지 내에서 해결되는 의료 서비스와 여가 생활, 그리고 외로움을 달래줄 이웃들. 미디어와 분양 광고가 그려내는 실버타운의 모습은 마치 고단한 삶의 끝에 마주하는 지상낙원과 같다. 그러나 화려한 유토피아의 이면에는 과연 어떤 진실이 숨겨져 있을까. 최근 한국의 한 방송사는 우리가 막연히 동경해 온 실버타운의 민낯을 가감 없이 파헤쳤다. 방송이 고발한 현장은 ‘노인들의 천국’이 아니라, 제도의 허점 속에서 방치된 황혼의 유배지와 다르지 않았다. 방송이 조명한 경기도 성남의 한 분양형 실버타운은 상위 0.1%를 겨냥한 초호화 유럽풍 외관으로 주목받았던 곳이다. 평당 수천만 원을 호가하는 막대한 돈을 지불하고 입주했으나, 현재 이곳의 커뮤니티 시설과 공용 공간은 파산 사태 이후 9년째 폐쇄된 채 방치되어 있다. 입주민들은 비상벨을 눌러도 응답이 없고, 곰팡이와 습기로 천장이 무너져 내리는 폐허 속에서 건강을 위협받고 있다. 약속했던 의료 시설과 사우나, 식당 서비스는 사라졌고, 일반 아파트와 다름없는 곳에서 매달 수백만 원의 관리비만 부담하고 있는 실정이다. 더 큰 문제는 구조적인 모순에 있다. 실버타운은 명백히 노인복지시설임에도 불구하고, 초기 분양 이후 운영과 관리는 민간 업체의 자율에만 맡겨져 있다. 국가의 관리·감독은 사각지대에 놓여 있고, 입주민들은 재산권을 제대로 보호받지 못한 채 매매조차 여의치 않아 탈출구 없는 고통 속에 갇혀 있다. 이러한 한국 실버타운의 허상과 제도의 미비함은, 오랜 세월 미국 등 해외에서 터전을 잡고 살다가 은퇴 후 ‘고국에서의 안락한 노후’를 꿈꾸며 귀국한 한인 은퇴자들에게는 더욱 가혹한 현실로 다가온다. 이들이 한국으로 돌아왔을 때 겪는 문화적·환경적 충격은 절대 작지 않다. 무엇보다 오랫동안 미국에서 안정적으로 자리를 잡고 살아온 자녀들과 물리적으로 멀리 떨어져 살게 되면서 깊은 고립감과 심리적 단절을 겪게 된다. 또한 “몸은 고국에 왔지만, 이미 이방인이 되어 버렸다”는 호소처럼, 오랜 세월 미국의 사회적 분위기에 동화되었던 이들에게 한국 특유의 촘촘하고 빠르게 변화하는 대인관계 양식, 세대 간 정서적 괴리, 그리고 낯선 행정 시스템은 깊은 소외감을 안겨준다. 한국의 우수한 의료 기술만 믿고 귀국했다가 실망하는 경우가 부지기수다. 미국에서 메디케어나 사보험 체계에 익숙했던 이들에게 민간 중심의 상업적 실버타운이 안기는 배신감은 더욱 크다. 한국에 귀국하여 은퇴 생활을 하는 것은 각자의 결정이자 선택이다. 하지만 고국에 대한 막연한 환상과 정서적 갈증 때문에 불확실성을 감수하고 귀국을 시도하다 씁쓸한 현실을 마주하는 경우가 적지 않다. 이역만리 타국에서 평생을 헌신한 해외 동포들이 고국을 찾았을 때 낯선 이방인처럼 상처받지 않고 따뜻한 품에 안길 수 있도록 실효성 있는 제도적 대안이 마련되기를 기대한다. 하루빨리 미국 내에서도 한인 정서와 문화를 반영한 우수하고 체계적인 실버타운들이 많이 만들어지기를 진심으로 소망한다. ▶문의: (213) 445-4989 현호석/시더스 부동산부동산 실버타운 한국 한국 실버타운 분양형 실버타운 한국 특유
2026.11.03. 20:06
콘도 융자 심사 강화, 계약 전 확인할 사항 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 생애 첫 주택이나 투자용 부동산으로 콘도 구입을 고려하고 있다. 최근 콘도 융자 심사가 강화되고 11월부터 감정평가 규정도 달라져 대출 승인이 까다로워진다고 들었다. 콘도 매매 계약을 체결하기 전에 바이어와 셀러가 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가? ▶답= 최초 주택 구입 시 실거주나 투자 목적의 입문용 주택으로 많이 선택하는 콘도는 강화된 융자 조건과 11월부터 시행되는 까다로운 감정평가 규정 변화로 향후 매매에 부정적인 영향을 받을 전망이다. 특히 11월 시행을 앞두고 기존 계약과 신규 심사 기준이 달라질 수 있어 사전 확인이 더욱 중요해졌다. 매매 지연과 계약 취소, 대출 거절 가능성이 커질 수 있는 만큼 바이어와 셀러 모두 사전 점검이 필요하다. 콘도 구매 및 융자 심사 시 핵심적으로 고려해야 할 사항은 다음과 같다. 먼저 예비비(Reserve Fund)와 관련 연구 보고서를 확인해야 한다. 주택소유주협회(HOA) 연간 수입의 10% 이상이 예비비로 적립되는지 살펴봐야 한다. 최근 3년 이내 예비비 연구 보고서를 작성한 적이 있다면 최신 보고서 전체를 제출해야 한다. 소송과 안전 점검 여부도 중요하다. 단지 내 계류 중인 소송이 있는지 파악하고, 최근 3년 이내 구조 안전 점검을 실시했다면 점검 보고서 전문과 모든 중대 수리의 완료 여부를 확인해야 한다. 특별 부과금(Special Assessment)도 살펴봐야 한다. 현재 특별 부과금을 징수하고 있다면 60일 이상 연체한 소유주의 비율이 15% 이하여야 한다. 이는 일반 HOA 회비가 아닌 특별 부과금 연체에만 적용된다. 향후 계획된 특별 부과금이 있다면 세대당 예상 금액과 부과 목적을 확인해야 한다. 투자자 비율은 50%를 초과하지 않아야 한다. 다만 이는 다운페이먼트가 25% 미만인 투자용 부동산 구매 시에만 적용된다. 단일 소유자의 소유 집중도에도 제한이 있다. 5~20유닛 규모의 단지는 동일인이나 법인이 최대 2유닛까지만 소유할 수 있다. 21유닛 이상 단지는 전체 유닛의 최대 20%까지만 소유할 수 있다. 마스터 보험(Master Insurance) 역시 중요한 심사 항목이다. HOA에 포함된 마스터 보험은 건물 복구 비용의 100%를 보장하는 조건을 충족해야 한다. 공제금(Deductible) 유형을 확인해야 하며, 유닛당 공제금이 적용되는 경우 보장 한도의 5%를 초과할 수 없다. 산불 보장도 반드시 포함되어야 하며 면책은 허용되지 않는다. 주 보험에서 산불 보장이 제외된 경우에는 복구 비용의 100%를 보장하는 별도의 산불 보험 증권이 필요하다. 이러한 항목을 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 거래 일정과 비용 계획을 안정적으로 세울 수 있다. 하나라도 누락되면 융자 승인과 매매 일정에 차질이 생길 수 있기 때문이다. 또한 HOA 문서와 보험 증권, 수리 이력을 함께 대조하며 보수적으로 판단하는 것이 안전하다. 바이어와 셀러 모두 새로운 융자 및 감정평가 규정이 시장에 안착하는 과정을 지켜보며 숨 고르기에 들어가는 것이 좋겠다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 투자용 부동산 융자 심사 매매 계약
2026.11.03. 18:47
한국 부동산 매각 대금, 미국 송금 전 확인할 것은 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
한국에서 상속받은 재산이나 부동산을 현금화해 미국으로 반출하는 과정에서 예상치 못한 세금과 법적 문제에 직면하는 사례가 빈번하다. 원칙적으로 자금 출처가 명확하고 한국의 세금 처리가 끝난 개인 재산이라면 적법한 절차를 거쳐 금액 제한 없이 미국으로 송금할 수 있다. 그러나 많은 사람이 한국의 자금 반출 절차뿐 아니라 미국의 신고 의무를 정확히 알지 못해 낭패를 겪는다. 한국 상속·증여세 전문 변호사인 필자가 실무에서 자주 접하는, 미국 송금 시 피해야 할 실수 세 가지를 짚어보고자 한다. 첫 번째는 한국의 해외 송금 한도와 승인 절차를 간과하고 미국 계좌로 직접 송금하려는 것이다. 한국의 아파트를 매각하면 매매대금을 매수인으로부터 본인의 미국 계좌로 곧바로 이체받을 수 있다고 오해하기 쉽다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트 매매대금을 매수인에게 미국 계좌로 바로 보내 달라고 요청하는 경우가 있다. 그러나 한국 거주자가 별도의 자금 출처 증빙 서류 없이 해외로 송금할 수 있는 금액은 연간 10만 달러로 제한되어 있다. 따라서 매수인이 매매대금을 곧바로 미국 계좌로 보내주는 방식은 현실적으로 활용하기 어렵다. 두 번째는 자금 반출 요건을 오해해 본인 명의가 아닌 가족이나 지인의 계좌를 이용하는 것이다. 한국의 재산을 해외로 반출하려면 해당 자금이 본인의 재산인 만큼 한국에 개설된 '본인 명의의 은행 계좌'를 이용해 송금해야 한다. 하지만 일부 해외 거주자는 한국 계좌가 없다는 이유로 부동산 매각 대금을 한국에 거주하는 형제나 친척, 사촌 등의 계좌로 먼저 지급받은 뒤 해외로 송금하려 한다. 미국 시민권자라도 일정한 법적 요건을 충족하면 한국 시중은행(하나은행, 신한은행, 국민은행 등)에 본인 명의의 계좌를 개설할 수 있으므로, 지인의 계좌를 빌려 송금해도 된다는 오해를 바로잡아야 한다. 특히 절차를 간소화하려다 배우자 계좌로 자금을 분산해 막대한 증여세를 부담하는 상황에 빠지기도 한다. 실제로 미국 시민권자가 한국에서 약 8억 원 상당의 아파트를 매각한 뒤, 해외 송금 승인 절차가 오래 걸릴 것을 우려해 절반인 4억~5억 원을 배우자 계좌로 이체한 사례가 있었다. 전문가의 도움 없이 여러 차례 나눠 송금하려다 세 번째 송금 시점에 은행의 거래 모니터링에 포착됐고, 결국 국세청으로부터 소명 요청을 받았다. 국세청은 배우자 계좌로 보낸 4억~5억 원을 단순한 편의상 이체가 아닌 '재산 증여'로 간주할 수 있다. 이로 인해 7000만~8000만 원의 예상치 못한 증여세가 부과될 수 있다. 증여 발생일로부터 3개월 이내에 자진 신고하지 않았다면 무신고 가산세까지 더해져 총 납부 세액이 1억 원을 훌쩍 넘는 결과로 이어질 수도 있다. 세 번째는 한국 재산을 무사히 반출하고도 미국의 자산 신고 의무를 누락하는 것이다. 예를 들어 한국에 있는 아버지가 사망해 미국 거주자인 자녀가 10만 달러 이상의 재산을 상속받았다면 미국 국세청(IRS)에 비거주자로부터의 증여 및 상속 내역을 'Form 3520'으로 신고해야 한다. 그러나 이러한 신고 의무 자체를 알지 못해 누락하는 경우가 잦다. 또한 미국 시민권자가 한국 계좌에 상속재산을 보유하고 있고 그 금액이 1만 달러 이상이거나 수억 원에 달한다면 Form 3520 외에도 해외금융계좌신고(FBAR)와 해외금융자산신고(FATCA) 등 관련 신고 의무를 종합적으로 점검해야 한다. 이러한 신고 절차는 사전에 이행하는 것이 바람직하다. 시기를 놓쳐 누락했더라도 사후 보고를 통해 합법적으로 정리한 뒤 재산을 반출하는 것이 안전하다. 결국 한국에서 상속받은 재산이나 부동산 매각 대금을 미국으로 반출할 때는 한국의 송금 절차와 미국의 신고 의무를 동시에 확인해야 한다. 사전에 전문가와 충분히 논의하고 절차를 꼼꼼하게 준비해야 불필요한 세금 부담을 피하고 소중한 재산을 지킬 수 있다. ▶문의: www.lawts.kr / [email protected]미국 부동산 한국 계좌 시민권자가 한국 한국 거주자
2026.11.02. 15:54
[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 주목
올해 반도체·AI 주식으로 계좌가 불어난 투자자라면 한 번쯤 묻게 된다. 이제 이 돈을 어디에 두지? 지금 넷리스 부동산 시장에 한 가지 답이 있다. 싱글테넌트 넷리스 평균 수익률이 6.92%(Boulder Group 3분기)로 10년 만에 가장 높은 수준, 그것도 2023년 이후 가장 큰 폭의 상승이다. 최근처럼 넷리스 부동산 수익률이 좋은 적이 참으로 오랜만이다. 돈이 머무를 곳을 찾는 지금, 이 숫자는 그냥 지나치기 어렵다. 200만 달러짜리 수익률 6.5%의 퀵서비스 레스토랑(QSR) 넷리스 부동산이 있다. 연간 순 렌트 수익은 13만 달러, 월평균 1만833달러가 통장에 꽂히는 구조다. 은퇴 가정의 한 달 생활비를 임대료 수입 하나로 메우는 그림이다. Absolute NNN 리스 구조라 재산세·관리비·보험은 모두 테넌트가 부담한다. 오너가 손대는 건 임대료 수령과 해마다 오르는 임대료 확인뿐이다. 리스 기간은 보통 15년에서 20년 구조에, 5년짜리 연장 옵션이 4회가 들어 있다. 현금 흐름을 한 번의 계약 틀로 그려볼 수 있다. 주식의 등락과 상관없이 매달 들어오는 돈, 은퇴자의 자산운용에는 이보다 단순한 구조가 없다. 갈아타기의 본질은 수익을 확정하는 게 아니라 수익의 성격을 바꾸는 것이다. 변동하는 평가이익을 매달 들어오는 확정 현금 흐름으로 바꾸는 순간, 자산은 비로소 은퇴 생활의 연료가 된다. 타이밍을 재는 게 아니라 구조를 바꾸는 것, 그게 지금이다. 10년물 국채는 5.1% 안팎, 30년 모기지는 7.4%에 고착됐다. 금리가 높으니 레버리지를 쓰는 매수자는 발이 묶였고, 경쟁이 줄어든 자리에 올캐시 바이어의 협상력이 커졌다. 현금으로 사는 사람에게는 기회다. 지금의 높은 수익률에 들어가는 사람은 금리 정상화 시 자산가치 상승까지 노려볼 수 있다. 이미 움직인 돈이 있다. 에이비슨 영은 데이터센터 부지 매각 자금 7500만 달러를 1031 교환으로 넷리스 매물 11개에 재배치했다. 목적지는 칙필레·세븐일레븐·와와 같은 전국구 크레딧의 간판들이다. 가주 팜데일에서는 올해 지어진 맥도날드 그라운드리스 매물이 350만 달러에 현금으로, 한 달 만에 팔렸다. 수익률이 올라도 우량 테넌트 매물에는 여전히 현금 바이어가 줄을 선다. 은퇴를 앞둔 한인 투자자들의 움직임도 눈에 띈다. 한국에서 소셜 시큐리티를 수령하는 재미교포는 9379명으로 2013년 3709명의 2.5배(LA Times)다. 집을 줄여 생긴 자금에 주식 수익금을 얹어 넷리스로 옮긴 뒤 한국으로 역이민하는 자산운용이 늘고 있다는 게 현장의 체감이다. 미국에서 매달 들어오는 임대료가 고국의 생활비를 받쳐주는 구조. 주식 상승으로 생긴 여유자금을 위험자산에 계속 두기보다 확정 현금 흐름으로 바꾸는 선택이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 넷리스 부동산 싱글테넌트 넷리스 넷리스 매물
2026.10.28. 18:14
LA 폭우 피해 부동산 재산세 감면…피해 1만불 이상이면 신청
LA카운티 정부가 최근 잇따른 폭우와 폭풍으로 재산 피해가 우려됨에 따라 자연재해 피해 부동산에 대한 재산세 감면 제도를 적극 홍보하고 나섰다. LA카운티 재산산정국은 지난 14일 보도자료를 통해 산불과 홍수, 산사태 등 자연재해로 피해를 입은 주택 및 상업용 건물 소유주들에게 재산세 감면 프로그램을 활용할 것을 당부했다. 이는 ‘재난·재해 재산세 감면 프로그램’으로 자연재해로 파손되거나 소실된 부동산의 과세평가액을 낮춰 재산세 부담을 줄여주는 제도다. 감면 대상은 주택과 상업용 건물뿐 아니라 사업체 장비 및 시설, 농업용 재산, 항공기, 보트 등도 포함된다. 피해액이 1만 달러 이상이어야 하며 재해 발생일로부터 12개월 이내에 신청해야 한다. 건물이 완전히 소실된 경우 건물에 대한 과세평가액이 전액 감액될 수 있으며, 일부 파손된 경우에는 피해 비율에 따라 감면액이 결정된다. 다만 토지에 대한 과세 가치는 유지된다. 감면이 승인되면 피해 발생일을 기준으로 과세평가액이 소급 조정되며, 이미 납부한 재산세 일부를 환급받을 수도 있다. 감액된 평가액은 건물이 수리되거나 재건축될 때까지 적용된다. LA카운티는 지난해 팰리세이즈와 알타데나 산불 피해 주민들에게 이 제도를 통해 수백만 달러의 재산세 감면 혜택을 제공했다고 밝혔다. 앞서 롤링힐스에스테이츠 산사태 피해 주택에도 같은 혜택이 적용됐다. 한편 당국은 피해 부동산을 자체적으로 파악하고 있지만, 별도로 재산세 감면을 받기 위한 신청서는 소유주가 직접 제출해야 한다고 강조했다. 신청서는 LA카운티 재산산정국 웹사이트에서 받을 수 있다. 문의는 전화(213-974-8658)로 하면 된다. 우훈식 기자자연재해 부동산 재산세 감면 자연재해 부동산 재해 재산세
2026.10.15. 23:58
온타리오 '더럼 지역' 부동산 수급 불균형 심화...
더럼 지역 9월 출품 매물 2,600여 건, 매매 계약 550여 건 집계... 수급 불균형 심화 조건부 오퍼(Conditional Offer) 재등장 등 매수자 중심 시장 개편... 1989년 시장 조정 주기와 유사 상승기 진입 초보 중개인 직무 역량 시험대... 2027년 봄 이후 시장 균형점 형성 전망 광역 토론토(GTA) 동부 더럼 지역(Durham Region)을 비롯한 온타리오주 부동산 시장이 매물 대비 매수세 위축으로 급격히 재편되면서, 상승장에만 익숙해진 부동산 중개인들의 전문성과 생존 능력이 시험대에 올랐다. 매수자 우위 시장으로 거래 환경이 변함에 따라 과도한 시세 기대감과 정체된 마케팅 방식으로는 거래 성사가 어려워진 상황이다. 40년 경력의 베테랑 부동산 전문가 린지 스미스(Lindsay Smith)의 분석에 따르면, 최근 부동산 시장은 1980년대 후반 하락기 진입 당시와 매우 유사한 행보를 보이고 있다. 1980년대 후반 과열기를 거친 뒤 1989년 초부터 매매 활동이 먼저 멈춰 섰고, 이후 출품 매물이 사상 최고 수준으로 누적되면서 매매 가격이 급격히 조정받았던 과거 역사적 패턴이 현 시장에서 다시 재현되는 양상이다. 더럼 지역 매물 수급 경색 심화... '기존 주택 처분 조건부 계약' 재등장 2026년 9월 시장 지표에 따르면 더럼 지역 내 매물은 2,600건을 넘어선 반면, 한 달 동안 실제 매매 계약이 체결된 건수는 550여 건에 불과했다. 매물이 시장에 머무는 기간이 길어지고 매수자들의 선택권이 넓어지면서 가격 협상 과정에서 매수자의 영향력이 대폭 확대됐다. 특히 주목할 점은 매수자가 '기존 소유 주택을 먼저 판매하는 조건'을 전제로 제시하는 조건부 오퍼(Conditional Offer)가 다시 증가하고 있다는 사실이다. 상승기 동안 외면받았던 이러한 제약 조건들이 거래 성사의 필수 요소로 다시 자리 잡고 있는 현상은 시장 심리가 하락 조정기에 본격 진입했음을 보여주는 실질적 지표다. 가계 재정 부담과 모기지 갱신 심리, 고용 시장 불확실성이 중첩되면서 매도자들 역시 현실적인 가격과 조건에 타협해야 하는 상황에 직면해 있다. 토론토 부동산 협회 중개인 수 급증... 상승기 면죄부 사라진 전문성 시험대 현재 토론토 지역 부동산 협회(TRREB) 소속 중개인 수는 과거 1990년대 초반 조정기에 비해 대폭 증가했다. 이들 중 상당수는 수일 내에 다중 오퍼(Multiple Offers)가 몰리고 호가 이상으로 매매가 이뤄지던 상승기에 업계에 진입했다. 강한 매수세가 가격 산정 오류나 마케팅 미숙을 가려주던 시절은 지나갔다. 매수세가 가라앉은 하락기에는 정확한 시세 분석, 주택 가치 재정비, 정교한 조건 협상 능력이 필수적이다. 단순한 소셜 미디어 홍보나 매물 수량보다는, 매물이 장기 미분양 상태로 남았을 때 가격과 조건을 유연하게 재조정하고 양측의 기대치를 현실적으로 관리할 수 있는 경험적 역량이 중개인의 생존을 결정짓는 요인으로 떠올랐다. 수급 수축 과정을 통한 시장 안정을 위한 합리적 기대치 설정의 필요성 과거 시장 조정 주기를 되짚어볼 때, 매도자들이 가격 하락을 수용하기보다 매물을 거둬들이는 시점이 오면 출품량이 축소되면서 수급 불균형이 점차 완화되는 단계를 거친다. 더럼 및 온타리오 부동산 시장 역시 매도자와 매수자의 시세 기대치가 현실적인 선에서 만나는 2027년 봄 무렵에 이르러서야 합리적인 거래 균형을 형성할 것으로 예상된다. 부동산 시장의 자정 작용은 매도자의 욕심이나 매수자의 단순한 관망만으로 이뤄지지 않으며, 시장 참여자 모두가 바뀐 경제 여건을 인정할 때 비로소 달성된다. 가격 상승기에는 누구나 성과를 낼 수 있었지만, 시세 조정기에는 정교한 위험 관리와 적절한 대안을 제시할 수 있는 실질적인 자문 역량이 더욱 요구된다. 토론토 중앙일보 편집팀 [email protected]온타리오 부동산 부동산 시장 수급 불균형 부동산 중개인들
2026.10.15. 6:22
[부동산 가이드] OC 부동산, 금리·보험 변수↑
10월의 오렌지카운티 부동산 시장은 집값 하나만으로 판단하기 어려운 시장이다. 금리는 다시 7%대를 넘어섰고, 주택보험 시장에는 변화가 시작되고 있다. 동시에 매물이 예전보다 늘어나면서 바이어와 셀러의 협상 환경도 달라지고 있다. 최근 오렌지카운티 시장을 보면 가격이 크게 무너지는 모습은 아니다. 첫째, 집값보다 실제 월 부담을 봐야 한다.10월 초 가주의 30년 고정 모기지 평균 연이율은 7%를 훌쩍 넘는 수준까지 올라왔다. 높은 금리는 같은 주택이라도 바이어의 월 부담을 크게 높이는 요인이다. 따라서 지금은 집값만 보고 구매 여부를 결정하기보다 모기지, 재산세, 주택소유주협회 비용, 보험료 등을 모두 포함한 실제 월 주거비를 계산하는 것이 중요하다. 금리가 내려갈 때까지 무조건 기다리는 것도 반드시 정답은 아니다. 현재 금리에서 감당할 수 있는 좋은 주택을 적절한 조건으로 구입하고 향후 금리가 내려가면 재융자를 검토할 수도 있다. 반대로 금리 하락을 기다리던 바이어들이 시장에 다시 들어오기 시작하면 좋은 매물에 경쟁이 강해질 가능성도 있다. 결국 금리의 방향을 맞히는 것보다 현재 금리에서 내가 감당할 수 있는 조건을 정확하게 아는 것이 더 중요하다. 둘째, 주택보험은 이제 거래의 중요한 조건이다 가주에서 주택보험은 더 이상 계약 후에 알아보는 단순한 절차가 아니다. 주택의 위치와 연식, 지붕 상태, 산불 위험도 등에 따라 보험 가입 가능 여부와 보험료가 달라질 수 있기 때문이다. 다행히 최근 보험시장에는 변화가 나타나고 있다. 가주 보험국에 따르면 스테이트팜과 올스테이트가 신규 주택보험 영업 재개 계획을 제출했다. 바이어는 오퍼를 넣기 전에 보험 가입 가능 여부와 예상 보험료를 확인하는 것이 좋다. 셀러 역시 오래된 지붕이나 관리가 필요한 부분이 보험 가입에 영향을 줄 수 있다는 점을 미리 고려해야 한다. 셋째, 매물이 늘면서 협상 방법도 달라졌다 최근 오렌지카운티 시장에서는 바이어가 비교할 수 있는 선택지가 이전보다 많아졌다. 최근 거래 가격과 경쟁 매물을 비교하고 주택 상태를 꼼꼼히 살펴본 뒤 가격뿐 아니라 수리, 크레딧, 클로징 비용, 에스크로 일정 등 여러 조건을 함께 검토할 수 있다. 좋은 위치와 좋은 상태, 경쟁력 있는 가격을 갖춘 주택은 여전히 빠르게 바이어의 관심을 받을 수 있다. 셀러에게는 처음 가격을 정하는 전략이 중요하다. 처음 가격을 너무 높게 설정했다가 시장에서 오래 머물면 오히려 바이어에게 부정적인 신호가 될 수도 있다. 현재 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 시작하고 바이어의 반응에 따라 전략적으로 대응하는 것이 중요하다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 금리 주택보험 시장 신규 주택보험 최근 보험시장
2026.10.14. 21:32
[부동산 스케치] 캘리포니아 부동산의 새 변수
프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 10월 1일 기준 미국의 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.28%까지 상승했다. 전주의 7.03%에서 불과 일주일 만에 0.25%포인트가 올랐으며, 이는 최근 4년 동안 가장 큰 주간 상승폭이다. 7.28%라는 금리 자체도 거의 3년 만에 가장 높은 수준이다. 더 놀라운 것은 상승 속도다. 9월 초까지만 해도 6%대 중 후반에 머물던 모기지 금리가 불과 몇 주 사이 7%를 훌쩍 넘어섰다. 주택시장이 새로운 환경에 적응할 시간도 없이 금융비용이 빠르게 증가한 것이다. 이번 금리 상승의 배경에는 미국 국채금리 상승과 여전히 잡히지 않는 인플레이션 우려가 있다. 예상보다 강한 미국 경제와 높은 물가가 지속되면서 시장에서는 연방준비제도의 금리 정책이 예상보다 더 강하게 유지될 수 있다는 전망이 커졌다. 여기에 국제 정세와 에너지 가격에 대한 불확실성까지 겹치면서 장기 국채금리가 상승했고, 모기지 금리도 함께 영향을 받고 있다. 특히 캘리포니아에서는 7%가 넘는 금리가 갖는 의미가 다른 지역보다 훨씬 크다. 이유는 높은 주택가격 때문이다. 예를 들어 100만 달러짜리 주택을 20% 다운하고 80만 달러를 융자받는다고 가정해 보자. 30년 고정금리 6.5%라면 원금과 이자만으로 월 페이먼트가 약 5,057달러다. 금리가 7.28%가 되면 약 5,479달러로 증가한다. 같은 집을 사는데 매달 약 422달러, 1년이면 5,000달러 이상을 더 부담해야 한다. 여기에 재산세와 보험료, HOA가 있다면 실제 주거비 부담은 더욱 커진다. 문제는 캘리포니아 주택가격 자체도 여전히 높다는 것이다. C.A.R.에 따르면 올해 2분기 캘리포니아 기존 단독주택의 중간가격은 91만6,750달러였고, 당시에도 캘리포니아 전체 가구 가운데 중간가격 주택을 구입할 수 있는 비율은 불과 19%였다. 당시 계산에 사용된 금리가 6.54%였다는 점을 생각하면 최근 7.28%의 금리는 이미 어려웠던 주택 구매력을 더욱 압박할 가능성이 높다. 그렇다고 금리 상승이 곧바로 집값 폭락으로 이어진다고 단정할 수는 없다. 캘리포니아는 여전히 주택 공급이 제한적이고, 낮은 금리로 기존 주택을 보유하고 있는 셀러들이 굳이 집을 팔지 않는 현상도 계속되고 있다. 따라서 가격이 빠르게 무너지기보다는 먼저 거래량과 시장 속도가 영향을 받을 가능성이 크다. 셀러에게도 중요한 변화다. 몇 달 전의 금리를 기준으로 생각했던 바이어의 구매력이 지금은 달라졌기 때문이다. 같은 바이어라도 받을 수 있는 융자금액이 줄어들 수 있고, 결국 가격 협상에 더 민감해질 수밖에 없다. 현재 시장에서는 과거의 가격이나 주변 리스팅 가격보다 지금 이 금리에서 바이어가 실제로 감당할 수 있는 가격이 더욱 중요해지고 있다. 반대로 현금 비중이 높은 바이어에게는 새로운 기회가 생길 수도 있다. 융자를 필요로 하는 경쟁 바이어가 줄어들고 매물이 시장에 머무는 기간이 길어진다면 협상력은 오히려 높아질 수 있기 때문이다. 같은 7.28%의 금리도 모든 바이어와 셀러에게 똑같은 영향을 주는 것은 아니다. 이번 금리 상승에서 가장 주목해야 할 것은 7.28%라는 숫자 하나가 아니다. 시장이 예상했던 방향이 불과 한 달 만에 바뀌었다는 점이다. 부동산 시장은 어느 정도 높은 금리에는 적응할 수 있지만, 시장이 가장 어려워하는 것은 급격한 변화와 불확실성이다. 금리가 다시 안정된다면 대기하고 있는 수요가 돌아올 수 있다. 반대로 7%대가 장기화된다면 바이어와 셀러 모두 새로운 가격 기준에 적응해야 할 것이다. 한 달 전의 계산이 더 이상 맞지 않는 시장이 됐다. 지금은 과거의 가격이 아니라, 오늘의 금리로 다시 계산해야 하는 시점이다. ▶문의: (424) 359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 캘리포니아 부동산 캘리포니아 주택가격 국채금리 상승 캘리포니아 전체
2026.10.11. 16:23
부동산 불패보다 현금 흐름, 한인 투자자들의 고민 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 고금리와 고물가가 이어지는 상황에서 캘리포니아 한인 부동산 소유주와 투자자들은 어떤 자산관리 전략을 고민해야 하나? ▶답= 현재 한인 동포 사회와 투자자들 사이에서 나타나는 부동산 관련 고민은 고금리와 고물가 장기화에 따른 리스크 관리와 자산 재배치로 요약할 수 있다. 아파트나 렌트용 부동산을 보유했거나 은퇴와 자산 구조조정을 앞둔 한인들이 가장 깊게 고민하는 핵심은 크게 세 가지다. 첫째는 부채 상환과 다운사이징, 현금 확보다. 모기지 금리가 여전히 높은 상황에서 매달 나가는 이자 비용에 대한 심리적 압박이 크다. 이에 대출을 낀 주택을 매각해 부채를 갚고 여유 자금을 확보하려는 움직임이 나타나고 있다. 특히 자녀가 독립한 시니어나 은퇴를 앞둔 한인들은 가격이 오를 만큼 오른 대도시의 콘도, 타운홈, 단독주택에서 벗어나 규모를 줄이는 방안을 고민한다. 재산세, 보험료, HOA 등 관리 비용이 계속 오르면서 큰 집을 유지하는 부담도 커졌기 때문이다. 이들은 주택 규모를 줄여 이사한 뒤 남은 차익을 예금, 고금리 파킹 계좌, CD 등 비교적 안전한 금융상품에 예치해 고정 수입을 확보하려 한다. 은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 원하는 세대에게 다운사이징은 단순한 이사가 아니라 노후 재정 구조를 다시 설계하는 전략으로 인식되고 있다. 둘째는 주식 등 다른 자산으로의 이동이다. 부동산 시장의 규제 강화와 불확실성 속에서 현금 유동성이 좋고 관리가 비교적 쉬운 미국 대형 기술주, 배당주, 지수 추종 ETF 등으로 자산 일부를 옮겨야 하는지 고민하는 투자자들이 늘고 있다. 부동산에만 묶인 자산을 다각화해야 한다는 필요성은 커졌지만, 주식시장의 변동성에 대한 두려움과 부동산 매각 시 발생할 수 있는 양도소득세 부담이 함께 작용하고 있다. 일부 투자자들은 한 번에 자산을 옮기기보다 소액 분할 매수, 배당주와 채권 혼합 투자 등으로 위험을 나누는 방식을 검토한다. 셋째는 렌트용 부동산 보유자들의 고민이다. 캘리포니아의 세입자 보호법과 렌트 인상 상한선 규제로 집값과 물가는 올랐지만, 렌트비를 원하는 만큼 올리기 어려워 수익률이 낮아지는 것을 가장 우려한다. 렌트 인상은 법정 상한과 통지 절차를 지켜야 하므로 집주인의 자율성은 크게 제한된다. 여기에 산불 위험 등으로 주택 화재보험료가 급등하거나 보험사가 계약을 취소하는 사례도 늘고 있다. 보험료와 유지보수 비용이 임대 수익을 갉아먹는 구조가 되면서 렌트용 부동산 보유의 실익을 다시 따져보는 분위기다. 보험 공백은 대출 요건 위반이나 매매 결렬로 이어질 수 있다는 점에서도 부담이다. 지역별 렌트 수요 양극화도 중요한 변수다. 투자자들은 자신이 보유한 지역의 임대 수요가 계속 유지될지, 지금 매각하는 것이 고점 부근에서 빠져나올 마지막 기회인지 판단하고 싶어 한다. 이 과정에서 1031 교환, 양도세 유예, 신탁 활용 등 세금과 상속을 고려한 전략까지 전문가와 함께 검토하는 경우도 늘고 있다. 결국 현재 캘리포니아 한인 부동산 소유주들은 더 이상 과거처럼 부동산이 알아서 자산을 불려주던 시대는 지났다고 느끼고 있다. 자산가치 상승만 기대하기보다 위험을 줄이고 현금을 확보하며, 부동산과 금융자산의 균형을 다시 맞추려는 보수적 자산관리 전략으로 이동하는 과도기에 놓여 있다. ▶문의: 213-663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 부동산 고민 렌트용 부동산 부동산 매각
2026.10.06. 22:21
[부동산] 외식업계 불황의 대응 전략
최근 LA와 오렌지카운티를 중심으로 한 남가주 한인 외식업계가 전례 없는 대규모 폐업 도미노와 임대료 미납에 따른 퇴거 위기에 직면했다. 이러한 위기는 최근 개업한 신생 업소에만 국한되지 않는다. 1~2년 차 신생 업소는 물론, 10년 이상 자리를 지켜온 중견 업소, 심지어 20년에서 40년 동안 온갖 불경기와 경기 변동을 견뎌낸 전통의 장수 식당들까지 연쇄적으로 문을 닫고 있다. 이러한 전례 없는 위기 상황을 극복하기 위해서는 자영업자 개인의 단순한 절약이나 경영 개선 노력만으로는 한계가 명확하다. 임대인과 임차인 간의 관점 전환, 상업용 임대차 계약 구조의 유연화, 공간 재배치를 포함한 종합적인 부동산 대책이 수반되어야 한다. 첫째, 유연한 임대차 계약 구조의 도입과 공용관리비 상한선 설정이다. 전통적인 고정 기본 임대료 방식에서 벗어나, 불경기에는 기본 임대료를 낮추는 대신 매출액의 일정 비율을 임대료로 납부하는 비율 임대료 구조를 도입할 필요가 있다. 비율 임대료 방식은 불황 시 임차인의 고정비 부담을 덜어주어 폐업을 막아주고, 성수기나 경기 회복 시에는 임대인이 추가 수익을 공유 받는 완충 장치 역할을 한다. 둘째, 매장 공간의 효율화 및 전대차, 공유주방 형태의 활성화다. 과거 선호되던 대형 매장 중심의 운영 모델은 높은 임대료와 인건비 부담으로 인해 불황에 매우 취약하다. 홀 면적을 줄이고 테이크아웃 및 배달 동선을 최적화한 중소형 공간으로의 전환이 시급하다. 기존 대형 매장을 보유한 업소의 경우, 영업시간이 다른 타 업종과의 전대차 계약을 체결하거나, 주방 공간을 분할 활용하는 매장 내 매장 형태를 도입하여 면적당 임대료 부담을 분산시켜야 한다. 셋째, 건물주의 자산 가치 방어적 접근과 임대료 유예 및 감면 정책이다. LA한인타운이나 부에나파크 등 주요 상권에서 공실이 늘어나면 유동 인구가 줄어들고, 이는 상가 전체의 가치 하락과 주변 상권의 연쇄 몰락으로 이어진다. 검증된 기존 우수 임차인에게 일시적인 임대료 감면이나 유예 조치를 제공하여 고비를 넘기게 돕는 것이 상가를 안정적으로 유지하고 장기적인 건물 가치를 지키는 지혜로운 전략이다. 넷째, 지역 상권 협의체 구축 및 커뮤니티 차원의 지원책 연계다. LA 한인상공회의소, 오렌지카운티 한인상공회의소, 각 지역 상가 이사회 등이 중심이 되어 임대인과 임차인 간의 중재 창구를 마련해야 한다. 주차 공간 공유, 상권 전체를 아우르는 공동 마케팅 및 행사 개최, 지자체 소상공인 지원금 및 기금 연계 등을 적극적으로 추진하여 지역 상권 전체의 유동 인구를 다시 불러모으는 노력이 병행되어야 한다. 현재 남가주 한인 외식업계가 겪고 있는 연쇄 폐업 사태는 임대료와 운영비는 폭등하는 반면 소비는 위축되는 구조적 불황이 상업용 부동산 시장과 충돌하며 발생한 결과다. 임대인이 단기적인 임대료 수입에만 매몰되어 임차인의 퇴거를 방치한다면 상가 전체의 공실화와 가치 하락이라는 더 큰 손실을 보게 된다. 임대인과 임차인이 동반자 관계로서 유연한 임대 조건을 협상하고 공간을 효율적으로 재배치할 때 비로소 이번 구조적 위기를 극복하고 상생의 길로 나아갈 수 있다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/시더스 부동산부동산 외식업계 전략 비율 임대료 기본 임대료 임대료 미납
