올해 전미 최고 부동산 시장 IL 락포드

일리노이 북부 락포드가 2025년 미국에서 가장 인기 있는 부동산 시장으로 선정됐다.     부동산 정보업체 질로우(Zillow)가 발표한 ‘미국 최고 인기 주택 시장’ 순위에서 락포드는 전국 1위를 차지하며 중서부 도시들의 강세를 이끌었다.     질로우측은 페이지 조회수, 주택 가치 상승률, 거래 속도 등 소비자 수요를 반영한 지표를 분석해 순위를 매겼다고 설명했다.   이에 따르면 올해 상위 10개 부동산 시장 가운데 6곳이 중서부에 위치했다. 나머지는 서부와 북동부, 텍사스에 고루 분포했다.     주택 구매자들은 무엇보다도 가격 경쟁력을 중시했고 상위권 도시 대부분은 주택 가격이 35만 달러 이하로 형성된 것으로 나타났다.     특히 이들 지역은 일자리 접근성이 개선되고 생활비 부담이 상대적으로 적으면서도 대도시 수준의 기회를 누릴 수 있다는 점이 공통적으로 꼽혔다.     락포드는 시카고서 약 90마일 떨어져 있어 대도시 고용시장과의 접근성을 유지하면서도 주거 비용은 훨씬 낮다는 평가를 받았다.     실제로 락포드는 올해 부동산 매물이 평균 5일 만에 계약되는 등 전국에서 손꼽히는 ‘빠른 거래’ 시장으로 나타났다. 이와 함께 락포드 부동산 관련 온라인 조회의 60% 이상이 외지 수요자에게서 발생한 것으로 전해졌다.     락포드 외 일리노이 주에서는 스프링필드가 전체 9위에 오르며 두 개 도시가 상위 10위권에 포함됐다.     전체 순위는 락포드에 이어 버클리(캘리포니아), 알바니(뉴욕), 디어본(미시간), 톨레도(오하이오), 카멜(인디애나), 사우스 벤드(인디애나), 애빌린(텍사스), 스프링필드, 앨런타운(펜실베이니아)가 미국에서 가장 인기 많은 주택시장 탑10을 이뤘다.   부동산 전문가들은 시카고 인근과 중서부 전반에서 주거비 부담을 줄이려는 수요가 늘면서 일리노이 중소 도시들이 새로운 주거 대안으로 주목받고 있다고 분석했다.     Kevin Rho 기자부동산 락포드 락포드 부동산 부동산 시장 대도시 고용시장과

2025.12.23. 14:05

[중앙칼럼] 부동산 경기 회복, 체감 못한 이유

2025년 LA 한인타운 경제는 회복과 침체가 동시에 나타났다고 볼 수 있다. 지역에 따라 부동산 시장은 회복세를 보이고 아파트 개발은 이어졌지만, 소상공인들은 여전히 팍팍한 현실과 씨름해야 했기 때문이다.   최근 8년간 한인타운 부동산 가격은 약 55% 이상 상승하며 LA카운티 평균과 유사한 흐름을 보였다. 올 상반기 금리 부담과 매물 부족으로 주춤했던 타운 부동산 시장은 하반기 들어 매매가 되살아나며 회복세로 돌아섰다. 지역에 따라서는 매매 가격이 하락하거나 조정 국면을 보이기도 했다.   한인 부동산 업계 관계자는 “금리 부담이 다소 완화되면서 그동안 시장에 나오지 않던 매물이 서서히 풀리기 시작했다. 연말로 갈수록 급격한 반등보다는 실수요와 투자 수요가 섞인 형태로 거래가 꾸준히 이어지는 분위기”라고 전했다. 타운 부동산 시장이 급등이나 급락보다는 점진적인 회복 국면에 들어선 것으로 분석했다.   또한 중·소규모 주상복합과 임대 아파트 프로젝트가 이어졌다. 저소득·중간소득층 대상의 주택 공급 확대는 LA시 주택 정책 기조와 맞물리며 한인타운을 점차 주거 복합 상권으로 재편하고 있다. 인구 밀도가 높아지는 것은 장기적으로 소비 기반을 키울 수 있는 요소지만 공급 확대가 즉각적인 상권 활성화로 연결된다고 보기에는 아직 이르다는 시각이 우세하다.   부동산 회복세와 달리 한인타운 상권 분위기는 여전히 냉랭했다. 요식업과 서비스업을 중심으로 한 타운 상권은 1년 내내 어려움을 겪었다. 임대료 부담, 인건비 상승, 소비자 지출 위축이라는 삼중고는 자영업자들의 체력을 빠르게 소진시켰다.     특히 식당, 세탁, 리커, 페인팅 등 주요 한인 업종은 고령화와 2세들의 전문직 선호로 후계자 부재라는 구조적 한계에 직면했다. 매출 부진을 견디지 못해 영업을 축소하거나 폐업을 고민하는 업소들도 증가 추세다. 일부 소형 상가의 경우는 임대료가 여전히 높아 부담으로 작용하고 있다고 한다.   이런 상황에 이민 단속 강화라는 외부 변수가 타운 상권에 직격탄이 됐다. 트럼프 행정부의 대규모 이민 단속이 지난 6월 LA서 본격 시작된 이래 지속 확대되면서 한인타운 삶의 현장은 즉각적인 변화를 체감했다.   한 한인 자동차 수리업체의 경우 불법체류자 단속 우려로 타인종 숙련공이 출근을 꺼리면서 인력 공백이 발생했다. 급한 대로 외부에서 더 높은 임금을 주고 기술자를 데려왔지만, 숙련도가 떨어져 작업 품질이 기대에 미치지 못해 오히려 고객 불만이 늘어나는 역설적인 상황을 겪었다. 인력난이 비용 상승과 서비스 질 저하로 이어진 것이다.   식당가도 마찬가지였다. 한인타운 식당들은 라티노 종업원 감소뿐 아니라 라티노 고객 유입 자체가 줄어들면서 매출에 타격을 입었다. 여기에 인플레이션 여파로 식재료 가격은 계속 올랐고 인력 부족 속에서 인건비 상승은 불가피했다.   어쩔 수 없이 메뉴 가격을 인상하자 고물가에 부담을 느낀 소비자들은 외식을 줄이기 시작했다. 가격을 올리지 않으면 버틸 수 없고, 올리면 손님이 줄어드는 악순환 속에서 자영업자들의 한숨은 깊어졌다. 이민 정책 변화가 지역경제에 직접적 영향을 미치고 있음을 알 수 있는 대목이다.   한인타운의 부동산 경기가 부분적으로 살아나는 것은 분명 의미 있는 경기 지표다. 그러나 그것만으로 지역 전체 경제의 완전한 회복을 단정하기는 어렵다. 상권 침체와 분리된 부동산 시장 회복세는 전체 경제 활력의 지표라기보다 불균형적 개선 신호에 가깝다.   소상공인과 자영업자들이 함께 숨을 돌릴 수 있는 환경이 마련될 때 비로소 타운 경제도 균형 있는 회복이 가능할 것이다. 개발과 투자에 더해, 소상공인을 다시 일어설 수 있게 하는 실질적 지원이 병행되지 않는다면 한인타운 경제는 체감되지 않는 성장에 그칠 수밖에 없다. 박낙희 / 경제부장중앙칼럼 부동산 경기 한인타운 부동산 부동산 회복세 한인타운 상권

2025.12.22. 19:34

“한국의 글로벌 부동산 개발 기업인 트랙을 환영합니다”

 한국의 글로벌 부동산 개발투자 기업인 트랙(TRAC Development Group)이 캐롤튼에 대규모 개발 프로젝트를 추진할 계획인 가운데, 달라스 카운티와 텍사스 주하원의원의 지지를 받았다. 트랙의 창업주인 문정민 회장과 트랙 관계자들은 지나 11월25일(화) 오후 5시 30분 파머스 브랜치에서 텍사스 주하원 제115지구 카센드라 에르난데스(Cassandra Hernandez) 의원과 제63지구 벤 범가너(Ben Bumgarner) 의원으로부터 트랙 개발사업의 협조를 위한 선언문을 받았다. 트랙은 또한 12월2일(금) 달라스 카운티 커미셔너들로부터 같은 내용의 선언문을 받아냈다. 이 자리에는 성영준 전 캐롤튼 시장과 미연방총한인회 정명훈 회장이 함께 했다. 이 선언문은 텍사스 주하원의원들과 달라스 카운티 커미셔너들이 트랙의 프로젝트 추진을 지지한다는 뜻으로, 향후 다양한 정부차원의 협조를 기대할 수 있다. 캐롤튼 시 경제개발국 또한 트랙의 프로젝트에 대한 지지를 선언했다. 트랙은 I-35E 고속도로와 조지부시 턴파이크 남동쪽 코너에 대규모 부동산 프로젝트를 진행하게 된다. 문정민 회장은 한국계 미국인 부동산 개발업자이자 기업인으로, 다국적 부동산 개발기업인 트랙을 창립했다. 그는 미국 공화당을 20년 가까이 후원하여 활동 당시 미 정계에 대한 영향력이 컸던 기업인인 만큼 대한민국과 미국 간 중요한 가교 역할을 해왔다. 대표적으로 대한민국 IMF 외환위기 당시 9개 나라에서 다수의 외국 기업을 한국으로 초청해 한국에 직접 투자포럼을 개최했으며 해당 투자포럼에 참석한 기업들로 부터 한화 약 1조 8천억원의 국내 투자유치를 이끌어낸 바 있다.     〈토니 채 기자〉부동산 글로벌 글로벌 부동산 트랙 개발사업 텍사스 주하원의원들

