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한국 소재 부동산, 미국 리빙 트러스트에 편입 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]
▶문= 한국 소재 부동산, 미국 리빙 트러스트에 편입할 수 있을까요? ▶답= 최근 미국에 거주하시는 한인들 사이에서, 한국에 보유한 부동산을 미국 리빙 트러스트에 포함시킬 수 있는지에 대한 문의가 급증하고 있습니다. 특히 부모님으로부터 상속받은 한국 부동산이나, 투자 목적으로 보유한 부동산을 어떻게 관리하고 승계할지 고민하시는 사례가 꾸준히 늘어나고 있습니다. 리빙 트러스트는 원칙적으로 트러스트 문서에 명시된 자산을 관리하고, 신탁자께서 사망하실 경우 별도의 프로베이트 절차 없이 수익자에게 자산을 이전할 수 있도록 설계되었습니다. 미국 내 부동산이나 금융자산은 비교적 수월하게 트러스트로 편입할 수 있으나, 한국 소재 부동산은 다른 법체계를 따르기 때문에 상황이 다릅니다. 한국 부동산 등기법상, 부동산 소유자는 등기부에 등재된 명의인으로 확정됩니다. 한국에서는 일반적으로 '트러스트'를 소유주로 등기하는 시스템이 마련되어 있지 않기 때문에, 미국 리빙 트러스트 명의로 소유권을 직접 이전하는 것이 사실상 불가능하다고 할 수 있습니다. 설령 트러스트 명의로 소유권 이전을 시도하더라도, 한국 내 등기 절차는 이를 인정하지 않거나 추가적인 법적 검토를 요구할 수 있습니다. 리빙 트러스트의 "Schedule A (자산 목록)"에 해당 부동산을 기재하고, 해당 자산이 트러스트의 일부로 간주될 것임을 명시할 수는 있습니다. 다만 이 경우에도 신탁자께서 사망하신 후에는 한국 법에 따라 별도로 상속등기 절차를 진행하셔야 합니다. 즉, 미국 리빙 트러스트 문서에 "한국 부동산이 트러스트 자산이다"라고 적혀 있어도 한국 법원이나 등기소는 이를 소유권 증명으로 인정하지 않기 때문에, 실제 상속인들께서 한국 법령에 따라 상속등기 절차를 별도로 진행하셔야 합니다. 보다 원활하고 확실한 승계를 위해서는, 한국 소재 부동산을 대상으로 한 별도의 한국 유언장을 준비하시는 것을 권해드립니다. 한국 유언장을 통하여, 한국 내 부동산의 상속인과 분배 방식을 명확히 지정하실 수 있으며, 한국 민법에 따라 유언 공증을 거치거나 자필증서유언 등 적법한 방식으로 작성하시면, 사망 후 한국 법원에서의 검인 절차를 통해 상속등기를 보다 원활히 진행할 수 있습니다. 이러한 별도 유언장은 미국 리빙 트러스트와 독립적으로 효력을 가지므로, 두 제도가 충돌하지 않도록 주의 깊게 설계하는 것이 필요합니다. ▶문의: (714) 523-9010 박하얀 변호사미국 트러스트 리빙 트러스트 한국 부동산 트러스트 문서
2025.05.07. 21:19
뉴욕주법에 따라 쓴 유언인데 한국 상속재산에는 적용 못 하나? [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
▶문= 부모님의 이혼으로 오빠는 한국에서 어머니와 살고, 저는 아버지와 함께 뉴욕에 이민을 왔다. 아버지는 미국 시민권을 취득하셨고 활발한 사업 활동을 통해 미국과 한국에 많은 재산을 남기셨다. 시간이 흘러 아버지께서는 돌아가시기 전에 미국 뉴욕주법에 따라 작성된 유언을 통해 미국에 있는 재산과 한국에 있는 부동산을 제게 남기셨다. 이 사실을 알게 된 한국에 있는 오빠가 부동산이 한국에 있는데 미국 법대로 쓰인 유언을 따르는 게 맞느냐며 따지는데 이때 어느 나라 법으로 상속해야 하는 건가? ▶답= 미국 시민권자였던 아버지께서 한국에 있는 부동산을 미국 법에 맞게 유언을 통해 남기셨다면, '미국법'에 따라 상속인이 한국 아파트를 상속받게 된다. 대한민국 국제사법 *제78조 1항에 따라 유언은 유언 당시 유언자의 본국법에 따르게 된다. 사망하신 아버지께서 미국 시민권자이자 뉴욕 거주자셨으므로 미국법과 뉴욕 법에 따라 남겨진 유언은 적법한 유언이 된다. *대한민국 국제사법 제78조 제1항: 유언은 유언 당시 유언자의 본국법에 따른다. 따라서 상속받을 재산이 한국에 있어도 상속인께서는 망인이 미국법에 따라 작성한 유언으로 한국 부동산을 받을 수 있다. 만약, 특별한 유언을 남기지 않았다면 한국의 부동산은 한국법에 따라 상속이 진행된다. 미국 국제사법은 부동산에 대해 유언이 없는 경우를 '무유언 상속'이라고 한다. 이때 상속에 관한 준거법은 부동산이 소재한 소재지국의 법률이 준거법이 되어야 한다고 규정하고 있다. 그리고 대한민국 국제사법에서는 대한민국 법에 따라 외국법이 준거법으로 되었을 때, 그 외국법이 다시 대한민국 법을 준거법으로 지정한 경우 '숨은 반정'에 의해 최종적으로 '대한민국 민법을 준거법'으로 한다. 질문하신 상속인의 상황에 맞추어 정리해 보자면, 망인께서 한국에 남기신 부동산에 대해 미국 뉴욕주법에 따른 유언을 남기셨기 때문에 해당 유언으로 상속이 진행된다. 만약 망인이 유언을 남겨두지 않은 경우엔 위에서 말씀드린 것처럼 '무유언 상속'이기에 '부동산 소재지 국가의 법이 적용'되어 '대한민국 법'에 따라 상속이 된다. ▶문의: www.lawts.kr / [email protected] 미국 뉴욕주법 한국 상속재산 무유언 상속 한국 부동산
