[부동산 스케치] LA 부동산의 하락, 구조적 개혁 필요

구매 여건 아직 안좋지만 변화 조짐
내년 상반기 3~4% 가격 하락 예상

LA 부동산 시장이 10여 년 만에 새로운 변곡점을 맞고 있다. 팬데믹 이후 가파르게 치솟던 주택 가격이 올해 들어 완만한 하락세로 돌아섰다. 캘리포니아 부동산협회(CAR)에 따르면 2025년 8월 기준 LA 카운티의 평균 단독주택 가격은 전년 대비 1.9% 낮아진 약 86만5000달러를 기록했다. 4개월 연속 하락세로, 수년간 과열됐던 시장의 열기가 식어가고 있음을 보여준다. 그러나 시장의 겉모습과 달리 실질적인 구매 여건은 여전히 악화된 상태다.
 
2021년 3% 미만이던 30년 고정 모기지 금리는 현재 약 7% 수준으로, 같은 집이라도 3년 전보다 월 상환금이 40~50% 이상 높아졌다. 예를 들어 중간가 85만 달러 주택을 20% 다운페이로 구입할 경우, 월 모기지 상환금은 약 5600달러에 달한다. 이는 연 소득이 20만 달러 수준인 가구만이 감당할 수 있는 금액이다. 통계상으로는 가격 하락이 존재하지만, 실질적으로 집을 살 수 있는 인구 층은 거의 늘지 않았다. 문제의 핵심은 공급 부족이다.
 
UCLA 공공정책대학원의 보고서에 따르면, 로스앤젤레스 카운티는 약 50만 채의 주택이 부족한 상태다. 인구 유출이 일부 발생했음에도 가구 수 증가율이 유지되면서 공급 격차는 오히려 커졌다. 신규 착공 건수는 2021년 2만7000호에서 2025년 약 1만9000호로 감소할 전망이다. 이는 30% 가까운 감소폭이다. 인건비와 자재 비 상승, 토지 비 부담, 그리고 무엇보다 복잡한 인허가 절차가 주요 원인으로 꼽힌다.
 
예를 들어 한때 젊은 세대의 ‘입문 시장’으로 인기가 높았던 에코피크의 상황은 지금의 LA 시장을 그대로 보여준다. 2020년 당시 75만 달러였던 이 지역의 단독주택 중간가는 현재 110만 달러 수준으로, 팬데믹 이전보다 45% 이상 상승했다. 같은 기간 월세 역시 꾸준히 오르며 1베드룸 평균 임대료는 2800달러를 넘어섰다. 즉, 구매도 어렵고, 임대도 비싸다. 정부는 2024년부터 ‘Housing Element Implementation Program’을 도입해 용적률 완화, 부속세대(ADU) 인센티브, 저소득층 주택기금 확충 등을 추진하고 있다. 그러나 효과는 제한적이다. ADU 허가 건수는 지난해 5200건에서 올해 4600건으로 줄었고, 저소득층 대상 신규 분양 물량은 전체의 7%에 불과하다. 평균 인허가 처리 기간 역시 여전히 32개월에 달한다. CBRE는 보고서에서 “정책 방향은 옳지만 실행 속도가 너무 느려 시장의 변동성을 따라가지 못한다"고 평가했다.
 

전문가들은 향후 12개월 동안 LA 시장이 완만한 조정 국면을 이어갈 것으로 전망한다. UCLA 경제연구소는 2026년 상반기까지 평균 주택가격이 추가로 3~4% 하락할 가능성이 있다고 보지만, 금리가 6% 이하로 떨어지기 전까지는 실질적인 구매 회복이 어렵다고 분석한다. 현재 LA의 평균 가구 소득 대비 주택 구입비용 비율은 9.2배로, 샌프란시스코(8.6배), 시애틀(7.9배)보다도 높다.
 
결국 지금의 LA 부동산 시장은 모순적이다. 가격은 떨어지고 거래량은 줄지만, 그 어느 때보다 주거 접근성이 낮다. 이는 단순히 경기 사이클의 문제가 아니라 공급 구조, 제도, 행정 절차의 복합적 불균형 때문이다. 중산층은 점점 외곽으로 밀려나고, 도심은 고소득층과 투자자 중심으로 재편되고 있다. 부동산 시장의 냉각이 곧바로 도시의 양극화로 이어지고 있는 것이다.
 
진정한 회복은 단순한 가격 조정이 아니라, ‘누가 살 수 있는가’를 중심에 둔 구조 개혁에서 시작된다. 지금의 시장은 숫자상으로는 식어가고 있지만, 체감적으로는 여전히 뜨겁다. 집값이 내려가도 기회는 오르지 않는다. 이것이 2025년 로스앤젤레스가 직면한 가장 큰 역설이다.
 
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제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills