한국 납부 소득세만큼 미국서 세액공제
해외 금융계좌 보고 의무도 동반 발생
최근 미국 시민권자나 영주권자들이 한국에서 부모님으로부터 상속받은 상업용 건물을 매각한 뒤 예상치 못한 세금 문제에 직면하는 사례가 종종 발생합니다.
해외 금융계좌 보고 의무도 동반 발생
한국에서 이미 양도소득세를 납부했더라도 미국은 시민권자와 영주권자 모두에게 전 세계 소득에 대해 보고와 과세를 요구하고 있기 때문입니다. 특히 상업용 부동산은 ‘사업용 자산’으로 분류되어 단순한 자본이득신고를 넘어 감가상각 회수, 순투자소득세, 대체최저세, 외국납부세액공제 등 복잡한 세무 요소가 얽혀 있습니다.
예를 들어 김 모 씨가 2018년에 시가 40억 원(약 360만 달러)에 상속받은 서울의 상업용 건물을 2024년에 63억 원(약 481만 달러)에 매각했다고 가정해봅시다. 총 양도차익은 약 121만 달러며 이는 장기 양도 소득으로 보고되어 20%의 세율이 적용됩니다. 또한 상속 이후 건물 부분은 감가상각이 가능하므로 약 6년간 23만5000달러 정도의 감가상각이 발생해 이는 매각 시 ‘Depreciation Recapture’(감가상각 회수 이익)로 간주하여 이 경우 20% 세율로 과세가 됩니다.
정리해보면 김 씨의 총 과세 금액은 다음과 같습니다. 장기양도소득 121만 달러에 세율 20%를 적용하면 약 24만2000달러가 됩니다. 감가상각 회수분 약 23만5000달러에 대해 20%의 세율을 적용하면 약 4만7000달러가 추가됩니다. 따라서 양도소득세는 약 28만9000달러입니다. 한미 간 이중과세를 방지하는 한미조세협약에 의해 한국에서 납부한 양도소득세만큼 미국에서 세액공제가 가능한데 한국에 약 30만7000달러 정도를 이미 납부했기 때문에 미국에서 내야 하는 양도소득세는 0이 됩니다.
그러나 중요한 점은 폼 1116으로는 기본 연방소득세에 대해서만 공제가 가능하며 순투자소득세(NIIT)나 대체최저세(AMT)에 대해서는 세액공제가 허용되지 않는다는 사실입니다. 즉 한국 세율이 높아 한국에 세금을 더 많이 냈더라도 이러한 추가 세목 때문에 미국에서 일정 금액의 세금이 실제로 발생할 수 있다는 것입니다.
위 예시의 경우 순투자소득세(NIIT)는 약 5만160달러로 IRS에 납부해야 되는 상황이 발생하게 됩니다. 참고로 캘리포니아 거주자라면 한국에서 세금을 냈더라도 주정부 세금은 별도로 발생할 수 있습니다.
또한 대부분의 경우 매각대금이 한국 금융계좌를 통해 입금되기 때문에 해외금융자산에 대한 보고의 의무도 생기게 됩니다. 즉 FBAR(FinCEN Form 114)와 FATCA(Form 8938) 보고의무가 뒤따르게 됩니다. 해외계좌의 연중 최고 잔액이 1만 달러를 초과하면 FBAR 보고의 대상이 되는데, 이를 누락할 경우에는 건당 최대 1만 달러 이상의 과태료가 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. FATCA 역시 해외금융자산이 일정 금액(개인 기준 5만 달러)을 넘으면 소득세 보고 때 함께 보고해야 합니다.
결국 한국 부동산을 상속받아 매각한 미국 시민권자나 영주권자는 해외에서 이뤄지는 거래지만 미국 세법상 과세대상임을 명확히 인식해야 합니다. 매각 전 감가상각 내역과 환율 적용, 한국 세금영수증, 상속 관련 서류를 철저히 준비하고 세무전문가와 상담하는 것이 필수입니다. 보고 누락은 수만 달러의 벌금과 세무조사로 이어질 수 있기 때문입니다.
▶문의: (213)382-3400
윤주호 / CPA