2024.10.22. 11:18
[한국법 이야기] 한국 부동산 매각시 점검 사항-표시변경등기
한국 부동산을 소유하고 있는 많은 한인은 원래 한국 부동산을 매매, 증여, 상속 등으로 취득하여 소유하다가 시민권을 후천적으로 취득한 경우다. 이렇게 취득한 한국 부동산을 시민권자가 된 이후 매각하려고 계획하고 있다면, 반드시 사전에 필수적으로 점검하고, 만약 미비 되었다면 가급적 빠른 시일 내에 진행해야 하는 것이 등기명의인의 표시변경등기이다. 한국은 원칙적으로 복수국적을 허용하지 않기 때문에, 후천적으로 외국 국적을 취득하면 한국 국적은 상실된다. 그렇다면, 한국 부동산의 등기부 등본에 기재된 소유자 정보는 부동산 소유권 취득 당시에 제출한 이름, 주민등록번호, 주소이기 때문에, 현재의 실제 국적, 이름, 주소는 그와 다를 수 있다. 이처럼 현재 등기부 등본 등기명의인의 정보를 실제와 같게 하는 것이 표시변경등기이다. 사실, 이런 표시변경등기 자체는 복잡한 절차가 아니므로, 서류만 잘 준비한다면 해당 부동산 매매를 위한 소유권이전등기 절차와 함께 진행하는 것도 가능은 하다. 그러나, 아래에 설명할 현실적인 이유를 고려할 때, 사전에 처리해 놓는 것이 바람직하다. 보통 한국에 있는 부동산을 매각하려고 계획할 때 주변에 매수자를 구해달라고 하거나 공인중개사를 통해 매수자를 찾게 된다. 이때 그 부동산의 소유자를 원래부터 잘 알고 있는 사람이 아닌 이상, 매수예정자는 해당 부동산의 등기부 등본상 소유자를 확인해보고, 실제 부동산 매매절차를 진행할 때 반드시 매도인의 신분증을 확인하여 등기부 등본상 소유자와 일치하는지 검토하는데, 미리 표시변경등기를 해놓지 않아서 그 정보가 불일치할 경우 거래 신뢰도를 문제 삼아 매매절차가 중단될 수 있다. 미리 매도인이 그간의 사정을 설명하더라도 이를 매수예정자가 신뢰하기 어려울 수 있고, 그때야 표시변경등기를 진행하겠다고 할 경우 적정한 매도 타이밍을 놓쳐서 낭패를 볼 수 있다. 이러한 현실적인 이유를 고려할 때, 가능하면 이른 시기에 미리 표시변경등기를 해놓고 매수자를 찾아보는 것이 바람직하다. 한편, 미국 시민권을 취득하여 국적이 미국으로 변경이 되는 것과 관련하여, 한국 국적상실 신고를 먼저 하고 나서 혹은 그 신고가 완료된 이후에 서야 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 결론부터 말씀드리면, 그렇지는 않다. 표시변경등기에 관한 한국 등기예규에 따르면, 등기명의자 (소유자)의 국적이 변경된 경우 그 국적변경을 증명하는 정보를 첨부하게 되어 있는데, 실무상 이런 정보에는 시민권 증서, 귀화증서, 국적취득 사실 증명서, 폐쇄된 기본증명서 등이 포함된다. 즉, 국적상실 신고를 하지 않더라도 시민권 증서를 제출함으로써 국적변경 사실을 증명할 수 있다. 또한, 등기부 등본에 소유자의 주민등록번호가 기재되는 것과 관련하여, 거소신고번호나 외국인등록번호가 기재되어 있는 거소증이나 외국인등록증을 반드시 사전에 발급받고 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 역시 결론부터 말씀드리면, 꼭 그런 것은 아니다. 한국 부동산 매각을 계획하고 있는 시점에서 한국에 거주할 주소가 있거나 그런 거주지를 마련할 계획이고, 한국에서의 생활에 여러모로 활용될 수 있는 신분증이 필요하다면, 같은 기회에 거소증/외국인등록증을 발급받고 표시변경등기를 진행하는 것도 고려해볼 만하다. 그러나, 그렇지 않을 경우에는 외국인의 부동산 등기용 등록번호를 발급받아 표시변경등기를 진행하면 된다. ▶문의:(424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 표시변경등기 부동산 한국 국적상실 한국 부동산 부동산 매매절차
2024.07.30. 20:56
미국 시민권자가 한국 부동산 취득 시, 자주 물어보시는 질문 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