2025.12.18. 12:22

[부동산 이야기] 시민권 없이 부동산 구매

미국 경기가 좋지 않다고들 얘기한다. 내년엔 더 좋아질 거라는 기대를 하지만 매년 힘들다는 말은 반복되고 있다. 하지만 모든 생각은 어떤 관점에서 보느냐에 따라 다르다.     늘 안 되는 사람은 안 되고, 바쁜 사람은 항상 바쁘게 보이며, 없는 사람은 모자라서 힘들고, 있는 사람 역시 더 없다고 불평한다. 미국 생활은 다람쥐 쳇바퀴처럼 정신없이 돌아가고, 숨만 쉬어도 내야 하는 고정 페이먼트가 있지만, 그래도 대부분은 제법 잘 짜여진 생활 환경 속에서 나름대로 편안하게 살아가고 있다. 경기가 안 좋아도 의·식·주는 삶의 가장 중요한 부분을 차지한다. 이민 생활은 낮에는 일하고 밤에는 충분히 쉬어야 버틸 수 있기 때문이다.     한국에서는 내 집 장만이 꿈도 못 꾸는 경우가 많지만, 미국에서는 여러 방법을 찾을 수 있다. 영주권이나 시민권이 없어도 가능하다.     한국과 비교해 보면 강남 아파트의 경우 90억, 100억짜리도 흔하고 전세만 해도 20억이 넘어가는 고급 아파트들이 있다. 지방 아파트의 경우 3~4억도 가능하지만, 그런 가격대에 비하면 미국은 상대적으로 살 만한 가격대가 많고, 외국인 융자로 부동산을 구입할 때도 보통 30~40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는데, 융자 방법은 어떤 것이 있을까?   첫째, 소셜 넘버가 있어도 크레딧 리포트가 뜨지 않는 경우, 즉 신용 점수가 전혀 없어도 소득 대비 PITI로 감당할 수 있으면 승인되는 프로그램이 있다. (P-Principle 원금, I-Interest 이자, T-Tax 텍스, I-Insurance 보험) 은행은 월 소득 대비 PITI 비율로 대출 여부를 판단한다. 즉 신용 점수가 없어도 소득 증명이 가능하면 융자가 가능할 수 있다는 의미다.     둘째, DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램이 있다. DSCR = NOI / Debt 로 계산되며 일반적으로 1.0 이상이면 가능하지만, 은행마다 기준이 다를 수 있다. DSCR은 주택 거주 목적이 아니라 투자용 (NOO - Non Owner Occupied) 융자이며, 이 역시 크레딧 점수가 없어도 가능하다. 요즘은 금리나 조건이 예전보다 좋아졌고 일부 프로그램은 재융자나 캐시 아웃도 가능하다.   인컴은 정해져 있는데 아파트 렌트는 쉬지 않고 오르고 있다. 특히 배우자가 없는 싱글의 경우 세금도 많이 내지만 마땅히 공제받을 만한 것이 없는데, 내 집을 마련할 경우 재산세와 모기지 페이먼트에 포함된 이자는 Itemized Deduction 시 세금 공제 대상이 된다. 세금 공제도 도움이 되지만 또한 매달 원금이 조금씩 갚아지기 때문에 아파트 렌트비로 내면 사라지는 돈이 집을 통해서는 조금씩 쌓여 자산이 된다.     물론 세금 혜택만 보고 집을 사는 것은 위험하다. 그럼에도 가족이든 싱글이든 내 집 장만 후 아파트 렌트비 낸다고 생각하며 모기지 페이먼트를 꾸준히 내다보면 집값도 오르고 나이 들어 퇴직 후에도 편안하게 머물 곳이 있어 든든하다.     모든 물가가 올랐다. 한국인들은 고급 시계, 외제차 등 고급 소비에는 익숙하지만 정작 내 집 마련에 대해서는 노력도 하지 않는 경우가 많은데 생각보다 어렵지 않다. 주위에 부동산 전문가나 융자 전문인이 있다면 조금씩 공부하고 알아본다면 누구든 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 시작이 반이다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 이야기 시민권 부동산 고급 아파트들 지방 아파트 아파트 렌트

2025.12.17. 18:00

2025년 GTA 콘도 가격 하락…수요 둔화 속 매수자 우위 시장 전환

  2025년 광역토론토지역(GTA) 콘도 시장이 공급 과잉과 수요 둔화의 이중 압박 속에서 뚜렷한 가격 조정을 겪고 있다. 전국적인 콘도 시장 침체 흐름 속에서 GTA 역시 거래량과 가격 모두 하락세를 기록하며 매수자 중심 시장으로 이동하고 있다는 분석이 나왔다.   가격·거래량 동반 하락… GTA 평균 5.1%↓ RE/MAX가 발표한 ‘2025 캐나다 콘도 시장 보고서’에 따르면, GTA의 2025년 평균 콘도 가격은 69만1,308달러로 전년 대비 5.1% 하락했다. 거래량 역시 2024년 2만590건에서 2025년 1만8,139건으로 줄어들며 약 11.9% 감소했다.   보고서는 신규 매물 증가에도 불구하고 구매 심리가 살아나지 못하면서 가격 조정이 불가피해졌다고 진단했다. 이러한 현상은 GTA에 국한되지 않고, 캐나다 전반의 주요 대도시 콘도 시장에서 공통적으로 나타나고 있다.   일부 지역은 ‘역주행’… 고급 주거지 거래 반등 전반적인 하락세 속에서도 일부 지역은 예외적인 흐름을 보였다. 브라이들 패스–요크 밀스–서니브룩과 세인트 앤드류–윈드필즈 지역은 거래량이 33.6% 증가했고, 배서스트 매너–클랜턴 파크, 이토비코 웨스트 몰–킹스웨이 사우스, 돈 밀스–밴버리 지역에서도 소폭의 거래 증가가 나타났다. 이는 상대적으로 자금 여력이 있는 수요층이 시장 조정을 ‘기회’로 인식하고 선택적으로 움직이고 있음을 보여주는 신호로 해석된다.   불확실성은 지속… 회복은 2027년 이후 전망 보고서는 콘도 시장의 둔화가 2026년 중반까지 이어질 가능성이 높다고 내다봤다. ▲미·캐나다·멕시코 무역협정(CUSMA) 재협상 불확실성, ▲관세 여파, ▲생활비 상승, ▲대규모 모기지 갱신, ▲고용 불안 등이 복합적으로 수요 회복을 제약하고 있다는 설명이다.   다만 2년 가까이 누적된 재고가 점차 소화되고 경제 여건이 안정될 경우, 2027년에는 수요와 공급이 보다 균형을 이루는 건강한 시장 환경이 조성될 수 있다는 전망도 함께 제시됐다.   이번 조정 국면은 첫 주택 구매자나 다운사이징을 고려하는 실수요자에게는 분명 문턱이 낮아진 시기일 수 있다. 그러나 동시에 고금리 잔존 리스크와 고정비 부담, 일자리 불확실성은 여전히 시민들의 결정을 망설이게 한다. 주거 안정은 단순한 가격 문제가 아니라 삶의 예측 가능성과 직결된 만큼, 시장 회복의 신호보다 시민 체감 회복이 먼저 와야 한다는 점을 이번 통계는 다시 한 번 상기시킨다. 토론토중앙일보 [email protected] 콘도시장 부동산 주택가격 부동산전망 주거비 부동산분석