2026.09.29. 19:12
[문주한 세금/회계] 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange
[문주한 세금/회계]1031 Exchange를 통한 절세와 상속 (2) 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 - 1031 Exchange 지난 칼럼에서 1031 exchange를 기차에 비유했다. 투자용 부동산이라는 기차에서 내리지 않고 다른 객차로 옮겨 타는 동안에는 세금 계산이라는 마지막 정산 과정을 뒤로 미룰 수 있다는 얘기였다. 1031은 시간 싸움이다. 기차로 말하면, 갈아타기로 마음먹은 순간부터 45분 안에 옮겨 탈 객차 번호를 적어 내고(identify), 180분 안에 실제로 올라타야 한다. 내 고객들을 보면 1031 거래가 줄어든 느낌이다. 1031의 범위도 좁아졌다. 예를 들어서, 전에는 그림이나 미술품도 1031이 가능했지만 이제는 불가능하다. 그런데도 1031은 우리가 반드시 공부해야 하는 분야다. 부동산 투자를 하거나 앞으로 할 생각이 있는 사람들에게 1031 exchange 기법은 굉장히 중요하다. 감가상각비나 원가 분리/해체(cost segregation)와 함께 필수적인 3대 절세 전략이기 때문이다. 가장 많이 받는 질문은 100만 달러에 건물을 팔았으면 반드시 100만 달러보다 비싼 건물을 사야 하냐는 것. 그렇지 않다. 일부만 1031로 넘기고 나머지는 현금으로 받을 수 있다. 다만 현금으로 뺀 부분은 그만큼 과세할 수 있다. 가령 놀부가 옛날에 30만 달러에 산 렌트 건물(old - relinquished property)을 100만 달러에 팔았다고 하자. 감가상각비와 모기지 같은 다른 변수들을 무시하면 이익은 70만 달러가 된다. 그런데 놀부도 이제 나이가 들었다. 건물주 5대 축복 중의 하나라는 ‘테넌트 복’도 옛날 같지 않다. 큰 건물 관리하기도 싫고 돈을 좀 쓰면서 살고 싶다. 그래서 이번에는 금액을 줄여서 80만 달러짜리 건물(new - replacement property)을 구입하고 20만 달러는 현금으로 받았다. 그러면 1031이 전부 실패한 것일까? 아니다. 기차 밖으로 들고나온 20만 달러를 세법에서는 부트(boot)라고 부른다. 놀부는 더 이상1031 안에 있는 돈이 아닌 이 20만 달러에 대해서만 올해 세금을 내고, 나머지 50만 달러의 이익은 계속 미룰 수 있다. 이것을 흔히들 partial 1031 exchange라고 부른다. 다만 현금이 필요하다면 옛 건물을 팔 때 미리 받도록 처음부터 설계해야 한다. 교환 도중에 중개업체(QI)에 맡긴 돈을 빼 쓸 수는 없다. 1031은 “하면 세금 제로, 안 하면 전액 과세”라는 All or Nothing 게임이 아니다. 필요하다면 일부만 1031을 하고, 나머지는 현금으로 받아 그 부분에 대한 세금만 내는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있다. 절세의 목적은 무조건 세금을 0으로 만드는 것이 아니다. 내 형편과 투자 목적에 맞게 세금을 미리 디자인하고 관리하는 작업이다. 그런데 이 세금 계산보다 더 중요한 일이 있다. 세금 아끼겠다고 마음에 들지도 않고 확신도 없는 건물을 사는 것은 현명한 절세가 아니다. 45일과 180일 마감에 쫓겨서 서둘러 산 건물이 두고두고 속을 썩일 수 있다. 세금 때문에 나쁜 투자를 하는 것만큼 비싼 절세는 없다. 부동산 중개인이나 거래 상대방의 말만 믿어서는 안 된다. 회계사의 말도 마찬가지다. Tax tail should not wag the investment dog라는 말이 있다. 세금은 투자를 도와주는 꼬리여야지, 거꾸로 투자를 끌고 다니는 몸통이 되어서는 안 된다. 부동산 투자라는 건물의 층수를 하나씩 올리는 데에는 오랜 시간이 걸린다. 힘들고 고된 일이다. 가끔 싸우기도 하고 욕도 먹어야 하는 일이다. 그러나 잘못된 투자 한 번으로 그 건물이 무너지는 것은 한순간이다. 나는 세금으로 먹고사는 직업이다. 그래도 세금을 가장 적게 내는 길이 언제나 가장 좋은 길이라고 말하지는 않는다. 좋은 투자가 먼저다. 절세는 그다음의 일이다. 절세가 투자 판단을 지배하게 하지 말라.문주한 세금/회계 exchange 부동산 부동산 투자 exchange 기법 세금 계산
2026.09.25. 7:48
[에이전트 노트] 남가주 부동산 시장도 ‘부모 찬스’ 시대
젊은 세대 사이에서 ‘흙수저’와 ‘금수저’라는 말이 깊게 자리 잡은 지 오래다. 이는 출발선부터 삶을 결정짓는 ‘수저 계급론’으로, 현대 사회의 불평등과 계층 고착화를 보여주는 대표적인 단면이다. 흙수저와 금수저의 가장 큰 차이는 부모로부터 물려받는 자산과 경제적 지원 수준, 그리고 그로 인해 삶에서 누리는 선택의 여유와 기회의 격차다. 과거에는 교육이나 개인의 노력이 계층 이동의 사다리 역할을 했으나, 최근에는 부모의 경제력과 네트워크가 자녀의 성공을 결정하는 경향이 더욱 강해졌다. 특히 청년 세대의 격차를 가르는 가장 강력한 변수 중 하나는 단연 ‘부모 찬스’를 통한 초기 부동산 자산의 선점일 것이다. 최근 LA 지역에서 모기지 없이 집을 소유한 젊은 층이 크게 증가했다는 보고서가 발표되었다. 일반적으로 고령층에서 주로 나타나던 전액 현금 부동산 거래가 청년층에서 급증했다는 것이다. USC 러스크 부동산센터의 ‘LA 카운티 주택 및 이웃 현황(SOLACHAN)’ 보고서에 따르면, 45세 이하 LA 지역 집주인 중 대출 없이 주택을 전액 현금으로 구입하거나 소유한 비율이 지난 10년간 27% 증가했다고 한다. 흥미로운 점은 이들의 소득 수준이다. 모기지를 끼고 주택을 구매한 집주인의 연평균 소득은 약 22만3000달러인 반면, 현금으로 집을 소유한 집주인의 연평균 소득은 약 16만3000달러로 나타났다. 대출이 없는 집주인의 소득이 오히려 6만 달러가량 적은 역설적인 상황이다. 소득이 더 낮음에도 불구하고 최소 백만 달러에 달하는 남가주 주택을 대출 없이 소유할 수 있는 배경은 무엇일까. 빅테크나 엔터테인먼트 분야의 고소득 전문가가 저축이나 주식으로 자산을 축적한 경우도 있겠으나, 상당수는 부모 세대가 대출을 상환한 주택을 물려받았거나 부모로부터 상당한 재정적 지원 및 증여를 받았기 때문으로 분석된다. 가주의 집값이 비싼 것은 어제오늘 일이 아니다. 남가주 주요 지역의 주택 중간 가격은 지난 30년간 4~5배 이상 급상승했다. 1990년대 중반 10만 달러 중후반대에 머물던 집값은 현재 평균 85만~90만 달러 선에 달하며 역대 최고 수준을 형성하고 있다. 여기에 최근 몇 년간 지속된 높은 이자율 부담으로 LA 지역의 모기지 신청 수요는 금융위기 이후 최저 수준을 기록 중이다. 이 같은 상황에서 부유층 젊은 바이어들은 높은 이자 비용을 피하는 동시에, 매물 부족 속에서 ‘전액 현금 오퍼’라는 강력한 무기로 셀러의 선택을 받아내고 있다. 반면, 평범한 중산층 이하 젊은 세대는 치솟은 모기지 이자와 과열된 구입 경쟁이라는 이중고를 안고 내 집 마련을 포기해야 하는 최악의 상황에 몰려 있다. 부모의 자산 유무가 청년들의 주거 안정과 미래 기회까지 좌우하는 현 상황이 이어지는 한, 남가주 주택 시장의 심각한 양극화와 계층 고착화 문제는 당분간 쉽게 해결되기 어려울 것으로 보인다. ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 남가주 부동산 부모 찬스 남가주 주택 러스크 부동산센터
2026.09.15. 19:21
[부동산 가이드] 부동산 회사의 변화