▶문= 미국 시민권자도 상속으로 한국 부동산을 취득할 수 있나? ▶답= 미국 시민권자는 한국 내의 군사시설 보호구역 등 일부 특별한 지역을 제외한 곳의 부동산을 취득할 수 있다. 즉, 미국 시민권자가 한국 내 부동산을 매매할 수 있고, 한국 국적을 상실하기 전부터 보유하고 있던 부동산은 신고절차를 통해 계속 보유할 수가 있다. 다만, 외국인이기 때문에, 별도로 외국인 토지 취득신고를 해야 하며, 만약 신고하지 않는다면 과태료 등이 부과될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 미국 영주권자는 아직 한국 국적을 보유하고 있기 때문에, 한국의 부동산을 취득하는 데에 어떠한 제한도 없다. 다만, 취득 신고 절차에서 필요한 경우 ‘재외국민용 주민등록번호’를 발급받아야 한다. 아울러, 매매 부동산이 농지 또는 토지거래 허가구역 등에 속한다면, 농지취득 자격증명 또는 토지거래 허가 신청도 함께해야 한다. ▶문= 미국 시민권자가 상속받은 한국 부동산을 매도하려고 할 때 필요한 서류는 어떤 것이 있나? ▶답= 한국에 별도로 외국인 등록이나 거소신고를 하여 인감도장을 등록한 것이 아니라면 미국 시민권자는 국내 상속인처럼 주민센터 등에서 서류를 발급받는 것이 아니라, 직접 작성을 해야 한다. 이따 필요한 서류는 대략 ① 서명, ② 주소, ③ 동일인 등이고, 대리인을 통해 진행한다면 ④처분 위임장도 필요하다. 아울러, 위 서류는 해외 현지에서 공증 및 아포스티유 인증(또는 영사확인) 등의 인증 절차를 밟아야 한다. 그리고 기타, 부동산 등기권리증이 필요하며, 없다면 확인서면 등으로 대체해야 한다. ▶문= 대한민국 국적자가 한국 부동산 보유 중, 외국인으로 국적이 변경되었다면 어떻게 해야 하나? ▶답= 이럴 땐, 외국인 토지 계속 보유 신고를 하면 해당 부동산을 계속 보유할 수 있다. 외국 국적 취득일로부터 6개월 이내에 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 ‘외국인 토지 계속 보유’ 신고를 해야 한다. 즉, 외국인부동산토지계속보유 신고서와 외국인으로 국적이 보유되었음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 하며, 신고하지 않을 경우 일정한 과태료가 부과될 수 있다. ▶문의: www.lawts.kr / [email protected] 미국 시민권자가 외국인부동산토지계속보유 신고서 시민권자가 한국 한국 부동산
2024.07.12. 16:35
미국 시민권자의 한국 부동산 상속 및 매도 FAQ [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
▶문= 미국 시민권자도 상속으로 한국 부동산을 취득할 수 있을까? ▶답= 가능하다. 미국 시민권자는 한국 내의 군사시설 보호구역 등 일부 특별한 지역을 제외한 곳의 부동산을 취득하실 수 있다. 즉, 미국 시민권자가 한국 내 부동산을 매매할 수도 있고, 한국 국적을 상실하기 전부터 보유하고 있던 부동산은 신고절차를 통해 계속 보유하실 수 있다. 다만, 외국인이기 때문에, 별도로 외국인 토지취득신고도 해야 하며, 만약 신고를 하지 않을 경우 과태료 등이 부과될 수 있다는 점을 유의하셔야 한다. 참고로, 미국 영주권자는 아직 한국 국적을 보유하고 있기 때문에, 한국의 부동산을 취득 하는 데에 어떠한 제한도 없지만, 취득신고 절차에서 필요한 경우‘재외국민용 주민등록번호’를 발급 받아야 한다. ▶문= 미국 시민권자가 한국에서 상속 받은 부동산을 매도하는 경우, 대략적인 절차는? ▶답= 상속등기 절차를 진행하고, 매매 계약 체결 및 양도소득세를 신고해야 한다. 상속 받은 한국 내 부동산을 매매하려고 한다면, 먼저 상속등기를 신청하여 부동산의 명의를 상속인 앞으로 이전해야 한다. 이 과정에서 취득세 및 상속세 신고 또한 진행한다. 다음 단계로 부동산 매매 당사자간(또는 부동산 중개업자를 통한) 매매 결정을 하여 계약체결을 해야 한다. 매매 과정에서 특이한 절차라고 한다면, 미국 시민권자가 한국내 부동산을 매각할 경우엔, 양도소득세를 먼저 신고해야 한다는 점이다. 즉, 매매대금을 수령하는 과정에서 관련법 상 선행적으로 양도소득세를 신고하고 납부해야 하는 바, 이를 위해 계약금 금액과 잔금 일정을 적정하게 조정하여 매매절차를 진행해야 한다. 아울러, 매매 부동산이 농지 또는 토지거래 허가구역 등에 속한다면, 농지취득자격증명 또는 토지거래허가 신청도 함께 하여야 한다. ▶문= 미국 시민권자가 한국 내 부동산 매도 시, 필요한 서류는? ▶답= 서명, 주소, 동일인 증명에 관한 서류를 직접 작성해야 한다. 한국에 별도로 외국인등록이나 거소신고를 하여 인감도장을 등록한 경우가 아닌 한, 미국 시민권자분는 국내 상속인들과 같이 주민센터 등에서 서류를 발급 받는것이 아니라, 직접 작성을 해야 하는데, 대략 ① 서명, ② 주소, ③ 동일인 등의 서류이고, 대리인을 통해 진행하실 경우 ④처분위임장 도 필요하다. 아울러, 위 서류는 해외 현지에서 공증 및 아포스티유 인증(또는 영사확인) 등의 인증절차를 밟아야 한다. 이외에 부동산 등기권리증이 필요하며, 없을 경우 확인서면 등으로 대체해야 한다. ▶문= 대한민국 국적자가 국내의 부동산을 보유하고 있던 중, 외국인으로 국적이 변경되었다면 어떻게 해야 할까? ▶답=외국인토지계속보유신고를 통해 해당 부동산을 계속 보유할 수 있다. 외국인토지계속보유신고를 하면 해당 부동산을 계속 보유하실 수가 있는데, 외국 국적 취득일로부터 6개월 이내에 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 ‘외국인 토지 계속 보유’ 신고를 해야 한다. 즉, 외국인부동산토지계속보유 신고서와 외국인으로 국적이 보유되었음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 하며, 신고를 하지 않을 경우 일정한 과태료가 부과될 수 있다. ▶문의:www.lawts.kr / [email protected]미국 시민권자 시민권자가 한국 한국 부동산 부동산 매도
2024.06.17. 14:47
한국 입국 없이도 상속받은 한국 부동산 매각이 가능한가 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
▶문= 미국에서 함께 사시던 어머니께서 돌아가시며 한국에 있는 부동산을 제게 남겨 주셨어요. 부동산을 팔고 싶어 알아보니 상속등기를 해야 한다고 하더라고요. 그런데 한국에 입국할 만한 상황이 아니에요. 어떻게 할 수 있을까요? ▶답= 돌아가신 어머니도 한국 부동산을 상속받은 자녀도 미국 시민권자라면 상속관계를 입증해야 합니다. 미국 시민권자가 한국 부동산에 대한 상속 등기를 해야 한다면 필요한 서류는 복잡하며 절차도 까다롭습니다. 또한, 필요한 서류를 꼼꼼히 파악하고 준비해야 할 뿐 아니라 공증 및 아포스티유 인증도 받아야 합니다. 이러한 서류가 준비된다면 한국에 있는 가족에게 위임하여 상속등기를 진행해야 합니다. 만약 서류가 잘못되었거나 부족하다면 처음부터 다시 준비해야 하는 어려움이 생길 것입니다. 그렇기에 한국 상속 전문 변호사와 같이 이러한 문제를 다년간 해결해 온 전문가에게 맡긴다면 한국 입국 없이도 상속등기를 문제없이 해결할 수 있을 것입니다. ▶문= 한국 상속 전문 변호사를 미국에서 직접 만나서 상담받아 보고 싶은데 방법이 있나요? ▶답= 상속 문제만을 전문적으로 해결해 드리는 법무법인 태승 더 스마트 상속은 이러한 상속인의 고민 해결에 도움을 드리고자 매년 한국 상속 상담회를 개최하고 있습니다. 지난 4월 26일부터 5월 3일까지 캐나다 밴쿠버, 버너비 그리고 미국 LA(OC)에서 제5회 한국 상속 상담회를 개최하였습니다. '한국 상속재산 제대로 받는 법'이라는 주제로 세금 (상속세, 증여세, 취득세, 양도소득세 등) 절세 방법, 상속재산 현금화 및 해외 계좌 송금 방법, 상속 부동산 등기 방법, 상속 분쟁 해결 방법 (상속재산분할 심판, 유류분 반환 청구 등), 빚 상속 해결 방법 (상속포기, 한정승인) 등 여러 유형의 한국 상속 관련 문제에 대한 상담을 진행했습니다. 또한, 올해 하반기에도 제6회 한국 상속 상담회를 개최할 예정이기에 한국 상속 전문 변호사와 직접 상담을 받길 원하신다면 참여 신청을 해주시면 됩니다. 자세한 내용은 하반기에 다시 안내해 드릴 예정입니다. ▶문의:www.lawts.kr / [email protected] 이우리 변호사미국 한국 한국 상속재산 한국 부동산 유산 상속법
2024.05.22. 18:48
[한국법 이야기] 한국 부동산 명의신탁 법률 문제
한국 부동산을 소유하고 있다가 미국에 이민을 오거나, 조상으로부터 물려받은 한국 부동산을 소유하게 된 한인들은 그 부동산을 처분하거나 관리하기가 쉽지 않다. 이런 경우 대리인 등을 통해 한국 부동산의 관리나 처분을 하는 방법이 가능한데, 이와 달리 아예 한국 부동산의 등기부등본상 소유자 명의를 관리나 처분을 도와줄 사람(대리인 등)의 명의로 변경하는 경우도 있다. 이처럼 실제 소유자(A)가 있고 그 소유권을 실제로 이전할 의사가 없는 상태에서 등기부등본상 소유자 명의를 다른 사람(B)의 명의로 변경하는 것은 명의신탁으로 볼 수 있다. 이러한 명의신탁은 특정한 예외를 제외하고 한국의 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)’ 위반이 되며, 이러한 부동산실명법 위반의 명의신탁 약정, 소유권이전등기는 모두 무효가 된다. 따라서, 원래 소유자(A)는 등기부등본상 소유자(B)를 상대로 소유권이전등기말소청구를 하거나 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 그러나 문제는 등기부등본상 소유자(B)가 명의신탁 약정을 부인하면서 다투거나 아예 제삼자에게 매매나 증여를 하여 그 소유권을 이전시키는 경우이다. 먼저, 명의신탁 약정을 부인하는 경우 원래 소유자(A)가 명의신탁 약정을 입증해야 하는데, 보통 그 명의신탁 약정을 정식 계약서로 해놓는 경우는 드물기 때문에 그 입증이 매우 어렵다. 한국 법원은 단순히 매매대금을 주고받지 않았다는 사실만으로 명의신탁이라고 단정하기는 어렵다는 입장이라서 여러 가지 증거들을 최대한 모아서 명의신탁임을 입증하는 수밖에 없다. 아예 제삼자에게 그 부동산의 소유권이 이전되는 경우, 그 제삼자가 명의신탁 사실을 알았는지 무관하게 그 소유권은 제삼자에게 확정적으로 이전된다. 따라서, 원래 소유자(A)는 처음 등기부등본상 소유자 명의를 이전한 상대방(B)은 물론이고, 그 상대방으로부터 소유권을 이전받은 제삼자로부터도 소유권을 회복할 수 없게 된다. 