2025.12.17. 5:57

[부동산칼럼] 부동산 투자의 보너스 감가상각

앞선 글에서 일반 감가상각이 어떻게 부동산 투자자에게 ‘보이지 않는 수익’을 만들어주는지 살펴보았다. 27.5년에 걸쳐 차근차근 공제를 받는 방식은 안정적이고 예측 가능하다.     그런데 시장에는 이보다 훨씬 빠르게 절세 효과를 얻을 수 있는 제도가 있다. 많은 투자자들이 세금 전략의 핵심으로 꼽는 ‘보너스 감가상각(Bonus Depreciation)’이다. 처음에는 생소하지만 구조를 이해하는 순간, 왜 경험 많은 투자자들이 이 제도를 적극적으로 활용하는지 금방 알 수 있다.   보너스 감가상각의 핵심은 ‘일부 자산을 첫해에 대량으로 공제받을 수 있다’는 점이다. 일반 감가상각이 긴 시간에 걸쳐 천천히 혜택을 주는 방식이라면, 보너스 감가상각은 첫해부터 현금흐름을 크게 개선하는 전략이다. 건물 전체가 아닌, 건물 안에 있는 단기 자산을 따로 분리하면 이 제도를 적용할 수 있다. 덕분에 초기 투자부담은 줄고, 다음 단계로 나아가는 속도는 훨씬 빨라진다.   여기서 중요한 과정이 바로 ‘코스트 세그리게이션(Cost Segregation)’이다. 건물 안에는 5년, 7년, 15년 자산으로 분류되는 항목들이 의외로 많다. 카펫·조명·배선·실외 데크·주차장 포장·조경 설비 등은 건물 구조와 다른 수명을 가진 자산으로 본다.  이를 분리하면 상당 부분이 보너스 감가상각 대상이 된다. 원래는 몇 년에 걸쳐 나누어 감가상각해야 할 항목을 첫해에 공제받을 수 있다. 많은 투자자들이 “세금이 줄었다”가 아니라 “현금흐름이 완전히 바뀌었다”고 말하는 이유가 여기에 있다.   한 투자자의 사례를 보자. 150만 달러짜리 다가구 임대주택을 산 뒤 코스트 세그리게이션을 진행했다. 건물 가치 중 약 50만 달러가 단기자산으로 분류되었고, 그중 60%가 첫해 보너스 감가상각 대상이 되었다. 결과적으로 그는 그해에만 30만 달러가 넘는 감가상각 공제를 받았다. 임대수익보다 훨씬 큰 금액이었다. 몇 년 동안 나누어 받을 혜택을 첫해에 확보한 것이다. 그는 “생각보다 훨씬 큰 영향을 받았다. 현금흐름이 좋아지니 다음 투자를 준비하는 속도도 완전히 달라졌다”고 말했다. 절세가 단순한 비용 절감이 아니라 ‘투자의 사이클’을 바꾸어 놓은 셈이다.   보너스 감가상각은 단순히 세금을 줄이는 기술이 아니다. 절세된 금액은 다시 투자로 이어지고, 그 투자가 또 다른 감가상각을 만든다. 이 과정이 반복되면 장기적으로 자산 증식 속도가 크게 달라진다. 그래서 나는 보너스 감가상각을 “투자의 속도를 높이는 가속페달”이라 부르고 싶다. 같은 자본으로 시작해도 이 제도를 이해하는 사람과 그렇지 않은 사람의 성장 그래프는 몇 년만 지나도 차이가 크다.   물론 주의할 점도 있다. 보너스 감가상각을 많이 받으면 매각 시 ‘감가상각 환수세(Depreciation Recapture)’ 부담이 커질 수 있다. 그러나 1031 익스체인지를 통해 다음 자산으로 넘어가면 환수세를 뒤로 미루면서 계속 자산을 확대할 수 있다. 결국 핵심은 ‘보유 전략’이다. 어떻게 가져가고, 언제 갈아타느냐에 따라 보너스 감가상각은 누구에게는 최고의 절세 도구가 되고, 또 누구에게는 그냥 스쳐 지나가는 개념이 되기도 한다.   부동산 투자는 단순히 좋은 건물을 고르는 일이 아니다. 제도를 이해하고 활용하는 순간, 같은 부동산을 사더라도 결과는 완전히 달라진다. 복잡해 보이지만, 실제로는 우리의 투자 여정을 더 단단하게 만들어주는 기술에 가깝다. 투자자가 원하는 것은 결국 더 안정적인 현금흐름과 더 튼튼한 미래다. 보너스 감가상각은 그 길을 한 걸음 더 빠르게 만들어주는 강력한 동력이다. 제이 윤 / 재미부동산협회 회장부동산칼럼 감가상각 부동산 보너스 감가상각 부동산 투자자 감가상각 공제

2025.12.16. 22:11

[부동산] 올 한해 LA 부동산 시장

2025년 LA 부동산 시장은 안정적 교착 상태에서 미묘한 전환의 신호를 보이며 복잡한 양상을 드러냈다. 높은 금리 환경이 지속되면서 전반적인 거래 활동은 제한되었으나, 공급 부족과 수요의 끈질긴 지속력이 가격 하락을 상당 부분 상쇄하며 시장의 탄력성을 입증했다.   연초부터 연방준비제도(Fed)의 기준금리가 5.25~5.50% 수준을 유지하며 모기지 금리는 6.5~7%대를 맴돌았다. 이는 2020~2021년 역사적 저금리 시대와 대비되는 환경으로, 구매자들의 구매력은 현저히 줄어들었다. 100만 달러 주택 구매 시 월 납입금이 2021년 대비 40% 이상 증가하며, 특히 첫 주택 구매자들의 진입 장벽은 여전히 높았다.   그러나 흥미로운 현상은 이러한 금리 부담에도 불구하고, LA의 독특한 시장 역학이 작동했다는 점이다. 실리콘밸리 테크 기업들의 남가주 확장, 엔터테인먼트 산업의 회복, 그리고 날씨와 문화적 매력이 근본적인 수요를 떠받치고 있다고 업계는 전한다.   시장의 지역 간 차이는 더욱 뚜렷해졌다. 베버리힐스, 벨에어, 말리부, 샌타모니카 같은 프리미엄 웨스트사이드 지역은 현금 구매 비율이 높고 주택 재고가 극히 제한적이어서 가격이 비교적 안정적으로 유지되었다.     반면, 샌퍼낸도밸리, 이스트LA, 앤텔롭밸리 등 상대적으로 외곽 지역에서는 가격 조정 압력이 더 높았다. 통근 부담과 생활 편의성에 대한 고려는 여전히 구매 결정의 중요한 변수로 작용했다.   시장의 가장 큰 구조적 문제인 공급 부족은 2025년에도 해소되지 않았다. 건축 비용 상승, 엄격한 조닝 규제, 그리고 높은 금리는 신규 주택 건설을 억제했다.     더욱이, 기존 주택 소유자들은 2~3%대의 낮은 모기지 금리를 포기하고 시장에 나오기를 꺼리는 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’가 전국 평균보다 더 두드러졌다. 이는 시장에 나오는 중고 주택의 재고를 역사적 저점 수준으로 끌어내렸다.   LA 임대시장은 작년의 급등세에서 다소 숨 고르기에 들어갔다. 다세대 주택 공급이 점진적으로 증가하고, 일부 구직자들의 보다 저렴한 주변 다른 주로의 이탈이 수요 일부를 누그러뜨렸다. 그러나 여전히 평균 월세는 여전히 한 가구 소득의 상당 부분을 차지한다.     상업용 부동산, 특히 오피스 시장은 원격·하이브리드 근무의 정착으로 인한 구조적 도전에 직면했으나, 산업용 창고와 데이터 센터에 대한 수요는 강세를 보였다. 주택 정책 면에서는 지자체 차원에서 보조금이 포함된 첫 주택 구매자 지원 프로그램 확대, 그리고 ADU(별채) 건축 허용 절차 간소화 등 공급 확대를 위한 노력이 이어졌다.   2025년은 LA 부동산 시장이 고금리라는 ‘뉴 노멀(New Normal)’에 적응하는 한 해였다. 시장은 극심한 변동성보다는 침체된 교착 상태를 보였지만, 그 속에는 LA를 향한 근본적인 수요와 공급의 구조적 불균형이 여전히 도사리고 있다.   대부분의 전문가는 2026년 시장이 금리 인하 가능성에 큰 영향을 받을 것이라고 내다본다. 연준의 금리 정책이 느슨해지기 시작하면 잠재된 수요가 표면으로 드러나 거래 활동이 활성화될 수 있다. 그러나 공급 제약은 쉽게 해결되지 않을 문제로, 장기적으로 LA의 주거 가격 부담 문제는 지속될 전망이다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 한해 주택 구매자들 시장 역학 la 부동산

2025.12.16. 21:55

한인부동산협회 ‘송년의 밤’

조지아한인부동산협회(GAKARA·회장 샤론 황)는 4일 스와니 리버클럽에서 정기총회 및 송년의 밤을 개최했다. 이날 협회 회원, 스폰서, 업계 관계자 등 약 120명이 참석해 친목을 다졌다. 샤론 황 회장은 “봉사한 임원들께 감사드린다”며 협회 활동에 적극적으로 참여해준 회원들에게도 감사의 인사를 전했다. 협회는 올해 골프대회에서 조성된 기금 4000달러를 한인 봉사단체 미션아가페와 ‘골든 하베스트 푸드뱅크’에 기부한다고 밝혔다.   윤지아 기자부동산 송년 한인 봉사단체 회장 샤론 협회 활동

2025.12.05. 14:41

서던캘리포니아의 10, 11월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 10, 11월주택 시장 동향은 어떤가요?     ▶답= 최근 시장은 보합세를 유지하고 있지만, 일부 지역 대도시권의 선호 거주 지역과 다운사이징을 위한 외곽 주택들의 매매는 꾸준히 이어지고 있습니다. 최근 주택 보험 갱신이 거부되거나 여러 가지 재해 대비책 요구가 늘고, 프리미엄이 급격히 상승하는 경우도 증가하고 있습니다. 이에 따라 최근 몇 가지 주택시장 관련 루머와 질문 사항들을 살펴보고자 합니다.   첫째, 기존 주택을 보유하고 있고 여유 자금이 있으신 경우 인컴 프라퍼티를 구입하는 것과 기존 융자를 페이오프하는 것 중 어떤 선택이 더 나은지를 문의하시는 분들이 있습니다. 렌트용 주택 구입은 인컴 제한, 렌트비 상승의 한계, 지역별로 강화되는 테넌트 보호책, 각종 유지비 증가, 높은 모기지 등으로 인해 오히려 기존 모기지를 페이오프하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 추후 투자나 기타 용도로 자금이 필요할 때에도 부동산 담보 대출의 이자율과 조건이 가장 좋기 때문에 자금을 유리하게 조달할 수 있으며, 은퇴를 대비해 주거비로 나가는 가장 큰 비용을 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.   하지만 투자 목적이 명확한 경우 가격이 낮춘 매물을 캐시로 구입하는 편이, 추후 렌트비가 하락하거나 관리비가 상승하더라도 추가 자금 투입 없이 주택 유지가 가능하다는 장점이 있습니다. 본인에게 해당되는 상황을 고려해 선택하면 됩니다.   두 번째, 한국에서 미국 주택 투자에 대한 관심이 커지면서 “고가 아파트 한 채를 팔아 약 300만 달러 예산으로 미국에서 주택과 비즈니스를 구입해 쉽게 정착할 수 있다”는 스토리가 온라인에서 많이 회자되고 있습니다. 그러나 미국 투자나 이민을 고려할 때 1차 목표는 한국에서 추가 송금을 최소화하면서 정착하는 것입니다. 여유 자금으로 고가 주택을 바로 매입하는 경우 기타 비용을 고려하지 않는 실수가 자주 발생합니다. 체류 신분이 보장된 분들의 경우라도 정착 완료 전까지는 다소 비싸더라도 렌트를 권해드립니다. 본인의 경력과 연결되는 사업이나 직장을 기반으로 정착하는 것이 가장 안정적인 방법입니다.   세 번째, 고가 주택 매매가 활발하다고 해서 이를 바탕으로 전체 부동산 시장 흐름을 안정적이라고 판단해서는 안 됩니다. 고가 주택은 소위 그들만의 리그입니다. 실제 미국 주택시장을 판단하려면 지역별 중간 가격대, 가능하면 단독주택의 흐름을 보는 것이 중요합니다. 가족 단위 입주가 가능한 방 3개·화장실 3개 정도의 매물이 항상 시장의 주류였고, 2025년 6개월간 실거주 주택 구매자의 비율이 20%대, 평균 구입 연령이 40대인 비정상적인 상황 속에서 누가 집을 사고 있는지를 파악하는 것이 필요합니다.   투자자의 계산과 일반 소비자의 계산은 다릅니다. 무리한 구입 추진보다는, 대규모 투자자와 경쟁하지 않으면서 감당 가능한 렌트비를 제공할 수 있는 인컴 프라퍼티를 확보하는 것이 우선임을 잊지 마시기 바랍니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 최근 주택시장 11월주택 시장 주택 투자

2025.12.02. 22:17

[부동산 가이드] 남가주 부동산의 숨은 기회

요즘 남가주 부동산 시장은 여전히 잔잔한 듯하지만, 그 속에서는 여러 흐름이 교차하고 있다. 끝없이 오르던 집값은 이제 제자리를 맴돌고 있고, 지역마다 가격도 내려가는 추세이다. 거래는 줄어들었고, 시장에는 조금씩 매물이 쌓이고 있다.   가장 크게 체감되는 변화는 역시 금리다. 몇 년 전만 해도 3%대 금리로 대출을 받아 집을 샀던 사람들이 지금은 7%를 넘는 금리를 보며 고개를 절레절레 흔든다. 그만큼 이자 부담이 커졌고, 대출 자격 기준도 까다로워졌다. 이런 이유로 바이어들은 발걸음을 멈추었고, 셀러들은 “이 금리에 누가 사겠나” 하며 매물을 거둬들이고 있다. 덕분에 거래량은 크게 줄었고, 가격은 작게나마 조정을 받고 있다.   한편, 매물이 늘어나고 있다는 말도 들리지만, 실상은 여전히 공급이 부족하다. 남가주는 오랫동안 주택 공급이 인구 증가 속도를 따라잡지 못했다. 새로 짓는 주택은 많지 않고, 짓더라도 가격이 높거나 HOA 비용이 부담스러워 일반 실수요자들이 접근하기 어렵다. 결국 시장에 조금씩 매물이 늘고 있다고 하더라도, 그 대부분은 중상가 이상의 주택들이고, 실수요자들이 찾는 단독주택은 여전히 희소하다. 그래도 조건이 좋은 집은 여전히 빠르게 계약이 이루어진다.   다만 시장은 균일하지 않다. 학군과 치안이 안정된 지역은 여전히 견조한 반면, 비교적 외곽에 있는 대형 주택들은 시장에 오래 머무는 경우가 많다. 대형 평수에 2층 구조의 집들은 금리 부담 탓에 구매층이 줄었고, 반대로 단층 구조나 관리가 쉬운 집들은 꾸준히 인기가 있다.     이런 변화는 단순히 가격의 문제가 아니라, 인구 구조와 생활 방식의 변화를 반영한 결과이기도 하다. 은퇴를 앞둔 세대들이 많은 남가주에서는 “크고 멋진 집”보다 “편하고 관리 쉬운 집”을 선호하는 흐름이 뚜렷해지고 있다.   이와 함께 최근 몇 년 사이, 기후와 보험 문제가 새로운 변수로 떠올랐다. 산불과 홍수가 잦아지면서 일부 지역에서는 보험료가 급등하거나, 아예 보험 가입이 거부되는 사례도 늘고 있다. 거래 전에 반드시 보험 가능 여부를 확인해야 한다. 예전에는 단순히 위치와 가격만 따졌다면, 이제는 자연재해 위험도 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치는 시대가 된 것이다.   또 한 가지 주목해야 할 점은 정부의 규제 변화다. 캘리포니아 주정부는 여전히 심각한 주택난을 해결하기 위해 다가구 주택(ADU)이나 교통 인접 고밀도 주택 개발을 적극 추진하고 있다.     이런 정책은 투자자에게는 새로운 기회가 되기도 하지만, 기존 주택가 주민들에게는 주차난과 인구 밀도 증가라는 부담으로 다가올 수 있다. 법이 바뀌면 내 집의 가치가 오를 수도, 떨어질 수도 있다는 점을 이제는 누구나 인식해야 한다.   이처럼 지금의 남가주 시장은 어느 한 방향으로 치우치지 않은 ‘균형의 시기’라 할 수 있다. 금리 부담으로 거래는 줄었지만, 근본적인 수요는 여전히 탄탄하다. 매물이 늘었지만, 살 만한 집은 여전히 귀하다. 보험과 규제가 새로운 변수가 되었지만, 정보와 준비가 있는 사람에게는 또 다른 기회가 된다.     중요한 것은 ‘언제 사느냐’보다 ‘무엇을 알고 사느냐’이다. 남가주 부동산은 여전히 미국에서 가장 역동적인 시장이다. 그리고 언제나 그래왔듯, 위기 속에서도 늘 기회는 있었다. 지금이 바로 그 기회를 준비할 시간일지도 모른다.   ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 남가주 부동산 요즘 남가주 다가구 주택 주택 개발

2025.11.19. 17:43

[부동산] 주택 지금 팔아야 할까

모기지 이자율이 하락하면서 LA 부동산 시장은 매도자에게 유리한 전환점을 맞았다. 이는 단순히 구매자들의 관심 증가 때문이 아니라 시장 구조적 변화와 경제적 여건이 복합적으로 작용한 결과다. 이자율 인하로 약 1년간 누적된 잠재 구매자들이 시장으로 대규모 유입되면서 ‘구매자 군중 효과’가 발생했고, 경쟁 입찰 상황이 조성됐다. 이러한 수요 증가는 평균 계약 체결 기간을 단축하고 매도자의 협상력을 극대화할 수 있는 희귀한 시장 조건을 만들었다.   현재 LA 주택 가격은 역사적 고점에 근접해 있다. 2024년 현재 LA 카운티 중간 주택가격이 10년 전보다 80% 이상 상승한 85만 달러 수준을 유지하면서 장기간 형성된 높은 평가액을 현실화하기 가장 적합한 시기다. 이러한 가격 수준은 경제적 리스크와 조정 가능성을 내포하고 있기 때문에 지금의 호황기가 일시적일 수 있다는 점을 인지해야 한다.   현재의 매도 호기는 시장의 공급 부족 현상이 극대화된 시점에서 발생하고 있다. LA의 주택 재고량이 정상 시장의 50% 수준에 불과한 2.5개월 분량에 머물러 있어 공급 대비 수요 불균형이 가장 심각한 단계다. 그러나 이자율 하향이 본격화되면 ‘자물쇠 효과’로 시장에 나오지 않았던 주택들이 점차 공급될 것으로 예상되어선점적 매도 전략이 필수적이다.   경제적 관점에서 LA 부동산 시장은 여러 리스크 요인에 노출되어 있다. 연준의 금리 정책이 인플레이션 지표에 따라 유동적으로 변화할 가능성이 있고, 고금리 환경의 장기화가 경제 활동을 위축시켜 실질 구매력을 약화할 수 있다. 역사적으로 이자율 인하가 단기적으로 시장을 과열시키다가 결국 조정으로 이어진 사례가 반복됐다.   세제 측면에서 현재의 고가 수준에서 매도할 때 25만 달러 양도소득세 기본공제액(부부 공동 시 50만 달러)을 최대한 활용할 수 있는 장점이 있다. 1031 교환을 통해 다른 지역에서 가격 대비 수익률이 더 높은 부동산으로 재투자하거나 다양한 자산 클래스로 자본을 분산시킬 기회가 열린다. 베이비부머 세대는 은퇴를 앞두고 유지비가 높은 주택에서 벗어나려는 성향과 맞물려 이자율 하락을 매도 계기로 삼을 수 있다. 이러한 인구통계학적 요인은 향후 공급 증가로 이어질 가능성이 높다.   지역별로 웨스트사이드(베벌리힐스, 웨스트우드, 샌타모니카)는 국제적 경제 불확실성과 달러 강세 약화 가능성이 해외 구매자의 구매력에 영향을 미칠 수 있으므로 프리미엄을 최대한 활용할 수 있는 지금이 매도 적기다. 내륙 지역(샌퍼낸도밸리, 이스트LA)은 개발 호재가 실현되기 전에 미래의 불확실성을 회피하는 전략이 유효하고, 신흥 급성장 지역(LA다운타운, 아트디스트릭트)은 이미 상당한 가격 상승을 기록했으므로 성장세가 주춤하기 전에 수익을 실현하는 것이 바람직하다.   LA시와 가주 정부의 주택 공급 확대 정책(ADU 건축 허용 확대, 고밀도 개발 장려 등)이 본격화되면 2025년 이후 공급이 점차 증가하여 매도자 시장이 약화할 것이므로, 이러한 정책적 변화가 본격 효과를 발휘하기 전에 매도하는 것이 유리하다.   현재의 이자율 하락이 가져온 시장 조건은 매도자에게 여러 측면에서 유리하게 작용하지만, 이러한 호조건이 영구적으로 지속될 것이라고 기대해서는 안 된다. 부동산 시장의 주기성을 고려할 때 상승 사이클의 후반부에 위치한 현재 시점이 자본 이전을 위한 최적의 타이밍이라고 판단된다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 주택 이자율 중간 주택가격 주택 재고량 이자율 인하

2025.11.18. 22:38

LA 상업용 부동산, 아파트 5640가구로 변신 중

LA가 전국에서 두 번째로 상업용 부동산의 아파트 전환이 가장 활발한 것으로 나타났다.   주택 렌트 플랫폼 렌트카페가 상업용 부동산 데이터 업체 야르디 매트릭스의 자료를 분석한 결과, LA에서는 현재 총 5640가구 규모의 적응형 재개발(adaptive reuse) 주거 전환 프로젝트가 진행 중이다. 이는 1만1000가구인 뉴욕 맨해튼에 이어 전국 2위 규모다.     특히 LA에서 추진 중인 적응형 재사용의 50%는 오피스 빌딩 전환이었다. 지난 7월 기준 11개 오피스 전환 프로젝트가 개발 단계에 있으며, 이를 통해 총 2843가구의 아파트가 공급될 예정이다.   전국적으로는 지난해 2만4735가구가 적응형 재사용으로 공급됐다. 또한 현재 18만1000가구가 진행 중이다.   팬데믹 이후 LA지역 오피스 건물이 텅 빈 데다 주택 부족이 겹치면서 최근 주거 전환 프로젝트가 급증했다.   LA는 1999년 적응형 재사용 조례를 도입한 데 이어, 지난 2024년 개정안으로 규제를 더 완화했다. 시 정부는 주택 부족 해결책의 일환으로 전환 프로젝트를 적극 지원하고 있다.   상업용 부동산 기업 CBRE의 필립 샘플은 “적응형 재사용의 장점은 LA다운타운에서 새로운 조닝 허가를 받지 않아도 된다는 것이다. 신규 개발에 필요한 각종 비용과 시간을 아낄 수 있다”고 설명했다.   건물을 새로 짓는 경우 공사 기간은 18~24개월이 걸리지만, 기존 오피스 내부를 주거용으로 바꾸면 시간과 비용 모두 단축된다.   샘플이 중개하는 다운타운 건물(811 Wilshire Blvd) 역시 주거 전환을 목표로 시장에 나와 있으며, 매각가는 4300만 달러(스퀘어피트당 130달러)다. 그는 “지금은 130달러로는 새 건물을 지을 수 없다”고 강조했다.   해당 건물 또한 최근 채무 만기 도래로 연체 없이 만기 디폴트에 들어간 상태다.   CBRE에 따르면 아파트 전환에 적절한 건물은 ▶완성된 유닛 기준 층고 9피트 이상이며 ▶바닥이 8000스퀘어피트 내외의 직사각형 평면 ▶보행 편의성과 현장 주차시설을 갖춘 경우다. 이 기준을 충족할수록 주거 전환 시 효율성이 높다.   LA지역 아파트 전환에서 이 기준을 충족하면서 프로젝트를 진행 중인 가장 눈에 띄는 기업은 한인 최대 부동산 기업 제이미슨 서비스다. 제이미슨은 지금까지 적응형 재사용 프로젝트 7개를 통해 1500유닛을 공급한 바 있다. 현재 LA에서 오피스 전환 프로젝트 3건을 진행 중이다.   제이미슨은 ▶다운타운 33층 오피스 건물인 ARCO 빌딩(1055 W. 7th St)을 691가구 아파트로 재개발 ▶한인타운 윌셔의 19층 LA카운티 수피리어 법원 건물(600 S. Commonwealth Ave)을 428가구 아파트로 전환 ▶한인타운 버몬트(695 S. Vermont Ave)의 18층 빌딩을 255가구 주거시설로 전환 중이다. 우훈식 기자아파트 부동산 상업용 부동산 아파트 전환 전환 프로젝트 박낙희 LA

2025.11.18. 22:30

LA지역 주택 78.5% “1년새 집값 떨어졌다”

전국 집값 상승세가 사실상 멈추면서, 상당수 주택이 1년 전보다 낮은 가치를 기록하고 있는 것으로 나타났다.     부동산 플랫폼 질로에 따르면, 지난 10월 기준으로 전국에서 지난 1년 동안 가치가 하락한 주택 비율은 53%로 집계됐다. 이는 전년의 16%에서 크게 뛴 수치로, 지난 2012년 4월 이후 가장 높은 비중이다.     집값 하락이 가장 광범위하게 나타난 대도시 지역은 LA를 포함한 서부와 남부였다. 서부·남부 64개 주요 대도시 중 49곳에서 집값이 하락한 주택이 그렇지 않은 주택보다 더 많았다.   가치 하락 주택 비중이 가장 높은 메트로 도시는 콜로라도 덴버로 91%에 달했다. 이어 텍사스 오스틴 89%, 가주 새크라멘토 88%, 애리조나 피닉스와 텍사스 댈러스 각각 87%였다.   LA 또한 78.5%의 주택이 가치가 하락, 샌디에이고도 이와 비슷한 77.8%, 리버사이드는 74.3%였다.     반면 북동부와 중서부는 타격이 덜했다. 36개 주요 대도시 중 단 3곳만이 집값 하락 주택 비율이 절반을 넘었다. 미네소타 미니애폴리스가 55%, 아이오와 디모인 54%, 펜실베이니아 스크랜턴은 52% 수준이었다.   질로는 가치 하락 현상이 전국 모든 도시로 확대되는 추세라고 분석했다. 최근 몇 년간 많은 주택의 가격이 정점을 찍으면서 가치 하락은 자연스러운 수순이라고 덧붙였다.     다만 대부분은 그 이전에 낮은 가격으로 거래됐기 때문에 대다수 주택 보유자는 여전히 상당한 평가 이익을 유지하고 있다.   질로 데이터 기준 판매 이력이 있는 주택의 경우, 마지막 구매 시점은 평균 8.6년 전이었으며 그동안 가치는 67.2% 상승한 것으로 집계됐다.   또한 지난 9월 기준, 5.9%의 주택만이 직전 매매가보다 낮은 가치를 기록했다. 이는 지난해 2.8%에서 크게 증가했지만 팬데믹 전 7.9%보다는 낮은 것이다.   특히 시장에 새로 나오는 매물 중 직전 거래가보다 낮게 나온 비중은 3.4%에 불과했다. 매각 손실이 일반화되는 상황은 아니라는 의미다.   실제로 전체 판매 주택의 평균 가격 조정폭은 9.1%로 나타났다. 이는 2022년 봄의 3.5%보다는 크지만, 팬데믹 이전 평균보다 낮다. 지난 2012년 초 평균 27% 하락과 비교하면 훨씬 안정된 수준이다.   한편 집값 하락이 큰 지역일수록 가치가 떨어진 주택이 오히려 시장에 덜 나오는 경향이 나타났다.     전문가들은 주택 소유주들이 시장이 다시 활발해질 때까지 기다릴 여력이 있다는 신호라고 해석했다. 팬데믹 기간 중 저금리로 구매·재융자한 주택 소유주들은 낮은 월 납입금을 유지하고 있으며, 여전히 높은 수준의 에퀴티를 보유하고 있기 때문으로 분석된다. 우훈식 기자la지역 주택 집값 하락 주택 비율 박낙희 주택 가격 LA 가주 부동산

2025.11.17. 19:56

[부동산 스케치] LA 부동산의 가치

로스앤젤레스 부동산은 늘 고유한 성격을 가지고 있다. 드라마틱하고 예측이 어렵고 때로는 비합리적으로 보이지만, 그럼에도 많은 사람들이 여전히 관심을 갖고 지켜본다. 2025년 현재 LA 부동산 시장에는 거의 모든 이해관계자가 체감하는 세 가지 큰 이슈가 있다. 소위 ‘맨션택스(Measure ULA)', 주택 구입 직후 재산세 재평가로 인한 세 부담 증가, 그리고 홈리스·치안 문제로 인한 지역 가치의 변화다. 각각이 이미 큰 변수인데, 세 가지가 동시에 작용하면서 LA 특유의 복잡한 시장 환경을 만들고 있다.   먼저 멘션택스다. 이 세금은 최근 LA 고가 주택 시장의 흐름을 크게 바꾸었다. 500만 달러 이상 주택에는 4%, 1,000만 달러 이상에는 5.5%의 추가 세금이 부과된다. 이는 이익이 아니라 ‘거래 금액 전체’를 기준으로 한다.   예를 들어 과거에 저렴하게 매입한 주택을 지금 500만 달러에 팔면 20만 달러, 1,000만 달러에 팔면 55만 달러를 세금으로 내야 한다. 이로 인해 일부 고급 주택 소유자들은 매각 시점을 미루거나, 4,999,000달러와 같이 세금 구간을 피하는 가격 전략을 택하고 있다. 실제로 베벌리힐스 인근 약 750만 달러대 현대식 주택이 한동안 매물로 나왔다가, ULA 세 부담을 계산한 뒤 시장에서 조용히 빠진 사례도 있다. 헐리우드 힐스의 일부 1,000만 달러 이상 매물은 매각 대신 임대로 돌리거나, 리스팅과 삭제를 반복하며 방향을 찾고 있다. 그 결과 고급 매물 재고가 줄어들고, 이 구간 거래량도 예전보다 뚜렷하게 감소했다.   한편, 집을 겨우 구입한 사람들에게는 재산세 재평가라는 또 다른 부담이 기다린다. 캘리포니아의 Proposition 13은 기존 소유자의 연간 재산세 인상률을 2%로 제한하지만, 새로 구입한 경우에는 매입가를 기준으로 세금이 다시 책정된다. 웨스트우드의 한 2베드 콘도는 약 105만 달러에 거래되었는데, 이전 주인의 재산세는 연 6,300달러 수준이었던 반면, 새 소유자의 재산세는 약 1만 3,200달러로 거의 두 배가 되었다. 헐리우드의 한 듀플렉스는 180만 달러에 매입된 이후, 재산세가 약 9,000달러에서 2만 2,000달러 수준으로 크게 올랐다. 이런 변화는 단순한 숫자 조정이 아니라, 구매자의 월 부담과 투자 수익률에 직접적인 영향을 준다. 그 결과 일부 구매자는 에스크로를 취소하거나, 투자자는 계획을 재조정해야 하는 상황에 놓인다.   여기에 홈리스 증가와 치안 문제는 동네 가치와 수요에 점점 더 중요한 변수로 작용하고 있다. LA 시는 문제 해결을 위해 노력하고 있으나, 많은 실수요자와 투자자들은 여전히 주변 환경, 거리 청결도, 야간 안전 등을 매우 중요한 요소로 고려한다. 헐리우드는 새로운 개발과 반듯한 신축 콘도가 많지만, 일부 거리의 분위기는 여전히 보수적으로 평가되고 있다.   DTLA(다운타운 LA)는 한때 “LA의 맨해튼”으로 불리며 고급 콘도와 상권이 빠르게 성장했지만, 최근에는 홈리스 밀집, 안전 우려, 상가 폐업 등이 겹치면서 수요가 예전만 못한 지역도 있다. 2007년 약 90만 달러에 매입한 콘도에 대해, 현재 55만 달러도 받기 어렵다는 체감이 나오는 이유다. 베니스 역시 고가 주택과 텐트촌이 공존하는 특수한 구조로 인해, 블록별로 수요와 평가가 크게 갈린다.   이처럼 ULA로 인한 고가 매물 잠김, 재산세 재평가로 인한 실질 부담 증가, 홈리스·치안 문제로 인한 지역별 선호도 차이가 서로 얽히며 시장을 복잡하게 만든다. 그럼에도 불구하고 LA는 여전히 기후, 문화, 일자리, 라이프스타일 등 다양한 장점을 바탕으로 꾸준한 수요를 유지하고 있다. 베벌리힐스가 잠시 조정을 겪을 때 밸리가 오르고, 베니스의 한 블록이 정체될 때 코리아타운은 개발과 재생으로 새로운 관심을 받는다. LA는 하나의 단일한 시장이 아니라, 여러 개의 마이크로 마켓이 동시에 움직이는 도시다. 복잡한 환경 속에서도 LA 부동산이 여전히 주목받는 이유는, 많은 사람들이 이 도시의 장기적인 가치와 잠재력을 믿고 있기 때문이다.   ▶문의: (424) 359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 가치 로스앤젤레스 부동산 재산세 재평가 지역 가치

2025.11.16. 18:01

렌트 신청비 송금 후 연락 두절… 부동산 사칭 사기 주의보

온라인 부동산 중개 플랫폼이 대중화되면서 에이전트를 사칭해 예비 세입자의 돈을 가로채는 사기가 급증하고 있다.   특히 사기범들은 실제 부동산 에이전트의 이름, 사진, 면허번호까지 도용해 활동하는 것으로 나타났다. 온라인 매물을 보고 연락한 세입자에게 신청비 등을 요구한 뒤 잠적하는 수법이다.   NBC뉴스는 6일 연방수사국(FBI)과 부동산 업계 관계자를 인용해 부동산 에이전트 사칭 사기 피해가 전국적으로 확산하고 있다고 보도했다.   FBI 사이버범죄 신고센터에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 소셜미디어 등을 통한 부동산 관련 사기 신고가 130건 이상 접수됐다. 이로 인한 피해액은 약 60만 달러에 달한다. FBI 측은 지난해 접수된 관련 신고가 150건(피해액 150만 달러)이었다며, 올해 연말까지 피해 규모가 지난해를 크게 넘어설 것으로 우려했다.   NBC뉴스는 부동산 에이전트 사칭 사기가 매우 치밀해 예비 세입자가 조금만 방심해도 금전적 피해를 입을 수 있다고 전했다.   사기범들은 부동산 에이전트가 광고 등에 사용한 개인정보(이름, 사진, 면허번호 등)와 실제 매물로 올라온 아파트 유닛이나 주택 정보를 조합해 허위 게시물을 만든다. 이후 소셜미디어 등을 통해 연락한 예비 세입자에게 진짜 에이전트인 것처럼 행세하며 신청비 계좌이체 등을 요구한다. 이 과정에서 피해자가 의심하거나 확인을 요청하면, 가짜 부동산 웹사이트를 제시해 신뢰를 유도하기도 한다.   올해 초 1100달러 렌트비 매물을 보고 사기범에게 속았다는 제니 디아즈(28)는 NBC뉴스에 “온라인 매물은 실제 존재하는 아파트였다”며 “그 에이전트에게 이름, 입주 희망 날짜, 연 소득 등 개인정보를 전달했고, 350달러 신청비를 내면 투어를 해주겠다고 해서 송금했지만 이후 연락이 끊겼다”고 말했다.   사기범이 사칭한 ‘진짜 에이전트’들도 피해를 호소하고 있다.     부동산 에이전트 셰일 보일은 “사기범이 내 이름과 사진을 도용했다”며 “이 때문에 피해자들이 내게 직접 연락하거나 소셜미디어 계정에 항의 댓글을 남기기도 한다”고 밝혔다.   부동산 업계는 이러한 사기를 예방하기 위해 ▶온라인 정보에 100% 의존하지 말 것 ▶반드시 에이전트를 직접 만나 매물 투어 및 신청서(통상 신청비 50달러) 작성할 것 등을 조언했다.   한편, LA경찰국(LAPD)은 타인의 개인정보를 도용해 예비 세입자로 위장한 남성을 최근 체포했다고 밝혔다. 경찰에 따르면 지난 9월 체포된 용의자 ‘이고르’는 한인타운 인근 라치몬트와 할리우드 지역에서 도용한 신분으로 아파트 렌트 계약을 체결하고 가짜 캐시어스 체크를 사용한 혐의를 받고 있다. 경찰은 현재 추가 피해 제보(213-486-5995)를 받고 있다.   김형재 기자에이전트 부동산 부동산 에이전트 온라인 부동산 부동산 업계

2025.11.06. 22:02

첫 주택 구매자 43년 만에 최저… ‘내 집 마련’ 더 멀어졌다

주택시장 진입 장벽이 사상 최악 수준으로 높아진 가운데, 첫 주택 구매자의 비중이 역대 최저로 떨어진 것으로 나타났다.   전국부동산중개인협회(NAR)가 지난 4일 발표한 보고서에 따르면, 지난해 7월부터 올해 6월까지 1년간 거래된 주택 중 첫 구매자의 비율은 21%에 그쳤다.     이는 통계를 집계하기 시작한 1981년 이후 역대 최저치다. 반면 첫 주택 구매자의 중간 연령은 40세로 최고 수준을 기록했다.     NAR의 제시카 라우츠 부수석 이코노미스트는 “첫 구매자 비중이 2007년 대비 절반 수준으로 감소했다”며 “이는 저렴한 주택 재고가 턱없이 부족했기 때문”이라고 지적했다.     보고서에 따르면, 첫 주택 구매자의 평균 다운페이먼트 비율은 10%로, 1989년 이후 최고 수준이다. 자금 출처는 개인 저축(59%)이 가장 많았고, 401(k)·주식·암호화폐 등 금융자산(26%), 가족이나 친구의 증여·대출(22%) 순이었다.   반면, 재구매자의 중간 연령은 62세, 다운페이먼트는 두 배가 넘는 23%로 집계됐다. 재구매자의 30%는 현금 일시불로 주택을 구매한 것으로 나타났다.     현금 자산이 풍부한 기존 주택 보유자들이 대규모 다운페이먼트나 일시불 거래를 늘리는 반면, 젊은 세대의 첫 구매자들은 시장 진입 자체에 어려움을 겪는 것으로 분석된다.   전체로 보면 주택 구매자들의 중간 나이는 59세로 첫 주택 구매자들과 차이가 컸다.   판매자들의 평균 주택 보유 기간은 11년으로 최장을 기록했으며, 이사 거리는 평균 30마일로 전년보다 5마일 줄었다. 판매자 중 절반은 더 새집으로 옮겼고, 34%는 더 큰 주택으로 이사했다.   주택을 소유한 이들은 가치 상승으로 부의 축적이 비교적 수월해 첫 주택 구매자들과의 양극화가 더 심해진 결과로 풀이된다.   NAR의 셰넌 맥간 정책담당 부회장은 “주택 보유는 ‘아메리칸 드림’의 핵심”이라며 “30세가 아닌 40세에 첫 주택을 구매하면 평균 15만 달러 이상의 자산 축적 기회를 잃게 된다”고 우려했다.     주택을 소유한 가정의 크기도 작아졌다.   보고서에 의하면 전체 구매자 중 자녀(18세 이하)가 함께 사는 비율은 24%로 사상 최저였으며, 다세대 가족 주택을 구매한 비율은 14%로 전년(17%)보다 감소했다.     이 중 다세대 주택을 구매한 이들의 주된 이유로는 고령 부모 부양(41%), 생활비 절감(29%), 성인 자녀의 귀가(27%) 등이 꼽혀, 전반적으로 주택 소유주들의 가계 부담이 상당한 것으로 나타났다.   한편 비용 부담에 주택 구매자들은 다운페이먼트 마련을 위해 수년간 저축하는 것으로 드러났다.   온라인 금융 플랫폼 레이즌이 시행한 설문조사 결과에 따르면, 주택 소유주들은 평균 6년을 저축해 비용을 마련했다. 또한 응답자들의 41%는 다운페이먼트 비용 마련이 불가능한 상태라고 답했다. 우훈식 기자구매자 주택 주택 구매자들 구매자 비중 박낙희 부동산 가주

2025.11.05. 20:05

렌트비 전국 톱50 중 38곳이 가주… ‘세입자 지옥’ 현실화

가주가 전국에서 세입자에게 가장 비싼 도시들이 몰려 있는 지역으로 나타났다.   부동산 렌트 정보업체 아파트먼트리스트가 최근 집계한 자료에 따르면, 국내 610개 도시의 3개월(8~10월) 평균 렌트비를 비교한 결과, 전국 50대 고가 임대 도시 중 38곳이 가주 도시였다. 이 중 남가주 지역만 17곳이 포함됐다.   남가주에서 렌트비가 가장 비싼 도시는 뉴포트비치로, 평균 월세가 3360달러에 달해 전국 3위를 기록했다. 이는 6년 전보다 24% 상승한 수치로, 상승 폭으로는 상위 50개 도시 중 18위에 해당한다. 〈표 참조〉   전국 1위는 뉴저지주 호보켄으로 월 3601달러, 6년 전보다 23% 상승했다. 2위는 샌프란시스코 베이 지역의 샌마테오로 8% 증가한 3521달러였다.   남가주 내 다른 고가 임대 도시는 렌트비가 3216달러인 레이크포레스트가 전국 8위, 10위 어바인도 3090달러로 렌트비가 3000달러를 넘었다. 이어 알리소비에호(2998달러)는 17위, 라구나니겔(2990달러) 18위, 컬버시티(2942달러)는 20위에 올랐다.   특히 오렌지카운티 내 도시들의 렌트비 상승이 두드러졌다. 알리소비에호는 6년 새 임대료가 40% 급등하며 전국 최고 상승률을 기록했다. 어바인의 렌트비 또한 지난 6년간 29%나 상승했다.   이 밖에도 미션비에호(2929달러)와 사우전드오크스(2893달러), 치노힐스(2871달러), 시미밸리 등 LA 인근 지역이 20위권이었다. 치노힐스의 렌트비 상승률은 32%에 달했다.   그 뒤로 랜초샌타마가리타(2723달러), 카마리요(2616달러), 코스타메사(2603달러), 브레아(2552달러), 헌팅턴비치(2542달러), 패서디나(2527달러), 오렌지(2515달러)까지 전국 렌트비 순위 톱50에 들었다.     지난 10월까지 LA시의 3개월 평균 렌트비는 2095달러 수준으로 이들보다 낮은 편에 속했다.   전문가들은 “이러한 고임대 지역은 세입자뿐 아니라 주택 보유자 역시 생활비 부담이 상당하다”며, 남가주 전반이 고비용 주거지로 굳어지고 있다고 지적했다.   한편 최근 시장조사업체 프로퍼티샤크의 조사에 따르면, 전국에서 집값이 가장 비싼 우편번호(ZIP코드) 지역 120곳 중 LA카운티 지역은 총 17개로 전국에서 가장 많았다. 오렌지카운티 역시 12개에 달해 세 번째로 많았다. 우훈식 기자렌트비 남가주 렌트비 상승률 전국 렌트비 남가주 세입자 박낙희 렌트 임대료 부동산 세입자 가주 OC LA

2025.11.05. 0:06

서던캘리포니아의 9, 10월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 서던캘리포니아 9,10월주택 시장 상황은 어떻습니까?     ▶답= 금리가 인하되고 있지만 모기지의 하락세에는 제한적인 영향을 미치고 있습니다. 원래 금리의 인하가 경제 전반에 영향을 미치려면 최소 4~6개월 이상 걸리기 때문에, 모기지보다는 낮은 금리가 장기적으로 지속된다면 시장의 이자 부담을 줄여주고 경제 여건을 개선시키는 장기적인 효과가 더 큽니다. 현재 10월 둘째 주 전후 모기지가 다시 상승하고 있고, 추후 다시 보합세를 6% 초반에서 반복하고 있습니다.   현재 상황에서 분명한 점은 정부가 시장에 유동성을 공급하려는 시도를 할 것으로 보입니다. 이미 코로나 시기 약 25%의 달러를 시장에 공급하고, 주택시장의 가치를 30~40%까지 급상승시키면서 경기를 회복시킨 전례를 생각한다면 충분히 주택시장의 가격 상승과 거래량 증가를 통해 경제위기 상황의 극복을 시도할 것입니다.   이미 월스트리트의 투자가들을 중심으로 약 10조 달러의 자금이 단독주택을 중심으로 거주용 주택에 투자되고 있는 상황을 본다면, 이는 앞으로 시장이 거품 상황이 되더라도 인플레이션에 대비하고 안정적인 투자처를 렌트 시장에서 찾으려는 포석으로 보입니다.   앞으로의 주택시장의 가장 중요한 점은 계속 올라가는 가격 속에서 실소유자들이 어떠한 점을 염두에 두고 유리한 구입 결정을 해야 하는가입니다. 장기 보유에 초점을 둔 포석을 가지고 몇 년 전부터 말씀드린 앞으로 오르기만 할 보험료와 각종 유틸리티 비용, 그리고 각종 모기지 수수료의 상승과 세수 확보를 위한 재산세의 인상이나 LA의 맨션택스 형태의 고가 부동산 매매 특별세나 부동산 투자자나 소규모 투자자에 대한 추가 과세 등을 전부 고려하고 주택 구입을 결정하셔야만 합니다.   또한 각종 워런티나 주택 보험을 통해서 주택의 상태를 최고로 유지할 수 있어야만 합니다. 앞으로 차압을 포함한 Distressed 프라퍼티가 나올 만한 지역인 오렌지와 LA 카운티 경계 지역인 리버사이드, 샌버나디노의 단독주택 시장을 내년에는 집중 모니터링해야 합니다.   현재 아마존이나 UPS의 대량 해고를 시작으로 실업률 상승 시 각종 물류가 집중된 외곽에서 주로 적은 다운 프로그램으로 주택을 처음 구입한 주택 소유주들의 주택 차압이 늘어날 수 있다는 점을 고려해 두셔야 합니다.   렌트 시장에서 지나친 테넌트 보호책으로 14년간 6번의 퇴거를 하면서 공짜로 주거를 하는 프로페셔널한 테넌트들도 있기 때문에 업데이트되는 렌트 관련 법에 대한 이해도 중요합니다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 단독주택 시장 서던캘리포니아 910월주택 부동산 투자자