팬데믹 이후 국내 경제와 부동산 시장은 금리, 인플레이션, 주택 공급 부족 등 예측하기 어려운 변화 속에서 큰 지각변동을 겪었다. 특히 부동산 소비자들의 정보 습득과 주택 구매 방식, 서비스에 대한 기대 수준이 크게 달라지면서 오랫동안 보수적이었던 부동산 업계에도 새로운 변화의 바람이 불고 있다. 그 중심에는 인공지능, 클라우드, 모바일 앱, 데이터 분석 등 정보기술을 활용한 소위 프롭테크라는 기술 기반 브로커리지가 요즘 뜨고 있다. 최근 잇따르고 있는 대형 부동산 회사들의 인수·합병은 이러한 변화를 단적으로 보여준다. 2025년에는 대형 온라인 모기지 회사 로켓 컴퍼니스가 디지털 부동산 플랫폼 레드핀을 17억 5000만 달러 규모의 전액 주식 교환 방식으로 인수했고, 같은 해 7월 인수를 완료했다. 2026년 1월에는 컴퍼스와 애니웨어 리얼에스테이트의 합병이 완료되면서 센추리 21, 콜드웰 뱅커, 소더비스 인터내셔널 리얼티 등 전통적인 글로벌 브랜드와 컴퍼스의 기술 플랫폼이 결합했다. 이어 2026년 8월에는 기술 중심의 리얼 브로커리지와 오랜 역사를 가진 리맥스의 기업 결합도 완료됐다. 이들 사례에서 공통적으로 발견되는 것은 전통적인 부동산 회사가 가진 강력한 브랜드와 글로벌 네트워크가 새로운 기술 기반 기업의 플랫폼 및 디지털 경쟁력과 결합하고 있다는 점이다. 과거 부동산 회사의 경쟁력이 브랜드, 지점 수, 에이전트 규모와 역사에 있었다면, 이제는 기술과 소비자 경험이 새로운 핵심 경쟁력으로 떠오르고 있다. 특히 기술 기반 브로커리지들은 모바일 앱과 클라우드, 인공지능 등을 활용해 복잡하고 비효율적이었던 부동산 거래 과정을 보다 편리하고 신속하게 만들었다. 또한 능력 있는 에이전트를 적극적으로 영입하고, 디지털 마케팅을 통해 소비자에게 먼저 다가가면서 짧은 기간에 시장점유율을 확대했다. 기술이 단순한 업무 도구를 넘어 고객을 확보하고 에이전트의 생산성을 높이는 핵심 비즈니스 플랫폼으로 자리 잡은 것이다. 결국 최근의 대형 인수·합병은 단순히 기업의 몸집을 키우기 위한 움직임으로만 볼 수 없다. 이는 소비자의 요구와 행동이 변화하면서 부동산 산업의 경쟁 방식 자체가 바뀌고 있다는 중요한 신호다. 앞으로의 경쟁은 누가 더 많은 에이전트를 보유했느냐보다 누가 더 좋은 기술과 데이터를 제공하고, 에이전트가 고객에게 더 효율적인 서비스를 제공하도록 지원하며, 소비자에게 편리하고 만족스러운 경험을 만들어 주느냐에 달려 있다. 부동산 시장의 중심이 전통적인 규모와 브랜드에서 기술과 소비자 경험으로 이동하고 있는 것이다. 결국 소비자의 변화를 가장 빨리 이해하고, 정보기술을 활용해 그 요구를 가장 효율적으로 충족시키는 기업과 에이전트가 앞으로의 부동산 시장을 주도하게 될 것이다. 이것이 최근 국내 부동산 업계에서 벌어지고 있는 거대한 변화가 보여주는 가장 중요한 메시지다. ▶문의: (818) 439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 회사 부동산 회사 부동산 소비자들 디지털 부동산
2026.09.09. 20:18
남가주 '최고의 부동산 시장' 1위는?…LA는 52곳 중 44위
남가주에서 가장 뜨거운 부동산 시장은 어바인으로 나타났다. 개인금융 정보업체 월렛허브가 최근 전국 300개 도시를 대상으로 17개 지표를 분석한 ‘최고의 부동산 시장’ 순위에 따르면 어바인은 남가주 52개 도시 가운데 종합 1위를 기록했다. 이번 조사는 실제 주택시장이 얼마나 활발하고 성장 가능성이 있는지를 중점적으로 평가했다. 전체 점수의 80%를 차지하는 부동산 시장 부문에는 중간 주택가격 상승률과 주택 매매 회전율, 매물이 팔리는 데 걸리는 기간, 압류율, 공실률, 신규 주택 건설 등이 포함됐다. 나머지 20%는 주택 구매 부담과 고용 등 지역 경제 여건을 반영했다. 어바인은 이 가운데 부동산 시장 부문에서 남가주 1위, 경제 여건에서 6위에 올랐다. 높은 집값에도 불구하고 꾸준한 주택가격 상승 및 활발한 거래 등이 경쟁력으로 평가됐다. 소득, 고용 증가율, 실업률 등 경제 여건 또한 남가주 최고 수준으로 드러났다. 어바인은 전국 종합 순위에서도 10위에 올라 남가주 도시 가운데 유일하게 전국 톱10에 이름을 올렸다. 전국 1위는 텍사스주 프리스코가 차지했다. 이어 온타리오가 남가주 2위를 기록했다. 온타리오는 부동산 시장 2위, 경제 여건 5위였다. 3위인 뮤리에타는 부동산 시장 6위와 경제 여건 4위를 기록했다. 샌디에이고 카운티 도시들도 상위권에 대거 포함됐다. 샌디에이고가 남가주 4위를 기록했으며, 5위 출라비스타, 6위 비스타, 7위 칼스배드 순이었다. 이어 랜초쿠카몽가와 에스콘디도, 가든그로브가 남가주 최고의 부동산 시장 상위 10개 도시 안에 들었다. 반대로 하위권에는 LA시를 비롯한 LA카운티 도시들이 대거 몰렸다. 특히 하위 10개 도시 가운데 8곳이 LA카운티에 집중됐다. 우선 LA의 부동산 시장 평가는 남가주 52개 도시 가운데 33위, 경제 여건은 50위에 그쳤다. 포화된 시장에 제한된 신규 공급과 열악한 주택 구매 여건 탓에 종합 순위는 52곳 중 44위에 선정됐다. 이번 조사에서 하위권에 속한 지역들은 대체로 주택시장 성장 가능성이 제한적이거나 구매 여건이 열악한 곳으로 지역으로 나타났다. 남가주에서 가장 낮은 평가를 받은 팜데일은 부동산 시장 부문에서 52개 도시 중 최하위를 기록했다. 경제 여건은 21위였지만 평가 비중의 80%를 차지하는 부동산 시장 점수가 크게 낮았다. 랭캐스터 역시 부동산 시장 저평가로 남가주 51위, 빅터빌은 경제 여건에서는 남가주 1위를 기록했지만 부동산 시장 평가가 50위로 종합 50위에 그쳤다 이밖에도 잉글우드. 캄튼, 샌타클라리타, 다우니, 사우스게이트 등 LA카운티 지역이 남가주에서 가장 열악한 시장으로 나타났으며, 샌버나디노가 마지막 하위 10개 도시에 포함됐다. 우훈식 기자어바인 부동산 부동산 시장 남가주 도시 남가주 최고
2026.09.08. 23:56
리모델링 비용 급등, 55+ 단지 다운사이징이 대안이다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 리모델링 비용과 주택 관리 부담이 커진 상황에서 은퇴 세대는 어떤 주거 전략을 고려해야 하나? ▶답= 은퇴를 맞이하거나 자녀들을 독립시킨 시니어 세대에게 LA와 오렌지카운티의 기존 주택은 든든한 보금자리인 동시에 적지 않은 경제적·관리적 부담으로 다가온다. 특히 최근 숙련 인력 부족, 수입 자재 관세 인상, 까다로워진 인허가 절차 등으로 주택 리모델링 비용이 급등하면서 소유주들의 고민이 깊어지고 있다. Angi의 최근 설문에서도 주택 프로젝트를 미룬 응답자의 54%가 과도한 비용을 원인으로 꼽았을 만큼, 이제 낡은 집을 직접 고쳐 살거나 매매 전 대규모 수리를 감당하기란 결코 쉽지 않은 현실이다. 이로 인해 시장에서는 업그레이드 비용 부담에 직면한 셀러와 수리가 필요 없는 깔끔한 턴키, 즉 즉시 입주 가능 주택에 기꺼이 프리미엄을 지불하는 바이어들 간의 괴리가 커지고 있다. 이러한 흐름 속에서 막대한 유지보수 스트레스를 덜고 쾌적한 신축급 주거 환경을 누릴 수 있는 인랜드 엠파이어의 55세 이상 액티브 시니어 커뮤니티가 최적의 대안으로 떠오르고 있다. 인랜드 55+ 단지로의 다운사이징은 확실한 자산 유동화와 생활비 절감을 동시에 안겨 준다. 고평가된 기존 주택을 정리하고 보몬트(Beaumont), 메니피(Menifee), 코로나 인근의 단층 턴키 주택으로 이전할 경우, 모기지 부채를 청산하고 든든한 은퇴 여유 자금을 확보할 수 있다. 여기에 캘리포니아 주민발의안 19를 활용해 기존 주택의 낮은 재산세 과세표준을 그대로 이전하면 세금 인상 부담까지 획기적으로 낮출 수 있다. 주거 편의성 또한 탁월하다. 단지 내 조경과 건물 외벽 관리, 24시간 게이트 보안 등을 HOA가 전담하는 ‘락 앤 리브(Lock-and-Leave)’ 시스템 덕분에 끝없는 주택 수리 걱정에서 벗어나 온전히 나만의 시간에 집중할 수 있다. 수영장, 피클볼 코트, 골프장 등 리조트급 부대시설과 로마린다 대학병원 및 카이저 등 주요 대형 종합병원 인프라는 활력 넘치고 안락한 노후를 든든하게 뒷받침한다. 물론 성공적인 이전을 위해서는 단지별 HOA 월 회비의 세부 포함 항목, 장기 예비금의 건전성, 가족 방문과 단기 거주 규정 등을 사전에 면밀히 확인해야 한다. 주택 리모델링과 관리 부담이 커진 지금, 인랜드 55+ 커뮤니티로의 이전은 단순히 주거 면적을 줄이는 것을 넘어 낡은 집에 묶여 있던 자산을 삶의 여유와 편리함으로 전환하는 가장 현명하고 전략적인 인생 2막의 설계다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 리모델링 비용 업그레이드 비용 주택 프로젝트
2026.09.08. 23:17
전국 부동산 기지개 켜는데 BC·온타리오만 '잠잠'
캐나다 주택시장이 지난 4월 이후 점차 안정을 되찾고 있지만 BC주와 온타리오주는 거래 부진에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 메트로 밴쿠버에서는 8월 주택 거래가 1년 전보다 4.6% 줄었고, 단독주택과 콘도, 타운하우스 가격도 모두 하락했다. 로얄뱅크(RBC) 경제조사팀의 최근 주택시장 보고서에 따르면 전국 기존 주택 거래는 지난 4월 이후 점차 안정되는 모습을 보이고 있다. 주택 구매 여건이 다소 개선되고 고용 전망도 나아지면서 시장 심리가 회복되는 흐름이다. 그러나 BC주와 온타리오주는 장기간 이어진 시장 조정과 투자 수요 감소, 쌓여 있는 매물로 인해 회복 속도가 전국 평균보다 느린 것으로 나타났다. 특히 콘도 시장의 가격 하락 압력이 계속되고 있다. 밴쿠버 8월 거래 1,869건 메트로 밴쿠버 부동산 협회(GVR)에 따르면 8월 주택 거래는 1,869건으로 지난해 같은 달 1,959건보다 4.6% 감소했다. 지난 10년간 8월 평균 거래량 2,356건과 비교하면 20.7% 적다. 새로 나온 매물은 4,100건으로 지난해보다 3% 감소했다. 시장에 나와 있는 전체 매물은 1만5,798세대로 1년 전보다 2.7% 줄었다. 그러나 10년간 같은 시기 평균인 1만2,522세대와 비교하면 26.2% 많아 여전히 매수자가 선택할 수 있는 주택은 충분한 상황이다. 앤드루 리스 메트로 밴쿠버 부동산 협회 관계자는 매물이 충분하고 모기지 금리도 안정되고 있지만 주택 구매자들의 관망세를 바꾸기에는 부족한 상황이라고 설명했다. 신규 이민자 증가세 둔화와 투자 수요 감소도 거래 회복을 더디게 하는 요인으로 꼽았다. 단독주택 가격 7.2% 내려 8월 메트로 밴쿠버 주택 종합 기준가격은 108만1,900달러로 지난해 같은 달보다 5.6% 하락했다. 단독주택은 557건이 거래됐으며 기준가격은 179만9,400달러로 7.2% 떨어졌다. 콘도는 891건이 거래됐고 기준가격은 68만6,200달러로 6.6% 하락했다. 타운하우스는 412건이 거래됐으며 기준가격은 102만8,800달러로 4.4% 내렸다. 단독주택의 매물 대비 거래 비율은 9.6%로 가격 하락 압력이 커지는 기준으로 여겨지는 12%를 밑돌았다. 밴쿠버 중앙일보=김건수 기자 [email protected]온타리오 부동산 전국 부동산 밴쿠버 부동산 주택 구매자들
2026.09.03. 21:08
신입 에이전트, 프로가 된다…C Land 부동산 교육
C Land 부동산이 라이선스를 갓 취득한 신규 부동산 에이전트들의 현장 적응과 전문성 향상을 지원하기 위해 실무 중심 교육 프로그램을 강화했다. C Land 부동산 부속학교인 CRI(C Land Research Institute)가 운영하는 ‘Real Estate 101’은 단순한 이론 강의에서 벗어나 실제 거래 과정에서 필요한 업무를 직접 배우고 경험하는 데 초점을 맞췄다. 신규 에이전트들이 고객 상담부터 계약 체결과 클로징까지 전 과정을 익혀 자신 있게 현장에 진입하도록 돕는 프로그램이다. 교육은 C Land 부동산의 스티븐 리 대표(Broker of Record·President·Instructor)를 중심으로 진행된다. 참가자들은 실제 계약서를 작성하고 항목별 내용을 검토하며 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황과 대응 방법을 배웠다. 주요 교육 내용은 주거용 임대 절차를 비롯해 바이어 에이전시와 클로징 절차, 셀러 에이전시, 리스팅 준비와 프레젠테이션, 부동산 가치평가, 거래서류 작성, 오픈하우스 운영 등이다. 고객 및 시간 관리, 잠재고객 발굴, 협상, 임대·매매계약서 검토, 위험관리와 직업윤리 등 에이전트 활동에 필요한 핵심 분야도 폭넓게 다뤘다. 신규 에이전트들이 주거용 부동산을 넘어 다양한 분야로 전문성을 넓힐 수 있도록 커머셜 부동산과 비즈니스 브로커링 교육도 마련됐다. 비즈니스 브로커링 부문은 CBCG의 숀 김 디렉터가, 커머셜 부동산 부문은 앤드루 서 디렉터가 맡아 현장에서 쌓은 경험과 거래 노하우를 공유했다. 이번 강화된 교육에는 총 5명의 신규 에이전트가 참여했다. 참가자들은 실제 업무에서 발생할 수 있는 사례를 중심으로 질문과 의견을 나누며 교육을 이수했으며, 교육 종료 후 자격시험을 통과해 전체 인증 과정을 마쳤다. 교육을 성공적으로 마친 에이전트들에게는 수료증이 전달됐다. C Land 부동산은 라이선스 취득이 에이전트 경력의 완성이 아니라 실무 전문가로 성장하기 위한 출발점이라는 데 교육의 의미를 두고 있다. 경험이 풍부한 브로커와 각 분야 전문가의 교육·멘토링을 통해 신입 에이전트의 시행착오를 줄이고 체계적으로 실무 경험을 쌓도록 지원한다는 방침이다. 스티븐 리 대표는 “교육 부족으로 약화하고 있는 업계의 전문성을 높이는 것이 목표”라며 “앞으로도 주거용·커머셜·비즈니스 브로커링·부동산 관리 등 다양한 분야에서 에이전트들이 장기적으로 성장할 수 있도록 실무 교육과 멘토링을 지속해서 제공하겠다”고 밝혔다. 서만교 기자 [email protected]에이전트 부동산 land 부동산 신규 에이전트들 교육 프로그램
2026.09.03. 17:57
[부동산 가이드] 산업용 부동산 반등 채비
지난 몇 년간 국내 산업용 부동산 시장은 코로나 기간의 과열과 이후 급격한 공급 증가를 소화하는 조정기를 거쳤다. 그러나 2026년 상반기 데이터를 보면 시장의 방향이 조금씩 달라지고 있다. 아직 모든 지역과 자산이 회복된 것은 아니지만, 적어도 시장 전체로 보면 하락 사이클의 바닥은 지나고 있다는 신호가 나타난다. 뉴마크의 2026년 2분기 국내 산업용 부동산 보고서에 따르면 전국 공실률은 2025년 말 7.6%를 정점으로 두 분기 연속 하락해 7.4%를 기록했다. 2분기 순흡수면적은 6800만 제곱피트로 2023년 이후 가장 높은 수준이며, 상반기 신규 임대면적도 전년 대비 약 24% 증가했다. 공급보다 수요가 빠르게 회복되면서 시장의 균형이 다시 맞춰지고 있는 것이다. 더 중요한 변화는 임차인들이 단순히 저렴한 창고를 찾기보다 좋은 위치와 좋은 건물을 선택하기 시작했다는 점이다. 유가와 관세, 공급망 불확실성이 커지면서 임대료 절감보다 운송비와 물류 효율성이 중요해졌다. 건물의 품질에 따른 차별화도 뚜렷하다. 높은 층고와 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 신축 A급 물류센터, 특히 대형 시설의 공실이 빠르게 줄고 있다. 전자상거래 역시 다시 중요한 수요 동력이 되고 있다. 2분기 온라인 판매 증가율은 전 분기 대비 2.7%로 2023년 이후 가장 빨랐고, 아마존 한 회사가 올해 들어 임차하거나 매입한 산업용 면적만 2000만 제곱피트를 넘어섰다. 공급 측면도 긍정적이다. 현재 건설 중인 산업용 부동산은 약 3억 2440만 제곱피트로 과거 정점에서 크게 감소해 역사적인 평균 수준에 가까워졌다. 공급이 절제된 상황에서 수요가 회복되면서 평균 호가 임대료도 전년 대비 3.7% 상승했다. 53개 주요 시장 가운데 34개 시장에서 임대료가 상승했다는 점은 회복이 일부 지역에만 국한되지 않고 있음을 보여준다. 투자시장도 움직이기 시작했다. 올해 상반기 산업용 부동산 거래액은 650억 달러로 전년 동기보다 51% 증가했다. 특히 기업들이 향후 임대료 상승 가능성을 고려해 임차 대신 직접 건물을 매입하는 사례가 늘면서 자가 사용 목적의 거래도 기록적인 수준을 보이고 있다. 다만 이번 회복을 과거처럼 모든 산업용 부동산 가격이 함께 상승하는 사이클로 이해해서는 안 된다. 앞으로는 ‘산업용 부동산인가’보다 ‘어떤 산업용 부동산인가’가 더욱 중요해질 것이다. 물류 접근성, 전력 용량, 건물의 기능성과 연식, 그리고 장기적으로 기업이 계속 사용하고 싶어 하는 입지인가를 봐야 한다. 시장이 회복될수록 좋은 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이는 오히려 더 분명해질 가능성이 높다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 산업용 부동산 산업용 부동산 국내 산업용 산업용 면적
2026.09.02. 18:51
