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미국 부동산 상속세, 한국인이 많이 착각하는 것들 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]
▶문= 한국인이 미국 부동산을 보유할 때 상속세와 관련해 가장 많이 오해하는 부분은 무엇인가? ▶답= 한국인의 미국 부동산 보유 사례가 늘면서 상속세 상담도 함께 증가하고 있다. 상담을 하다 보면 비슷한 오해를 반복해서 접하게 된다. 이러한 오해는 상속세 부담을 예상보다 훨씬 크게 만들 수 있다. 첫째, 상속인이 미국 시민권자이면 상속세를 내지 않는다는 생각이다. 미국 상속세는 상속인의 신분보다 피상속인의 신분이 더 중요하다. 배우자가 미국 시민권자인 경우에는 무제한 배우자 공제가 적용될 수 있지만, 자녀가 시민권자라는 이유만으로 상속세가 면제되는 것은 아니다. 둘째, 매년 받을 수 있는 증여세 연간 면제액(Annual Exclusion)과 평생 증여·상속세 면제액(Lifetime Exclusion)을 혼동하는 경우다. 연간 면제액은 일정 금액까지 매년 증여할 때 적용되는 별도의 규정이며, 미국 시민권자나 영주권자에게 적용되는 평생 면제액과는 전혀 다른 개념이다. 또한 평생 면제액은 수증자나 상속인의 수에 따라 늘어나는 것이 아니라 증여자 또는 피상속인에게 한 번 적용되는 금액이다. 따라서 자녀가 여러 명이라고 해서 그 수만큼 면제액이 늘어나는 것은 아니다. 셋째, 한국에서 상속세를 납부하면 미국에서는 내지 않아도 된다는 생각이다. 한국과 미국은 상속세에 관한 조세조약을 체결하지 않았다. 따라서 일정한 요건에서는 한국과 미국 모두에서 상속세가 과세될 수 있으며, 한쪽 국가에 세금을 납부했다고 해서 다른 국가의 납세의무가 자동으로 없어지는 것은 아니다. 특히 미국 시민권자나 영주권자가 아닌 비거주 외국인의 미국 상속세 면제 한도는 6만 달러에 불과하다. 미국 부동산을 보유한 한국인이라면 이러한 기본 규정만 제대로 이해해도 예상치 못한 세금 부담을 상당 부분 줄일 수 있다. 국제상속은 상속이 발생한 이후보다 자산을 취득하고 보유하는 단계부터 한·미 세법을 함께 고려해 준비하는 것이 바람직하다. ▶문의: (714)523-9010 상속법 박하얀 변호사미국 부동산 부동산 상속세 상속세 면제액 상속세 상담
2026.07.08. 18:43
AI 부자와 인프라가 바꾸는 캘리포니아 부동산 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 2026년 하반기 캘리포니아 주택시장 전망과 유망 투자 지역은 어디인가? ▶답= 2026년 상반기 캘리포니아 주택시장은 경기 불확실성 속에서도 개발 호재와 신흥 자산가 유입이 맞물리며 양극화 양상을 보였다. 전체 매매 거래량은 정체됐지만, AI와 스페이스X 등 테크 기업 성장으로 부를 축적한 자산가들이 시장을 견인했다. 5~6월 대기업 IPO 기대감이 선반영되며 비상장 주식을 활용한 고가 주택 매매도 활발해졌다. 북가주 베이 지역에서는 500만 달러 이상 주택 거래량이 전년 대비 69% 급증했고, 중간 거래가도 연간 15% 상승했다. 샌프란시스코 소마와 미션베이의 렌트비도 각각 36%, 42% 올랐다. 주택 공급 부족을 해소하기 위한 제도 변화도 시작됐다. 전국주택빌더협회(NAHB)는 인허가 지연 손실액이 주택당 13만2000달러에 달한다고 분석했다. 연방 주택도시개발부(HUD)는 건축비를 20~30% 줄이고 공기를 절반 이하로 단축할 수 있는 조립식 주택(Prefab)의 인허가 기준을 완화하고 있다. ‘21세기를 향한 하우징 Act’가 통과되면 LA 미드윌셔와 한인타운 중심부 R4 조닝 단독주택 부지에도 4층, 최대 12유닛 아파트 건축이 가능해져 도심 고밀도 개발에 힘이 실릴 전망이다. 외곽 개발 축의 이동도 주목할 만하다. 우편번호 91708의 치노 지역은 빠르게 성장하고 있으며, 15번 프리웨이 카잘코~센트럴 14마일 구간의 익스프레스 레인 확장 사업은 2030년 완공을 목표로 진행 중이다. 은퇴 수요가 오렌지카운티와 LA에서 인랜드 엠파이어로 이동하는 가운데 H마트도 레이크 엘시뇨, 메니피, 테미큘라까지 확장을 추진하고 있다. 주택보험 위기는 기후·재해 리스크 지표 개선에 따라 하반기부터 완화 가능성이 거론된다. 고금리 기조는 이어지지만, 렌트 수입을 반영하는 DSCR 투자용 부동산 담보대출이 에쿼티 융자로 확대되는 추세다. 한국 자산가들의 투자도 간접 투자에서 주택과 상업용 부동산 직접 매입으로 이동하고 있다. 하반기에는 특정 지역에 집중하기보다 인프라 수혜 지역을 중심으로 포트폴리오를 다각화하는 전략이 필요하다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA미국 부동산 하반기 캘리포니아 상반기 캘리포니아 단독주택 부지
2026.07.07. 23:21
[부동산 가이드] 2026년 상업용 부동산 시장
2026년 상업용 부동산(CRE) 시장은 연초 기대와는 다소 다른 흐름을 보이고 있다. 많은 투자자들이 인플레이션 완화와 금리 인하를 기대하며 ‘리파이낸싱 부담 완화’를 전망했지만, 페더럴 리저브(Federal Reserve)의 금리 동결 기조가 이어지면서 이러한 기대는 아직 현실화되지 못하고 있다. 여기에 글로벌 경제의 불확실성까지 더해지며 시장의 방향성은 한층 복잡해졌다. 그럼에도 불구하고 시장의 기초 체력은 예상보다 견조하다. 뉴마크의 북미 캐피털 마켓을 총괄하는 채드 라벤더(Chad Lavender)는 최근 인터뷰에서 현재 부동산 금융 시장을 “거의 만족을 모를 정도로(인세이셔블·insatiable)” 자금 수요가 강한 상태로 평가했다. 실제로 시장에는 약 3780억 달러에 달하는 대기 자금(드라이 파우더·dry powder)이 존재하며, 투자자들은 여전히 적극적으로 투자 기회를 찾고 있다. 흥미로운 점은 투자자들의 시선이 거시경제에서 개별 자산으로 이동하고 있다는 것이다. 금리와 글로벌 변수에 대한 불확실성은 여전하지만, 투자 판단은 점점 더 지역 시장과 개별 자산의 경쟁력에 집중되고 있다. 일부 주요 도시에서는 오피스 시장 지표가 개선되는 신호도 포착되고 있으며, 이는 시장 전반에 대한 과도한 비관론을 완화시키는 요소로 작용하고 있다. 한편 시장의 가장 큰 리스크로 지목돼 온 ‘매추리티 월(maturity wall)’ 문제도 예상과는 다른 양상으로 전개되고 있다. 대규모 부실이나 급격한 매물 출회보다는 대주단과 차주 간의 협의를 통한 리파이낸싱, 자산 매각, 구조조정(워크아웃·workout) 등 점진적인 방식으로 해소되고 있다. 이는 시장 참여자들이 위기 상황에서도 비교적 유연하게 대응하고 있음을 보여준다. 특히 주목할 부분은 부채 시장의 유동성이다. 최근 몇 년간 위축될 것으로 예상됐던 대출 시장은 오히려 빠르게 회복되고 있으며, 다양한 대체 금융기관과 데트 펀드(debt fund)를 중심으로 자금 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 레포 렌딩(repo lending) 시장 역시 안정적으로 작동하며 비교적 경쟁력 있는 조건의 자금 조달이 가능해졌다. 결국 2026년 CRE 시장은 ‘자금은 충분하지만, 선택은 더욱 신중해진 시장’으로 요약할 수 있다. 금리 환경이 당장 개선되지 않더라도 시장 내 유동성과 투자 의지는 여전히 강력하다. 이는 향후 시장이 급격한 하락보다는 점진적인 가격 조정과 함께 새로운 균형점을 찾아가는 과정에 들어섰음을 의미한다. 투자자 입장에서는 지금이야말로 시장을 단순히 기다리는 시점이 아니라 구조적 변화 속에서 기회를 선별해야 할 시기다. 결국 성과는 시장 전체의 방향이 아니라 개별 자산을 얼마나 정확히 읽어내느냐에 달려 있기 때문이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 오피스 시장 지역 시장
2026.07.01. 18:55
[부동산 이야기] 시간이 증명하는 부동산의 가치
부동산은 단순한 거래가 아니다. 한 사람의 삶과 가족의 미래, 그리고 다음 세대에게 이어질 자산을 만드는 과정이다. 시대가 변하고 세대가 바뀌면서 부동산을 바라보는 시각도 달라졌지만, 좋은 부동산의 가치는 여전히 시간이 증명해 주고 있다. 전쟁과 대공황을 겪은 GI세대(1901년~1927년생)와 침묵세대(1928년~1945년생)에게 집은 생존과 안정을 위한 보금자리였다. 베이비붐 세대(1946년~1964년생)는 경제성장과 함께 부동산이 최고의 자산이 되는 시대를 경험했고, X세대(1965년~1980년생)는 실거주와 투자의 균형을 배우며 자산을 키워 왔다. 밀레니엄 세대(1981년~1996년생)와 Z세대(1997년~2012년생)는 높은 집값과 변화하는 경제 속에서 새로운 주거 문화를 만들어 가고 있으며, 알파세대(2013년 이후)는 AI와 스마트 기술, 친환경 주거가 새로운 기준이 되는 시대를 살아가게 될 것이다. 시대는 달라져도 한 가지는 변하지 않는다. 좋은 입지의 부동산과 경쟁력 있는 상업용 부동산은 시간이 흐를수록 그 가치를 인정받는다는 사실이다. 그래서 성공적인 투자는 ‘언제 사느냐’보다 무엇을, 어디에, 누구와 함께 선택하느냐가 더 중요하다. 부동산 시장은 언제나 기회와 위기가 공존한다. 금리는 변하고, 경제는 순환하며, 정책도 달라진다. 그러나 이러한 변화 속에서도 정확한 시장 분석과 경험을 갖춘 전문가와 함께한다면 위기는 기회가 되고, 한 번의 선택은 평생의 자산이 될 수 있다. 나는 부동산을 단순히 사고파는 에이전트가 아니라, 고객의 미래를 함께 설계하는 평생의 부동산 파트너가 되고자 한다. 주택, 콘도, 투자용 부동산, 상가, 오피스 빌딩 등 고객의 목적에 맞는 전략을 제시하고, 단기적인 거래보다 장기적인 자산 가치 상승을 최우선으로 생각한다. 부동산은 누구를 만나느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 있다. 같은 시장에서도 전문가의 경험과 협상력, 그리고 미래를 보는 안목에 따라 결과는 크게 달라진다. 나는 한 건의 계약보다 한 사람의 신뢰를 더 소중히 여기며, 고객의 자산이 10년, 20년 후에도 더 큰 가치를 가질 수 있도록 함께 고민하고 함께 성장하겠다. 당신의 오늘의 선택은 내일의 자산이 되고, 그 자산은 다음 세대의 희망이 된다. 나는 그 소중한 가치를 지켜드리고 키워드리는 든든한 동반자가 되겠다. 부동산의 가치는 시간이 만들어 가지만, 그 가치를 극대화하는 것은 올바른 전문가를 만나는 것이다. 당신의 신뢰가 최고의 자산이 되도록, 그리고 당신의 부동산이 시간이 지날수록 더 큰 가치를 갖도록, 언제나 정직과 전문성으로 함께하겠다. ▶문의: (714) 345-4989, (213) 562-4949 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 시간 투자용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산
2026.07.01. 18:53
[부동산] 주택 타이틀 보험
부동산 거래 과정에서 바이어들이 가장 낯설어하는 절차 중 하나가 바로 타이틀(소유권) 보험이다. 에스크로 기간 중 타이틀 조사 회사가 과거 기록을 철저히 검증하지만, 서류상 완벽히 걸러낼 수 없는 숨겨진 결함은 언제나 존재한다. 타이틀 보험은 내 잘못이 아닌 과거의 권리문제로 인해 전 재산인 집을 잃거나 막대한 법적 비용을 떠안지 않도록 방어해 주는 유일한 안전장치다. 일반적인 주택 보험이 화재나 자연재해 등 미래에 발생할 위험을 보장한다면, 타이틀 보험은 내가 집을 사기 전 과거에 발생했던 숨겨진 타이틀 결함으로부터 구매자를 보호한다. 매매 시 클로징 비용 항목으로 단 한 번만 프리미엄을 지불하면 해당 부동산을 소유하고 있는 동안 평생 효력이 유지된다. 보험은 크게 두 가지로 나뉜다. 은행이나 모기지 회사가 자신들의 대출금 자산을 보호하기 위해 바이어에게 의무적으로 요구하는 ‘론 폴리시’가 있으며, 이는 은행 대출액만큼만 보장한다. 반면 ‘오너스 폴리시’는 구매자 본인의 전 재산과 주택 타이틀을 보호하기 위한 보험이다. 타이틀 회사가 공공 기록을 아무리 완벽하게 뒤져도 고의적인 서류 조작, 누락된 기록, 혹은 행정 오류까지 전부 찾아내기는 불가능하다. 보험 없이 타이틀 분쟁이 터졌을 때 발생할 수 있는 치명적인 시나리오 중 하나는 전 주인이 남긴 빚인 유치권 청구다. 바이어가 대대적인 리모델링을 마친 주택을 구매해 입주했으나, 몇 개월 뒤 건설업체가 찾아와 전 주인이 공사 대금을 지불하지 않았다며 집을 압류하겠다는 소송을 제기하는 경우가 있다. 매매 당시에 이 유치권이 등기부에 등록되지 않았거나 뒤늦게 접수되어 타이틀 서치 과정에서 완전히 누락되었다면, 타이틀 보험이 없을 때 바이어는 본인 자비로 수천 달러의 소송 비용을 내며 싸우거나 전 주인의 빚을 대신 갚아주어야 할 수 있다. 권리자나 상속인의 등장도 자산을 위협하는 흔한 요소다. 부모 사망 후 주택을 상속받은 자녀에게 집을 샀으나, 몇 년 뒤 과거 이혼으로 소식이 끊겼던 다른 친자녀나 유언장에 숨겨져 있던 또 다른 직계 상속인이 나타나 타이틀 반환 소송을 청구하는 경우도 종종 있다. 타이틀 보험은 이러한 권리 주장으로부터 바이어를 방어하며, 소송에 필요한 법정 비용을 전액 부담하는 것은 물론 최악의 경우 패소하더라도 주택 가치에 상응하는 보험금을 바이어에게 전액 보상해 준다. 가장 치명적인 리스크는 명의도용 및 서류 위조 사기다. 정교하게 위조된 신분증과 가짜 위임장을 이용해 실제 소유주 몰래 주택을 매각하고 잠적하는 사건이 발생하곤 한다. 정상적인 거래라 믿고 돈을 지불했더라도 위조 서류에 의한 거래는 법적으로 계약 자체가 무효 처리될 가능성이 매우 높다. 타이틀 보험은 이러한 범죄 행위로 인한 금전적 손실을 완벽하게 메워주는 유일한 보루다. 타이틀 보험료는 보통 주택 매매가의 약 0.5%에서 1% 선에서 책정되며, 에스크로가 마감되는 시점에 단 한 번만 지불한다. 내 재산권을 안전하게 방어하기 위해 타이틀 보험은 필수적인 선택이다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 / 시더스 부동산부동산 타이틀 주택 타이틀 보험 주택 타이틀 주택 보험
2026.06.30. 19:38
미국에서 부동산 살 때 현금 많이 쓰면 안되는 이유
미국 부동산
2026.06.26. 17:44
[부동산 이야기] 전쟁 리스크와 LA 부동산
최근 중동 지역의 긴장 고조와 이란과의 군사적 충돌 가능성은 국제사회의 주요 관심사로 떠오르고 있다. 이러한 지정학적 리스크는 단순히 외교 및 안보 문제에 그치지 않고 세계 경제 전반에 영향을 미치며, 국내 부동산 시장에도 직간접적인 영향을 줄 수 있다. 특히 LA 부동산 시장은 국내에서도 규모가 크고 국제 자본의 유입이 활발한 시장으로서 글로벌 경제 환경 변화에 민감하게 반응하는 특징을 가지고 있다. 따라서 이란과의 전쟁이 장기화될 경우 LA 부동산 시장은 다양한 경로를 통해 영향을 받을 것으로 예상된다. 가장 직접적인 영향은 국제 유가 상승이다. 중동 지역은 세계 원유 생산과 수출의 중심지 중 하나이며, 특히 호르무즈 해협은 세계 원유 수송의 핵심 통로로 알려져 있다. 전쟁이나 군사적 충돌이 발생하면 원유 공급 차질에 대한 우려가 커지면서 국제 유가가 상승하게 된다. 유가 상승은 물류비와 생산비 증가로 이어지며, 이는 결국 국내 인플레이션 압력을 높이는 요인으로 작용한다.경제가 인플레이션 압력에 직면할 경우 연방준비제도(Federal Reserve)는 기준금리 인하를 연기하거나 고금리 정책을 장기간 유지할 가능성이 높다. 부동산 시장은 금리에 매우 민감한 산업이다. 모기지 금리가 상승하거나 높은 수준을 유지하게 되면 주택 구매자의 월 상환 부담이 증가하게 되고, 이는 주택 구매 수요 감소로 이어질 수 있다. LA는 국내에서도 주택 가격이 높은 지역에 속하기 때문에 금리 변화에 더욱 민감하게 반응한다. 예를 들어 동일한 주택 가격이라도 금리가 1%포인트 상승할 경우 구매자의 월 상환액은 수백 달러 이상 증가할 수 있으며, 이는 상당수 실수요자의 구매 결정을 연기하게 만드는 요인이 된다. 또한 전쟁으로 인한 경제 불확실성 증가는 소비자와 투자자의 심리에도 영향을 미친다. 일반적으로 경제 전망이 불확실할 때 소비자들은 대규모 지출을 미루는 경향이 있으며, 주택 구매 역시 예외가 아니다. 특히 첫 주택 구매자나 투자 목적의 구매자는 시장 상황을 관망하며 거래를 연기할 가능성이 높다. 이로 인해 거래량 감소 현상이 나타날 수 있으며, 단기적으로는 일부 지역에서 가격 조정 압력이 발생할 수 있다. 그러나 LA 부동산 시장이 반드시 부정적인 영향만 받는 것은 아니다. 역사적으로 글로벌 위기 상황에서는 일부 투자자들이 금융시장보다 상대적으로 안정적인 실물자산을 선호하는 경향을 보여 왔다. 주식시장 변동성이 확대되고 국제 금융시장이 불안정해질 경우 부동산은 자산가치 보존 수단으로 다시 주목받을 수 있다. 특히 LA는 서부의 대표적인 경제 중심지이자 국제 투자자들에게 잘 알려진 시장으로서 해외 자본 유입이 지속될 가능성이 있다. 종합적으로 볼 때 이란과의 전쟁은 단기적으로 LA 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 그러나 LA 시장은 강한 경제 기반, 지속적인 주택 공급 부족, 글로벌 투자 수요라는 구조적 강점을 보유하고 있다. 따라서 시장의 일시적인 위축 가능성은 존재하지만 장기적으로는 안정적인 회복과 성장세를 유지할 가능성이 높다고 판단된다. 향후 시장 참여자들은 단기적인 불확실성에만 집중하기보다 장기적인 수급 구조와 거시경제 흐름을 종합적으로 고려해 투자 및 사업 전략을 수립하는 것이 중요하다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 리스크 부동산 기준금리 인하 부동산 시장 국내 부동산
2026.06.24. 18:58
상업용 부동산, 매수자의 시간 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 부동산 시장은 지금이 바닥인가, 아니면 아직 더 떨어질까? ▶답= 금리 상승과 경기 둔화 우려로 시장 분위기가 위축된 것은 사실이지만, 역설적으로 현재 시장은 점점 매수자 중심(Buyer's Market)으로 이동하고 있다는 분석이 많다. 가장 큰 이유는 자금 조달 환경의 변화다. 지난 몇 년간 급격한 금리 인상으로 상업용 부동산 대출 부담이 크게 늘어났다. 과거 저금리 시절에 매입한 자산들이 이제 높은 금리로 리파이낸싱 시기를 맞으면서 일부 건물주들은 현금흐름 압박을 받고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산들은 부담이 더욱 크다. 이러한 상황은 자연스럽게 시장에 매물을 증가시키고 있다. 과거에는 매도자가 가격을 주도했다면, 현재는 매수자가 협상력을 가지는 경우가 많아졌다. 가격 조정뿐 아니라 셀러 크레딧, 임대 보장, 수리 조건 등 다양한 협상 카드가 등장하고 있는 것도 현재 시장의 특징이다. 하지만 중요한 점은 모든 자산이 동시에 무너지고 있는 것은 아니라는 사실이다. 시장은 오히려 강한 자산과 약한 자산의 양극화가 심해지고 있다. 우량 테넌트가 장기 계약을 맺고 있는 NNN 자산, 물류 시설, 생활밀착형 리테일 등은 여전히 안정적인 수요를 유지하고 있다. 반면 공실 위험이 큰 오피스나 경쟁력이 약한 자산은 가격 조정을 받고 있다. 이 때문에 현금 여력이 있는 투자자들에게는 지금 시장이 오히려 기회가 될 수 있다. 좋은 자산을 이전보다 낮은 가격에 매입할 수 있고, 과거에는 불가능했던 계약 조건 협상도 가능해졌기 때문이다. 결국 시장이 불안할수록 자본력 있는 투자자에게 유리한 환경이 만들어지는 셈이다. 또한 부동산 시장은 항상 금리보다 한발 늦게 움직인다. 실제 거래량이 회복되기 시작하면 이미 좋은 매물은 빠르게 사라지는 경우가 많다. 그래서 경험 많은 투자자들은 시장 분위기가 가장 어두울 때 오히려 움직이기 시작한다. 현재 시장은 분명 몇 년 전과 달리 매수자에게 유리한 협상 환경이 형성되고 있다. 결국 지금 시장의 핵심은 단순한 가격 상승 기대가 아니라 "좋은 자산을 얼마나 유리한 조건으로 확보할 수 있는가"에 있다. 그런 의미에서 현재 상업용 부동산 시장은 점점 매수자의 시간으로 바뀌고 있다고 볼 수 있다. ▶문의: (770) 802-0688 주택/부동산 안드라스 윤 대표미국 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 시장 분위기
2026.06.24. 18:53
[부동산 스케치] LA 부동산, 어디로 가나
최근 로스앤젤레스 부동산 시장을 한마디로 표현하자면 “거래 실종 시대”라고 할 수 있다. 집값이 폭락한 것도 아니고, 바이어가 완전히 사라진 것도 아니다. 오픈하우스에는 사람들이 방문하고, 온라인 조회 수도 꾸준히 나온다. 하지만 정작 계약서에 서명하는 사람은 생각보다 많지 않다. 시장은 존재하지만 거래가 이루어지지 않는 이상한 상황이 이어지고 있다. 많은 사람들이 부동산 시장을 이야기할 때 집값에만 집중한다. “집값이 올랐는가?”, “집값이 떨어졌는가?”를 묻는다. 그러나 현재 LA 시장의 가장 큰 문제는 가격이 아니라 거래량이다. 실제로 시장에 나와 있는 많은 매물들은 여전히 높은 가격을 유지하고 있다. 반면 바이어들은 이전보다 훨씬 신중해졌고, 최종 결정을 내리는 데 더 많은 시간을 쓰고 있다. 본인의 한 웨스트 LA 지역의 330만 달러대 단독주택은 첫 주말 오픈하우스에 수십 명의 방문객이 다녀갔다. 관심도는 높았고 문의도 많았다. 몇몇 바이어는 재방문 의사까지 밝혔다. 하지만 실제 오퍼는 기대보다 훨씬 적었다. 바이어들은 집이 마음에 들지 않아서가 아니라 “조금 더 기다려 보자”는 판단을 내린 것이다. 금리와 경제 상황에 대한 불확실성이 여전히 남아 있기 때문이다. 코리아타운 시장에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 과거에는 첫 오픈하우스 이후 며칠 내에 복수 오퍼가 들어오는 경우가 적지 않았다. 그러나 최근에는 쇼잉은 꾸준히 이어지지만 실제 계약으로 이어지는 비율이 눈에 띄게 낮아지고 있다. 바이어들은 시장에 관심은 있지만 쉽게 움직이지 않는다. 마치 식당 메뉴판을 오래 들여다보면서도 주문을 미루는 손님과 비슷한 모습이다. 커머셜 부동산 시장 역시 다르지 않다. 최근 LA 지역의 한 멀티패밀리 투자 매물은 여러 투자자들의 관심을 받았지만 거래 성사까지는 이어지지 못했다. 셀러는 과거 저금리 시절 기준으로 가격을 유지하려 했고, 바이어는 현재 금리 환경을 반영해 더 높은 수익률(Cap Rate)을 요구했다. 서로의 기대치가 맞지 않으면서 협상은 길어졌고, 결국 매물은 시장에 그대로 남게 되었다. 현재 시장을 설명하는 또 다른 키워드는 “확신 부족”이다. 많은 바이어들은 지금 집을 살 자금이 없는 것이 아니다. 실제로 다운페이먼트와 대출 자격을 갖춘 사람들도 상당수 존재한다. 문제는 확신이다. 금리가 앞으로 내려갈지, 경제가 둔화될지, 집값이 더 조정될지에 대한 확신이 부족하다. 그래서 구매 결정을 뒤로 미루고 있다. 셀러들 역시 마찬가지다. 상당수의 주택 소유자들은 2~3%대의 낮은 모기지 금리를 가지고 있다. 지금 집을 팔고 새로운 집을 구매할 경우 6% 이상의 금리를 부담해야 한다. 이 때문에 이사를 계획했던 사람들조차 결정을 미루고 있다. 결과적으로 매물 공급도 제한되고 거래량도 줄어드는 현상이 동시에 발생하고 있다. 흥미로운 점은 이러한 상황이 시장 붕괴를 의미하지는 않는다는 것이다. 오히려 시장은 일종의 교착 상태에 가깝다. 바이어는 기다리고, 셀러는 버티고, 투자자는 관망한다. 모두가 시장을 바라보고 있지만 먼저 움직이려는 사람은 많지 않다. 부동산 시장은 결국 거래를 통해 움직인다. 아무리 가격이 유지되어도 거래가 없다면 시장의 활력은 떨어질 수밖에 없다. 지금 LA 부동산 시장의 가장 큰 과제는 집값이 아니라 거래량 회복이다. 금리 안정과 경제에 대한 확신이 회복될 때 비로소 바이어와 셀러 모두 다시 움직이기 시작할 것이다. 현재의 LA 시장은 침체도 아니고 호황도 아니다. 어쩌면 “기다림의 시장”이라는 표현이 가장 적절할지도 모른다. 그러나 분명한 것은, 지금의 거래 실종 현상은 단순한 일시적 현상이 아니라 시장 참여자들의 심리를 반영하는 중요한 신호라는 점이다. 이를 이해하는 것이 앞으로의 시장을 읽는 첫걸음이 될 것이다. ▶문의 :(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 바이어 부동산 시장 커머셜 부동산 코리아타운 시장
2026.06.21. 14:42
[부동산 가이드] AI 악용한 부동산 사기
지난주 빈 땅을 팔아 달라는 이메일이 왔다. 교묘하게 각종 자료를 제시하며 본인이 주인인 것처럼 행세했다. ID 제시 요구에 AI를 사용해서 진짜처럼 만들어 사기를 시도한 예이다. 백그라운드 확인을 해서 진짜 주인과 통화가 되어 다행히도 사기임을 알게 되었다. 이처럼 AI를 이용하여 빈 땅이나 빈집의 주인 행세를 하는 사기가 요즘 부쩍 늘어났다. 컴퓨터에 익숙한 젊은 세대이건 익숙하지 않은 나이 든 세대이든 고도화된 사기 수법이 판을 치고 있어서 금전적인 큰 손해를 보기 일쑤이다. 부동산과 관련하여 조심해야 할 몇 가지를 소개하고자 한다. 첫째, 이미 나와 있는 진짜 리스팅을 교묘하게 가격이나 조건을 바꾼 다음, 본인이 집주인인 것처럼 위장한 후 돈을 가로채는 수법이다. 예를 들어 렌트를 찾고 있는 테넌트들에게 연락이 오면 집을 보기 전에 시큐리티 디파짓이나 어플리케이션 비용 명목으로 송금을 통해 받아 가로채는 경우이다. 스캠이 많이 발견되는 웹사이트는 Craigslist.org, Trulia.com, Postlets.com 등 주요 포털 사이트인데 이는 모든 포털 웹사이트가 서로 정보를 공유하고 있기 때문이다. 이 수법의 피해자가 되지 않기 위해서는 반드시 주택을 본 다음 주인인지 확인을 하고 집을 보지 않은 상태에서는 누구에게든 송금하면 안 된다. 가령 터무니없이 싼 가격에 주택이 나왔을 경우 대부분 스캠일 가능성이 많으므로 더욱 주의해야 한다. 둘째, 인터넷이나 전화를 통해 개인 신용 정보를 받은 다음 이를 이용하여 사기를 벌이는 수법이다. 가령 렌트 신청서를 받는다고 하면서 소셜 번호와 운전면허증, 주소 등을 받은 다음 본인의 계좌를 통해 돈을 빼가는 경우이다. 맨 처음 이메일로 교신을 하다가 어느 정도 믿게 한 다음 개인 정보를 빼내기도 하고 가장 심한 경우는 컴퓨터를 해킹해서 온라인 뱅킹을 통해 돈을 인출하기도 한다. 셋째, 바이어나 테넌트가 아니라 거꾸로 셀러에게 접근해서 사기를 하는 경우이다. 요즘 젊은 세대들은 인터넷 부동산 포털 사이트나 SNS를 통해 불특정 다수와 인맥을 쌓는 경우가 많아서 이를 통해 직접 주택을 파는 경우가 많다. 이럴 경우 바이어로 위장해서 셀러에게 사기를 치는 경우가 있다. 넷째, 주택을 구입한 후 여러 가지 광고성 이메일과 편지가 온다. 홈 워런티를 사라는 프로그램이 그중 하나다. 심지어 10년 워런티가 있는 새집을 샀는데도 편지를 보내서 홈 워런티를 구입하도록 유인한다. 하지만 마치 꼭 들어야 하는 것처럼 불안감을 주는 내용으로 워런티를 들게 한다. 또한 속기 쉽게 정부나 공공기관에서 보낸 것처럼 꾸며 돈을 먼저 보내면 필요 서류를 제공하겠다는 편지도 많이 온다. AI가 발전하면 할수록 스캠은 더욱 교묘해질 것이다. 불특정 다수에게 보내는 스캠은 종류도 많다. 또한 개인 정보를 얻어서 진짜인 것처럼 위장하는 등 기법이 더욱 교활해질 것이므로 여러 번 확인해야 한다. 신뢰할 만한 에이전트의 전문적인 조언과 의견을 듣는 것이 이런 피해를 줄일 수 있다. ▶문의: (818) 439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 악용 부동산 사기 인터넷 부동산 사기 수법
2026.06.17. 19:00
[부동산 이야기] 하반기 부동산 향방
지금 지구촌은 월드컵 열기로 후끈 달아오르고 있다. 올 한 해 전쟁에 경기 침체, 그리고 고물가로 힘들어하던 지친 많은 사람들에게 잠시나마 현재의 상황을 잊고 즐길 수 있는 축제의 장이 되고 있다. 다행히 한국팀이 선전하고 있어 많은 한인들에게 기쁨을 주고 있다. 이번에는 올 상반기 부동산에 관해서 이야기해 보기로 한다. 트럼프 행정부의 관세 정책, 이민 정책, 중동에서 벌어지고 있는 전쟁, 그리고 지난 몇 년 동안 이어진 인플레이션 이슈 등 대내외적으로 크고 작은 많은 일들이 있었지만, 6월 중순 이후 그동안 경제를 짓눌렀던 일들이 조금은 진정되는 국면을 보이고 있다. 하지만 중동 전쟁으로 인해서 인플레이션이 다시 심화되는 모습을 보이면서 금리 인하보다 지금은 오히려 금리 상승을 걱정해야 하는 상황이 오고 있다. 이에 부동산 모기지 또한 30년 고정이 5.5%까지 내려갔다가 전쟁이 시작된 후에 6.5% 가까이 상승해서 부동산 시장 전체에 악영향을 미치고 있다. 지역에 따라 차이가 있지만 가격과 거래량 또한 연초 강한 회복을 보이다 4월 이후에는 소강상태를 보이고 있다. 종전 후에도 당분간 높은 물가 상승이 이어질 것으로 보여 계속해서 고용 시장 및 CPI·PPI 지수 등의 움직임을 예의주시해야 할 것이다. 그럼 2026년 하반기 부동산 마켓은 어떻게 움직일 것인가? 정확한 예측은 어렵지만 당분간은 상반기와 비슷하게 움직일 확률이 높다. 전쟁과 중간선거 등 큰 이벤트가 중요한 이슈이기는 하지만 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 그리고 연방 금리의 변동성은 말할 것도 없고 지속적인 트럼프 행정부의 관세 정책 등 많은 정책들이 국내 대내외적으로 어떻게 작용되는지, 그리고 이러한 이슈들이 경제 전반에 걸쳐 어떤 영향을 주는가에 따라서 부동산 마켓 또한 맞춰서 움직일 것 같다. 다만 이러한 변수들이 예상보다 크지 않고 인플레이션이 안정되어서 연준이 금리를 내리는 방향으로 움직인다면 모기지 이자율 역시 영향을 보여 동반 하락할 수도 있다. 이러한 결과로 부동산 거래량과 가격이 상승할 여지도 있다. 지금 현재는 매물이 많이 쌓이고 있지만 마켓만 정상화된다면 단시일 내에 해결될 수도 있다. 다만 앞서 언급한 일들로 인해서 경기 침체가 예상보다 심각해지고 이로 인해 고용 시장이 붕괴된다면 부동산 시장 역시 장기간에 걸쳐 하락할 확률도 높다. ▶문의: (818) 357 7694 에릭민 / 드림부동산부동산 이야기 하반기 부동산 하반기 부동산 부동산 시장 부동산 마켓
2026.06.17. 18:58
신규주택 착공건수 전망 하회
5월 신규주택 착공 건수가 전달보다 감소했다. 지난 16일 상무부와 주택도시개발부(HUD)에 따르면 5월 신규주택 착공 건수는 연율 환산 기준 117만7000건으로 집계됐다. 직전월의 139만2000건보다 15.4% 감소한 수치다. 시장 예상치는 143만 건이었다. 5월 수치는 예상을 밑돌았다. 5월 신규주택 착공 수치는 지난해 같은 기간의 128만9000건과 비교했을 때는 8.7% 감소했다. 단독주택 착공은 88만2000건으로 직전월(89만9000건)보다 1.9% 줄었다. 5개 이상의 세대가 있는 주택 착공은 28만4000건으로 나타났다. 한편 5월 신규주택 허가 건수는 141만3000건으로 지난 4월의 142만3000건보다 0.7% 감소했다. 지난해 같은 기간의 141만6000건과 비교하면 0.2% 줄어든 수치다. 단독주택 허가는 88만6000건으로 직전월(88만1000건) 대비 0.6% 증가했다. 5개 이상 세대가 있는 주택 허가는 47만4000건으로 집계됐다. 한편 모기지 금리는 최근 상승세를 보인 바 있다. 국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면, 지난 11일 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.52%로 전주 6.48% 대비 0.04%포인트 증가했지만, 1년 전의 6.84%와 비교해선 0.32%포인트 내린 것이다. 다만 미국이 이란과 종전에 합의하면서 추후 소폭 내릴 것이라는 전망도 제기된다. [연합뉴스]부동산 신규주택 착공 가주 신축 허가 박낙희
2026.06.17. 8:26
수감 중 파산 선고, 밴쿠버 부동산 거물의 몰락
한때 9400만 달러의 자산을 보유했던 밴쿠버 부동산 개발업자 헬렌 찬 선(Helen Chang Sun) 씨가 수감 상태에서 최종 파산 선고를 받았다. BC고등법원은 채권자들의 파산 신청을 수용하고 수탁관을 지정해 자산 실사에 착수했다. 이에 따라 화이트록 대규모 콘도 프로젝트의 자금줄이 묶이면서 사전 분양자들의 계약 취소 소송 등 파장이 예상된다. 법정 구속과 명품 소비 폭로 랜드마크 프리미어 프로퍼티의 최고경영자이자 유일한 주주인 선 씨는 캠비 스트리트 일대에 공격적으로 투자해 왔으나 법정 구속에 이르렀다. 채권자들이 선 씨와 선 씨의 회사를 상대로 받아낸 채무 이행 판결 규모는 1억 1500만 달러 이상이다. 선 씨는 450만 달러의 모기지 대출 보증 의무 미이행에 따른 민사 모독 혐의로 40일간의 구금 명령을 받아 메이플리지 알루엣 여성 교도소에 수감 중이다. 재판 과정에서 채권자 측 변호인은 선 씨가 거액의 채무를 상환하지 않으면서도 명품 의류 구입, 스파 이용, 고급 차량 운행 등 지출을 지속해 왔다고 밝혔다. 법원, 석방·재판 연기 요청 기각 고든 웨더릴 판사는 선 씨의 금융 사기 이력을 언급하며 채권자들의 파산 신청을 받아들였다. 선 씨 측은 이해상충 문제를 이유로 재판 연기를 요청했으나 재판부는 자산 은닉 가능성을 차단하기 위해 이를 기각했다. 선 씨는 진술서를 통해 수감 상태에서는 자금 조달이 불가능하다며 석방과 항소를 요구했으나 수용되지 않았다. 파산 수탁관이 지정됨에 따라 선 씨의 전 재산에 대한 조사가 시작됐으며, 웨스트 밴쿠버 대저택 무단 거주 사실과 금융 거래 내역 등이 조사 대상에 올랐다. 화이트록 콘도 프로젝트 차질 우려 이번 선고로 선 씨의 회사가 화이트록에서 진행 중이던 콘도 프로젝트 '포스터 마틴'의 향방에 이목이 쏠린다. 총 128세대 중 93세대가 사전 분양돼 약 1억 3100만 달러 규모의 분양 대금이 걸려 있는 이 프로젝트는 현재 2단계 입주 허가를 앞두고 있다. 채권자 측은 파산 수탁관이 분양 대금 유입과 집행을 통제해야 자산 유출을 막을 수 있다는 입장이다. 부동산 업계에서는 개발사 파산으로 인해 사전 분양 구매자들이 부동산개발마케팅법(REDMA)을 근거로 계약 취소 소송에 나설 가능성이 제기된다. 김건수 기자 [email protected]부동산 밴쿠버 밴쿠버 부동산 파산 신청 수감 상태
2026.06.12. 22:35
[부동산 가이드] 복합 흐름 보이는 가주 부동산
