[상법] 부동산 공동 소유자 관련 법률

동업자가 동업과 무관한 사건으로 인해서 패소했을때 동업자의 책임애 대해서 알아 보겠다.     법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다.     카운티 등기소에 판결요지를 등기하게되면, 피고가 부동산을 취득할 때 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결요지가 카운티 등기소에 등기되면 판결저당권으로써 역할을 하게된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 부동산에 대한 저당권의 지위는 등기순서대로 결정나기 때문에 판결을 받게되면 즉시 판결요지를 법원으로부터 받아 즉시 등기소에 등기해야한다.   일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 개인적인 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 그러나 동업자 사이에 공동자산이 있을 경우 채권자는 동업자 공동자산중 소송에 패소한 동업자의 지분에 대해서는 채권자의 법전 판결의 집행대상이 된다.   원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있는 것이다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다.   만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야한다. 즉, 부동산에 동업자가 공동소유가 되어 있을때 채무의 책임이 없는 동업자는 원고에게 지불해야할 의무는 없지만 현실적으로는 다른 동업자에 의해서 불이익을 받게된다.     동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도에 의해서 자산에서 부채를 제외한 에퀴티의 일부를 채권자로부터 보호 받을수 있다.   주거하는 키운티에 따라서 다른 금액이 설정되어있다. 엘에이 카운티일 경우에는 2025년 기준으로 72만2507달러까지 채권자의 집행으로부터 면제 받게 된다   이러한 홈스테드 면제는 파산신청을 할 때에도 적용이 되므로 거주하는 주택에 에퀴티가 있더라도 위에 설명한 금액까지는 보호가 된다. 일반인의 가장 큰 오해는 살고 있는 주택에 에퀴티가 있을 경우 파산을 못한다는 것이 있는데, 실제는 홈스테드 면제의 보호를 받으면 에퀴티를 보전하면서 파산을 진행할수 있게 된다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당되는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정 판결을 집행할 수 있다.   ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 부동산 소유자 부동산 공동 동업자 사이 카운티 등기소

2025.10.12. 13:07

[부동산 가이드] 서명, 공증, 기록의 중요성

부동산 거래에서 ‘등기(deed recording)’는 단순한 문서 작업이 아닙니다.     등기는 곧 소유권을 대외적으로 공시하는 수단이며, 향후 분쟁이나 사기를 예방하는 핵심 장치입니다.   하지만 단순히 종이 한 장에 사인했다고 내 부동산이 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 실무에서는 다음과 같은 요건을 충족해야만 법적으로 완전한 보호를 받을 수 있습니다.   첫째, 서명과 공증입니다. 캘리포니아를 포함한 대부분의 주에서는 양도인(Grantor)이 서명한 뒤, 반드시 공증(Notary)의 인증을 받아야 등기로 인정됩니다. 특히 공동명의(예: 공동 생존권, Joint Tenancy 등)로 여러 명이 소유권을 갖는 경우, 수증인(Grantee)도 반드시 공증인 앞에서 서명해야 합니다. 이 과정에서 서명 일자, 신분증 확인, 주소 정보 등이 명확히 기재되어야 향후 법적 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.   둘째, 등기소에 기록(recording)하는 절차입니다. 엄밀히 말하면, 공증만으로도 등기는 유효할 수 있습니다. 등기는 법적으로 ‘기록’이 필수는 아니지만, 실무에서는 등기소에 등기를 반드시 기록해야 추후 다른 등기에 의해 내 권리가 무력화되지 않습니다. 기록된 등기만이 공식 공시효를 가지며, 미기록 등기는 나중 등기보다 효력이 밀릴 수 있습니다. 따라서 거래가 끝나자마자 카운티 등기소에 신속히 접수하는 것이 매우 중요합니다. 공시효과는 등기소에 기록되었을 때부터 발생합니다.   셋째, 기본적인 필수 기재사항도 충족해야 합니다. 당사자의 실명, 부동산의 정확한 주소, 거래의 성격(소유권, 저당권, 사용권 등), 법적 설명(legal description), 필요 시 증인 서명까지 포함되어야 유효합니다. 빠뜨리는 항목이 있을 경우, 등기 자체가 기각되거나 나중에 무효화될 위험이 있습니다.   넷째, 기술 발전 속에서도 기본을 지키는 자세입니다. 최근에는 전자공증, 블록체인 기반 등기 등 디지털 방식이 점차 확산되고 있습니다. 하지만 기술이 아무리 발전해도 등기의 본질은 ‘정확한 신원 확인’과 ‘공식적인 기록’에 있습니다. 계약 체결 전에는 반드시 등기부 등본의 최신본을 확인하고, 명의자와 실제 거래 상대방이 일치하는지, 기존 권리관계에 문제가 없는지를 꼼꼼히 점검해야 합니다.   부동산은 고가의 자산이며, 거래 실수는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 에스크로와 타이틀을 통해 확인절차를 거치지만 무조건 믿고 맡기는 것보다는 등기의 요건 하나하나를 체크하는 자세가 안전하고 후회 없는 거래의 출발점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 중요성 공증 미기록 등기 카운티 등기소 전자공증 블록체인

2025.08.13. 17:11