다만, 원래 소유자(A)는 상대방(B)이 그 제삼자로부터 받은 매매대금이나 그 부동산의 시가를 부당이득 또는 손해배상으로 청구할 수 있다. 즉, 소유권은 회복하지 못하더라도 그 소유권 상당의 금전에 대해서는 권리를 주장할 수 있다. 한편, 소유권을 무단으로 이전시킨 상대방(B)에게 처벌이 내려질 수 있는지 문제가 되는데, 한국 법원은 원래 소위 ‘양자 간 명의신탁’의 경우 횡령죄가 성립될 수 있다고 판단했으나, 2021년 한국 대법원은 기존의 판례를 변경하여 그 명의신탁이 법으로 보호할 가치가 있는 위탁관계라고 볼 수 없어 횡령죄가 성립되지 않는다고 판단하였다. 명의신탁의 경우 위와 같은 민사상, 형사상 이슈뿐만 아니라, 부동산실명법 위반에 따른 과징금과 이행강제금, 그리고 처벌도 이슈가 될 수 있다. 명의신탁 및 제삼자에 대한 소유권 이전에 관한 양도소득세, 증여세 등 세금이슈까지도 문제가 될 수 있다. 따라서, 부동산실명법 위반의 명의신탁을 하지 않으시는 것이 제일 바람직하지만, 이미 명의신탁된 부동산이 있을 경우 전문가와 상의하여 현명한 해결책을 찾으시는 것이 중요하다. ▶문의: (424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 명의신탁 부동산 명의신탁 약정 한국 부동산 부동산실명법 위반
2023.10.24. 22:30
[부동산 가이드] 한국인 미국 부동산 구입
요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다. 미국은 부동산 투자하기에 가장 좋은 시장에 속한다. 왜냐하면 미국은 부동산 가격이 좋고, 자금 조달도 비교적 간단하며 토지소유주에 대한 법률이 명확하기 때문이다. 그리고 외국인에게 부동산 구입을 돕는 ‘외국인 담보 대출’이 가능하기 때문이다. 한국에 있는 현금이나 한국 부동산을 처리하고 그 돈으로 미국 부동산을 구입하려는 분들이 많이 늘어나는 추세다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에 집값 상승에 따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다. 특히 한국과는 달리 미국 부동산은 안정적인 투자처로 주목받고 있다. 그런데 한국인의 신분으로 미국에 있는 부동산을 사기 위해서는 몇 가지 알아 두어야 할 부분이 있다. 미국 부동산을 구입하기 위해서 한국에서 구입 대금이 넘어오는 부분에 대해서는 큰 제약이 많지 않다. 우선 외환 관리법상 해외 송금을 위해 외국환은행에 취득 전 예정 금액의 10% 이내(최대 20만 달러)에 대해 외국환 은행에 예비 신고를 거쳐 해외로 송금 신고하고 취득 후 3개월 이내에 해외 부동산 취득 보고를 해야 한다. 부동산의 보유 사실 입증 서류도 매번 2년 기준으로 신고해야 한다. 세법상 종합소득세 신고 기간에 해외 부동산 취득 및 투자 운용 명세서를 제출하여서 신고하면 된다. 임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부한다. 신고 의무를 모르고 해외 부동산을 구입했다가는 막대한 과태료를 물게 된다. 만약 주거용으로 구입한 부동산이 아닌 임대 수익을 위해 구입된 부동산의 경우에는 현지인과 마찬가지로 연방 세금 보고를 통해 납부를 해야 한다. 미국 부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나는 세금이다. 미국에서는 특별히 취득세는 없지만 매년 지불하는 부동산 보유세는 한국보다 높다. 또한 내국인과 마찬가지로 외국인도 미국 국세청의 양도 소득세를 적용받는다. 또한 내국인과는 달리 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야 할 양도소득세(세금)를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 국세청으로부터 돌려받을 수도 있다. 반드시 주의해야 할 점은 여권 이름, 한국과 미국의 계좌 이름과 사고자 하는 부동산의 바이어 이름이 모두 일치해야 함을 명심해야 한다. 이 모든 부분을 꼭 전문가와 상의해야 할 부분이고, 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후에 진행하기를 권유한다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 미국 부동산 부동산 구입 외국인 부동산 한국 부동산
2023.08.02. 17:23
[부동산 투자] 급변 중인 한국 부동산 시장
