[부동산 스케치] LA 부동산의 하락, 구조적 개혁 필요

LA 부동산 시장이 10여 년 만에 새로운 변곡점을 맞고 있다. 팬데믹 이후 가파르게 치솟던 주택 가격이 올해 들어 완만한 하락세로 돌아섰다. 캘리포니아 부동산협회(CAR)에 따르면 2025년 8월 기준 LA 카운티의 평균 단독주택 가격은 전년 대비 1.9% 낮아진 약 86만5000달러를 기록했다. 4개월 연속 하락세로, 수년간 과열됐던 시장의 열기가 식어가고 있음을 보여준다. 그러나 시장의 겉모습과 달리 실질적인 구매 여건은 여전히 악화된 상태다.   2021년 3% 미만이던 30년 고정 모기지 금리는 현재 약 7% 수준으로, 같은 집이라도 3년 전보다 월 상환금이 40~50% 이상 높아졌다. 예를 들어 중간가 85만 달러 주택을 20% 다운페이로 구입할 경우, 월 모기지 상환금은 약 5600달러에 달한다. 이는 연 소득이 20만 달러 수준인 가구만이 감당할 수 있는 금액이다. 통계상으로는 가격 하락이 존재하지만, 실질적으로 집을 살 수 있는 인구 층은 거의 늘지 않았다. 문제의 핵심은 공급 부족이다.   UCLA 공공정책대학원의 보고서에 따르면, 로스앤젤레스 카운티는 약 50만 채의 주택이 부족한 상태다. 인구 유출이 일부 발생했음에도 가구 수 증가율이 유지되면서 공급 격차는 오히려 커졌다. 신규 착공 건수는 2021년 2만7000호에서 2025년 약 1만9000호로 감소할 전망이다. 이는 30% 가까운 감소폭이다. 인건비와 자재 비 상승, 토지 비 부담, 그리고 무엇보다 복잡한 인허가 절차가 주요 원인으로 꼽힌다.   예를 들어 한때 젊은 세대의 ‘입문 시장’으로 인기가 높았던 에코피크의 상황은 지금의 LA 시장을 그대로 보여준다. 2020년 당시 75만 달러였던 이 지역의 단독주택 중간가는 현재 110만 달러 수준으로, 팬데믹 이전보다 45% 이상 상승했다. 같은 기간 월세 역시 꾸준히 오르며 1베드룸 평균 임대료는 2800달러를 넘어섰다. 즉, 구매도 어렵고, 임대도 비싸다. 정부는 2024년부터 ‘Housing Element Implementation Program’을 도입해 용적률 완화, 부속세대(ADU) 인센티브, 저소득층 주택기금 확충 등을 추진하고 있다. 그러나 효과는 제한적이다. ADU 허가 건수는 지난해 5200건에서 올해 4600건으로 줄었고, 저소득층 대상 신규 분양 물량은 전체의 7%에 불과하다. 평균 인허가 처리 기간 역시 여전히 32개월에 달한다. CBRE는 보고서에서 “정책 방향은 옳지만 실행 속도가 너무 느려 시장의 변동성을 따라가지 못한다"고 평가했다.   전문가들은 향후 12개월 동안 LA 시장이 완만한 조정 국면을 이어갈 것으로 전망한다. UCLA 경제연구소는 2026년 상반기까지 평균 주택가격이 추가로 3~4% 하락할 가능성이 있다고 보지만, 금리가 6% 이하로 떨어지기 전까지는 실질적인 구매 회복이 어렵다고 분석한다. 현재 LA의 평균 가구 소득 대비 주택 구입비용 비율은 9.2배로, 샌프란시스코(8.6배), 시애틀(7.9배)보다도 높다.   결국 지금의 LA 부동산 시장은 모순적이다. 가격은 떨어지고 거래량은 줄지만, 그 어느 때보다 주거 접근성이 낮다. 이는 단순히 경기 사이클의 문제가 아니라 공급 구조, 제도, 행정 절차의 복합적 불균형 때문이다. 중산층은 점점 외곽으로 밀려나고, 도심은 고소득층과 투자자 중심으로 재편되고 있다. 부동산 시장의 냉각이 곧바로 도시의 양극화로 이어지고 있는 것이다.   진정한 회복은 단순한 가격 조정이 아니라, ‘누가 살 수 있는가’를 중심에 둔 구조 개혁에서 시작된다. 지금의 시장은 숫자상으로는 식어가고 있지만, 체감적으로는 여전히 뜨겁다. 집값이 내려가도 기회는 오르지 않는다. 이것이 2025년 로스앤젤레스가 직면한 가장 큰 역설이다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 하락 캘리포니아 부동산협회 단독주택 중간가 la 부동산