은퇴자의 캘리포니아 주택 구입, 현금 흐름이 핵심이다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아는 주택 중간 가격이 80만~100만 달러에 달해 고정 소득이 줄어드는 은퇴자가 현금이나 일반 모기지로 주택을 구입하기 쉽지 않다. 하지만 전략을 달리하면 현실적인 방법은 존재한다. 은퇴자의 주택 구입은 단순히 “살 수 있는가”의 문제가 아니라 “은퇴 후에도 매달 유지할 수 있는가”의 문제로 접근해야 한다. 가장 확실한 방법은 기존 자택 매각과 다운사이징이다. 고가 해안가 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티의 주택을 팔고, 인랜드 제국인 리버사이드·샌버나디노 카운티나 센트럴밸리의 2~3베드룸 콘도 또는 타운하우스로 이사하는 전략이다. 부부 공동명의의 경우 주요 거주지 5년 중 2년 거주 조건을 충족하면 주택 매각 차익에 대해 최대 50만 달러까지 양도소득세가 면제될 수 있다. 이 자금을 전액 다운페이먼트로 넣으면 무모기지, 즉 현금 완납 구매도 가능해져 은퇴 후 월 고정비를 대폭 낮출 수 있다. 두 번째는 은퇴자 맞춤형 자산 소진형 모기지, 즉 Asset Depletion Mortgage를 활용하는 방법이다. 정기적인 급여 소득이 없어도 401(k), IRA, 개인 증권, 현금성 자산을 일정 기간, 보통 10~20년에 걸쳐 균등 상각한 금액을 월 소득으로 간주해 대출 심사를 통과하는 방식이다. 다만 조건은 까다롭다. 일반 모기지보다 금리가 0.5~1%포인트 높고, 최소 다운페이먼트 30~40% 이상을 요구하는 경우가 많다. 따라서 적어도 20만~30만 달러의 현금 유동성이 사전에 갖춰져 있어야 한다. 세 번째는 55세 이상 시니어 커뮤니티 내 토지 포함 매뉴팩처드홈(Manufactured Home)을 고려하는 것이다. 앞서 언급했듯 토지, 즉 부지를 함께 소유하는 ‘Real Property’로 전환된 매물을 노리는 것이 중요하다. 일반 단독주택 대비 매입가는 40~60% 저렴할 수 있지만, 부지 임대료(Space Rent)가 없는 구조를 선택해야 은퇴 후 임대료 폭등 리스크에서 자유로워질 수 있다. 커뮤니티 내 골프장·수영장 등 편의시설을 저렴한 HOA 비용으로 누릴 수 있는 것도 강점이다. 네 번째는 지역 및 자산 유형을 전략적으로 전환하는 방법이다. 현재 LA 다운타운 등지에서는 공실 오피스를 주거용 콘도나 차터 스쿨 등으로 전환하는 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 매물이 늘고 있다. 이러한 매물은 신축보다 분양가가 20~30% 낮게 책정되는 경우가 많고, 세제 감면 혜택이 붙는 경우도 있다. 따라서 현지 시청의 주택 전환 인센티브 공고를 정기적으로 확인하는 것이 좋다. 다섯 번째는 공동 구매, 즉 Co-buying이나 신탁·공동 지분 방식인 Tenancy in Common을 활용하는 것이다. 배우자나 직계 가족과 합산 소득으로 대출을 받거나, 친구와 지분을 나눠 구매하는 방식도 현실적인 대안이 될 수 있다. 다만 이후 상속이나 지분 처분 시 분쟁이 생길 수 있으므로 반드시 부동산 변호사와 함께 동거·분할 매매 계약서, 즉 Co-ownership Agreement를 사전에 작성해야 한다. 은퇴자가 주택을 구입할 때 반드시 확인해야 할 덫도 있다. 첫째는 보험 가용성이다. 최근 캘리포니아 산불 및 홍수 위험 지역, 특히 인랜드 산자락 지역에서는 주요 보험사에서 신규 계약을 거부하는 사례가 있다. 계약 전 반드시 보험 견적을 먼저 받고, FAIR Plan, 즉 주정부 마지막 보험에 의존할 경우 비용이 얼마나 들지 미리 시뮬레이션해야 한다. 둘째는 재산세 고정 혜택이다. 55세 이상은 기존 주택의 재산세 기준액을 새 주택으로 최대 3회까지 이전할 수 있는 권리가 있다. 이는 Prop 19에 따른 제도다. 반드시 해당 카운티 세무서에 본인 적용 여부를 확인해 연간 재산세 폭등을 막아야 한다. 셋째는 현금 흐름의 35% 룰이다. 모기지, 재산세, 보험료, HOA, 유틸리티의 합계가 연금·사회보장연금(SS) 등 월 순소득의 35%를 초과하면 생활고가 생길 수 있다. 따라서 최종 판단 기준은 ‘구입 가능한가’가 아니라 ‘매달 유지 가능한가’가 되어야 한다. 결국 캘리포니아에서 은퇴자가 주택을 구입하려면 가격만 볼 것이 아니라 현금 흐름, 세금, 보험, HOA, 지역 리스크까지 함께 따져야 한다. 은퇴 후 안정적인 주거를 원한다면 무리한 구입보다 장기적으로 유지 가능한 구조를 먼저 설계하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 주택 구입 은퇴자 맞춤형 주택 매각
2026.09.02. 16:54
남가주 상업용 부동산, 고금리 속 선별 회복세 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
LABJ 패널 토론회를 통해 본 2026년 서던캘리포니아 부동산 시장은 고금리와 강화된 대출 심사라는 거시적 역풍 속에서도 남가주 특유의 숙련된 인력 풀과 경제적 다양성, 높은 정주 선호도를 바탕으로 탄탄한 회복력을 유지하고 있다. 2026년 상반기 캘리포니아 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 금리와 대출 환경이다. 과거 0~3%대 초저금리 시대에서 벗어나 시장은 정상화 과정에 진입했다. 차입자들은 장기 부채의 상환 수수료 부담을 피하고 유연성을 확보하기 위해 SOFR 금리를 활용한 단기·중기 대출로 전환하는 추세다. 대출 기관들은 DSCR, 즉 부채감당비율과 테넌트 신용도는 물론, 캘리포니아에서 급등하는 보험 비용까지 세밀하게 심사하며 리스크 관리를 극도로 강화하고 있다. 법적·규제적 불확실성도 주요 변수로 작용한다. 지역별 이전세, 강화된 테넌트 보호 조항, 인허가 지연이 비용 상승 요인으로 대두되고 있다. 특히 산불 및 지진 등 기후 리스크와 이에 따른 보험 가용성 악화는 투자 의사 결정에 중대한 걸림돌이 되고 있다. 부실 자산에 대한 리캡탈라이제이션, 즉 자본 재조정 활동은 증가했으나 기관 투자자들은 ‘좋은 자본을 가치 없는 자산에 낭비하지 않는다’는 원칙 아래 극도로 선별적인 접근을 취하고 있다. 부문별로는 물류 및 산업용 부동산이 가장 강력한 성장세를 보였다. LA는 항공우주 및 방위산업이 미국 내 1위를 기록하며, 안두릴, 스페이스X, 노스롭 그루먼 등의 기업 주도로 연초 대비 300만 제곱피트 이상이 임대되어 전년 대비 86%의 임대 증가율을 달성했다. 특히 LA·롱비치 항만과 인접한 사우스베이 지역은 물류 접근성과 제조업 수요를 동시에 흡수하며 시장을 선도했다. 감가상각 세제 개편의 영향으로 자가 사용 목적의 건물 매입도 25% 증가했다. 오피스 시장은 팬데믹 이후 침체에서 벗어나 거래량이 최고 수준으로 반등했다. 그러나 신규 공급 파이프라인이 전무해 기존 우량 자산 위주로 수요가 집중되는 양극화가 뚜렷하다. 현재는 확고한 임차인 우위 시장, 즉 Tenant’s Market이다. 건물주들은 조기 입주 허용, 무료 임대 기간, 주차 혜택 등 모든 조건을 열어 두고 공실 채우기에 사활을 걸고 있다. LA 다운타운의 클래스 B·C급 오피스는 장기 방치 대신 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 전략을 선택하고 있다. 대형 오피스를 25년 장기 임대의 차터 스쿨, 즉 대안학교로 전환하거나 향후 월드컵·올림픽 수요를 겨냥해 부티크 호텔로 탈바꿈하는 창의적 사례가 늘고 있다. 자본 시장에서는 바이어와 셀러 간의 호가 격차가 좁혀지며 시장이 정상화 단계로 접어들고 있다. 거래 성사율도 과거 40~60%에서 70~80% 수준으로 상승했다. REITs, 고액 자산가, 연기금 등 주요 투자 주체들도 다시 시장에 복귀하는 움직임을 보이고 있다. 향후 전략으로는 단순히 할인된 부실 자산을 매입하는 접근에서 벗어나야 한다. 장기적으로 우량 임차인을 유치할 수 있는 건물 품질과 입지 경쟁력을 면밀히 분석해야 한다. 거시 지표보다 소구역, 즉 Submarket 단위의 미시 수요와 최신 편의시설 유무를 기반으로 한 ‘마이크로 마켓’ 분석이 성패를 좌우할 핵심 요소로 강조된다. 특히 주의해야 할 점도 있다. 기존 상업용 부동산을 담보로 private lending이나 하드머니 투자를 고이자율로 유혹하는 경우에는 신중해야 한다. 앞으로 가을 무렵까지 추가적인 조치가 나오지 않는다면 파산 케이스들이 상당한 문제로 부각될 수 있다. 결국 2026년 남가주 상업용 부동산 시장은 전반적인 침체라기보다 자산별·지역별·임차인별로 명암이 갈리는 선별 회복 국면으로 볼 수 있다. 산업용과 물류 부동산은 여전히 강세를 보이고, 오피스는 입지와 활용 전략에 따라 성패가 나뉜다. 지금은 단순한 가격 할인보다 자산의 질, 임차인 안정성, 보험 비용, 대출 조건, 지역별 수요를 종합적으로 따져야 할 시기다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 서던캘리포니아 부동산 남가주 특유
2026.09.02. 16:53