한국의 2022년 연간 주택거래량은 약 51만호로 전년 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 현재 한국의 부동산이 빠르게 변화하고 있다. 한국 부동산 시장은 미국 시장과 비슷한 시점인 작년 7월부터 월별 매매가격이 하락세로 뒷걸음을 시작했는데 올 1월 전국 주택 매매가격은 한 달 동안에만 1.31% 하락하면서 3개월 연속 월 1% 이상 하락 추세가 이어지고 있다. 경기도와 세종시에서 월 2% 넘어 하락 폭이컸으며 제주도 0.96% 하락하는 등 모든 지역으로확대되고 있다. 2월 2주에 경기도 내1주 사이의 최대 낙폭 지역은 하남시 1.2%, 수원 영통구 1.19%, 화성시 1.06%를 기록했다. 1년 전의 시세에 비하면 거의 40~50% 가격으로까지 내려간 급매물이 있을 정도로 충격적인 가격 내림세의 상황을 맞고 있다. 이러한 급격한 매수세 위축을 풀어보고자 정부는 각종 제한을 폐지하고 1월 30일 특례보금자리론을 공급을 발표했다. 9억원 이하 주택 최대 5억원 대출한도 LTV 최대 70% 우대형금리시 최저 3.23%의 파격적인 내용을 담고 있다. 한국의 금융위원회 또한 규체완화정책 기조를 잡고 있는 가운데 매수심리가 잠깐 소폭 회복되는 모습을 반짝 보여주기는 했지만 하락의 모멘텀을 바꾸어 주는 분위기는 이끌지 못하고 있다. 상업용 부동산 시장은 여전히 극심한 거래절벽 상태이다. 매매가 100억원 이상 300억원 미만 중소형 매물은 거래량이 작년 동기간 대비 90% 줄었고 매매가 100억원 미만인 꼬마빌딩 거래량은 전년동기 대비 82%가 줄었다. 주택산업연구원 자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 입주율은 66%로 전달 12월보다 5% 하락했다. 전국적으로 아파트 3채 중 1채는 비어 있다는 뜻이다. 기존 주택 매각 지연과 세입자 미확보가 입주율 하락의 주원인이다. 전국 전셋값은 11월에서 올 1월 3개월간 월평균 1.66% 하락하면서 하락 폭이 2배 이상확대되었다. 임대차시장의 수요가 전세에서 월세로 이동하면서 월세는 상대적으로 높은 상승세가 지속하였으나 2023년 들어서 월세마저 상승세가 둔화하였다. 신규 주택분양 시장에서 청약 수요가 많이 감소하여 미분양아파트는 2022년 하반기 이후 가파르게 증가 중이다. 토지 거래량 또한 2022년 220만건으로 1년 전 대비 33% 감소했다. 이는 2012년 204만건 수준 이후 10년이래 최소거래량이다. 올 413개 단지 30만 2000 가구가 입주를 앞두고 있다. 적체된 미분양 물량이 많고 입주물량까지 동시에 늘어나는 지역권의 경우 전셋값 하락 기조영향까지 더해져 침체 분위기에서 쉽사리 벗어나기 어려울 것이란 전망도 나온다. 새 아파트가 집중되는 지역의 경우 매물적체, 전세수요 부족으로 전셋값 하락 폭 확대를 피할 수가 없을 것으로 보인다. 많은 전문가가 2023년 말 기준금리를 3.5% 가정하여 2023년 연간 아파트 가격은 30% 하락하여 2018년도의 가격 수준으로 회귀한 것으로 예상했다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 급변 한국 부동산 상업용 부동산 연간 주택거래량
2023.03.01. 17:32
[에이전트 노트] 한국의 수익형 부동산 구입
남가주 부동산 시장의 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 한인들에게 최근 소액의 자본으로 높은 이익을 얻을 수 있는 대한민국 부동산 물건들이 미주지역에 다양하게 소개되고 있다. 그중에서도 생활형 숙박시설로 알려진 수익형 부동산은 예전의 레지던스 호텔과 같은 시스템으로 각각의 객실을 분양자가 구입 후 소유주들이 운영사에 일괄적으로 위탁운영을 맡겨서 거기서 발생한 운영 수익금을 소유주들에게 각각 구입한 분양가 기준으로 공평하게 나눠 받는 수익형 부동산이 눈에 띈다. 수익형 부동산에 부정적인 생각을 가진 구매자들도 있으나 최근 한국의 수익형 부동산은 많은 진화단계를 거쳤고 정부의 안전한 정책까지 보강되면서 장점이 많을 뿐 아니라 미국에 거주하며 한국 부동산에 투자하는 투자자들에게는 일반적인 물건보다 신경 쓸 것도 없고 관리까지 모두 알아서 대행을 해주는 수익형 부동산 상품이 가장 매력적인 부동산 상품일 것으로 판단된다. 대한민국 부산 송도에 위치한 ‘헤븐 더 뷰’는 최근 한국에서 큰 인기를 끌고 있는 ‘생숙’으로 불리는데 ‘생활형 숙박시설’로 부산 관광 중심지에 위치한 바닷가 로케이션에 높은 수익성까지 예상되는 부동산 매물이다. 수익형 부동산 투자에 관심이 있다면 구입하기 전에 중요 투자 포인트를 먼저 설정하고 꼼꼼히 체크한다면 성공적인 투자결과를 얻을 수 있을 것이다. 생활형 숙박시설인 부산 송도 헤븐 더 뷰를 예로 중요한 6가지 투자 포인트를 살펴봤다. 첫째로 가장 중요한 것은 로케이션으로 부산 송도 해수욕장 바로 앞에 위치한 것과 부산의 대표적 관광지인 자갈치시장, 국제시장과 인접하고 최근 설치된 해상 케이블카로 관광객이 꾸준히 증가하고 있다는 것과 유동인구 대비 해당 지역에 숙박시설이 매우 부족한 상황이라는 것이 관심을 끈다. 두 번째 중요한 것은 수익성이다. 수익형 부동산에 가장 중요한 포인트로 봐야 하는데 해수욕장에 위치한 호텔급 서비스 객실에 작은 부엌과 세탁기가 추가 설치된 경쟁력 높은 객실이란 점과 그 객실의 예상 투숙 가격대가 10만 원대를 타깃으로 수익을 계산했는데도 그 예상 수익률이 10%대가 예상된다는 것은 객실 단가를 터무니없이 높이 책정해서 높은 수익을 제시하는 타 물건과는 다르게 현실적인 객실 가격으로 예상된 높은 수익률이 매우 매력적이라 할 수 있다. 세 번째로 전문 매니지먼트사의 운영계획이 눈길을 끈다. 지금까지 수익형 부동산 매물의 가장 큰 문제점으로 제기됐던 운영사 문제가 '온다 메니지먼트'사 라는 믿을 수 있는 운영사가 계약되어 있다는 것과 함께 호텔 객실도 바다뷰가 없는 저층을 활용해서 상가와 펫 동반 객실, 키츠 객실 등으로 활용하여 높은 수익으로 이어질 수 있다는 점이 설득력 있다. 네 번째로 구입 후 객실의 감가상각에 따른 유지 보수 계획을 확인해야 하는데 이와 관련해서 매년 전체 수익에서 일정 부분을 적립해서 운영사가 주기적으로 객실의 리모델링을 한다는 계약 조항이 첨부되어 있어서 소유주가 구입 후 추가자금을 투자해야 하는 부담이 없고 노화에 따른 객실 요금 하락도 막을 수 있다는 점이 또 하나의 중요 포인트로 봐야 한다. 다섯 번째는 소유주 혜택 사항으로 매달 수익금을 받는 것과는 별도로 1년마다 30일 무료 숙박의 혜택이 주어지는데 기존 수익형 부동산의 경우 소유하고 있는 호텔에만 한정해서 사용하던 무료 혜택과 달린 운영사인 온다 매니지먼트사가 관리하는 전국 서울을 포함한 13개 지점의 객실을 무료숙박 이용할 수 있다는 점이 매우 매력적이다. 마지막으로 여섯 번째는 향후 높은 포텐셜로 부산광역시에서 추진하는 선트램(노면 전차) 노선에 송도해수욕장이 포함되어 있기 때문에 선트램이 완공이 예상되는 2028년경에는 많은 유동인구와 관광 인프라가 완성되면서 향후 더 높은 수익률이 예상되는 물건으로 판단된다. ▶문의: (213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 수익형 부동산 수익형 부동산 한국 부동산 대한민국 부동산
2023.02.28. 21:01
환치기로 '한국 부동산 쇼핑'…위법의심 거래 18%는 미국인
외국인이 한국 부동산을 거래하며 저지른 위법의심행위 중 18% 이상은 미국인의 소행으로 드러났다. 국토교통부는 28일 외국인의 부동산 거래에 대한 첫 기획조사 결과를 발표하며 부동산 투기가 의심되는 외국인 거래 1145건 중 411건(36%)에서 모두 567건의 위법의심행위가 적발됐다고 밝혔다. 조사 대상은 지난해부터 올해 5월까지 이뤄진 외국인 주택거래 2만38건 중 투기가 의심되는 1145건이었다. 국적별로는 중국인의 위법의심행위가 314건(55.4%)으로 가장 많았고 미국인이 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다. 원희룡 국토부 장관은 “이들은 매수자금을 해외에서 불법으로 들여온 경우가 많아 한국 부동산 투기를 과열시키는 주범 중 하나의 역할을 했다”고 말했다. 미국·캐나다인 중에는 ‘검은 머리’ 외국인이 상당수인 것으로 국토부는 추정했다. 지역별로는 경기도에서 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았고 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 등이었다. 사용된 수법은 해외에서 자금을 불법 반입한 것으로 의심되는 사례가 121건으로 가장 많았다. 1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득 자금을 불법 반입하는 ‘환치기’를 이용한 경우다. 비트코인 등 해외에서 산 가상자산을 한국 내 거래소에 팔아 부동산 취득 자금을 만드는 ‘가상자산 연계 환치기’ 사례도 상당한 것으로 파악됐다. 또 경제활동을 할 수 없는 방문 동거 비자(F1)로 들어와서 임대사업을 한 사례도 57건 적발됐고 부모-자녀, 법인-법인대표 등 특수관계인 사이 편법 증여 의심 사례도 30건 나왔다. 국토부는 이번에 적발한 외국인을 법무부·관세청·경찰청·국세청 등 관계기관에 통보해 수사와 과태료 처분 등이 이뤄지도록 할 예정이다. 원 장관은 “토지, 오피스텔, 상가 거래로 기획조사를 확대하고, 이를 통해 모든 부동산 분야에 있어 외국인 불법 투기거래를 뿌리 뽑겠다”고 강조했다. 류정일 기자미국 위법의심 부동산 거래 한국 부동산 위법의심 거래
2022.10.28. 22:16
제주 신화빌라스 분양 설명회 성료
지난 20일 LA한인타운 옥스포드팔레스 호텔에서 열린 ‘제주 신화빌라스' 분양 설명회에 많은 한인이 참석했다. 달러 초강세 상황으로 한인들의 한국 부동산 투자에 대한 커진 관심을 엿볼 수 있었다. 김윤수 기자설명회 제주 분양 설명회 la한인타운 옥스포드팔레스 한국 부동산
2022.10.24. 18:07
한인 스타트업 '동네' 한국서 인기
한인 입양아가 한국에서 창업한 부동산 중개서비스 플랫폼 회사가 주목받고 있다. 경제 전문지 ‘포브스’는 어린 시절 뉴저지 지역으로 입양됐던 한인 매튜 샴파인(39·한국명 차민근) 대표가 설립한 스타트업 ‘동네(Dongnae)’가 한국의 부동산 시장에서 새로운 성공을 거두고 있다고 16일 보도했다. 공유 오피스 플랫폼 ‘위워크(WeWork)’ 코리아 대표를 역임했던 매튜 샴파인은 당시 함께 했던 김인송 최고운영책임자(COO)와 함께 지난 2020년 동네를 창업했다. 동네는 사용자 선호 기반의 맞춤 서비스를 통해 원하는 집을 빠르게 연결하는 부동산 중개 서비스 플랫폼이다. 샴파인 대표는 포브스와의 인터뷰에서 “한국의 임대 주택 시장은 세입자가 거액의 보증금을 내야 하는 ‘전세’라는 독특한 시스템에 의존하고 있다”며 “우리는 한국의 임대 시장 시스템을 해결하고 세입자, 집주인, 중개업자 모두에게 이득이 될 수 있는 경험을 만들어내는 게 목적”이라고 말했다. 동네는 보증금이 저렴한 프리미엄 아파트를 선별해 세입자에게 임대를 제공하는 부동산 중개 서비스 플랫폼이다. 3D 가상 투어까지 제공해 임차인과 전자 방식을 통해 손쉽게 임대 계약을 할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 동네는 한국 부동산 시장의 혁신을 가져다줄 수 있다는 기대감에 지난 3월 미국에서 2500만 달러 규모의 투자 유치에 성공하기도 했다. 한편, 매튜 샴파인 대표는 영화배우 수현의 남편으로도 알려져 있다. 태어나자마자 뉴저지 지역 미국인 가정에 입양된 그는 뉴저지대학에서 컴퓨터공학을 전공한 뒤 머세이디스 벤츠에서 엔지니어로 일한 바 있다. 장열 기자미국 스타트업 한인 스타트업 한국 부동산 부동산 중개서비스
2022.09.16. 21:22
한국, 미국 부동산 투자 3위…연기금 등서 대규모 매입
상업용 부동산 시장으로 돌아온 외국 자본이 팬데믹 이전 수준을 회복한 것으로 나타났다. 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 정보 분석업체 ‘리얼 캐피털 애널리틱스’의 자료를 인용해 지난해 외국 자본이 구매한 상업용 부동산 전체 규모가 708억 달러에 달했다고 8일 보도했다. 이는 2020년 기록의 2배 규모이고 2018년 946억 달러 이후 최고치다. WSJ은 상업용 부동산 시장에서 적극적인 국가들로 캐나다, 싱가포르, 한국과 영국을 지목했다. 한국은 2019년만 해도 간신히 전체 10위였지만 팬데믹 이후 미국의 초저금리 정책이 본격화되자 2020년에는 3위로 뛰어올랐다. 연기금과 기관투자자 등 한국 자본이 초저금리 덕분에 환율 헤지 상품의 가격이 대폭 하락한 상황을 이용해 미국에 대한 투자를 늘렸다고 분석한다. 지난해 외국 자본이 사들인 상업용 부동산은 국내 시장에서도 인기가 높은 창고와 임대용 아파트, 제약사 등 특정 업체를 위한 사무실 등으로 나타났다. 또 전통적으로 인기가 높았던 동서부 해안지역보다는 남동부 선벨트 지역에 대한 관심이 늘어났다. 여기에는 댈러스, 오스틴, 샬럿, 덴버, 내슈빌 등 최근 성장률이 높고 세금이 낮아 기업들에 인기가 높은 지역이 꼽혔다. 아태지역 부동산 투자은행인 ‘이스트딜 시큐어드’의 마크 추 부사장은 “올해도 지난해 이상 수준으로 미국 상업용 부동산에 대한 투자가 예상된다”며 “많은 투자자가 팬데믹으로 아껴뒀던 투자 자금을 밀어내야 할 때라고 느끼고 있다”고 전했다. 류정일 기자미국 부동산 한국 부동산 상업용 부동산 아태지역 부동산
2022.02.08. 20:42
한국 부동산 쟁점 법률 안내…17·24일 무료 월간법률상담
한국 부동산을 소유한 재외국민이나 시민권자는 미국에서 재산권을 행사할 수 있을까? 한인 법률단체와 LA총영사관이 한국 부동산의 법적 권리와 주요 쟁점을 안내한다. 한인 법률단체와 LA총영사관 측은 매달 진행하는 ‘월간 법률 상담소’ 서비스를 17일과 24일 무료로 제공한다고 밝혔다. 11월 월간법률 상담소는 ‘한국 부동산 상속 및 매매 관련 법률 이슈’, ‘한국 부동산 관련 일대일 상담 및 일반 법률상담’을 주제로 다룬다. 17일 정오에는 온라인 줌 웨비나로 열린다. 이종건 변호사는 재외국민이나 시민권자가 자주 겪는 한국 부동산 상속, 증여, 매매와 관련된 법적 쟁점을 안내한다. 특히 이번 줌 웨비나에서는 ▶미국에서 한국 재산에 대한 유언장 작성방법 ▶한국 부동산의 증여 또는 상속 장단점 ▶한국 미입국 상태에서 재산 상속 및 신고 절차 ▶한국 미입국 상태에서 한국 부동산 매매 및 송금 ▶한국 부동산 매도 시 양도소득세 관련 절세법 등을 다룰 예정이다. 줌 웨비나 참석 희망자는 17일 정오 줌(Zoom)에 접속해 ID(827 4991 1728)와 비밀번호(214280)를 입력하면 된다. 24일 오후 6시부터 8시까지는 남가주한인변호사협회(KABA) 변호사가 한국 부동산 관련 일대일 상담 및 일반 법률상담을 제공한다. 법률상담을 희망하는 사람은 예약(800-867-3640)만 하면 된다. 김형재 기자월간법률상담 부동산 무료 월간법률상담 한국 부동산 한국 미입국
2021.11.15. 18:04