2025.11.04. 20:42

[부동산 스케치] LA 부동산의 하락, 구조적 개혁 필요

LA 부동산 시장이 10여 년 만에 새로운 변곡점을 맞고 있다. 팬데믹 이후 가파르게 치솟던 주택 가격이 올해 들어 완만한 하락세로 돌아섰다. 캘리포니아 부동산협회(CAR)에 따르면 2025년 8월 기준 LA 카운티의 평균 단독주택 가격은 전년 대비 1.9% 낮아진 약 86만5000달러를 기록했다. 4개월 연속 하락세로, 수년간 과열됐던 시장의 열기가 식어가고 있음을 보여준다. 그러나 시장의 겉모습과 달리 실질적인 구매 여건은 여전히 악화된 상태다.   2021년 3% 미만이던 30년 고정 모기지 금리는 현재 약 7% 수준으로, 같은 집이라도 3년 전보다 월 상환금이 40~50% 이상 높아졌다. 예를 들어 중간가 85만 달러 주택을 20% 다운페이로 구입할 경우, 월 모기지 상환금은 약 5600달러에 달한다. 이는 연 소득이 20만 달러 수준인 가구만이 감당할 수 있는 금액이다. 통계상으로는 가격 하락이 존재하지만, 실질적으로 집을 살 수 있는 인구 층은 거의 늘지 않았다. 문제의 핵심은 공급 부족이다.   UCLA 공공정책대학원의 보고서에 따르면, 로스앤젤레스 카운티는 약 50만 채의 주택이 부족한 상태다. 인구 유출이 일부 발생했음에도 가구 수 증가율이 유지되면서 공급 격차는 오히려 커졌다. 신규 착공 건수는 2021년 2만7000호에서 2025년 약 1만9000호로 감소할 전망이다. 이는 30% 가까운 감소폭이다. 인건비와 자재 비 상승, 토지 비 부담, 그리고 무엇보다 복잡한 인허가 절차가 주요 원인으로 꼽힌다.   예를 들어 한때 젊은 세대의 ‘입문 시장’으로 인기가 높았던 에코피크의 상황은 지금의 LA 시장을 그대로 보여준다. 2020년 당시 75만 달러였던 이 지역의 단독주택 중간가는 현재 110만 달러 수준으로, 팬데믹 이전보다 45% 이상 상승했다. 같은 기간 월세 역시 꾸준히 오르며 1베드룸 평균 임대료는 2800달러를 넘어섰다. 즉, 구매도 어렵고, 임대도 비싸다. 정부는 2024년부터 ‘Housing Element Implementation Program’을 도입해 용적률 완화, 부속세대(ADU) 인센티브, 저소득층 주택기금 확충 등을 추진하고 있다. 그러나 효과는 제한적이다. ADU 허가 건수는 지난해 5200건에서 올해 4600건으로 줄었고, 저소득층 대상 신규 분양 물량은 전체의 7%에 불과하다. 평균 인허가 처리 기간 역시 여전히 32개월에 달한다. CBRE는 보고서에서 “정책 방향은 옳지만 실행 속도가 너무 느려 시장의 변동성을 따라가지 못한다"고 평가했다.   전문가들은 향후 12개월 동안 LA 시장이 완만한 조정 국면을 이어갈 것으로 전망한다. UCLA 경제연구소는 2026년 상반기까지 평균 주택가격이 추가로 3~4% 하락할 가능성이 있다고 보지만, 금리가 6% 이하로 떨어지기 전까지는 실질적인 구매 회복이 어렵다고 분석한다. 현재 LA의 평균 가구 소득 대비 주택 구입비용 비율은 9.2배로, 샌프란시스코(8.6배), 시애틀(7.9배)보다도 높다.   결국 지금의 LA 부동산 시장은 모순적이다. 가격은 떨어지고 거래량은 줄지만, 그 어느 때보다 주거 접근성이 낮다. 이는 단순히 경기 사이클의 문제가 아니라 공급 구조, 제도, 행정 절차의 복합적 불균형 때문이다. 중산층은 점점 외곽으로 밀려나고, 도심은 고소득층과 투자자 중심으로 재편되고 있다. 부동산 시장의 냉각이 곧바로 도시의 양극화로 이어지고 있는 것이다.   진정한 회복은 단순한 가격 조정이 아니라, ‘누가 살 수 있는가’를 중심에 둔 구조 개혁에서 시작된다. 지금의 시장은 숫자상으로는 식어가고 있지만, 체감적으로는 여전히 뜨겁다. 집값이 내려가도 기회는 오르지 않는다. 이것이 2025년 로스앤젤레스가 직면한 가장 큰 역설이다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 하락 캘리포니아 부동산협회 단독주택 중간가 la 부동산

2025.10.26. 19:00

[세법 상식] 한국 부동산 매각과 세금

최근 미국 시민권자나 영주권자들이 한국에서 부모님으로부터 상속받은 상업용 건물을 매각한 뒤 예상치 못한 세금 문제에 직면하는 사례가 종종 발생합니다.     한국에서 이미 양도소득세를 납부했더라도 미국은 시민권자와 영주권자 모두에게 전 세계 소득에 대해 보고와 과세를 요구하고 있기 때문입니다. 특히 상업용 부동산은 ‘사업용 자산’으로 분류되어 단순한 자본이득신고를 넘어 감가상각 회수, 순투자소득세, 대체최저세, 외국납부세액공제 등 복잡한 세무 요소가 얽혀 있습니다.     예를 들어 김 모 씨가 2018년에 시가 40억 원(약 360만 달러)에 상속받은 서울의 상업용 건물을 2024년에 63억 원(약 481만 달러)에 매각했다고 가정해봅시다. 총 양도차익은 약 121만 달러며 이는 장기 양도 소득으로 보고되어 20%의 세율이 적용됩니다. 또한 상속 이후 건물 부분은 감가상각이 가능하므로 약 6년간 23만5000달러 정도의 감가상각이 발생해 이는 매각 시 ‘Depreciation Recapture’(감가상각 회수 이익)로 간주하여 이 경우 20% 세율로 과세가 됩니다.     정리해보면 김 씨의 총 과세 금액은 다음과 같습니다. 장기양도소득 121만 달러에 세율 20%를 적용하면 약 24만2000달러가 됩니다. 감가상각 회수분 약 23만5000달러에 대해 20%의 세율을 적용하면 약 4만7000달러가 추가됩니다. 따라서 양도소득세는 약 28만9000달러입니다. 한미 간 이중과세를 방지하는  한미조세협약에 의해 한국에서 납부한 양도소득세만큼 미국에서 세액공제가 가능한데 한국에 약 30만7000달러 정도를 이미 납부했기 때문에 미국에서 내야 하는 양도소득세는 0이 됩니다.     이러한 매각은 세금보고시 폼4797(사업용 자산 매각 보고)를 중심으로 작성되며  Schedule D를 통해 연방 국세청(IRS)에 보고가 됩니다. 한국에서 이미 납부한 양도세는 폼 1116(외국납부세액공제)을 통해 상쇄할 수 있습니다. 따라서 이와 관련해 많은 납세자가 연방정부에는 보고만 하지 소득세를 내지 않는다고 알고 있습니다.     그러나 중요한 점은 폼 1116으로는 기본 연방소득세에 대해서만 공제가 가능하며 순투자소득세(NIIT)나 대체최저세(AMT)에 대해서는 세액공제가 허용되지 않는다는 사실입니다. 즉 한국 세율이 높아 한국에 세금을 더 많이 냈더라도 이러한 추가 세목 때문에 미국에서 일정 금액의 세금이 실제로 발생할 수 있다는 것입니다.   위 예시의 경우 순투자소득세(NIIT)는 약 5만160달러로 IRS에 납부해야 되는 상황이 발생하게 됩니다. 참고로 캘리포니아 거주자라면 한국에서 세금을 냈더라도 주정부 세금은 별도로 발생할 수 있습니다.     또한 대부분의 경우 매각대금이 한국 금융계좌를 통해 입금되기 때문에 해외금융자산에 대한 보고의 의무도 생기게 됩니다. 즉 FBAR(FinCEN Form 114)와 FATCA(Form 8938) 보고의무가 뒤따르게 됩니다. 해외계좌의 연중 최고 잔액이 1만 달러를 초과하면 FBAR 보고의 대상이 되는데, 이를 누락할 경우에는 건당 최대 1만 달러 이상의 과태료가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. FATCA 역시 해외금융자산이 일정 금액(개인 기준 5만 달러)을 넘으면 소득세 보고 때 함께 보고해야 합니다.     결국 한국 부동산을 상속받아 매각한 미국 시민권자나 영주권자는 해외에서 이뤄지는 거래지만 미국 세법상 과세대상임을 명확히 인식해야 합니다. 매각 전 감가상각 내역과 환율 적용, 한국 세금영수증, 상속 관련 서류를 철저히 준비하고 세무전문가와 상담하는 것이 필수입니다. 보고 누락은 수만 달러의 벌금과 세무조사로 이어질 수 있기 때문입니다.     ▶문의: (213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 미국 부동산 감가상각 회수분 한국 부동산 대체최저세 외국납부세액공제

2025.10.22. 18:03