서던캘리포니아의 10, 11월 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
▶답= 최근 시장은 보합세를 유지하고 있지만, 일부 지역 대도시권의 선호 거주 지역과 다운사이징을 위한 외곽 주택들의 매매는 꾸준히 이어지고 있습니다. 최근 주택 보험 갱신이 거부되거나 여러 가지 재해 대비책 요구가 늘고, 프리미엄이 급격히 상승하는 경우도 증가하고 있습니다. 이에 따라 최근 몇 가지 주택시장 관련 루머와 질문 사항들을 살펴보고자 합니다.
첫째, 기존 주택을 보유하고 있고 여유 자금이 있으신 경우 인컴 프라퍼티를 구입하는 것과 기존 융자를 페이오프하는 것 중 어떤 선택이 더 나은지를 문의하시는 분들이 있습니다. 렌트용 주택 구입은 인컴 제한, 렌트비 상승의 한계, 지역별로 강화되는 테넌트 보호책, 각종 유지비 증가, 높은 모기지 등으로 인해 오히려 기존 모기지를 페이오프하는 편이 유리한 경우가 많습니다. 추후 투자나 기타 용도로 자금이 필요할 때에도 부동산 담보 대출의 이자율과 조건이 가장 좋기 때문에 자금을 유리하게 조달할 수 있으며, 은퇴를 대비해 주거비로 나가는 가장 큰 비용을 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.
하지만 투자 목적이 명확한 경우 가격이 낮춘 매물을 캐시로 구입하는 편이, 추후 렌트비가 하락하거나 관리비가 상승하더라도 추가 자금 투입 없이 주택 유지가 가능하다는 장점이 있습니다. 본인에게 해당되는 상황을 고려해 선택하면 됩니다.
두 번째, 한국에서 미국 주택 투자에 대한 관심이 커지면서 “고가 아파트 한 채를 팔아 약 300만 달러 예산으로 미국에서 주택과 비즈니스를 구입해 쉽게 정착할 수 있다”는 스토리가 온라인에서 많이 회자되고 있습니다. 그러나 미국 투자나 이민을 고려할 때 1차 목표는 한국에서 추가 송금을 최소화하면서 정착하는 것입니다. 여유 자금으로 고가 주택을 바로 매입하는 경우 기타 비용을 고려하지 않는 실수가 자주 발생합니다. 체류 신분이 보장된 분들의 경우라도 정착 완료 전까지는 다소 비싸더라도 렌트를 권해드립니다. 본인의 경력과 연결되는 사업이나 직장을 기반으로 정착하는 것이 가장 안정적인 방법입니다.
세 번째, 고가 주택 매매가 활발하다고 해서 이를 바탕으로 전체 부동산 시장 흐름을 안정적이라고 판단해서는 안 됩니다. 고가 주택은 소위 그들만의 리그입니다. 실제 미국 주택시장을 판단하려면 지역별 중간 가격대, 가능하면 단독주택의 흐름을 보는 것이 중요합니다. 가족 단위 입주가 가능한 방 3개·화장실 3개 정도의 매물이 항상 시장의 주류였고, 2025년 6개월간 실거주 주택 구매자의 비율이 20%대, 평균 구입 연령이 40대인 비정상적인 상황 속에서 누가 집을 사고 있는지를 파악하는 것이 필요합니다.
투자자의 계산과 일반 소비자의 계산은 다릅니다. 무리한 구입 추진보다는, 대규모 투자자와 경쟁하지 않으면서 감당 가능한 렌트비를 제공할 수 있는 인컴 프라퍼티를 확보하는 것이 우선임을 잊지 마시기 바랍니다.
▶문의: (213)663-5392
곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)