2025.10.26. 19:00

[부동산 스케치] 산불 이후 부동산 시장 전망

LA는 산불과 함께 살아가는 도시다. 매년 어김없이 불길이 언덕을 집어삼키고, 뉴스에서는 긴급 속보가 쏟아진다. 그리고 불이 잦아들면, 부동산 시장도 다시 움직이기 시작한다. 하지만 산불이 남긴 흔적은 단순한 폐허가 아니다. 사람들의 사고방식과 주거 패턴까지 뒤흔드는 큰 변수가 될 수 있다. 그렇다면 이번 산불 이후, LA의 부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러갈까?   LA에서 산불이 가장 자주 발생하는 지역은 언덕과 산악 지대이며. 전망이 좋은 고급 주택들이 몰려 있는 곳이기도 하다. 한때 ‘드림 홈’이었던 언덕 지역의 매력은 산불이 날 때마다 퇴색되곤 한다. 과거 사례를 비추어 보면, 대형 산불이 발생한 직후에는 해당 지역의 집값이 일시적으로 하락하는 경향이 있다. 일부 바이어들은 “차라리 평지에서 안전하게 살겠다”며 내륙 지역이나 도심 쪽으로 이동하기도 한다.   하지만 LA 부동산 시장의 가장 큰 특징은 바로 회복력이다. 시간이 지나면서 사람들은 다시 뷰를 원하고, 매물 부족 현상이 지속하면서 가격이 점점 회복됩니다. 물론 화재 위험 지역에 대한 인식이 과거보다 훨씬 높아졌기 때문에, 산불에 대비한 건축 기술과 보험 정책이 가격 형성에 중요한 역할을 하게 될 것이다.   그리고 산불이 불러온 가장 큰 변화 중 하나는 화재 보험의 중요성이다. 최근 몇 년간 캘리포니아에서는 보험사들이 고위험 지역에 대한 보험 가입을 거부하거나, 보험료를 급격히 올리는 사례가 이미 속출하고 있었다. 예를 들어, 불과 몇 년 전만 해도 1500달러 정도였던 연간 보험료가 5000달러 이상으로 치솟는 경우도 있고, 일부 지역에서는 아예 보험을 구할 수 없는 사태까지 벌어지고 있다. 결과적으로, 보험 가입이 어렵거나 비용이 너무 비싸다면, 매매 자체가 어려워질 가능성 또한 크다     산불 이후, 부동산 시장에서 가장 크게 변하는 요소 중 하나는 바로 바이어들의 심리다. 예전에는 학군과 교통, 쇼핑센터 접근성이 주요 고려 요소였다면, 이제는 이 지역은 최근 10년 동안 몇 번이나 산불이 났는지와 같은 질문이 나올 것이다. 또한, 구매자들은 이제 단순히 이 집이 예쁜가를 보는 것이 아니라, 이 집이 안전한가를 먼저 고려하게 될 것이다. 이는 가격 변동뿐만 아니라, 매물의 공급과 수요에도 큰 영향을 미칠 것이라고 예상된다.   LA의 부동산 시장은 절대 쉽게 무너지지 않는다. 산불이 아무리 거세도, 이곳은 여전히 전 세계에서 사람들이 살고 싶어 하는 도시 중 하나이다. 물론 단기적으로는 산불 피해 지역의 거래량이 줄고, 보험료 문제로 인해 일부 지역에서는 가격이 조정될 가능성이 있다. 그러나 장기적으로는 LA의 부동산 시장이 회복력을 발휘할 것이라는 점은 의심의 여지가 없다.   그럼에도 불구하고, 우리가 잊지 말아야 할 것은 피해를 입은 사람들이다. 이번 산불로 인해 수많은 사람이 집을 잃고, 삶의 터전을 잃었다. 부동산 시장이 회복되든, 집값이 오르든, 결국 가장 중요한 것은 사람들이 다시 안전하게 정착할 수 있도록 돕는 것이다.     ▶문의:(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 산불 부동산 시장 la 부동산 이번 산불

2025.02.09. 15:34