2026년 6월 가주 부동산 시장은 단순히 “집값이 올랐다, 내렸다”로 설명하기에는 한층 더 복합적인 흐름을 보이고 있다. 숫자로 보면 일부 지역에서는 가격 조정이 이어지거나 상승이 멈춘 구간도 분명 존재하지만, 결국 지금 시장을 이해하려면 가격 그래프보다 그 안에서 집을 사고파는 사람들의 행동 변화에 더 집중할 필요가 있다. 먼저 바이어 입장에서 가장 크게 느껴지는 모순은 이것이다. “집값이 내려갔다고 하는데 왜 여전히 부담스럽지?”라는 점이다. 이유는 단순하다. 집값 자체보다 월 페이먼트를 결정하는 핵심 변수는 여전히 금리이기 때문이다. 2026년 현재 모기지 금리는 여전히 6% 전후대로 움직이고 있고, 이 구조에서는 가격이 일부 조정되더라도 실제 월 납입액은 기대만큼 크게 줄어들지 않는다. 결국 시장은 “가격은 내려왔지만 체감 비용은 내려오지 않는 구조”로 고착돼 있다. 여기에 하나 더 체감되는 변화는 매물의 양과 질 사이의 차이다. 리스팅 숫자만 보면 예전보다 선택지가 늘어난 것처럼 보이지만, 실제 바이어들이 원하는 조건, 학군, 위치, 리모델링 상태, 생활 편의성을 모두 충족하는 매물은 여전히 제한적이다. 결과적으로 시장 전체에서는 공급이 늘어난 듯 보이지만, 경쟁은 여전히 ‘좋은 집’에 집중되는 구조가 이어지고 있다. 즉, 시장이 넓어진 것이 아니라 “선호 자산으로 수요가 더 압축되는 시장”이라고 볼 수 있다. 반대로 셀러 입장에서는 또 다른 현실적인 고민이 존재한다. 많은 셀러들이 여전히 높은 가격 기준을 심리적으로 완전히 내려놓지 못한 상태다. 이에 따라 현재 시장의 가격 조정 흐름과 기대 가격 사이에 간극이 발생하고, 그 결과 초기 리스팅 이후 가격 조정까지 시간이 길어지는 사례가 늘어나고 있다. 결국 거래는 이루어지지만, 예전보다 훨씬 더 많은 협상과 시간 조정이 필요한 구조로 바뀌었다. 이런 흐름을 종합해 보면 바이어와 셀러가 서로 조건을 조정해 가며 균형을 맞추는 단계에 가깝다. 바이어는 협상 여지를 조금 더 확보했지만 금리라는 구조적 부담을 안고 있고, 셀러는 가격 방어를 시도하지만 현실 시장과 타협해야 하는 상황에 놓여 있다. 그렇다면 “지금 시장은 매수 타이밍일까?” 이 질문에 대한 답은 단순하지 않다. 장기 거주 목적이라면 예전보다 선택의 폭이 넓어진 것은 분명하고, 협상 또한 보다 현실적인 수준에서 가능해졌다. 투자 관점에서는 더더욱 단순한 접근이 어려운 시장이다. 과거처럼 “사두면 오른다”라는 기대만으로 판단하기에는 구조가 많이 바뀌었다. 렌트 수요의 안정성, 유지 비용, 보험료, HOA, 그리고 세금 구조까지 함께 고려해야 실제 수익 구조를 판단할 수 있는 환경이다. 즉, 지금의 부동산은 가격 상승 기대만이 아니라 ‘현금 흐름 중심의 자산 판단’이 더 중요해진 시장으로 이동하고 있다. 그래서 중요한 것은 타이밍을 맞추는 것이 아니라 자신의 상황에 맞는 구조를 선택하는 것이다. 부동산 시장은 늘 같은 방향으로 움직이지 않는다. 그러나 지금 시장이 분명하게 보여주는 한 가지는 있다. 이제는 시장의 방향보다 ‘개인의 조건’이 훨씬 더 중요한 시대에 들어섰다는 점이다. ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 가이드 부동산 복합 부동산 시장 시간 조정 바이어 입장
2026.06.10. 18:43
주택도 비즈니스도 지역별 격차…2026년 시장 읽는 법 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶문= 2026년 1분기 주택·비즈니스 시장 전망은? ▶답= 2026년 1분기 미국 주택시장은 단순한 모기지 이자율의 변화보다는 개개인의 재정 상태와 지역별 경제 상황, 그리고 투자자들의 움직임에 따라 지역마다 매우 다르게 전개되고 있다. 인공지능 투자에 막대한 자본이 몰리며 관련 붐이 일고 있는 샌프란시스코 일대의 경우에는 주로 고가 주택이나 중위권 이상의 매물들을 중심으로 구매 경쟁이 심화된 상태를 보인다. 반면에 대부분의 다른 지역들은 보합세를 유지하거나 고용 시장의 해고 및 이직으로 인한 이주 수요가 발생하면서 주택 매물이 눈에 띄게 증가하는 경향을 나타내고 있다. 대략 현재의 이자율 수준에서 20퍼센트의 다운페이를 전제로 모기지를 얻고 재산세와 보험료를 포함하여 매월 지출이 4000달러를 상회하는 지역에서는 해고 등의 여파로 매물이 늘어나고 있으며, 이에 따라 외곽 지역에서는 단독주택이, 대도시 지역에서는 콘도가 매물 증가세를 주도하는 양상이다. 이처럼 비싼 지역들의 거래 증가가 전체 평균 매매가 상승을 이끌고는 있지만, 이것이 전체 부동산 시장의 전반적인 상황을 온전하게 반영하는 것은 아니다. 따라서 시장을 너무 낙관적으로 보거나 비관적으로 바라볼 필요는 없으며, 최근 거래량이 늘어나거나 줄어드는 경향이 반복되는 만큼 본인의 뚜렷한 목적에 맞추어 특정 지역별로 상황을 제한하여 면밀하게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 한편 비즈니스 측면에서는 한인 사회에만 머무르지 않고 미국 주류 사회를 타깃으로 삼아 비즈니스를 운영하는 업종들이 훨씬 더 강한 자생력을 가지게 되었다. 미국에서 소상공인이 별도의 비용을 들이지 않고 중소기업청의 지원을 받아 베테랑 전문가들의 비즈니스 도움을 받을 수 있는 가장 대표적인 정부 지원 프로그램인 SCORE를 이용하거나, PACE 및 여러 비영리단체의 다양한 자금 지원 제도를 적극적으로 활용해야 한다. 이와 함께 주정부나 카운티, 그리고 시청에서 제공하는 자영업자를 위한 여러 가지 지원책을 수시로 확인하고 적극적으로 이용하는 노력이 필요하다. 또한 지역 내의 각종 비즈니스 믹서 행사에 참여하여 로컬 지역의 다양한 인맥 네트워크를 관리하는 것에도 만전을 기해야 한다. 최근 비즈니스 시장을 관통하는 주요 테마는 사업체를 가장 유리한 조건으로 판매하고 성공적으로 엑시트하는 것이다. 이를 위해서는 은행을 통해 조달 가능한 최대 융자 기준에 부합하도록 비즈니스의 재무 조건을 충족시키는 노력이 가장 중요하다. 사업체 매매의 경우 비즈니스 매매를 전문으로 진행하는 에스크로 회사가 시장에 많이 존재하지 않는데, 이는 그만큼 거래 과정에서 소송이 자주 발생하고 많은 업무 영역이 담당자의 개인적인 노하우에 치중되어 있는 특성이 있기 때문이다. 앞으로의 사업 전략으로는 퀵서비스 레스토랑을 필두로 하여 최신 사업체 트렌드를 적극적으로 반영하는 것이 유리하다. 특히 다가오는 월드컵이나 2028년 올림픽 같은 대형 스포츠 이벤트를 비즈니스 마케팅과 운영에 영리하게 접목하여 활용한다면, 새로 시작하거나 확장하는 사업체를 시장에 보다 빠르고 안정적으로 정착시킬 수 있을 것이다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 비즈니스 시장 전체 부동산 특정 지역별
2026.06.09. 23:56
안 팔린다 안 팔려…주택 매물 철회 6년래 최고
집을 매물로 내놓았다가 판매를 포기하고 시장에서 철회하는 사례가 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 레드핀의 최근 보고서에 따르면 지난 4월 전국 주택 매물의 5.8%가 시장에서 철회됐다. 이는 1년 전 5%에서 0.8%포인트 증가한 것으로, 팬데믹 초기 주택시장이 사실상 멈춰섰던 2020년 3월 이후 가장 높은 수준이다. 이 같은 현상은 대도시일수록 더 두드러졌다. 남가주의 경우, 최근 강한 바이어 마켓 성향을 보이는 LA에서 지난 4월 등록 철회된 매물은 전체의 7.8%로 전년 대비 1.7%포인트 증가했으며, 애너하임 또한 6.6%로 1.5%포인트 상승해 전국 평균보다 높았다. 이에 대해 전문가들은 현재 시장이 구매자 우위로 돌아선 것이 가장 큰 원인이라고 분석했다. 많은 주택 소유주들이 주택을 팔고 싶어 하지만 기대 가격을 받지 못하면 매물을 거둬들이는 경우가 늘고 있다는 것이다. 이 밖에도 대도시 가운데 매물 철회 비율이 가장 높은 지역은 애틀랜타로 4월 전체 매물의 10.7%가 시장에서 사라졌다. 이어 가주 샌호세(9.3%), 댈러스(7.8%), 시애틀(7.7%) 순이었다. 레드핀의 패트리샤 아만 에이전트는 “과거처럼 가격이 급등하지 않는 데다 생활비 부담이 커지면서 구매자들이 높은 가격을 제시하지 않고 있으며, 일부 판매자들은 가격을 낮추기보다 매물 자체를 내리고 있다”고 설명했다. 특히 높은 모기지 금리와 주택 가격 상승으로 인한 구매력 약화가 매물 철회를 부추기는 이유 중 하나로 꼽힌다. 금리가 팬데믹 당시 수준의 두 배 이상을 유지하면서 주택 구매를 미루는 소비자가 증가, 판매 기간도 길어지고 있다. 또한 매물 증가 속도가 수요 증가를 앞지르면서 판매자 간 경쟁이 심화되고 있는 점도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 일각에서는 지난 2020~2022년 주택 가격 급등기를 경험한 주택 소유주들이 여전히 당시 수준의 가격을 기대하는 경우가 많아 현재 시장 현실과 동떨어진 기대치를 가졌다는 해석도 나온다. 한편 시장에서 철회했던 주택을 다시 내놓는 재등록 비율도 높아지고 있다. 지난해 원하는 가격에 팔지 못해 매물을 거둬들였던 판매자들이 현실적인 가격을 받아들이면서 시장에 다시 나오고 있는 것으로 분석된다. 4월 기준 전체 매물의 2.5%는 지난 12개월 내 한 차례 철회됐다가 다시 시장에 나온 주택으로 집계됐다. 이는 2020년 이후 가장 높은 수준이다. 레드핀의 모니카 디스키아노 에이전트는 “주택 소유주들이 집을 낮은 가격에 팔더라도 다음 집 역시 더 저렴하게 구입할 수 있다는 점을 인식하기 시작했다”고 말했다. 리스팅 철회 매물 중 재등록 비율은 샌프란시스코가 4.2%로 전국에서 가장 높았으며 샌호세(4.1%), 보스턴(3.8%), 오클랜드(3.7%), 리버사이드(3.7%) 순으로 나타났다. LA에서는 재등록 비율이 3.5%로 전년 대비 1%포인트, 애너하임은 2.9%로 1.1%포인트 증가했다. 우훈식 기자 [email protected]매물 철회 매물 철회 초기 주택시장 매물 증가 박낙희 부동산 주택
2026.06.07. 19:01
[드림·파라다이스 부동산] 남가주 부동산 강자들, 하나로 뭉쳐 새 도약
LA 지역에서 지난 10여 년간 괄목할 만한 성장세를 이어온 '드림 부동산(LA Dream Realty)'과 오렌지카운티 34년 전통의 '파라다이스 부동산(Paradise Realty)'이 통합 출범하며 남가주 한인 부동산 시장에 새로운 전환점을 마련하고 있다. 양사는 지난 5월 27일 통합 출범을 기념하는 행사를 열고 새로운 비전과 미래 청사진을 공유했다. 이날 행사에는 약 70명의 에이전트가 참석해 새로운 출발을 축하했으며, 부에나파크 시장과 오렌지카운티 상공회의소 관계자 등 지역 주요 인사들도 함께 자리해 통합의 의미를 더했다. 이번 통합은 단순한 회사 간 결합을 넘어 성장과 혁신, 전통과 신뢰가 만나 새로운 경쟁력을 창출했다는 점에서 업계의 관심을 모으고 있다. 드림 부동산은 고객 중심의 서비스와 적극적인 시장 개척을 바탕으로 꾸준한 성장세를 이어왔으며, 파라다이스 부동산은 오렌지카운티를 기반으로 한인 사회와 함께 성장하며 신뢰를 쌓아온 대표적인 부동산 회사로 평가받고 있다. 양사는 이번 통합을 통해 LA와 오렌지카운티를 아우르는 광범위한 네트워크를 구축하고 보다 전문적이고 체계적인 부동산 서비스를 제공할 방침이다. 또한 주택 매매는 물론 투자용 부동산, 상업용 부동산, 자산관리 및 투자 컨설팅 등으로 서비스 영역을 확대해 고객들에게 더욱 다양한 기회를 제공할 계획이다. 현재 드림 부동산은 LA, 라크레센타, 부에나파크 등 남가주 주요 지역에 사무실을 운영하고 있으며, 약 200명에 가까운 전문 에이전트들이 활동하고 있다. 풍부한 현장 경험과 전문성을 바탕으로 주택 매매는 물론 투자 및 자산관리 분야까지 서비스를 확대하고 있다. 드림 부동산은 사업 성장과 함께 지역사회 공헌에도 힘쓰고 있다. 한인 커뮤니티를 위한 다양한 활동과 사회공헌 프로그램에 참여하고 있으며, 차세대 부동산 전문가 양성에도 적극 나설 계획이다. 회사 관계자는 "앞으로도 겸손한 자세로 새로운 부동산 역사를 만들어가며 한인 사회에 기여하는 기업이 되겠다"며 "고객들의 성원과 격려에 보답하기 위해 최고의 전문성과 서비스를 제공하고, 모든 고객의 성공적인 내 집 마련과 자산 증식을 돕는 든든한 파트너가 되겠다"고 말했다. 한편 드림 부동산은 이번 통합을 계기로 남가주를 대표하는 종합 부동산 기업으로의 도약에 나선다. 전통과 혁신을 결합한 새로운 경쟁력을 바탕으로 향후 행보에 업계의 관심이 집중되고 있다. 알뜰탑 파라다이스 부동산 파라다이스 부동산
2026.06.05. 0:34
[부동산] 지금 LA한인타운에 주목하라
최근 고금리 기조 장기화와 불확실한 거시경제 지표, 그리고 이에 따른 모기지 이자율의 고공행진으로 인해 전반적인 주택 매매 시장의 거래량이 둔화하고 주택 경기가 다소 침체 양상을 보이고 있다. 실수요자들과 자산가들은 저마다 매수 타이밍을 늦추며 관망세를 유지하고 있다. 그러나 부동산 자산 투자에 있어서 역사적으로 증명된 절대적인 진리는, 모두가 위축된 일시적인 숨 고르기 국면이야말로 자산의 저평가 요소를 정확히 간파하고 폭발적인 수익을 거둘 수 있는 최고의 진입 타이밍이라는 점이다. 이러한 관점에서 바라볼 때, 현재 LA한인타운은 전 세계 유례없는 독보적인 입지적 강점과 문화적 역동성을 바탕으로 주택 투자의 가장 확실하고 유망한 최적의 기회이자, 그 어떤 경제적 충격에도 흔들리지 않는 매력적인 자산 대피처이자 블루칩으로 급부상하고 있다. LA한인타운이 이처럼 차별화된 투자 가치를 증명하는 가장 결정적인 거시적 도약의 발판은 바로 눈앞으로 다가온 북미 월드컵과 오는 2028년 하계 올림픽이다. 부동산의 가치는 결국 인프라의 확장과 궤를 같이하는데, 특히 한인타운은 지하철 메트로 디라인(D Line) 노선 확장, 버스 전용 차로 확충 등 대중교통 인프라의 전면적인 현대화 작업의 가장 큰 수혜 지역으로 꼽힌다. 이와 함께 도로망 정비, 공공 치안의 획기적인 강화, 도시 미관 개선 사업 등이 비약적으로 가속화되면서, 지역 사회 전체의 주거 쾌적성이 향상되고 있다. 더욱이 최근 K-팝, K-드라마, K-푸드, K-뷰티로 대표되는 강력한 글로벌 K-문화의 폭발적인 신드롬은 LA한인타운의 가치를 완전히 새로운 차원으로 끌어올렸다. 과거의 한인타운이 특정 이민자들의 집단 거주지에 머물렀다면, 지금은 전 세계 젊은이들과 다민족 관광객들이 LA에 오면 반드시 방문하고 거주하고 싶어 하는 트렌디한 핫플레이스로 완벽하게 변모했다. 대기업, 로펌, 의료기관, IT 벤처 등 인근 핵심 업무 지구에 종사하는 젊고 전문적인 다민족 고소득 직장인 계층이 트렌디한 라이프스타일을 향유하기 위해 한인타운 주거 시장으로 끊임없이 유입되는 핵심 원동력이 되고 있다. 이들은 높은 임대료를 지불할 능력을 갖추고 있으면서도 주거의 편리성을 추구하기 때문에, 한인타운 내 고급 콘도와 아파트, 다세대 주택에 대한 수요를 폭발적으로 증가시키는 주역이 되고 있다. 이와 더불어 지리적 관점에서 볼 때, 한인타운은 LA 메트로 지역의 완벽한 중심지에 자리 잡고 있다. 동쪽으로는 금융과 행정의 중심지인 다운타운이 차로 10분 거리에 있고, 북쪽으로는 엔터테인먼트의 메카인 할리우드, 서쪽으로는 최고의 부촌이자 상업 중심지인 베벌리힐스와 센추리시티가 사방으로 긴밀하게 연결되어 있다. 이는 복잡한 LA의 교통 체증 속에서 출퇴근 시간을 획기적으로 줄여줄 수 있는 최고의 직장·주거 근접 조건을 의미한다. 부동산 투자의 핵심은 가치가 가격보다 높을 때 저평가된 자산을 확보하는 것이다. LA한인타운은 위기 속에서도 높은 임대 수익률과 향후 강력한 시세 차익을 동시에 보장하는 최고의 주택 투자 적격지로 확고히 자리매김하고 있다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/시더스부동산부동산 la한인타운 월드컵 현재 la한인타운 주택 투자 부동산 자산
2026.06.02. 21:59
싸다고 샀다간 낭패…요즘 피해야 할 상업용 부동산 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 지금 시장에서 피해야 할 투자 매물은? ▶답= 부동산 시장이 불안정할수록 좋은 투자보다 더 중요한 것은 “나쁜 투자를 피하는 것”이다. 특히 최근 상업용 부동산 시장은 금리 상승과 경기 둔화, 리파이낸싱 부담이 동시에 겹치면서 자산별 양극화가 매우 심해지고 있다. 과거처럼 “일단 사두면 오른다”는 시대는 사실상 끝났다고 해도 과언이 아니다. 현재 투자자들이 가장 조심해야 하는 자산은 현금 흐름이 불안정한 매물이다. 겉으로는 낮은 가격에 나와 있어 매력적으로 보일 수 있지만, 실제로는 높은 공실률이나 과도한 유지 비용 때문에 지속적인 손실이 발생하는 경우가 많다. 특히 오래된 오피스 건물이나 경쟁력이 약한 쇼핑센터는 구조적인 위험을 안고 있다. 대표적인 사례가 재택근무 확산 이후 수요가 감소한 오피스 자산이다. 일부 지역에서는 공실률이 급격히 상승했고, 임차인을 유치하기 위해 대규모 인테리어 비용과 렌트 인센티브를 제공해야 하는 상황도 많아졌다. 문제는 이러한 비용이 결국 건물주의 수익성을 크게 악화시킨다는 점이다. 또한 임차인 신용도가 약한 자산도 주의해야 한다. 최근에는 경기 둔화로 인해 중소 리테일 업체나 로컬 비즈니스들의 폐업 위험이 커지고 있다. 임대료 수익이 높아 보여도 임차인의 재무 상태가 불안정하면 장기적으로는 매우 위험한 투자로 변할 수 있다. 상업용 부동산에서 가장 중요한 것은 건물 자체보다 결국 “누가 월세를 내는가”라는 점을 잊어서는 안 된다. 과도한 레버리지에 의존하는 매물 역시 위험하다. 저금리 시절에는 높은 대출 비율이 큰 문제가 아니었지만, 지금처럼 금리가 높은 환경에서는 상황이 완전히 달라진다. 리파이낸싱 시 월 상환액이 급격히 증가하면서 현금 흐름이 무너지는 사례가 실제 시장에서 계속 나오고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산은 더욱 신중해야 한다. 또 하나 경계해야 할 부분은 “싸 보이는 매물”이다. 시장에서는 종종 급매물이라는 이유만으로 투자 결정을 서두르는 경우가 있다. 그러나 가격이 싸다는 것은 대부분 그만한 이유가 존재한다. 위치 경쟁력 약화, 인구 감소 지역, 노후화된 시설, 높은 수선 비용 등 숨겨진 문제가 있는 경우가 많다. 결국 부동산 투자에서 중요한 것은 단순한 매입 가격이 아니라 장기적인 수익성과 재매각 가능성이다. 결국 지금 시장에서 가장 중요한 전략은 공격적인 확장이 아니라 선택적 투자다. 불확실성이 큰 시기일수록 안정적인 현금 흐름, 우량 임차인, 장기적인 입지 경쟁력을 갖춘 자산에 집중해야 한다. 좋은 투자 기회를 찾는 것도 중요하지만, 치명적인 실패를 피하는 것이 결국 더 큰 수익으로 이어질 수 있기 때문이다. ▶문의: (770) 802-0688미국 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 투자 매물
2026.05.28. 15:30
[부동산 가이드] 부동산 절세 전략
부동산 투자자들에게 ‘1031 에스크로’ 기간은 피를 말리는 시간이다. 자산을 매각한 기쁨도 잠시 투자자들은 즉시 45일이라는 냉혹한 시계와의 싸움을 시작해야 한다. 짧은 기간 안에 대체 매물을 특정해야 하고 180일 안에 등기 이전을 마쳐야 하는 엄격한 규정 때문이다. ‘시한폭탄’ 같은 시간적 압박은 종종 투자자로 하여금 이성적인 판단을 흐리게 만든다. 마음에 들지 않는 매물을 세금 폭탄을 피하기 위해 울며 겨자 먹기로 매수하는 이른바 ‘패닉 바잉’ 현상이 발생하는 이유다. 투자의 본질은 세금을 피하는 것이 아니라 가치를 증식하는 데 있다. 위기의 투자자를 구원할 명쾌한 두 가지 대안이 있다. 첫째 준비되지 않은 매수 대신 ‘델라웨어 스태추토리 트러스트(DST)’라는 안전한 항구에 닻을 내려라. 45일이라는 골든타임 안에 마땅한 단독 매물을 찾지 못했다면 DST를 활용해야 한다. 다수의 투자자가 대형 상업용 부동산의 지분을 나누어 갖는 신탁 구조의 투자 방식이다. IRS로부터 1031 익스체인지의 대체 매물로 공식 인정받은 구조로 개인 투자자가 단독으로는 접근하기 힘든 수천만 달러 규모의 기관급 부동산(대형 아파트 단지 물류 창고 의료 빌딩 등)에 지분 형태로 참여할 수 있게 해준다. 강력한 무기는 ‘속도’와 ‘편의성’이다. 실사가 완료되고 셋업된 매물에 지분으로 참여하는 방식이기에 며칠 내에 모든 절차를 마무리할 수 있다. 전문 자산 관리사가 운영을 책임지며 투자자는 안정적인 월별 수익을 향유하면 된다. 여러 개의 DST에 자산을 배분함으로써 특정 지역이나 건물에 집중된 리스크를 효과적으로 분산할 수 있다. 법적으로 ‘증권(Securities)’으로 분류되기에 핀라 라이선스를 보유한 검증된 자산관리사나 전문 어드바이저를 통해서만 안전하게 포트폴리오를 구성할 수 있다. 둘째 부의 대물림을 꿈꾼다면 절세의 끝판왕 ‘오퍼튜니티 존(OZ)’에 승부를 걸어라. OZ는 2017년 세제 개편안(TCJA)을 통해 도입된 연방 경제 활성화 프로그램이다. 저소득층 지역이나 개발이 필요한 낙후 지역을 ‘오퍼튜니티 존’으로 지정하고 투자하는 민간 자본에 파격적인 세제 혜택을 부여해 지역 경제를 살리는 것을 목표로 한다. OZ 구역의 건물을 단순히 구입하는 것만으로는 혜택을 받을 수 없고 퀄리파이드 오퍼튜니티 펀드(Qualified Opportunity Fund·QOF)라는 특수 목적 펀드를 통해 투자해야 한다. 일반 자금이 아닌 주식·부동산·코인·사업체 매각 등을 통해 발생한 자본 이득을 180일 이내에 QOF에 재투자하는 것이다. 대상은 OZ 내의 부동산 개발 신축 혹은 기존 건물의 대대적인 개보수에 자금을 사용하는 것이다. 세금 납부 유예 원금 세금 감면 신규 수익 비과세가 적용된다. 투자한 QOF 지분을 10년 이상 보유한 후 매각할 경우 해당 투자로 얻은 모든 이익에 대해 연방 소득세가 면제된다. 1031 익스체인지가 비슷한 가치의 부동산으로 계속 갈아타며 세금을 미루는 방식이라면 오퍼튜니티 존은 10년을 기다려 수익 전체를 비과세로 가져가는 ‘장기 승부’이다. DST와 OZ를 적절히 활용하면 부동산 투자의 새로운 기회를 창출할 수 있다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 부동산 절세 부동산 투자자들 기관급 부동산 오퍼튜니티 펀드
2026.05.27. 19:35